גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

ההר ממשיך להוליד עכבר: ת"א דרשה היטל השבחה של 22 מיליון שקל – ותקבל 30% בלבד

מכה נוספת לעיריית ת"א, שמנסה באחרונה לגבות היטלי השבחה ברבעים 3 ו-4 בעיר, ופעם אחר פעם מתגלה כי בחלק גדול מהמקרים היא דורשת סכומים מופקעים • מאז שיצאה לדרך תוכנית הרבעים לפני כשנה וחצי, הוגשו כ-300 עררים על היטלי השבחה - רובם התקבל

בודנהיימר 2 פינת פנקס 43 תל אביב / צילום: איל יצהר
בודנהיימר 2 פינת פנקס 43 תל אביב / צילום: איל יצהר

מכה לעיריית תל אביב: שמאי מכריע הוריד את גובה היטל ההשבחה שהוטל על פרויקט תמ"א 38 ברחוב פנקס מ-22 מיליון שקל ל-6.8 מיליון שקל בלבד. מדובר באחד מהמקרים הבולטים ביותר שבהם שמאים מכריעים מצמצמים באופן ניכר את חבות יזמי התמ"א בהיטלי השבחה שנדרשים ברבעים 3 ו-4 בעיר. 

הבניין ברחוב פנקס 43 פינת בודנהיימר 2 ברובע 4, נבנה בסוף שנות ה-60, ויש בו שלוש קומות מעל לקומת קרקע, ארבע כניסות ו-42 דירות. יזם הגיש בקשה להיתר להרוס את הבניין, ולהקים תחתיו פרויקט גדול של תשע קומות מעל לשתי קומות מרתף, ו-88 דירות, לפי תיקון 3א'. כדי להוציא היתר לפרויקט דרשה עיריית תל אביב היטל השבחה של כ-22 מיליון שקל.

היזם, באמצעות השמאים דני טרשנסקי ואסתי עמר, ממשרד קמיל-טרשנסקי-רפאל, הגיש שומה נגדית שבה נטען כי חישוב העירייה היה שגוי. ואכן השמאי המכריע שדן בתיק, אריה אריאל הפחית את ההיטל בכ-70% לכ-6.8 מיליון שקל.

לדברי טרשנסקי, " ממשלת ישראל קבעה בתיקון 3א' לתמ"א עדיפות להריסה ולבנייה מחדש, תוך מתן תמריצים לחלופה זו ופטור מלא למלוא סל הזכויות בזיקה לבניין הקיים. עיריית תל אביב, בדרך פרשנותה היצירתית, מנסה לצמצם את הפטור וזאת בניגוד לחישוב הקבוע בחוק ומיושם כלשונו ברשויות אחרות. בכך מונעת העירייה את חיזוק הבתים, בניית ממ"דים והגנה על התושבים, כמו גם שיפור איכות חייהם והגדלת היצע הדירות בעיר".

היטלי ההשבחה נגבים מכוח חוק התכנון והבנייה על ידי העיריות, בגין אישור תוכניות שמעלות את שווי הנכסים, וגובהם בדרך כלל הוא מחצית משווי עליית הערך, שמכונה בשפה המקצועית "השבחה". דוגמאות פשוטות להשבחות: תוכניות שמעלה זכויות בנייה על מגרשים, או שמשנות ייעודים מתעשייה למשרדים, למשל. הפטור מהיטלי השבחה בפרויקטי תמ"א 38 היה אחת מהעילות המרכזיות של הרשויות המקומיות ללחוץ לבטל את התוכנית במתכונתה הנוכחית.

תוכנית הרובעים של ת"א

הרבעים הפופולריים בקרב היזמים 

רובע 3 ורובע 4 נחשבים בקרב רבים ללב של תל אביב. הרבעים צברו פופולריות רבה בקרב יזמי תמ"א 38, עקב יוקר הדירות בהם. מחיר מ"ר בנוי באזורים הללו מגיע לממוצע של כ-50 אלף שקל. התוצאה של זה היא, שמ-2015 ועד 2018 נרשמו בשני הרבעים יותר מ-1,400 דירות שהוחל בבנייתן.

בין העירייה ליזמים ולבעלי דירות מתנהל ויכוח גדול לגבי חבות היטלי ההשבחה בשני הרבעים, בגין פרויקטים של תמ"א 38 שמבוצעים בהם. עד כה הוגשו כ-300 עררים על היטלי ההשבחה שהעירייה דרשה באזורים אלה, ורובם המכריע אופסו או הונמכו משמעותית.

תמ"א 38, שעליה מבוססות שתי תוכניות הרבעים, מעניקה פטור מלא לדיירים וליזמים מהיטלי השבחה. לפיכך ההערכה בקרב יזמי נדל"ן הייתה שגם בתוכניות הרבעים יקבלו פטורים דומים. אולם הבדלים מסוימים בין התוכניות לבין עקרונות תמ"א 38 הביאו לכך שהעירייה תובעת מבעלי דירות ומיזמים היטלים שמגיעים למאות אלפי שקלים ויותר.

לפי נתונים של משרד השמאים קמיל, טרשנסקי, רפאל, בעיריית תל אביב מעריכים בממוצע את שווי ההשבחה לדירות של 60-70 מ"ר ב-700 אלף שקל, וכפועל יוצא את גובה היטלי ההשבחה ב-350 אלף שקל.

"לא קיים הבדל בשווי דירות"

כפי שפורסם ב"גלובס", לפני מספר חודשים ערך השמאי המכריע משה נדם השוואה בין דירות שנמכרו לאחר אישור תוכנית 3616/א ברובע 3 לבין דירות סמוכות שנמכרו בשטח שלא נכלל בתוכניות, ולא מצא הפרשים משמעותיים. "לא קיים הבדל בשווי דירות בין דירות שמחוץ לתוכנית הרובע ולהן זכויות מכוח תמ"א 38, לעומת הדירות בתחום רובע 3, הכוללות זכויות מתוכנית תא/3616/א'", קבע השמאי המכריע נדם. "המסקנה מביאה להבנה, כי ככל שהיו לטענות אלה ממש, הרי שסביר היה לראות עלייה בשווי הדירות, ואילו מבחן השוק מלמד כי קונה סביר אינו משלם יותר עבור דירה הכלולה בתוכנית הרובע.

"העדר הפער מלמד, כי השוק לא מקנה שווי גבוה יותר לדירות בתחום הרובע על פני דירות באבן גבירול, הסמוכות שכוללות תוכנית בהכנה. ככל שהתוכנית הייתה תורמת לשווי הנכס בעניין הזמינות ו/או הודאות, מצופה היה למצוא עלייה בשווי כלשהי בשווי עסקאות בתוך תחום התכונית לאלה שאינן בתחומה, לכל הפחות בגובה ההיטל הצפוי", סיכם. 

 

עוד כתבות

וול סטריט / צילום: Unsplash, lo lo

נעילה ירוקה בוול סטריט; מחירי הנפט קפצו ב-2%

הנאסד"ק עלה ב-0.8% ● מדד שנגחאי עלה ב-1% ● מובילאיי סוגרת יחידה ומפטרת 130 עובדים, מתוכם כ-90 בישראל ● מחר תתפרסם ביפן החלטת הריבית, ובגולדמן זאקס צופים שזו תעלה בפעם הראשונה מזה 17 שנה ● היום נפתחת ועידת ה-GTC השנתית של אנבידיה ● מיטב: יוון, איטליה ומדינות במזרח אירופה עשויות להיות יעד לפיזור השקעות מהמדדים היקרים בארה"ב

מימין: אלי פסח, ד''ר להבית אקרמן וטוני כהן / צילום: אוראל עזרא

רשת מכבי אסתטיקה משנה מודל פעילות ומקימה רשת שותפים בפריסה ארצית

במסגרת המהלך תעניק הרשת שירותים אסתטיים באמצעות מרכזים רפואיים, מרפאות וקליניקות פרטיות, במקביל למודל הקודם במסגרתו השירותים הוענקו בחמשת המרכזים הרפואיים של הקופה

לאה פרמינגר, סמנכ''לית השקעות, אלטשולר שחם / צילום: סם יצחקוב

זו מנהלת השקעות החדשה של אלטשולר שחם. האם השינוי בדרך?

בית ההשקעות הגדול בישראל, אלטשולר שחם, הודיע לאחרונה כי לאה פרמינגר תחליף את דני ירדני בתפקיד סמנכ"לית ההשקעות ● יש המעריכים כי הרקע של פרמינגר בתחום האלטרנטיבי עשויה ללמד על שינוי במדיניות ההשקעה באלטשולר שחם

סמנכ''ל משאבי אנוש ומינהל במקורות, חגי פיליפסון / צילום: כדיה לוי

ההחלטה הראשונה שקיבל במלחמה סמנכ"ל משאבי אנוש במקורות

חגי פיליפסון, סמנכ"ל משאבי אנוש ומינהל בחברת מקורות, מספר מה הייתה ההחלטה הראשונה שקיבלה החברה ב־7 באוקטובר ואיך היא השפיעה על העובדים ● לדבריו, המלחמה יצרה לעובדים ולמנהלים אתגרים חדשים, בהם הצורך להמשיך במשימות שוטפות תחת ירי טילים

יו''ר ועדת החוקה, ח''כ שמחה רוטמן / צילום: אלכס קולומויסקי-ידיעות אחרונות

המהפכה המשפטית עדיין פה: המהלך החדש של רוטמן והתגובה של נציב השופטים

יו"ר ועדת החוקה, ח"כ שמחה רוטמן, קיים היום דיון כדי לקדם מינוי נציב תלונות הציבור על שופטים שאינו שופט בית משפט עליון בדימוס, כפי היה ב-20 השנים האחרונות ● הנציב המכהן, שופט העליון בדימוס אורי שהם: "אין פה ניגוד עניינים"

טים קוק וסונדר פיצ'אי / צילום: Associated Press

"בלוקבסטר דיל": הדיווח שמקפיץ את מניית גוגל ב-5% במסחר המוקדם

מערכת ה-AI של גוגל עשויה להגיע למכשירי אפל כבר השנה, אם שיתוף הפעולה המתקיים בין החברות יושלם ● הדיווח על שיחות שיתוף הפעולה נחשף בבלומברג ומקפיץ את מניית אלפאבית בכ-5% במסחר המוקדם

אמנון שעשוע, מייסד ומנכ''ל מובילאיי / צילום: מובילאיי

מובילאיי סוגרת יחידה ומפטרת 130 עובדים, מתוכם כ-90 בישראל

חברת הטכנולוגיה לרכב מובילאיי סוגרת את יחידת ה-After Market ומפטרת כ-3.5% ממצבת העובדים בחברה ● אמנון שעשוע, מנכ"ל החברה: "המשך פעילות היחידה כבר אינו כדאי"

ולדימיר פוטין בנאום לאחר הבחירות ברוסיה. נבחר ל-6 שנים נוספות / צילום: ap, Alexander Zemlianichenko

פוטין נבחר לנשיא בפעם החמישית. מה צפוי עכשיו לרוסיה?

בעוד שהניצחון של ולדימיר פוטין בבחירות לנשיאות רוסיה לא מפתיע, היקף הניצחון שלו - עם כ-88% מהקולות - עלול לתת לגיטימציה למורשת ולמלחמה התוקפנית שלו ● הקדנציה החמישית בתפקיד תתמקד ככל הנראה במלחמה באוקראינה - ובלוודא שהרוסים ימשיכו לתמוך בה

החשיפה לישראל השתלמה בפברואר / אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי (נוצר בעזרת adobe firefly)

זו שהפתיעה ואלו שאיכזבו: מאחורי המהפך בשוק הגמל בפברואר

קופות הגמל וקרנות ההשתלמות רשמו תשואה חיובית יוצאת דופן בפברואר ● בכלל, שזינקה לפסגה, שמרו על חשיפה לבורסה בת"א גם ברגעי השפל - "מאמינים בשוק המקומי" ● מנהלי השקעות על הפתיחה הפושרת של חודש מרץ: "טבעי שאחרי עליות כל כך חזקות, לוקחים קצת אוויר"

ראש הממשלה בנימין נתניהו וקנצלר גרמניה, אולף שולץ, בפגישתם היום / צילום: קובי גדעון-לע''מ

קנצלר גרמניה שינה את הטון. האם ישראל תאבד את הידידה החשובה באירופה?

קנצלר גרמניה אולף שולץ התייצב בביקור רשמי לצד ישראל, אך שינה את הטונים מבעבר ● הוא הטיל ספק בתועלת הפעולה הצבאית ברפיח בשל ריבוי הרוגים פלסטינים והזהיר מפני אסון הומניטרי ברצועה ● במקביל, מדינות באיחוד מקדמות החלטות אנטי-ישראליות

יו''ר טקטונה, יריב גילת / צילום: יח''צ

ותודה לביטקוין: המניה בבורסת תל אביב שזינקה ב-271% בתוך שבוע

שווי השוק הנוכחי של טקטונה עומד על כ-170 מיליון שקל, עלייה של יותר מ-100 מיליון שקל בתוך שבוע ● בשבוע שעבר פרסמה את התוצאות הכספיות לסיכום שנת 2023, שמהן עלה כי עברה לרווח של 700 אלף דולר בסיכום אותה שנה

הוות''ל לא עוזרת בהורדת מחירי הדיור / אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי

הוותמ"ל תהפוך קבועה ובענף זועמים: "זלזול בדמוקרטיה וברשויות המקומיות"

אנשי מקצוע מותחים ביקורת קשה על הממשלה, שעומדת להחליט על הפיכת הוועדה למתחמי דיור מועדפים לוועדת קבע ● זאת בטענה לרמיסת הרשויות המקומיות, תוכניות מתאר קיימות ומתנגדים, וליצירת מאגר של מלאי תכנוני לא מעודכן, שאינו תורם לירידת מחירי הדירות

ג׳נסן הואנג, מנכ''ל ומייסד אנבידיה / צילום: Reuters, Walid Berrazeg

האירוע שכל התעשייה חיכתה לו: אנבידיה מציגה את הדור הבא של הבינה המלאכותית

הכנס השנתי של החברה הלוהטת בעולם התקיים בסן חוזה, וסיפק שורה של בשורות מרכזיות ● מהדור הבא של שבבי הבינה המלאכותית, דרך שיתוף פעולה עם אפל ועד לחידושים בענף הרכב ● כל הפרטים מהאירוע השנתי של אנבידיה

פרופ' אמנון שעשוע / צילום: Nasdaq, Inc

מרכב עד בנקאות: פיטורים של מאות עובדים בעסקים של אמנון שעשוע

בתוך חודשיים הבנק הדיגיטלי וואן זירו, חברת מכשירי העזר אורקם וכעת גם מובילאיי הודיעו על מהלכי התייעלות שבמסגרתם יפוטרו בסה"כ מעל 200 עובדים ● שעשוע בתגובה לפיטורים במובילאיי: "זו הייתה החלטה קשה" ● מקורבים לחברה טוענים כי אין קשר בין שלושת המקרים

המדינה שמצטרפת לציר הרשע של חמאס, רוסיה ואיראן

גלובס מגיש מדי יום סקירה קצרה של ידיעות מעניינות מהתקשורת העולמית על ישראל במלחמה • והפעם: הסיבה לכך שאיחוד האמירויות מובילה השקעת ענק במצרים, דרום אפריקה משקיעה מיליוני דולרים ביצירת קשר עם חמאס ומסתבכת בארה"ב, והאלימות לא עוזרת לקרב את הפלסטינים למדינה ● כותרות העיתונים בעולם 

נתן חץ, מנכ''ל אלוני חץ / צילום: איל יצהר

חברת הנדל"ן שמציגה: שכר של 45 מיליון שקל למנהלים למרות הפסדי עתק

עליית הריבית גררה הפחתות שווי של 2.6 מיליארד שקל בנכסיה של אלוני חץ, אבל רק בחו"ל, ונתן חץ משוכנע שהענף כבר נוגע בתחתית ● למרות הפסדי העתק, הבכירים באלוני חץ נהנו משכר של מיליוני שקלים ● וכמה עלה לחץ ההימור נגד השקל? ● שלוש תובנות מדוחות אלוני חץ

אירוע GTC 2024 של אנבידיה / צילום: באדיבות אנבידיה

בוול סטריט עוקבים מקרוב אחר הבשורות מהאירוע השנתי של אנבידיה

ענקית השבבים מקיימת בסן חוזה את הכנס הפיזי הראשון שלה מאז הקורונה ● ההכרזות של החברה באירוע עשויות לסמן את הכיוון הבא של הבינה המלאכותית

שיאן השכר בתקשורת נמצא במגזין אוטו / אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי

2.7 מיליון שקל בשנה: זה כנראה איש התקשורת הכי עשיר בישראל

טל חמו, מנכ"ל מגזין הרכב "אוטו", מחזיק ב-20% ממניות מהמגזין שבשליטת מימון ישיר ● עפ"י תנאי העסקתו הוא זכאי, בין היתר, למענק חתימה של מיליון שקל ולמענק התמדה בסכום כפול ● המגזין הרוויח אשתקד 2.4 מיליון שקל

כפיר תשבי ורענן רז / צילומים: בן חכים, רועי שור

היזמים שהגיעו לסייבר ללא רקע ועומדים מאחורי אקזיט של 350 מיליון דולר

שנתיים בלבד לאחר הקמתה, אוואלור נרכשה על ידי ענקית הסייבר זיסקיילר בעבור 350 מיליון דולר ● בראיון ראשון לאחר ההכרזה, המייסדים רענן רז וכפיר תשבי מספרים על תחילת הדרך: "צחקו שלא נדע איך לאיית סייבר באנגלית", ועונים על השאלה האם יש בועה בענף

העסקאות ממשיכות ליפול / אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי, צילומים: ניומד, ענבל מרמרי, איל יצהר, אלבטרוס, shutterstock,

הסכמי השלום עם האמירויות היו הבטחה כלכלית גדולה. אז למה כל העסקאות נופלות?

חברת הנפט של אבו דאבי תכננה לרכוש 50% מניו־מד יחד עם BP, אך הקפיאה את המו"מ בגלל המלחמה ● זו אינה הפעם הראשונה שהשקעה אמירתית לא מבשילה ● מאז הסכמי אברהם, הציפיות לגל עסקאות פגשו רגולציה ושיקולים ביטחוניים ● מנגד, התיירות פורחת והנוכחות האמירתית בקרנות ההון סיכון בעלייה