תוכן מקודם

כתבה זו נכתבה והופקה על ידי כותבי תוכן מקצועיים בשיתוף גורם מסחרי.

כתבות התוכן השיווקי בגלובס כוללות מידע ענייני בעל ערך מוסף לקורא, תוך שמירה על שקיפות מרבית כחלק מהקוד האתי של גלובס.

ענף הנדל"ן הישראלי הולך קדימה: תוכניות ענק לבניית אלפי דירות באזורים מהיקרים בישראל

לאחרונה, קודמו הליכי התכנון לבניית אלפי דירות במתחמים מהמבוקשים והיקרים ביותר בישראל • ביניהם: מתחם שדה דב ותוכנית חוף התכלת בהרצליה • מה כדאי לבדוק לפני כניסה להשקעה בהם

מתחם שדה דב, צפון תל אביב / צילום: קבוצת לוי & יאיר נדל"ן
מתחם שדה דב, צפון תל אביב / צילום: קבוצת לוי & יאיר נדל"ן

הכתבה מטעם קבוצת לוי & יאיר נדל"ן

תוכנית תא/4444 רובע שדה דב קיבלה תוקף ביום 22.7.2020 ע"י הוועדה המחוזית לתכנון ובניה במחוז תל אביב. מדובר באחת מעתודות הקרקע המבוקשות ביותר, הממוקמת בסמיכות לרצועת החוף בצפון תל אביב. את התוכנית יזמה רשות מקרקעי ישראל והיא כוללת תוספת של 16,000 דירות. שטחה הכולל של התוכנית הינו כ-1,300 דונם. הבנייה ברובע שדה דב החדש, משלבת בניית בניינים בגובה 5-10 קומות וכ-35 מגדלים ברחובות המרכזיים של עד 40 קומות. בנוסף מתוכננים להיבנות ברובע שדה דב כ-500,000 מ"ר למבני ציבור, כ-125,000 מ"ר למסחר, כ-330,000 מ"ר עבור שטחי תעסוקה, כ-125,000 מ"ר עבור מלונאות וכ-365 דונם שטחי פארק וגנים ציבוריים.

התקדמות חשובה בתוכנית נוספת שהייתה "תקועה" במשך שנים רבות התרחשה בתוכנית "חוף התכלת בהרצליה" (תוכנית הר/2200/א) שאושרה ביום 3.8.2020 להפקדה על ידי הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה. מדובר בשטח של כ-2,000 דונם במערב הרצליה פיתוח המהווה כ-10% משטחה המוניציפאלי של הרצליה. בהתאם לתוכנית שאושרה להפקדה מתחם חוף התכלת יכלול 12,500 יחידות דיור חדשות בבניינים בגבהים שונים: בנייה נמוכה יחסית ומדורגת עם בניינים בני 6-8 קומות בחלק המערבי הסמוך לים ובנייה גבוהה יותר עד 30 קומות בחלקים המזרחים של התוכנית.

מתחם נוסף המושך התעניינות רבה מצד משקיעים רבים הינו תוכנית ח/500 בדרום חולון. המתחם משתרע על פני 4,080 דונם בחלק הדרום מזרחי של העיר חולון. התוכנית צפויה להוסיף לעיר חולון כ-13.7 אלף יח"ד, 930 אלף מ"ר לתעסוקה ומסחר וכ-175 אלף מ"ר לטובת מבני ציבור.

חוף התכלת הרצליה / צילום: קבוצת יהודה לוי ויאיר נדל"ן
 חוף התכלת הרצליה / צילום: קבוצת יהודה לוי ויאיר נדל"ן

לדברי רו"ח אושרי יאיר שותף בקבוצת לוי & יאיר נדל"ן, העוסקת בייזום ובנייה של פרויקטים בישראל, ומציעה למכירה יחידות קרקע, בחוף התכלת בהרצליה, בתכנית 3700 בתל אביב, במתחם שדה דב, בתוכנית ח/500 בדרום חולון וברובע הים בחדרה. "אנו עדים לאחרונה להאצת הליכי תכנון בתכניות אשר במסגרתן צפויות להיבנות אלפי דירות באזורי ביקוש במיקומים מהיקרים ביותר בישראל.

"מדובר במגמה נכונה ומבורכת שתסייע בהתמודדות עם שני אתגרים חשובים: הגדלת הכנסות המדינה כתוצאה מהיטלי השבחה, אגרות ומס שבח (במימוש הזכויות). הכנסות אלו עשויות לתרום בהתמודדות עם אתגרים הנובעים מההשלכות הכלכליות של משבר הקורונה. בנוסף, קידום התכנון לבניית עשרות אלפי דירות במתחמים אלו יסייע בהתמודדות עם המחסור ההולך וגדל בהיצע הדירות באזורי ביקוש".

רו"ח אושרי יאיר, שותף בקבוצת לוי & יאיר נדל"ן / צילום: קבוצת לוי & יאיר נדל"ן
 רו"ח אושרי יאיר, שותף בקבוצת לוי & יאיר נדל"ן / צילום: קבוצת לוי & יאיר נדל"ן

השקעה שדורשת זהירות

בשל פוטנציאל הרווח הגדול הקיים בהשקעה בקרקעות שאינן זמינות לבנייה מיידית, משקיעים רבים מגלים התעניינות רבה בהשקעות מסוג זה", מסביר אושרי יאיר, "יחד עם זאת, חשוב מאוד להדגיש כי בעסקאות מסוג זה היו בעבר וישנם גם כיום הרבה 'טריקים ושטיקים' לכן יש לנהוג בזהירות הראויה, לבחון את העסקה באופן מקצועי, מקיף ומעמיק. זאת כדי להבטיח שאכן עושים עסקה טובה. אצלנו בחברה ישנה מתודולוגיה סדורה לבחינת מקצועית של כל עסקה, לרבות דוח שמאי בהתאם לתקן 22. אנו מקפידים הקפדה יתרה להציג תמיד ללקוחותינו את התמונה באופן מדויק ובשקיפות מלאה. במקרים רבים החיים לימדו אותי שכדי לוודא שהעסקה תהיה טובה לא די בבדיקת פרטי העסקה, אלא יש גם לבחון את הניסיון והיושרה של הגורם איתו עושים אותה".

אושרי יאיר מצביע על שני גורמים שחשוב לשים לב אליהם לדבריו כדי להבטיח שכל מי שרוכש זכויות בקרקע היום יוכל לממש את זכויותיו תוך קיצור זמני ההמתנה לקראת הבנייה ומקסום הרווח העתידי: "הדבר הראשון הוא לוודא שיש הסכם שיתוף טוב בניהולה של חברה מארגנת בעלת ניסיון מוכח בייזום ובניית פרויקטים המשלב גם ייצוג משפטי ע"י משרד עורכי דין מנוסה; נרצה לראות שהחברה המנהלת את התהליך בנתה כבר מספר בניינים ומסרה מפתחות לדירות; וכן שחברי הקבוצה זוכים לייצוג משפטי ע"י משרד עורכי דין מנוסה, לרבות עיגון נכון של הזכויות והיחסים בין בעלי הקרקע במסגרת הסכם שיתוף.

מתחם תוכנית ח/500 בדרום חולון / צילום: קבוצת לוי & יאיר נדל"ן
 מתחם תוכנית ח/500 בדרום חולון / צילום: קבוצת לוי & יאיר נדל"ן

"שילוב כוחות זה במסגרת הסכם השיתוף הוא קריטי", הוא מסביר, "חשוב להבין שלעורך הדין האחראי על הייצוג המשפטי של חברי הקבוצה יש תפקיד חשוב מאוד, יחד עם זאת יש לזכור שמטרת ההתאגדות בהסכם השיתוף היא בסופו של דבר לבנות בניין/בניינים. לכן מאחר ומדובר בפרויקט בנייה וכדי להבטיח שהתהליך יתנהל בצורה מקצועית ויעילה, מלבד הייצוג המשפטי נדרשים גם ניסיון ויכולות נוספים כמו שנדרשים בכל פרוייקט בנייה: תכנון, בנייה, הנדסי, מימון וכו'. השילוב של חברת בנייה יזמית לניהול התהליך עם ייצוג משפטי ע"י משרד עורכי דין - הוא שילוב הכוחות הנכון על מנת לנהל את ההתאגדות באופן מקצועי ויעיל, שיביא לצמצום זמני ההמתנה לקראת בנייה ולהפחתה בעלויות התכנון והבנייה".

העניין השני אליו מבקש אושרי יאיר להפנות תשומת לב בהקשר של הבטחת מימוש הזכויות בקרקע הינו סוגיית המימון: "חשוב להבין שרובם המכריע של פרויקטים לבנייה בקרקע עם ריבוי בעלויות מוקמים באמצעות ליווי בנקאי. לאחר שעברנו תהליך ארוך של מספר שנים מרגע ההשקעה, אנו מגיעים לרגע המיוחל של הוצאת היתר בנייה לפרויקט. בשלב זה נצטרך לעבור משוכה קריטית נוספת - סגירת ליווי בנקאי לפרויקט. בנקודה זו הבנק בוחן בין השאר את דוח האפס של הפרויקט וכמובן את ניסיונו של 'הגורם המארגן' בייזום ובניית פרויקטים מסוג זה. ככל שהחברה שאמונה על ניהול הקבוצה בעלת ניסיון רב, יזמה ובנתה פרויקטים ואכלסה דירות, הסיכוי שהבנק אכן יאשר ליווי בנקאי לחברי הקבוצה גבוה יותר.

"בנוסף לכך, סביר מאוד שניסיונה של החברה המנהלת ישפיע לא רק על קבלת אישור ליווי בנקאי לפרויקט, אלא גם על תנאי המימון. זאת מאחר ובמסגרת ניהול הסיכונים אותו מבצע הבנק, כאשר הוא רואה לנגד עיניו קבוצה מגובשת בניהולה של חברה בעלת ניסיון, מטבע הדברים רמת הסיכון הגלומה בפרויקט מסוג זה פוחתת - וכשהסיכון קטן גם מחיר הכסף (ריבית) יורד.

"בשורה התחתונה, אנו מאמינים כי הדרך הנכונה להפוך את ההשקעה של היום לעסקה מצוינת בעתיד היא התאגדות נכונה עם ניהול נכון המשלב גם חברה בעלת ניסיון ביזום ובניית פרוייקטים וגם ייצוג משפטי ע"י משרד עורכי דין מוביל", הוא מסכם.

* קבוצת לוי & יאיר נדל"ן עוסקת ביזום ובנייה של פרויקטים בישראל, בהשבחת קרקעות ואיגוד בעלי קרקעות במסגרת הסכם שיתוף לצורך קידום הבנייה. החברה נהנית ממוניטין וניסיון של עשרות שנים בענף היזמות והבנייה הכולל אלפי דירות מאוכלסות שנבנו בעשרות בניינים ברחבי הארץ. ייחודיות החברה נובעת מהניסיון הרב, הידע הנצבר והיכולת לנהל ולקדם פרויקטים מורכבים ולתת מענה מקצועי.

** פרסום זה נועד למטרות שיווקיות בלבד, ואין בו משום יעוץ ו/או הצעה ו/או הזמנה לבצע השקעה כלשהי ו/או משום תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם.

יומן קורונה:
ניוזלטר יומי על כל מה שצריך לדעת
הרשמה
הרישום נכשל
✓ הרישום בוצע בהצלחה!
צרו איתנו קשר *5988