גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

מגדל שלום כמשל: מה קרה למחירי שכירות המשרדים בימי הקורונה?

איך משפיעה הקורונה על גורד השחקים הראשון שהוקם בישראל, מתי יגיע המבחן האמיתי של המגדל ומה אומרים המתווכים על מחירי השכירות ● בונים מחדש – האתגרים של ענף הנדל"ן 

מגדל שלום, ת"א / צילום: שלומי יוסף, גלובס
מגדל שלום, ת"א / צילום: שלומי יוסף, גלובס

מגפת הקורונה מטלטלת את חיינו ויש לה גם השפעה משמעותית על תחום הנדל"ן. הממשלה עשתה מאמץ גדול כדי לאפשר לקבלנים להמשיך לעבוד גם בימי הסגר, מתוך ידיעה שמדובר בענף עתיר כוח אדם ומתוך הבנה שעצירת הבנייה בימים אלה תצמצם את היצע הדירות בטווח הבינוני. למרות זאת המגפה השפיעה ועוד תשפיע גם על הענף.

השבוע נפרסם ב"גלובס" סדרת כתבות שתבדוק חמישה סגמנטים בתחום הנדל"ן. והיום, התחום שניצב בפני השינוי הדרמטי מכולם בעקבות המעבר לעבודה מהבית - תחום המשרדים.

כאשר בוחנים את השפעות הקורונה על שוק המשרדים מתמקדים בדרך כלל במגדלי המשרדים החדישים. הפעם בחרנו לבדוק האם הקורונה משפיעה על המגדל הוותיק ביותר בתל אביב. מדובר במגדל שלום (כלבו שלום), גורד השחקים הראשון שנבנה בעיר תל אביב-יפו ונחנך ב-1965.

 

מיקום המגדל הפך אותו למבוקש וגם היום, אחרי עשרות שנים, הוא עדיין ניצב באחד המיקומים הנחשקים בתל אביב. המגדל הוותיק מתנשא לגובה 129 מטר מעל פני הים וכולל 34 קומות, שרובן מיועדות למשרדים. במפלס הרחוב אפשר למצוא קומת מסחר, שבימים רגילים, טרם הקורונה, הייתה הומה באנשים רוב שעות היום.

את הסיבוב במגדל שלום אפשר לסכם במילה אחת - שקט. יש אנשים פה ושם, המגדל אינו שומם, אבל המסדרונות שקטים והמעליות מגיעות ממש מהר. כל מי שמכיר בנייני משרדים עמוסים, יודע שלפעמים זו נקודת התורפה שלהם. בשיטוט בין הקומות השונות לא מצאנו אפילו שלט אחד שמפרסם משרדים להשכרה, אבל מצד שני ניתן בקלות לראות משרדים שפועלים בתפוסה חלקית.

"בסגר היה יותר ריק"

"שקט כאן מאוד. זה פשוט עצוב", אומר מבקר במגדל שמצטרף אליי לנסיעה במעלית בין קומה 15 לקומת הקרקע, "אני לא עובד כאן, אבל הרבה שנים מגיע לפגישות ואף פעם לא היה ככה. פשוט עצוב הקורונה הזו".

טרמפיסט אחר במעלית אותו אני מלווה מקומה 18 לקומת הלובי מציע פרשנות אחרת: "ריק? השאלה בהשוואה למה. בימי הסגר היה יותר ריק. עכשיו אני דווקא מרגיש יותר התעוררות. יש תנועה. אבל בהשוואה לימים שלפני הקורונה? אין מה להשוות. אני מקווה שעוד קצת סבלנות וזה יחזור".

עובדת ניקיון שאני פוגש באחת הקומות העליונות מסכימה שריק במגדל. "אין ספק שיש פחות תנועה ברחוב וגם במגדל", אומר עובד אחר מאחד המשרדים, "אני כאן כבר כמה שנים, ועכשיו ריק ושקט מאוד. הרבה אנשים עברו לעבוד מהבית. אני לא רואה משרדים שננטשים ולא שמעתי על חוזים שנפתחו. אבל אני מרגיש את הירידה בתנועה באופן ברור".

כדי לקבל זווית נוספת, אני יורד מטה לאחת המסעדות הוותיקות של המגדל, בקומת הביניים, שם אפשר למצוא גם דמויות שעווה, דגם של המגדל ותערוכות מתחלפות. "אני מרגיש שיש 50% פחות אנשים במגדל כל יום", אומר לי עובד במזנון. יש מי שיושב ואוכל, אבל מדובר במעטים. "זה הכול הקורונה, ויש הרבה פחות עבודה עכשיו. זה חבל ואני מקווה שהמצב יתאושש כמה שיותר מהר".

גם בשעת צהריים, כשביום רגיל המוני אנשים היו נוהרים לכיוון המסעדות של רוטשילד רבתי, התנועה דלילה. גם בקומת הלובי של המגדל, וגם כשיוצאים החוצה לרחוב שחוצה את המגדל בתחתית.

הכול כאילו רגיל, יש מכוניות ויש צפצופים והרבה אופנועים ואופניים, אבל זרם האנשים לכיוון ארוחת הצהריים בולט בהיעדרו. "אתמול עמדתי בלובי השני", אומר לי אחד השומרים בכניסה שבחודשים האחרונים בודק גם חום גוף לנכנסים ולא רק תיקים, "היו יותר אנשים שנכנסו. היום אני כאן בכניסה המזרחית יש פחות. לא יודע למה". ובאמת קשה להבין מי הולך לאן, קשה אפילו להבין מי מחייך, מי מודאג ומי סתם מפהק. המסכות מכסות הכול - וכולם עם מסיכות. כמעט.

בתוך המגדל אי אפשר למצוא שלטים להשכרה או עדות לכך ששטחים מתרוקנים או ריקים, למעט הבניין המערבי שעובר שיפוץ. כדי לנסות ולהבין מה קורה למחירים, פנינו למתווכים ויועצי נדל"ן מסחרי שמכירים את האזור.

"מגדל שלום יושב במיקום מעולה בסיטי של תל אביב. מתחם רוטשילד, אזור מאוד מבוקש. זה היתרון הגדול שלו. יש בסביבה בניינים חדשים יותר ובניינים לשימור, אבל לא הרבה, והמחירים במגדל שלום נמוכים יותר. כ-30% משטח המגדול זה שטחי שירות כמו מעליות, שירותים וכו’, נתון גבוה יחסית. מעבר לזה יש בו דמי ניהול גבוהים ביחס למגדלים חדשים יותר. מדובר בסביב 23 שקל למ"ר, כשבעזריאלי למשל המחיר הוא סביב 24 שקל למ"ר", אומר אורן גלזר, מנכ"ל משותף באנגלו סכסון תל אביב ומנהל המחלקה המסחרית.

לדבריו, "בנכסים שאנחנו מכירים במגדל, יש ירידה של סביב 15% במחירי השכירות. זה בהתאם למצב השוק, כי היום מאוד מאתגר להשכיר בגלל הקורונה. יש לנו משרד שמחיר השיווק שלו היה 65 שקל למ"ר לפני קורונה, והיום מדברים על 53 למ"ר עם נכונות להתפשר עוד ללקוח רציני. יש משרד נוסף, שהיה 80 שקל למ"ר לפני הקורונה והיום יסכימו לסגור ב-65 למ"ר".

עם זאת, גלזר מוסיף שעל פי המידע שבידיו, התפוסה במגדל יפה והיא עומדת להערכתו על כ-80%. "האתגר האמיתי יהיה קשור לחוזים שיסתיימו ושטחים שמתפנים - כי להשכיר מחדש היום לא קל, במיוחד כשיש מגדלים אחרים ברוטשילד, התחרות על כל שוכר גדולה יותר והרבה אנשים עובדים מהבית".

גלזר מדגיש שאי אפשר להתעלם מהקורונה, אבל זו לא הסיבה היחידה למה שרואים עכשיו בשוק. "בשוק יש היצע נרחב של שטחי משרדים ובשנים האחרונות, ככל שהוא צמח בקצב מהיר, הוא ידע להכיל את הכמויות. ההערכות שלנו היו במהלך השנים שממילא ייקח לשוק כמה שנים לאזן את ההיצע ולהכיל את השטחים, גם בשוק רגיל. ואז הגיעה קורונה ויש בלימה, ויש גם חברות שיצמצמו שטחים, אז זה משפיע על השוק של המשרדים. הקורונה עכשיו מעצימה את הרוויה שהשוק הגיע אליה".

אין משרדים להשכרה

יורם בלומנטל, מנכ"ל משתוף בחברת יועצי הנדל"ן Cushman & wakefield -אינטר ישראל, מסכים שאזור לב תל אביב, שבו ממוקם מגדל שלום, לא סובל ממשבר דרמטי. "זה אזור שאין בו הרבה היצע חדש בשנים האחרונות. נכון להיום יש את השוכרים שעוברים לעבוד מהבית אבל זה לא משפיע ישירות על המשרדים עם חוזה בתוקף".

יורם בלומנטל, אינטר ישראל / צילום: אייל מרילוס

בלומנטל מסביר כי להערכתו בעוד הקורונה מובילה אותנו למשבר כלכלי בשלל תחומים, דווקא הנדל"ן המניב, בעיקר זה שמוחזק על ידי חברות ממוסדות, מגיע למשבר איתן: "יש כאן שיעורי תפוסה מאוד גבוהים ביחס לעולם. לא רואים ירידות משמעותיות במחירים, בטח לא במיקום הזה. אפשר לראות היום הרבה יותר גמישות והטבות לשוכרים, אבל לא ירידה בשכר דירה".

בלומנטל מוסיף כי "חברות ממשיכות לקיים חוזי שכירות ואני לא בטוח שבאמת כולם יעברו לעבודה רצופה מהבית בטווח הארוך. אני לא חושב שזה יחליף את העבודה במשרדים, כי בעבודה מהבית אין למשל סיעור מוחות שהוא הבסיס להצלחה של חברות רבות". 

הסיפור של מגדל שלום

מגדל שלום מאיר הוקם בשנת 1965 והוא מוכר יותר בתור "כלבו שלום" ● בעת חנוכתו המגדל התנוסס לגובה של 123 מטר והיה המבנה הגבוה ביותר במזרח התיכון ● כיום יש במגדל 34 קומות וגובהו טיפס ל-129 מטר ● לצורך השוואה, מגדל עזריאלי שרונה, גורד השחקים הגבוה ביותר בישראל מאז שנת 2016, מגיע לגובה של 238.5 מטר

עוד כתבות

מסעדה ריקה / צילום: כדיה לוי, גלובס

עתירה לבג"ץ: הסירו את המגבלה האוסרת על פתיחתן של מסעדות ואפשרו הפעלת שירות איסוף עצמי

העותרים טוענים כי על המדינה ליצור מתווה אשר יאפשר את פעילותן של מסעדות - גם אם במתכונת חלקית, ומתן אפשרות לשירות איסוף עצמי והושבה באוויר הפתוח ● העותרים מסבירים כי המתווה ישרת את מטרת התקנות - הבטחת בריאות הציבור, לצד מניעת קריסת ענף המסעדנות

בני גנץ / צילום: עדינה ולמן, דוברות הכנסת

ראשי ישיבת ההסדר החרדית הקרבית לגנץ: "מבקשים לקחת חלק בדיוני חוק הגיוס"

ראשי ישיבת בצוותא, שנותנת מענה לחרדים שמעוניינים להתגייס, שלחו מכתב לשר הביטחון, שבו ביקשו להשתתף בגיבוש מתווה חוק הגיוס החדש

אוהד עיני / צילום: תמר מצפי

משרד המשפטים מתייצב לצד השמאים ומתנגד למערכת ממוחשבת שתחליף אותם

מועצת מקרקעי ישראל אישרה לרמ"י לפתח מערכת ממוחשבת לקביעת שווי מקרקעין, דבר שהביא לסערה בקרב שמאים שחוששים לפרנסתם ● כעת מתייצב השמאי הממשלתי לצד השמאים ואומר ל"גלובס" כי "מערכת אוטומטית אינה תחליף לשיקול הדעת של השמאי בקביעת ערכי הקרקע"

עודד פורר / צילום: שלומי יוסף

הצעת חוק חדשה בכנסת: ביטקוין יוכר כמטבע ולא כנכס לצורכי מיסוי

ארבעה חברי כנסת מסיעת ישראל ביתנו הגישו הצעת חוק פרטית, שמבקשת לתקן את המיסוי של פעילות במטבעות דיגיטליים מבוזרים, כך שמכירת ביטקוין לא תחויב במס רווח הון בשיעור של 25%

מטוס של אל על / צילום: יח"צ

אל על למדינה: אלי רוזנברג איש קש של אביו. יש למנוע את העברת השליטה

במכתב של אל על לשר החוץ ולשרת התחבורה נטען כי הרוכש של החברה הישראלית הוא רוזנברג האב והיותו ללא אזרחות ישראלית מנוגדת לתקנות החברה ● עוד נטען במכתב כי נציגי הרוכש היו מודעים לבעיה: "לקני רוזנברג יש בן שכבר כמה שנים לומד בישיבה בישראל ואנחנו נרשום את המניות על שמו"

אלון מאסק / צילום: Aly Song, רויטרס

אלון מאסק מבטיח: נפחית את עלויות הסוללות ונמכור רכבים ב-25 אלף דולר

באסיפה של בעלי מניות שהתקיימה במעין "דרייב אין" במפעל החברה, המשקיעים ציפו למחיר נמוך יותר של הרכב החשמלי ● המחיר הממוצע של דגם 3 של טסלה עמד על 50 אלף דולר. מאסק: היכולת להוריד את המחיר תגיע מירידה בעלות היצור של הסוללות

ועדת הכספים בראשות משה גפני, היום / צילום: דוברות ועדת הכספים

ועדת הכספים אישרה את התקציב ההמשכי העומד על 11 מיליארד שקל

התקציב לשנת 2020 יעמוד על 410.8 מיליארד שקל ● חברי הליכוד בוועדת כספים כעסו על כך שכל הכספים הקואליציוניים של המפלגה הוזרמו לטובת מטרות הבית היהודי

מתוך האתר של חברת כנפי משק / צילום: צילום מסך

"שומרי הסף כשלו ובמשך 15 שנה לא גילו כי דוחותיה של כנפי משק מפוברקים"

כך כתב הנאמן הזמני עו"ד שאול קוטלר בדוח שהגיש לבית המשפט המחוזי בתל אביב ● חברת התיירות הקיבוצית חשודה באי-סדרים בהיקף של עשרות מיליוני שקלים ● הנאמן המליץ לתת צו לפירוק החברה ולמנות נאמן להליכי חדלות הפרעון

הפגנת העצמאים ברחוב בן יהודה בת"א / צילום: יח"צ

מחאת עצמאים: תקיעה בשופרות וקריאה לממשלה להימנע מהחמרת הסגר

מאות עצמאים הפגינו נגד צעדי הממשלה להחמרת תנאי הסגר והכוונה לסגור מקומות עבודה שאינם חיוניים ● ההפגנה, שיזמו ראשי ארגוני העצמאים והעסקים הקטנים בישראל, התקיימה ברחוב בן יהודה בתל אביב אשר כשליש מעסקיו נסגרו במהלך משבר הקורונה

מעבדת שבבים בסין / צילום: רויטרס

30 שנה של דעיכה: ארה"ב איבדה את מעמדה בתחום ייצור השבבים. איך זה משפיע עליה?

בחברת הייעוץ BCG מציגים את מצבה העגום של ארה"ב בתחום, אך סבורים כי ניתן לשקם אותו ● ההצעה: תמריצים בהיקף של 50 מיליארד דולר, בניית 19 מפעלים ויצירת 70 אלף משרות

ג'ו ביידן ודונלד טראמפ / צילום: Associated Press

"טראמפ ינסה למכור תקווה, ביידן ינסה לשווק חמלה": מתכוננים לעימות הראשון בבחירות לנשיאות ארה"ב

העימות הנשיאותי הראשון בין טראמפ לביידן בפתח, ולשני הצדדים יש מטרה אחת: לא להפסיד ● ד״ר ישראל ויסמל-מנור מתארח בפודקאסט 'המדריך לטראמפיסט' ומסביר על המפגש הטלוויזיוני שיכול להכריע קמפיינים ● האזינו

לירן אבישר-בן חורין / צילום: רפי קוץ, גלובס

ישראל תעמוד בראש קבוצת רגולטורים לתקשורת במדינות הים התיכון

ישראל תעמוד בראשות קבוצת EMERG בשנת 2022 ותהיה סגנית יו"ר ב-2021 ● הקבוצה מהווה רשת קשר ופעילות משותפת לכלל רשויות הרגולציה בתחומי התקשורת

חנות סגורה של ראלף לורן במיין בימי קורונה / צילום: Robert F. Bukaty, AP

ראלף לורן מצמצמת את כוח האדם ב-15% על רקע הקורונה

על רקע הירידה החדה בהכנסות רשת בתי האופנה עם סגירת סניפים רבים בשל הקורונה, ראלף לורן תצמצם משמעותית את כוח האדם שלה ● לא נמסר כמה עובדים בדיוק יפוטרו, אך החברה מתכננת לבצע את הצמצומים עד סוף שנת העסקים הנוכחית שלה (מרץ 2021)

מעבר גבול טאבה / צילום: שלומי יוסף

בג"ץ דחה את העתירה לפתיחת מעבר הגבול טאבה

הנימוק של בג"ץ לדחיית העתירה: הגידול הדרמטי בנתוני התחלואה בישראל "גידול שהביא להטלת הגבלות משמעותיות על חיי אזרחים בניסיון לצמצם את התפשטות המגיפה"

משרדים של שלמה סיקסט  / צילום: כדיה לוי, גלובס

אניגמה בשוק הרכב: למה נבואות הזעם על המשבר בליסינג לא התממשו בינתיים

הירידה הצפויה בפעילותן, לצד המינוף הגבוה שבו הן פועלות, הובילו בשבועות הראשונים של המשבר לצניחה בערך האג"ח שהנפיקו חברות הליסינג הישראליות ● מאז חזרו האג"ח לתשואות חד-ספרתיות, והחברות רשמו רווחים במחצית השנה, למרות ירידה בהכנסות ● בעקבות הדוחות הרבעוניים

פגישת השר כ"ץ ויו"ר ההסתדרות בר־דוד. סיכמו להקים צוותים משותפים לגיבוש פתרונות / צילום: דוברות ההסתדרות

קיצוץ שכר השרים לא יספיק: הקורונה היא הזדמנות לתיקון המגזר הציבורי

הפחתת שכר של 10% לשרים ובכירים נוספים היא סמלית וחשובה אבל הגיע הזמן לטפל גם בבעיות העומק של המגזר הציבורי, בדיוק כפי שהבטיח שר האוצר ישראל כ"ץ ● האם הוא גם יקיים?

ג'ונסון אנד ג'ונסון./  צילום: רויטרס

ג'ונסון אנד ג'ונסון מצטרפת למובילי המירוץ לחיסון לקורונה

לאחר שהדגימה שהמוצר שלה יוצר נוגדנים אצל מתנדבים בשלבים המוקדמים של הניסוי, ג'ונסון אנד ג'ונסון החלה בניסוי שצפוי לגייס 60 אלף מטופלים ● זאת לעומת 30,000 בניסוי של חברת מודרנה ו-44,000 בניסוי של חברת פייז

רן פוליאקין / צילום: איל יצהר

השורטיסט והתמונה: האם חברת המכשור הרפואי ננוקס מטעה את המשקיעים?

בנוסף טוען השורטיסט קרסון בלוק כי מפיצות שאיתן התקשרה ננוקס כדי לשווק את המוצר שלה ברחבי העולם, אינן מסוגלות לספק את התמורה ● רן פוליאקין, מנכ"ל ננוקס: "הדוח מלא שגיאות והטעיות ולא מבוסס על בדיקה ישירה מול החברה"

אלדן / צילום: יחצ

חברות הליסינג סופגות אש, אבל בדוחות "הכול דבש"

אחת התעלומות הגדולות ביותר של ענף הרכב המקומי היא הדיווחים הטובים של ענף הליסינג בישראל ● רוב מקורות מימון החיצוניים התייבשו כליל מאז החל משבר הקורונה, ועדיין, השחקנים בענף טוענים שרמת הסיכון נותרה יציבה והענף חסון כתמיד

בניין בורסת נאסד”ק, ניו יורק. תנאי האשראי של החברות הגדולות טובים מתמיד   / צילום: Eduardo Munoz, רויטרס

רוכבת על ההייפ: מניית החברה שנסקה ב-3,100% על רקע כניסתה לשוק הרכב החשמלי

מניית הפני סטוק של חברת SPI Energy, המספקת פיתרונות פוטו-וולטאים, מזנקת בחדות על רקע כוונתה לתכנן ולפתח פתרונות חשמליים ופתרונות טעינה לרכבים חשמליים