גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

עם הפנים ל-2030: מה יאפיין את המגמות בשוק הדיור בשנים הקרובות

אחרי שנה בלי ממשלה קבועה, הביקוש לדירות המשיך לעלות, וההיצע לא גדל מספיק ● הריבית הנמוכה מתדלקת עוד ועוד את הביקושים, ונראה שרק ב-2021 יוצגו תוכניות חדשות שיוכלו להשפיע על שוק הדיור

עם הפנים ל-2030 / אילוסטרציה: shutterstock
עם הפנים ל-2030 / אילוסטרציה: shutterstock

העשור הנוכחי מסתיים במהומה פוליטית אדירה, וכנראה שאנחנו עומדים לקראת סבב בחירות נוסף, השלישי במספר בתוך שנה.

ענף הבנייה בכלל והבנייה למגורים בפרט תלויים מאוד ברגולציה ובתכנון לטווח ארוך מצד המדינה - משרדי האוצר ושיכון והבינוי, מינהל התכנון ורשות מקרקעי ישראל - שמשפיעים על קצב התחלות הבנייה ומווסתים את שיווק הקרקעות. אנסה לסקור כאן את המגמות שישפיעו לדעתי על השוק בעשור הקרוב, ומה הכיוון המסתמן בהן.

שלושת הגורמים שישפיעו בשנים הקרובות על השוק

היצע וביקוש: 2020 תהיה שנה אבודה

נראה שיש הסכמה בשוק שתוכנית מחיר למשתכן שליוותה אותנו בארבע השנים האחרונות וקיבלה תוספת של שנה נוספת, לא תחודש באותה המתכונת. אפשר להתווכח על האפקטיביות של תוכנית זו באשר לסיוע לזוגות צעירים: יש שיגידו שמי שחיכה שלוש ואפילו חמש שנים עד שיקבל את הדירה שלו במסגרת התוכנית כבר "בזבז" את כל ההנחה על מגורים בשכירות, ואחרים יישבעו שבלי התוכנית הם לא היו חולמים בכלל להיכנס למעגל רוכשי הדירות.

כל זה מצד רוכשי הדירות, אבל בהסתכלות משקית ברור כי היא תרמה לעלייה בהתחלות הבנייה והיוותה חלק משמעותי מהן - כ-60% מהקרקעות ששווקו על ידי המדינה. מנגד, ברור שההחלטה לשווק קרקעות מדינה בעיקר לפרויקטים של מחיר למשתכן הקטינה משמעותית את היצע הקרקעות בכלל ותרמה לעליית מחירי הקרקעות שנמצאות בידיים פרטיות. בהקשר זה נזכיר כי מחיר הקרקע מהווה את החלק המשמעותי ביותר בעלות הדירה בעיקר במרכז הארץ.

כפי שניתן לראות בגרף המצורף, בשנים האחרונות הגידול במספר משקי הבית בארץ גבוה ממספר יחידות הדיור שמסתיימת בנייתן, מצב שיוצר עודף ביקוש לדירות. בהתאחדות הקבלנים אומרים שלאור גמר בנייה של כ-50 אלף יח"ד בלבד בשנה, הפער המצטבר משנת 2000 בין תוספת משקי הבית לגמר הבנייה כבר עומד כיום על כ-165 אלפי יחידות דיור. הפער הזה מתבטא בדירות מחולקות, בצפיפות גדולה במגזר החרדי, ביחידות דיור לא מדווחות, ועוד ועוד, ומתבטא גם בלחץ של ביקוש.

הגידול במספר משקי הבית נובע מגידול טבעי באוכלוסייה; מ-15 אלף מתגרשים בשנה, לפי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (למ"ס); ומביקוש נוספים גם מאלו שירדו מהגדר אחרי ארבע שנות המתנה במחיר למשתכן.

בסוף 2018 מנתה אוכלוסיית ישראל כתשעה מיליון תושבים, ותחזית הלמ"ס ל-2030 צופה כ-11.5 מיליון תושבים ו-25 מיליון תושבים ב-2065. הגידול הצפוי באוכלוסייה מחייב היערכות להגדלה משמעותית של מספר הדירות בישראל, וכמובן להיערכות משמעותית מקבילה ברמת התשתיות הלאומית, בעיקר בתחום התחבורה.

התוכנית האסטרטגית לדיור שפרסמה המועצה הלאומית לכלכלה, קבעה יעדי תכנון של 2.6 מיליון דירות בשנים 2017-2040.

לאור כל זאת, היינו מצפים שיד מכוונת תוביל לגידול בהתחלות הבנייה, אך בפועל, לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, מאז הרבעון הראשון של 2019 החלה מגמת ירידה בהתחלות הבנייה לרמה שנתית של כ-50 אלף יחידות דיור, ירידה משמעותית מהשיא של כ-60 אלפי יחידות דיור ב-2016. מכיוון שכך נראה כי הטיפול בהגדלת ההיצע לא צלח עד כה.

בצד הביקוש, חלקם של המשקיעים ירד דרמטית עם העלאת המס על דירה שנייה לרמה של 8%, וארבע שנים של מחיר למשתכן הושיבו על הגדר הרבה מרוכשי הדירה הראשונה - בעיקר זוגות צעירים - שכססו ציפורניים לקראת כל הגרלה.

הסברה הרווחת היום היא שהרוח במשרד האוצר משתנה, ולכשתקום מתישהו לקראת אמצע 2020 ממשלה חדשה, תוכנית מחיר למשתכן תאופסן במרתפים. מצד אחד הנחה זו מחזירה לשוק הדיור את כל ממתיני/מאוכזבי מחיר למשתכן ומגדילה את הביקושים. מצד שני סביר להניח כי שנת 2020 תהיה שנה אבודה מבחינת שיווק קרקעות, שכן שינויים בממשלה ובאוצר יביאו לתזות חדשות ולתוכניות חדשות, מה שידרוש הקמת ועדות וצוותי חשיבה חדשים. הכול יקרה אולי לקראת תחילת 2021.

פרויקט של חברת רוטשטיין בנתניה / צילום: איל יצהר, גלובס

הריבית והמשכנתאות: מתקרבים לשפל היסטורי

אנו נמצאים כבר תקופה משמעותית בסביבת ריבית נמוכה, להערכתי סביבה זו תאפיין אותנו גם בטווח הבינוני ואפילו הארוך. שתי השפעות משמעותיות על שוק המגורים הנגזרות מסביבת הריבית:

1. ריבית המשכנתאות נמצאת קרוב לשפל היסטורי ומקלה על רוכשי הדירות להשיג מימון לרכישה, מגמה הצפויה להמשך ולתמוך בשוק המגורים. אף שהמשכנתה הממוצעת עלתה, ההחזר אפשרי בזכות הריביות הנמוכות.

2. עלות החוב של החברות יורדת לרמה נמוכה היסטורית, הן אבסולוטית והן כמרווח אל מול הריבית הנגזרת מאג"ח ממשלתי.

בשורה התחתונה, ההיצע שאינו מדביק את הביקוש באין יד מכוונת מצד הממשלה, עלול להביא שוב לעליית מחירי הדירות, וכרגע לא נראה בכלל סיכוי אפילו ליציבות במחירים. אין ספק כי הביקוש הקשיח בגוש דן צריך לקבל מענה בהיצע, בעיקר מפיתוח מסיבי של התחדשות עירונית.

התחדשות עירונית: נדרשת חשיבה מחודשת

מספר התחלות הבנייה בהתחדשות עירונית נמצא במגמת עלייה עקבית מאז 2014, ומהווה כ-20% מסך התחלות הבנייה בשנתיים האחרונות. תל אביב לבדה מרכזת כ-50% מתחום זה ושאר גוש דן מרכז 20% נוספים, שכן הכדאיות הכלכלית היא ברובה במרכז. עיקר הפעילות מתרכזת היום במתחמי פינוי-בינוי, ולאור המגמה הרווחת בגוש דן, נראה כי תוכניות החיזוק למיניהן תמ"א 38 1 ו-2 סיימו את תפקידן.

המגמה הרווחת כיום היא של קידום מתחמי פינוי-בינוי, עם תשתיות הולמות ותוספות של שטחי ציבור. גם כאן צריך תמיכה מסיבית של הרגולטור - קידום הליכים אלו נמשך זמן רב ויש להקים מוסדות ייעודיים לטיפול ולזירוז של ההתחדשות העירונית ולתוספת היצע דירות.

מגמה ראויה לציון בהקשר זה, היא מעורבות העיריות בתהליך, ובפרט הסדרה של מקדמי התמורה בכל עיר, תהליך מתבקש שנמצא כעת בראשיתו. בתל אביב כבר התקבלה החלטה בנושא בוועדה המקומית; נתניה ופתח תקווה כבר בוחנות את הנושא; וערים אחרות צפויות לבוא בעקבותיהן. 

החברות שמוכנות לעשור הבא: עם קרקעות ויכולת ביצוע עצמית

לאור הגידול בביקוש מול ההיצע, נראה בהחלט שהחברות המשכנות, יזמיות המגורים, ימשיכו לקבל רוח גבית מהשוק בצורות של ביקוש קשיח, ואפילו גדל, ושל ריבית נמוכה ששולחת את הקונים לשוק. הפרמטרים שנרצה שיהיו לחברות מסוג זה כדי להשקיע בהן הם:
● מלאי קרקעות בבעלות
● יכולת ביצוע עצמי
● פעילות משמעותית של התחדשות עירונית
● עלות חוב נמוכה
החברות שעומדות בקריטריונים הנ"ל וכדאי לשים לב לפעילות שלהן בפתח העשור הבא הן י.ח. דמרי, פרשקובסקי, דוניץ ורוטשטיין.

החברות שכדאי לשים אליהן לב

הכותב הוא אנליסט בכיר בבית ההשקעות ווליו בייס. אין לראות באמור הצעה או ייעוץ לרכישה ו/או מכירה ו/או החזקה של ניירות ערך, והוא אינו מהווה תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים של כל אדם

עוד כתבות

איל וולדמן / צילום: פרטי

איל וולדמן מגלה: "עברו עליי ימים כואבים וקשים מאוד"

"אני כל הזמן חושב מה דניאל הייתה עושה, איך זה היה אם היא הייתה פה עכשיו", מספר איל וולדמן על בתו דניאל שנרצחה בנובה. מאיפה הוא שואב כוח? ● פרויקט מיוחד 

אירוע חציית הביטקוין / צילום: Shutterstock

פעם בארבע שנים: כל מה שכדאי לדעת על האירוע הגדול של הביטקוין

אירוע חציית הביטקוין שמתרחש אחת לארבע שנים צפוי לצאת לדרך היום בשעות הערב (שעון ישראל) ● בפעמים הקודמות זה הוביל לקפיצה גדולה בערכו של המטבע, אך בשוק לא תמימי דעים שזה יקרה גם הפעם ● מה קורה בפועל ולמה הוא כה דרמטי עברו משקיעים הקריפטו?

שאריות של טיל בליסטי שאיראן שיגרה לעבר ישראל / צילום: Reuters, Amir Cohen

בהשראת רוסיה: גילויים חדשים על התקיפה האיראנית וההצלחה הישראלית

הכתבה הזו היתה הנצפית ביותר השבוע בגלובס ועל כן אנחנו מפרסמים אותה מחדש כשירות לקוראינו ● התקיפה של איראן תוכננה באופן ששיחזר במובנים רבים כמה מן התקיפות הרוסיות הגדולות באוקראינה, וכללו תחילה נחיל כטב"מים שנועדו להציף את ההגנה האווירית ● החולשה של היכולת הצבאית הקונבנציונלית של איראן עלולה להוביל את מקבלי ההחלטות באיראן לאופציה הגרעינית

שכונת עומרים באופקים. 45 דירות בפרויקט של בראל־סלעית בשכונה נמכרו מאז ה־7 באוקטובר / הדמיה: אול אין

הנתונים מגלים שהמסר ברור: התותחים לא עוצרים את המרוץ לדירה

אלפים ממשיכים להאמין בהשקעה בארבעה קירות שעומדים במוקד העימות והסכנה הכי גדולים כרגע במזרח התיכון, ומאות עסקאות נרשמו גם על הגבול עם עזה, בשדרות ובאופקים ● סיבות כלכליות יש, אך יותר מכל, החלום הנדל"ני של עם ישראל עדיין בועט

פעילות צה''ל במערב חאן יונס / צילום: דובר צה''ל

אזעקות הופעלו באשקלון, לראשונה מזה כשבועיים

שני טילי נ"ט פגעו במרחב קיבוץ יראון, לא היו נפגעים אך נגרם נזק ● ארה"ב מטילה עיצומים חדשים על איראן בעקבות המתקפה על ישראל ● בהודעת ביידן נכתב: "איראן ביצעה נגד ישראל את אחת ממתקפות הטילים והכטב"מים הגדולות שהעולם ראה אי פעם" ● גם האיחוד האירופי צפוי להטיל עיצומים ● שר החוץ האיראני נחת בניו יורק ● עדכונים שוטפים 

משפחות חטופים חוסמות את כביש 1 בדרך לירושלים

משפחות חטופים חסמו את כביש 1: "כל חטוף חייב לשוב"

שרי החוץ של מדינות ה-G7: נמשיך לפעול למניעת הסלמה של הסכסוך בין ישראל לאיראן • הקרמלין: "קוראים לצדדים להפגין איפוק" • דיווח: ביידן שוקל לשלוח סיוע ביטחוני בסך מיליארד דולר לישראל • בפעילות סמוך לטול-כרם: ארבעה לוחמים נפצעו בינוני וקל, מפקד גדוד טולכרם של גא"פ חוסל • עדכונים בולטים 

שר האוצר בצלאל סמוטריץ' וראש הממשלה בנימין נתניהו / צילום: Reuters, RONEN ZVULUN

לא רק בגלל איראן: S&P קנסו את ישראל גם על סימני השאלה בתקציב הביטחון

אם עד לפני התקיפה האיראנית על ישראל עוד הייתה תקווה מסוימת במדינה שהדירוג הגבוה יישמר, זו התמוססה בשבוע האחרון עם התרחבות מפת האיומים ● אלא שלא רק האיומים על ישראל נלקחו בחשבון בהורדת הדירוג ● מה נכתב בין השורות של הודעת S&P והאם ישראל עומדת בפני סכנה של הורדה נוספת?

נטפליקס / צילום: Shutterstock, Vantage_DS

נטפליקס עקפה את הציפיות; המניה יורדת במסחר המאוחר

ענקית הסטרימינג דיווחה על הכנסות של 9.37 מיליארד דולר לעומת צפי של 9.28 מיליארד דולר ● הרווח זינק ב-86%, לעומת צפי לעלייה של 56% ● החברה הוסיפה כ-9.3 מיליון מנויים ברבעון, ב-80% יותר מהצפי ● למרות התוצאות המדהימות, התחזית המאכזבת של החברה מפילה את המניה במסחר המאוחר

וול סטריט / צילום: Unsplash, lo lo

נעילה מעורבת בוול סטריט; S&P 500 ירד זה היום החמישי ברציפות

נאסד"ק ירד ב-0.5% ● סולאראדג' בשפל של 5 שנים ● מחיר הקקאו זינק לשיא כל הזמנים ● למה טראמפ מדיה זינקה ב-22% ● ליתיום אמריקס צללה ב-25% ● טסלה בשפל של שנה, מתחת ל-150 דולר, בדויטשה בנק צופים לה ירידה נוספת של 30% ● נטפליקס ניפצה את התחזיות, אבל תחזית מאכזבת מפילה את המניה במסחר המאוחר

היועצת המשפטית לממשלה, עו''ד גלי בהרב-מיארה / צילום: יונתן זינדל/פלאש 90

היועמ"שית מתייצבת לטובת וולט: יש לדחות את התביעה הייצוגית להכרה ביחסי עובד-מעביד

לעמדת בהרב-מיארה לא היה מקום לאשר את התביעה הייצוגית מאחר וזו אינה הדרך היעילה וההוגנת להכריע במחלוקת לאור גודלה של הקבוצה הכולל כ-10,000 שליחים ● עוד  נטען כי לא ניתן להכריע בעניינם של כל השליחים על בסיס נתוניו של התובע הייצוגי

מטה s&p בניו יורק / צילום: valeriy eydlin

חברת S&P הורידה את דירוג האשראי של ישראל: "המלחמה תימשך כל 2024"

בהודעה שלא מן המניין, הורידה החברה את הדירוג של ישראל מרמה של AA- ל-A+ ● התחזית להמשך נותרה "שלילית", כך שבחברה מאותתים שבעתיד הדירוג עשוי להיפגע שוב ● "רואים עלייה נוספת בסיכונים הגיאו-פוליטיים"

הדגם OMODA 5 של צ'רי / צילום: יח''צ

האם הסיניות יתחילו להגיע אלינו מאירופה? צ'רי תייצר כלי רכב בספרד, יצרנים נוספים בדרך

כך מתכוונים הסינים לעקוף את המכס האירופי ● ג'יפ אוונג'ר משיקה בישראל דגם היברידי ● ​נחשף הקרוס־אובר החשמלי החדש של GEELY ● ועוד חדשות מענף הרכב

עיראק / צילום: Associated Press, JEROME DELAY

הפצצה בבסיס המיליציות הפרו-איראניות בעיראק

שרי החוץ של מדינות ה-G7: נמשיך לפעול למניעת הסלמה של הסכסוך בין ישראל לאיראן • הקרמלין: "קוראים לצדדים להפגין איפוק" • דיווח: ביידן שוקל לשלוח סיוע ביטחוני בסך מיליארד דולר לישראל • בפעילות סמוך לטול-כרם: ארבעה לוחמים נפצעו בינוני וקל, מפקד גדוד טולכרם של גא"פ חוסל • עדכונים בולטים

אביב ומתיאו שפירא, אדיר טובי ורובי ליאני, חברת XTEND / צילום: כדיה לוי

עפים כמו פרפר, עוקצים כמו דבורה: הרחפנים שמשנים את תורת הלחימה

הרחפנים של אקסטנד הפכו פופולריים במלחמה בעזה, ואף הצילו חיים • עכשיו היא עובדת על מערכת משולבת שתיקח את יכולות הרובוטים קדימה ותסייע להם לפעול בצוות ● הסטארט-אפים המצליחים, פרויקט מיוחד

פרופ' יוסי מטיאס / צילום: שלומי יוסף

מנכ"ל מרכז הפיתוח של גוגל ישראל יוסי מטיאס עובר לתפקיד בכיר בגוגל העולמית

מנכ"ל מרכז הפיתוח של גוגל ישראל ב-18 השנים האחרונות, פרופ' יוסי מטיאס, צפוי לעבור לעמק הסיליקון ולנהל מארה"ב את פעילות המחקר של גוגל העולמית

נשיא ארה''ב ג'ו ביידן / צילום: ap, Jacquelyn Martin

דיווח: ביידן שוקל לספק לישראל נשק ביותר ממיליארד דולר

לפי דיווח בוול סטריט ג'ורנל, ממשל ביידן שוקל לספק פגזי טנקים, מרגמות וכלי רכב צבאיים ● מדובר באחד ממשלוחי הנשק הגדולים מאז 7 באוקטובר

 

אחרי שבוע על המדף: בכמה נמכרה וילת יוקרה בהוד השרון?

בשכונת הדר בהוד השרון נמכרה וילת יוקרה בשטח בנוי של 280 מ"ר לאחר שעמדה כשבוע בלבד על המדף, תמורת 11 מיליון שקל ● "שוק היוקרה במצב קשה כרגע - הקונים מאוד בררנים כי יש להם היצע גדול" ● ועוד עסקאות נדל"ן מהשבוע האחרון 

אסף זגריזק / צילום: כדיה לוי

הם איבדו קרובים, פונו מבתיהם או ראו את מפעל חייהם קורס: 13 אנשים מספרים מה נותן להם כוח

איל וולדמן מנסה להמשיך לבלות כי זה מה שבתו דניאל הייתה רוצה ● ירדן גונן, אחות של רומי החטופה בעזה, לובשת חולצת קשת בענן בימים קשים במיוחד ● חיים ילין ממלא מצברים רק בבית בבארי, למרות הזיכרונות השחורים משם ● ואבישג שאר-ישוב מחפשת קרני אור בצילומים שלה ● 13 אנשים משתפים מהי מכונת ההנשמה שלהם בחצי השנה האחרונה ● פרויקט מיוחד

עמיקם בן צבי, יו''ר דירקטוריון אל על / צילום: דוברות אל על

יו"ר דירקטוריון אל על נחקר בחשד למעורבות בפרשת שחיתות בנתיבות

משטרת ישראל אישרה כי עמיקם בן צבי, יו"ר דירקטוריון אל על, נחקר בחשד למעורבות בפרשה בתחום טוהר המידות שבה נחקר גם ראש העיר נתיבות, יחיאל זוהר ● בא כוחו של בן צבי, עו"ד נתי שמחוני: "מר בן צבי מכבד את רשויות אכיפת החוק, משתף פעולה באופן מלא והוא סמוך ובטוח כי בסופה של הבדיקה יוברר שלא דבק כל רבב בהתנהלותו"

השקל נחלש אל מול הדולר והאירו | עיצוב: טלי בוגדנובסקי (נוצר בעזרת AdobeFirefly)

הדיווחים על תקיפה באיראן הביאו לצלילת השקל, אך לא לאורך זמן

שני אירועים שהתרחשו הלילה הובילו לפיחות בשער השקל מול הדולר: הורדת דירוג האשראי של ישראל על ידי חברת S&P ודיווחים על תקיפה ישראלית באיראן ● אלא שלאורך שעות הבוקר השקל החל להתייצב ● מה הוביל לשינוי ומה ניתן ללמוד מהעבר?