גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

בדרך למנהטן: תוכנית הענק שמבקשת לשלש את מתחם הבורסה ברמת גן

תוכנית ענק שנבחנת בוועדה המחוזית מבקשת לשלש את מתחם הבורסה • החיבור התחבורתי אומנם מצוין, אבל הרחובות הצרים אינם מעודדים הליכה ומעלים סימני שאלה בנוגע לאטרקטיביות של האזור

מבט אווירי על מתחם הבורסה ברמת גן / צילום: shutterstock
מבט אווירי על מתחם הבורסה ברמת גן / צילום: shutterstock

ערב ראש השנה האחרון פרסם כרמל שאמה-הכהן, ראש עיריית רמת גן, בעמוד הפייסבוק שלו דברי הלל נרגשים לתוכנית "משולש הבורסה" שזה עתה אושרה. לדבריו, שלושת המגדלים החדשים שמציעה התוכנית, שיתנשאו לגבהים של 120, 88 ו-77 קומות, יביאו ארנונה שתהיה גבוהה יותר מאשר כל מה שמשלמים תושבי רמת גן כיום.

בתקופה של תחרות עזה על מקורות הכנסה, משתדלת גם רמת גן לנצל את יתרונותיה היחסיים - שבראשם קירבה למרכז. התוכנית שמקודמת בימים אלה לאזור הבורסה תאפשר להכפיל פי שלושה את היקף השטח הבנוי במתחם, ולהוסיף מגדלים גבוהים במיוחד, שבהם יהיו שטחי משרדים, מסחר, מגורים וציבור.

תוכנית המתאר לאזור הבורסה (רג/1800), עליה חתום האדריכל דוד גלור, נמצאת כעת בשלב ההפקדה בוועדה המחוזית. התוכנית יוצאת מנקודת ההנחה שאזור הבורסה "מאופיין כאזור בתפקוד נמוך מהאופטימלי ברמה העירונית והמטרופולינית". נקודת המוצא של מחברי המסמך היא שיש צורך בשינוי תפקוד הפעילות המסחרית והפיכת המרחב הציבורי לאזור מזמין ו"ידידותי למשתמש". החזון הוא לייצר כאן את "רובע העסקים היוקרתי והמתקדם בישראל".

התוכנית קובעת אפוא ארבעה מתחמי תכנון: מתחמי בנייה גבוהה מאוד (60 קומות), מתחמי בנייה גבוהה (15-35 קומות), מתחמי בנייה מרקמית (8-15 קומות) ומתחם לפינוי בינוי.

לכל אחד מהמתחמים תמהיל שימושים שונה. כיום בנויים באזור כ-1.1 מיליון מ"ר. התוכנית, המסתמכת על בדיקה תחבורתית, מציעה בנייה בהיקף כולל של כ-3.7 מיליון מ"ר. כלומר, תוספת של 2.6 מיליון מ"ר. התוכנית מציעה בנייה למגורים בהיקף של 120 אלף מ"ר (כ-1,000 דירות), ובנוסף, 50 אלף מ"ר למעונות סטודנטים ו-60 אלף מ"ר לדיור מוגן (כמה מאות יחידות מכל סוג).

הסיטואציה האורבנית של מתחם הבורסה היא לכאורה מצוינת: בקרבת נתיבי איילון, עמוד השדרה של כבישי הארץ, על ציר ז'בוטינסקי, ליד תחנת הרכבת סבידור וממש ליד תוואי הקו האדום של הרכבת הקלה. בפועל, מדובר באי המנותק מסביבתו, שקשה ולא נעים לחצות את כבישי ההיקף הרחבים שלו - דרך ז'בוטינסקי, דרך מנחם בגין, דרך אבא הלל ורחוב ביאליק.

במתחם עצמו המגדלים מפנים לרחובות חזיתות אטומות ומנוכרות, ויש עדיין לא מעט שרידים של מבני מלאכה מזהמת, מוסכים והרבה חנויות מיושנות. התנועה ממקום למקום היא לא נעימה, משום שהמרחב הציבורי לא מתוכנן להליכה ברגל: המדרכות צרות, אין כמעט עצים, יש מתחמים כמו הכיכר סביב תאטרון היהלום שנמצאים במפלס מוגבה, לא חשופים לעין וקשה פיזית להגיע אליהם. במשך היום מסתובבים ברחובות רבים, בלילות די ריק.

עו"ד אלעד מן / צילום: תמר מצפי

עורך הדין אלעד מן, שמשרדו ממוקם בקומה ה-13 של בית גיבור ספורט, "חי" את אזור הבורסה במשך 15 השנים האחרונות. הוא מעיד על שינוי לטובה בתפקוד של האזור אך מצביע על לא מעט בעיות: "ההליכה ברחוב כאן היא פונקציונלית - לצורך הגעה למשרד ולפגישות בבניינים אחרים במתחם. יש פה הרבה עבודות פיתוח ובנייה, כך שאין תחושה של רחוב רציף להליכה. בהפסקות אתה לא הולך לטייל. בניגוד לשדרות רוטשילד בתל אביב, שיש בה תרבות משרדים, אין כאן סצינה קולינרית של סביבת עסקים. אין איפה לאכול. יש פלאפל ומסעדות פועלים וזהו".

מן רומז שעתיד המתחם אינו מובטח: "יש כאן מצוקת חניה גדולה, במיוחד לכאלה שבאים מבחוץ. החניונים בתוך הבניינים מוגבלים במקום ויקרים. הרבה משרדים שיצאו בתחילת שנות ה-2000 מתל אביב כי היו להם הרבה יתרונות כאן מבחינת שכירות, ארנונה וחניה בשפע, נותרו בסביבה מתפתחת בלי אופק ברור".

התוכנית המקורית: לופטים בסגנון ניו יורק

בשנת 2009, בתקופת כהונתו של צבי בר כראש עיר, יזמה עיריית רמת גן תוכנית בניין עיר שקבעה כי ניתן יהיה להסב למגורים 30% מתוך כל מבנה ששימש בעבר למלטשות, מחרטות ומחסנים. המחשבה הייתה שאכלוס בנייני התעשייה ויצירת "לופטים", כמו בניו יורק, ימנעו השתלטות של גורמים עבריינים והומלסים על המבנים ויסייע למתחם להשתנות ולהפוך לאזור שוקק חיים גם בשעות הלילה.

הצלם אלון פורת רכש ב-2008 לופט ששימש פעם כמלטשה בבניין ברחוב הרקון באזור, ומאז הוא חי ועובד במקום. לדבריו, "מבחינת מיקום, הבורסה זה צפון תל אביב. זה על האיילון ומאוד נוח מבחינת גישה. בזמנו קיבלתי ממהנדס העיר חיים כהן אישור חתום לחיות במקום. בפועל, העניין לא היה כל-כך פשוט, כי הג"א קבעו שאין פה ממ"ד, ומכבי אש גילו שהמקום לא עומד בתקינה בסיסית. בתכלס, אין כאן אישור למגורים. אחרי כמה שנים תבעו אותי על שאני גר בניגוד להיתר, אבל זכיתי במשפט".

הבורסה ברמת גן בקומת הרחוב / צילום: גיא נרדי

ואיך זה לגור באזור תעסוקה?

"זה קצת הזכיר את ניו יורק לפני ג'וליאני. בקומת הקרקע של הבית שלי היה פעם בית זונות. זה היה מקום מאוד אפלולי. עכשיו זה סתם מקום מלוכלך. כמעט ואין בתי זונות. מועדוני החשפנות, שעשו את עיקר ההפרעה לשכנים, נעלמו".

באותה תקופה שכרה העירייה את שירותיו של מתכנן הערים רן וולף, שאחראי לחידוש של נמל תל אביב, נמל יפו והעיר התחתית בחיפה.

וולף: "בסקר ראשוני שערכתי הסתבר לי שהבורסה מניבה לעירייה בין 500 ל-600 מיליון שקל בשנה - כחצי מהתקציב העירוני. הבהרתי להם שבבני ברק מקדמים את ה-BBC, בראשון לציון את מתחם האלף, ואזור התעשייה של בת ים גם עובר שינוי. נכון שמגיעים לבורסה 70-80 אלף איש בכל יום, אבל יש מצב שהיתרון היחסי לא יישאר לנצח".

וולף מספר שבמשך תקופה ארוכה הוא חקר את השטח והציג לסוחרים ובעלי עניין את התב"ע המקודמת: "קיבלנו תקציב מסגרת והתחלנו בשיפוץ הרחובות. רחוב תובל היה הראשון. דאגנו לשיפור הניקיון, התחלנו בתהליך מיתוג, אירועים". הסיטואציה כאן הייתה שונה ממקומות אחרים בהם פעל: "בנמל תל אביב ובנמל יפו אני הייתי זה שהשכיר את נכסים. כאן, לא היו לי נכסים.

"פשפשתי בתב"עות וגיליתי שיש כאן לא מעט שטחים ציבוריים שהם בתוך המגדלים (שפ"פ עם זיקת הנאה), והמצאנו את אירועי "בירה בחבית" - בכל יום חמישי הבאנו מופע מוזיקלי ומכרנו בירה על אחד הגגות, בכל פעם במגדל אחר. תוך שעה אחת כל הבירות נגמרו. המקום היה מפוצץ. הזמנתי לאירועים אלה את בעלי בתי הקפה, את היזמים, את אנשי העירייה. הבהרתי להם שיש כאן עשרות אלפי עובדים, קליינטים פוטנציאליים, ושצריך לייצר את המרחב הציבורי".

האסטרטגיה של וולף לקידום פיתוח המרחב הציבורי הייתה באמצעות ניסיונות לשינוי האווירה ברחוב. הזרוע הביצועית של וולף הייתה קולקטיב אניה, שאת פעילותו ריכז האדריכל רוברט אונגר. חברי הקולקטיב הפיקו כאן פרויקט ששמו "סיד סיטי" - משחק מילים על "סים סיטי" - שכלל סדרת פעולות שמציעות "מקום לאדם, טבע ואנושיות בעיר עתידנית". בין השאר, הקימו כיסאות מפוסלים על עמודי מחסום למכוניות, קישטו את מעגלי התנועה עם פסלים, ציירו על קירות מבנים ישנים, כתבו כיתובים חינניים ליד ספסלים ומיקמו קונטיינרים של "גינות קוקטייל" ברחובות צחיחים במיוחד.

אזור כמעט אוטונומי

ב-2015 הקימה עיריית רמת גן את מינהלת הבורסה. ישראל זרי, חבר מועצת העיר רמת גן ומחזיק תיק הבורסה מסביר שתקציב מינהלת הבורסה עומד על חמישה מיליון שקל בשנה והקמתה נבעה מההבנה שמדובר באזור אחר, כמעט אוטונומי. לדבריו, "הבורסה היא החמצן של רמת גן. 60% מהכנסות העיר מגיעות מהאזור הזה והוא מאוד שונה באופי שלו. זו עיר בתוך עיר. המינהלת הוקמה מתוך הבנה שמדובר במשהו שונה". המינהלת אחראית על ביצוע פעילויות תחזוקה, ניקיון ופיקוח ועל ביצוע פעולות לקידום המתחם בהיבטי השיווק והפיתוח.

פסק דין תקדימי של השופטת מיכל אגמון גונן, מחודש אוגוסט 2017, שקיבלה את עתירת עיריית רמת גן שביקשה לסגור מועדון חשפנות שפעל במקום בהיתר של שימוש חורג, סייע מאוד למיגור הזנות באזור הבורסה. "במקרה זה, בניגוד לרבים מהמקרים האחרים שהובאו לעיל, שבהם ועדות התכנון נתנו היתר לשימוש חורג, הלכה הוועדה המקומית בדרך המלך, ויזמה תוכנית חדשה שמטרתה הוצאת השימושים כגון עסקו של מר ירושלמי מהמתחם", כתבה השופטת בפסק הדין. "בנסיבות אלה אך סביר הוא כי אותה ועדה תסרב לתת שימוש חורג מתוכנית. אחרת מה הועילו חכמים בתקנתם, כך בכלל, כך בוודאי לאור השיקולים עליהם עמדתי בנוגע להחפצת נשים, ניצולן ופגיעה בכבודן כבנות אנוש".

סיגל חורש, מהנדסת העיר רמת גן, מבהירה שאחד היעדים המרכזיים היה יצירת מרחב ציבורי איכותי: "אני מאמינה שצריך שיהיה כאן מרחב הליכה נעים, חזיתות מסחריות, כניסת מינימום רכבים פרטיים למתחם הבורסה. יש כאן את התחבורה הציבורית הכי טובה בארץ".

ראש עיריית רמת גן כרמל שאמה-הכהן אמר בפגישה איתנו בשבוע שעבר שבעוד 10 שנים אזור הבורסה ייראה כמו מנהטן.

ראש עיריית רמת גן,  כרמל שאמה־הכהן / צילום: תמר מצפי

איך יגורו כאן משפחות עם ילדים? איפה יהיו גני ילדים, בתי ספר?

"לא יהיה אישור למגורים בלי תשתיות. אין קיצורי דרך ואין פשרות. ההחלטות על תוספות המגורים בבורסה הן נקודתיות ואין להן השלכות רוחב. בעיקרון, בכל בניין, אנחנו מקבלים קומות ושטחי ציבור".

שאמה-הכהן מספר שיש לו מעורבות עמוקה בהליכי התכנון בעיר: "אני מעורב מאוד. היזמים מגיעים ללשכתי, עם הצוות המקצועי. אומנם לא למדתי תכנון, אבל הצעותי מתקבלות בדרך-כלל. יש לי חשיבה מחוץ לקופסה. חייתי ארבע שנים בפריז, אני נכנס אפילו לרמה של עיצוב חזיתות. לא מזמן גרמתי ליזם להחליף אדריכל. ברמת גן לא יהיו הבניינים הסתמיים המטומטמים האלה שרואים בין גדרה לחדרה".

מה כן יהיה?

"בצמתים המרכזיים יהיו בניינים שיזכרו אותם. מי שיעבור שם צריך לדבר על הבניין. זה צריך להיות משהו מיוחד. בקומות הראשונות יהיו שטחים שקופים, שיוכלו לנסוע בשעות הערב ולראות פעילות. על המגדלים באזור הבורסה יהיו מסכים דיגיטליים חדשניים. אני מעוניין בשילובים של אלמנטים עם מים, שזה חסר לנו בעיר, מתחמי בילוי על גגות (rooftop)". 

עוד כתבות

מלי מרגליות / צילום: יחצ

מיהם עשרת המועמדים שמהם יבוא היו"ר הבא של קבוצת כלל?

בתחילת ינואר יכריעו בעלי המניות בין המועמדים: אבי קנובל, ורדה אלשיך, מלי מרגליות, חיים סאמט, מיה ליקוורניק, רון טירה אוסאמה חסן, יגאל בר יוסף, איציק הורוביץ ושמואל שורץ ● בניגוד להערכות קודמות: אייל לפידות לא יתמודד על התפקיד

חברת טבע / צילום: רויטרס

האיחוד האירופי קנס את טבע ב-60.5 מיליון אירו בשל פגיעה בתחרות

האיחוד קנס את חברת התרופות בשל הסכם שחתמה עם חברת ספלון לפני רכישתה, שהוביל לעיכוב בכניסת תחרות גנרית

שר השיכון יעקב ליצמן / צילום: אלכס קולומויסקי, ידיעות אחרונות

מתנה מליצמן והסיפור שמאחורי שיאי המשכנתאות השנה. כותרות הנדל"ן

איך זה שדווקא השנה הציבור נטל יותר משכנתאות מאי פעם ● האם רוכשי דירות בפריפריה עומדים לקבל משר השיכון "מתנה" של 100 אלף שקל ● המחקר שמבקש ללמד מדוע הפקקים לא נעלמו ● ולידיעת מירי רגב (שמתלבטת האם להתנגד למטרו) -עד כה תכנון הפרויקט עלה חצי מיליארד שקל

Andy Wong AP נשים מבוגרות ברחוב בבייגין

סין מציגה: כך נראים החיים ללא מזומנים בארנק (וזה לא כזה פשוט כמו שנדמה)

שורה של סרטונים שפורסמו בחודשים האחרונים ברשתות החברתיות המחישו את הקושי של אזרחים סינים מבוגרים להסתדר במציאות הדיגיטלית ● כעת הממשלה הסינית דורשת מחברות ועסקים לחזור ולתת שירות גם בערוצים הישנים - פנים אל פנים, ובמזומן

הצפות בגוש דן / צילום: מתוך יוטיוב

הצפות ברחבי הארץ: כיבוי והצלה חילצו לכודים, נזק כבד לתשתיות ורכוש

עד לשעות הצהריים המוקדמות, טיפלו כוחות הכיבוי וההצלה ב-140 אירועי הצפות, הכוללים בתים, מרתפים, חניונים תת קרקעיים ורכבים

איקאה בישראל / צילום: שלומי יוסף, גלובס

מאיקאה ועד הראל ויזל: כך ניצחה הקומבינה את הקורונה

שוק הכרמל נותר סגור אבל שוק מחנה יהודה קיבל הרשאה להיפתח • מקס סטוק זכו למעמד של עסק חיוני שמאפשר להמשיך לעבוד גם במהלך הסגר • והראל ויזל ואיקאה הדגישו כמה טוב להיות בצד החזק בזמן מגפה • כך יצרה הקורונה הבדלי מעמדות במשק הישראלי

"לתמיכה רגשית הקש 3" / איור: חן ליבמן

חברות מחפשות פתרונות יצירתיים למניעת שחיקה של עובדים בימי המגפה

מימי חופש בהפתעה ועד קבוצות תמיכה הדדית וסדנאות ניהול אמפתי למנהלים ● חברות אמריקאיות רבות כמו דל, HP, רשת הילטון ואחרות מחפשות פתרונות לתחושות הדכדוך והשחיקה שיצר עידן הקורונה

דליפה במיכל דלק של קצא"א / צילום: איגוד ערים לאיכות הסביבה נפת אשקלון

דליפה במיכל דלק של קצא"א: תושבי אשקלון הונחו להישאר בבתים

דליפה בגג מיכל דלק בנפח של 100 אלף קו"ב של חברת קצא"א, שהכיל דלק גולמי וחומרים נדיפים, העירה את תושבי אשדוד ואשקלון עם ריחות כבדים של דלק ואף דיווחים על מיחושים פיזיים

ישראל כ"ץ / צילום: אמיל סלמן-הארץ

הרחבת העדפת תוצרת כחול לבן: מוותרים על מכרזי משרד הבריאות, והאוצר מסיר את התנגדותו

בימים האחרונים גובשה טיוטת הצעת מחליטים חדשה בנוגע להרחבת העדפת רכש כחול לבן, אשר מוסכמת על האוצר, משרד רה"מ, נשיאות המגזר העסקי וההסתדרות  ● הנושא המרכזי שירד מהשולחן הנו המנגנון שנועד להעמיק את העדפת תוצרת הארץ

ביטקוין צ'יינג' בתל אביב / צילום: כדיה לוי

תיקון חד: מחיר הביטקוין צנח בכ-3,000 דולר בתוך יממה אחת

ביממה האחרונה נרשמו מימושים גדולים של החזקות ביטקוין בבורסות הקריפטו, ומחיר המטבע הדיגיטלי ירד בכ-12% ● אתמול הגיע הביטקוין עד לרמה של כ-19,390 דולר - מחירו הגבוה מאז דצמבר 2017, וקרוב לשיא של כל הזמנים

פנינה קרן / צילום: תמונה פרטית

עכשיו יותר מתמיד: גם המנהלים צריכים פסק זמן

מנהלים בכל הרמות ולאורך כל שדרת הארגון מתמודדים בתקופה האחרונה עם קשיים מורכבים יותר • איך מתמודדים עם האתגרים שמציב משבר הקורונה לשדרה הניהולית ● ניהול וקריירה, מדור חדש

השלט של קניון שבעת הכוכבי / צילום: כדיה לוי, גלובס

דווקא בבלאק פריידיי? הקניונים שישתתפו בפיילוט וייפתחו כבר היום

הקניונים באם הדרך, שבעת הכוכבים, קניון שרונים, לב המפרץ, ארנה נהריה, קניון מבנה נוף הגליל ועוד יוכלו להיפתח מיידית בהתאם להוראות הממשלה

FW:  טיסת אל על עם  משלחת ישראלית לדובאי משדה תעופה בן גוריון / צילום: סיון פרג'

נמשך גל העזיבות באל על: הסמנכ"לים יוסי ברזני ונמרוד בורוביץ' פורשים

סמנכ"ל התחזוקה וההנדסה יוסי ברזני ונמרוד בורוביץ' סמנכ"ל אסטרטגיה, הצטיידות מטוסים ופיתוח עסקי, שכיהן בין השאר גם כיו"ר תמ"מ, הודיעו שהם עוזבים את החברה ● אתמול פורסם כי אביגל שורק יחליף את גונן אוסישקין כמנכ"ל החברה

חסידי סדיגורה. בינתיים האדמו"ר הצעיר שובה את הלבבות ומבסס את שליטתו / צילום: שוקי לרר - בחדרי חרדים

שוד כספות, אלימות ותלונות במשטרה: הקרע בחסידות סדיגורה הולך ומחריף

כך המצב בסדיגורה המשיך להתדרדר בחודשים האחרונים במהירות ובכל החזיתות ● מה קרה בלילה של 27 באוקטובר, ולמה נראה שזה היה הקש ששבר את גב המאבק בסדיגורה ● מעקב

חנויות סגורות בקניון דיזנגוף סנטר. סגר סבב ב' / צילום: כדיה לוי, גלובס

פארסת הקניונים הגדולה: כך יוחלט בחצות מי ייפתח מחר

בשעה 23:59 צפויה להסתיים ההרשמה להגרלה שתקבע מי הם הקניונים שזכאים להיפתח מחר בבוקר במסגרת הפיילוט שקבע קבינט הקורונה ● אותם תשעה זוכים מאושרים יקבלו גושפנקא מהממשלה לציין מחר את חגיגות הבלאק פריידי למרות הגבלות הקורונה

בניין בית הדין הרבני הגדול בירושלים / צילום: יוסי זמיר

תמיכה כלכלית של ההורים אינה מקנה להם זכויות יתר בדירה

הורי הבעל העבירו בכל חודש תמיכה כספית לבני הזוג ● בית הדין הרבני הגדול קבע כי ההעברה לא נועדה בהכרח לכיסוי המשכנתה, אלא כמתנה לבני הזוג

מתנדב בניסוי החיסון לקורונה של אסטרהזנקה / צילום: Siphiwe Sibeko/Pool, Associated Press

מה גרם לטעות בניסוי של אסטרהזנקה והאם החיסון לקורונה בסכנה?

אסטרהזנקה נתנה בטעות רק חצי מנה של החיסון שלה בניסוי הקליני ודווקא מינון זה התגלה כיעיל יותר ● האם אפשר לבסס אישור למוצר על תוצאות שהתקבלו כך? ה-FDA הביע סקפטיות

הבורסה בתל אביב/ צילום: איל יצהר

"מעולם לא היה כדבר הזה": התקלה בבורסה - במערכת הפצת המידע

תקלה חריגה בבורסה שהחזירה את שערי המסחר לרמה של לפני הפתיחה הבוקר העלתה ספקולציות בשוק על מתקפת סייבר ● מהבורסה נמסר בתגובה: "מדובר בתקלה הקשורה רק למערכות הפצת המידע ולא למערכות המסחר" ● יו"ר רשות ני"ע ענת גואטה דורשת מהבורסה "דוח מפורט בנושא, לאחר שיתבצע תחקיר"

מנכל אל על אביגל שורק / צילום: יח"צ

הוקפץ לקוקפיט: הכירו את אביגל שורק, מנכ"ל אל על החדש

הידיעה על מינויו של אביגל שורק למנכ"ל אל על התקבלה השבוע בחברה בהלם מוחלט ● עם זאת, הבעלים החדש אלי רוזנברג ביקש מלכתחילה למנות לחברת התעופה מנכ"ל מארה"ב ● "הוא מוכשר ומהיר מחשבה", אומר גורם שהיה קשור לחברת דלק US שממנה מגיע שורק

עפר ברטל. מועמד מחוץ לקופסה צילום שלומי יוסף

גם אם ימונה פרקליט מדינה מחוץ למערכת, אף מבצר לא ייפול

ועדת האיתור לבחירת פרקליט המדינה מתכנסת כדי לראיין את 11 המועמדים לתפקיד החשוב • שלמה למברגר ועמית איסמן נראים כמועמדים המתאימים ביותר אבל אם הפוליטיקאים ימנעו את בחירתם, דווקא מועמד בעל תפיסה סנגוריאלית כעפר ברטל, יכול להתאים