גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

תמ"א 38 המסתמנת: ביטול אפשרי בתמורות לדיירים ומטלה ציבורית

במשרד הפנים שוקדים על חוק חדש שמבקש לעשות סדר עם ביטול התוכנית הארצית לחיזוק מבנים (תמ"א 38) שתסתיים בעתיד ● לפי החוק החדש לרשות המקומית יהיו סמכויות מורחבות באישורי תוכניות חיזוק

פרויקט תמ"א 38 בפתח תקוה / צילום: גיא ליברמן, גלובס
פרויקט תמ"א 38 בפתח תקוה / צילום: גיא ליברמן, גלובס

מינהל התכנון מקדם בימים אלה תזכיר חוק, שאמור להיות מאושר בחודש הבא ויציג גרסה חדשה ומתוקנת של תמ"א 38. וכן ביטול של ההקלות במסגרת הליכי האישור של מיזמי נדל"ן. ע"פ מינהל התיכנון, הרפורמות היו אמורות להיכנס לחוק ההסדרים ואולם, מאחר שממשלת ישראל לא אישרה עדיין את תקציב וגם לא את חוק ההסדרים, החליט שר הפנים, אריה דרעי, לקדם אותן במסגרת חקיקה. בכל הקשור לתמ"א 38 המתווה החדש של החוק הוא דרמטי: נקבע רף עליון קבוע של אחוזי בנייה, הוועדה המקומית תוכל לדרוש מהיזם מטלה ציבורית ובנוסף, לא ינתנו לדיירים הוותיקים שום תמורות זולת ממ"ד.

תוכנית המתאר הארצית תמ"א 38, שאושרה ע"י ממשלת ישראל ב-2005, מאפשרת ליזמים ודיירים לפעול לחיזוק ועיבוי או פינוי ובינוי חדש של מבנים ישנים (שניבנו לפני 1980). לתוכנית, שנועדה במקור לחזק מבנים מפני רעידות אדמה והפכה עם השנים לאמצעי פופולרי להתחדשות עירונית, היה רווח ברור עבור בעלי הדירות שקיבלו דירות מוגדלות, במבנה מחודש, עם מעלית וחניות. הביקורת העיקרית על התוכנית הייתה על כך שמטעמי כלכליות היא לא יושמה בכל חלקי הארץ ושלא פעם, התחדשות המבנים הנקודתית לא הייתה מותאמת עם תשתיות הסביבה העירונית-מבני חינוך, שטחים ירוקים ותחבורה. על פי החלטת הממשלה בסוף אוקטובר 2022 תסתיים התוכנית, ועל כן מבקשים גופי התכנון למצוא לה תחליף.

חמישה שינויים מרכזיים בתחום

תזכיר החוק החדש, שמגובש בימים אלה, בנושא מבקש להחיל חמישה שינויים מרכזיים בתחום. תזכיר החוק לא מדבר על זכויות המוקנות מכוח תוכנית ארצית, אלא על תוספת סמכויות לוועדה המקומית. במילים אחרות, הוועדה המקומית תוכל להתאים את אופי פרויקט ההתחדשות לתשתיות העירוניות. שנית, חיזוק ובנייה של מבנים בגובה 2-5 קומות עד לגובה 10 קומות. קביעת רף עליון של 350% בנייה במקרים של מסלול פינוי בינוי ו-250% במקרים של חיזוק ותוספת. כן נראה כי הוועדה המקומית תוכל לקבוע מטלה ציבורית (למשל, בניית גן ילדים) בכל מבנה שיחודש במסגרת תמ"א 38 החדשה. 15% במקרה של פינוי בינוי ו-10% במקרה של חיזוק. בנייה שכזו לא תחויב בהיטל השבחה. בנוסף הוועדה המקומית תוכל להחליט שעד רבע מתוך שטחי הבנייה החדשים בפרויקט ההתחדשות העירונית יוקצו למסחר. לפי המתווה הנוכחי לא יהיה מסלול שמגדיר תמורות לדיירים. לא תתאפשר הגדרת תמורה לדיירים פרט לממ"ד, במקרה של בנייה מחדש, או חיזוק המבנה.

מנכ"לית מינהל התכנון, דלית זילבר / צילום: ענבל מרמרי

בנוסף, יעלה תזכיר החוק רפורמה בתחום ההקלות. הכוונה היא למקרים שבהם מאפשרת הוועדה המקומית לתכנון ובנייה סטיות מהחוק המאפשרות ליזם לבנות שלא בהתאם להוראות תוכנית בניין עיר. הקלות ניתנות במקרים שבהם יש קשיים אובייקטיביים, אך גם כניסיון של הרשות לתת הטבות ליזמים. הביקורת העיקרית על ההקלות היא שהן מביאות לעומס של דירות מעבר למה שמאפשרות התשתיות ושהן מעכבות בצורה משמעותית את תהליך הוצאת היתרי הבנייה. כך או כך, תזכיר החוק החדש מדבר על ביטול ההקלות ויצירת "גמישויות", שיוגדרו עוד בשלב הבקשה להיתר.

הרפורמה לחוק התכנון והבנייה, הידועה גם כתיקון 101, שקודמה לפני כמה שנים במטרה לזרז את הליכי הרישוי ולהאיץ את קצב הבנייה, קבעה בין היתר כי על כל רשות מקומית לקדם גיבוש "מסמך הנחיות מרחביות", שיגדיר בצורה ברורה לאדריכלים עורכי התכניות וגם ליזמים את חזותו של המבנה וגם את השתלבותו בסביבה. בשנים האחרונות הייתה ביקורת רבה של אדריכלים על ההנחיות המרחביות, בטענה שלא פעם, הן אינן תואמות את חוק התיכנון והבנייה, שהן מצמצמות את היצירתיות ויש בהן מן השרירותיות. תזכיר החוק החדש מדבר על צמצום ההנחיות המרחביות.

"לא נגעו בשורש הבעיה"

יו"ר התאחדות האדריכלים, האדריכלית דנה וישקין, התייחסה לגרסה החדשה של תמ"א 38, ואמרה ל"גלובס" כי "אני כמובן מברכת על יוזמת מנהל התכנון לקדם את נושא ההתחדשות העירונית, אבל לצערי לא נגעו כאן בשורש הבעיה. התוכנית לא מתווה את הזכויות אלא מנציחה את ניגודי האינטרסים שהשיטה יצרה, מה שהוביל לחוסר ודאות ולמאבקים מתמשכים. חשוב להכיר בעובדה שבנייה למגורים בארץ כיום היא גרעונית עבור הרשויות, וברגע שאין לרשויות תמריץ, רבות מהן עושות כל שביכולתן כדי לעכב בנייה למגורים, ומעדיפות לקדם בניית מבני משרדים ומסחר, שברבים מהמקרים עומדים שוממים כתוצאה מעודף ההיצע. בנוסף, קיבוע מתווה כזה בחקיקה הוא להבנתי מהלך מיותר ואפילו מסוכן, ועוסק בניסיון להנדס כללים תכנוניים, במקום לספק לוועדות התכנון המקומיות יעדים, תמריצים וכלים כדי שתוכלנה לקדם גם תפיסות אדריכליות שונות כחלק מההתחדשות העירונית".

עו"ד ישי איצקוביץ', מנהל מחלקת נדל"ן והתחדשות עירונית במשרד אגמון ושות', רוזנברג הכהן ושות',  מסר בתגובה כי "נראה שהתוכנית החלופית לתמ"א 38 לא נותנת מענה לקידום פרויקטים בפריפריה ובאזורים המועדים לרעידות אדמה. בהעדר מענה כאמור על הממשלה לפעול לקידום תמריצים כלכליים אחרים לעניין זה.

"לעניין ביטול הפטור מהיטל ההשבחה - אין ספק שמדובר במהלך דרמטי שיש בו כדי להשפיע על כלכליות הפרויקט וכפועל יוצא מכך על האפשרות ליישם את הפרויקט ועל התמורות שיינתנו לבעלי הדירות, בפרט, שבשונה מהמתכונת של תמ"א 38, אין בתוכנית החדשה כוונה לתת ביטוי לתמורות הראויות. העדר ודאות בעניין התמורות, עלול להקשות בכל הקשור לניהול המשא ומתן בין היזמים לבין בעלי הדירות ולהגעה להסכמות מסחריות.

"עוד לעניין היטל ההשבחה, אומנם התוכנית מאפשרת פטור במקרה של בניית שטחים ציבוריים (בגין אותם שטחים) אך יש לזכור שלא בכל בניין ידרשו תוספות של שטחים אלו כך שבהחלט יהיה בניינים שלא יהיו זכאים לפטור מהיטל השבחה. בכל אופן, לצורך כך תידרש עריכה מראש של פרוגרמה לצורכי ציבור".

עו"ד ענת בירן מציינת כי התוכנית שתחליף את תמ"א 38 מעלה מספר שאלות חשובות וכן חששות ביחס להתכנות הכלכלית והקניינית שלה. לדבריה, "תמ"א 38 כללה חקיקה נלווית הטבות מיסוי במס רכישה, מס שבח, מע"מ והיטל השבחה. כרגע לא ברור האם הטבות אלה יחולו גם לאחר פקיעתה של התמ"א. ההצעה לא מתייחסת לכך.

"כמו כן התוכנית מגבילה את התמורות לדיירים וקובעת שהם יקבלו תוספת ממ"ד בלבד. בנוסף יבנו בבניין שלהם שטחי ציבור עבור העירייה ושטחי מסחר. האם יש הגיון וצורך בשטח ציבורי ושטח מסחרי בכל בניין שיבנה בעיר? לא בטוח שיש מספיק תמריץ לדייר. הוא יקבל אמנם ממ"ד אבל בבניין שלו יתווספו שטחי ציבור ומסחר שבמקרים רבים מהווים מטרד ולכן, יתכן שנראה הרבה יותר התנגדויות לפרויקטים של התחדשות מצד דיירים שספק אם ירצו להיכנס להרפתקאה של הריסת דירתם כשהחלופה היא קבלת דירה עם ממ"ד בבנין שיש בו גם שטחים ציבוריים.

"אבל הגרוע מכל הוא אי הוודאות בשוק היום. כבר היום יש בשוק תחושה שוועדות התכנון מעדיפות לדחות בקשות להיתרים ולמסמס בקשות שבצנרת מתוך המתנה לפקיעתה של התמ"א. הדיירים והיזמים חסרי אונים מול הועדות והתהליכים ארוכים. שינוי הכללים כל כמה שנים גורם לשחיקה קשה באמון הציבור בפרויקטים הללו, ולהימשכות בלתי סבירה של תהליכי התכנון והרישוי. חובה לייצר ודאות ובהירות בתהליכים, לקבוע את סט הכללים שלפיהם ניתן יהיה לקבל היתרים ולאשר תכניות, שאם לא כן- יימשכו המחסור בדירות והעליה במחירי הדיור, ואנשים ימשיכו להתגורר במבנים מתפוררים ובלתי מחוזקים עוד הרבה שנים".

עו"ד רן ברא"ז, שותף וראש מחלקת נדל"ן והתחדשות עירונית במשרד לוי טילר, נרדיה, הר צבי, ברא"ז ושות' מסר כי "מטיוטת תזכיר החוק שעל הפרק נראה כי המחוקק לא הפנים את הסיבות האמיתיות בעטיין החטיאה התוכנית את מטרתה. כך, במקום להתמקד בצורך להוריד באופן מיידי את רף ההסכמה הנדרש ולאפשר לרוב מתוך בעלי הדירות לכפות הסכמה על המיעוט המסרב (לעיתים מתוך מניעים סחטניים) מצא המחוקק לנכון להתמקד בהקטנת תמורות הבעלים ופגיעה בקניינם. יש לקוות כי בסופו של יום החקיקה שתאושר תיתן מענה נכון יותר, בשים לב ללקחי העבר וזאת חלף ניסיון להמציא מחדש את הגלגל".

עוד כתבות

חנן מור, מנכ''ל קבוצת חנן מור / צילום: איל יצהר

הנושים זעמו, וחנן מור ידולל ל-1% ממניות קבוצת הנדל"ן שהקים

לפי הסדר החוב המתגבש, חנן מור יחזיק כ-1% ממניות החברה ● במקביל, יוקצה לנושי החברה, בעיקר בנקים וגופים מוסדיים, מניות שיהוו כ-96% מהון החברה

קריסת גשר פרנסיס סקוט קי בבולטימור / צילום: ap, Steve Helber

אמריקה סופקת כפיים וחוששת: עד כמה חסינים הגשרים שלה?

את הגשר בבולטימור הפילה ספינת ענק של 95 אלף טונות ● זו הייתה כנראה, אם כי לא בטוח, תוצאה בלתי נמנעת - הגשר קיבל ציון "מניח את הדעת" לפני שלוש שנים ● הנשיא ביידן רשאי לטעון שהשקעת טריליון דולר בשיקום תשתית מגינה על אמריקה מפני אסונות רבים כאלה

צילומים: נועם מושקוביץ-דוברות הכנסת, אייל רדושיצקי, עיבוד: טלי בוגדנובסקי

כועסים על היציאה לפגרה, אבל הבעיה עמוקה מזה

הבנקים כביכול תחת אש, אבל לא צפויים לספוג ריקושטים כבדים ● פגרת הכנסת מעוררת ביקורת, אבל לא היא הבעיה ● והטעם לפגם בפרס על צילום העיתונות ● זרקור על כמה עניינים שעל הפרק

פרויקט תמ''א 38 בחיפה / צילום: פאול אורלייב

משרד המשפטים יוזם: יזמי התחדשות עירונית יתחייבו מראש על מועד מסירת הדירות

שורת תקנות שיזם משרד המשפטים, שיידונו בקרוב בוועדת הפנים של הכנסת, יחייבו יזמי התחדשות עירונית במתן מועדי מקסימום לאישור תוכנית הפרויקטים שלהם ואכלוס הדירות שהם מקימים ● תקנות בולטות נוספות הן חשיפת ערבויות מחייבות, גילוי ניגוד אינטרסים של היזמים, וידוא שהדיירים מבינים את ההסכם ועוד

איל וולדמן / צילום: נועם מושקוביץ, דוברות הכנסת

שר החינוך התקפל ולאיל וולדמן יוענק פרס ישראל

לפני מספר שבועות הודיע שר החינוך יואב קיש כי הוא מבטל את טקס פרס ישראל, זאת בין היתר על רקע הפרסומים כי אחד מן הזוכים הוא היזם איל וולדמן ● כעת, חזר בו קיש מעמדתו והוא מכריז כי הטקס יתקיים כסדרו בשדרות ● ומי עוד בין הזוכים?

ביתן אינטל בגרמניה / צילום: Shutterstock

אינטל תכננה להשקיע 86 מיליארד דולר באירופה. סטארט־אפ קטן מקשה עליה

קרב פטנטים שחברת שבבים קטנה מנהלת נגד אינטל בגרמניה עשוי לחבל בתוכניות של הענקית באירופה כולה ● ניצחון משמעותי לתביעה נרשם החודש, עם הוצאת צו מניעה זמני נגד מכירת כמה מעבדים של אינטל ● השאלה הגדולה: האם ייפתחו משפטים דומים ביבשת?

דם אברמוב בקמפיין בנק הפועלים / צילום: צילום מסך

בלי אסקפיזם ועם לוחם בשיקום, הפרסומת של בנק הפועלים היא הזכורה ביותר

פרסומת הבנק, שבה מככב הלוחם הפצוע אדם אברמוב, היא גם המושקעת ביותר עם כ–1.6 מיליון שקל ● מדירוג הזכורות והאהובות של גלובס וגיאוקרטוגרפיה עולה כי השבוע התברגו שתי פרסומות חדשות: מנורה מבטחים וטאצ' ● הפרסומת של ביטוח 9 היא האהודה ביותר גם השבוע

יזמיות המגורים מדווחות על עלייה בקצב מכירת הדירות בחודשים האחרונים / צילום: שלומי יוסף

דוחות חברות הנדל"ן מגלים: "המשבר ההיסטורי" נמשך בקושי חודשיים

למרות נבואות הזעם והמחסור המתמשך בעובדי בניין בצל המלחמה, יזמיות המגורים מדווחות על התאוששות ● מחודש דצמבר נרשמת עלייה בקצב מכירת הדירות, לא נרשמים עיכובים במסירות, לפי בכירים בענף רוב אתרי הבנייה חזרו לעבוד, ואפילו מדד המניות הענפי רושם תשואת שיא

חיילים צרפתים מפטרלים בפריז / צילום: Reuters, Benoit Tessier

באירופה מתכוננים לאירוויזיון ואולימפיאדה תחת חשש כבד מחטיפות ופיגועים

אירוויזיון במאלמו, אליפות היורו בגרמניה ואולימפיאדה בפריז: שורת האירועים ההמוניים באירופה הקיץ, במקביל למלחמה בעזה והסיכון הגבוה לטרור איסלמי, מעלים את הכוננות בה לשיאים חדשים ● האמצעים שעל הפרק: שימוש ברחפנים והחזרת הנוכחות המשטרתית בגבולות

ינקי קוינט, מנכ''ל רמי ומ''מ מנהל רשות החברות / צילום: יוסי זמיר

מתחנות כוח ועד מוסכי רכבת: בענף התשתיות טוענים שרמ"י תוקעת מיזמים

בפנייה דחופה מבקשים במינהל התכנון מרשות מקרקעי ישראל לשחרר היתרים למיזמי תשתית לאומיים ● ברקע זה, גורמים בענף טוענים כי פרויקטים גדולים, בהם תחנות כוח ומוסכים של הרכבת הקלה, תקועים בגלל התנהלות הרשות ● רמ"י: "חלק מהפרויקטים יצאו לדרך"

בנימין נתניהו ואריה דרעי / צילום: עמוס בן גרשום, לע''מ

דרעי: "בג"ץ מתעמר בלומדי התורה, אות קין", גנץ: "בג"ץ פסק את המובן מאליו" | התגובות הפוליטיות על צו הביניים

הפוליטיקאים הגיבו על החלטת בג"ץ שקיבל את עמדת היועמ"שית ● גולדקנופף: "אות קלון וביזיון, ניאבק בכל דרך על זכותו של כל יהודי ללמוד תורה ולא נתפשר" ● דרעי: "מבין את הלוחמים שלא רוצים לשרת עכשיו בצבא" ● גנץ: "הגיעה העת שהממשלה תעשה את המובן מאליו"

מירי רגב, ליכוד / צילום: אלכס קולומויסקי-ידיעות אחרונות

ועדות חקירה ממלכתיות תמיד הטילו אחריות אישית על ראש הממשלה?

עד כמה חריפה הביקורת שנמתחה על נתניהו בדוח מירון בהשוואה היסטורית? בדקנו ● המשרוקית של גלובס

המדינה החדשה שמצטרפת להליך נגד ישראל בהאג

גלובס מגיש מדי יום סקירה קצרה של ידיעות מעניינות מהתקשורת העולמית על ישראל במלחמה • והפעם: רוב האמריקאים מתנגדים להמשך המלחמה, הממשלה הצרפתית מצהירה שלא סיפקה נשק לישראל מאז ה-7 באוקטובר, ואירלנד מצטרפת לתביעה נגד ישראל בהאג ● כותרות העיתונים בעולם 

מרכז תל אביב / צילום: טלי בוגדנובסקי

בעל דירה סירב לחתום על פרויקט תמ"א וזכה ב־320 אלף שקל נוספים

בעל דירה בפרויקט תמ"א 38 בת"א, שהוא גם בעלים של חלק מהחצר, ביקש פיצוי של 1.2 מיליון שקל ● המפקחת על המקרקעין קבעה בהסכמת הצדדים כי אכן מגיע לו פיצוי תמורת חתימתו

אייל בן סימון, מנכ''ל הפניקס / צילום: יחצ ענבל מרמרי

ביום האחרון לפני הפקיעה: מנכ"ל הפניקס אייל בן סימון מכר מניות

מנכ"ל הפניקס וסמנכ"ל הכספים שלו מימשו יחד 170 אלף אופציות במחיר של 37.48 שקל למניה ● המימוש בוצע יום לאחר שהחברה דיווחה על תוצאותיה הכספיות לשנת 2023, רווח של 1.1 מיליארד שקל המשקף תשואה להון של 10.5%

מבצע לתשלום חלקי על דירה על הנייר / צילום: דרור מרמור

מספר הדירות שנרכשות רק עולה, אז למה נתוני המשכנתאות נמוכים?

נתוני המשכנתאות החדשות שניטלו ממשיכים לדשדש כבר כמה חודשים, למרות העלייה ברכישת דירות ● האם מבצעי הקבלנים המאפשרים לשלם רק 10% בתשלום הראשון ואת היתר במסירה, יתבטאו במשכנתאות בעוד שנתיים־שלוש?

מה חדש בדוחות / אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי, חומרים: shutterstock

כלל: רווח של 305 מיליון שקל ב-2023, השפעת רכישת מקס עוד קטנה

מדור חדש של גלובס יביא את הסיפורים של עונת הדוחות בבורסת ת"א שאולי פספסתם ● והפעם: אימקו מסכמת את 2023 עם רווח כ-6.2 מיליון שקל לאחר שרשמה הפסד בתקופה המקבילה, כלל הציגה דוח רבעוני חזק, אך טרם רשמה רווח משמעותי מרכישת חברת כרטיסי האשראי מקס והרווח הנקי של מור השקעות זינק בכ-60% ● מדור חדש

משה ארבל, שר הפנים / צילום: מארק ישראל סלם - הג'רוזלם פוסט

בעקבות חשיפת גלובס: השר ארבל קורא לנתניהו לאפשר כניסת פועלי בניין פלסטינים לישראל

שר הפנים מציין במכתבו: "גוברות ההערכות כי אלפי פועלים פלסטיניים מיהודה ושומרון מועסקים שלא כדין בענף" ● הוא קורא לראש הממשלה לבחון הסדרה של הכנסת הפועלים לישראל, בין היתר על ידי בחינה פרטנית של כל פועל והגבלת גיל

דובר צה''ל, תא''ל דניאל הגרי / צילום: דובר צה''ל

דובר צה"ל: בכיר בחמאס חוסל בביה"ח שיפא

נזק נגרם לחצר בית בשלומי אחרי רצף אזעקות בגליל המערבי • דיווח: ישראל תקפה אזור פעילות של חיזבאללה בדמשק, 2 נפצעו • בית הדין בהאג הורה לישראל להכניס סיוע לעזה ללא הגבלה • מוקדם יותר: פצוע בינוני בפיגוע ירי בכביש 90 מצפון ליריחו • עדכונים שוטפים

חברת הסייבר הישראלית Coro (קורו) / צילום: CORO

המשבר בהייטק נגמר? סטארט-אפ ישראלי שני מודיע בתוך שבוע על גיוס של 100 מיליון דולר

חברת קורו (Coro) הישראלית, העוסקת במכירת מערכות סייבר לעסקים קטנים ובינוניים, הודיעה על גיוס של 100 מיליון דולר ● ככל שנודע, כספי הגיוס כולם הושקעו בחברה ולא בקניית מניות מיזמים או משקיעים קודמים ● כל הגיוס התבצע מקרנות הון סיכון זרות