גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

משקיעים בנדל"ן מחוץ לישראל, אל תיפלו למלכודת המיסוי

עם קורונה או בלי, מרכיב מרכזי שעשוי להפוך השקעה בנדל"ן מעבר לים הוא תחום המיסוי ● אל תוותרו על שיעורי הבית בנושא

ברצלונה/ צילום:  Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב
ברצלונה/ צילום: Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב

רכישת דירות מחוץ לישראל הינה אפיק השקעה פופולרי עבור ישראלים בעשורים האחרונים. הגורמים לכך הם מאפייני שוק הנדל"ן בישראל, שבו התשואה השנתית ברוטו על מפעילות של השכרת דירות הינה 2%- 3%, ואף הולכת ופוחתת ככל שמחירי הדירות עולים. השפעה שלילית מיוחסת גם לגזרות של משרד האוצר על משקיעי הנדל"ן, כגון ביטול הפטור במכירת דירות מגורים והעלאת שיעורי מס הרכישה ב- 2014. השילוב של מחירי נדל"ן שפויים יותר, תשואה שנתית של 6% ומעלה ותפעול פשוט של ההשכרה באמצעות חברות ניהול חיצוניות, גרמו לישראלים רבים לרכוש נדל"ן למגורים מעבר לים בברצלונה, ברלין, פולין, אתונה, פראג ולונדון.

עם זאת, השכרת דירות מחוץ לישראל מחייבת תשומת לב רבה יותר להיבטי המיסוי. מיסוי על נדל"ן בחו"ל מורכב משורה של מסים שונים - מיסי רכישה (שעלולים להיות שונים בין נכס חדש לנכס יד שניה), מע"מ, מס בולים, מיסוי על השכירות השוטפת, מיסוי על רווחי הון, וכן מס מקומי כגון ארנונה, עירייה וכו'.

עו"ד יאיר בנימיני / צילום: ניר שמיר

רבים שמים דגש על המיסוי על השכירות, כמרכיב המשפיע ביותר על התשואה נטו בידי המשקיע. צריך לשים לב, שבחלק מהמדינות, תושבי חוץ הרוכשים נדל"ן להשקעה חשופים למס גבוה יותר ממשקיעים מקומיים. בברצלונה, למשל, משלם תושב חוץ מס בשיעור 24% על הכנסות השכירות ברוטו ללא זכות לניכוי הוצאות, שהינו מס כבד משמעותית מהמס הישראלי על דירות בישראל (10% על דמי השכירות או מס שולי על השכירות נטו, לפי הנמוך). וגם במדינות שבהן המס נמוך יותר, על המשקיע הישראלי להשלים מס בארץ לשיעור המס השולי או לשלם מס של 15% על ההכנסות ברוטו ללא זיכוי מס זר.

מן הטעם הזה, מומלץ במדינות רבות לפעול באמצעות חברה מקומית, דבר המקטין את שיעורי המס ומאפשר גם לנכות הוצאות מסוימות. אם ניקח שוב את ברצלונה כדוגמה, ניתן לשלם מס חברות נמוך יחסית על הכנסות השכירות נטו (לאחר קיזוז כל ההוצאות כגון פחת, מימון בנקאי וכו'). יחד עם זאת, על משיכת הדיבידנד לישראל יחול מס נוסף בישראל של עד 33%. יש אפשרות להקטין מיסים אלה באמצעות שימוש בחברה משפחתית או חברת נכס בית, אך הדבר דורש תכנון מדויק והבנה של היבטי המס בישראל ובחו"ל.

חשוב גם לציין, שהפעילות באמצעות חברה בחו"ל אינה מתאימה לכל אחד. על מנת שתכנון המס יצליח נדרש כי החברה תישלט ותנוהל מחו"ל, כלומר שההחלטות ביחס לפעילות לא יתקבלו בישראל. בנוסף, במדינות שבהן שיעור המס נמוך מ- 15% עלולים לחול על המשכיר מסים נוספים בישראל בשל משטר ה"חברה הנשלטת הזרה", הממסה את בעל המניות הישראלי על הרכיב הלא מחולק של רווחי החברה (בעיה המתעוררת למשל בהונגריה).

הכותב הינו ראש משרד המס יאיר בנימיני ושות'

עוד כתבות

השלט של קניון שבעת הכוכבי / צילום: כדיה לוי, גלובס

הקניון שמיתג את עצמו כמשפחתי וספג מכה מנסה לתת ללקוחות תחושת ביטחון

הקורונה שינתה את טעם הקונים הישראלים ואחד הנפגעים הוא קניון שבעת הכוכבים שנאלץ לסגור בשבת ● שמשון מרפוגל, המשנה למנכ"ל הכשרת הישוב, הבעלים של קניון שבעת הכוכבים: "אני עובר שוכר שוכר, רואה את המספרים ונותן להם הקלות" ● בונים מחדש - האתגרים של ענף הנדל"ן 

החיים אחרי הסגר / צילום: בר לביא, גלובס

פרופ' רפי מלניק מול פרופ' יוג'ין קנדל: שתי דעות על תוכנית היציאה הרצויה מהקורונה הכלכלית

השקעה בהייטק הישראלי היא החיסון שהמשק צריך והשוואה בין מדינות שנקטו בסגר לאלו שלא מגלה שבשתי האפשרויות הפגיעה הכלכלית הייתה דומה ● שני כלכלנים בשתי דעות ל"גלובס" על הדרך הרצויה לצאת כמה שיותר מהר מהקורונה הכלכלית

רון וקסלר / צילום: איל יצהר

ישראכרט ממחישה את השפעות הקורונה: קיטון בהכנסות, ירידה בהוצאות וחיתוך ברווח

חברת כרטיסי האשראי הגדולה במשק רשמה ברבעון השני רווח של 64 מיליון שקל ● המנכ"ל רון וקסלר: "משבר הקורונה פגע במיוחד בעסקים הקטנים והבינוניים, לצד תעשיות הבידור, התרבות והתיירות"

דירות חדשות/צילום: אייל יצהר

הרווחים ממכירת דירות להשקעה ירדו משמעותית לפני הקורונה

מנתוני אגף הכלכלנית הראשית באוצר עולה כי שיעור המשקיעים שמכרו את נכסיהם בהפסד ברבעון הראשון של השנה עלה לעומת החודשים שקדמו לו ● מחצית ממי שהחזיקו בשלוש השנים האחרונות דירה להשקעה ומכרו אותה ברבעון זה כלל לא הרוויחו

חלון ראווה ובו שלט להשכרה. אחד מבין אלפי עסקים שנאלצו לסגור בגלל המשבר הכלכלי / צילום: כדיה לוי, גלובס

גם נתוני מע"מ מאשרים: ככל שהעסק קטן כך הוא נפגע יותר מהקורונה

ניתוח של רשות המסים מגלה כי עסקים בעלי מחזור של עד 300 אלף שקל הכי נפגעו • יותר ממחצית העוסקים הזעירים ספגו ירידה של יותר מ-34% בהכנסות • הנתון המפתיע: פחות עסקים נסגרו השנה

שי וינינגר (מימין) ודניאל שרייבר, מייסדי למונייד / צילום: שלומי יוסף, גלובס

למונייד מפסידה, אך שווה כמו הראל, הפניקס ומנורה יחדיו

חברת הביטוח הדיגיטלי מפרסמת את הדוחות הכספיים הראשונים שלה כחברה ציבורית, ומציגה גידול של 131% בהפסד במחצית ● החברה זינקה מאז ההנפקה בניו יורק והיא נסחרת בשווי של כ-3.4 מיליארד דולר

בנייה במרכז תל אביב / צילום: גיא ליברמן, גלובס

עוד חבל ליזמים: המדינה מאריכה תוקפן של החלטות תכנוניות

בכדי להקל על עבודתם של מגישי בקשות בתחום הבנייה בתקופת הקורונה, הוחלט על מספר צעדים שיגמישו את העבודה ויאריכו תוקף של החלטות

ג'ו ביידן ודונלד טראמפ / צילום: Associated Press

לקראת הישורת האחרונה: מה יהיה הסיפור הגדול של הבחירות באמריקה?

ג'ו ביידן בוחר במועמדת היסטורית, הפלונטר הכלכלי בארה"ב מעמיק, ובפתח מסתמנת עונת בחירות חסרת תקדים ● שמואל רוזנר מתארח בפודקאסט 'המדריך לטראמפיסט', כדי למפות את הסיפורים הגדולים של קמפיין 2020 - וצופה שעשוי לקחת הרבה זמן עד שנדע מי בכלל ניצח ● האזינו

אלדד קובלנץ / צילום: דן חיימוביץ

סערה בתאגיד בעקבות הפרסום ב"גלובס": "אפליה של החטיבה הערבית ועובדיה"

אגודת העיתונאים בירושלים מאשימה את הנהלת תאגיד השידור הציבורי באפליה של החטיבה ועובדיה ● הרקע, פרסום אודות זימון לשימוע שקיבל מנהל החטיבה בעקבות דוח פנימי שמצא ליקויים

בני רוזנברג ז"ל במסיבת הפרידה מ"גלובס" / צילום: תמונה פרטית

"אמרת בני רוזנברג אמרת 'בית הדפוס של גלובס'"

רוזנברג, שניהל את בית הדפוס למעלה מ-20 שנה, נפטר השבוע • ילדיו ועמיתים לשעבר מספרים עליו

עליית מחירים. קורקינטים בת"א / צילום: שלומי יוסף, גלובס

רוכבות על הגל: חברות הקורקינטים השיתופיים נהנות מגידול במספר המשתמשים - ומעלות מחירים

אחרי שהחברות חוו פגיעה משמעותית בהיקף השימושים במהלך הסגר, כעת הן מדווחות על עלייה ● לאחרונה עדכנה ווינד כי היא מייקרת את המחיר לדקת רכיבה ובירד שינתה את המחירים גם כן ● יחד עם הגידול עולה שיעור הנפגעים בתאונות דרכים

ממשבר להזדמנות. רשת המזון צ’יפוטלה עברה מהפך / צילום: מתוך CNBC

בגדים משאריות של אבוקדו: ממקסיקו באהבה

צ'יפוטלה השיקה ליין בגדים אורגני שעשוי ממחזור שאריות אבוקדו שנערם בסניפיה ● מנכ"ל באומן בר ריבנאי התאהב ● אורחים מנתחים מהלכים שיווקיים מעבר לים

בנימין נתניהו / צילום: עמוס בן גרשום, דוברות הכנסת

רה"מ נתניהו: "אתמול פורסם עוד פוסט שקרא לאונס רעייתי"

במהלך סיור במפעל גילרו בבית שמש אמר ראש הממשלה כי קיים פוסט נוסף בו התבטאות מינית חריפה נגד שרה נתניהו, וטען כי לא ננקטת שום פעולה על כך ● עוד התייחס לתקציב ולמשבר הכלכלי: "מקווה מאוד שנוכל להציג תקציב בימים הקרובים"

קניון שבעת הכוכבים בחודש שעבר. חיכוכים בין קבוצות אופנה גדולות לקניונים / צילום: כדיה לוי, גלובס

מאזן האימה החדש של הקניונים: זארה מכתיבה מודל תשלומים חדש והיא לא היחידה

כך נראה המאבק בין רשתות האופנה לחברות הנדל"ן על השכירות ודמי הניהול בימי הקורונה • החנויות דורשות שהקניונים יתחשבו בפדיונות הקורסים שלהן • חלק מהקניונים נתנו "הקלות קורונה", אבל נשמעות גם טענות על ניצול המצב • האם ההפסדים של מליסרון ברבעון האחרון הם רק קצה הקרחון?

הקרייה בתל אביב / צילום: איל יצהר

סוכלו מתקפות סייבר מסוג "הנדסה חברתית" נגד תעשיות ביטחוניות בישראל

התוקפים, השייכים למערך התקיפה הבינלאומי "לזרוס", פנו דרך הרשת החברתית העסקית לינקדין לעובדים בתעשיות הביטחוניות בהצעות עבודה מפתות, כביכול בשם מגייסי כוח אדם ("ציידי ראשים") ● ניסיונות התקיפה בוצעו במהלך החודשים האחרונים

מאיר גורביץ', בעל השליטה בארזים / צילום: רוני שיצר

רוכש חדש מתעניין באל על: איש הנדל"ן מאיר גורביץ

גורביץ (65) הוא איש עסקים ישראלי-בריטי, ובעל פעילות עסקית חובקת עולם ● עיסוקו מתמקד בעיקר בנדל"ן מניב ● גורביץ לא העביר הצעת מחיר אולם פנה כאמור לרשות החברות לקבל היתר

משה ממרוד / צילום: סיון פרג'

הציבור נשאר בבית עם המזגן - ותדיראן נהנית מביקושי שיא

מלבד מכירות השיא, החברה נהנתה גם מירידה בעלויות הרכש ובשער הדולר, "וכן מגידול מהכרה ברווח בגין פרויקט התייעלות אנרגטית בבתי חולים" ● לדברי תדיראן, "לנגיף הקורונה והשלכותיו לא היתה השפעה מהותית על עסקי החברה"

קמלה האריס / צילום: Tom Williams, Associated Press

"נשים שאפתניות עושות היסטוריה": החומה הסקסיסטית של סגני נשיאי ארה"ב

המפלגה הדמוקרטית חיכתה 36 שנה כדי למנות אישה למועמדת לסגן נשיא ● שמונה סגנים נכנסו לנעלי נשיאיהם ● אבל נשיאים התחילו להעניק סמכויות של ממש לסגניהם רק ברבע האחרון של המאה ה-20

נשיאת בית הדין הארצי לעבודה, השופטת ורדה וירט ליבנה / צילום: יח"צ

ביה"ד הארצי מצמצם את ההגדרה של "יחסי מרות" לצורך הוכחה של הטרדה מינית

ביה"ד הארצי לעבודה הפך את פסיקתו של ביה"ד האזורי, וקבע כי לא התקיימו יחסי מרות בין שני עובדים שניהלו מערכת יחסים ● זאת, בין היתר, בנימוק כי ההשפעה והשליטה של העובד על העובדת לא היו בעלי נפח המעורר חשש כי העובדת הסכימה ליחסים בשל ההשפעה

בדיקות קורונה של אבוט לבורטוריס / צילום: David J. Phillip, Associated Press

ההשקעות שמנצחות את הקורונה: גם מניות הציוד הרפואי מספקות את הסחורה

כולם מדברים על הביצועים הפנומנליים של חברות הטכנולוגיה והנאסד"ק, שעלו ב-60% מאז שהתחיל התיקון בשווקים בסוף מרץ ● אבל, האם שמתם לב לכך שמניות חברות הציוד הרפואי עלו בדיוק באותם שיעורים?