גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

מגדל שלום כמשל: מה קרה למחירי שכירות המשרדים בימי הקורונה?

איך משפיעה הקורונה על גורד השחקים הראשון שהוקם בישראל, מתי יגיע המבחן האמיתי של המגדל ומה אומרים המתווכים על מחירי השכירות ● בונים מחדש – האתגרים של ענף הנדל"ן 

מגדל שלום, ת"א / צילום: שלומי יוסף, גלובס
מגדל שלום, ת"א / צילום: שלומי יוסף, גלובס

מגפת הקורונה מטלטלת את חיינו ויש לה גם השפעה משמעותית על תחום הנדל"ן. הממשלה עשתה מאמץ גדול כדי לאפשר לקבלנים להמשיך לעבוד גם בימי הסגר, מתוך ידיעה שמדובר בענף עתיר כוח אדם ומתוך הבנה שעצירת הבנייה בימים אלה תצמצם את היצע הדירות בטווח הבינוני. למרות זאת המגפה השפיעה ועוד תשפיע גם על הענף.

השבוע נפרסם ב"גלובס" סדרת כתבות שתבדוק חמישה סגמנטים בתחום הנדל"ן. והיום, התחום שניצב בפני השינוי הדרמטי מכולם בעקבות המעבר לעבודה מהבית - תחום המשרדים.

כאשר בוחנים את השפעות הקורונה על שוק המשרדים מתמקדים בדרך כלל במגדלי המשרדים החדישים. הפעם בחרנו לבדוק האם הקורונה משפיעה על המגדל הוותיק ביותר בתל אביב. מדובר במגדל שלום (כלבו שלום), גורד השחקים הראשון שנבנה בעיר תל אביב-יפו ונחנך ב-1965.

 

מיקום המגדל הפך אותו למבוקש וגם היום, אחרי עשרות שנים, הוא עדיין ניצב באחד המיקומים הנחשקים בתל אביב. המגדל הוותיק מתנשא לגובה 129 מטר מעל פני הים וכולל 34 קומות, שרובן מיועדות למשרדים. במפלס הרחוב אפשר למצוא קומת מסחר, שבימים רגילים, טרם הקורונה, הייתה הומה באנשים רוב שעות היום.

את הסיבוב במגדל שלום אפשר לסכם במילה אחת - שקט. יש אנשים פה ושם, המגדל אינו שומם, אבל המסדרונות שקטים והמעליות מגיעות ממש מהר. כל מי שמכיר בנייני משרדים עמוסים, יודע שלפעמים זו נקודת התורפה שלהם. בשיטוט בין הקומות השונות לא מצאנו אפילו שלט אחד שמפרסם משרדים להשכרה, אבל מצד שני ניתן בקלות לראות משרדים שפועלים בתפוסה חלקית.

"בסגר היה יותר ריק"

"שקט כאן מאוד. זה פשוט עצוב", אומר מבקר במגדל שמצטרף אליי לנסיעה במעלית בין קומה 15 לקומת הקרקע, "אני לא עובד כאן, אבל הרבה שנים מגיע לפגישות ואף פעם לא היה ככה. פשוט עצוב הקורונה הזו".

טרמפיסט אחר במעלית אותו אני מלווה מקומה 18 לקומת הלובי מציע פרשנות אחרת: "ריק? השאלה בהשוואה למה. בימי הסגר היה יותר ריק. עכשיו אני דווקא מרגיש יותר התעוררות. יש תנועה. אבל בהשוואה לימים שלפני הקורונה? אין מה להשוות. אני מקווה שעוד קצת סבלנות וזה יחזור".

עובדת ניקיון שאני פוגש באחת הקומות העליונות מסכימה שריק במגדל. "אין ספק שיש פחות תנועה ברחוב וגם במגדל", אומר עובד אחר מאחד המשרדים, "אני כאן כבר כמה שנים, ועכשיו ריק ושקט מאוד. הרבה אנשים עברו לעבוד מהבית. אני לא רואה משרדים שננטשים ולא שמעתי על חוזים שנפתחו. אבל אני מרגיש את הירידה בתנועה באופן ברור".

כדי לקבל זווית נוספת, אני יורד מטה לאחת המסעדות הוותיקות של המגדל, בקומת הביניים, שם אפשר למצוא גם דמויות שעווה, דגם של המגדל ותערוכות מתחלפות. "אני מרגיש שיש 50% פחות אנשים במגדל כל יום", אומר לי עובד במזנון. יש מי שיושב ואוכל, אבל מדובר במעטים. "זה הכול הקורונה, ויש הרבה פחות עבודה עכשיו. זה חבל ואני מקווה שהמצב יתאושש כמה שיותר מהר".

גם בשעת צהריים, כשביום רגיל המוני אנשים היו נוהרים לכיוון המסעדות של רוטשילד רבתי, התנועה דלילה. גם בקומת הלובי של המגדל, וגם כשיוצאים החוצה לרחוב שחוצה את המגדל בתחתית.

הכול כאילו רגיל, יש מכוניות ויש צפצופים והרבה אופנועים ואופניים, אבל זרם האנשים לכיוון ארוחת הצהריים בולט בהיעדרו. "אתמול עמדתי בלובי השני", אומר לי אחד השומרים בכניסה שבחודשים האחרונים בודק גם חום גוף לנכנסים ולא רק תיקים, "היו יותר אנשים שנכנסו. היום אני כאן בכניסה המזרחית יש פחות. לא יודע למה". ובאמת קשה להבין מי הולך לאן, קשה אפילו להבין מי מחייך, מי מודאג ומי סתם מפהק. המסכות מכסות הכול - וכולם עם מסיכות. כמעט.

בתוך המגדל אי אפשר למצוא שלטים להשכרה או עדות לכך ששטחים מתרוקנים או ריקים, למעט הבניין המערבי שעובר שיפוץ. כדי לנסות ולהבין מה קורה למחירים, פנינו למתווכים ויועצי נדל"ן מסחרי שמכירים את האזור.

"מגדל שלום יושב במיקום מעולה בסיטי של תל אביב. מתחם רוטשילד, אזור מאוד מבוקש. זה היתרון הגדול שלו. יש בסביבה בניינים חדשים יותר ובניינים לשימור, אבל לא הרבה, והמחירים במגדל שלום נמוכים יותר. כ-30% משטח המגדול זה שטחי שירות כמו מעליות, שירותים וכו’, נתון גבוה יחסית. מעבר לזה יש בו דמי ניהול גבוהים ביחס למגדלים חדשים יותר. מדובר בסביב 23 שקל למ"ר, כשבעזריאלי למשל המחיר הוא סביב 24 שקל למ"ר", אומר אורן גלזר, מנכ"ל משותף באנגלו סכסון תל אביב ומנהל המחלקה המסחרית.

לדבריו, "בנכסים שאנחנו מכירים במגדל, יש ירידה של סביב 15% במחירי השכירות. זה בהתאם למצב השוק, כי היום מאוד מאתגר להשכיר בגלל הקורונה. יש לנו משרד שמחיר השיווק שלו היה 65 שקל למ"ר לפני קורונה, והיום מדברים על 53 למ"ר עם נכונות להתפשר עוד ללקוח רציני. יש משרד נוסף, שהיה 80 שקל למ"ר לפני הקורונה והיום יסכימו לסגור ב-65 למ"ר".

עם זאת, גלזר מוסיף שעל פי המידע שבידיו, התפוסה במגדל יפה והיא עומדת להערכתו על כ-80%. "האתגר האמיתי יהיה קשור לחוזים שיסתיימו ושטחים שמתפנים - כי להשכיר מחדש היום לא קל, במיוחד כשיש מגדלים אחרים ברוטשילד, התחרות על כל שוכר גדולה יותר והרבה אנשים עובדים מהבית".

גלזר מדגיש שאי אפשר להתעלם מהקורונה, אבל זו לא הסיבה היחידה למה שרואים עכשיו בשוק. "בשוק יש היצע נרחב של שטחי משרדים ובשנים האחרונות, ככל שהוא צמח בקצב מהיר, הוא ידע להכיל את הכמויות. ההערכות שלנו היו במהלך השנים שממילא ייקח לשוק כמה שנים לאזן את ההיצע ולהכיל את השטחים, גם בשוק רגיל. ואז הגיעה קורונה ויש בלימה, ויש גם חברות שיצמצמו שטחים, אז זה משפיע על השוק של המשרדים. הקורונה עכשיו מעצימה את הרוויה שהשוק הגיע אליה".

אין משרדים להשכרה

יורם בלומנטל, מנכ"ל משתוף בחברת יועצי הנדל"ן Cushman & wakefield -אינטר ישראל, מסכים שאזור לב תל אביב, שבו ממוקם מגדל שלום, לא סובל ממשבר דרמטי. "זה אזור שאין בו הרבה היצע חדש בשנים האחרונות. נכון להיום יש את השוכרים שעוברים לעבוד מהבית אבל זה לא משפיע ישירות על המשרדים עם חוזה בתוקף".

יורם בלומנטל, אינטר ישראל / צילום: אייל מרילוס

בלומנטל מסביר כי להערכתו בעוד הקורונה מובילה אותנו למשבר כלכלי בשלל תחומים, דווקא הנדל"ן המניב, בעיקר זה שמוחזק על ידי חברות ממוסדות, מגיע למשבר איתן: "יש כאן שיעורי תפוסה מאוד גבוהים ביחס לעולם. לא רואים ירידות משמעותיות במחירים, בטח לא במיקום הזה. אפשר לראות היום הרבה יותר גמישות והטבות לשוכרים, אבל לא ירידה בשכר דירה".

בלומנטל מוסיף כי "חברות ממשיכות לקיים חוזי שכירות ואני לא בטוח שבאמת כולם יעברו לעבודה רצופה מהבית בטווח הארוך. אני לא חושב שזה יחליף את העבודה במשרדים, כי בעבודה מהבית אין למשל סיעור מוחות שהוא הבסיס להצלחה של חברות רבות". 

הסיפור של מגדל שלום

מגדל שלום מאיר הוקם בשנת 1965 והוא מוכר יותר בתור "כלבו שלום" ● בעת חנוכתו המגדל התנוסס לגובה של 123 מטר והיה המבנה הגבוה ביותר במזרח התיכון ● כיום יש במגדל 34 קומות וגובהו טיפס ל-129 מטר ● לצורך השוואה, מגדל עזריאלי שרונה, גורד השחקים הגבוה ביותר בישראל מאז שנת 2016, מגיע לגובה של 238.5 מטר

עוד כתבות

מה חדש בדוחות / אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי, חומרים: shutterstock

כלל: רווח של 305 מיליון שקל ב-2023, השפעת רכישת מקס עוד קטנה

מדור חדש של גלובס יביא את הסיפורים של עונת הדוחות בבורסת ת"א שאולי פספסתם ● והפעם: אימקו מסכמת את 2023 עם רווח כ-6.2 מיליון שקל לאחר שרשמה הפסד בתקופה המקבילה, כלל הציגה דוח רבעוני חזק, אך טרם רשמה רווח משמעותי מרכישת חברת כרטיסי האשראי מקס והרווח הנקי של מור השקעות זינק בכ-60% ● מדור חדש

בנק ההשקעות ג'יי. פי מורגן / צילום: Reuters, Mike Segar

האסטרטג של הבנק הגדול בעולם: "אתם לא תדעו כשהירידות יגיעו"

בבנק ג'יי פי מורגן שוב מזהירים מפני ירידות בשווקים, למרות שהתחזיות שלהם לא פוגעות כבר שנתיים וחצי ● האם הפעם התחזיות שלהם יתממשו? ומה הם ממליצים למשקיעים?

חנן מור, מנכ''ל קבוצת חנן מור / צילום: איל יצהר

הנושים זעמו, וחנן מור ידולל ל-1% ממניות קבוצת הנדל"ן שהקים

לפי הסדר החוב המתגבש, חנן מור יחזיק כ-1% ממניות החברה ● במקביל, יוקצה לנושי החברה, בעיקר בנקים וגופים מוסדיים, מניות שיהוו כ-96% מהון החברה

אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי, צילומים: AP (Mosa'ab Elshamy), אתר החברה, שאטרסטוק

באפריקה הצעירים מנצחים, וביפן מייצרים חיתולים רק בשביל קשישים

בסנגל בוחרים נשיא חדש וצעיר, ובאירופה רוצים להפקיע את הריבית הרוסית ● בינתיים, סין נזכרת שהיא אינה רוצה בחורבן המערב, וארה"ב מנסה למנוע את מושחתי העולם מלהלבין בנדל"ן ● חמישה אירועים מהשבוע שהיה בעולם 

בנימין נתניהו ואריה דרעי / צילום: עמוס בן גרשום, לע''מ

דרעי: "בג"ץ מתעמר בלומדי התורה, אות קין", גנץ: "בג"ץ פסק את המובן מאליו" | התגובות הפוליטיות על צו הביניים

הפוליטיקאים הגיבו על החלטת בג"ץ שקיבל את עמדת היועמ"שית ● גולדקנופף: "אות קלון וביזיון, ניאבק בכל דרך על זכותו של כל יהודי ללמוד תורה ולא נתפשר" ● דרעי: "מבין את הלוחמים שלא רוצים לשרת עכשיו בצבא" ● גנץ: "הגיעה העת שהממשלה תעשה את המובן מאליו"

חיילים צרפתים מפטרלים בפריז / צילום: Reuters, Benoit Tessier

באירופה מתכוננים לאירוויזיון ואולימפיאדה תחת חשש כבד מחטיפות ופיגועים

אירוויזיון במאלמו, אליפות היורו בגרמניה ואולימפיאדה בפריז: שורת האירועים ההמוניים באירופה הקיץ, במקביל למלחמה בעזה והסיכון הגבוה לטרור איסלמי, מעלים את הכוננות בה לשיאים חדשים ● האמצעים שעל הפרק: שימוש ברחפנים והחזרת הנוכחות המשטרתית בגבולות

מבצע לתשלום חלקי על דירה על הנייר / צילום: דרור מרמור

מספר הדירות שנרכשות רק עולה, אז למה נתוני המשכנתאות נמוכים?

נתוני המשכנתאות החדשות שניטלו ממשיכים לדשדש כבר כמה חודשים, למרות העלייה ברכישת דירות ● האם מבצעי הקבלנים המאפשרים לשלם רק 10% בתשלום הראשון ואת היתר במסירה, יתבטאו במשכנתאות בעוד שנתיים־שלוש?

קריסת גשר פרנסיס סקוט קי בבולטימור / צילום: ap, Steve Helber

אמריקה סופקת כפיים וחוששת: עד כמה חסינים הגשרים שלה?

את הגשר בבולטימור הפילה ספינת ענק של 95 אלף טונות ● זו הייתה כנראה, אם כי לא בטוח, תוצאה בלתי נמנעת - הגשר קיבל ציון "מניח את הדעת" לפני שלוש שנים ● הנשיא ביידן רשאי לטעון שהשקעת טריליון דולר בשיקום תשתית מגינה על אמריקה מפני אסונות רבים כאלה

שי אהרונוביץ׳, מנהל רשות המסים / צילום: ניב קנטור

מס דירה שלישית חוזר לשולחן: "המערכות כבר מוכנות"

לדברי מנהל רשות המסים, שי אהרונוביץ', המדינה צריכה ליצור אחידות ולהפסיק לשנות את שיעורי מיסוי הנדל"ן בתדירות גבוהה ● עוד הוא הוסיף כי צריך לחשוב על מס דירה שלישית: "מבחינתנו זה צעד נכון שיעלה בתקציב 2025"

קבוצת רוכבי אופניים עם טל ברודי. מימין: ריבה פרידמן בורוביק / צילום: דבורין תקשורת

מקבוצות אופניים ועד קבלת פנים בחזרה לבית: הארגון שמלווה מפונים במלחמה

מאז פרוץ המלחמה מלווה ארגון "הרוח הישראלית" אלפי משפחות של מפונים, ואף גייס תרומות בהיקף של 2.5 מיליון שקל ● מ"מ המנכ"לית, ריבה פרידמן בורוביק: "האתגר הגדול הוא שיקום הקהילות"

מרכז תל אביב / צילום: טלי בוגדנובסקי

בעל דירה סירב לחתום על פרויקט תמ"א וזכה ב־320 אלף שקל נוספים

בעל דירה בפרויקט תמ"א 38 בת"א, שהוא גם בעלים של חלק מהחצר, ביקש פיצוי של 1.2 מיליון שקל ● המפקחת על המקרקעין קבעה בהסכמת הצדדים כי אכן מגיע לו פיצוי תמורת חתימתו

איל וולדמן / צילום: נועם מושקוביץ, דוברות הכנסת

שר החינוך התקפל ולאיל וולדמן יוענק פרס ישראל

לפני מספר שבועות הודיע שר החינוך יואב קיש כי הוא מבטל את טקס פרס ישראל, זאת בין היתר על רקע הפרסומים כי אחד מן הזוכים הוא היזם איל וולדמן ● כעת, חזר בו קיש מעמדתו והוא מכריז כי הטקס יתקיים כסדרו בשדרות ● ומי עוד בין הזוכים?

עינת גנון / צילום: בר שניר

פרויקט הענק מתעכב: עוד פרישה מהמרוץ לניהול רשות המטרו

עינת גנון, סמנכ"לית הרשות להתחדשות עירונית, הודיעה על פרישה מהמרוץ לניהול רשות המטרו, לאחר שלאחרונה גם צחי דוד, סגן הממונה על התקציבים באוצר לשעבר, הסיר את מועמדותו לתפקיד ● כעת נותר מועמד אחד לבחירה, והמכרז עומד בפני ביטול

משה ארבל, שר הפנים / צילום: מארק ישראל סלם - הג'רוזלם פוסט

בעקבות חשיפת גלובס: השר ארבל קורא לנתניהו לאפשר כניסת פועלי בניין פלסטינים לישראל

שר הפנים מציין במכתבו: "גוברות ההערכות כי אלפי פועלים פלסטיניים מיהודה ושומרון מועסקים שלא כדין בענף" ● הוא קורא לראש הממשלה לבחון הסדרה של הכנסת הפועלים לישראל, בין היתר על ידי בחינה פרטנית של כל פועל והגבלת גיל

הפגנת חרדים נגד גיוס בני ישיבות,ירושלים / צילום: Reuters, Ammar Awad

מהתקציבים שייעצרו ועד לדיוני החירום באוצר: כל מה שכדאי לדעת על הצו הדרמטי בנוגע לחוק הגיוס

בהתאם לצו הביניים שהוציא בג"ץ, תקצוב הישיבות שתלמידיהן לא מתגייסים ייעצר כבר בשבוע הבא ● בשלב זה, התמיכה בכ-44 אלף תלמידי ישיבות צפויה להיעצר ● באגף החשב הכללי במשרד האוצר, שאמונים על ביצוע התשלומים מתקציב המדינה, מתכוונים ליישם את הצו במועד ● איך זה יעבוד? גלובס עושה סדר

''התייצבות ושיפור, גם אם צנוע, ברוב הפרמטרים הפיננסיים של ההייטק הישראלי'' / אילוסטרציה: Shutterstock

אחרי שנה קשה, הרבעון הראשון של 2024 מראה מגמה חיובית בתעשיית הטק הישראלית

על פי נתונים חדשים מדוח ההייטק "Tech Review", ברבעון הראשון של 2024 חברות הסטארט-אפ הישראליות גייסו כ-1.6 מיליארד דולר ● מדובר בעלייה של כ-10% ביחס לרבעון הקודם וירידה של 10% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד ● 38% מסך הסכום הכולל גוייס בחברות הסייבר

צילום: ap, AP23024601572019_e5rllq

וול סטריט סגרה את הרבעון הראשון הטוב ביותר מאז 2019; מדד S&P 500 שבר שיא חדש

שיא חדש גם לדאו ג'ונס ● סיכום הרבעון הראשון באירופה: השווקים עלו בכ-7% ● בלומברג: "שוק הקקאו קורס", וולס פארגו: "עליית המחיר תגולגל אל הצרכנים" ● מייסד בורסת הקריפטו FTX נידון ל-25 שנות מאסר ● הצמיחה בארה"ב עמדה על 3.4%, יותר מהצפוי ● ג'יי.פי מורגן: "אתם לא תדעו כשהירידות יגיעו" ● מחר "יום שישי הטוב" אין מסחר בוול סטריט ובמדינות רבות אחרות

מתחם חזית הים בחיפה / הדמיה: מן-שנער-יעד אדריכלים

נסגר המכרז הראשון של רמ"י בחזית הים בחיפה: כמה תשלם הזוכה?

יורו ישראל זכתה במכרז של רמ"י על קרקע של 23 דונם, להקמת 500 יחידות דיור ושטחי מסחר באחד מהמתחמים המסקרנים בישראל ● החברה תשלם על הקרקע, הסמוכה לבית החולים רמב"ם בחיפה, כ-205 מיליון שקל כולל הוצאות פיתוח

ינקי קוינט, מנכ''ל רמי ומ''מ מנהל רשות החברות / צילום: יוסי זמיר

מתחנות כוח ועד מוסכי רכבת: בענף התשתיות טוענים שרמ"י תוקעת מיזמים

בפנייה דחופה מבקשים במינהל התכנון מרשות מקרקעי ישראל לשחרר היתרים למיזמי תשתית לאומיים ● ברקע זה, גורמים בענף טוענים כי פרויקטים גדולים, בהם תחנות כוח ומוסכים של הרכבת הקלה, תקועים בגלל התנהלות הרשות ● רמ"י: "חלק מהפרויקטים יצאו לדרך"

ביתן אינטל בגרמניה / צילום: Shutterstock

אינטל תכננה להשקיע 86 מיליארד דולר באירופה. סטארט־אפ קטן מקשה עליה

קרב פטנטים שחברת שבבים קטנה מנהלת נגד אינטל בגרמניה עשוי לחבל בתוכניות של הענקית באירופה כולה ● ניצחון משמעותי לתביעה נרשם החודש, עם הוצאת צו מניעה זמני נגד מכירת כמה מעבדים של אינטל ● השאלה הגדולה: האם ייפתחו משפטים דומים ביבשת?