גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

תמ"א 38: שינויים בדירה לא דוחים את מועד מסירתה לדייר

בית המשפט קבע שחברה יזמית שביצעה שינויים בדירה בהתאם לבקשת הקונה ואיחרה במסירה, תצטרך לפצות אותו אף שהוא הסכים בחוזה לדיחוי

עבודות שיפוץ / צילום: Shutterstock
עבודות שיפוץ / צילום: Shutterstock

הסכם תמ"א 38 מסדיר בין היתר את לוחות הזמנים לביצוע התחייבויות הצדדים. היזם מתחייב לבצע את הליכי התכנון (הוצאת היתר) תוך תקופה מסוימת, וכן מתחייב להשלים את הבנייה בתוך זמן קצוב. נהוג לאפשר ליזם להאריך את תקופת ביצוע עבודות הבנייה במקרים שבהם עבודות הבנייה מתעכבות בשל אירועים שאינם בשליטתו, כגון מצב מלחמה, עוצר או מחסור בחומרי בנייה הקרויים "כוח עליון". עוד נהוג להחיל לעניין זה את הוראות חוק המכר (דירות) הקובע איחור מותר של 60 יום ומעל לכך מטיל על היזם חובה לשלם לבעלים פיצוי כספי.

בין יתר ההסדרים שבין הצדדים בעסקת תמ"א 38, מאפשר היזם לבעלי הדירות לבצע שינויים בדירות החדשות, כלומר להזמין מהקבלן המבצע שינויים/שיפורים/אביזרים נוספים לדירה. במקרה זה מבקש היזם לכלול בהסכם התמ"א הוראה לפיה יידחה מועד המסירה לאפשר את ביצוע השיפורים שהוזמנו. האם עמדה זו של היזם ראויה ונכונה?

סוגיה זו נדונה לאחרונה בבית משפט השלום בחדרה במסגרת תביעה שהגיש רוכש דירה נגד חברה יזמית, שבה טען הרוכש כי הדירה נמסרה לו באיחור ועל כן יש לחייב את החברה היזמית בתשלום פיצוי.

המחלוקת: האם השיפוץ שווה דחייה

ב-3.12.2013 חתם הרוכש על הסכם לרכישת דירה בפרויקט "שכונת כליל החורש (דירות נוף)" בפרדס חנה-כרכור, ומועד מסירת הדירה נקבע ל-31.12.2015. הדירה נמסרה לרוכש רק ב-30.3.2016, כלומר שלושה חודשים לאחר המועד הנקוב בהסכם.

בחודש יוני 2014 נחתם הסכם שינויים בין הרוכש ובין הקבלן המבצע. בהסכם השינויים לא פורטו השינויים שהזמין הרוכש ונכתב כי הרוכש מאשר כי עקב ביצוע השינויים המבוקשים תתעכב השלמת הדירה ויידחה מועד המסירה הקבוע בחוזה המכר ב-12 שבועות מעבר לתקופות הדחייה המותרות לפי חוזה המכר, ונקבע כי הרוכש מסכים שאיחור לא יצמיח לו כל זכות לפיצוי.

בתביעה שהגיש הרוכש נטען בין היתר כי השינויים שביקש לערוך בדירה היו מינוריים והסתכמו בהתקנת דגמים שונים של אמבטיה, כיור ואסלה ללא הזזה או שבירה של קירות. לפיכך, טען הרוכש, לא היה מקום לדחיית מועד המסירה של הדירה, ואם נדחה המועד בכל זאת, הרי שעל היזם לפצות אותו בגין האיחור במסירה.

מנגד טענה החברה היזמית, כי בסעיף 15.8 להסכם הרכישה נקבע שאיחור של עד 60 ימים במסירת הדירה לא ייחשב כהפרת חוזה מצידה ולא יהא כרוך בפיצוי, וכן שבהסכם השינויים אישר הרוכש כי מועד מסירת הדירה יידחה בכ-12 שבועות (84 ימים) מעבר לתקופת הדחייה המוסכמת בהסכם הרכישה. נוכח האמור, טענה החברה היזמית, לא חל איחור במסירה המטיל על החברה היזמית לשלם לרוכש פיצוי כלשהו.

החלטה: על היזם לשלם פיצוי

בית המשפט קיבל את התביעה וקבע כי סעיף 5א לחוק המכר (דירות) נועד להגן על רוכש דירה באמצעות קביעת הסדר קוגנטי (שאינו ניתן להתניה) של פיצוי בגין חריגה מעבר לתקופה של 60 ימים.

נקבע עוד כי מועד מסירתה של הדירה, לאחר שזו כשרה וערוכה למגורים, הוא אחד הנתונים הקריטיים ביותר מבחינתו של רוכש הדירה. איחור בקבלת הדירה עלול להותיר את הרוכש ללא פתרון דיור, לגרום לו לנזקים כלכליים ולהותירו במצוקה.

עוד נקבע כי בהתאם להלכת בית המשפט העליון (הלכת שמש), יש להבחין בין הסכמה של הצדדים על מועד מסירה חדש, לאור בקשת רוכשי דירה להכניס בה שינויים, כלומר "עדכון" מועד המסירה בהתאם לשינויים המבוקשים, לבין שימוש בבקשת השינויים כאמתלה למתן פטור לקבלן מחובת הפיצוי המוטלת עליו בחוק.
בית המשפט הוסיף וקבע כי כאשר חוזה המכר קובע הוראה רחבה המאפשרת לקבלן לדחות את מועד המסירה ללא קביעת מועד מסירה חדש וברור, אזי מדובר בתניית פטור מובהקת ואסורה. יש לוודא כי המועד שנקבע לביצוע השינוי נמצא ביחס סביר להיקף השינוי המבוקש.

נקבע כי החברה היזמית לא הראתה שהשינויים המינוריים שביקש הרוכש הצדיקו דחייה כלשהי במועד המסירה המוסכם. תקופת הדחייה שנקבעה בהסכם השינויים, בהיקף של 12 שבועות, הינה תקופה שאיננה עומדת בכל קנה מידה הגיוני וסביר למשך הזמן הנדרש לביצוע השינויים ולפיכך יש לקבוע, כי תניית דחיית מועד מסירה אשר נקבעה בהסכם השינויים נועדה ליתן בידי החברה היזמית והקבלן מטעמה פטור מהחובה למסור את הדירה במועד שנקבע בהסכם וזאת שלא כדין ושלא לפי מידת ההגינות.

ת"ק 58798-02-19 בלו ואח' נ' אאורה ישראל בע"מ.

הכותב מומחה למקרקעין ולהתחדשות עירונית

עוד כתבות

מתחם חזית הים בחיפה / הדמיה: מן-שנער-יעד אדריכלים

נסגר המכרז הראשון של רמ"י בחזית הים בחיפה: כמה תשלם הזוכה?

יורו ישראל זכתה במכרז של רמ"י על קרקע של 23 דונם, להקמת 500 יחידות דיור ושטחי מסחר באחד מהמתחמים המסקרנים בישראל ● החברה תשלם על הקרקע, הסמוכה לבית החולים רמב"ם בחיפה, כ-205 מיליון שקל כולל הוצאות פיתוח

המדינה החדשה שמצטרפת להליך נגד ישראל בהאג

גלובס מגיש מדי יום סקירה קצרה של ידיעות מעניינות מהתקשורת העולמית על ישראל במלחמה • והפעם: רוב האמריקאים מתנגדים להמשך המלחמה, הממשלה הצרפתית מצהירה שלא סיפקה נשק לישראל מאז ה-7 באוקטובר, ואירלנד מצטרפת לתביעה נגד ישראל בהאג ● כותרות העיתונים בעולם 

מישל וונטסוס, לשעבר מנכ''ל ביוג'ן / צילום: Quris

"ביוג'ן הייתה פסגת הקריירה שלי עד כה": המנכ"ל לשעבר מדבר על התוכניות לעתיד

מישל וונטסוס היה מנכ"ל ביוג'ן בתקופה שבה הייתה במוקד תשומת הלב בעקבות התרופה החדשנית שלה לאלצהיימר, אבל בסוף שילם בכיסאו על הכישלון שלה בשוק ● בראיון ל"גלובס", הוא מגיב על הביקורת שהושמעה נגדו, מספר אילו חברות מעניינות אותו עכשיו ומדבר על ההשקעה שלו בקיוריס הישראלית ● על המיזם החדש שהוא מקים בסינגפור, הוא עדיין לא מוכן לפרט

מה חדש בדוחות / אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי, חומרים: shutterstock

כלל: רווח של 305 מיליון שקל ב-2023, השפעת רכישת מקס עוד קטנה

מדור חדש של גלובס יביא את הסיפורים של עונת הדוחות בבורסת ת"א שאולי פספסתם ● והפעם: אימקו מסכמת את 2023 עם רווח כ-6.2 מיליון שקל לאחר שרשמה הפסד בתקופה המקבילה, כלל הציגה דוח רבעוני חזק, אך טרם רשמה רווח משמעותי מרכישת חברת כרטיסי האשראי מקס והרווח הנקי של מור השקעות זינק בכ-60% ● מדור חדש

''התייצבות ושיפור, גם אם צנוע, ברוב הפרמטרים הפיננסיים של ההייטק הישראלי'' / אילוסטרציה: Shutterstock

אחרי שנה קשה, הרבעון הראשון של 2024 מראה מגמה חיובית בתעשיית הטק הישראלית

על פי נתונים חדשים מדוח ההייטק "Tech Review", ברבעון הראשון של 2024 חברות הסטארט-אפ הישראליות גייסו כ-1.6 מיליארד דולר ● מדובר בעלייה של כ-10% ביחס לרבעון הקודם וירידה של 10% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד ● 38% מסך הסכום הכולל גוייס בחברות הסייבר

איציק וייץ, מנכ''ל קבוצת קרסו מוטורס / צילום: אלעד גוטמן

המספרים חושפים: כך הפך מותג בנזין סיני אלמוני למכרה הזהב של קבוצת קרסו

הכתבה הזו היתה הנצפית ביותר השבוע בגלובס ועל כן אנחנו מפרסמים אותה מחדש כשירות לקוראינו ● מהדוח השנתי של יבואנית הרכב עולה כי המותג צ'רי, שמכירותיו זינקו ב-2023, הקפיץ את נתח השוק שלה וסייע לה להציג רווח מכובד בתקופה קשה ● אבל ל"אסטרטגיה הסינית" הזו, שמשנה בצורה משמעותית את הפוקוס העסקי של הקבוצה, יש מחיר - ובראשו דריסת מותגים ותיקים

דובר צה''ל, תא''ל דניאל הגרי / צילום: דובר צה''ל

דובר צה"ל: בכיר בחמאס חוסל בביה"ח שיפא

נזק נגרם לחצר בית בשלומי אחרי רצף אזעקות בגליל המערבי • דיווח: ישראל תקפה אזור פעילות של חיזבאללה בדמשק, 2 נפצעו • בית הדין בהאג הורה לישראל להכניס סיוע לעזה ללא הגבלה • מוקדם יותר: פצוע בינוני בפיגוע ירי בכביש 90 מצפון ליריחו • עדכונים שוטפים

מנכ''ל האוצר שלומי הייזלר בוועידת מרכז הנדל''ן באילת / צילום: נאו מדיה

מנכ"ל האוצר נגד מנהל רשות המסים: "מס דירה שלישית ירחיק משקיעים משוק הנדל"ן"

לפי מנכ"ל האוצר, שלומי הייזלר, החזרת "מס דירה שלישית" כבר בתקציב הקרוב לא נמצאת על הפרק ● על הביקורת שהעביר ינקי קוינט בכנס התשתיות של גלובס בשבוע שעבר, הוא עונה: "אמירות חמורות ואין בהן דבר וחצי דבר. באוצר יש אנשים מופלאים" ● וזו התוכנית שלו למלא את קופת המדינה, נוכח הגירעון המחמיר

ביתן אינטל בגרמניה / צילום: Shutterstock

אינטל תכננה להשקיע 86 מיליארד דולר באירופה. סטארט־אפ קטן מקשה עליה

קרב פטנטים שחברת שבבים קטנה מנהלת נגד אינטל בגרמניה עשוי לחבל בתוכניות של הענקית באירופה כולה ● ניצחון משמעותי לתביעה נרשם החודש, עם הוצאת צו מניעה זמני נגד מכירת כמה מעבדים של אינטל ● השאלה הגדולה: האם ייפתחו משפטים דומים ביבשת?

מירי רגב, ליכוד / צילום: אלכס קולומויסקי-ידיעות אחרונות

ועדות חקירה ממלכתיות תמיד הטילו אחריות אישית על ראש הממשלה?

עד כמה חריפה הביקורת שנמתחה על נתניהו בדוח מירון בהשוואה היסטורית? בדקנו ● המשרוקית של גלובס

ייצור השבבים / צילום: Shutterstock, Golubovy

חברות השבבים הישראליות שמשלמות על הקשחת הכללים

ביטול רכישת חברת שבבים ישראלים על ידי הענקית האמריקאית קוואלקום מתווספת לנסיגת אינטל מרכישת טאואר אשתקד ● לפי מומחים, מדובר במגמה מתעצמת של הקשחת העמדות מצד רגולטורים בעולם ● "חברות צריכות להתחיל לחשוב מראש על אלטרנטיבות", הם אומרים

מרכז תל אביב / צילום: טלי בוגדנובסקי

בעל דירה סירב לחתום על פרויקט תמ"א וזכה ב־320 אלף שקל נוספים

בעל דירה בפרויקט תמ"א 38 בת"א, שהוא גם בעלים של חלק מהחצר, ביקש פיצוי של 1.2 מיליון שקל ● המפקחת על המקרקעין קבעה בהסכמת הצדדים כי אכן מגיע לו פיצוי תמורת חתימתו

מבצע לתשלום חלקי על דירה על הנייר / צילום: דרור מרמור

מספר הדירות שנרכשות רק עולה, אז למה נתוני המשכנתאות נמוכים?

נתוני המשכנתאות החדשות שניטלו ממשיכים לדשדש כבר כמה חודשים, למרות העלייה ברכישת דירות ● האם מבצעי הקבלנים המאפשרים לשלם רק 10% בתשלום הראשון ואת היתר במסירה, יתבטאו במשכנתאות בעוד שנתיים־שלוש?

אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי, צילום: שלומי יוסף

העליון מגדיר מחדש את גבולות שכר הטרחה לעורכי דין בתביעות ייצוגיות

פסק דין שאישר פשרה עם סופרגז ואמישראגז קבע תקדימים בעניין שכר טרחת עורכי דין בתביעות ייצוגיות ● בין השאר נקבע כי שר הטרחה יוגבל לפי מדרגות מקסימליות, ודרך היישום לתשלום הובהרה ● בשוק יש שמברכים על ההסדרה, ואולם אחרים מזהירים: תפגע בתמריץ להשיג פיצוי מרבי

הסכם אינו נדרש כתנאי עבור זוגות במערכות יחסים כאלה ואחרות / צילום: Shutterstock, Viacheslav Lopatin

זוג הקפיא עוברים ואז נפרד. האם האישה תוכל להשתמש בהם?

כשלושה עשורים לאחר פרשת נחמני, בתי המשפט עדיין נאלצים לדון בתביעות בלתי אפשריות לגבי גורלם של עוברים מוקפאים ● מן הראוי היה לחייב כל זוג שפונה לבצע הפריה חוץ-גופית, לחתום על הסכם שמתייחס לאפשרות הריאלית של פרידה במהלך הזמן שחולף בין יצירת העוברים המוקפאים לבין השימוש בהם

אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי, צילומים: AP (Mosa'ab Elshamy), אתר החברה, שאטרסטוק

באפריקה הצעירים מנצחים, וביפן מייצרים חיתולים רק בשביל קשישים

בסנגל בוחרים נשיא חדש וצעיר, ובאירופה רוצים להפקיע את הריבית הרוסית ● בינתיים, סין נזכרת שהיא אינה רוצה בחורבן המערב, וארה"ב מנסה למנוע את מושחתי העולם מלהלבין בנדל"ן ● חמישה אירועים מהשבוע שהיה בעולם 

אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי, צילומים: AP, דוברות הכנסת, שאטרסטוק

הדרך לאספקת הפגזים האמריקאיים לישראל עוברת בטורקיה

היחסים בין נשיא טורקיה, רג'פ ארדואן ונשיא ארה"ב, ג'ו ביידן, מתהדקים למרות היחסים המעורערים שהיו בין השניים לאורך השנים ● מדיווח בלומברג, מתברר כי ארה"ב מנהלת מו"מ עם טורקיה לצורך רכישת פגזים וחומרי נפץ, שיאפשרו לה להאיץ את קצב הייצור שלה ולשלוח את חלקם לישראל

גזירת סרט בפתיחת משרדי ASI, חברת הבת בהודו יחד עם שגריר ישראל בהודו, נאור גילאון / צילום: תעשייה אווירית

מתחת לרדאר: התעשייה האווירית הקימה חברה בת בהודו

התעשייה האווירית השיקה השבוע את חברת הבת ההודית שלה בניו דלהי ● החברה הוקמה במסגרת שיתוף הפעולה בין התעשייה האווירית לבין DRDO, גוף המחקר והפיתוח בנושאי הגנה של ממשלת הודו

קבוצת רוכבי אופניים עם טל ברודי. מימין: ריבה פרידמן בורוביק / צילום: דבורין תקשורת

מקבוצות אופניים ועד קבלת פנים בחזרה לבית: הארגון שמלווה מפונים במלחמה

מאז פרוץ המלחמה מלווה ארגון "הרוח הישראלית" אלפי משפחות של מפונים, ואף גייס תרומות בהיקף של 2.5 מיליון שקל ● מ"מ המנכ"לית, ריבה פרידמן בורוביק: "האתגר הגדול הוא שיקום הקהילות"

ינקי קוינט, מנכ''ל רמי ומ''מ מנהל רשות החברות / צילום: יוסי זמיר

מתחנות כוח ועד מוסכי רכבת: בענף התשתיות טוענים שרמ"י תוקעת מיזמים

בפנייה דחופה מבקשים במינהל התכנון מרשות מקרקעי ישראל לשחרר היתרים למיזמי תשתית לאומיים ● ברקע זה, גורמים בענף טוענים כי פרויקטים גדולים, בהם תחנות כוח ומוסכים של הרכבת הקלה, תקועים בגלל התנהלות הרשות ● רמ"י: "חלק מהפרויקטים יצאו לדרך"