גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

מתחת לרדאר: ככה מחלקים דירה לשתי משפחות במודיעין עילית

מצוקת הדיור בציבור החרדי הולידה המצאה נדל"נית חדשה: "הטאבו המשותף" - כמה משפחות שקונות יחד דירה ומחלקות אותה בקיר • "אשתי ואני עובדים במשרה מלאה ולא יכולים לקנות דירה. העדפתי לגור ב'טאבו משותף' מאשר במחסנים או בדירות מרתף"

מודיעין עילית / צילום: Amir Cohen, רויטרס
מודיעין עילית / צילום: Amir Cohen, רויטרס

למראית עין, העיר מודיעין עילית נקייה ומטופחת: בתי דירות מדורגים מחופים באבן, צמחייה, ילדים חוזרים מבית הספר. הכל רגיל למדי. אבל מתחת לפני השטח יש מצוקת דיור אדירה, שהובילה ליצירתה של מציאות נדל"נית אלטרנטיבית, מקבילה.

מורה הדרך שלי בעיר הוא מתווך הדירות יאיר נוימן, חרדי מהזרם הליטאי. הוא יליד גני תקווה שחי בשנים האחרונות במודיעין עילית, אב לארבעה ילדים.

נוימן מאמין שהציבור החרדי בבעיה הולכת וגוברת ושהגיע הזמן לחשוף את הנושא. לדבריו, "זה שלא בונים לחרדים יגרום לכך שהחילונים יאכלו אותה. מי 'אשם' בעליית מחירי הדיור? אנחנו. בסופו של דבר אין לחרדים איפה לגור".

בית עם תוספות במודיעין עילית / צילום: גיא נרדי

בסיור ברחבי העיר הוא מראה לי מבנים שחפרו בהם מתחת ליסודות הבניין והפכו קירות תמך לדופן חיצונית לדירות מרתף; תוספות של דירות על גגות; ובניינים שעובו ונראים כמו מוטציות טטריס. את המצוקה בשטחי המסחר והציבור ממלאות דירות בקומות הקרקע שהוסבו והפכו לחנויות מזון, בגדים וגם לחדרי לימוד.

בהמשך הסיור מצביע נוימן על בניין במודיעין עילית ומספר שבמקור, לפי התב"ע, יש בבניין 32 דירות. בפועל מתגוררות בו 40 משפחות. איך עושים זאת? הפטנט נקרא "הטאבו המשותף", כלומר דירה שמחולקת לשניים, וחיות בה כמה משפחות שרוכשות אותה במשותף.

נוימן מסביר שהפיצול, כלומר חלוקת הדירות לשניים, נעשה בדרך כלל אחרי קבלת טופס אכלוס.

המתווך יאיר נוימן / צילום: גיא נרדי

ישראל, תושב מודיעין עילית שאינו מעוניין להיחשף בשמו המלא, מתגורר בשכירות בדירת "טאבו משותף". לדבריו, הבחירה בצורת המגורים הזאת נעשתה בלית ברירה: "אם לא הייתי גר כאן, הייתי גר ברחוב. ברור שלא רציתי בזה, אבל מחירי הדיור בשמיים. אשתי ואני עובדים במשרה מלאה, יש לנו שני ילדים, וכרגע אנחנו לא יכולים לקחת משכנתה. העדפתי לגור ב'טאבו משותף' מאשר במחסנים או בדירות מרתף".

אתה פוגש את שותפיך ל"טאבו המשותף"?

"ברור. אנחנו נפגשים בחדר המדרגות על בסיס יומיומי. אנחנו גרים בדירה אחת, אבל בנפרד. פעם בחודשיים אנחנו נפגשים בשביל לחלק את החשבונות. זה לא קל".

המערכות של הבית מותאמות לחלוקה הזאת?

"זה כמו ההבדל בין אוטו פרטי ומונית. אנחנו משתמשים בדירה כמו מונית. יש הרבה יותר בעיות".

עורך הדין יוסי שפרינצלס, המתמחה בנדל"ן, מטפל לטענתו בלפחות שתי עסקאות "טאבו משותף" בחודש. לדבריו, "התב"ע מאפשרת מספר מסוים של דירות בבניין, אבל מאחר שלאנשים אין כסף לרכוש דירה שלמה לעצמם והמדינה לא מכירה בחלוקה הפנימית, העניין הזה מוכר בעיר כ'טאבו משותף'. מבחינה כלכלית זה רווחי כי במקום לשלם 1.4 מיליון שקל על דירת שלושה חדרים, משלמים רק כמיליון שקל על שלושה חדרים בדירה שבמקור הייתה שישה חדרים. אגב, במודיעין אין בכלל טאבו, והדירות רשומות בחברה משכנת (קריית ספר - ג.נ) ובמינהל האזרחי".

עו"ד שפרינצלס / צילום: גיא נרדי

הסכם שיתוף לכל דירה מחולקת

עו"ד שפרינצלס מסביר שלכל דירה שמתנהלת עם "טאבו משותף" יש הסכם שיתוף. לדבריו, "לכל דירה יש הסכם שיתוף בתמחור שונה. לדוגמה, בפנטהאוז שחולק כך שבקומה העליונה נבנתה דירה נוספת, הקומה התחתונה, שהיא המקורית, היא יקרה יותר. כולם מבינים שאם יום אחד יהיה בלגן, ויאכפו את החוק, מי שיאכל אותה יהיה הקומה העליונה".

הוא מספר שבריכוזי אוכלוסייה חרדית נוספים כמו פתח תקווה ואשדוד, בעת מכירת הדירה, יש בדיקה של העירייה שמחייבת היטל השבחה בדיוק כדי למנוע תופעות כאלה, שהיו גם שם בעבר. מסתבר שגם הבנקים כבר מכירים את התופעה ולא אוהבים לתת משכנתאות לדירות מעין אלה. "ליועצי המשכנתאות יש תמחור שונה לטאבו משותף", טוען עו"ד שפרינצלס.

לדבריו, תופעת הטאבו המשותף מקובלת במודיעין עילית, בביתר עילית וגם בבית שמש ופחות בערים ירושלים ופתח תקווה, שבהן האכיפה קפדנית יותר.

דודו עמר, זכיין אנגלו סקסון בבית שמש, מכיר את התופעה מכיוון אחר: "אפשר לראות תופעה של רכישת דירות שמחולקות לביזנס, לגן או מעון ובשאר גרים. התופעה של הטאבו המשותף היא התאגדות של חברים או אחים שקונים יחד נכסים. ככל שאני יודע, מבחינת העירייה אין אכיפה".

עו"ד ידידיה מצגר מהעיר החרדית בית"ר עילית מעיד על כך שמשרדו אינו עוסק בעסקאות "טאבו משותף", אך הנושא מוכר לו היטב: "זה דבר דרמטי ביותר משום שזה קשור לכך שהממשלה לא בונה לאזרחים שלה דירות. במקום לעשות הפגנות בגן הוורדים, כמו שהיה בעבר, מבינים שזה לא יביא את התועלת לטווח הקצר והארוך, ומעדיפים למצוא פתרונות. בעיני אלה פתרונות גרועים. זו תופעה עם המון בעיות משפטיות ובעיקר, פיזיות".

מסתבר שהרשויות מודעות היטב לפטנט ה"טאבו המשותף" ואף למדו לנצל אותו לצורכי גביית מסים. עו"ד שפרינצלס מספר ש"אדם זכאי לפטור ממס על דירה יחידה, לפי סעיף 49 ב'. פקידי המסים בירושלים שכבר הבינו שיש עניין עם דירות בבעלות משותפת מבקשים מעורך הדין לסמן האם הדירה מפוצלת. בסופו של דבר מבקשים מאיתנו לדווח".

עו"ד מצגר ער לכך שהרשויות מאפשרות בפועל את התופעה: "הרשויות עוצמות עין משום שהן ערות למצוקה האמיתית. כך אני נוטה לחשוב. הממשלה, או המנהל עוצמים עיניים מאותה הסיבה בדיוק. מאידך גיסא, זה יוצר המון קשיים: סכסוכי שכנים ומריבות. הרי כולם יושבים על שיבר מים אחד, או מונה חשמל אחד. יש מקרים שרק זוג אחד, מבין שניים או שלושה זוגות רוכשים, רושם על עצמו את המשכנתה. מתחיל כאן מרתון שלם של מתחים".

גם עו"ד שפרינצלס לא מתלהב מהפטנט. "אני לא ממליץ על זה. אנחנו רק בתחילת הדרך, הסיפור הזה הוא בסך הכל בן כמה שנים. הבעיה תהיה של הדור הבא. אם אחד מהשותפים ירצה למכור את חלקו, יהיה לו קשה מאוד למצוא קונה, כי אי אפשר לקבל משכנתה. האפשרות היחידה לקבל משכנתה היא שכל הרוכשים יגיעו לבנק, לפני שהדירה מפוצלת.

מהפך: דירות הגג כבר לא הכי זולות

מודיעין עילית הוקמה ב-1990, ולפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (למ"ס), ב-2018 התגוררו בה כ-73 אלף תושבים. האוכלוסייה גדלה בקצב שנתי של 4.3%. לשם השוואה, קצב הגידול השנתי במודיעין הסמוכה הוא 1.5%.

נוימן אומר שעבור החרדים, מודיעין עילית, שנמצאת בין בני ברק וירושלים, ואין בה חילונים, היא הרבה יותר אטרקטיבית מאשר ערים כמו חיפה, או ערד, שנתפסות כפריפריה. הוא מתאר מצב שבו מחירי הדירות במודיעין עילית זהים לאלה של העיר מודיעין, וגבוהים בהרבה מהמחירים במקומות אחרים.

נוימן מספר ששוק הדירות בעיר השתנה בשנים האחרונות. לדבריו, "כשהתחלתי לעבוד, דירות גג היו הכי זולות, כי בשבת יש בעיה בגלל שאין מעלית. ככל שהדירה הייתה יותר גבוהה מחירה ירד ב-10,000 שקל. לפני שנתיים נהיה מהפך. דירות הגג הפכו להרבה יותר יקרות".

בעיריית מודיעין עילית סירבו להגיב על הדברים.

עוד כתבות

צילום: איל יצהר. צולם במפעל חלל של התעשייה האווירית

הישראלית הבכירה בתחום החלל ממליצה לישראל לשגר אישה לירח

ד"ר דגנית פייקובסקי, מהדמויות הבכירות בתחום האסטרונאוטיקה בעולם, מסבירה למה כדאי להשקיע בחלל, ולמה מומלץ למדינת ישראל שהאדם הבא שתשלח לחלל יהיה דווקא אישה

ג'וזף מוסקאט / צילום: Yara Nardi, רויטרס

המדינה שבה ראש הממשלה פורש בגלל ענן כבד של חשד

מה אפשר ללמוד ממדינה קטנה ומוקפת מים, אשר שלטון החוק בה התמוטט, וראש ממשלתה החליט להקריב את עתידו לטובת הציבור, גם אם זה לא צודק?

נכנסים הביתה / צילום: איתי בנית

משחקי חום וקור: הבית במרכז שמציג תפיסות עיצוב מנוגדות תחת קורת גג אחת

המעטפת החיצונית של הבית במרכז הארץ תוכננה בסגנון אירופי קלאסי, בעוד הוויזואליה הפנימית היא אקלקטית ● "האתגר המרכזי היה ליצור מרחב מגורים כפרי בלב סביבה אורבנית", מסבירות האדריכליות שרה ונירית פרנקל

עמנואל "מאני" פאקיו. מתאגרף, פוליטיקאי ושחקן / צילום: Joe Camporeale, רויטרס

כוכב הקריפטו: מי הסלב הבא שינפיק מטבע?

הנפקת המטבע הדיגיטלי של כוכב האגרוף הפיליפיני "מאני" פקיאו בחודש שעבר ציינה שלב חדש בשימוש בטכנולוגיה למונטיזציה של הערצת המונים ● מטבע ליברה לסלבריטאים כנראה לא יגיע בקרוב, אבל אפשר לפנטז על הפוטנציאל

בנימין ושרה נתניהו בקלפי / צילום: חיים צח לעמ

ארבעה ימים לפיזור הכנסת: נתניהו קורא לבחירה ישירה לראשות הממשלה

רה"מ הציע לקיים בחירה ישירה בינו לבין גנץ כדי למנוע בחירות נוספות ● לדבריו, "בכחול לבן אומרים שהם יודעים מה העם רוצה, אז אני בעד שהעם יחליט" ● יו"ר ש"ס דרעי פנה ליו"ר כחול לבן: "אם אתה לא יכול לעבוד תחת נתניהו - תן לציבור להכריע"

הבורסה בתל אביב / צילום: איל יצהר

בורסת תל אביב נפתחה בעליות; קבוצת דלק עולה ב-3%

ביום שישי האחרון נתונים טובים משוק העבודה האמריקאי הקפיצו את המדדים סביב ה-1% ● עיני השוק מופנות להודעת הריבית של הפד ביום חמישי ולבחירות בבריטניה

גיל אגמון / צילום: איל יצהר

גיל אגמון מגדיל את ההחזקה בדלק רכב, המניה מזנקת

העסקה צפויה להתבצע בימים הקרובים לפי במחיר של 19.27 שקל למניה ● מדובר באפסייד של כ-20% על מחיר השוק הבוקר בבורסה בתל אביב

חברי הקונגרס האמריקאי/ צילום :   רויטרס Jim Young

על אף הצהרת התמיכה של הממשל בסיפוח: הקונגרס דחה אותה

בית-הנבחרים בוושינגטון קיבל החלטה שתומכת בפתרון שתי מדינות ● רוב הצירים הדמוקרטים הצביעו בעד ההחלטה – ועימם חמישה רפובליקאים ● קריאה מפורשת נגד סיפוח שטחים בגדה ● שתי הצירות הדמוקרטיות המוסלמיות בקונגרס הצביעו נגד ● השדולה הפרו-ישראלית איפא"ק: לא נוקטים עמדה

המומלצים לסוף השבוע

שלושה בסקירה אחת: ספרים לסוף השבוע

כמה המלצות למי שרוצים להעביר את הסופ"ש בבית: "גחליליות בלילה", "שלג" של רונית מטלון ו"חדר ענק נפתח" של מעיין בן אריה

אמיר אוחנה, שלמה (מומו) למברגר, אביחי מנדלבליט / צילומים: רפי קוץ, לשכת עורכי הדין

משפט שלמה של אוחנה ומנדלבליט: העימות של שר המשפטים והיועמ"ש על ממלא-המקום של שי ניצן

אמיר אוחנה מאמין ששלמה למברגר יכול לכהן כמ"מ פרקליט המדינה ● אבל למברגר הוא המועמד המועדף של היועמ"ש, ולאוחנה חשוב להראות שהוא הבוס ● למה ליאת בן-ארי לא מועמדת להחליף את שי ניצן? יכול להיות שהתשובה נמצאת בכלל אצל בודהא ● פרשנות

עדר פרות בארה"ב/ צילום: רויטרס, Christinne Muschi

חזון החלבונים המתוכנתים: המהפכה שעשויה לחסל את תעשיית הבשר

חברי צוות החשיבה העצמאי RethinkX, שהקימו יזם ומרצה בסטנפורד ומשקיע מלונדון, משרטטים עולם חדש ומופלא של חלבונים מעובדים, אבל בריאים וזולים ● מתכנון מולקולות במחשב ועד יצירת טעמים חדשים בעזרת שפים, כך טכנולוגיות מעולם התרופות עשויות לחולל מהפיכה

יואב קיש / צילום: דוברות הכנסת

"בא מהצורך לשמור על הימין": ח"כ קיש יתמוך בסער לראשות הליכוד

בתוך כך מצטרף קיש לח"כ מיכל שיר שכבר הביעה תמיכה בסער ● בראיון ל"פגוש את העיתונות"  קיש ציין כי יש אנשים רבים בליכוד החושבים כמוהו

קהילה שכונתית של חברת הנדל”ן וואן בבושוויק  / צילום: כפיר זיו

אופנה, נדל"ן ומשלוחים: מה מחפשים משקיעי ההון סיכון הישראלים בתעשיות לואו-טק

משקיעי הון סיכון ישראלים משתלבים במגמה העולמית והחלו להשקיע בחברות לואו טק ● מה הופך חברת משלוחי ירקות לסטארט-אפ בעיני המשקיעים, למה הם לא מתרגשים מהקשיים של WeWork והאם בכלל יש להם את המיומנות הנדרשת להשקעה בחברות מסוג זה?

פרופ’ איילת פישבך / צילום: תמונה פרטית

באנו לבאס: למה רובנו מתקשים ללמוד מכישלונות?

פרופ’ איילת פישבך, פסיכולוגית וחוקרת של כלכלה התנהגותית, מטילה ספק בתפיסה הרווחת שלפיה לכישלונות יש אפקט מלמד • הממצאים של מחקריה מפתיעים: נבירה בכישלון עלולה לטרפד הישגים עתידיים • הצד החיובי: יש דרכים אחרות לעודד מוטיבציה

בנימין נתניהו / צילום: חיים צח לעמ

נתניהו: דנתי עם פומפיאו בנושא סיפוח בקעת הירדן. האם זה באמת קרה?

ראש מחלקת המזרח התיכון, דייויד שנקר: נתניהו לא העלה את הנושא בפני פומפיאו

ספרים דצמבר / צילום: איל יצהר, גלובס

הגיבורים של סאלי רוני גם רוצים לחיות נכון; ויליאם פוקנר לא חס על קוראיו

ויליאם פוקנר אינו חס על הקוראים שלו, וגם בספר 'הקול והזעם' הקורא נדרש למאמץ מנטלי לא מבוטל ● סאלי רוני בראה ב'אנשים נורמלים' גיבורים פצועים בנפשם, לא לוותר לעצמם - למרות הקושי הכרוך בלהיות "נורמלי" ו"נכון"

מאי שוחט  / צילום: רמי זרנגר, יח"צ

"ניסינו לעשות לירקנים מה ש-Gett עשו לנהגי המוניות": ראיון עם היזמת שגייסה מיליוני דולרים בגיל 33

כבת לדור המילניאלס, מאי שוחט, מייסדת-שותפה של שוקיט, מיזם אונליין לשיווק פירות וירקות, מאמינה באקסטטיות קיומית ● "הקפיצות שלי הן מסע למצוא את המקום שהכי מתאים לי", היא אומרת ל"ליידי גלובס", אחרי שהצליחה לגייס מיליוני דולרים משתי קרנות הון-סיכון ● ליידי גלובס

הפגנות בבגדאד נגד השלטון / צילום: רויטרס

צרות לטהרן גם ממערב: ההמונים בעיראק סימנו את האחראים לכאוס

הצרות של איראן בימים האחרונים אינן רק בתוך המדינה ● המפגינים בעיראק רואים בטהרן כאחראית עיקרית למצבם הקשה ● שריפת הקונסוליה האיראנית בעיר נג'ף שמדרום לבירה בגדד, סימלה את האשמה הזו

רוחאני. מסר פייסני לארה"ב  / צילום: רויטרס

החרם הכלכלי מעיק, אז מדוע ההנהגה באיראן אופטימית

בממשל טהראן הצליחו לדכא את המהומות במדינה, ונהנים גם מהצטרפותן של שש מדינות אירופיות למנגנון עקיפת הסנקציות האמריקאיות

מייסד עליבאבא ג'ק מא ומנכ"ל סופטבנק מסיושי סאן / צילום: רויטרס

הטיפ של מייסד עליבאבא למשקיע שהימר עליו לפני 2 עשורים

מייסד עליבאבא ג'ק מא השתתף היום בכנס בטוקיו, ובמסגרת פאנל שבו נכח גם מנכ"ל סופטבנק, מסיושי סאן, התייחס מא לשורת התסבוכות שאליו נקלע הקונגלומרט היפני ● על אף זאת, מא הדגיש כי הוא מעריץ של סאן ומצדד בו להמשיך לדבוק בדרכו - אסטרטגיית השקעות המונעות מ"תחושת בטן"