גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

התמ"א נגמרת? בחיפה אישרו תוכנית מדיניות חדשה לתמ"א 38

לפי התוכנית שאושרה, בניית חניות תת קרקעיות תביא באזורים מסוימים לתוספת קומה, מלוא הזכויות – בעיקר בצירים הראשיים ● המסמך מבקש ליצור ודאות תכנונית, אך יש גם ביקורת מצד יזמים: "במקרים מסוימים ביצוע הפרויקט יתייקר"

חיפה / צילום:  Shutterstock/ א.ס.א.פ קריאייטיב
חיפה / צילום: Shutterstock/ א.ס.א.פ קריאייטיב

עיריית חיפה אישרה מסמך מדיניות לבחינת בקשות לפרויקטי תמ"א 38 בעיר. למסמך זה, שעמוס בהגבלות והתניות, חשיבות רבה דווקא על רקע מחאה של תושבים רבים נגד הפגיעה באופי המרחב העירוני הוותיק והנוף המוכר, וטענות להיעדר תשתיות מתאימות לתוספת מסיבית של יחידות דיור. מצד שני, המסמך מספק ודאות ליזמים ומגדיר עבורם מראש את סל הזכויות, אופן חישוב מספר יחידות הדיור, מספר קומות מרבי, קווי בניין, עיצוב הגג ועוד.

מסמך המדיניות מחלק את חיפה לצירים מרכזיים שבהם תיושם "תמ"א 38 ליזמים", שכוללת מתן זכויות בנייה מורחבות. כן מוגדרים אזורים משניים, או שקטים, שבהם תיושם "תמ"א 38 לדיירים", שכוללת זכויות חיזוק והרחבת דירות וזכויות בנייה נמוכות ליזמים. וכן למתחמים לשימור, שבהם לא יתאפשר ליישם את התמ"א.

מנהלת מחלקת תכנון עיר בעיריית חיפה, האדריכלית רותי רפפורט, הסבירה ל"גלובס" כי "אנחנו לא רוצים לשנות אזורים כמו שכונת דניה, קריית חיים המערבית וקריית שמואל. וגם לא את אזור "הגגות האדומים" של נווה שאנן. לכן אפשרנו שם תוספת של 25 מ"ר עם חיזוק.

"באזור שכונות הכרמל, ששם יש ריבוי של התמ"א ועיקר הפעילות של היזמים, החלטנו שאנחנו רוצים להשתמש בתמ"א כדי לשנות את פני הרחובות. אנחנו רוצים לייצר רחובות קצת יותר ידידותיים. התוכנית המתארית התקפה כיום מאפשרת בנייה של חניות על פני הקרקע בגובה פני הרחוב. לא רצינו את המצב הזה. לפיכך, יזמים שיבנו חניה בתת הקרקע וגם ישמרו את הגינה בחזית המבנה תוך נטיעת עצים יקבלו תוספת של 2.5 קומות. אנחנו יודעים שלפי ערכי הקרקע בכרמל זה יעבוד.

"באזורים אחרים, כמו נווה שאנן וקריית חיים מזרחית, אפשרנו מעבר משתי קומות לשלוש קומות. כלומר, אם עשית חניה במפלס הדרך אתה מקבל שתי קומות. אם אתה יורד ממפלס הדרך (כלומר, חניה בתת הקרקע - ג.נ) אתה מקבל תמריץ של שלוש קומות. חוץ מזה, בצירים הראשיים של העיר כמו ציר הרכס, רחוב טרומפלדור בנווה שאנן, רחוב אח"י אילת בקריית חיים מזרחית, אפשרנו את מלוא הזכויות של התמ"א, ואפילו ניתן לקבל הקלות של 6% על מנת לעודד את הפיתוח באזורים האלה, כדי שהיזמים יבואו לשם. לא הגבלנו את מספר יחידות הדיור לדונם. זה נכון שבחלק מהרחובות האלה אנחנו מחייבים מסחר בקומת הקרקע, אך ממילא, אף אחד לא ירצה לגור בחזית הפונה לרחוב".

מפת האזורים למימוש תמריצי תמ"א 38 / אינפוגרפיקה: אגף תכנון עיריית חיפה

כן היא הוסיפה כי, "באזורים מוטי שימור במתחמי שימור ובאזורים בהדר ועיר תחתית הפרויקטים יובאו לועדת שימור והיקף הזכויות ייבחן ויישקל בהתאם. מתחמי השימור, במיוחד בכרמל, משופעים בעצים בוגרים. להיכנס לשם ולאשר תמריצים גבוהים של תמ"א זה אומר להרוס את כל האופי של המתחמים האלה. ולכן, אפשרנו תוספת עם חניה מאחורי הבניין. המטרה במקומות האלה היא לשמור על המרווחים המגוננים".

חשיבות המסמך במציאות של סוף התמ"א

באוקטובר 2020, תוקף התוכנית לחיזוק מבנים (תמ"א 38) יפוג. עם זאת בעיריית חיפה מסבירים שהמסמך נותן מענה למספר רב של פרויקטי תמ"א 38 שנמצאים בשלבים שונים של הליך רישוי וכן לבקשות שיוגשו בעתיד. מסמך המדיניות כולל הוראות מעבר, הקובעות אילו מבין התוכניות שכבר הוגשו לעירייה יבחנו על פי מסמך המדיניות המאושר משנת 2016 ואילו יועברו לבחינה על פי הוראות המסמך המעודכן. כמו כן, המסמך עתיד להוות בסיס להכנתן של תוכניות מפורטות לשכונות העיר.

"מעתה פרויקטים יהיו יקרים יותר"

היזם אינג' צחי גינזבורג, בעלי חברת 'נופ הנדסה' הפועלת בתחום ההתחדשות העירונית, סבור שהמסמך החדש יצמצם את הכדאיות של פרויקטי ההתחדשות העירונית. גינזבורג מונה שורה של סעיפים אשר לדעתו עתידים לצמצם ולייקר את ההתחדשות העירונית בחיפה.

בין היתר הוא מציין איסור על תמ"א במגרשים שיש בהם כיום בית פרטי, איסור איחוד מגרשים לטובת ביצוע פרויקט, החרגה של מספר שכונות כמיועדות לשימור באופן שיהפוך את הפרויקטים בהן ללא ישימים כלכלית, וכן הגנה על עצים קיימים באופן שימנע הקמת פרויקטים חדשים בבניינים רבים. סעיף נוסף קובע חובת בנייה ירוקה שלא הייתה קיימת עד כה.

לדברי גינזבורג, "יכול להיות שהכוונות היו טובות אבל בשורה התחתונה פרויקטים בעיר יהיו מעתה מורכבים יותר, יקרים יותר ופחות כדאיים, וזאת כאשר נקודת המוצא מלכתחילה היא שבנייה בחיפה מסובכת ויקרה יותר ביחס ליישובים אחרים בשל תנאי הטופוגרפיה והמדרונות בעיר, המצריכים חציבה מורכבת יותר, קירות תומכים וכו'. משמעות המאפיינים הללו היא עלות גבוהה יותר ליזם, דבר שמתגלגל לרוכשים".

עינת קליש רותם / צילום: איל יצהר, גלובס

ראשת העיר חיפה עינת קליש-רותם מסרה כי, "מסמך המדיניות יעודד התחדשות עירונית נכונה יותר, תוך חיזוק רחובות ראשיים עם שימושים מעורבים, תחבורה ציבורית וחיי רחוב, לעומת שמירה על הרחובות בתוך השכונות יותר שקטים וירוקים. המסמך מייצר ודאות תכנונית ומסתמך על בחינה מדויקת של התשתיות הקיימות בכל אזור. המדיניות מספקת איזון בין הצורך לחזק מבנים נגד רעידות אדמה לצורך לחדש את העיר ורחובותיה, לשמור על ערכי הנוף, הטבע והמורשת הבנויה של העיר".

עוד כתבות

עלומים 23–31 רמת גן / הדמיה: יח"צ

"מה שעיכב אותנו שנתיים זו הביורוקרטיה": התחדשות עירונית ברמת גן

"אנחנו שני בניינים. הבניין השני היה חתום עקרונית עם קרדן עד לפני שאנחנו הצטרפנו, והבניין שלנו היה חתום עם חברה אחרת" ● מ-32 דירות ללא מעלית וחניה ל-95 דירות בבניינים בני 8 קומות

קניון TLV בתל אביב סגור בתקופת הקורונה. רבע מהמ”ר של מרכזי המסחר בישראל פתוח בשבת / צילום: איל יצהר, גלובס

הגבלות חדשות על המסעדות, שטוענות מצדן ל"מחטף פוליטי"

על רקע ההודעה החדשה שתאפשר התקהלות של עד 10 אנשים בשטח של עד 80 מ"ר, המסעדנים זועמים וטוענים שלהחלטה אין דבר וחצי דבר עם שמירה על בריאות הציבור  ● "ההחלטה מנוגדת להסכמות שלנו עם פרופ׳ גמזו על מתווה שיגובש בשקיפות ותוך כדי התייעצות מולנו"

בכירים בענף התעופה באמירויות על רקע מטוס אייר אמירייטס / צילום: Kamran Jebreili, AP

קו תל אביב - דובאי: כמה תעלה טיסה ואיך יראה העידן החדש בעולם התיירות הישראלי

הישראלים כבר מדמיינים את יעד התיירות החדש שנפתח להם עם מלונות הפאר שקיימים בנסיכויות ● בעולם התעופה אופטימיים ומצפים לטיסות מת"א לאמירויות כבר בשנה הקרובה ● ויש פוטנציאל מעניין בהחלט גם לתיירות נכנסת ● צ'ק אין לסופ"ש

פרויקט הולילנד הנוכחי. עוד שבעה בניינים יצטרפו לפרויקט / צילום: אלבטרוס

המקרה של הולילנד: מספר העסקאות צנח בעקבות הקורונה אבל המחירים לא יורדים

פרויקט הולילנד התפרסם בגלל ההסתבכות הפלילית של ראש הממשלה לשעבר אהוד אולמרט ● ברבעון השני של השנה נמכרה בכל המתחם דירה אחת בלבד, אבל המוכרים לא ממהרים להתפשר ●  בונים מחדש - האתגרים של ענף הנדל"ן 

הפרשת הדופמין בעת הציפייה גורמת לנו להרגיש טוב, אפילו אם האירוע המספק עוד לא קרה / אילוסטרציה: שאטרסטוק

מה קורה למוח כשאנחנו מצפים לדבר מה והאם גם אתם סובלים מתסמונת היומן הריק?

מה קורה במוח כשהוא מצפה לדבר מה • איך האושר קשור ליכולת לדמיין • ומדוע אובדן האפשרות לתכנן את העתיד מוביל לשחיקה • כך פוגעת מגפת הקורונה באחד המנגנונים הייחודיים לאדם - הציפייה

בקעת בית ציידה / צילום: יותם יעקבסון

לזרום עם זה: טיולי המים של הקיץ טובים מתמיד

הכנרת מלאה, הנחלים מהגולן זורמים ודרכי עפר מוצפות גם באוגוסט, ומספקות אתגרים חדשים לרכבי 4X4 ● בקעת בית ציידה, למשל

יו"ר הרשות אבו מאזן וראש הממשלה הפלסטינית ראמי חמדאללה/  צילום: רויטרס: Mohamad Torokman

נשארו מחוץ להסכם: הפלסטינים יאלצו לשנות פרדיגמה

המסר היוצא מוושינגטון הוא ברור: לא מספיק להטיל סנקציות כלכליות על איראן, אלא יש לבסס ולחזק את הציר בין ישראל למדינות ערביות מתונות וזאת כדי להחליש את ציר הקיצוניים ● בינתיים, הפלסטינים לומדים לקח כואב - העולם הערבי לא מחכה להם לעד

מלון דוד המלך. כתבות הנדל"ן שעשו את השבוע / צילום: יורם אשהיים

למה חודש יוני היה מצוין לקבלנים, וה"מכה" של המשקיעים. כותרות הנדל"ן

נתונים שפרסם האוצר לרבעון הראשון מספקים תמונה עגומה עבור משקיעי הנדל"ן ● את מי מינה השבוע השר דרעי לעמוד באחת מוועדות התכנון החשובות בישראל, איך במלון המלך דוד הירושלמי מתמודדים עם הקורונה, וב"כסף בקיר" קיימנו דיון סביב השאלה האם זה הזמן הנכון להשקיע בחנות

פורטנייט / צילום: shutterstock

"פורטנייט" נגד אפל וגוגל: תובעת את ענקיות הטק על שהסירו את המשחק מהחנויות שלהן

פורטנייט הציעה למשתמשיה שירות שיאפשר להם לשלם ישירות לחברה, תוך כדי מעקף של גוגל ואפל, ובתגובה החברות הורידו את המשחק מחנויות האפליקציות ● בתגובה, החברה יצאה לקמפיין ברשתות החברתיות ותובעת את ענקיות הטק

טוויטר כבר הודיעה שתאפשר לעובדיה להמשיך לעבוד מהבית - לתמיד! / איור: חן ליבמן

ניהול עובדים מרחוק: מה יכולים מנהלים ללמוד מההחלטה של מנכ"ל טוויטר, להעביר את כל החברה לעבודה מהבית

טוויטר כבר הודיעה שתאפשר לעובדיה להמשיך לעבוד מהבית - לתמיד ● זה אמנם לא מתאים לכל ארגון, אבל יש 9 כללים שיכולים לסייע למנהלים לעשות את השינוי

יש לאן לברוח. משחק ניווט ב"קפסולות"  / צילום: איתמר בורנשטיין

יש לאן לברוח: משחק ניווט סלולרי חדש

המשחק נועד למשפחות או לקבוצות, שהן למעשה קפסולות, ולכן מתאים לימי קורונה, כאשר הניווט נעשה באופן עצמאי, לפי מיקום שאתם בוחרים בארץ וכמובן בזמן שמתאים לכם

עו"ד ליאת בן־ארי / צילום: מארק ישראל סלם - ג'רוזלם פוסט

ה"בן-אריסטים" מאמצים את השיטות של ה"ביביסטים"

הם טוענים שהיא לא עשתה שום עבירה וסתם מתנכלים אליה, שהסיפור האמיתי הוא לא המעשה שלה אלא האינטרסים של מתנגדיה, ומזדעזעים מההפגנות נגדה ● כל הטענות שמחנה לוחמי השחיתות לעגו להן עד לפני רגע, מאומצות שם עכשיו בחום רב

משה מזרחי ליד תמונה של הכלכלן מילטון פרידמן / צילום: יונתן בלום

איש קשוב מאוד: משה מזרחי מנהל חברת ביומד ששווה יותר ממיליארד דולר, עכשיו הוא רוצה לשנות את השיטה

משה מזרחי, מיזמי הביומד הבולטים בישראל לא פיטר אף עובד בקורונה, מאמין ב"קפיטליזם קשוב" ורוצה לשנות את השיטה: "הסדר המוכר מסכן אותנו ויוצר קיטוב. צריך אמנה כלכלית-חברתית חדשה"

שביל הסלט / צילום: מיטל סטרז

רק החודש, הכול בעשר: פסטיבל תיירות בנגב, ברוח התקופה

סיורים חקלאיים וקטיף עצמי, סדנאות אצל אומנים, מרכזי מבקרים וחוות, פעילויות ספורט וטיולים מודרכים

אלונים למידה מרחוק  / צילום: אופיר פרץ , גלובס

הכירו את בית הספר שהגיע ערוך ומוכן ללמידה המקוונת בתקופת הקורונה

יעל ביבר אביעד הקימה כבר לפני ארבע שנים את בית הספר "אלונים" שמעניק לתלמידיו כישורים והרגלים בתחומים כמו חשיבה ביקורתית ויצירתית, עצמאות, שיתוף פעולה וגמישות ● בדיעבד, שיטת העבודה הזו הכינה את הקרקע היטב לימי הקורונה

בונים מחדש האתגרים של ענף הנדלן / צילום: א.ס.א.פ קריאייטיב, שאטרסטוק

הבעיות הבוערות של שוק הדיור: איך לטפל בתחום ההשכרה ומה עושים עם קרקעות חקלאיות

איך ייראו הבתים במציאות שבה אנשים רבים יעבדו מהבית, האם ההבטחות על קידום הפריפריה יהפכו למציאות ואיך ניתן להזרים מזומנים למשק בעזרת הגדלת מינוף ● בונים מחדש - האתגרים של ענף הנדל"ן, כתבה חמישית ואחרונה בסדרה

זירת המסחר בוול סטריט / צילום: Lucas Jackson , רויטרס

וול סטריט ננעלה ביציבות; הזהב שבר רצף עליות של 10 שבועות

שירות הדואר האמריקאי עדכן על העלאת מחירים זמנית ● המכירות הקמעונאיות בארה"ב עלו ביולי בשיעור הנמוך מהתחזיות ● אפל קרובה לשווי של 2 טריליון דולר ● בריטניה הכריזה על בידוד של 14 ליום לנכנסים אליה משלל מדינות אירופאיות

אבי גבאי / צילום: כדיה לוי

מכשול בעסקת סלקום גולן בשל דרישת מש' התקשורת לערבות

המשרד דורש מגולן להחזיר לו 75 מיליון שקל בגין אגרות תדרים כתנאי להעברת השליטה לסלקום

בניין באור יהודה שבו יש דירות דיור ציבורי/ צילום: תמר מצפי

מחירי הדירות ירדו בחצי אחוז, אך הציבור רוכש נכסים זולים

ברבעון הראשון שלה בישראל, הקורונה הביאה לירידת מחירים של חצי אחוז, אך בלטה בעיקר בהשפעתה על מחירי העסקאות שירדו ב-6%; הדבר מעיד על כך שהרוכשים כיום מתרחקים מנכסים יקרים

כיתה בבית ספר יסודי בתל אביב, מסודרת לשמירת מרחק בין תלמידים / צילום: Sebastian Scheiner, Associated Press

"חסר ציוד היקפי ומחשבים ניידים - ואנחנו זקוקים לעזרה"

רכזת תקשוב בבית ספר במרכז הארץ מתארת את מצב ההיערכות בבית הספר שלה לקראת שנה הבאה ● מה יבוא על חשבון מה, ואיך אפשר לעזור