גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

ביי ביי פישמן: קרן JTLV של עמיר בירם תרכוש 50% מפארק העסקים בקיבוץ יקום

תמורת העסקה מגיעה ל-250 מיליון שקל ● לאחרונה מימש קיבוץ יקום אופציה להעמיד את מניות קבוצת מבני תעשיה בפארק העסקים יורופארק למכירה ● למרות מיקומו האטרקטיבי סובל יורופארק מתפוסה ממוצעת של פחות מ–70% עקב נטישת דיירי עוגן ● העסקה תניב למבני תעשיה רווח של כ–70 מיליון שקל

פארק העסקים ביקום / צילום: תמר מצפי
פארק העסקים ביקום / צילום: תמר מצפי

קרן הנדל"ן JTLV 2 שמוביל עמיר בירם, צפויה לרכוש את חלקה של חברת דרבן  מקבוצת מבני תעשיה  (50%) בפארק התעשייה והמשרדים "יורופארק" בקיבוץ יקום תמורת כ-250 מיליון שקל, כך נודע ל"גלובס". לפני כחודשיים הודיע קיבוץ יקום, המחזיק במחצית השנייה של מניות יורופארק, על מימוש זכות שהוקנתה לו למכור את חלקה של דרבן לצד שלישי אותו יבחר, על פי ההסכם הקיים ביניהן.

ככל הידוע הקיבוץ פנה ככל הידוע לכמה גופים, ובהם גם החברות ריט 1 , אמות וישרס , כאשר ההצעה הנבחרת, זו של JTLV 2, משקפת לחברה המחזיקה ביורופארק שווי של כחצי מיליארד שקל (כולל חוב). השלמת העסקה צפויה בתחילת שנת 2020 (בתוך 180 יום ממועד הודעת הקיבוץ לדרבן).

מתחם יורופארק כולל חמישה מבנים בשטח של 66.8 אלף מ"ר. נכון לשנת 2018 היה הנכס מושכר בשיעור תפוסה ממוצע של 69% בלבד (13 שוכרים) כאשר בין דיירי העוגן בו נמנות החברות הוט, ברודקום, דור אלון ופז. למרות שבאחרונה עלה שיעור התפוסה במתחם, הוא צפוי לרדת שוב בזמן הקרוב בשל עזיבת השוכרות סמסונג ואינטל.

נראה כי בקיבוץ יקום הבינו כי חרף המיקום האטרקטיבי של פארק העסקים - ממזרח ובסמוך לכביש 2 (כביש החוף) - השבחתו לא תוכל להתבצע תחת השותפות הקיימת עם דרבן. בכוונת הקרן של בירם לפעול להשבחת המתחם באמצעות השכרת השטחים הריקים ובהמשך קידום הקמתו של בניין נוסף, שישי במספר. עוד אפשרות שנבחנת היא הפעלת מערך הסעות לדיירי המתחם מתחנת הרכבת הסמוכה בבית יהושע.

בשנת 2018 רשמה החברה המחזיקה ביורופארק הכנסות של 54.6 מיליון שקל ו-NOI (רווח תפעולי נטו) שעמד על כ-39 מיליון שקל. הנכס הוערך בספרי דרבן בשווי הוגן של 763 מיליון שקל (לעומת 811 מיליון שקל ב-2017), הערכה שהובילה להפסדי שערוך של כ-50 מיליון שקל. החברה המחזיקה ביורופארק נושאת על גבה חוב, עיקרו למנורה מבטחים, בהיקף של כ-268 מיליון שקל, מה שכאמור הביא את שווי הנכס לכחצי מיליארד שקל בעסקה הנוכחית.

קרן 2 JTLV צפויה להחזיק ישירות ב-25% ממניות יורופארק ולנהל את הפרויקט, בעוד שאת המחצית השנייה של המניות ירכשו כמה גופים מוסדיים שהשקיעו בקרן (Co-Investment). הקרן עוסקת ברכישת נדל"ן בישראל, השבחתו על ציר הזמן ומימושו. הקרן, אשר הוקמה בשנת 2019 על ידי עמיר בירם, אריאל רוטר ושלמה גוטמן (שותף מנהל), גייסה כ-850 מיליון שקל, שחלקם הגיעו ממשקיעים מוסדיים, ביניהם ניתן למנות את בנק הפועלים (באמצעות פועלים שוקי הון), כלל ביטוח, בית ההשקעות מיטב דש, הראל חברה לביטוח, הכשרה חברה לביטוח, אילון ועוד.

הקרן הוקמה כהמשך לפלטפורמה של JTLV שהוקמה בשנת 2011 על ידי בירם, רוטר, ושותפים ישראלים נוספים, כשבין הפרויקטים שהיא מבצעת ניתן למנות את כיכר אתרים בת"א, שוק מחנה יהודה בירושלים, היקב בראשון לציון ועוד. הקרן מתמחה בספקטרום אפשרויות השבחת הנדל"ן, לרבות נכסים מניבים הסובלים מתמהיל נחות או תפוסה נמוכה, הסרת חסמים תכנוניים או תכנון לא אופטימלי, תוספת זכויות בניה, תוספת ושינוי ייעודי בניה, בעיות קנייניות ומשפטיות, בעיות הנדסיות ועוד. על פי פרסומים, הקרן רכשה לאחרונה מספר נכסים, ביניהם קרקע של כ-12 דונם במתחם ה-1000 בראשון לציון, את מתחם מד"א בכיכר בזל ת"א, מרכז מסחרי בבנייה בראשון לציון ועוד. מהקרן לא נמסרה תגובה לידיעה.

יעדי התפוסה לא הושגו, והקיבוץ מימש אופציה

מתחם המשרדים יורופארק הוקם בתחילת העשור הקודם על ידי קיבוץ יקום וחברת דרבן מקבוצת אליעזר פישמן (שהרבה בזמנו בהקמת פרויקטים נדל"ניים על אדמות קיבוצים). על רקע קריסתו הכלכלית של פישמן לפני מספר שנים והסחרור שאליו נקלעו עסקיו, ביקש קיבוץ יקום לנצל את זכותו בהסכם השותפים ולרכוש את החזקותיה של דרבן בחברת הפרויקט (באותו הסכם נקבע כי אם יחדל פישמן לשלוט בדרבן, עשויה לקום לקיבוץ זכות לרכוש את זכויות דרבן במחיר המשקף הנחה של 10%).

במרץ 2016 דיווחה דרבן על קבלת הודעה מקיבוץ יקום כי לאור העובדה שפישמן חדל להיות בעל שליטה בחברה, בכוונת הקיבוץ לממש את זכותו לרכוש את זכויות החברה ביורופארק בהתאם להסכם. מספר חודשים לאחר מכן הגיש הקיבוץ המרצת פתיחה לביהמ"ש המחוזי בת"א, בה ביקש סעד הצהרתי לפיו מוקנית לו זכות לרכוש את זכויות דרבן במתחם וכן להורות על מינוי שמאי מכריע על מנת לקבוע את המחיר בו תתבצע הרכישה. דרבן דחתה את עמדת הקיבוץ ובין הצדדים הוסכם כי הם ינסו למצוא מתווה מוסכם לפתרון המחלוקת.

בהמשך לכך, חתמו הצדדים באוגוסט 2017 על הסכם הבנות במסגרתו הוסדרה המחלוקת ביניהם ונדחתה תובענת הקיבוץ. במסגרת ההסכם, הובהרה והוגדרה באופן מפורט יותר האופציה שעמדה לקיבוץ באופן שבו הוא יוכל להעמיד למכירה צד שלישי את מניות דרבן ביורופארק. בין היתר נקבע בהסכם כי הקיבוץ יהיה רשאי לממש את האופציה כעבור שנתיים אם לא יושגו יעדי תפוסה שנקבעו בהסכם.

כאמור, לפני כחודשיים דיווחה דרבן כי קיבלה הודעת מימוש מהקיבוץ על פי הזכות שהוקנתה לו להעמיד למכירה את החזקותיה ביורופארק. דרבן, הנמצאת כאמור מבבעלות מבני תעשייה שבניהול דודו זבידה, העריכה באותו מועד כי ככל שתושלם המכירה צפויה החברה לרשום רווח (לפני מס) של כ-70 מיליון שקל. 

עוד כתבות

ג׳נסן הואנג, מנכ''ל ומייסד אנבידיה / צילום: Reuters, Walid Berrazeg

האירוע שכל התעשייה חיכתה לו: אנבידיה מציגה את הדור הבא של הבינה המלאכותית

הכנס השנתי של החברה הלוהטת בעולם התקיים בסן חוזה, וסיפק שורה של בשורות מרכזיות ● מהדור הבא של שבבי הבינה המלאכותית, דרך שיתוף פעולה עם אפל ועד לחידושים בענף הרכב ● כל הפרטים מהאירוע השנתי של אנבידיה

בורסת תל אביב / צילום: Shutterstock, MagioreStock

נעילה חיובית בת"א; תמר פטרוליום זינקה ב-18%, נכסים ובנין ב-8%

מדד ת"א 35 עלה ב-1.1% ● הפסקת הפעילות של אסדת תמר למשך 37 ימים פגעה ברווחי ישראמקו ● ווישור תמזג את ווישור ביטוח לתוך איילון ● בלידר שוקי הון צופים אינפלציה ברמה של 3.2% ומעדיפים אפיקים צמודים בשוק המקומי ● מיטב: יוון, איטליה ומדינות במזרח אירופה עשויות להיות יעד לפיזור השקעות מהמדדים היקרים בארה"ב

שר הכלכלה ניר ברקת / צילום: נועם מושקוביץ, דוברות הכנסת

סימני השאלה סביב קבוצת הוואטסאפ שפתח ניר ברקת

שר הכלכלה ​ניר ברקת הקים בצעד חריג קבוצת וואטסאפ הכוללת מעל 20 בכירים מענף המזון, וביקש מהם שלא להעלות מחירים לתקופה מסוימת ● מומחים בתחום מסבירים: מהלך חוקי אך כזה שמעלה לא מעט שאלות משפטיות ● בסביבת השר הבהירו: קיבלנו ייעוץ משפטי טרם הפעולה

תחנת הכוח של OPC בחדרה / צילום: באדיבות החברה

למרות התנגדות שרי הממשלה: הוות"ל אישרה שתי תחנות כוח במרכז

הוועדה אישרה את הקמתה של תחנת הכוח ריינדיר במועצה האזורית דרום השרון וכן את הרחבתה של תחנת הכוח OPC חדרה ● הממשלה לא אישרה את שתי התוכניות הללו במאי האחרון, ואם חבריה יתנגדו שוב, הצעד יסתום עליהן את הגולל

יו''ר טקטונה, יריב גילת / צילום: יח''צ

ותודה לביטקוין: המניה בבורסת תל אביב שזינקה ב-271% בתוך שבוע

שווי השוק הנוכחי של טקטונה עומד על כ-170 מיליון שקל, עלייה של יותר מ-100 מיליון שקל בתוך שבוע ● בשבוע שעבר פרסמה את התוצאות הכספיות לסיכום שנת 2023, שמהן עלה כי עברה לרווח של 700 אלף דולר בסיכום אותה שנה

שיאן השכר בתקשורת נמצא במגזין אוטו / אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי

2.7 מיליון שקל בשנה: זה כנראה איש התקשורת הכי עשיר בישראל

טל חמו, מנכ"ל מגזין הרכב "אוטו", מחזיק ב-20% ממניות מהמגזין שבשליטת מימון ישיר ● עפ"י תנאי העסקתו הוא זכאי, בין היתר, למענק חתימה של מיליון שקל ולמענק התמדה בסכום כפול ● המגזין הרוויח אשתקד 2.4 מיליון שקל

ג'נסן הואנג, מנכ''ל אנבידיה / צילום: ap, Vincent Thian

למייסד אנבידיה יש כלל אחד כדי להצליח. וזה לא מה שאתם חושבים

מייסד ומנכ"ל אנבידיה, ג'נסן האונג, הוא אחד האנשים העשירים בעולם ועומד בראש אחת החברות המצליחות ביותר ● למרות זאת, הוא חושב באופן קבוע על הכישלון האפשרי של החברה שהניבה לו הון ● אלה העצות שנתן בשבוע שעבר כמתכון להצלחה לסטודנטים באוניברסיטת סטנפורד

לאה פרמינגר, סמנכ''לית השקעות, אלטשולר שחם / צילום: סם יצחקוב

זו מנהלת השקעות החדשה של אלטשולר שחם. האם השינוי בדרך?

בית ההשקעות הגדול בישראל, אלטשולר שחם, הודיע לאחרונה כי לאה פרמינגר תחליף את דני ירדני בתפקיד סמנכ"לית ההשקעות ● יש המעריכים כי הרקע של פרמינגר בתחום האלטרנטיבי עשויה ללמד על שינוי במדיניות ההשקעה באלטשולר שחם

הצבת מיגוניות בתחנות הסעה ביישובי קו העימות על ידי הקרן לידידות / צילום: רענן כהן, הקרן לידידות

בעקבות ההסלמה בצפון, הקרן לידידות תציב 123 מיגוניות באזור

המיגוניות יוצבו בתחנות הסעה שטרם מוגנו ב־42 יישובים, בהם נהריה, מעלה יוסף ומעלות תרשיחא ● עלות הפרויקט עומדת על 6.7 מיליון שקל, והוא נעשה לבקשת ראשי הרשויות באזור ● ישראל מתגייסת

יניב פרטוש (מימין) וניב חורש / צילום: שי פרנקו

יניב פרטוש מונה למנכ"ל משותף בסוכנות הדיגיטל ארלו של ראובני־פרידן

פרטוש יכהן בתפקיד במקביל לניב חורש, מבעלי הקבוצה, שביצע את התפקיד עד כה לבדו ● במקביל למהלך בוצעה שורה של מינויים נוספים בסוכנות

נתן חץ, מנכ''ל אלוני חץ / צילום: איל יצהר

חברת הנדל"ן שמציגה: שכר של 45 מיליון שקל למנהלים למרות הפסדי עתק

עליית הריבית גררה הפחתות שווי של 2.6 מיליארד שקל בנכסיה של אלוני חץ, אבל רק בחו"ל, ונתן חץ משוכנע שהענף כבר נוגע בתחתית ● למרות הפסדי העתק, הבכירים באלוני חץ נהנו משכר של מיליוני שקלים ● וכמה עלה לחץ ההימור נגד השקל? ● שלוש תובנות מדוחות אלוני חץ

החשיפה לישראל השתלמה בפברואר / אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי (נוצר בעזרת adobe firefly)

זו שהפתיעה ואלו שאיכזבו: מאחורי המהפך בשוק הגמל בפברואר

קופות הגמל וקרנות ההשתלמות רשמו תשואה חיובית יוצאת דופן בפברואר ● בכלל, שזינקה לפסגה, שמרו על חשיפה לבורסה בת"א גם ברגעי השפל - "מאמינים בשוק המקומי" ● מנהלי השקעות על הפתיחה הפושרת של חודש מרץ: "טבעי שאחרי עליות כל כך חזקות, לוקחים קצת אוויר"

אתר בניה בישראל / צילום: שלומי יוסף

השרים כבר חגגו, אבל רק 1,000 עובדים זרים הגיעו לישראל

מספר עובדי הבנייה הזרים שהגיעו מתחילת המלחמה עומד על כ-1.5% בלבד מהכמות המתוכננת, אך שרי הפנים והבינוי והשיכון כבר חגגו בקבלת פנים

בניין אנבידיה בישראל / צילום: אנבידיה

אנבידיה במגעים לרכישת חברת בינה מלאכותית ישראלית

חברת Run:AI הישראלית מפתחת טכנולוגיה המאפשרת לארגונים וחברות למצות את תשתיות הבינה המלאכותיות שלהן ● ההערכה היא כי סכום הרכישה יעמוד על מאות מיליוני דולרים ● המייסדים: "אנחנו אולי החברה היחידה בעולם שמאפשרת לחברות בינה מלאכותית לקבל הרבה יותר מהתשתית שלהם"

צ'אק שומר, מנהיג הסיעה הדמוקרטית בסנאט / צילום: ap, J. Scott Applewhite

החידה הגדולה של נאום צ'אק שומר: האם תם עידן התמיכה הדו־מפלגתית בישראל

הפעם האחרונה שבה ישראל נקלעה למרכזה של מחלוקת מפלגתית בארה"ב הייתה ב־1981, ומאז היא נהנית מהסכמה נדירה ● רוב היהודים נוהים זה שנים אחרי המפלגה הדמוקרטית ● השאלה הגדולה: האם הם יפנו לה עורף, או יסכימו עם ביקורתה על ישראל? והאם הם יתרמו כסף?

אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי, צילומים: מיכל רז חיימוביץ', shutterstock

אלו חברות התעופה שהודיעו רשמית על חזרה לישראל. מה הן מציעות?

דלתא ואיזיג'ט הכריזו בשבוע שעבר על חידוש הטיסות לנתב"ג, והן מצטרפות לשורת חברות תעופה נוספות שיחדשו בקרוב את הטיסות ● למרות העלייה בהיצע הטיסות, המחירים נותרו גבוהים, ורוב החברות לא מציעות מבצעים משמעותיים ● מתי כל אחת צפויה לחזור לארץ, ומה כלול במחיר?

כלי רכב. החברות מכרו פוליסות ביטוח חובה כפולות / צילום: Shutterstock, alexfan32

חברות הביטוח ישלמו פיצוי של 20 מיליון שקל למבוטחים: זו הסיבה

רשות שוק ההון חשפה כי חברות ביטוח חייבו מבוטחים בתשלום על שתי פוליסות על רכב אחד ● הסכומים שיושבו למבוטחים נוגעים לשנים 2015-2019 בלבד, ולכן אם הבדיקה תורחב, הסכומים עשויים לעלות ● החברות נדרשו לבדיקה עצמאית לאיתור מקרי כפל גם בגין תקופות נוספות

הוות''ל לא עוזרת בהורדת מחירי הדיור / אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי

הוותמ"ל תהפוך קבועה ובענף זועמים: "זלזול בדמוקרטיה וברשויות המקומיות"

אנשי מקצוע מותחים ביקורת קשה על הממשלה, שעומדת להחליט על הפיכת הוועדה למתחמי דיור מועדפים לוועדת קבע ● זאת בטענה לרמיסת הרשויות המקומיות, תוכניות מתאר קיימות ומתנגדים, וליצירת מאגר של מלאי תכנוני לא מעודכן, שאינו תורם לירידת מחירי הדירות

סמנכ''ל משאבי אנוש ומינהל במקורות, חגי פיליפסון / צילום: כדיה לוי

ההחלטה הראשונה שקיבל במלחמה סמנכ"ל משאבי אנוש במקורות

חגי פיליפסון, סמנכ"ל משאבי אנוש ומינהל בחברת מקורות, מספר מה הייתה ההחלטה הראשונה שקיבלה החברה ב־7 באוקטובר ואיך היא השפיעה על העובדים ● לדבריו, המלחמה יצרה לעובדים ולמנהלים אתגרים חדשים, בהם הצורך להמשיך במשימות שוטפות תחת ירי טילים

מרוואן עיסא / צילום: מתוך הרשתות החברתיות

ארה"ב מאשרת: רמטכ"ל חמאס מרוואן עיסא חוסל

היועץ לביטחון לאומי של ארה"ב מאשר: מרוואן עיסא חוסל בתקיפת צה"ל ברצועה  ● אזעקות בגליל העליון, צה"ל תקף מטרות של חיזבאללה בלבנון • מטרה אווירית חשודה חצתה לשטח ישראל ממרחב ים סוף - ונפלה בשטח פתוח, צפונית לאילת • הותר לפרסום: סמ"ר מתן וינוגרדוב נפל בקרב בצפון הרצועה ● עדכונים שוטפים