גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

האם בעל זכות מזערית בקרקע יכול לגרום ליתר הבעלים לאבד אותה?

האומנם כל שותף בקרקע זכאי לדרוש פירוק שיתוף? 

 

קבלנים / צילום: שאטרסטוק
קבלנים / צילום: שאטרסטוק

לאחרונה ניתן פסק דין המורה על פירוק שיתוף בקרקע בקריית אונו, בדרך של מכירה בשוק החופשי ולכל המרבה במחיר, זאת לאחר שחברת "חצי חינם", בעלת 0.5% מהקרקע בלבד, הגישה תביעה לפרק את השיתוף בקרקע (ת"א 32354-02-17). זאת בזמן שרוב השותפים בקרקע כבר החלו לגבש עסקת קומבינציה עם חברת גינדי על מנת להקים מרכז מסחרי במקום. ביהמ"ש הדגיש כי אין רלוונטיות לעובדה ש"חצי חינם" הינה בעלת מיעוט זעיר בקרקע ואישר את בקשתה לפירוק שיתוף.

ואכן, סעיף 37(א) לחוק המקרקעין קובע: "כל שותף במקרקעין משותפים זכאי בכל עת לדרוש פירוק השיתוף". כלל זה נובע מהרעיון הבסיסי שלפיו לכל שותף קיימת האוטונומיה לצאת מקשר שהוא אינו מעוניין בו, כמו גם העובדה שפירוק שיתוף עדיף על שיתוף, שנתפס כמצב בלתי רצוי, לאור ההכבדה שהוא יוצר על אפשרות הניצול היעיל של הנכס.

השאלה העולה מפסק הדין היא האם נכון שבעל זכות מזערית בקרקע, שרכש אותה זמן קצר בטרם הגשת התביעה, יוכל לגרום ליתר הבעלים, חלקם מחזיקים בקרקע שנים רבות, לאבד אותה ולא ליהנות מפירותיה?

ייתכן שיש בכך מידה של חוסר צדק, שכן בעל זכות זניחה יכול "בקלות" יחסית לרכוש שבריר אחוז ולבקש את פירוק השיתוף בקרקע, כשמנגד ישנם בעלים שמחזיקים בקרקע שנים רבות, ואף ייתכן כי היא מסמלת עבורם ערך סנטימנטלי בעקבות ירושה שקיבלו לדוגמה. יתרה מכך, לעיתים, הדבר מביא את בעל הקרקע לעמדת כוח, בה הוא יכול להתמקח על זכותו, ואף לפעול בסחטנות כדי לקבל את מבוקשו ולהגדיל את נתחו.

נדגיש כי לפי הפסיקה, התנהגות כזו של ניסיון השתלטות עלולה להיחשב כחסרת תום לב ולעלות לכדי שימוש לרעה בזכות הבעלות, שלעתים כאמור עשויות לגבור על הזכות לפירוק שיתוף. עם זאת, הפסיקה קבעה שבית המשפט רשאי וצריך לבדוק כל מקרה לגופו ורק לאחר מכן להכריע האם יש מקום להורות על פירוק השיתוף.

בהליך אחר (ת"א 64633-07-17 ברק אביב סאסי בע"מ), נדונה השאלה בדבר שימוש לרעה בזכות הבעלות. מדובר היה במגרש הרשום כבית משותף, שבו החזיקו כמה בעלים. על המגרש אושרה תוכנית המאפשרת את הגדלת מספר יחידות הדיור אשר קבעה לנתבע זכות בחירה ראשונית, לבחור תת מגרש המסומן בנספח בינוי. התובעים טענו, כי על הנתבע מוטלת החובה לממש את זכות הבחירה, ומנגד, הנתבע טען, כי זו לא חובה אלא זכות בלבד.

בית המשפט קבע, בין היתר בהסתמך על סעיף 14 לחוק המקרקעין: "בעלות וזכויות אחרות במקרקעין, אין בהן כשלעצמן כדי להצדיק עשיית דבר הגורם נזק או אי נוחות לאחר". הוספת סעיף 14ח כי מימוש זכות הבחירה של הנתבע אינה גורעת מזכויותיו ואינה גורמת לו להוצאה כספית או לפגיעה בשווי קניינו. מאידך, זכות הבחירה תאפשר לשאר בעלי המגרש למצות את זכויותיהם בקרקע בצורה אופטימלית, לממש את הפוטנציאל ותכלית התכנית, והכול מבלי שיהיה בכך פגיעה בנתבע.

במקרה זה, בית המשפט לא נתן יד להתנהלות "חסרת תום הלב" של הנתבע, ולא אפשר לו להשתמש לרעה בזכותו הקניינית, כשבעלי המגרש האחרים צפויים להיפגע לאור האיזון בין היקפי הפגיעה בין הצדדים, נראה, כי על אף מעמדה החוקתי של זכות הקניין, בעלים של נכס אינו יכול להתנהג ככל העולה על רוחו, רק כי יש לו זכויות קניין. עקרון תום הלב מאפשר להגביל את הסעדים להם הוא זכאי.

עוד כתבות

חנות של טופשופ / צילום: רויטרס, Tim Wimborne

״הבעלים של טופשופ על סף קריסה בתוך ימים ספורים״

לפי דיווח ברשת סקיי ניוז קבוצת ארקדיה שבבעלות פיליפ גרין עשויה למנות כונס נכסים כבר ביום שני הקרוב ● לדברי גורם בתעשיית הקמעונאות הקריסה הפכה לבלתי נמנעת, לאחר ששיחות עם מספר גופים פיננסיים בניסיון לגייס הלוואת חירום של 30 מיליון ליש"ט הסתיימו ללא הצלחה

עפר ברטל. מועמד מחוץ לקופסה צילום שלומי יוסף

גם אם ימונה פרקליט מדינה מחוץ למערכת, אף מבצר לא ייפול

ועדת האיתור לבחירת פרקליט המדינה מתכנסת כדי לראיין את 11 המועמדים לתפקיד החשוב • שלמה למברגר ועמית איסמן נראים כמועמדים המתאימים ביותר אבל אם הפוליטיקאים ימנעו את בחירתם, דווקא מועמד בעל תפיסה סנגוריאלית כעפר ברטל, יכול להתאים

ישראל כ"ץ / צילום: אמיל סלמן-הארץ

הרחבת העדפת תוצרת כחול לבן: מוותרים על מכרזי משרד הבריאות, והאוצר מסיר את התנגדותו

בימים האחרונים גובשה טיוטת הצעת מחליטים חדשה בנוגע להרחבת העדפת רכש כחול לבן, אשר מוסכמת על האוצר, משרד רה"מ, נשיאות המגזר העסקי וההסתדרות  ● הנושא המרכזי שירד מהשולחן הנו המנגנון שנועד להעמיק את העדפת תוצרת הארץ

בנימין נתניהו בועדת הכספים, השבוע / צילום: דני שם טוב- דוברות הכנסת

בדרך לתקדים היסטורי? תקציב המדינה מגיע לבג"ץ בצל הביקורת החריפה

בג"ץ קבע כי על הממשלה והכנסת להסביר את חוקיות "פשרת האוזר" שאפשרה את דחיית אישור התקציב ומנעה הליכה נוספת לבחירות • איך בג"ץ יכול להתערב בחוק יסוד, למה ההרכב הורחב, ומה המשמעויות? • בעזרת מומחי משפט, גלובס עושה סדר

מתנדב בניסוי החיסון לקורונה של אסטרהזנקה / צילום: Siphiwe Sibeko/Pool, Associated Press

מה גרם לטעות בניסוי של אסטרהזנקה והאם החיסון לקורונה בסכנה?

אסטרהזנקה נתנה בטעות רק חצי מנה של החיסון שלה בניסוי הקליני ודווקא מינון זה התגלה כיעיל יותר ● האם אפשר לבסס אישור למוצר על תוצאות שהתקבלו כך? ה-FDA הביע סקפטיות

זירת המסחר בוול סטריט / צילום: Lucas Jackson , רויטרס

וול סטריט חזרה לבלאק פריידיי: מודרנה זינקה ב-16%, הביטקוין מתחת ל-17 אלף ד'

נעילה חיובית באירופה לאחר שבצרפת פורסמו נתוני צמיחה מעודדים ● רווחי החברות התעשייתיות בסין זינקו ב-28.2% בחודש אוקטובר ● הערב יסתיים המסחר בניו יורק בשעה 20:00 (שעון ישראל) לאחר שאתמול לא התקיים מסחר

כרמלה מנשה / עוזר צלמת: אריאל בלאק

תא"ל מרדכי כהנא הגיש תביעת לשון הרע נגד תאגיד "כאן" וכרמלה מנשה

טוען כי עם תחילת חקירתו פרסמה מנשה בשידורי התאגיד כתבות בהן הוצגו החשדות נגדו כעובדות, וגם כאשר הסתבר כי "ההר הוליד עכבר", לא פורסמה התנצלות

אביגדור יצחקי / צילום: איל יצהר

הכובעים של אביגדור יצחקי: בבוקר יו"ר הפיס, בערב עובד בשביל מרכזי הקניות

מבדיקת גלובס עולה כי יצחקי שמשמש כיו"ר מפעל הפיס במשרה חלקית של 70%, מספק שירותי ייעוץ ולובי בתשלום עבור קבוצת ביג, ולוקח חלק במאבקה לחזור לפעילות אחרי תקופת הסגר, ובסוגיות שונות

מנכל אל על אביגל שורק / צילום: יח"צ

הוקפץ לקוקפיט: הכירו את אביגל שורק, מנכ"ל אל על החדש

הידיעה על מינויו של אביגל שורק למנכ"ל אל על התקבלה השבוע בחברה בהלם מוחלט ● עם זאת, הבעלים החדש אלי רוזנברג ביקש מלכתחילה למנות לחברת התעופה מנכ"ל מארה"ב ● "הוא מוכשר ומהיר מחשבה", אומר גורם שהיה קשור לחברת דלק US שממנה מגיע שורק

מלי מרגליות / צילום: יחצ

מיהם עשרת המועמדים שמהם יבוא היו"ר הבא של קבוצת כלל?

בתחילת ינואר יכריעו בעלי המניות בין המועמדים: אבי קנובל, ורדה אלשיך, מלי מרגליות, חיים סאמט, מיה ליקוורניק, רון טירה אוסאמה חסן, יגאל בר יוסף, איציק הורוביץ ושמואל שורץ ● בניגוד להערכות קודמות: אייל לפידות לא יתמודד על התפקיד

איקאה בישראל / צילום: שלומי יוסף, גלובס

מאיקאה ועד הראל ויזל: כך ניצחה הקומבינה את הקורונה

שוק הכרמל נותר סגור אבל שוק מחנה יהודה קיבל הרשאה להיפתח • מקס סטוק זכו למעמד של עסק חיוני שמאפשר להמשיך לעבוד גם במהלך הסגר • והראל ויזל ואיקאה הדגישו כמה טוב להיות בצד החזק בזמן מגפה • כך יצרה הקורונה הבדלי מעמדות במשק הישראלי

פנינה קרן / צילום: תמונה פרטית

עכשיו יותר מתמיד: גם המנהלים צריכים פסק זמן

מנהלים בכל הרמות ולאורך כל שדרת הארגון מתמודדים בתקופה האחרונה עם קשיים מורכבים יותר • איך מתמודדים עם האתגרים שמציב משבר הקורונה לשדרה הניהולית ● ניהול וקריירה, מדור חדש

היועמ”ש, ד”ר אביחי מנדלבליט / צילום: עדינה ולמן, דוברות הכנסת

מנדלבליט לבג"ץ: יש להוציא צו על תנאי ולחייב את השר אוחנה למנות מפכ"ל

היועמ"ש אביחי מנדלבליט חזר על עמדתו בבג"ץ נוסף למינוי מנכ"ל קבוע לפיה - "הסכמות ומחלוקות קואליציוניות אינן יכולות לגבור על חובת הממשלה והגורמים המוסמכים לפעול לאיוש משרות בכירות במינוי קבע"

בניין בית הדין הרבני הגדול בירושלים / צילום: יוסי זמיר

תמיכה כלכלית של ההורים אינה מקנה להם זכויות יתר בדירה

הורי הבעל העבירו בכל חודש תמיכה כספית לבני הזוג ● בית הדין הרבני הגדול קבע כי ההעברה לא נועדה בהכרח לכיסוי המשכנתה, אלא כמתנה לבני הזוג

דליפה במיכל דלק של קצא"א / צילום: איגוד ערים לאיכות הסביבה נפת אשקלון

דליפה במיכל דלק של קצא"א: תושבי אשקלון הונחו להישאר בבתים

דליפה בגג מיכל דלק בנפח של 100 אלף קו"ב של חברת קצא"א, שהכיל דלק גולמי וחומרים נדיפים, העירה את תושבי אשדוד ואשקלון עם ריחות כבדים של דלק ואף דיווחים על מיחושים פיזיים

יפתח רון טל / צילום: יוסי וייס חברת החשמל

ירידה בהכנסות חברת חשמל לכ-7.4 מיליארד שקל ברבעון השלישי

עלות צריכת הדלקים נפלה ב-27% בין היתר בשל הירידה במחירי הדלקים שנבעה בעיקר מרכישת גז טבעי משדה לוויתן במחירים נמוכים משמעותית ממחירי חוזה תמר משנת 2012

בניין נטוש בחיפה / צילום: ויטלי דותן לובוב

"הזנחה גוררת הזנחה": אתר אינטרנט חדש ימפה את המבנים הנטושים בארץ

במדינת ישראל יש 170 אלף דירות עזובות - ואלה רק הרשומות • ויטלי דובוב דותן הקים אתר ליצירת מאגר מידע על המבנים הנטושים: "בניין זה לא מוצר כלכלי פרטי. מרגע שהוא עומד במרחב הציבורי הוא משפיע על סביבתו"

חסן רוחאני, נשיא איראן, בעצרת האו"ם / צילום: Reuters, Carlo Allegri

מדינות אירופה לא ידחפו את ממשל ביידן לחזור להסכם הגרעין עם איראן

ישנו חשש גובר לגבי המחקר הגרעיני של הרפובליקה האיסלמית, אך דיפלומטים מהאיחוד האירופי אומרים שלא יאיצו בנשיא הנבחר לחזור להסכם ממנו נסוגה ארה"ב בשנת 2018 כלשונו

חניית קניון ריקה. לקניונים רבים שנקנו עם משכנתאות לעשר שנים יש יותר חובות מהכנסות / צילום: Shutterstock

ארה"ב: המגפה מתפשטת, וקניונים עותרים לפשיטת רגל או נסגרים

שוכרים רבים שהמכירות שלהם חלשות ימשיכו לפגוע במגזר הקניונים גם אחרי הקורונה

חסידי סדיגורה. בינתיים האדמו"ר הצעיר שובה את הלבבות ומבסס את שליטתו / צילום: שוקי לרר - בחדרי חרדים

שוד כספות, אלימות ותלונות במשטרה: הקרע בחסידות סדיגורה הולך ומחריף

כך המצב בסדיגורה המשיך להתדרדר בחודשים האחרונים במהירות ובכל החזיתות ● מה קרה בלילה של 27 באוקטובר, ולמה נראה שזה היה הקש ששבר את גב המאבק בסדיגורה ● מעקב