גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

"בעוד חודשיים תסתיים הקפאת המשכנתאות, ואז הכול יקרוס"

השמאי חיים אטקין התריע כבר מזמן שבישראל יש בועת נדל"ן • ההמלצה שלו: להמתין ולא להיכנס להרפתקאות פיננסיות ארוכות טווח

חיים אטקין / צילום: כדיה לוי
חיים אטקין / צילום: כדיה לוי

השמאי חיים אטקין יכול בהחלט להיחשב לנביא זעם. כבר שנים שהוא מתריע שיש בישראל בועת נדל"ן, אבל איכשהו בתקופה הזו של הקורונה, זה נשמע הרבה יותר משכנע. "בעוד חודשיים", הוא אומר, "תסתיים ההקפאה של תשלום המשכנתאות, ואז הכול יקרוס. לאנשים אין יכולת לעמוד בתשלום המשכנתאות. למרות זאת, הבנקים המשיכו לחלק משכנתאות. בחודש מרץ נרשם שיא כל הזמנים בנטילת משכנתאות - 8.7 מיליארד שקל - כי הציבור חשש מהעלאת ריביות המשכנתה בשל הקורונה. זה יתפוצץ להם בפרצוף. לא יכול להיות אחרת".

מצד שני, כולם אומרים שבגלל התחלות הבנייה יש מחסור ולכן המחירים יעלו כי יש עודף ביקוש לדירות.

"זה הבלוף הכי גדול של העשור, לטעון שיש מחסור בדירות. יש מלאי של דירות. גם אם הקבלנים לא יבנו דירה אחת בשנים הקרובות".

מבחינתו של אטקין, המשוואה פשוטה מאוד: אנשים רבים לא יוכלו לעמוד בתשלום המשכנתאות, אם משום שפוטרו מעבודתם, אם משום שהעסק שלהם קרס. ומכיוון שמדובר במאסה של לווים, זה יביא לכאוס.

אטקין: "בנק ישראל היה צריך לעצור את החגיגה המטורפת. אנשים יצאו מהסגר הראשון וקנו דירות. הבנקים תדלקו את הענף הזה בלי לומר: אנחנו מגדלים כאן מפלצת. לא יכול להיות שדירה בפתח תקווה או ברמת גן תעלה מיליון דולר. אין חיה כזו. ה-OECD בשנת 2015 אמר: יש לכם בועת נדל"ן. אמרו אז, מה הם מבינים בישראל? כל תרחישי הקיצון מתריעים מפגיעה ביציבות הפיננסית כתוצאה מכך שבועת הנדל"ן תתפוצץ, אך זה מוצנע. מי שמופיעים בתקשורת הם אנשים שמפמפמים את הבועה הזו".

אמיר ירון, נגיד בנק ישראל.

אז מה אתה אומר: תהיו בהיכון, כי הבועה הולכת להתפוצץ בחודשים הקרובים?
"כן. הולך להיות פה כאוס כלכלי. נכנסנו למשבר הזה עם שיא של מחירי נדל"ן - גם במסחרי גם במגורים, ושיא של היצע. יש כאן הרצת נדל"ן. יושבים אנשים וממשיכים לפמפם את המחסור בדירות ואת זה שמחירי הדירות יזנקו. לאן הם יזנקו עוד?"

 וכל זה בגלל הקורונה?
"הקורונה לא אשמה. יש מחזוריות בשוק ואי אפשר להאשים בזה את הקורונה. היא רק האיצה את זה, אם כל הגורמים שאחראיים לזה יאשימו את הקורונה, אני אהיה שם להגיד שזה לא נכון".

אטקין טוען כי העולם של אתמול חלף ואיננו, בגלל הקורונה. מבחינתו, גם אחרי שיימצא חיסון לקורונה, לא תהיה חזרה לעולם הישן.

"הקורונה שינתה את תפיסת החיים שלנו. מבחינת תפיסת הדיור, אנשים רבים יחזרו לחיות עם ההורים, ובנייני משרדים יוסבו לבנייני מגורים. אנשים יחיו בבניינים במתכונת של דירות קטנות, ללא מטבח וללא סלון, ושטחים ציבוריים משותפים. לשם זה הולך. כבר ב-2013 אמרתי בכנס שבנק לא צריך לתת הלוואה לבניין משרדים שלא יוכל להיות מוסב למגורים".

כלומר, כבר אז חשבת על כך שיש עודף במשרדים. למה?
"כי סטיב גובס (ג’ובס ז"ל, מייסד אפל - ה"מ) הכניס לנו את המשרד והחנות לכיס. אנחנו לא חייבים להיות במשרד. הטכנולוגיה מייתרת את זה".

לפני הקורונה היית מגיע למשרד.
"המשרדים מתו. זה תהליך שממילא התחיל לקרות, אבל הקורונה האיצה את זה".

למה אתה חושב שאנשים לא ירצו לחזור למשרד?
"כי אחרי שאנשים ראו מה זה לעבוד מהבית, הם לא ירצו לוותר על זה. נראה לך הגיוני, שאני, שהתרגלתי עכשיו לעבוד מהבית, ארצה אי פעם לחזור למשרד?! לעולם לא. אחרי שטעמת משהו אתה לא יכול לחזור אחורה. הקורונה זה לא אירוע חולף.

"נכון שקופת חולים מכבי חייבת בניינים, אבל חברות ההייטק הבינו את הרעיון. כל חברת חשמל עובדת כבר כמעט שנה מהבית".

אולי בחברות קטנות זה מה שיהיה. אבל בחברות הנדל"ן המניב מדווחים על חוזים חדשים באותו היקף. כלומר, לטענתן, חברות ששכרו אצלן משרדים, לא רק שלא צמצמו שטחי נדל"ן, אפילו הרחיבו.
"מה את רוצה שאני אגיד לך? שהם משקרים?!"

אתה צופה שחברות הנדל"ן המניב הגדולות ייכנסו לבעיה?
"תראי, אבי מוסלר, שהיה המנכ"ל של אמות, הוא לא אידיוט. הוא לא סתם עזב ככה פתאום".

מה יהיה עם המלונאות?
"קשה לי לומר, מי שכבר באמצע בנייה, לא יפסיק. הפריחה תהיה בלוגיסטיקה. אני חושב שתהיה פה מהפכה חברתית גדולה כי יש פה דור שלם ששחטנו אותו. האם צפויה סכנה פיננסית לבנקים? בהחלט כן. האם המדינה עשויה לחזור על תהליך הלאמת הבנקים? בהחלט ייתכן".

"במשבר 2008 שלחתי את כולם לקנות דירה"

אטקין לא מתרשם מהסקירות השונות המנבאות עליות מחירים בנדל"ן בישראל. אני מזכירה לו, שגם במשבר 2008, כשמחירי הנדל"ן בעולם כולו ירדו, הייתה ציפייה שמחירי הנדל"ן בישראל יעברו גם הם אותו התהליך ויירדו, אך בפועל מחירי הנדל"ן רק עלו. זאת, אף שגם אז היה משבר כללי, חברות צמצמו את היקף פעילותן, אחרות חדלו מפעילות, וכמובן - מועסקים רבים פוטרו. גם אז, לכאורה, לא היה לציבור ממה לשלם עבור הדירות שרכשו. ההבדל, אומר אטקין, שאז מחירי הנדל"ן בישראל היו נמוכים מהשווי, בעוד כיום הם גבוהים בהרבה מהשווי.

אטקין: "במשבר של 2008 שלחתי את כולם לקנות דירות", הוא אומר. "אנשים קנו דירות וקיבלו תשואות של 12%. דירה בבאר שבע עלתה 150 אלף שקל. אנשים גם עשו את זה כי הבינו שלא תהיה להם פנסיה. היום, המחירים גבוהים מהשווי ב-30%, ולכן הם חייבים לרדת".

גם בתל אביב המחירים לא יעלו?
"מה פתאום?! יירדו בעשרות אחוזים. אסף זמיר (שר התיירות עד לא מזמן, וח"כ מטעם כחול לבן) אמר (בראיון שנתן ל"ידיעות אחרונות" - ה"מ): תל אביב מתפרקת".

בגלל שמקומות הבילוי לא פתוחים כרגע? גם בניו יורק כמעט ולא. אז זה אומר שתל אביב וניו יורק מתפרקות, ואנשים פחות ירצו לגור בהן?
"בוודאי. אנשים אומרים: אני מוכן לישון מתחת לכיור ולשלם הרבה כי יש כאן 'קרחנה', אבל אין יותר קרחנה. זה נגמר, כולם חזרו לדימונה. אז על מה יש לי לשלם? אני אחזור להורים. אנשים קנו דירה להשקעה והסתמכו על זה שחבר’ה צעירים יממנו את השכירות, אבל הם חזרו להורים. ולכן גם משקיעים מכרו דירות בהפסד. זה לא אני אמרתי, זה הכלכלנית הראשית אמרה.

"העולם השתנה, וקשה לאנשים להבין את זה. אנשים ממשיכים לחשוב בשכל של אתמול. כחלון (משה כחלון, שר האוצר לשעבר) בא והראה שאפשר למכור במחיר נמוך יותר, והרגו אותו. קברו את מחיר למשתכן".

משה כחלון.

אתה חושב שכחלון צדק?
"הוא עשה פעולות מצוינות, הבעיה שמחיר למשתכן הפכה לסוג של השקעה. את יודעת כמה זוכים ביקשו עכשיו לממש את הנכסים שהם קנו, כי הם לא יכולים לעמוד בתשלום המשכנתה? הבעיה שהם חתומים על חוזה שאסור להם למכור למשך חמש שנים".

"אנשים התבלבלו: מינוף הפך לבון טון"

הבעיה היא שאנשים הלכו לנדל"ן, כי הריבית אפסית והכסף לא מרוויח בבנק.
"מה זה עושר? עושר הוא מצב שבו יש לך יותר נכסים מהתחייבויות. בואי נגיד שיש לך מיליון שקל ואת גרה בשכירות. אם תקחי את המיליון הזה ועוד משכנתה, ותקני עם זה דירה, ותשלמי על המשכנתה יותר ממה ששילמת על השכירות, אז יש יותר התחייבויות מנכסים.

"אנשים התבלבלו: מינוף הפך להיות בון טון, כולם עושים זה, בטח כשהמודל הזה פוגש בנקים שמחלקים כסף.

"בנק שמחלק משכנתאות בתקופה כזו של קורונה, לא באמת מצפה שיקבל את הכסף. בשנייה שאנשים יפסיקו לשלם, השוק יתרסק".

הקורונה תגיע לסיום מתישהו. יימצא חיסון.
"העולם שהכרת מת. קשה נורא עם שכל של אתמול להבין מה יהיה מחר. זוג צעיר שהולך לקנות דירה עכשיו, זה כמו להרוג שני דורות במכה. יש כאן דור שלם של בני 40 ובני 50 שלוקחים כסף מההורים שלהם. אין מי שישלם את מחירי הדירות".

"יעשו תספורות למשכתנאות"

מה לגבי מי שקונה דירה להשקעה?
"בועה היא המצב שבו המחיר מתרחק מהשווי. אתה מקבל 1.5%-2% על השקעה של מיליון דולר. על השקעה בסדר גודל כזה צריכים לקבל 5%-6%, לא 2%. צריך להיות מטומטם בשביל לעשות את זה. משקיעים אינטליגנטיים זיהו את זה והלכו לכל מיני מקומות בעולם. שוק הנדל"ן הפך להיות שוק של חיסכון ארוך טווח".

גם בקורונה

  מהי מבחינתך התנהגות רציונלית כיום?
"לא לעשות שום השקעה בנדל"ן. הדבר האחרון שאנשים צריכים עכשיו זה הרפתקה פיננסית ארוכת טווח. כששני מטוסים מתרסקים באוויר ויש אירוע, עוצרים את כל הטיסות. פה יש אירוע דרמטי, ועולם כמנהגו נוהג, כי הבנקים יודעים שברגע שהם יפסיקו לקבל כסף, הכול יקרוס".

מה עומד לקרות בתוך מספר חודשים להערכתך?
"הבנקים ייאלצו לעשות תספורות למשכנתאות. מי שיש לו חסכונות יתפסו עליה כחזקה כנגד המשכנתה, אבל זוג צעיר שכל מה שיש לו זה אוברדראפט, 10,000 זוגות כאלה שיפוצצו את הבועה ולא יתפנו מהדירות, לבנק לא תהיה ברירה אלא לעשות להם תספורת".  

עוד כתבות

הפגנת חרדים נגד גיוס בני ישיבות,ירושלים / צילום: Reuters, Ammar Awad

מהתקציבים שייעצרו ועד לדיוני החירום באוצר: כל מה שכדאי לדעת על הצו הדרמטי בנוגע לחוק הגיוס

בהתאם לצו הביניים שהוציא בג"ץ, תקצוב הישיבות שתלמידיהן לא מתגייסים ייעצר כבר בשבוע הבא ● בשלב זה, התמיכה בכ-44 אלף תלמידי ישיבות צפויה להיעצר ● באגף החשב הכללי במשרד האוצר, שאמונים על ביצוע התשלומים מתקציב המדינה, מתכוונים ליישם את הצו במועד ● איך זה יעבוד? גלובס עושה סדר

מרכז תל אביב / צילום: טלי בוגדנובסקי

בעל דירה סירב לחתום על פרויקט תמ"א וזכה ב־320 אלף שקל נוספים

בעל דירה בפרויקט תמ"א 38 בת"א, שהוא גם בעלים של חלק מהחצר, ביקש פיצוי של 1.2 מיליון שקל ● המפקחת על המקרקעין קבעה בהסכמת הצדדים כי אכן מגיע לו פיצוי תמורת חתימתו

אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי, צילומים: AP, דוברות הכנסת, שאטרסטוק

הדרך לאספקת הפגזים האמריקאיים לישראל עוברת בטורקיה

היחסים בין נשיא טורקיה, רג'פ ארדואן ונשיא ארה"ב, ג'ו ביידן, מתהדקים למרות היחסים המעורערים שהיו בין השניים לאורך השנים ● מדיווח בלומברג, מתברר כי ארה"ב מנהלת מו"מ עם טורקיה לצורך רכישת פגזים וחומרי נפץ, שיאפשרו לה להאיץ את קצב הייצור שלה ולשלוח את חלקם לישראל

פעילות יחידת מגלן במערב חאן יונס / צילום: דובר צה''ל

לוחם אגוז נהרג ו-16 נפצעו בדרגות שונות בדרום רצועת עזה

צה"ל מאשר: חיסלנו את סגן מפקד יחידת הרקטות והטילים של חיזבאללה ●  גורם אמריקני: ישראל שיתפה עם ארה"ב חלקים מסוימים מהתוכנית ההומניטרית שלה ברפיח  ● בין ההרוגים בתקיפה בנמל התעופה בחלב ישנם גם חיילים מצבא אסד, דווח כי מערכות ההגנה האווירית הופעלו • דובר צה"ל עדכן כי בכיר חמאס חוסל בפעילות בבית החולים שיפא ● עדכונים בולטים

פליטים עזתים ברפיח / צילום: Reuters, IBRAHEEM ABU MUSTAFA

המומחה שמסביר: למה החליטו בעולם שרפיח היא הקו האדום

פלישת צה"ל לרפיח, בין המעוזים האחרונים של חמאס בעזה, עומדת בלב הדיון על עתיד המלחמה ● "העיר הפכה לסמל של המצוקה הפלסטינית והפליטות בעיני העולם", אומר ד"ר הראל חורב, מומחה לחברה הפלסטינית ● בראיון לגלובס הוא מסביר מדוע ישראל טועה בהתנהלותה ברפיח, מתייחס לפלונטר מול ארה"ב ומסביר מדוע חמאס ממשיך לסרב לעסקת חטופים

מה חדש בדוחות / אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי, חומרים: shutterstock

כלל: רווח של 305 מיליון שקל ב-2023, השפעת רכישת מקס עוד קטנה

מדור חדש של גלובס יביא את הסיפורים של עונת הדוחות בבורסת ת"א שאולי פספסתם ● והפעם: אימקו מסכמת את 2023 עם רווח כ-6.2 מיליון שקל לאחר שרשמה הפסד בתקופה המקבילה, כלל הציגה דוח רבעוני חזק, אך טרם רשמה רווח משמעותי מרכישת חברת כרטיסי האשראי מקס והרווח הנקי של מור השקעות זינק בכ-60% ● מדור חדש

משה ארבל, שר הפנים / צילום: מארק ישראל סלם - הג'רוזלם פוסט

בעקבות חשיפת גלובס: השר ארבל קורא לנתניהו לאפשר כניסת פועלי בניין פלסטינים לישראל

שר הפנים מציין במכתבו: "גוברות ההערכות כי אלפי פועלים פלסטיניים מיהודה ושומרון מועסקים שלא כדין בענף" ● הוא קורא לראש הממשלה לבחון הסדרה של הכנסת הפועלים לישראל, בין היתר על ידי בחינה פרטנית של כל פועל והגבלת גיל

גזירת סרט בפתיחת משרדי ASI, חברת הבת בהודו יחד עם שגריר ישראל בהודו, נאור גילאון / צילום: תעשייה אווירית

מתחת לרדאר: התעשייה האווירית הקימה חברה בת בהודו

התעשייה האווירית השיקה השבוע את חברת הבת ההודית שלה בניו דלהי ● החברה הוקמה במסגרת שיתוף הפעולה בין התעשייה האווירית לבין DRDO, גוף המחקר והפיתוח בנושאי הגנה של ממשלת הודו

קרן כהן חזון, מנכ''לית ובעלת השליטה בתורפז / צילום: ששון משה

תורפז רוכשת יצרני חומרי טעם בלגית-גרמנית תמורת 48 מיליון דולר

תורפז צפויה לרכוש את קבוצת קלאריס & ווילך באמצעות חברת הבת שלה - פיט ● החברה מייצרת חומרי הגלם היחודיים לתחום הבשר והאפייה ומחזור המכירות שלה הסתכם ב-35.1 מיליון דולר ב-2023

חברת הסייבר הישראלית Coro (קורו) / צילום: CORO

המשבר בהייטק נגמר? סטארט-אפ ישראלי שני מודיע בתוך שבוע על גיוס של 100 מיליון דולר

חברת קורו (Coro) הישראלית, העוסקת במכירת מערכות סייבר לעסקים קטנים ובינוניים, הודיעה על גיוס של 100 מיליון דולר ● ככל שנודע, כספי הגיוס כולם הושקעו בחברה ולא בקניית מניות מיזמים או משקיעים קודמים ● כל הגיוס התבצע מקרנות הון סיכון זרות

מערכת ReDrone של אלביט / צילום: אלביט מערכות

הנקמה של פוטין בהודו, ומערכת יירוט הרחפנים החדשה של אלביט

אלביט הציגה ללקוחות אירופאיים את מערכת היירוט המתקדמת שלה, אלג'יריה מצאה מענה בסין מול עוצמת המל"טים מתוצרת ישראל, ארה"ב שמה את מבטחה בלייזר, והנקמה של פוטין בראש ממשלת הודו • השבוע בתעשיות הביטחוניות

מנות במחתרת התאילנדית / צילום: דניה ויינר

אחת המסעדות התאילנדיות הטובות בישראל מסתתרת בכלל בחצר של בית

עגלת קפה שמגישה מאפה פיסטוק נדיר, מרכז הוליסטי שגם הציניקנים יתמסרו לו, מיזם אמנות נשי ומסעדה שאפשר למצוא בה בננה לוטי משובחת ● יום בפרדס חנה כרכור

צילומים: נועם מושקוביץ-דוברות הכנסת, אייל רדושיצקי, עיבוד: טלי בוגדנובסקי

כועסים על היציאה לפגרה, אבל הבעיה עמוקה מזה

הבנקים כביכול תחת אש, אבל לא צפויים לספוג ריקושטים כבדים ● פגרת הכנסת מעוררת ביקורת, אבל לא היא הבעיה ● והטעם לפגם בפרס על צילום העיתונות ● זרקור על כמה עניינים שעל הפרק

חצי שעה של השראה. ערן גפן בשיחה עם ינון קוסטיקה / צילום: עומר הכהן, מנחם רייס

המייסד של החברה בעלת הצמיחה המהירה בעולם מגלה את הסוד

הסטארט-אפ הראשון שהקימו נמכר למיקרוסופט, חברת אבטחת הענן שלהם מכניסה 350 מיליון דולר בשנה, ורק החודש הם עשו עסקת ענק נוספת ● ינון קוסטיקה, שותף-מייסד ב-Wiz, בשיחה עם ערן גפן על הדרך שלו ושל שותפיו, שהתחילה על האוטובוס בדרך לבקו"ם, הרגע שבו הבינו איך הם הופכים את השוק והטריק שמאפשר להם לעבוד בצוות ● חצי שעה שלה השראה

בנימין נתניהו ואריה דרעי / צילום: עמוס בן גרשום, לע''מ

דרעי: "בג"ץ מתעמר בלומדי התורה, אות קין", גנץ: "בג"ץ פסק את המובן מאליו" | התגובות הפוליטיות על צו הביניים

הפוליטיקאים הגיבו על החלטת בג"ץ שקיבל את עמדת היועמ"שית ● גולדקנופף: "אות קלון וביזיון, ניאבק בכל דרך על זכותו של כל יהודי ללמוד תורה ולא נתפשר" ● דרעי: "מבין את הלוחמים שלא רוצים לשרת עכשיו בצבא" ● גנץ: "הגיעה העת שהממשלה תעשה את המובן מאליו"

מבצע לתשלום חלקי על דירה על הנייר / צילום: דרור מרמור

מספר הדירות שנרכשות רק עולה, אז למה נתוני המשכנתאות נמוכים?

נתוני המשכנתאות החדשות שניטלו ממשיכים לדשדש כבר כמה חודשים, למרות העלייה ברכישת דירות ● האם מבצעי הקבלנים המאפשרים לשלם רק 10% בתשלום הראשון ואת היתר במסירה, יתבטאו במשכנתאות בעוד שנתיים־שלוש?

דם אברמוב בקמפיין בנק הפועלים / צילום: צילום מסך

בלי אסקפיזם ועם לוחם בשיקום, הפרסומת של בנק הפועלים היא הזכורה ביותר

פרסומת הבנק, שבה מככב הלוחם הפצוע אדם אברמוב, היא גם המושקעת ביותר עם כ–1.6 מיליון שקל ● מדירוג הזכורות והאהובות של גלובס וגיאוקרטוגרפיה עולה כי השבוע התברגו שתי פרסומות חדשות: מנורה מבטחים וטאצ' ● הפרסומת של ביטוח 9 היא האהודה ביותר גם השבוע

ייצור השבבים / צילום: Shutterstock, Golubovy

חברות השבבים הישראליות שמשלמות על הקשחת הכללים

ביטול רכישת חברת שבבים ישראלים על ידי הענקית האמריקאית קוואלקום מתווספת לנסיגת אינטל מרכישת טאואר אשתקד ● לפי מומחים, מדובר במגמה מתעצמת של הקשחת העמדות מצד רגולטורים בעולם ● "חברות צריכות להתחיל לחשוב מראש על אלטרנטיבות", הם אומרים

ביתן של קבוצת צ'אנגן בתערוכת מכוניות בסין / צילום: ap, Ng Han Guan

קבוצת הרכב השלישית בגודלה בסין בדרך לישראל

משלחת בכירה של צ'אנגן (Changan) סינית נערכת לייצא לישראל, הכניסה של החברה לישראל היא חלק ממהלך ההתרחבות הגלובלית שעליו הכריזה השנה ● מרצדס E קלאס והקרוסאובר של פורד: הדגמים החשמליים שבדרך ● השבוע בענף הרכב

המדינה החדשה שמצטרפת להליך נגד ישראל בהאג

גלובס מגיש מדי יום סקירה קצרה של ידיעות מעניינות מהתקשורת העולמית על ישראל במלחמה • והפעם: רוב האמריקאים מתנגדים להמשך המלחמה, הממשלה הצרפתית מצהירה שלא סיפקה נשק לישראל מאז ה-7 באוקטובר, ואירלנד מצטרפת לתביעה נגד ישראל בהאג ● כותרות העיתונים בעולם