גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

"בעוד חודשיים תסתיים הקפאת המשכנתאות, ואז הכול יקרוס"

השמאי חיים אטקין התריע כבר מזמן שבישראל יש בועת נדל"ן • ההמלצה שלו: להמתין ולא להיכנס להרפתקאות פיננסיות ארוכות טווח

חיים אטקין / צילום: כדיה לוי, גלובס
חיים אטקין / צילום: כדיה לוי, גלובס

השמאי חיים אטקין יכול בהחלט להיחשב לנביא זעם. כבר שנים שהוא מתריע שיש בישראל בועת נדל"ן, אבל איכשהו בתקופה הזו של הקורונה, זה נשמע הרבה יותר משכנע. "בעוד חודשיים", הוא אומר, "תסתיים ההקפאה של תשלום המשכנתאות, ואז הכול יקרוס. לאנשים אין יכולת לעמוד בתשלום המשכנתאות. למרות זאת, הבנקים המשיכו לחלק משכנתאות. בחודש מרץ נרשם שיא כל הזמנים בנטילת משכנתאות - 8.7 מיליארד שקל - כי הציבור חשש מהעלאת ריביות המשכנתה בשל הקורונה. זה יתפוצץ להם בפרצוף. לא יכול להיות אחרת".

מצד שני, כולם אומרים שבגלל התחלות הבנייה יש מחסור ולכן המחירים יעלו כי יש עודף ביקוש לדירות.

"זה הבלוף הכי גדול של העשור, לטעון שיש מחסור בדירות. יש מלאי של דירות. גם אם הקבלנים לא יבנו דירה אחת בשנים הקרובות".

מבחינתו של אטקין, המשוואה פשוטה מאוד: אנשים רבים לא יוכלו לעמוד בתשלום המשכנתאות, אם משום שפוטרו מעבודתם, אם משום שהעסק שלהם קרס. ומכיוון שמדובר במאסה של לווים, זה יביא לכאוס.

אטקין: "בנק ישראל היה צריך לעצור את החגיגה המטורפת. אנשים יצאו מהסגר הראשון וקנו דירות. הבנקים תדלקו את הענף הזה בלי לומר: אנחנו מגדלים כאן מפלצת. לא יכול להיות שדירה בפתח תקווה או ברמת גן תעלה מיליון דולר. אין חיה כזו. ה-OECD בשנת 2015 אמר: יש לכם בועת נדל"ן. אמרו אז, מה הם מבינים בישראל? כל תרחישי הקיצון מתריעים מפגיעה ביציבות הפיננסית כתוצאה מכך שבועת הנדל"ן תתפוצץ, אך זה מוצנע. מי שמופיעים בתקשורת הם אנשים שמפמפמים את הבועה הזו".

אמיר ירון, נגיד בנק ישראל. "היה צריך לעצור את החגיגה המטורפת" / צילום: Ronen Zvulun, רויטרס

אז מה אתה אומר: תהיו בהיכון, כי הבועה הולכת להתפוצץ בחודשים הקרובים?
"כן. הולך להיות פה כאוס כלכלי. נכנסנו למשבר הזה עם שיא של מחירי נדל"ן - גם במסחרי גם במגורים, ושיא של היצע. יש כאן הרצת נדל"ן. יושבים אנשים וממשיכים לפמפם את המחסור בדירות ואת זה שמחירי הדירות יזנקו. לאן הם יזנקו עוד?"

 וכל זה בגלל הקורונה?
"הקורונה לא אשמה. יש מחזוריות בשוק ואי אפשר להאשים בזה את הקורונה. היא רק האיצה את זה, אם כל הגורמים שאחראיים לזה יאשימו את הקורונה, אני אהיה שם להגיד שזה לא נכון".

אטקין טוען כי העולם של אתמול חלף ואיננו, בגלל הקורונה. מבחינתו, גם אחרי שיימצא חיסון לקורונה, לא תהיה חזרה לעולם הישן.

"הקורונה שינתה את תפיסת החיים שלנו. מבחינת תפיסת הדיור, אנשים רבים יחזרו לחיות עם ההורים, ובנייני משרדים יוסבו לבנייני מגורים. אנשים יחיו בבניינים במתכונת של דירות קטנות, ללא מטבח וללא סלון, ושטחים ציבוריים משותפים. לשם זה הולך. כבר ב-2013 אמרתי בכנס שבנק לא צריך לתת הלוואה לבניין משרדים שלא יוכל להיות מוסב למגורים".

כלומר, כבר אז חשבת על כך שיש עודף במשרדים. למה?
"כי סטיב גובס (ג’ובס ז"ל, מייסד אפל - ה"מ) הכניס לנו את המשרד והחנות לכיס. אנחנו לא חייבים להיות במשרד. הטכנולוגיה מייתרת את זה".

לפני הקורונה היית מגיע למשרד.
"המשרדים מתו. זה תהליך שממילא התחיל לקרות, אבל הקורונה האיצה את זה".

למה אתה חושב שאנשים לא ירצו לחזור למשרד?
"כי אחרי שאנשים ראו מה זה לעבוד מהבית, הם לא ירצו לוותר על זה. נראה לך הגיוני, שאני, שהתרגלתי עכשיו לעבוד מהבית, ארצה אי פעם לחזור למשרד?! לעולם לא. אחרי שטעמת משהו אתה לא יכול לחזור אחורה. הקורונה זה לא אירוע חולף.

"נכון שקופת חולים מכבי חייבת בניינים, אבל חברות ההייטק הבינו את הרעיון. כל חברת חשמל עובדת כבר כמעט שנה מהבית".

אולי בחברות קטנות זה מה שיהיה. אבל בחברות הנדל"ן המניב מדווחים על חוזים חדשים באותו היקף. כלומר, לטענתן, חברות ששכרו אצלן משרדים, לא רק שלא צמצמו שטחי נדל"ן, אפילו הרחיבו.
"מה את רוצה שאני אגיד לך? שהם משקרים?!"

אתה צופה שחברות הנדל"ן המניב הגדולות ייכנסו לבעיה?
"תראי, אבי מוסלר, שהיה המנכ"ל של אמות, הוא לא אידיוט. הוא לא סתם עזב ככה פתאום".

מה יהיה עם המלונאות?
"קשה לי לומר, מי שכבר באמצע בנייה, לא יפסיק. הפריחה תהיה בלוגיסטיקה. אני חושב שתהיה פה מהפכה חברתית גדולה כי יש פה דור שלם ששחטנו אותו. האם צפויה סכנה פיננסית לבנקים? בהחלט כן. האם המדינה עשויה לחזור על תהליך הלאמת הבנקים? בהחלט ייתכן".

"במשבר 2008 שלחתי את כולם לקנות דירה"

אטקין לא מתרשם מהסקירות השונות המנבאות עליות מחירים בנדל"ן בישראל. אני מזכירה לו, שגם במשבר 2008, כשמחירי הנדל"ן בעולם כולו ירדו, הייתה ציפייה שמחירי הנדל"ן בישראל יעברו גם הם אותו התהליך ויירדו, אך בפועל מחירי הנדל"ן רק עלו. זאת, אף שגם אז היה משבר כללי, חברות צמצמו את היקף פעילותן, אחרות חדלו מפעילות, וכמובן - מועסקים רבים פוטרו. גם אז, לכאורה, לא היה לציבור ממה לשלם עבור הדירות שרכשו. ההבדל, אומר אטקין, שאז מחירי הנדל"ן בישראל היו נמוכים מהשווי, בעוד כיום הם גבוהים בהרבה מהשווי.

אטקין: "במשבר של 2008 שלחתי את כולם לקנות דירות", הוא אומר. "אנשים קנו דירות וקיבלו תשואות של 12%. דירה בבאר שבע עלתה 150 אלף שקל. אנשים גם עשו את זה כי הבינו שלא תהיה להם פנסיה. היום, המחירים גבוהים מהשווי ב-30%, ולכן הם חייבים לרדת".

גם בתל אביב המחירים לא יעלו?
"מה פתאום?! יירדו בעשרות אחוזים. אסף זמיר (שר התיירות עד לא מזמן, וח"כ מטעם כחול לבן) אמר (בראיון שנתן ל"ידיעות אחרונות" - ה"מ): תל אביב מתפרקת".

בגלל שמקומות הבילוי לא פתוחים כרגע? גם בניו יורק כמעט ולא. אז זה אומר שתל אביב וניו יורק מתפרקות, ואנשים פחות ירצו לגור בהן?
"בוודאי. אנשים אומרים: אני מוכן לישון מתחת לכיור ולשלם הרבה כי יש כאן 'קרחנה', אבל אין יותר קרחנה. זה נגמר, כולם חזרו לדימונה. אז על מה יש לי לשלם? אני אחזור להורים. אנשים קנו דירה להשקעה והסתמכו על זה שחבר’ה צעירים יממנו את השכירות, אבל הם חזרו להורים. ולכן גם משקיעים מכרו דירות בהפסד. זה לא אני אמרתי, זה הכלכלנית הראשית אמרה.

"העולם השתנה, וקשה לאנשים להבין את זה. אנשים ממשיכים לחשוב בשכל של אתמול. כחלון (משה כחלון, שר האוצר לשעבר) בא והראה שאפשר למכור במחיר נמוך יותר, והרגו אותו. קברו את מחיר למשתכן".

משה כחלון. "עשה פעולות מצוינות" / צילום: דוברות משרד האוצר, יח"צ

אתה חושב שכחלון צדק?
"הוא עשה פעולות מצוינות, הבעיה שמחיר למשתכן הפכה לסוג של השקעה. את יודעת כמה זוכים ביקשו עכשיו לממש את הנכסים שהם קנו, כי הם לא יכולים לעמוד בתשלום המשכנתה? הבעיה שהם חתומים על חוזה שאסור להם למכור למשך חמש שנים".

"אנשים התבלבלו: מינוף הפך לבון טון"

הבעיה היא שאנשים הלכו לנדל"ן, כי הריבית אפסית והכסף לא מרוויח בבנק.
"מה זה עושר? עושר הוא מצב שבו יש לך יותר נכסים מהתחייבויות. בואי נגיד שיש לך מיליון שקל ואת גרה בשכירות. אם תקחי את המיליון הזה ועוד משכנתה, ותקני עם זה דירה, ותשלמי על המשכנתה יותר ממה ששילמת על השכירות, אז יש יותר התחייבויות מנכסים.

"אנשים התבלבלו: מינוף הפך להיות בון טון, כולם עושים זה, בטח כשהמודל הזה פוגש בנקים שמחלקים כסף.

"בנק שמחלק משכנתאות בתקופה כזו של קורונה, לא באמת מצפה שיקבל את הכסף. בשנייה שאנשים יפסיקו לשלם, השוק יתרסק".

הקורונה תגיע לסיום מתישהו. יימצא חיסון.
"העולם שהכרת מת. קשה נורא עם שכל של אתמול להבין מה יהיה מחר. זוג צעיר שהולך לקנות דירה עכשיו, זה כמו להרוג שני דורות במכה. יש כאן דור שלם של בני 40 ובני 50 שלוקחים כסף מההורים שלהם. אין מי שישלם את מחירי הדירות".

"יעשו תספורות למשכתנאות"

מה לגבי מי שקונה דירה להשקעה?
"בועה היא המצב שבו המחיר מתרחק מהשווי. אתה מקבל 1.5%-2% על השקעה של מיליון דולר. על השקעה בסדר גודל כזה צריכים לקבל 5%-6%, לא 2%. צריך להיות מטומטם בשביל לעשות את זה. משקיעים אינטליגנטיים זיהו את זה והלכו לכל מיני מקומות בעולם. שוק הנדל"ן הפך להיות שוק של חיסכון ארוך טווח".

גם בקורונה

  מהי מבחינתך התנהגות רציונלית כיום?
"לא לעשות שום השקעה בנדל"ן. הדבר האחרון שאנשים צריכים עכשיו זה הרפתקה פיננסית ארוכת טווח. כששני מטוסים מתרסקים באוויר ויש אירוע, עוצרים את כל הטיסות. פה יש אירוע דרמטי, ועולם כמנהגו נוהג, כי הבנקים יודעים שברגע שהם יפסיקו לקבל כסף, הכול יקרוס".

מה עומד לקרות בתוך מספר חודשים להערכתך?
"הבנקים ייאלצו לעשות תספורות למשכנתאות. מי שיש לו חסכונות יתפסו עליה כחזקה כנגד המשכנתה, אבל זוג צעיר שכל מה שיש לו זה אוברדראפט, 10,000 זוגות כאלה שיפוצצו את הבועה ולא יתפנו מהדירות, לבנק לא תהיה ברירה אלא לעשות להם תספורת".  

עוד כתבות

עודד פלר, מנכ"ל אמיליה / צילום: פאול אורלייב

אמיליה מבקשת למזג לתוכה את אוברסיז בעסקת מניות

אמיליה מחזיקה כיום ב-43.1% ממניות אוברסיז, כך שמדובר על עסקה בהיקף של כ-122 מיליון שקל

 עמית איסמן פרקליט מחוז חיפה / צילום: לשכת עורכי הדין

ועדת האיתור ממליצה על עו"ד עמית איסמן לתפקיד פרקליט המדינה

ועדת האיתור בחרה פה-אחד בעו"ד איסמן, שמכהן כפרקליט מחוז חיפה ● בעבר התקבלו המלצות הוועדה בקלות, אך הפעם הממשלה עשויה להרים קשיים

שלט רמי לוי תקשורת / צילום: איל יצהר

הוגש מחדש כתב האישום נגד רמי לוי תקשורת בגין פגיעה בפרטיות

כתב האישום המקורי בוטל לפני שלושה שבועות, מאחר והפרקליטות חרגה ביומיים מהתקופה המוגדרת בהנחיות של היועמ"ש וללא קבלת היתר ●  לאחר הביטול פנתה פרקליטות מחוז ירושלים למנדלביט לקבלת האישור, ועם קבלתו הוגש היום התיק מחדש לבית המשפט

שמואל סלבין, יו"ר קרן הריט  סלע קפיטל / צילום: איל יצהר, גלובס

הקרב בין מבנה לדירקטוריון סלע על השליטה בחברת הריט עובר לאסיפת בעלי המניות

בית המשפט קיבל את בקשת מבנה, המחזיקה הגדולה בסלע, והורה לסלע לכנס אסיפת בעלי מניות, שבה יתבקשו המשתתפים להכריע אם להפוך את סלע מקרן ריט לחברה רגילה

קונים בקניון איילון, שנפתח בסוף השבוע / צילום: ראובן קסטרו - וואלה! News

אחרי הביקורת על פיילוט הקניונים: הממשלה משנה את ההנחיות

קבינט הקורונה קבע כי התפוסה המרבית בקניון תשתנה מיחס של אדם ל-7 מ"ר לאדם ל-15 מ"ר

כספומט שנפגע מהירי בצפון / צילום: מרכז מוסאוא

האלימות בחברה הערבית מגיעה לבנקים: שורת תקריות ירי לסניפים בצפון

לפי הערכות, מדובר בפעולות של ארגוני פשע במטרה לסחוט "דמי חסות" ● בשבת נפצעה מירי אישה במע'אר שעמדה ליד כספומט ● ח"כ ג'אבר עסאקלה: "המשטרה פועלת להגן על הבנקים אבל לא על סתם אזרחים ערבים"

חנות מקס סטוק בבני ברק / צילום: שני מוזס

הפרשנות היצירתית והרפיסות הממשלתית שסידרו למקס סטוק את הרבעון

הדוחות הרבעוניים שמפרסמת החברה מוכיחים שמשבר הקורונה הוא גם הזדמנות עסקית ומצדיקים את המחיר ששילמה עליה אייפקס ● מתחת לרדאר החברה המשיכה לפעול תחת הגדרה מעורפלת של מפעל חיוני והרחיבה את סל המוצרים שלה

ביטקוין / קרדיט: שאטרסטוק

בדרך לשבור את שיא כל הזמנים: הביטקוין מתקרב ל-20 אלף דולר

כמעט שלוש שנים אחרי שקבע שיא של כל הזמנים, מחירו של הביטקוין בבורסות הקריפטו הגיע הערב מעל ל-19,700 דולר - רמתו הגבוהה מאז דצמבר 2017 ● ביטקוין קרוב לסיים את נובמבר עם עלייה חודשית של 40%

נגיד בנק ישראל, פרופ' אמיר ירון/ צילום: רפי קוץ

בנק ישראל הותיר את גובה הריבית במשק ללא שינוי

החלטת הריבית הנוכחית מגיעה לצד מספר אירועים כלכליים שמתרחשים ביומיים האחרונים ● לפי תחזית שיציג משרד האוצר לראש הממשלה, הצמיחה ב-2021 תעמוד על 5%, והגירעון יעמוד על 8%-9% ● בנוסף, הפיקוח על הבנקים הכריז על מתווה חדש לדחיית ההלוואות הצרכניות והמשכנתאות

מסכים במנהטן. לפי אחד התרחישים, בעתיד נוצף עוד יותר במסכים עם תכנים פרסומיים / צילום: Associated Press, John Minchillo

הקרב על תשומת הלב: 4 תרחישים משרטטים איך ישתלבו המסכים בחיינו

ההתפתחויות הטכנולוגיות בתחום התקשורת יצרו שדה קרב חדש: מי ישלוט בתכנים שנצפה בהם, ובאופן שבו נעשה זאת ● דוח חדש משרטט ארבעה תרחישים אפשריים לחיים עם המסכים, ומכולם עולה סוגיה מהותית נוספת: מי יחזיק במידע שלנו, אנחנו או חברות הטכנולוגיה

דניאל פלד, מייסד שותף של אורבס / צילום: יח"צ

הסכסוך בין מייסדי מיזם הבלוקצ'יין Zen הגיע לבית המשפט בתל אביב

אמנון דפני תובע את שותפיו לשעבר דניאל פלד ואוהד עשור בסכום של 3 מיליון שקל, בטענה כי נישלו אותו מזכויותיו בחברת זנט יישומים מבוזרים, שהייתה אחראית על המיזם

לשכת תעסוקה / צילום: אריאל ירוזלימסקי

מספר התביעות להבטחת הכנסה כמעט הוכפל מפרוץ המשבר

29% מהתובעים החדשים הם בני 18-35, וכיום מהווים התובעים בני פחות מ-40 37% מכלל התובעים ● בנוסף נרשמה עלייה של 167% במספר הזוגות הנשואים התובעים שניהם קצבת הבטחת הכנסה

אוטובוס חוצה כביש מוצף ליד באר מילכה. ההצעה היא להקים אתרי ויסות / צילום: Reuters, Amir Cohen

בהיעדר רגולטור אחראי: מינהל התכנון מציע תוכניות חדשות להתמודדות עם שיטפונות

לגלובס נודע כי במינהל מציעים הקמת אגני ניקוז ש”יתפסו” את מי הגשמים בשטחים הפתוחים ● כיום ניהול ההתמודדות עם שיטפונות והצפות מבוזר בין ידיים רבות עם אינטרסים שונים

עמדת בדיקה בשדה התעופה רמון / צילום: סופיה ישראל

מי מממן את הבדיקות המהירות בכניסה לאיים הירוקים? ובכן, לא היה קל לגלות

ניסינו לבדוק מי מממן את עמדות הבדיקה המהירה שהוצבו בכניסה לאילת וים המלח במסגרת חוק איי התיירות ● וגם: מנשה (גוגי) זילכה מונה לתפקיד מנכ"ל רני צים מרכזי קניות ● השיחה

יונתן היילו / צילום: צילום מסך מתוך חדשות 12

יונתן היילו, שהורשע בהריגת אדם שאנס אותו, נמצא ללא רוח חיים

היילו, שהורשע בהריגת אדם שאנס אותו ושוחרר בשחרור מוקדם מהכלא, נמצא ללא רוח חיים בים באזור חוף פולג בנתניה ● נסיבות מותו נבדקות ע"י המשטרה, ואחד החששות הוא שהיילו שם קץ לחייו

מאיר אריאל ז"ל / צילום: יוטיוב, לילה גוב

למי שייך הביטוי "עברנו את פרעה, נעבור גם את זה"?

בתו של הזמר מאיר אריאל ז"ל, תובעת פיצוי של 100 אלף שקל משותפות נדל"ן, שעשתה שימוש בביטוי בתור סלוגן שיווקי על הפרת זכויות יוצרים ● השותפות: ביטוי יהודי עתיק

מנכ"ל פלאפון רן גוראון \ צילום: שלומי יוסף

פלאפון: הקורונה הובילה להפסד של 12 מיליון שקל ברבעון

ההכנסות ברבעון השלישי נשחקו ב-11% אך פוצו במקצת על ידי הגידול בהכנסות ציוד קצה ● ה-EBITDA נחתך ב-30.6%

מטוס ישראייר / צילום: יחצ

טיסת ישראייר מת"א לדובאי אמורה להמריא מחר, אך האישור לטוס מעל סעודיה טרם התקבל

טיסה ראשונה של ישראייר לאיחוד האמירויות אמורה להמריא מחר, אך עד כה חברות התעופה הישראליות לא קיבלו אישור רשמי לטוס בשמי סעודיה ● גורמים במשרדי ראש הממשלה והתחבורה: "הנושא בטיפול"

מאיר שמיר / צילום: איל יצהר

רכבת ההנפקות דוהרת: מניף תגייס 200 מיליון שקל לפי שווי של עד 600 מיליון שקל

חבראת האשראי החוץ-בנקאי של מאיר שמיר מייעדת חלק מסכום הגיוס לפירעון חובותיה לבעלי המניות, מבטח שמיר ודיסקונט קפיטל, "בגין תשואת הסיכון"

יאיר אבידן / צילום: רמי זרניגר, יח"צ

הפיקוח על הבנקים מודיע על גיבוש מתווה נוסף לדחיית תשלומי משכנתאות והלוואות

חלון הזמנים לדחיית ההחזרים מוארך בשלושה חודשים, עד סוף הרבעון הראשון ב-2021 ● מדובר במהלך שיש לו עלויות, לא זניחות, שמגבירות את נטל ההלוואה על כתפי הלווה ● בנק ישראל: "דחיית תשלומים כמוה כאשראי חדש"