גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

ההר ממשיך להוליד עכבר: ת"א דרשה היטל השבחה של 22 מיליון שקל – ותקבל 30% בלבד

מכה נוספת לעיריית ת"א, שמנסה באחרונה לגבות היטלי השבחה ברבעים 3 ו-4 בעיר, ופעם אחר פעם מתגלה כי בחלק גדול מהמקרים היא דורשת סכומים מופקעים • מאז שיצאה לדרך תוכנית הרבעים לפני כשנה וחצי, הוגשו כ-300 עררים על היטלי השבחה - רובם התקבל

בודנהיימר 2 פינת פנקס 43 תל אביב / צילום: איל יצהר
בודנהיימר 2 פינת פנקס 43 תל אביב / צילום: איל יצהר

מכה לעיריית תל אביב: שמאי מכריע הוריד את גובה היטל ההשבחה שהוטל על פרויקט תמ"א 38 ברחוב פנקס מ-22 מיליון שקל ל-6.8 מיליון שקל בלבד. מדובר באחד מהמקרים הבולטים ביותר שבהם שמאים מכריעים מצמצמים באופן ניכר את חבות יזמי התמ"א בהיטלי השבחה שנדרשים ברבעים 3 ו-4 בעיר. 

הבניין ברחוב פנקס 43 פינת בודנהיימר 2 ברובע 4, נבנה בסוף שנות ה-60, ויש בו שלוש קומות מעל לקומת קרקע, ארבע כניסות ו-42 דירות. יזם הגיש בקשה להיתר להרוס את הבניין, ולהקים תחתיו פרויקט גדול של תשע קומות מעל לשתי קומות מרתף, ו-88 דירות, לפי תיקון 3א'. כדי להוציא היתר לפרויקט דרשה עיריית תל אביב היטל השבחה של כ-22 מיליון שקל.

היזם, באמצעות השמאים דני טרשנסקי ואסתי עמר, ממשרד קמיל-טרשנסקי-רפאל, הגיש שומה נגדית שבה נטען כי חישוב העירייה היה שגוי. ואכן השמאי המכריע שדן בתיק, אריה אריאל הפחית את ההיטל בכ-70% לכ-6.8 מיליון שקל.

לדברי טרשנסקי, " ממשלת ישראל קבעה בתיקון 3א' לתמ"א עדיפות להריסה ולבנייה מחדש, תוך מתן תמריצים לחלופה זו ופטור מלא למלוא סל הזכויות בזיקה לבניין הקיים. עיריית תל אביב, בדרך פרשנותה היצירתית, מנסה לצמצם את הפטור וזאת בניגוד לחישוב הקבוע בחוק ומיושם כלשונו ברשויות אחרות. בכך מונעת העירייה את חיזוק הבתים, בניית ממ"דים והגנה על התושבים, כמו גם שיפור איכות חייהם והגדלת היצע הדירות בעיר".

היטלי ההשבחה נגבים מכוח חוק התכנון והבנייה על ידי העיריות, בגין אישור תוכניות שמעלות את שווי הנכסים, וגובהם בדרך כלל הוא מחצית משווי עליית הערך, שמכונה בשפה המקצועית "השבחה". דוגמאות פשוטות להשבחות: תוכניות שמעלה זכויות בנייה על מגרשים, או שמשנות ייעודים מתעשייה למשרדים, למשל. הפטור מהיטלי השבחה בפרויקטי תמ"א 38 היה אחת מהעילות המרכזיות של הרשויות המקומיות ללחוץ לבטל את התוכנית במתכונתה הנוכחית.

תוכנית הרובעים של ת"א

הרבעים הפופולריים בקרב היזמים 

רובע 3 ורובע 4 נחשבים בקרב רבים ללב של תל אביב. הרבעים צברו פופולריות רבה בקרב יזמי תמ"א 38, עקב יוקר הדירות בהם. מחיר מ"ר בנוי באזורים הללו מגיע לממוצע של כ-50 אלף שקל. התוצאה של זה היא, שמ-2015 ועד 2018 נרשמו בשני הרבעים יותר מ-1,400 דירות שהוחל בבנייתן.

בין העירייה ליזמים ולבעלי דירות מתנהל ויכוח גדול לגבי חבות היטלי ההשבחה בשני הרבעים, בגין פרויקטים של תמ"א 38 שמבוצעים בהם. עד כה הוגשו כ-300 עררים על היטלי ההשבחה שהעירייה דרשה באזורים אלה, ורובם המכריע אופסו או הונמכו משמעותית.

תמ"א 38, שעליה מבוססות שתי תוכניות הרבעים, מעניקה פטור מלא לדיירים וליזמים מהיטלי השבחה. לפיכך ההערכה בקרב יזמי נדל"ן הייתה שגם בתוכניות הרבעים יקבלו פטורים דומים. אולם הבדלים מסוימים בין התוכניות לבין עקרונות תמ"א 38 הביאו לכך שהעירייה תובעת מבעלי דירות ומיזמים היטלים שמגיעים למאות אלפי שקלים ויותר.

לפי נתונים של משרד השמאים קמיל, טרשנסקי, רפאל, בעיריית תל אביב מעריכים בממוצע את שווי ההשבחה לדירות של 60-70 מ"ר ב-700 אלף שקל, וכפועל יוצא את גובה היטלי ההשבחה ב-350 אלף שקל.

"לא קיים הבדל בשווי דירות"

כפי שפורסם ב"גלובס", לפני מספר חודשים ערך השמאי המכריע משה נדם השוואה בין דירות שנמכרו לאחר אישור תוכנית 3616/א ברובע 3 לבין דירות סמוכות שנמכרו בשטח שלא נכלל בתוכניות, ולא מצא הפרשים משמעותיים. "לא קיים הבדל בשווי דירות בין דירות שמחוץ לתוכנית הרובע ולהן זכויות מכוח תמ"א 38, לעומת הדירות בתחום רובע 3, הכוללות זכויות מתוכנית תא/3616/א'", קבע השמאי המכריע נדם. "המסקנה מביאה להבנה, כי ככל שהיו לטענות אלה ממש, הרי שסביר היה לראות עלייה בשווי הדירות, ואילו מבחן השוק מלמד כי קונה סביר אינו משלם יותר עבור דירה הכלולה בתוכנית הרובע.

"העדר הפער מלמד, כי השוק לא מקנה שווי גבוה יותר לדירות בתחום הרובע על פני דירות באבן גבירול, הסמוכות שכוללות תוכנית בהכנה. ככל שהתוכנית הייתה תורמת לשווי הנכס בעניין הזמינות ו/או הודאות, מצופה היה למצוא עלייה בשווי כלשהי בשווי עסקאות בתוך תחום התכונית לאלה שאינן בתחומה, לכל הפחות בגובה ההיטל הצפוי", סיכם. 

 

עוד כתבות

חקלאי בוחן שתילי קַנַבּוֹס, הצמח שממנו מופק קנאביס, לקראת הקציר / צילום: NICK OXFORD, רויטרס

החקלאים בארה”ב התנפלו על הפוטנציאל של גידולי הקנאביס - עכשיו הם נאלצים להתמודד עם היצף והפסדים צפויים

מזה שנים רבות, מחפשים החקלאים באמריקה גידולים רווחיים יותר מתירס ופולי סויה ● הלגליזציה של הקנאביס הלהיבה מגדלים רבים והביאה להתנפלות על הצמח ● אבל לשוק כידוע יש חוקי היצע וביקוש משלו, ועכשיו חלק מהחקלאים עומדים בפני מציאות עגומה

לוגו הבנק הלאומי של אוסטרליה / צילום: רויטרס

בנק באוסטרליה לא יספק הלוואות לעסקים הפוגעים ברווחת בעלי החיים; האם ישראל הבאה בתור

הבנק האוסטרלי הלאומי (NAB) הודיע כי לא יספק הלוואות לעסקים המפרים סטנדרטים של רווחת בעלי חיים ● עמותת 'אנימלס': "יש לקוות שגם בישראל המגזר העסקי יפנים שיש לו אחריות כלפי בעלי החיים ויותר תאגידים יאמצו מדיניות הכוללת התחייבות לשיפור הגנת בעלי-חיים"

הטרדה במקום עבודה, אילוסטרציה / צילום: שאטרסטוק

עובדים צעירים חווים ושמים לב לאפליה יותר מאשר עמיתיהם המבוגרים

כך לפי סקר חדש של גלאסדור ומכון האריס שסקר 1,100 עובדים מקבוצות גיל שונות ● הצעירים דיווחו יותר גם על אפליה על רקע גיל (גילנות)

משה מזרחי, אינמוד / צילום: איל יצהר, גלובס

חודש חיובי נוסף לישראליות בוול סטריט: מדד גלובס פרומתאוס עלה ב-3.8%

בחודש שעבר טיפס מדד ת"א 125 ב-3% והנאסד"ק הוסיף 4.5% לשיא חדש ● תת-מדד גלובס-פרומתאוס מדעי החיים זינק ב-11.7% ● תת-מדד גלובס-פרומתאוס טכנולוגיה עלה ב-2.3% ● מניית יורוג'ן, המפתחת טיפולים למגוון סוגי סרטן בתחום האורולוגיה, זינקה ב-40% לאחר שהודיעה על הסכם בלעדי עם Agenus

פרשת הצוללות/  צילום: Shutterstock א.ס.א.פ קריאייטיב

"גלובס" מאמ;לק: כל מה שצריך לדעת על פרשת הצוללות ב-5 שלבים

האם שיקולים זרים גברו על שיקולי הביטחון? מה היא העסקה השנויה במחלוקת? כיצד מיקי גנור הפך מעד מדינה לנאשם עיקרי ואיפה הכסף? ● "גלובס" מא;מלק

בניין רשות המסים בירושלים / צילום: איל יצהר

חברת אדמונד דה רוטשילד ניהול נכסים תשלם מע"מ בהיקף כ-35 מיליון שקל בישראל

בת"א דחה את בקשתה של החברה להטיל עליה מע"מ אפס, היות והיא מספקת שירותים לקבוצת רוטשילד העולמית, שהנה "תושב חוץ" ● התקבלה טענת רשות המסים לפיה החברה מספקת שירותים גם לתושבי ישראל בישראל, לקוחות מוסדיים ולקוחות פרטיים ישראלים, וחייבת במע"מ בשיעור מלא

סוחר בבורסת ניו יורק / צילום: רויטרס, ברנדן מקדרמיד

בורסות וול סטריט ננעלו ללא שינוי מהותי; מניית טבע צנחה בכ-5% ללא דיווח מצד החברה

המדדים בוול סטריט ננעלו סביב רמת הפתיחה ● נעילה שלילית באירופה, מלבד מדד הקאק הצרפתי ● מניית גלנקור נפלה ב-9% בלונדון בצל חקירה וחשד לשוחד ● ההזמנות ממפעלים בארה"ב בחודש אוקטובר האחרון עלו ב-0.3%, אך הנתון לספטמבר עודכן מטה

דניאלה פיק בקמפיין החדש של Yes / צילום: רותם לבל

סקר הפרסומות: דניאלה פיק ו-yes כבשו את הצמרת

גיאוקרטוגרפיה: הקמפיין הכי מושקע בשבוע החולף - הפרסומת לפליי קארד עם השקעה של 1.2 מיליון שקל

דן בודנר, מנכ"ל ורינט / צילום: איל יצהר

הלחץ עבד: ענקית הטכנולוגיה ורינט מתפצלת לשתי חברות - אזרחית וביטחונית

הפיצול מגיע מספר חודשים לאחר שבעלת מניות מיעוט בחברה טענה שאין סינרגיה בין העסקים, אך ורינט דחתה את טענותיה ● למתחרה נייס זה עבד היטב: ב-2015 היא יצאה מהתחום הביטחוני ומאז שווייה יותר מהוכפל

אהרון ברק/ צילום: איל יצהר

דעה: "פרשת אפרופים" - לא מחלוקת פרשנות, מלחמה על הנרטיב

הוויכוח בפרשת אפרופים לא היה מחלוקת על פרשנות חוזים אלא מלחמה על נרטיב פוליטי ושבטי • לא במקרה רוב הימין תמך בניתוח שלי, ולא באורח פלא השמאל התנגד לו

אליעזר מרום (צ'ייני), מיקי גנור ודוד שמרון / צילומים: אבי אוחיון - לע"מ, כדיה לוי, יונתן בלום

כתבי האישום בפרשת הצוללות: מיקי גנור ואליעזר מרום הואשמו בשוחד; דוד שמרון בהלבנת הון

מפקד חיל הים לשעבר וכן עד המדינה שחזר בו יואשמו בשוחד בכפוף לשימוע בתיק הצוללות המכונה "פרשה 3000", דוד שמרון, מקורבו של רה"מ נתניהו, יואשם בהלבנת הון ● כל הפרטים

מה אפשר לקנות ב- 800 אלף שקל בצפון הארץ / צילום: בר אל, עיצוב תמונה: טלי בוגדנובסקי

איזו בית תוכלו לקנות ב-800 אלף שקל בצפון הארץ?

דירת 5 חדרים בטבריה, קוטג' בבית שאן או דירת 4 חדרים בכרמיאל

נכס של אול יר/ צילום: מצגת החברה

אג"ח חברת הנדל"ן אול-יר חזרו לצנוח אחרי הפסד של 45 מיליון דולר ברבעון השלישי

להפסדי החברה הזרה, שגייסה יותר מ-2 מיליארד שקל באג"ח בת"א, תרמו בעיקר מחיקה של 10 מיליון דולר בערך הנדל"ן להשקעה של החברה וזינוק של 180% בהוצאות המימון

סיאטה נאדלה, ריצ’רד ניקסון, ג’רמי קורבין / צילום: רויטרס

עכשיו זה רשמי: 4 ימי עבודה בשבוע טובים לכולם

מאז שנות ה-50 של המאה הקודמת פוליטיקאים מפזרים הבטחות למעבר לשבוע עבודה מקוצר ● בינתיים, חברות שהפחיתו את שעות העבודה השבועיות או היומיות מדווחות על עלייה בפריון העבודה

ערן יסעור, מוריס קאהן, רוני צארום, מתי כוכבי ואתי עמיעד  / צילום: פרי מנדלבוים

מוריס קאהן מתריע: "אם לא ניזהר, נהיה אפיזודה היסטורית חולפת"

וגם: קבוצת הראל מציעה לעובדים: צמצום היקף העבודה ל-4 ימים בשבוע

 

הדס שטייף / צילום: יונתן בלום

החסינות להדס שטייף: פגיעה מוצדקת בפרטיות או התנהלות מפחידה של הפרקליטות

האם הפרקליטות צדקה בכך שהעניקה חסינות להדס שטייף ולנוספים שהיו מעורבים בפריצת הטלפון של אפי נוה בפרשת "מין תמורת מינוי"? ● שתי דעות על הפרשה

דינה זילבר / צילום: דוברות אוניברסיטת חיפה

"הם ישסעו ואנחנו נאחד": המשנה ליועמ"ש דינה זילבר בנאום תקיף כנגד הביקורת על מערכת המשפט

בנאום בכנס העמותה למשפט ציבורי בישראל, זילבר השיבה אש ואמרה כי ההסתה נגדם בנויה על "מיתוסים , מיסקונספציות, פייק ניוז", אותם היא ביקשה להפריך

היועץ המשפטי לממשלה, ד"ר אביחי מנדלבליט / צילום: גלובס

היועמ"ש על מינוי מ"מ לפרקליט המדינה: "איני מעוניין בעימות עם אוחנה, אך לא אתפשר על עקרונות שלטון החוק"

בדברים שנשא בכנס בחיפה, התייחס אביחי מנדלבליט למחלוקת עם שר המשפטים בנוגע לשאלה מי יהיה מ״מ פרקליט המדינה במקום שי ניצן ● "משקלה של עמדת היועץ המשפטי יהיה רב ומשמעותי"

צוללת צבאית / צילום: shutterstock, שאטרסטוק

כתבי האישום עשויים לשים קץ לשלושה עשורים של עסקאות צוללות בין ישראל לגרמניה

לאחר החשדות שפורסמו בהרחבה בשנתיים האחרונות, גרמניה הכניסה סעיף לאופציית רכישת הצוללות הבאות של חיל הים הישראלי, שככל הנראה מתנה את ההתקדמות בכך שלא התגלתה שחיתות ב"לב העסקה" ● פרשנות

הבורסה בתל אביב / צילום: תמר מצפי

המסחר בבורסה ננעל במגמה מעורבת: ת"א 35 נסוג ב-0.24%, טבע צנחה ב-4.1%

מזרחי טפחות, אופקו ובזק בלטו בצד החיובי; נייס נחלשה ב-1.5% ● טאואר טיפסה ב-2%, אפי נכסים זינקה בכ-4%, אלקטרה עלתה ב-2.3% ופז עלתה בכ-1% ● מחזור המסחר, כולל הפקיעה השבועית, הסתכם ב-3 מיליארד שקל