גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

המחיר היקר שמשלמים על הקלות בהיתרי בנייה

בעלי זכויות מעדיפים פעמים רבות להיענות לדרישות של מחלקות הנדסה בעיריות ומבקשים הקלות על סעיפים שלאו דווקא מוגדרים כך בחוק, כדי לחסוך בזמן ובביורוקרטיה ● הדיירים עשויים לשלם על כך כאשר יידרשו לשלם בהמשך היטל השבחה

המחיר היקר שמשלמים על הקלות בהיתרי בנייה / צילום: shutterstock, עיצוב: טלי בוגדנובסקי
המחיר היקר שמשלמים על הקלות בהיתרי בנייה / צילום: shutterstock, עיצוב: טלי בוגדנובסקי

לעתים קרובות, אדריכלים ובעלי זכויות נעתרים לדרישות מחלקות ההנדסה בעיריות, ובבקשות שהם מגישים להיתרים הם מפרטים רשימת הקלות ארוכה מאוד, בלי לבדוק אם כל אחת ואחת מההקלות אכן מהווה "הקלה" לפי חוק. זה נעשה משיקולים של חיסכון בזמן ובהליכים ביורוקרטיים עתידיים.

ההנחה שלהם היא שאין טעם להתווכח עם מחלקת ההנדסה על כל סעיף שמבוקש כהקלה, משום שהוויכוח עלול להימשך זמן רב, עלול לגרור את מבקש ההיתר להליכים ארוכים בוועדות הערר ובבתי משפט, וזאת כאשר "השעון דופק" ו"זמן שווה הרבה כסף".

ואכן, הוויכוח אם מדובר בהקלה - כן או לא - עלול להימשך חודשים ושנים, ועל כן יש היגיון רב בשיקול הפרקטי של קבלת דרישות העירייה כלשונן, מתוך הנחה שגם אם פורסמה הקלה מיותרת, מדובר רק בעניין פורמלי וטכני ולא בעניין מהותי.

פסיקות סותרות

אלא שמי שבוחר לנקוט בדרך זו חייב להביא בחשבון כי עלול להיות לה מחיר יקר - על כל הקלה שפורסמה רשאית הוועדה המקומית להטיל על המבקש לשלם היטל השבחה וכי מרגע שההליך עבר משלב הרישוי לשלב המיסוי, הזכות לטעון שלא מדובר כלל בהקלה - ספק אם תעמוד לזכותו של המבקש.

הפסיקות שדנו בסוגיה זו רבות, מגוונות וסותרות זו את זו. חלקן מיטיבות עם הנישום וקובעות כי היטל ההשבחה הוא הליך נפרד ולכן ראוי לבחון קודם את השאלה האם בכלל הייתה הצדקה לדרוש מהנישום לפרסם הקלה. כלומר, הנישום אינו כבול לכך שהסכים לפרסם את ההקלה, והוא רשאי בשלב המיסוי להעלות טענות נגד הצורך בהקלה, גם לאחר שקיבל על עצמו את הדין ופרסם אותה.

לעומת זאת, גישה אחרת בפסיקה קובעת כי מרגע שפורסמו ההקלות לא תעמוד לנישום בשלב הדיונים על היטל ההשבחה הזכות לעלות את הטענה כי הפרסום נעשה למעלה מן הצורך וכי כלל לא מדובר בהקלה.

המבקשים יתייאשו

לאחרונה פרסמה ועדת הערר בתל אביב בראשותה של סילבי רביד החלטה שלפיה על נישום שהסכים לפרסם הקלה בשלב הרישוי, חלה חובת הנמקה מוגברת מדוע לא מדובר בהקלה לצורך היטל השבחה.

משמעות ההחלטה היא כי פרסום גורף כדי לחסוך בזמן ובביורוקרטיה בשלב הרישוי, הוא לבסוף בעוכריו של המבקש בשלב המיסוי. בעוד שמהצד השני של המטבע הוא עומד לטובת הרשות.

למעשה על המבקש לקבל היתר לבחור בין דרך גרועה אחת לאחרת: מחד, להימנע מפרסום גורף, לעכב את הוצאת ההיתר במשך שנים רבות ולהיגרר לדיונים ארוכים בוועדה המקומית ובוועדת הערר, הכל כדי לשמור על זכותו להעלות טענות נגד הצורך בהקלה בשלב המיסוי. לחלופין הוא יכול לוותר על זכותו זו, ולשלם את היטל ההשבחה כמחיר שעליו לשאת בו כשבחר להימנע מעימות משפטי על מנת להוציא היתר בנייה ללא הליכים משפטיים.

כל מי שמכיר את הליכי הרישוי מודע לביורוקרטיה הסבוכה וללוחות הזמנים האינסופיים עד לקבלת היתר, במציאות שבה קבלת היתרי בנייה הפכה להיות אתגר ארוך, יקר וחסר ודאות.

במציאות כזו ראוי היה לנתק בין ההקלות כפי שפורסמו בבקשה, לבין ההקלות שבגינן ניתן לחייב בהיטל השבחה.

עמדה שלפיה מי שפרסם הקלה כבול בפרסום ויחויב בהיטל השבחה בגינה מעבירה מסר בעייתי: היא מעודדת את ועדות התכנון להרחיב כמה שיותר את רשימת ההקלות, גם כאשר עצם הצורך בהקלה מוטל בספק, ולהקשות על מבקשי היתרים את ההתדיינות בנושא זה.

ככל שיהיה קשה יותר להגיע לבירור הצורך בהקלות בלוח זמנים מהיר, מבקשי ההיתרים יתייאשו מלהמתין. הם יבחרו להגיע כבר לשלב המיסוי גם אם הדבר כרוך בוויתור מצידם על זכותם לטעון כי לא מדובר כלל בהקלה, מה שיביא בסופו של דבר לכך שהרשות תזכה להיטלי השבחה גבוהים יותר. 

ערר תא/8031/0218

הכותבת היא הבעלים של משרד עו"ד ענת בירן

עוד כתבות

קבוצת רוכבי אופניים עם טל ברודי. מימין: ריבה פרידמן בורוביק / צילום: דבורין תקשורת

מקבוצות אופניים ועד קבלת פנים בחזרה לבית: הארגון שמלווה מפונים במלחמה

מאז פרוץ המלחמה מלווה ארגון "הרוח הישראלית" אלפי משפחות של מפונים, ואף גייס תרומות בהיקף של 2.5 מיליון שקל ● מ"מ המנכ"לית, ריבה פרידמן בורוביק: "האתגר הגדול הוא שיקום הקהילות"

גל בר-דעה, מנכ''ל וואן זירו / צילום: איל יצהר

הבנק הדיגיטלי כבר שרף כ-800 מיליון שקל; המנכ"ל: "המשקיעים ימשיכו לתמוך"

לוואן זירו כבר יש כ-100 אלף לקוחות והמנכ"ל גל בר דעה מעריך כי "נהפוך לרווחיים כשנגיע ל-200 אלף לקוחות" ● את 2023 סיים הבנק של אמנון שעשוע עם הפסד של 357 מיליון שקל, אך בר דעה אופטימי:  "ההכנסה מלקוח יותר גבוהה ממה שחשבנו. אם נמשיך כך ונגביר פעילות אנחנו על דרך המלך"

ינקי קוינט, מנכ''ל רמי ומ''מ מנהל רשות החברות / צילום: יוסי זמיר

מתחנות כוח ועד מוסכי רכבת: בענף התשתיות טוענים שרמ"י תוקעת מיזמים

בפנייה דחופה מבקשים במינהל התכנון מרשות מקרקעי ישראל לשחרר היתרים למיזמי תשתית לאומיים ● ברקע זה, גורמים בענף טוענים כי פרויקטים גדולים, בהם תחנות כוח ומוסכים של הרכבת הקלה, תקועים בגלל התנהלות הרשות ● רמ"י: "חלק מהפרויקטים יצאו לדרך"

נילי גולדפיין, ג'ודי (יהודית) אפרימי, ולימור שאקו בכנס משאבי האנוש / צילום: רמי זרנגר

הכלים שכל מנהל משאבי אנוש צריך לאמץ בעקבות המלחמה

הטראומה הקולקטיבית הציבה אתגרים חדשים בפני עולם העבודה הישראלי, בהיקפים עצומים ● הפתרונות להתמודדות עמדו בלב כנס שערכה השבוע ישראכרט לסמנכ"לי משאבי אנוש ● ישראל מתגייסת

שי אהרונוביץ׳, מנהל רשות המסים / צילום: ניב קנטור

מס דירה שלישית חוזר לשולחן: "המערכות כבר מוכנות"

לדברי מנהל רשות המסים, שי אהרונוביץ', המדינה צריכה ליצור אחידות ולהפסיק לשנות את שיעורי מיסוי הנדל"ן בתדירות גבוהה ● עוד הוא הוסיף כי צריך לחשוב על מס דירה שלישית: "מבחינתנו זה צעד נכון שיעלה בתקציב 2025"

פרופ' דניאל כהנמן / צילום: יח''צ מטר

פרופ' דניאל כהנמן, זוכה פרס נובל לכלכלה, הלך לעולמו

כהנמן, בן 90 במותו, זכה בפרס נובל בכלכלה בשנת 2002 על מחקר בתחום של קבלת החלטות בתנאי אי-ודאות

רשות המסים / צילום: איל יצהר

רשות המסים תפסה מסמכים של שני עורכי דין וחטפה ביקורת חריפה משופטי העליון

במסגרת חקירה קיבל פקיד שומה חקירות מבימ"ש השלום צו חיפוש במשרד של שני עורכי דין ● השניים טענו כי המסמכים נתפסו ע"י צו של בימ"ש השלום בהליך פלילי, אבל רשות המסים העבירה את ערעורם לביהמ"ש המחוזי בהליכים אזרחיים ● ביהמ"ש העליון פסק כי רשות המסים לא יכולה לזגזג בין הליך פלילי לאזרחי

הכפר פטריצ'ה באיטליה. ראש העיר מנסה למכור בתים באירו / צילום: Shutterstock

באיטליה מנסים למכור בתים באירו אחד. אז למה זה לא עובד?

ראשי עיירות קטנות באיטליה, שהתרוקנו מתושבים בשל מגמת עיור ארוכת־שנים, מציעים בתים למכירה באירו אחד בלבד, כאשר עלות השיפוץ מוטלת על הקונה ● התקשורת האמריקאית רווייה בסיפורים על בתים עתיקים שעברו שיפוץ והפכו לבתי נופש משפחתיים, אך בפועל, עסקי "הבתים באירו" עומדים בפני חסמים רבים

בורסת תל אביב / צילום: שלומי יוסף

ירידות בבורסה המקומית; מדד ת"א ביטוח יורד בכ-2%

מדד ת"א 35 יורד ב-0.1% ות"א 90 יורד ב-0.7% ● הבורסה בת"א מסכמת רבעון ראשון בעליות נאות במדדים המובילים ● לאומי על הדולר המתחזק: "מציע למשקיעים הצעה שאי אפשר לסרב לה" ● באופנהיימר צופים "רוח גבית לשוק המניות האמריקאי לפחות עד שנת 2025" ● טסלה ממשיכה במומנטום השלילי לאחר שבמורגן סטנלי הורידו את תחזית המכירות של החברה

חברת הסייבר הישראלית Coro (קורו) / צילום: CORO

המשבר בהייטק נגמר? סטארט-אפ ישראלי שני מודיע בתוך שבוע על גיוס של 100 מיליון דולר

חברת קורו (Coro) הישראלית, העוסקת במכירת מערכות סייבר לעסקים קטנים ובינוניים, הודיעה על גיוס של 100 מיליון דולר ● ככל שנודע, כספי הגיוס כולם הושקעו בחברה ולא בקניית מניות מיזמים או משקיעים קודמים ● כל הגיוס התבצע מקרנות הון סיכון זרות

הבורסה בתל אביב / צילום: Shutterstock

ירידות קלות בנעילת הבורסה; אופקו הלת' זינקה בכ-8%

מדד ת"א 35 ירד ב-0.3% ● הבורסה מסכמת את הרבעון הראשון: "מדדי ת"א-35 ות"א-90 רשמו תשואה חיובית של כ-5% וכ-11%, בהתאמה" ● זינוק של כ-50% בצבר ההזמנות של רפאל ● ביל אקמן: "מניית בורסת ת"א זמינה במחיר מציאה" ● דלק תחלק דיבידנד בסך של רבע מיליארד דולר ● בנק ישראל לא יאפשר לאחים נאוי לשלוט בישראכרט עם שיעור החזקות נמוך מ-30%

הראלי בוול סטריט יימשך? זה מה שמלמדת ההיסטוריה

מדד המניות המוביל S&P 500 עשוי לסיים את הרבעון הראשון עם עלייה של 10% ● האם ניתן להסיק מכך שהמשך השנה יתאפיין בראלי? לפי מחקרים של כמה גופי השקעות, החדשות הרעות נוטות להגיע במחצית השנה השנייה

מטולה בחודש האחרון / צילום: Reuters, Raphael Gotheil

הצפון בוער, היישובים ריקים - והממשלה "מנותקת קשר"

ראשי הרשויות בצפון דוחפים כבר זמן רב להקמת מנהלת מסודרת, בדומה למינהלת "תקומה" בעוטף עזה - אך גורמים המעורים בנושא אומרים: "זה לא על הפרק" ● בינתיים המלחמה נמשכת, והמציאות בצפון בלתי אפשרית

עדי, עפרה ועירית שטראוס / צילום: אוסף פרטי

ילדיו של מיכאל שטראוס מוכרים מניות של החברה ב-327 מיליון שקל

שלושת ילדיו של מיכאל שטראוס, עפרה, עדי ועירית, מוכרים כ-4% ממניות שטראוס ● המכירה מגיעה לאחר שביולי אשתקד רכשו השלושה 24% מהקבוצה מילדיה של רעיה שטראוס בן דרור, אחותו של מיכאל

ייצור השבבים / צילום: Shutterstock, Golubovy

חברות השבבים הישראליות שמשלמות על הקשחת הכללים

ביטול רכישת חברת שבבים ישראלים על ידי הענקית האמריקאית קוואלקום מתווספת לנסיגת אינטל מרכישת טאואר אשתקד ● לפי מומחים, מדובר במגמה מתעצמת של הקשחת העמדות מצד רגולטורים בעולם ● "חברות צריכות להתחיל לחשוב מראש על אלטרנטיבות", הם אומרים

אסדת קידוח ''לוויתן'' / צילום: אלבטרוס

במשרד האנרגיה בוחנים: הקמת מתקן להנזלת גז בהשקעה של 7 מיליארד דולר

חלק משמעותי מיצוא הגז של ישראל תלוי היום במצרים, ומתקן הנזלה יאפשר יצוא לרחבי העולם כדי לבזר את הסיכונים ● מי יממן את עלויות ההקמה האדירות?

בנק ההשקעות ג'יי. פי מורגן / צילום: Reuters, Mike Segar

האסטרטג של הבנק הגדול בעולם: "אתם לא תדעו כשהירידות יגיעו"

בבנק ג'יי פי מורגן שוב מזהירים מפני ירידות בשווקים, למרות שהתחזיות שלהם לא פוגעות כבר שנתיים וחצי ● האם הפעם התחזיות שלהם יתממשו? ומה הם ממליצים למשקיעים?

קרן כהן חזון, מנכ''לית ובעלת השליטה בתורפז / צילום: ששון משה

תורפז רוכשת יצרני חומרי טעם בלגית-גרמנית תמורת 48 מיליון דולר

תורפז צפויה לרכוש את קבוצת קלאריס & ווילך באמצעות חברת הבת שלה - פיט ● החברה מייצרת חומרי הגלם היחודיים לתחום הבשר והאפייה ומחזור המכירות שלה הסתכם ב-35.1 מיליון דולר ב-2023

דוד פתאל / צילום: איל יצהר

לאחר שלוש שנים של הפסד, אירופה עזרה לדוד פתאל לחזור להרוויח

עם סיומה של השנה הסתכמו הכנסותיה של פתאל ב-6.93 מיליארד שקל, עלייה חדה של 26.6% ביחס לשנה שקדמה לה ● בשורה התחתונה רשמה פתאל רווח נקי של 45.2 מיליון שקל ● הסיבות לעלייה: שיפור בשיעורי התפוסה במלונות הרשת, עלייה במחיר של חדר ממוצע למתארחים ושיפור בשערי החליפין

המדינה החדשה שמצטרפת להליך נגד ישראל בהאג

גלובס מגיש מדי יום סקירה קצרה של ידיעות מעניינות מהתקשורת העולמית על ישראל במלחמה • והפעם: רוב האמריקאים מתנגדים להמשך המלחמה, הממשלה הצרפתית מצהירה שלא סיפקה נשק לישראל מאז ה-7 באוקטובר, ואירלנד מצטרפת לתביעה נגד ישראל בהאג ● כותרות העיתונים בעולם