גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

תרחיש הבלהות שמגלמות מניות הנדל"ן בבורסת תל אביב

התמחור הזול, סביבת הריבית האפסית, הורדת המס למשקיעים ותוכנית הרכישות של בנק ישראל – כל אלה צפויים להכריע את הכף נגד הפסימיות הקיצונית שמשקפות מניות הנדל"ן בבורסה ● יש כבר מי שמזהים את ההזדמנויות

חנויות בקניון TLV סגורות בצל נגיף הקורונה / צילום: איל יצהר, גלובס
חנויות בקניון TLV סגורות בצל נגיף הקורונה / צילום: איל יצהר, גלובס

אחרי הגאות המתמשכת של השנים האחרונות, ובמיוחד 2019, מניות הנדל"ן הן אחד הסקטורים החבוטים של הבורסה בת"א. מתחילת 2020 ירד מדד הנדל"ן של הבורסה בת"א בכ-35%, על רקע ההבנה כי יהיה זה אחד הסקטורים שיספגו פגיעה קשה בעקבות משבר הקורונה.

עם זאת, לאור התמחור הזול יחד עם גורמים נוספים - בהם הריבית הנמוכה שלא צפויה להשתנות בשנים הקרובות (אולי אף לרדת עוד) ותוכנית רכישות האג"ח של בנק ישראל - עולה השאלה האם העיתוי הנוכחי עשוי להיות נקודת כניסה מעניינת למניות הסקטור.

תמחור: האם בשנים הקרובות שליש מהכנסות הקניונים יתאדו ושליש מהחברות יעזבו משרדים?

בניתוח התמחור של מניות הנדל"ן חשוב לשים לב לפעילויות השונות של החברות בסקטור. הבורסה הקלה על כך בזכות פיצול מדד הנדל"ן לשלושה מדדי משנה - מדד ת"א-בנייה, מדד ת"א-מניב ישראל ומדד ת"א-מניב חו"ל.

מדד ת"א-מניב ישראל כולל חברות שמניבות הכנסה שוטפת מנדל"ן מניב בארץ בכל התחומים (גם קניונים וגם משרדים). המדד כולל 27 חברות, ששוויין הכולל הוא כ-78 מיליארד שקל, והוא כולל את חלק הארי של תחום הנדל"ן בבורסה.

ת"א-בנייה כולל את כל החברות בענף הבנייה אשר עוסקות בתשתיות, בייזום בנייה, בקבלנות בניין ובהתחדשות עירונית. נכון להיום המדד כולל 26 חברות, ששוויין הכולל הוא כ-20 מיליארד שקל.

חברות הקניונים המובילות, כמו עזריאלי ומליסרון, נפגעו משמעותית מהסגר ומהיעדר הקונים בקניונים. לאחר הסרת הסגר, נתוני חודש מאי הצביעו על התאוששות מסוימת, וניתן היה לצפות כי לאור העובדה שהשמיים סגורים והישראלים לא יטוסו, הקניונים יהיו מקום בילוי פופולרי. בינתיים עדיין לא רואים התאוששות, אך גם לא קריסה.

נתונים ראשוניים לחודש יוני מלמדים על ירידה של 2%-8% במכירות במרכזים המסחריים בהשוואה לתקופה המקבילה ב-2019, כאשר באופנה ובמסעדות הירידה חדה יותר. המגמה נמשכה ביולי.

בתחום המשרדים, נפגעו המניות בעיקר מהחשש של המשקיעים ממעבר של חברות ועובדים לעבודה מהבית - מה שעורר חשש שחברות רבות יבקשו לצמצם משרדים. עם זאת, לנוכח העובדה שרוב חוזי השכירות של משרדים הם ארוכי טווח (4-5 שנים), עדיין לא רואים את המגמה הזו בשטח, ואם היא תתרחש, ככל הנראה, בדומה לשינויים טכנולוגיים ותרבותיים אחרים, היא תהיה איטית מהגלום במחירי המניות.

אגב, צריך להביא בחשבון למשל שגם אם רבות מחברות הטכנולוגיה יעבירו נתח גדול מעובדיהן לעבודה מהבית, דרישות הריחוק החברתי בשל הקורונה עשויות לאלץ אותן לשמור על שטחי משרד גדולים לנוכח העובדה שברבות מהחברות העבודה כיום היא בחללים פתוחים.

לאור מגמות אלה, הקריסה במניות הנדל"ן המניב נראית לטעמנו קיצונית. מהשוואת התמחור בין המניות המובילות בסקטור (ראו טבלה), שערכה מחלקת המחקר בהראל פיננסים, ניתן לראות כי המניות מגלמות תסריט פסימי במיוחד. בהנחה סבירה שבשנה הקרובה יירד שווי הנכסים של החברות ב-10%, ורווחי ה-FFO (תזרים שוטף ללא שערוכים ונתונים חשבונאיים אחרים) יירדו ב-15%, עדיין נגלה כי מכפיל ההון ומכפיל ה-FFO יהיו נמוכים ב-15%-20% מרמתם בספטמבר 2019. המחירים המתומחרים בשוק כרגע נמוכים ב-20%-30% מאשר בתרחיש הזה (הנתונים הם על בסיס תוצאות 2019).

גם בתחום הבנייה נרשמו ירידות חדות במניות. אומנם בתקופת הסגר הענף היה תחת עוצר ולא נמכרו דירות, אך האפשרות לבצע עסקאות עשויה להחזיר את עליות המחירים, וכך גם ההודעה על התוכנית של שר האוצר להוריד את מס הרכישה על דירה שנייה. בנוסף, נתוני המשכנתאות שפורסמו השבוע מצביעים על עלייה של 16% בהיקף המשכנתאות שנלקחו מהבנקים בינואר-יוני, למעל 37 מיליארד שקל, ומעידים כי הענף לא קפא.

אגב, חשוב לשים לב כי כ-20% ממדד ת"א בנייה הן חברות תשתיות, כולל החברות הגדולות בתחום זה בישראל, בהן שיכון ובינוי וקבוצת אשטרום. בכל העולם החלו ממשלות להודיע על תוכניות השקעה בתשתיות, כחלק מהניסיון שלהן להיחלץ מהמיתון שאליו שקעו בעקבות הקורונה, וייתכן כי נראה מהלך דומה גם בישראל.

התמחור של הנדלן המניב כיום פסימי במיוחד

בנק ישראל מסייע למימון ותורם למניות

ההודעה של בנק ישראל על תוכנית לרכישת אג"ח קונצרניות בהיקף של 15 מיליארד שקל מצרפת אותנו למועדון של כל המדינות המפותחות שבהן נוקטים הבנקים המרכזיים תוכנית דומה. בתקופה האחרונה ראינו ירידה בקצב הנפקות אג"ח קונצרניות בישראל, ואנחנו רואים גם שהמרווחים נשארו גבוהים יותר ממה שהיו לפני הקורונה. כמובן שזה לא מפתיע, כי המשק עוד לא חזר לעצמו, אך ככל שהמצב הזה יימשך, חברות לא ינפיקו חוב חדש, יתקשו להתממן, עלויות ההון שלהן יעלו וכל הפעילות במשק תצטצמם.

לכן המטרה של הפעילות של בנק ישראל היא קודם כל מניעת מצוקת נזילות. משברים קודמים בעולם ובישראל לימדו כי כשמצוקת נזילות פורצת, התערבות היא כבר מאוחרת מדי, שכן אז נדרשים משאבים גדולים יותר וזמן רב יותר עד להרגעת השוק. באג"ח של חברות הנדל"ן, המהוות נתח מרכזי מהשוק הקונצרני בת"א, יש לכך חשיבות מרכזית.

בנק ישראל ירכוש אג"ח בדירוגי הביניים ומעלה (A), ובקטגוריה הזו נכללות רוב חברות הנדל"ן המניב ורוב חברות הבנייה. בהבטחת יכולתן של החברות למחזר חובות בקלות, תורם בנק ישראל ליציבות הענף, להמשך פעילותן הסדירה של החברות ולשמירה על עלויות מימון נמוכות יחסית. וכאשר תשואות האג"ח יישארו נמוכות, ימשיכו משקיעים לחפש איך להגדיל את פוטנציאל התשואה בתיק, כאשר דווקא מניות שסבלו מביצועי חסר, כמו הנדל"ן, עשויות להתגלות כמועמדות טובות במיוחד אם מצבן העסקי לא ימשיך להידרדר.

ריבית נמוכה טובה לחברות הנדל"ן

הריבית הנמוכה הייתה בשנים האחרונות אחד הגורמים המרכזיים לתשואה המרשימה של חברות הנדל"ן. היא עודדה צרכנים לקנות יותר ולחסוך פחות (תמיכה בקניונים), היא תרמה ליכולת החברות להשקיע במיזמים גדולים וארוכי-טווח באמצעות הלוואות זולות (הקמת משרדים וקניונים) ועודדה משקיעים ומשקי בית להמשיך לרכוש דירות. השמירה על ריבית נמוכה לאורך זמן תמשיך לתמוך בסקטור.

יתר על כן, העובדה שבשווקים מפותחים מחוץ לישראל הריבית נמוכה עוד יותר, עשויה בסופו של דבר להוביל גם להורדת ריבית נוספת בישראל, ולספק תמיכה נוספת בסקטור.

בשורה התחתונה, אין ספק כי ענף הנדל"ן נפגע מהקורונה, והפגיעה הזו לא הסתיימה. עם זאת, ניתוח של תמונת המצב, במיוחד בקרב החברות הגדולות והחזקות בענף, מעלה כי יש לא מעט גורמים שמעידים כי החברות בענף כבר נפגעו מדי. בימים האחרונים כבר דווח על מוסדיים גדולים שהחלו לרכוש מניות בחלק מהחברות - וייתכן כי עבור משקיעים פרטיים יש בכך קריאת כיוון. 

הכותב הוא סמנכ"ל פיתוח עסקי בהראל פיננסים מקבוצת הראל ביטוח ופיננסים. הכותב ו/או חברות בקבוצת הראל ו/או בעלי עניין בהן ו/או בעלי השליטה בקבוצה, עשויים להחזיק ו/או לסחור בניירות הערך והנכסים הפיננסיים המצוינים בטור זה, ו/או לנהל מכשירי השקעה בתחום הנזכר בו. אין לראות בכתוב משום שיווק או תחליף לשיווק השקעות המתחשב בנתונים ובצרכים האישיים והמיוחדים של כל משקיע

עוד כתבות

אסי (אסא) לוינגר, מנכ"ל אנרג'יקס  / צילום: שלומי יוסף, גלובס

אנרגיה ירוקה: קפיצה של 118% ברווחי אנרג'יקס ברבעון השני

את החצי הראשון של השנה סיימה החברה עם הכנסות של כ-132 מיליון שקל, צמיחה של 8% לעומת התקופה המקבילה ב-2019 ● בשורה התחתונה רשמה החברה עלייה של 45% ברווח הנקי לכ- 46 מיליון שקל

מטוס של אל על / צילום: יח"צ

סיוע מחו"ל? באל על בוחנים מינוי של בנק ג'פריס כחתם ההנפקה כדי לעניין משקיעים זרים

מועד ההנפקה לגיוס של 150 מיליון דולר נקבע לסוף אוגוסט אך הוא צפוי להידחות לנוכח אי הוודאות באשר למצב החברה ויישום תכנית החילוץ שלה ● מתעניין חדש ברכישת מניות אל על: מאיר גורביץ, בעלי חברת הנדל"ן המקרטעת ארזים

בצלאל מכליס / צילום: אלביט מערכות, יח"צ

עלייה של 65% ברווחי אלביט מערכות ברבעון השני

בשורה התפעולית הציגה אלביט עלייה של 47% ברווח שהגיע לרמה של כ-117 מיליון דולר ● החברה נהנתה מרווח הון בהיקף של כ-35 מיליון דולר בעקבות מכירת בניינים (ושכירתם מחדש) על ידי החברה הבת של אלביט בארה"ב

ישראל כץ / צילום: עדינה ולמן - דוברות הכנסת / עיבוד: טלי בוגדנובסקי , גלובס

הבנקים הגדולים מנסים לעכב את התחרות בצל משבר הקורונה, מה יעשה משרד האוצר?

הפועלים ולאומי נדרשים לצמצם את המסגרות בכרטיסי אשראי עד סוף ינואר ומבקשים דחייה • חברות כרטיסי האשראי, שהפכו למתחרות בבנקים, חוששות מפגיעה בגיוס לקוחות ומתנגדות

הנשיא טראמפ בחדר הסגלגל עם צוות משרדו בהצהרה על נירמול היחסים  / צילום: Andrew Harnik, Associated Press

נתניהו: "רגע היסטורי של פריצת דרך לשלום במזרח התיכון"

ההסכם נחתם בשיחה בין נשיא ארצות הברית דונלד טראמפ, ראש הממשלה בנימין נתניהו ויורש העצר מוחמד בין זאיד ● נתניהו: "אני מחויב לריבונות לארץ ישראל ולעולם לא אוותר על זכותנו"

קו הרקיע של דובאי / צילום: שאטרסטוק

מקפצת יחסי הסחר: אלו ההיבטים הכלכליים של נרמול היחסים עם איחוד האמירויות

הנורמליזציה עם אחוד האמירויות תפגיש את המגזר העסקי הישראלי עם מושגים ונורמות שעד כמה לא היו מוכרות במחוזותינו ● ההסכם עשוי לשמש כמקפצה לכינון יחסי סחר עם שכנותיה של איחוד האמירויות, וגם לתיירות שלנו צפוי שיפור משמעותי, בעיקר לאחר משבר הקורונה

חילי טרופר, כחול לבן / צילום: שלומי יוסף, גלובס

האם בענף התרבות משתכרים 3,000 שקל פחות מהממוצע?

המחאה של אנשי התרבות לא באה מעשירים מפונקים, אומר השר ● ומה אומרים הנתונים? ● המשרוקית של "גלובס"

תמיר פלד, הבעלים של "מוזיאון המרציפן והשוקולד" ו"בית השקד" בכפר תבור / צילום: תמונה פרטית

כך בחסות הקורונה הפך המוזיאון הקטן והוותיק בכפר תבור את פניו

תמיר פלד, בן 44, בעלי "מוזיאון המרציפן והשוקולד" ו"בית השקד" בכפר תבור ● אחרי שההכנסות צנחו ב-95% הבין שכדי להתפרנס עליו לעשות שינוי, ועבר מתחום האומנות והיצירה לתחום "קמעונאות הבוטיק" ● "גלובס" שם את הסיוע לעסקים קטנים ולעצמאים במרכז  

שר החוץ גבי אשכנזי ושר החוץ היווני ניקוס דנידיאס / צילום: משרד החוץ, יח"צ

בקרוב בטן גב ביוון: תיירים ישראלים יוכלו לבקר במדינה ללא צורך בבידוד

ההודעה יצאה בעקבות פגישה שנערכה בין שר החוץ גבי אשכנזי ובין מקבילו היווני, שר החוץ ניקוס דנידיאס בלשכתו בירושלים ● ההסכם יאפשר כניסה של ישראלים לאיים מסויימים ביוון מהם הם יהיו פטורים מחובת בידוד בחזור ומחובת בידוד עם הנחיתה

הבורסה בת"א / צילום: איל יצהר

ת"א ננעלה בירידות: מדד הבנקים צנח ב-2%, קמהדע קפצה בכ-8%

מדד ת"א 35 רשם ירידה של 0.69% ומדד ת"א 90 השיל 0.08% ● ירידות בבורסות אירופה ● מניית בנק הפועלים איבדה 2% לאחר הדוחות ● סומוטו צנחה בכ-15%

ח"כ תהילה פרידמן / צילום: עדינה ולמן, דוברות הכנסת

"צאו לכמה בחירות שתרצו - אף אחד לא יעלם": נאום הבכורה שמסעיר את הכנסת והרשת

"יש בעולם שלי המון אמת ויופי. אבל לא כל האמת. לא כל היופי. אני לא רוצה שכולם יהפכו להיות אני" ● תהלה פרידמן, ח"כ מכחול לבן, נשאה השבוע במשך 11 דקות נאום בכורה יוצא דופן בכנסת שכולו בעד קירוב לבבות ואחדות ● למעלה ממיליון איש כבר צפו

הפגנת עובדי ועובדות המעבדות / צילום: תמונה פרטית

בדרך לשביתה: התפוצץ המו"מ בין עובדי המעבדות למשרד האוצר

יו"ר הסתדרות המיקרוביולוגים הביוכימאים ועובדי המעבדות, אסתר אדמון: "בנימין נתניהו, בהתעלמותו ובהתעלמות שריו, מכין את מדינת ישראל למשבר ענק שהוא כנראה לא מבין את משמעותו"

יורש העצר של איחוד האמירויות מוחמד בן זאיד / צילום: AP

ההסכם עם איחוד האמירויות: פוטנציאל כלכלי ענק מול העולם הערבי כולו

הקשרים והיחסים שהתקיימו עד כה בין ישראל לבין העולם הערבי היו ברובם מתחת לפני השטח, ופה ושם יצאו לאור ● כעת, לאחר ההסכם עם איחוד האמירויות, האפשרויות הנפתחות בשווקים הערביים עבור החברות הישראליות הן עצומות ועשויות להגדיל באופן דרמטי את הייצוא הבינלאומי, ולכאן נכנס היתרון הכלכלי האמיתי של ההסכם

אחוזת ראשונים / צילום: סיון שוב עמי

בדיור המוגן מסתכלים לטווח הארוך וממשיכים לבנות, אבל הרבה יותר קשה לשווק בקורונה

כמו בתי דיור מוגן אחרים, גם באחוזת ראשונים נקטו צעדים מחמירים בתקופת סגר הקורונה, והתמודדו עם הפחד הגדול מהידבקות ● אבל המגבלות והחששות לא עצרו את הבעלים מלקדם את בנייתם של שלושה בתי דיור מוגן נוספים ● בונים מחדש - האתגרים של ענף הנדל"ן

סאנה מרין

המנהיגה הצעירה ביותר בעולם שוברת שיאי אהדה בפינלנד אחרי משבר הקורונה

היא נאבקה לשרוד כלכלית בילדותה, גדלה במשפחה חד-מינית, לא נותנת לפוליטיקה להשתלט על חייה ומכונה "המנהיגה של דור האינסטגרם" ● בגיל 34, כשהיא מובילה את הממשלה הנשית ביותר אי פעם ומתמודדת בהצלחה עם משבר הקורונה, סאנה מרין עושה היסטוריה

דני רופ בקמפיין משרד האוצר / צילום: צילום מסך

על מה הולך הכסף? משרד האוצר - הקמפיין המושקע ביותר מבחינה תקציבית בשבוע החולף

גיאוקרטוגרפיה: הפרסומת האהודה ביותר בשבוע החולף היא של משרד הבריאות עם ישראל קטורזה ● מזגני טורנדו נותרת הזכורה

בונים מחדש: איך השפיעה הקורונה על ענף הנדל״ן / צילום: א.ס.א.פ קריאייטיב, שאטרסטוק

תמריצים ושינויי חקיקה: איך משקמים את תחום הדיור המוגן מהריסות הקורונה?

בימי הקורונה הפכו תמריצים כלכליים ושינויי חקיקה להכרחיים בתחום הדיור המוגן, טוענים הבכירים בענף ● למבוגרים עצמם חשוב לשמר את השגרה שלפני המגפה, על מנת לתרום לבריאותם הנפשית והפיזית ● בונים מחדש – האתגרים של ענף הנדל"ן, כתבה רביעית בסדרה

שיגור הלוויין של איחוד האמירויות / צילום: AP Photo, AP

עם לוויין בדרך למאדים ועם כור גרעיני חדש ונוצץ, האמירויות אומרות שלום

על סף יום הולדתו ה-40, איחוד האמירויות מפתח יומרות גלובליות נועזות ● הוא נוסד כדי להציל שבע נסיכויות חלשלשות, עכשיו הוא מנסה להציל את המזרח התיכון מאיראן ומבעלי בריתה

נפגעי הקורקינטים והאופניים החשמליים - 12 באוגוסט 2020

אמש באיכילוב: 8 פצועים בתאונות קורקינט ואופניים חשמליים

"גלובס" ובית החולים איכילוב חוזרים לדווח על מספר הנפגעים מתאונות שבהן מעורבים כלי רכב חשמליים: אופניים וקורקינטים

ניסוי בחיסון לקורונה של חברת מודרנה בניו יורק   / צילום: Hans Pennink, Associated Press

קורונה זה התרופה שלהן: הנפקות הביוטק בארה"ב גייסו סכום שיא של 9.4 מיליארד דולר מתחילת השנה

הנפקות הביוטק שוברות את השיא של 2018, שבכולה גויסו 6.5 מיליארד דולר ● העלייה הממוצעת במניות ביום המסחר הראשון שלהן, בשיעור של 34% - הזינוק החד ביותר מאז ההייפ של מניות הטכנולוגיה בוול סטריט בשנת 2000