גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

ביי ביי פישמן: קרן JTLV של עמיר בירם תרכוש 50% מפארק העסקים בקיבוץ יקום

תמורת העסקה מגיעה ל-250 מיליון שקל ● לאחרונה מימש קיבוץ יקום אופציה להעמיד את מניות קבוצת מבני תעשיה בפארק העסקים יורופארק למכירה ● למרות מיקומו האטרקטיבי סובל יורופארק מתפוסה ממוצעת של פחות מ–70% עקב נטישת דיירי עוגן ● העסקה תניב למבני תעשיה רווח של כ–70 מיליון שקל

פארק העסקים ביקום / צילום: תמר מצפי
פארק העסקים ביקום / צילום: תמר מצפי

קרן הנדל"ן JTLV 2 שמוביל עמיר בירם, צפויה לרכוש את חלקה של חברת דרבן  מקבוצת מבני תעשיה  (50%) בפארק התעשייה והמשרדים "יורופארק" בקיבוץ יקום תמורת כ-250 מיליון שקל, כך נודע ל"גלובס". לפני כחודשיים הודיע קיבוץ יקום, המחזיק במחצית השנייה של מניות יורופארק, על מימוש זכות שהוקנתה לו למכור את חלקה של דרבן לצד שלישי אותו יבחר, על פי ההסכם הקיים ביניהן.

ככל הידוע הקיבוץ פנה ככל הידוע לכמה גופים, ובהם גם החברות ריט 1 , אמות וישרס , כאשר ההצעה הנבחרת, זו של JTLV 2, משקפת לחברה המחזיקה ביורופארק שווי של כחצי מיליארד שקל (כולל חוב). השלמת העסקה צפויה בתחילת שנת 2020 (בתוך 180 יום ממועד הודעת הקיבוץ לדרבן).

מתחם יורופארק כולל חמישה מבנים בשטח של 66.8 אלף מ"ר. נכון לשנת 2018 היה הנכס מושכר בשיעור תפוסה ממוצע של 69% בלבד (13 שוכרים) כאשר בין דיירי העוגן בו נמנות החברות הוט, ברודקום, דור אלון ופז. למרות שבאחרונה עלה שיעור התפוסה במתחם, הוא צפוי לרדת שוב בזמן הקרוב בשל עזיבת השוכרות סמסונג ואינטל.

נראה כי בקיבוץ יקום הבינו כי חרף המיקום האטרקטיבי של פארק העסקים - ממזרח ובסמוך לכביש 2 (כביש החוף) - השבחתו לא תוכל להתבצע תחת השותפות הקיימת עם דרבן. בכוונת הקרן של בירם לפעול להשבחת המתחם באמצעות השכרת השטחים הריקים ובהמשך קידום הקמתו של בניין נוסף, שישי במספר. עוד אפשרות שנבחנת היא הפעלת מערך הסעות לדיירי המתחם מתחנת הרכבת הסמוכה בבית יהושע.

בשנת 2018 רשמה החברה המחזיקה ביורופארק הכנסות של 54.6 מיליון שקל ו-NOI (רווח תפעולי נטו) שעמד על כ-39 מיליון שקל. הנכס הוערך בספרי דרבן בשווי הוגן של 763 מיליון שקל (לעומת 811 מיליון שקל ב-2017), הערכה שהובילה להפסדי שערוך של כ-50 מיליון שקל. החברה המחזיקה ביורופארק נושאת על גבה חוב, עיקרו למנורה מבטחים, בהיקף של כ-268 מיליון שקל, מה שכאמור הביא את שווי הנכס לכחצי מיליארד שקל בעסקה הנוכחית.

קרן 2 JTLV צפויה להחזיק ישירות ב-25% ממניות יורופארק ולנהל את הפרויקט, בעוד שאת המחצית השנייה של המניות ירכשו כמה גופים מוסדיים שהשקיעו בקרן (Co-Investment). הקרן עוסקת ברכישת נדל"ן בישראל, השבחתו על ציר הזמן ומימושו. הקרן, אשר הוקמה בשנת 2019 על ידי עמיר בירם, אריאל רוטר ושלמה גוטמן (שותף מנהל), גייסה כ-850 מיליון שקל, שחלקם הגיעו ממשקיעים מוסדיים, ביניהם ניתן למנות את בנק הפועלים (באמצעות פועלים שוקי הון), כלל ביטוח, בית ההשקעות מיטב דש, הראל חברה לביטוח, הכשרה חברה לביטוח, אילון ועוד.

הקרן הוקמה כהמשך לפלטפורמה של JTLV שהוקמה בשנת 2011 על ידי בירם, רוטר, ושותפים ישראלים נוספים, כשבין הפרויקטים שהיא מבצעת ניתן למנות את כיכר אתרים בת"א, שוק מחנה יהודה בירושלים, היקב בראשון לציון ועוד. הקרן מתמחה בספקטרום אפשרויות השבחת הנדל"ן, לרבות נכסים מניבים הסובלים מתמהיל נחות או תפוסה נמוכה, הסרת חסמים תכנוניים או תכנון לא אופטימלי, תוספת זכויות בניה, תוספת ושינוי ייעודי בניה, בעיות קנייניות ומשפטיות, בעיות הנדסיות ועוד. על פי פרסומים, הקרן רכשה לאחרונה מספר נכסים, ביניהם קרקע של כ-12 דונם במתחם ה-1000 בראשון לציון, את מתחם מד"א בכיכר בזל ת"א, מרכז מסחרי בבנייה בראשון לציון ועוד. מהקרן לא נמסרה תגובה לידיעה.

יעדי התפוסה לא הושגו, והקיבוץ מימש אופציה

מתחם המשרדים יורופארק הוקם בתחילת העשור הקודם על ידי קיבוץ יקום וחברת דרבן מקבוצת אליעזר פישמן (שהרבה בזמנו בהקמת פרויקטים נדל"ניים על אדמות קיבוצים). על רקע קריסתו הכלכלית של פישמן לפני מספר שנים והסחרור שאליו נקלעו עסקיו, ביקש קיבוץ יקום לנצל את זכותו בהסכם השותפים ולרכוש את החזקותיה של דרבן בחברת הפרויקט (באותו הסכם נקבע כי אם יחדל פישמן לשלוט בדרבן, עשויה לקום לקיבוץ זכות לרכוש את זכויות דרבן במחיר המשקף הנחה של 10%).

במרץ 2016 דיווחה דרבן על קבלת הודעה מקיבוץ יקום כי לאור העובדה שפישמן חדל להיות בעל שליטה בחברה, בכוונת הקיבוץ לממש את זכותו לרכוש את זכויות החברה ביורופארק בהתאם להסכם. מספר חודשים לאחר מכן הגיש הקיבוץ המרצת פתיחה לביהמ"ש המחוזי בת"א, בה ביקש סעד הצהרתי לפיו מוקנית לו זכות לרכוש את זכויות דרבן במתחם וכן להורות על מינוי שמאי מכריע על מנת לקבוע את המחיר בו תתבצע הרכישה. דרבן דחתה את עמדת הקיבוץ ובין הצדדים הוסכם כי הם ינסו למצוא מתווה מוסכם לפתרון המחלוקת.

בהמשך לכך, חתמו הצדדים באוגוסט 2017 על הסכם הבנות במסגרתו הוסדרה המחלוקת ביניהם ונדחתה תובענת הקיבוץ. במסגרת ההסכם, הובהרה והוגדרה באופן מפורט יותר האופציה שעמדה לקיבוץ באופן שבו הוא יוכל להעמיד למכירה צד שלישי את מניות דרבן ביורופארק. בין היתר נקבע בהסכם כי הקיבוץ יהיה רשאי לממש את האופציה כעבור שנתיים אם לא יושגו יעדי תפוסה שנקבעו בהסכם.

כאמור, לפני כחודשיים דיווחה דרבן כי קיבלה הודעת מימוש מהקיבוץ על פי הזכות שהוקנתה לו להעמיד למכירה את החזקותיה ביורופארק. דרבן, הנמצאת כאמור מבבעלות מבני תעשייה שבניהול דודו זבידה, העריכה באותו מועד כי ככל שתושלם המכירה צפויה החברה לרשום רווח (לפני מס) של כ-70 מיליון שקל. 

עוד כתבות

מוטי בן משה / צילום: אניה בושמן

מחזיקי אג"ח אפריקה מתבקשים לאשר גישור קצר עם מוטי בן משה ביחס לפיקדון של 100 מיליון שקל

בתום חודשים ארוכים של מחלוקת ואיום בתביעות הדדיות פרסמו אתמול נאמני האג"ח של אפריקה זימון לאסיפת מחזיקים ● באסיפה יתבקשו מחזיקי האג"ח להצביע על הצעת החלטה, "לאשר ולהורות לנאמן לפנות להליך גישור למשך שבועיים עם כלל חברות בן משה"

פול וולקר / צילום: Lucas Jackson , רויטרס

פול וולקר, יו"ר הפד לשעבר שחתום על ריסון האינפלציה, הלך לעולמו בגיל 92

הבנקאי הביישן שכיהן כיו"ר הפד תחת הנשיאים ג'ימי קרטר ורונלד רייגן שהשפיע במידה רבה גם על התפתחות הרגולציה בסקטור הבנקאות, ועל שמו נקרא חוק וולקר

יו"ר ההסתדרות ארנון בר-דוד / צילום: אגף הדוברות בהסתדרות

דעה: ההסתדרות השתנתה

עולם העבודה משתנה במהירות, ובזמן שההסתדרות מתאימה את עצמה ומניפה דגלי חדשנות, יעילות ושיפור השירות, ישנם גורמים שמעוניינים להשאיר אותנו בעבר ● דעה

בני גנץ, בנימין נתניהו / כדיה לוי, מאיר אמירי

טיוטת ההסכם מוכנה, והמכשול היחיד לממשלת אחדות - החסינות לנתניהו

ל"גלובס" נודע כי בין כחול לבן והליכוד יש כבר טיוטת הסכם ממשית, הקובעת כי נתניהו יהיה ראש ממשלה עד חודש מאי, ואחר כך יפרוש, ולא יכהן בתפקיד מיניסטריאלי או יהיה חבר בקבינט, אך יקבל עדכונים ביטחוניים ומדיניים ויוגדר "ראש ממשלה בנבצרות" ● בינתיים, נתניהו לא מתייחס לסוגיית החסינות

נפגעי הקורקינטים והאופניים החשמליים - 9 בדצמבר 2019

אתמול באיכילוב: 19 נפגעי תאונות קורקינט ואופניים חשמליים

מדי יום "גלובס" ובית החולים איכילוב מדווחים על מספר הנפגעים מתאונות שבהן מעורבים כלי רכב חשמליים: אופניים וקורקינטים

יעקב פרי / צילום: תמר מצפי, עיבוד תמונה: טלי בוגדנובסקי

דיווחים בגרמניה: ראש השב"כ לשעבר בעקבות "שוד התכשיטים הגדול בהיסטוריה"

CGI Group, שבראשה עומד ראש השב"כ לשעבר יעקב פרי, מעורבת לפי הדיווחים בניסיון למצוא מי שדד תכשיטים ויהלומים בשווי רב ממוזיאון היסטורי בדרזדן לפני שבועיים ● המשטרה מציעה פרס של חצי מיליון אירו למידע על השוד

סניף רשת BE פארם של שופרסל באילת / צילום: שיר גולני

מנסה לשפר את הרווחיות: שופרסל תחל לאחד את פעילות הסחר שלה עם Be

ספקים בתחום מוצרי הצריכה עודכנו בשבוע האחרון כי Be תאחד את רוב פעילות הסחר שלה עם שופרסל • שופרסל: "פועלת ליצירת סינרגיה מירבית בין הרשתות"

מנדלבליט מודיע על הגשת כתב אישום נגד נתניהו/ צילום: רפי קוץ

מנדלבליט יתייחס לשאלה אם כתבי האישום מחייבים את התפטרות נתניהו מתפקידיו כשר

היועץ המשפטי לממשלה הודיע לבג"ץ כי הוא יגיב לעתירה שהגישה התנועה לאיכות השלטון שדרשה את התפטרות נתניהו מכל תפקידיו בעקבות הגשת כתב האישום נגדו ● מנדלבליט יגיש את תגובתו בבוקר יום חמישי הקרוב

משמר החופים הלובי וסירת מהגרים / צילום: HANI AMARA, רויטרס

במאבק של אירופה נגד המהגרים, החלומות של האפריקאים הופכים במהרה לסיוט בלב ים

הסכם כלכלי בין לוב לאיטליה, שזכה לתמיכת האיחוד האירופי אך גם לביקורת מצד צרפת, מביא להקטנה משמעותית של היקף ההגירה • במקביל האפריקאים שנמלטים ממלחמות ועוני ממשיכים לנסות לחצות את הים - רק כדי להיות מוחזרים למתקני כליאה בלוב שבה מתקיימת מלחמת אזרחים

שופט העליון, נועם סולברג / צילום: אוריה תדמור

במשרד המשפטים שומעים את הביקורת: יקיימו כנס בסוגיית אמון הציבור

המשרד יקיים את "פורום המשפיעים", שייחד את דיוניו לסוגיית האמון במערכת המשפט ● הדברים באים אחרי סוף שבוע סוער שבו בכירי מערכת המשפט התווכחו ביניהם על האחראים האמיתיים לירידה באמון הציבור במערכת

מפעלים של קליל ונירלט, מותג של אינרום / צילום: איל יצהר

לצד העלייה במכירת הדירות בישראל: שיפור בתוצאותיהן של חברות מוצרי הבנייה ברבעון השלישי

לאחר שנה וחצי מאתגרות - סנטימנט חיובי בשוק, שינויי מט"ח ועיתוי חגי תשרי המריצו את תוצאות החברות בתחום ברבעון שחלף: רווחי אינרום וקליל זינקו בכ-25% וחמת רשמה את השיפור הדרמטי ביותר בדרך לקפיצה של 180% ברווח ל-9 מיליון שקל

שירי דובר קוריקינטים  / צילום: מתן פורטנוי, גלובס

דעה: הקורקינטים חייבים לרדת גם מהכביש וגם מהמדרכות

מניין הפצועים בתאונות קורקינטים או אופניים חשמליים שמציג "גלובס" בשבועות האחרונים חושף תמונה מפחידה ומזעזעת ● מדי יום מגיעים לבית החולים איכילוב עשרות נפגעים ● בהם הולכי רגל תמימים, ילדים וקשישים ● שירי דובר מבקשת שנשים לב ונשים לזה סוף

בינה מלאכותית/ Shutterstock א.ס.א.פ קריאייטיב

דעה: כדי להציל חיים של מטופלים, צריך יותר מביג דאטה

למרות השימוש הגובר במערכות בינה מלאכותית בעולם הרפואה, לא רואים במקביל שיפור באיכות הטיפול ● הסיבה: המפתחים לא מתמקדים מספיק במרכיב האמון של הצוות ושל המטופלים במערכות האלה ● דעה

בני גנץ ויאיר לפיד / צילום: שלומי יוסף

לפיד: לא אדרוש רוטציה; גנץ לנתניהו: הודע אם אתה עומד על החסינות

יו"ר כחול לבן, בני גנץ, אמר היום כי הוא קורא לנתניהו להודיע לאזרחי ישראל אם הוא מתכוון להתעקש על החסינות עבור עצמו. "אני חוזר ופונה לרה"מ, אם תוותר על החסינות, אנו נהיה שותפים לתחילת שיח" ● לפיד: "לא תהיה רוטציה. גנץ הוא המועמד שלנו לראשות הממשלה"

עמיר לונדון, מנכ"ל קמהדע. "מרגישים בנוח עם התחזיות" / צילום: אפי שמח

קמהדע: הסכם ייצור שיכניס כ-100 מיליון דולר לאורך 12 שנה החל מ-2023

חברת התרופות מדווחת על מסמך עקרונות מחייב לייצור מוצר מסחרי המאושר על-ידי ה-FDA ● לאחר העברת הטכנולוגיה הנדרשת מהיצרן הנוכחי צפויה קמהדע להתחיל בייצור מסחרי בתחילת 2023

פערי שכר / צילום: שאטרסטוק

השכר החציוני במשק טיפס ב-2018 ב-6.3%; עלייה בפערי השכר בין נשים לגברים

ההכנסה החציונית ברוטו לחודש מעבודה שכירה עמדה על 7,988 שקל בשנה שעברה, ואילו ההכנסה הממוצעת עמדה על 10,584 שקל, עלייה של 4% ● ההכנסה החציונית של אישה לחודש עומדת על 72.5% מההכנסה החציונית של גבר, לעומת 75.3% ב-2017

 בניין בנק ישראל \ צילום:Shutterstock ס.א.פ קרייטיב

פרוטוקול הריבית של בנק ישראל חושף שינויים בקרב חברי הוועדה

אם בדיונים קודמים שני חברי ועדה תמכו בהורדת ריבית - בישיבה האחרונה, שבה הותיר הבנק את הריבית ללא שינוי, התמונה השתנתה

רפאל סווירי / תמונה: WalkMe

ווקמי גייסה 90 מיליון דולר לפי שווי של כ-1.8 מיליארד דולר

שנה ורבע לאחר שגייסה 40 מיליון דולר לפי שווי של כמיליארד דולר, החברה המפתחת "פלטפורמה לאימוץ טכנולוגיות דיגיטליות" הכפילה את שוויה והודיעה על גיוס של 90 מיליון דולר מהקרן האירופית Vitruvian Partners

 

וירג'ין אטלנטיק / צילום: יחצ

אפקט התחרות: וירג'ין אטלנטיק רוצה את לקוחות היוקרה של אל על ושל בריטיש

החברה יוצאת בפעילות המזמינה את חברי מועדון הנוסע המתמיד בדרגת פלטינום ויותר באל על להשוות את סטטוס הנוסע המתמיד שלהם למשך שנה

קהל רוסי במוקדמות יורו 2020 / צילום: Yiannis Kourtoglou, רויטרס

בלי אולימפיאדה או מונדיאל: רוסיה הורחקה מאירועי ספורט לארבע שנים

כך קבעה הסוכנות העולמית נגד סימום ● אתלטים רוסים שיוכלו להוכיח כי אינם מוכתמים על ידי שערוריית הסימום ברוסיה, יורשו להתחרות באירועים תחת דגל ניטרלי ● עם זאת, נבחרת רוסיה עדיין תוכל להתחרות בטורניר היורו, שגם יתארח ב-2020 בסנט פטרסבורג