גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

כשמדברים על פרשת פרי צריך לזכור שהממונה על חוק המכר אינו חוקר והחוק אינו בייביסיטר של רוכשי דירות

הקריסה של קבוצת אלדד פרי אינה קשורה לפורמט קבוצות הרכישה אלא להלוואות העתק שנטל ● מאנשים שמשקיעים מאות אלפי שקלים נדרשות פעולות בדיקה מינימליות למידת הסיכון של השקעתם ונקיטת אמצעי זהירות שאינם בשמיים

קבוצות רכישה /איור: יזהר כהן
קבוצות רכישה /איור: יזהר כהן

האם הממונה על חוק המכר יכול היה למנוע את פרשת אלדד פרי? ואולי אם היו מקדמים במהירות וביעילות את חוק קבוצות הרכישה ניתן היה למנוע את מה שמסתמן והולך כקריסה הגדולה ביותר מאז פרשת חפציבה?

אחת מהטענות הרווחות בענף היא שהרגולציה בתחום הנדל"ן מתעוררת רק כשאין הרבה מה לעשות - ולפעמים גם זה לא. והנה, גם אם נסכים עם הקביעה הזו, לא בטוח שאם הרגולציה הייתה פועלת באופן אחר הפרשה הייתה נמנעת.

אפתח בהסתייגות: המידע שבידינו מתבסס בעיקר על טיעונים ומסמכים משפטיים שמוגשים לבית המשפט המחוזי מרכז, שדן בהקפאת ההליכים לחברות של קבוצת פרי.
אמנם אלה מציירים דפוסים עקביים של התנהלות מצידו של פרי, אבל התמונה המלאה עדיין לא גלויה בפנינו, וההכרעה המשפטית עדיין רחוקה.

יזם או מארגן קבוצת רכישה?

אחד מהלקחים שהופקו בעקבות פרשת חפציבה היה יצירת פונקציה של ממונה על חוק המכר במשרד השיכון. החוק מטיל עליו ניהול של מאגר הדירות החדשות שנמכרות, בירור פניות ציבור לעניין חוק זה, לרבות הפרת הוראות החוק על ידי המוכר, והטלת סנקציות כספיות על מפירי החוק". "הממונה מסייע בידי רוכשי הדירות, הניצבים מלאי חששות, לפני ביצוע עסקה מורכבת ויקרה", נאמר באתר משרד השיכון.

פרי פלייס ברחובות. אמצעי זהירות שהם לא בשמיים    / צילום: אתר החברה

אחת מהנגזרות הקשורות לתפקידו של הממונה היא מעקב אחרי קבוצות רכישה, וזו מלאכה לא פשוטה. להלכה, קבוצות רכישה אינן כפופות לחוק המכר, משום שחבריהן בונים דירות לעצמם ולא רוכשים דירות מיזמים. בפועל, במקרים רבים אירע שראשי קבוצות הרכישה פעלו כיזמים לכל דבר, מכרו לחברי הקבוצה דירות וניסו לחמוק מעמידה בחוק המכר, שקובע בין היתר מתן בטוחות לרוכשים ומעגן אחריות של היזמים על טיב הבנייה.

על רקע זה, ניהל בשנה האחרונה הממונה על חוק המכר במשרד הבינוי והשיכון, עמית גריידי, בדיקה של פרויקטים שונים של פרי נדל"ן, שבמסגרתה אכן הגיע הממונה למסקנה, כי בחלק מהפרויקטים שלה החברה פעלה כיזם לכל דבר. הוטל על החברה לחתום על מתווה תיקון ליקויים וגם קנס של 800 אלף שקל. יש טענות שמידע ראשון בנושא הגיע אליו ככל הנראה כבר לפני שנתיים, והוא כנראה לא פעל במהירות הראויה. תלונות ברוח זו הושמעו כלפיו גם מקבוצות רכישה נוספות. מצד שני יש להבין כי על כל פנייה של הממונה, מגיבים המארגנים בהררי מסמכים משפטיים, והממונה לא יכול לפעול במהירות, גם אם הוא רוצה.

מעבר לזה, אם נסתמך על מסמכים שהוגשו עד כה לבית המשפט בעניין פרי, וכאמור, התמונה המלאה אינה עדיין בפנינו, החברות שלו היו כבר בתחילת השנה במצב של כמעט חדלות פירעון, ואפילו הנשמת העתק של 218 מיליון שקל לא הצליחה להוציא אותן מהבוץ. כלומר גם אם גריידי היה מוציא את מסקנות הבדיקה שלו לפני שנה, אי אפשר היה לעשות הרבה.

אבל יותר מזה: הממונה על חוק המכר אינו מוסמך לחקור את התנהלות מארגני הקבוצות מעבר לשאלה אם הם פועלים כמארגנים אמיתיים או כיזמים בתחפושת. ואצל פרי, כפי שמצטייר עד כה - הסוגיה הזו שולית. הבעיות האמיתיות שמסתמנות הן גביית תשלומים רבים בשלבים מאוד מוקדמים של הפרויקטים, שבחלקם הגדול נמצאו בלתי בשלים תכנונית, ולקיחת הלוואות בהיקפי עתק הן מחברות מלוות והן מאנשים פרטיים, בהם הרוכשים עצמם.

פרי פלייס בלוד. הממונה על חוק המכר אינו מוסמך לחקור מעבר לעניין היזמות   / הדמיה: אתר החברה

תרדמת בחקיקת חוק קבוצות הרכישה

טענה אחרת כבדת משקל שמעלים בימים הללו דווקא כן עונה על חלק מהנושאים שמעלים חברי הקבוצות של פרי, והיא על תרדמת שנפלה על משרד המשפטים בחקיקת "חוק קבוצות הרכישה".

חוק זה אמור להתבסס על דוח שאותו יזמה שרת המשפטים דאז, איילת שקד, שנכתב על ידי צוות במשרד המשפטים והוגש לשרה בסוף 2017. בעיקרון החוק אמור להגביל את מארגני קבוצות הרכישה, בין היתר באמצעות שלילת האפשרות לשווק קרקעות לפי תוכניות שאינן מאושרות; לנהל את כספי הקבוצה בנאמנות ולחייב אותם בחובות גילוי ואיסור הטעיית הצרכן. חברי נציגות הקבוצה יחויבו בנאמנות לקבוצה ולא למארגן.
לא סתם אומר המפרק של חברות ענבל אור, עו"ד איתן ארז, ל"גלובס", כי "משרד המשפטים נרדם בשמירה, כששרת המשפטים איילת שקד ומי שבאו אחריה לא קידמו את חוק קבוצות הרכישה במשך ארבע שנים".

הבעיה שגם חוק זה, אם היה מקודם בקצב סביר, אמור היה להיחקק במהלך 2018, כשחלק ניכר מפעילותו של פרי כבר נעשה. מעבר לזה, מכיוון שלא חוקק, לא ברור אם היה מסתכל רק לעתיד, או כולל גם סעיפים שתובעים ממארגני קבוצות שגובשו בעבר לשנות את נהליהן.

צריך לומר את הדברים בצורה ברורה: הממונה על חוק המכר אינו חוקר וחוק אינו בייביסיטר של רוכשי דירות. מאנשים שמשקיעים מאות אלפי שקלים נדרשות פעולות בדיקה מינימליות למידת הסיכון של השקעתם ונקיטת אמצעי זהירות שאינם בשמיים. ברוב המקרים מהשנים האחרונות, החל מחפציבה, דרך ענבל אור, הקרקעות החקלאיות של אורן קובי ואחרים, השקעות מפוקפקות בנדל"ן בחו"ל וכלה באלדד פרי, אפשר היה למנוע חלק מאובדן הכסף אם המשקיעים היו שוכרים אנשי מקצוע מטעמם. אלה היו מגלים את מרבית הבעיות בתוך זמן קצר.

יותר מזה: קיומו של חוק אינו ערובה לכלום. חוק המכר היה קיים גם בימי פרשת חפציבה, הרוכשים פשוט ויתרו על ערבויות בתמורה להבטחת הנחה במחיר הדירה; בדיקות תכנוניות בסיסיות אצל ענבל אור היו מעלות סימני שאלה כבדים לגבי חלק מהפרויקטים; ואם הלקוחות של פרי היו מגיעים עם עורכי דין מטעמם, ספק עד כמה יכול היה לקחת מהם כספים או לרשום על שמם משכנתאות, בלי לספק בטוחות מינימליות.
ולא פחות חשוב: חוק אינו יכול להחזיר כספים ששולמו בפזיזות. הוא רק יכול להביא להענשת האחראי להם, ואולם ספק עד כמה זה ינחם את הנפגעים.

עוד כתבות

הכנס השנתי על שם פרופ' ירון אזרחי - "מדמיינים מחדש דמוקרטיה" - מטעם המכון הישראלי לדמוקרטיה / צילום: צילום מסך

"מהי עיתונות, מיהו עיתונאי, מיהו מו"ל, ומי שם ילד בן 18 או 20 בגל"צ להכריע מי הטוב ומי הרע"

בפאנל של המכון הישראלי לדמוקרטיה אמרה אלונה בר און מו"ל גלובס כי "הבעיה העיקרית של העיתונות כיום היא היעדר אתוס, תרבות ומקצוענות" ● גיא רולניק סגן מו"ל הארץ אמר כי לשיטתו תיקי 2,000 ו-4,000 היו אמורים להוביל לחשבון נפש בעיתונות וכי בכל מקרה הקשיים הכלכליים לא הם אלו שדרדרו את האתיקה ● גולן יוכפז מנכ"ל חדשות 13 לשעבר טען שהעיתונות נפלה לכרוניקה בסיקור הקורונה ועו"ד נגה רובינשטיין דיברה על העיכוב שבו נמצאת הרגולציה הישראלית ביחס לטיפול בגוגל ובפייסבוק ● את הפאנל הנחתה ד"ר תהילה שוורץ אלטשולר

חנויות סגורות בקניון דיזנגוף סנטר. סגר סבב ב' / צילום: כדיה לוי, גלובס

רשתות האופנה והמסעדות התייאשו: מפסיקות את הדיונים עם הממשלה

הצהרת התאגדות רשתות המסחר, האופנה וההסעדה להפסיק את ההתדיינות מול הממשלה מגיעה לדבריהם לאחר ש"פניותיהם נפלו על אוזניים ערלות" ● "החל מיום ראשון כל אחד יהיה חייב לקבל את ההחלטה הטובה ביותר עבורו, עבור עובדיו ועבור משפחתו"

גונן אוסישקין  / צילום: סיון פרג'

מנכ"ל אל על יעזוב את תפקידו על רקע חילופי השליטה בחברה

כפי שפורסם ב"גלובס", הדירקטוריון החדש כבר החל בהקמה של ועדת איתור לחיפוש אחר מנכ״ל חדש יחד עם רוב השדרה הניהולית שצפויה להתחלף ● גונן אוסישקין צפוי לעזוב את התפקיד בינואר 2021

דונלד טראמפ זורק את כובעו לתומכיו באחד הקמפיינים שלו בפנסילבניה / איור: Alex Brandon, Associated Press

מהמו"מ עם צפון קוריאה ועד לחיסול אל-בגדאדי: הקדנציה של טראמפ בתמונות

מנאום ההשבעה הלוחמני, דרך צעדות המחאה של מיליוני נשים נגדו, הדחת ראש האף.בי.איי, מפגש הפסגה עם הרודן קים ג'ונג און, הקמת חומה במקסיקו, חיסול מנהיג דאע"ש ש"מת כמו פחדן", ועד מותו של ג'ורג' פלויד ● אלו האירועים שנזכור במיוחד מארבע שנים סוערות של טראמפ בית הלבן

טים קוק, מנכ"ל אפל /  צילום: רויטרס Thomas Peter

ההכנסות מהאייפון אכזבו - ומניית אפל יורדת במסחר המאוחר

הפתעה לטובה במכירות האייפדים ומחשבי מק פיצו על הירידה בהכנסות מהאייפונים, והחברה עקפה את התחזיות ● אפל לא סיפקה תחזית לרבעון הבא, שיכלול את מכירות האייפונים החדשים

הקמע של אנט / צילום: Kin Cheung, Associated Press

בדרך להנפקה הגדולה בעולם: ביקושי ענק של 3 טריליון דולר להנפקת חברת הפינטק הסינית של ג'ק מא

אנט גרופ תחל להיסחר בבורסות הונג קונג ושנחאי ביום חמישי ● מרבית הביקושים הגיעו לחלק של ההנפקה בשנחאי ● בקרב משקיעים פרטיים הביקוש עלה פי 872 על ההיצע

אנגלה מרקל / צילום: Michael Sohn, Associated Press

הפוקוס באירופה עובר מצרפת וגרמניה לאיטליה, ספרד ובריטניה

מספר הנדבקים באירופה מזנק וההגבלות על האזרחים מתהדקות • צרפת וגרמניה הגדולות סוגרות ברים, מסעדות וחנויות, אבל משאירות בתי ספר פתוחים

אלון שוסטר, כחול לבן / צילום: יח"צ

חלב עמיד: גם בעולם מכסות הייצור לא נעלמו, הן רק משנות צורה

החשוד המיידי במחסור בחלב בימי הסגר היה מנגנון המכסות הנהוג בישראל, שנטען כי הוא שריד ממשטרים של כלכלה מתוכננת • למרות שברחבי העולם נוקטים בשלל שיטות, נראה שאף מדינה לא מותירה את העסק ההפכפך הזה רק לידו הנעלמה של השוק ● המשרוקית של "גלובס"

נתב"ג בימי קורונה / צילום: כדיה לוי, גלובס

משרד הבריאות: סרביה תהפוך למדינה האדומה הבאה

החל מה-8 בנובמבר הנכנסים מסרביה יחויבו ב-14 ימי בידוד ● מדינות נוספות שייכנסו לרשימת המדינות האדומות הן איטליה, גרמניה, לטביה וליטא

רות פולצ'ק וצביקה וגמן / צילום: כפיר זיו. פרופס: באדיבות חברת ס.י.מדה ציוד למעבדות

התכתבות בווטסאפ גרמה להם לעזוב הכל ולהקים סטארט-אפ מבטיח לבדיקות קורונה

הודעה בקבוצת ווטסאפ בתחילת המשבר הפילה לרות פולצ'ק ולצביקה וגמן אסימון בנוגע לאופן שבו צריכות להתבצע בדיקות קורונה - שילוב בין השיטה המוכרת של איגום לאלגוריתמיקה ● השבוע חברת הסטארט-אפ שהקימו זכתה לאישור רגולטורי לבצע בדיקות שיכולות להגדיל פי 10 את מספר הנבדקים

משימת אפולו 14. הפעם האחרונה שבני אדם נחתו על הירח הייתה ב־1972 / צילום: NASA, רויטרס

גילויים חדשים, תוכניות ישנות: בנאס"א מעיזים שוב לדבר על שיגור בני אדם לירח

אחרי שנים שבהן הפוקוס עבר למאדים, בנאס"א מעיזים שוב לדבר על שיגור בני אדם לירח. הגילוי האחרון של מים שם עשוי לקדם את התוכניות להקמת התיישבות שם • ד"ר יוג’ין טו, מנהל מרכז המחקר של נאס"א, מדבר על הניסיונות לקצר את זמן ההגעה לירח, על השלכות השימוש בחומרי גלם ממנו ועל חלוקת העבודה בין המגזר הציבורי לפרטי

ג'ף בזוס / צילום: Charles Krupa, AP

אמזון לא עוצרת: ניפצה את תחזית הרווח למניה ב-300%; ההכנסות זינקו ב-37%

הרווח למניה הסתכם ב-12.37 דולרים - מעל לתחזיות השוק לרווח של 7.41 דולרים למניה ● ההכנסות הסתכמו ב-96.15 מיליארד דולר לעומת הצפי להכנסות של 92.7 מיליארד דולר ● אמזון מעלה את התחזיות לרבעון הבא, אם כי הטווח לרווח התפעולי רחב מדי

הבחירות בארה"ב: כל הדיווחים והפרשנויות של כתבי גלובס

למה מיזוגים ורכישות רבים כל כך נכשלים / איור: חן ליבמן

ביום שאחרי האקזיט: למה מיזוגים ורכישות רבים כל כך נכשלים

למה ברחו כל הטאלנטים מהסטארט-אפ אחרי המיזוג עם החברה הרוכשת ● עם קצת שכל ישר, אגו מנוהל ועבודת צוות זה דווקא יכול להצליח

מירי רגב ובצלאל סמוטריץ' על המטרו. כתבות הנדל"ן שעשו את השבוע. צילומים: דוברות הכנסת / עיצוב: טלי בוגדנובסקי , גלובס

סערת המטרו וסימנים ראשונים לשובם של המשקיעים. כותרות הנדל"ן

מדוע שרת התחבורה מירי רגב מתנגדת לפרויקט המטרו, מי צופה שמחירי הנדל"ן יעלו, היכן נמצאות השכונות שהכי קורצות למשקיעים, ואיפה שווקו המכרזים הראשונים בתוכנית הדיור הממשלתית החדשה ● לרגל ועידת הנדל"ן של "גלובס" שהתקיימה השבוע, קבלו סיכום מורחב

ניסן סנטרה / צילום: יח"צ

התחלה חדשה: המשפחתית החדשה של ניסאן שונה לחלוטין מקודמתה 

העיצוב מתוחכם ויש לה מוניטין של אמינות, אבל המנוע של סנטרה 2020 מתקשה לעמוד בסטנדרטים האירופים ● המחיר גבוה יחסית, אבל הנחות אגרסיביות עשויות לסלול את דרכה למרכז השוק

בורסת וול סטריט / צילום: Associated Press

וול סטריט סגרה את אוקטובר באדום: הנאסד"ק התרסק ומניות ענקיות הטק נפלו

בורסות אירופה ננעלו במגמה מעורבת, הדאקס והפוטסי ירדו בעוד הקאק עלה ● מדד VIX ("מדד הפחד") טיפס ● חמישה ימים נותרו עד לבחירות בארה"ב ● כל מניות הטק נפלו מלבד אלפאבית ● בורסות אסיה ננעלו בירידות חדות

מדף בקבוקי פלסטיק של קוקה קולה / צילום: תמר מצפי

"מבצע חסר תקדים": כך נראית המלחמה של קוקה קולה ישראל ביבוא המקביל

האם גל היבוא המקביל דוחף את קוקה קולה למבצעים אגרסיביים? ● החל מה-3 בנובמבר, על כל קניית שישיית בקבוקי קוקה קולה או זירו, הצרכן יקבל מארז של 4 פחיות מתנה ● החברה המרכזית: "חלק מתוכנית המבצעים השנתית"

הפעלת תו קנייה מקוון / אילוסטרציה: שאטרסטוק

צרכן קנה 8 זוגות נעליים ב-322 שקל, החנות ביטלה את העסקה. מה אמר ביהמ"ש?

האם טעות במחיר מחייבת את המוכר? התשובה לפי פסיקה שהתקבלה בבית משפט לתביעות קטנות בחדרה היא לא ● "צריך היה להיות ברור, לתובע שהמחיר המוצג נמוך מדי"

קרייריסטית / אילוסטרציה: shutterstock, שאטרסטוק

אני רק שאלה: "המנהל שאל אותי אם אני 'קרייריסטית'. מה לענות?"

כך תעמידו את המנהל במקומו כשתישאלו שאלות שהן לא לעניין ● טור ייעוץ