גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

עם הגב לים: קמפוס נמל חיפה נפתח למגורים ומחירי הנכסים עולים

מסילת הרכבת עדיין חוצצת בין העיר חיפה לבין הים, אבל התוכנית של העירייה ל"קמפוס הנמל" מקדמת את התחדשות האזור כבר עכשיו, והיזמים שנכנסו לפני כמה שנים רואים עליות מחירים

רחוב שער פלמר בעיר התחתית, חיפה / צילום: shutterstock
רחוב שער פלמר בעיר התחתית, חיפה / צילום: shutterstock

בספטמבר האחרון הוצגה בפני הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה בעיר חיפה תוכנית "קמפוס הנמל" לאזור שבין רחוב העצמאות - העורק הראשי בעיר התחתית - לנמל חיפה, ובין בית דגון לתחנת הרכבת ההיסטורית בעיר. התווך הזה שבין הים והעיר עובר בשנים האחרונות מהפך משמעותי מרחובות מוזנחים למוקד פנאי ובילוי. עד לא מזמן קטע העיר הזה היה עבור רבים בבחינת מחוץ לתחום. החיפאים לא היו מעלים על דעתם להגיע הנה מרצונם ובזמנם החופשי. עכשיו לעומת זאת, נפתחו בתי קפה, מסעדות, קצת חנויות ומסתובבים צעירים וסטודנטים, ולא רק בשעות הערב.

קמפוס הנמל בחיפה

התוכנית החדשה, שהוכנה על ידי האדריכל ברוך ברוך ביוזמת מהנדס העיר חיפה, נועדה להכניס לאזור עוד מגורים, לחבר אותו עם העיר ולפתוח אותה אל הים. התוכנית מתייחסת לשטח של כ-120 דונם ומחלקת את האזור לחמישה מתחמים. סך כל שטח תוספת הבנייה המוצעת הוא 155 אלף מ"ר וכולל 1,665 דירות , 40 אלף מ"ר של שטחי מסחר ו-67 אלף מ"ר שטחי משרדים.

הבעיה המרכזית של התוכנית היא חזית הים, או ה־waterfront. כיום, מסילת הרכבת מתפקדת כמו חומה שחוצצת בין המבנים והמרחב המגונן של קמפוס הנמל, לבין שטח הנמל.

רחוב הנמל 10, חיפה - לפני ואחרי / צילום: יח"צ

העירייה פועלת להעביר את הרכבת לתוך מנהרה לתת הקרקע. "הפתיחה האמיתית של העיר לים תגיע רק עם שיקוע הרכבת", אומר מהנדס העיר של חיפה אריאל וטרמן. אבל תוכנית הכפלת מסילות הרכבת (תת"ל 65) עוד לא אושרה, ולפי הצפי היא תתממש בין 2030 ל-2040 ותעלה מיליארדי שקלים.

רחוב הנמל 10, חיפה בתכנון / צילום: יח"צ

מוסדות השכלה גבוהה במבנים הנטושים

עוד לפני שתשוקע המסילה, האזור בתהליכי שינוי. התערבות העירייה במתחם קמפוס הנמל התחילה כבר לפני כ-10 שנים. העירייה שכרה אז את שירותיו של האדריכל משה צור, ששיתף פעולה עם משרד אדריכלות הנוף ברקן-אלחייני, לצורך תכנון מחדש של המרחב הציבורי. עבודת הפיתוח כללה החלפת תשתיות, הצבת תאורה, ריצוף, גינון ונטיעת עצים והצבת ספסלים בצורת גל. אחד האמצעים שקידמו מאוד את התחדשות האזור היה הקמת מנהלת, שממוקמת בשטח המתחם ומטפלת בכל הסוגיות הקשורות לקשרי משקיעים וליזמים מול הרשות העירונית.

אחד האמצעים שנקטה העירייה כדי לייצר שינוי בתמהיל הדיירים במתחם היא עידודם של מוסדות אקדמיים להתיישב במבנים הנטושים במקום. בין היתר ממוקמים כאן היום שלוחה של המרכז האקדמי אונו במבנה ששימש בעבר כמבנה קירור, המכללה לעיצוב "תלתן" שוכנת במבנה ההיסטורי של בנק ברקליס (דיסקונט), ומחלקות של אוניברסיטת חיפה במבנה מס הכנסה.

רחוב הנמל 39, חיפה, לפני ואחרי השיפוץ / צילום: יח"צ

העובדה שמדובר באזור בהתהוות מוסיפה לקסם של המקום. זו כבר לא חצר אחורית, אבל עדיין לא מתחם מפונפן, אופנתי מדי וצפוף. ממערב נשקפות אוניות ענק העוגנות בנמל ומהצד השני, חומת המבנים שתכנן הבריטי קליפורד הולידיי, שממסגרת את המתחם. בתווך, מבנים נמוכים יחסית, בגובה של 2-4 קומות, בסגנון בינלאומי/אקלקטי, לא כולם משופצים, שמאכלסים חברות הייטק, מכללות, בית מלון. בקומות הקרקע בתי קפה, קצת מסעדות וגלריות והמון אנשים צעירים.

רחוב הנמל 39, חיפה, בתכנון / הדמיה: יח"צ

וטרמן, המסייר איתי באזור התוכנית, נרגש ממה שקורה בקרבת הנמל ומשדר אופטימיות. לדבריו, "אנחנו משמרים את המרקם, א-ל-פריז והערים האירופאיות, תוך הקפדה על עירוב שימושים. מסחר בקומת הקרקע ותמהיל מעורב של משרדים ומגורים. אנשים יגורו פה וירדו למטה לשתות את הקפה. כמו בערים הכי קלאסיות שיש".

מהנדס עיריית חיפה, אריאל וטרמן / צילום: איל יצהר, גלובס

וטרמן רואה בתוכנית קמפוס הנמל המשך טבעי של ההשקעה בשיקום הפיזי של האזור: "התוכנית היא קריטית. הוודאות התכנונית תביא את היזמים. ברגע שיש תוכנית מפורטת ומאושרת, לעומת תוכנית מתארית, אז היזם בא והוא יודע שהוא יכול להוציא היתר". הוא מסביר שיש באזור קמפוס הנמל לא מעט שטחים ריקים, שיש להם פוטנציאל בנייה משמעותי: "אנחנו פה עם infill (מובלעות ריקות שניתן לבנות בהן - ג.נ) - מטורף. הוודאות תיתן פה זירוז לפרויקט".

גם אזור חלש יכול להתרומם ולהפתיע

יוסף סיונוב, הבעלים של הומלנד בית ממכר נכסים, התחיל את פעילותו העסקית בתל אביב ב-1996. לפני כמה שנים פתח נציגות גם בעיר התחתית בחיפה, והוא פועל גם באמצעות חברה יזמית שהקים ב-2012 בשם "יוסף ואחיו" שבונה כעת את מגדל המגורים ברחוב אחד העם ועוד פרויקטים בעיר התחתית, בוואדי סאליב, בשוק תלפיות, בהדר ואף במושבה הגרמנית. מהדמיות הפרויקטים המופיעות באתר האינטרנט של החברה ניתן ללמוד שסיונוב מביא לחיפה אדריכלות ברמה גבוהה בהרבה ממה שרואים כאן בדרך כלל, יצירות של אדריכלים תל אביבים כמו גידי בר אוריין או רמי גיל, שמשתף פעולה עם החיפאי פרופסור גבי שורץ.

סיונוב מספר שכמשקיע ותיק הוא למד שאזור חלש יכול להתרומם ולהפתיע: "חיפשתי מקום שהוא כמו דרום תל אביב אבל בווליום גדול. עיר גדולה, עם ראש עיר שיש לו עניין לעודד יזמים, כשהתחלתי להסתובב בחיפה, עוד ב-2008, העיר הייתה במשבר. היה ברור גם שיונה יהב חיפש ספינת דגל בדמות קמפוס הנמל והוא שם את כל יהבו בעיר התחתית. אני התחלתי לקנות בניינים ב-2012".

ואיך המחירים?

"מחיר מ"ר מגורים בבניינים חדשים מגיע ל-20 אלף שקל. לפני עשר שנים מ"ר עלה 2,000 שקל".

ומסחר?

"במקומות איכותיים מ"ר יכול להגיע ל-16 אלף שקל, ולפני 10 שנים לא היה מסחר בכלל. המחירים התחילו לעלות וזה לא שמאוד מטופח כאן. Wework הגיעו לכאן, נפתחו מסעדות על ידי תל אביבים, כולם כבר מבינים שהאזור הזה רץ קדימה חזק".

כרגע עוברת כאן הרכבת, אין מקומות חניה, עדיין לא ממש מטופח. מה הכיוון של העיר התחתית וקמפוס הנמל בפרט?

"איך אתה חושב נולד רחוב רוטשילד בתל אביב? הרי לא מיד הגיעו משפחות הייטקיסטיות. באו חבר'ה צעירים, הם קנו דירה, נשארו שם, התרגלו לאזור וככה אזור מתפתח. כרגע יש ביקוש גדול לדירות בעיר התחתית. אין מספיק פרויקטים למגורים".

מצד שני, לסיונוב יש גם ביקורת: "אזור לא יכול להתבסס רק על ברים ומסעדות, כמו שקורה עכשיו בעיר התחתית. האזור חייב להתחיל לתפקד כמו מקומות אחרים בעיר. אנחנו צריכים כאן גני ילדים, בתי ספר, שטחים ירוקים. אלה הדברים שיגרמו לאנשים לרצות לגור באזור הזה".

מחירי שכה"ד מתחילים לעקוף את הכרמל

האדריכלים דרור אבירם ומיכל קוצ'יק עשו לפני כמה שנים מהפך בקריירה שלהם כשהחלו לעסוק גם בהשקעות נדל"ן. אבירם: "ב-2006 התחלנו ללמוד את התחום. באנו מאפס הבנה. תוך כדי לימוד, שכלל הכרה וניתוח של עסקאות בתל אביב, נפלה לידינו במקרה עסקה בחיפה".

לא חששתם להשקיע בעיר כחיפה?

"אנחנו באים מרקע של שימור. לא הבנו איך יכול להיות שיש בניינים כל כך מדהימים במחירים כל כך נמוכים. השקענו המון זמן בלימוד. בהתחלה לעגו לנו, כי היינו די ראשונים, אבל אמרנו לעצמנו שנהמר לטווח ארוך. בדקה ה-89, דקה לפני שראש העיר הכריז על פרויקט קמפוס הנמל, הצלחנו לשים יד על נכס ראשון שהיה חורבה סגורה בבלוקים. כשהמשפחה החיפאית שלי שמעה שאני רוצה להשקיע כאן הם חשבו שהשתגעתי".

לאן הולך שיקום העיר התחתית?

"כל הזמן מתקשרים אלי אנשים שמחפשים כאן דירות. הביקוש הכי גדול פה הוא למגורים. אני לא מדבר על סטודנטים, אלא על אנשים שסיימו את הלימודים. מחירי שכר הדירה מתחילים לעקוף את הכרמל. ברגע שמסילת הרכבת תשוקע חיפה תיראה אחרת לגמרי".

הביקורת: התוכנית לא מביאה בשורה אמיתית

ד"ר יריב שגיא, מומחה למדיניות ציבורית, סבור שהתוכנית המקודמת עתה בעייתית מאוד. לדבריו, "הייתה לי ציפייה שהתוכנית הזאת תביא בשורה. להוסיף קומות, להזיז חלונות ולהוסיף מגדל חניה אלה דברים שדובר עליהם גם קודם. התוכנית שהוצגה בחודש ספטמבר למועצת העיר, אין בה בשורה - יש בה הסדרה ביורוקרטית של שימושים. הייתי מצפה שראשת העיר עינת קליש-רותם תתמקד בפתיחת העיר לים. דבר נוסף הוא ההתעלמות מהאזורים המשיקים. אי אפשר לתכנן אזורי מגורים כש-60 מטר משם עוברת מסילת ברזל שמובילה חומרים מסוכנים ויש קרינה אלקטרומגנטית בשיעור לא ברור. זה בטח לא יהיה סימפטי לגור שם". 

עוד כתבות

מעיליא גליל מערבי/ צילום: עדי זרחי

סנטה קלאוס בא לבקר בישראל: חגיגת כריסמס בגליל

הכפרים הנוצריים בגליל מתקשטים בעצי אשוח, בשוקי כריסמס ובסיורים מיוחדים

ד”ר איציק מזרחי/ צילום: איל יצהר

"יקר בישראל, אבל התיירים מגיעים למרות המחירים. זה פרדוקס": מנכ"ל בוקינג ישראל בראיון

ד"ר איציק מזרחי, מנכ"ל בוקינג ישראל, מסביר בראיון ל"גלובס" מדוע הפכה פלטפורמת הזמנות מקומות הלינה והאירוח הבינ"ל לכל-כך פופולרית ● "מדד ההצלחה של בוקינג דומה במידה רבה לפורמט של ייעוץ עסקי שכולל ניהול תשואה וניהול תוכן כדי למקסם את העבודה"

סוף הפאקינג עולם / צילום: יחצ

"סוף הפאקינג עולם": תיעוד מבריק של חברה ושל דור

"סוף הפאקינג עולם" היא הרהור פילוסופי מבריק על מקומו של האדם בחברה מתפוררת

ההצבעה על פיזור הכנסת/  צילום: Gettyimages/Anadolu Agency

פרשנות - באישון לילה, בלי ליברמן, דרעי ובנט ותחת איום של כחול לבן: כך פוזרה הכנסת בפעם השלישית בתוך שנה

ב–3:00 לפנות בוקר הופיע נתניהו לפתע במליאה, השתתף בהצבעות וחמק מיד לאחר מכן ● תחת הלחץ בוועדה המיוחדת שהתכנסה להכין את חוק פיזור הכנסת לקריאה שנייה ושלישית התקבלו החלטות שאף אחד לא חלם לאשר ● רק צדיק אחד הצביע נגד הגדלת מימון המפלגות ● פרשנות

נפגעי הקורקינטים והאופניים החשמליים - 11 בדצמבר 2019

אתמול באיכילוב: 7 נפגעי תאונות קורקינט ואופניים חשמליים

מדי יום "גלובס" ובית החולים איכילוב מדווחים על מספר הנפגעים מתאונות שבהן מעורבים כלי רכב חשמליים: אופניים וקורקינטים

דונלד טראמפ / צילום: Jonathan Ernst, רויטרס

ועדת המשפט קבעה: טראמפ אשם ב"עבירות ופשעים חמורים"

כל 23 הצירים הדמוקרטים הצביעו בעד; כל 17 הצירים הרפובליקאים הצביעו נגד ● השלב הבא: אישור סעיפי האישום במליאת הבית, קרוב לוודאי לפני סוף השנה ● הסנט ידון בכתב האישום בינואר ואין כמעט ספק שטראמפ יצא זכאי

ליאת דרור וניר בן גל/ צילום: כפיר זיו

"אם ראש הממשלה היה מזיז את האגן אחרת, החיים שלנו היו נראים אחרת"

ליאת דרור וניר בן גל עברו לשדרות עם להקת המחול שלהם ועם מרכז אדמה ללימוד מחול ומתמודדים עם מציאות ביטחונית־כלכלית חדשה

דרור פויר / צילום: יונתן בלום, גלובס

דעה: הטיפשות והשקר הולכות יד ביד לעבר השקיעה

אנחנו חיים בשקרים כמו שהדג חי במים ● אבל שקרים אינם המים, הם כתמי הנפט ושקיות הניילון שמזהמים את הים ● דעה

מחווה ליגאל בשן/ צילום: שלומי פינטו

עכשיו התור לגעגוע: מופע מחווה ליגאל בשן הדגיש את חסרונו

במחווה ליגאל בשן, במלאת שנה למותו, הגוונים הרבים ביצירתו התלכדו לצבע של אהבה והדגישו את חסרונו

חן גולדברג, מנהלת הנדסה בגוגל  / צילום: תומר פולטין

הכירו את הישראלית הבכירה שעוזרת לגוגל בזירת המאבק החמה ביותר של ענקיות הטכנולוגיה

חן גולדברג אחראית על פלטפורמת הדגל החדשה של גוגל קלאוד, שמנהלת לארגונים את המידע שלהם בעננים השונים ובשרתים הפיזיים ● בראיון ל"גלובס" היא מספרת על ניהול מאות אנשי פיתוח ועל הטכנולוגיות מאחורי אסטרטגיית הענן של גוגל: "מכירים בכך שלא כל החדשנות תהיה בענן"

ארבעת הפרופסורים שהעידו בשימוע על ההדחה / צילום: רויטרס - Mike Segar

פרשנות - ימים של אימפיצ'מנט: הפרופסורים ו"ההפיכה היהודית"

ימי האימפיצ'מנט בוושינגטון הם זמן של חרדה, של מרירות ושל פילוג ● אנשים מצביעים זה על זה ואומרים דברים לא נעימים ● למשל, "הם יהודים" ● פרשנות

תיירת  / צילום: שאטרסטוק

100 הערים בהן ביקרו הכי הרבה תיירים: מי בראש הרשימה ולאיזה מקום הגיעו ירושלים ות"א?

חברת המחקר הבריטית Euromonitor International ערכה בדיקה מעמיקה בקרב 400 ערים וגיבשה את רשימת הערים שנהנו מהכי הרבה תיירות נכנסת ● הערים מאסיה שולטות ברשימה, לונדון מאבדת מעט ממעמדה ואילו ירושלים התמקמה במקום טוב באמצע

יורם נוה, מנכ"ל כלל ביטוח / צילום: כדיה לוי

המכרז המוסדי בהנפקת המניות של כלל ביטוח: ביקוש ער שמוביל לדילול של סדר גודל של כ-20% של בעלי מניות קיימים

במכרז המוסדי של הנפקת המניות החדשות של כלל ביטוח התקבלו ביקושים ערים בהיקף 900 מיליון שקל והחברה תגייס 650 מיליון שקל ● כלל תגייס עוד עד 868 מיליון שקל בכתבי התחייבויות נדחים

צמד שחקני קרלינג רוסיים עם חולצות "אתלטים אולימפיים מרוסיה" באולימפיאדת החורף ב־2018 /צילום:  Shutterstock

ההשעייה הרוסית הגדולה מאירועי ספורט בגלל סמים - פחות מהותית ממה שנראה

על פניו זה נשמע דרמטי - רוסיה לא תוכל להשתתף או לארח אירועי ספורט גדולים בשנים הקרובות ● הלכה למעשה, היא לא תכננה לארח אף טורניר גדול שעלול להיפגע ● בנוסף, הנוכחות של הספורטאים הרוסים בולטת - גם בלי דגל

ליאור שליין והשר גלעד ארדן / צילומים: ישראל סלם, תמר מצפי

פרשנות: הכירו את החוקר שדורש מפוליטיקאים להפסיק לשקר ויש לו גם תוכנית שתגרום לזה לקרות

ד"ר אלעד אורג מהקריה האקדמית אונו מציע להטיל על עובדי ציבור חובה משפטית עקרונית לומר את האמת לציבור • המקרה של ליאור שליין והשר גלעד ארדן כמשל ● פרשנות

שי נוביק/ צילום: איל יצהר

"למשקיעים לא אכפת שהצלנו עכברים. הם רוצים ניסויים קליניים"

זו הפעם השנייה שיזם הביוטק שי נוביק לוקח חברה כושלת, יוצק אותה לשלד בורסאי ומנסה להוציא אותה מהבוץ ולגרום למשקיעים להאמין בפתרון הרפואי שהיא מפתחת ● זה הצליח לו עם פרולור והורמון הגדילה – האם הוא יצליח עם אנלייבקס והתרופה לתגובה קטלנית של המערכת החיסונית?

יאיר נתניהו והוריו בנימין ושרה / צילום: קובי גדעון, לע"מ

"גיל ההתבגרות זז בכמה שנים": למה המילניאלז לא עוזבים את ההורים?

שליש מהישראלים בגילאים 25 עד 34 עדיין גרים עם ההורים ● אם פעם הצעירים שאפו לצאת מהבית לחיים כלכליים עצמאים, היום זה ממש לא המצב ● ההשלכות מרחיקות לכת - מבחינה כלכלית, שוק הדיור והמצב הנפשי של כל המעורבים בסיפור ● האזינו לפודקאסט "הצוללת" - פרק פתיחת העונה

טראמפ וארדואן / צילום: Peter Nicholls, רויטרס

החלטה היסטורית בארה"ב: הסנאט הכיר רשמית ברצח העם הארמני

ההחלטה, שהינה בעיקר מוסרית והצהרתית, מגיעה על רקע מערכת היחסים הרעועים בין ארה"ב וטורקיה בשנים האחרונות ובמיוחד בעקבות מעורבותה של טורקיה במלחמת האזרחים בסוריה באחרונה ● על פי דיווחים בטורקיה, בעקבות החלטת הסנאט, טורקיה הוציאה בשעה האחרונה זימון לשגריר ארה״ב באנקרה לשיחת נזיפה

פארק הייטק ברעננה./ צילום: א.ס.א.פ קריאייטיב / Shutterstock

"שוק ההייטק ימשיך להיות שוק של מועמדים ולא של חברות"

לפי נתונים של חברת ההשמה נישה, הואט קצב הצמיחה של שכר העובדים בהייטק, ו-70% מההשמות התבצעו בתפקידים בטווח שכר של 16-30 אלף שקל

נאם טוק / צילום: איל יצהר

מבנגקוק באהבה: המסעדה התאילנדית בשוק הכרמל שווה כל שקל

איסאן היא לא רק תוספת מבורכת לסצנת האוכל האינסופית של שוק הכרמל, אלא גם לזו של תל אביב וישראל בכלל