גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

הדיירת המוגנת שנפטרה לא זכתה להגנה מבית המשפט

דיירת מוגנת שדירתה הייתה חלק מפרויקט פינוי בינוי, נפטרה בטרם נהרסה הדירה ● בית המשפט המחוזי קבע שיורשיה לא יקבלו דירה חלופית

המתחם ביהוד שהוקם במסגרת פינוי בינוי. פסק דין ליורשי המנוחה / צילום: איל יצהר, גלובס
המתחם ביהוד שהוקם במסגרת פינוי בינוי. פסק דין ליורשי המנוחה / צילום: איל יצהר, גלובס

הסכם פרטני שנחתם בין דיירת מוגנת ליזמים אשר הותיר להם שיקול דעת מוחלט האם לבטל את ההסכם או לקיימו התברר, לאחר פטירת הדיירת המוגנת, כהסכם המאפשר ליזמים להתעלם מהבטחותיהם החוזיות.

■ רקע: הוראות חוק הגנת הדייר קובעות כי עם פטירת הדייר המוגן ובתנאי שאין דייר ממשיך שזכאי לקבל את זכויותיו, מתאיינות זכויות הדייר המוגן ושבות לבעל הנכס.

■ נסיבות המקרה: הגב' מלכה עזר ז"ל הייתה דיירת מוגנת בדירה במתחם שדייריו חתמו על הסכם פינוי בינוי עם חברת אאורה ולוגאנו יהוד. ההסכם עם המנוחה הותנה בהתקיימות התנאים המתלים, השכיחים בפרויקטים של פינוי-בינוי, כגון - חתימת 85% מהדיירים במגרש על הסכם פינוי בינוי; הדיירים התפנו מהמגרש המיועד; ניתן היתר בנייה להקמת הבניינים. המועד להתקיימות התנאים המתלים היה 36 חודשים ממועד חתימת ההסכם.

בנוסף ניתנה ליזם הזכות המוחלטת להאריך את לוחות הזמנים לקיום התנאים המתלים, למחול עליהם ואף לבטל את ההסכם ביחס לכל הדיירים או חלקם, לפי שיקול דעתו המוחלט של היזם. החירות המוחלטת של היזם לעמוד על ביטול ההסכם כלפיי דייר ספציפי עקב אי התקיימות התנאי המתלה התבררה כהרסנית במקרה של המנוחה.

המנוחה נפטרה, בגיל 51, בטרם פינתה את דירתה, ולטענת יורשיה, כבר בימי השבעה פעלו היזמים והודיעו ליורשים כי אין להם זכות בדירת המנוחה בשל פטירתה. בהתאם לכך, בשנת 2015 פנו היורשים בתביעה לאכיפת ההסכם עם המנוחה. מנגד, לאחר כשנה, היזמים הודיעו ליורשים על ביטול ההסכם מול המנוחה עקב אי התקיימות התנאים המתלים.

■ ביהמ"ש השלום: ביהמ"ש קמא, קבע בין היתר, כי הביטול הסלקטיבי שנעשה אך ורק כלפי המנוחה, מהווה חוסר תום לב בקיום ההסכם על ידי היזמים, וכי החובה לקיים את התנאים המתלים מוטלת לפתחם של היזמים, ולכן אין הם יכולים "להנות" מביטול ההסכם כלפי המנוחה עקב מחדליהם.

■ ביהמ"ש המחוזי: היזמים לא השלימו עם פסה"ד והגישו ערעור למחוזי, אשר החליט להפוך את פסה"ד ולקבל את הערעור.

ראשית קבע ביהמ"ש המחוזי, יש לקבל את פסה"ד מטעמים פרוצדורליים הנובעים מכך שהיורשים לא טענו את הטענות הרלבנטיות שעל בסיסם ניתן פסה"ד, במועד הנדרש לכך על פי התקנות, אלא במועד מאוחר יותר וזאת מבלי שקיבלו את רשות ביהמ"ש לכך.
ביהמ"ש קבע כי גם לגופו של עניין, יש לקבל את הערעור שכן: עד להתקיימות כל התנאים המתלים לא השתנו זכויותיה החוזיות של המנוחה אך ורק כדיירת מוגנת ותו לא, ולכן עצם החתימה על ההסכם עם המנוחה לא שינתה את מעמדה כדיירת מוגנת. אך ורק, לאחר התקיימות כל התנאים המתלים ופינוי הדירה, היא זכאית לזכויות הקבועות בהסכם הפרטני שנחתם איתה.

ביהמ"ש המחוזי אף קבע כי היזמים יכולים לעמוד על זכותם החוזית לבטל את ההסכם, עקב אי התקיימות התנאים המתלים, למרות שעסקינן בביטול סלקטיבי שברור מה המקור לו, ביטול הנובע מניצול הזדמנויות מסחרי המבוסס על זכויות חוזיות, ועמידה על זכות זו, אינה נחשבת כפעולה הנעשית בחוסר תום לב. עוד נקבע כי לא הוכח שהיזמים בזבזו זמן כדי לעכב את התקיימות התנאים המתלים, ועיכוב זה צריך לשמש להם לרועץ.

■ המשמעות: לדעתי תוצאות פסק הדין הן קשות ליורשי המנוחה. המנוחה אכן טעתה כאשר חתמה על הסכם פרטני שמאפשר ליזם חירות מוחלטת, כמעט ללא כל סייג, לביטול ההסכם כלפיה מחמת אי התקיימות התנאים המתלים, ובה בעת להמשיך ולעמוד על קיום אותו הסכם מול יתר הבעלים. אך האם טעות זו צריכה לעמוד בעוכריה, או ליתר דיוק בעוכרי יורשיה ולהפקיע מהם רכוש בשווי רב? 

ע"א 31715-10-19 פרויקט לוגאנו יהוד בע"מ ואח' נ' עזר ואח'

הכותב שותף מייסד במשרד מינצר-כרמון, נסים המתמחה בהתחדשות עירונית

עוד כתבות

תקיפות צה''ל ברחבי איראן / צילום: Reuters, SOCIAL MEDIA

סיפקו מפת מודיעין עשירה: הלווינים הכינו את מכת הפתיחה באיראן

המראות של האיראנים מצלמים מל"טים בשמי טהרן שיקפו במהלך המערכה סיטואציה שבה צה"ל, במידה כזו או אחרת, הפך את איראן לרצועת עזה ● כעת משרד הביטחון חושף את הנתונים שהובילו לשליטה של צה"ל בשמי איראן

מטוסים בנתב''ג / צילום: תמונה פרטית

מחירי הטיסות יקרים היום? חכו שתראו מה מצפה לכם בעוד עשור

נתב"ג צפוי להגיע לקצה גבול הקיבולת שלו בשנת 2035, והפתרון הנדרש הוא הקמת שדה תעופה חדש ● בעוד שהמומחים מסכימים שהמיקום המתאים ביותר הוא ברמת דוד, סגן השר אלמוג כהן מנסה לקדם במקום שדה בנבטים ● כעת גם נתניהו נכנס לתמונה, ודחה את הדיון בשדה הצפוני ● אם המשחקים הפוליטיים לא יפסקו, התוצאה תהיה שאף אחד משדות התעופה לא יוקם, והציבור ישלם את המחיר

עידן דוד / איור: גיל ג'יבלי

השר אמסלם מקדם: מנכ"ל עיריית אשקלון לשעבר ימונה ליו"ר נתיבי איילון

עידן דוד יהיה אחראי במסגרת תפקידו על תקציב של כ־3 מיליארד שקל ● בענף יש מי שכבר מרימים גבה על המינוי, בשל חוסר הניסיון שלו בתחום

משמאל לימין: מייסדי אימג'ין, יהונתן צלח, דין ביתן ושחר פורת / צילום: אייל טואג

גיוס של 23 מיליון דולר לחברת אימג'ין AI בהובלת לארי אליסון

גיוס סבב נוסף בהיקף של 23 מיליון דולר לאימג'ין AI, שפיתחה טכנולוגיה לגילוי מהיר של סרטן, שאותו מוביל, כמו את סבב הגיוס הקודם, מייסד חברת אורקל והמשקיע לארי אליסון ● בעקבות הגיוס הנוכחי, סך ההשקעות בחברה מגיע ל-45 מיליון דולר

אלכסנדר ואנג, מייסד scale AI / צילום: ap, Jeff Chiu

ילד פלא, גאון מתמטי בלי תואר ומיליארדר: המינוי שהביא לצוקרברג שיא חדש

אלכסנדר ואנג בן ה־28, מייסד חברת הדאטה Scale AI ותופעה בעמק הסיליקון הוא המינוי שמטא מקווה שיביא לה את הניצחון במירוץ ה־AI ● מהדירה שחלק עם סם אלטמן ועד למעמד של אחד האנשים המקושרים בתעשייה: הכירו את האיש שצוקרברג מהמר עליו במיליארדים

בעלי סוכנות נטו פיננסים וקרן וולת'סטון, מימין: עידן כץ, אילן בן-ישי וירון פיטארו / אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי, צילומים: תמר מצפי, אתר החברה, שאטרסטוק

רשות ני"ע מאשימה את בעלי וולת'סטון: "גייסו כסף במרמה, בהיקף של 1.6 מיליארד שקל"

הרשות מאשימה את הבעלים של קרן ההשקעות בנדל"ן וולת'סטון, ירון פיטארו, אילן בן ישי ועידן כץ, בגיוס כספים במרמה, בהיקף של 1.6 מיליארד שקל ● לפי החשד, השלושה הציעו השקעות בסיכון גבוה, שלא על־פי תשקיף, תוך הטעיית המשקיעים והצגת מצגי שווא באשר לניגוד העניינים בו היו מצויים

בניין מערכת וואלה בתל אביב / צילום: ראובן קסטרו, וואלה! NEWS

גל העזיבות בוואלה נמשך: סגן העורך דוד רוזנטל עוזב אחרי חודשיים בתפקיד

התפקיד הבא של רוזנטל: עורך אתר "ישראל היום" ● בוואלה הודיעו כי ליאת להב תחליף את רוזנטל ותמונה לסגנית העורך הראשי ● לאחרונה עזבו את וואלה גם סגן העורך צחי קומה, המנכ"ל עידן אלרום והפרשן המדיני ברק רביד

טראמפ שולח לישראל מערכת נשק בשווי חצי מיליארד דולר

גלובס מגיש מדי יום סקירה קצרה של ידיעות מעניינות מהתקשורת העולמית על ישראל במלחמה ● והפעם: ארה"ב תמכור לישראל מערכת להנחיית פצצות, בוול סטריט ג'ורנל טוענים שגם דחייה של חודש בתוכנית הגרעין האיראנית משמעותית ואיך השפיעה המערכת מול איראן על ענף התעופה ● כותרות העיתונים בעולם

בנק אוף אמריקה / צילום: Shutterstock, Tero Vesalainen

הרשימה הרבעונית של ענקית ההשקעות: אלה המניות המבטיחות

הבנק האמריקאי מפרסם רשימה של מניות מעניינות להשקעה שצפויות לרכז עניין ברבעון השלישי של 2025 ● במקביל מפרסם הבנק שתי מניות שצפויות לרדת

שלמה אליהו, בעל השליטה במגדל / צילום: תמר מצפי

לחץ המכירות על מניית מגדל השתחרר, ואליהו כבר מורווח מעל 3 מיליארד שקל

מימוש אופציות על־ידי גופים מוסדיים הכביד עד לאחרונה על מניית מגדל ● בעל השליטה, שלמה אליהו, יכול כעת לחייך, אך השקעה במדד הביטוח הייתה מניבה לו תשואה של פי כמה וכמה

סניף של רשת דולר ג'נרל, שיאנית העליות ב־S&P 500 / צילום: Reuters, Cassidy Waigand

לא חברת שבבים: זו שיאנית העליות המפתיעה של וול סטריט

בשיא שרשם שוק המניות האמריקאי בשבוע שעבר, בלטו מניות של עסקים "אפורים" בהובלת רשת הקמעונאות המוזלת דולר ג'נרל, שעלתה בכ-50% ● מניות שבע המופלאות ושאר מגזר הטכנולוגיה אמנם בהתאוששות, אבל לא משחזרות את השיאים של 2024 ● זה הזמן לחפש ערך

הוספת ממ''ד לבניין בראשון לציון במסגרת תמ''א 38 / צילום: Shutterstock

האם בקרוב הממ"דים יגדלו? הצעות החוק בנושא עולות שלב

הצעת החוק להגדלת שטח הממ"ד אושרה לקריאה ראשונה אחרי הקפאה ארוכה ● ברשויות המקומיות צפויים להתנגד, אלא אם יקבלו פיצוי על אבדן דמי השבחה ● הזדמנות לבנות מחדש, פרויקט מיוחד

מטוסים בנתב''ג / צילום: Shutterstock, Dmitry Pistrov

חברות התעופה מבקשות פטור רטרואקטיבי על הטיסות שבוטלו, איך זה ישפיע עליכם?

חברות התעופה פנו בבקשה דחופה להעניק להם פטור רטרואקטיבי מחובת מתן הטבות לנוסעים שטיסותיהם בוטלו או שונו בעקבות מבצע "עם כלביא" ● במקביל, אלפי ישראלים כבר תובעים את חברות התעופה על הפרת זכויותיהם במהלך תקופת המבצע ● נראה כי בחברות התעופה מנסים לדחוף לשינויים רגולטוריים כדי להימנע מתביעות הענק ● ומה קבעו בתי המשפט במשברי תעופה עולמיים?

וול סטריט / צילום: Unsplash, Chenyu Guan

נעילה מעורבת בוול סטריט; טסלה ואנבידיה ירדו ומשכו את נאסד"ק למטה

נאסד"ק ירד ב-0.8% ● תשואות האג"ח האמריקאיות טיפסו לאחר שפאוול אמר שלולא מלחמת הסחר, הריבית בארה"ב הייתה יורדת ● נעילה מעורבת באירופה ● הדולר בעולם בשפל של מעל 3 שנים • S&P 500 חצה לראשונה את רף ה-6,200 נקודות • גאופוליטיקה, מלחמת הסחר ו-"רגע ליז טראס" - בבלומברג מנתחים את הסיכונים בוול סטריט במחצית השנייה של השנה

ראש ממשלת בריטניה קיר סטארמר ושרת האוצר רייצ'ל ריבס / צילום: ap, POOL

הטבת מס בת 200 שנה בוטלה והמיליונרים נוטשים את בריטניה

כ־16 אלף מיליונרים זרים עזבו את בריטניה מאז תחילת השנה, בעקבות ביטול הטבת המס בת 200 שנה שפטרה אותם מתשלום על הכנסות מחוץ למדינה ● כעת שרת האוצר רייצ'ל ריבס שוקלת לצמצם את הרפורמה - שהייתה הבטחת בחירות מרכזית של מפלגת הלייבור

מטוס AIR ONE מאויש של חברת AIR / צילום: חברת AIR

השחקנית הישראלית שמנסה לרכוש מעמד בשוק הכטב"מים

יצרנית כלי הטייס האוויריים החשמליים AIR צפויה לפתוח מתקן ייצור בכפר יונה, בהשקעה של מיליוני שקלים ● השחקן בר ברימר משיק מותג אופנת גברים חדש בשם CABO, יחד עם קבוצת משקיעים ● והפדרציה היהודית של ניו יורק העניקה סיוע בהיקף של 200 אלף שקל לאלמנות צה"ל ● אירועים ומינויים

מערכת ההגנה האווירית SPYDER בתצורת All in One / צילום: רפאל

המערכת שמאחורי עסקת הענק של רפאל, ולמה היא לא ממש פועלת בישראל?

רומניה תרכוש את מערכת ההגנה האווירית ספיידר של רפאל, בעסקה בשווי של כ־2.2 מיליארד דולר ● העובדה שמכירתה לא דורשת אישור אמריקאי, לצד התאמתה לאיומים מתמרנים כמו מל"טים וטילים בליסטיים, הופכת אותה למבוקשת במיוחד בשוק הביטחוני הנוכחי

משרד הפרסום העתידי, כפי שנוצר באמצעות ChatGPT / צילום: ChatGPT

סוף עידן משרדי הפרסום? כך ייראה הענף בעוד חמש שנים

אמיר גיא, יו"ר איגוד חברות הפרסום לשעבר, קורא למשרדים להתעורר: אנחנו פועלים בעולם שמתערער, עם שיבוש מוחלט של המודל הכלכלי, תהליך העבודה והיחסים עם המותגים ● מי שישרוד הוא זה שימזג קריאייטיב, דאטה ונרטיב למוצר אחד, ויהפוך לשותף טכנולוגי של הלקוח

דן ברונר מנכ''ל חברת ורינט פותח את יום המסחר בנאסד''ק / צילום: יח''צ

דיווח: קרן תומא בראבו מנהלת משא ומתן לרכישת ורינט

על פי דיווח שפורסם בבלומברג, קרן תומא בראבו מנהלת משא ומתן לרכישת ורינט, המספקת פתרונות למוקדי שירות ● מטעם החברות סירבו להגיב

שחרור חטופים בעסקה האחרונה / צילום: ap, Abdel Kareem Hana

השתיקה החריגה בחמאס, וההצעה שלפי ההערכה ישראל הסכימה לה

באופן יוצא דופן, בארגון הטרור טרם הגיבו ● אלה פרטי "מתווה וויטקוף המשופר" ● טראמפ מזהיר: "מקווה שיקבלו את ההסכם" ● הרמטכ"ל זמיר: החמאס ארגון מת, עכשיו צריך לשחרר חטופים ● פעילות חריגה בדרום סוריה: צה"ל עצר חוליית מחבלים איראנית ● 50 חטופים - 635 ימים בשבי • עדכונים שוטפים