גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

תמ"א 38 תסתיים, אך ראשי הערים יוכלו לאשר חיזוק מבנים בשטחם

תזכיר חוק עמוס בתיקונים לחוק התכנון והבנייה שכולל כמה רפורמות שמעלות אבק הופץ ע"י מינהל התכנון ומשרד המשפטים ● עם זאת, יחלוף זמן רב להעברת החקיקה

פרויקט תמ"א 38 בקרית ביאליק / צילום: פאול אורלייב, יח"צ
פרויקט תמ"א 38 בקרית ביאליק / צילום: פאול אורלייב, יח"צ

מינהל התכנון ומשרד המשפטים הפיצו את תזכיר החוק (תיקון 128 לחוק התיכנון והבנייה) שתכליתו לקדם מנגנונים המאפשרים התחדשות עירונית וציפוף יעילים.

בכל מה שקשור להתחדשות עירונית נקודתית, שעד עכשיו נענתה ע"י תמ"א 38 (שמסתיימת בסוף 2022) מוסט הדגש לרמה המוניציפלית. לפי תזכיר החוק סמכויותיהן של הועדות המקומיות לאשר תוכניות יורחבו והן יוכלו לקדם מסלול חיזוק באמצעות הריסה ובנייה מחדש. במידה והחוק יעבור במתוכנת זו, לוועדה המקומית תהיה סמכות לתוספת זכויות בנייה, ומתן אפשרות לעירוב שימושים סחירים וציבוריים. מסלול אחר יאפשר חיזוק בדרך של תוספת ועיבוי הבנייה בבניין קיים.

החוק גם מבקש לסיים הלכי בקשת ה"הקלות" שהשתרשו בשנים האחרונות. הצורך בהקלה, נועד על מנת לאפשר גמישות בשלב הרישוי במקרים חריגים בהם קיימת הצדקה תכנונית לסטות מהוראות התוכנית. ואולם, בשנים האחרונות נעשה שימוש הולך וגובר בכלי זה, באופן שהפך את ההקלה לכלל ולדבר שבשגרה. מנהל התיכנון הבין שהשימוש ההולך וגובר בהקלות, אף הביא לתהליכי רישוי עוקפי תכנון. כך או כך, החוק החדש מציע את צמצום האפשרות לבקש הקלות, תוך שיפור הוודאות מצד היזמים ומבקשי ההיתרים, וקיצור באופן ניכר של הליכי הרישוי אשר ישובו ויתמקדו ברישוי ולא ב"תכנון".

בנוסף, וכצעד משלים מוצע לקבוע כי רשות הרישוי תהא רשאית, במסגרת בקשה להיתר, להתיר שינויים מסוימים מהוראות התוכנית ללא צורך בפרסום הבקשה, בנושאים שיקבעו בתקנות ושהשפעתם התכנונית זניחה.

סעיף אחר בחוק מאפשר קביעת ייעוד ציבורי בחלק ממבנה. הרעיון הוא להקל על קידום ההתחדשות העירונית והציפוף, תוך הבטחת צרכי הציבור הנדרשים בחלק ממבנה מסחרי. במסגרת הוראות אלו, אף מוצע בין היתר, להעביר ולרשום את מבנה הציבור על שם הוועדה המקומית.

הצעת החוק כולל סעיף נוסף שמבקש להרחיב את סמכויות הועדה לתשתיות לאומיות (ות"ל). למשל, תינתן לוועדה אפשרות לאשר פרוצדורת איחוד וחלוקה בהסכמה שלא במסגרת תוכנית, תינתן אפשרות לאשר בהליך מקוצר הקמת מבנה דרך מסוג גשר או מעבר תת קרקעי המיועדים להולכי רגל בתחום דרך ועוד.

יצוין כי עד לחקיקה עתידית הדרך עוד ארוכה. לאחר שהתזכיר יעבור שינויים לאור הערות שונות, הוא יגיע לוועדת שרים לענייני חקירה ורק לאחר מכן להצבעה בכנסת.

עורך הדין מיכה גדרון התייחס לתזכיר החוק שפורסם הערב, ואמר כי: "תזכיר החוק מוחק את היתרון העיקרי שעמד בבסיס תמ"א 38, שאפשרה הוצאת היתר בנייה ללא צורך באישור תוכנית. תזכיר החוק יחייב לאשר תוכנית לכל פרויקט, דבר שיאריך ויסרבל מאד את הליכי ההתחדשות, ובנוסף לכך גם יעביר את מלוא הכוח להחליט אם, כמה והיכן יהיו הפרויקטים להתחדשות עירונית לוועדות המקומיות".

גדרון הוסיף כי "תזכיר החוק מאפשר לוועדות המחוזיות לאשר תוכניות שיוסיפו 350% על מה שבנוי במסלול הריסה ובנייה מחדש ורק 200% במסלול חיזוק. תוספת זו אינה כלכלית בחלקים נרחבים בארץ, ושוב נקבל פרויקטים של תמ"א רק במרכז הארץ".

ואולם התיקון המוצע לחוק אינו מתמקד אך ורק בחלופה לתמ"א 38. בין היתר כלולים בה חלקים מפרק הרפורמה הכלכלית של חוק התכנון והבנייה, שבה החלו לדון עוד לפני כ-7 שנים, כשגדעון סער שימש שר הפנים.

אחד מהתיקונים כולל שינויים להגדרת האפשרויות להגשת תביעה של בלי מקרקעין שנפגעים מתוכנית פוגעת (סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה). על פי החוק כיום, ניתן להגיש תביעה כזו על סמך כל תוכנית חדשה, גם תוכנית מתאר, שאינה כוללת הוראות של תכנון מפורט. הפרקטיקה הנהוגה היא, שמגישים שתי תביעות: האחת בגין תוכנית המתאר שמאפשרת תכנון של תוכנית מפורטת, והשנייה בגין התוכנית המפורטת עצמה. הדבר גורם לעומס על כל הצדדים.

לאור זאת מוצע במסגרת התיקון לקבוע בחוק, שפגיעה המזכה בפיצוי לפי סעיף 197, תהיה רק פגיעה מכוחה של תוכנית הכוללת הוראות מפורטות. שכן רק כאשר חלה על הקרקע תכנית מפורטת שניתן להוציא היתר מכוחה, ניתן ונכון לקבוע שהנזק התכנוני אכן התגבש לרמת ודאות מספקת וקונקרטית, על מנת לזכות בפיצוי בגינו.

התיקון לחוק מציע לערוך שינויים גם בתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה, שדנה בהיטלי השבחה. כיום רק אישור תוכנית מתאר מקומית, או תוכנית מפורטת, למעט תוכנית כוללנית, מעניק לוועדות המקומיות אפשרות לגבות היטלים השבחה. בתיקון מוצע להוסיף להגדרה זו, גם אישור חלוקה חדשה בהסכמה, אישור תשריט חלוקה, שפעמים רבות מהווה הליך תכנוני אשר יוצר השבחה.

כמו כן התיקון נועד לטפל במקרים שוועדות מקומיות מיהרו להטיל היטלי השבחה מבעלי נכסים, למרות שלא ניתן להוציא מכוחה היתרי בנייה ועניין ההשבחה אינו ודאי. הדבר ארע בין היתר בתל אביב, בשעה שאושרה תוכנית המתאר תא/5000.

על פי ההצעה ייקבע, כי החבות בהיטל השבחה תתגבש רק בתכניות שהינן מסוימות דיין. תיקון בהתאם לעקרונות אלו, נקבע לפני כשנתיים בנוגע לתוכנית כוללנית, ואולם התיקון מבקש לכלול בקטגוריה זו את כל תוכניות המתאר.

"תיקונים מוצעים אלה, יובילו לתוצאה של מס אמת שאיננו מס בחסר או מס ביתר - בהתאם להשבחה שאושרה למימוש בסופו של ההליך התכנוני כולו, ייתרו דיונים מורכבים ויתרמו לוודאות בתחום היטל ההשבחה", מסוכם בדברי ההסבר של התיקון לחוק.

עו"ד זיו כספי, שותף מייסד במשרד גינדי כספי ושות', מציין כי "בחודשים האחרונים יש תחושה של העדר משילות בענף הנדל"ן, ותזכיר החוק, כמו גם הקמת הוועדה לקידום התחדשות עירונית בפריפריה, מאותתים שסוף סוף נזכרו בענף הנדל"ן. ואולם לא די בכך, נראה כי במשרד הפנים שכחו להתייעץ עם המגזר הפרטי בכל הקשור לרפורמות בענף. גופים כמו התאחדות בוני הארץ, לשכת עורכי הדין ולשכת השמאים חייבים להיות חלק מקבלת ההחלטות כמי שמכירים את הבעיות שבשטח.

"לדוגמה, בנושא האפשרות להוסיף מבני ציבור כחלק מפרויקטים של התחדשות עירונית כפי שהופיע בתזכיר חוק התכנון והבנייה הרי שמדובר במהלך מבורך שכן הרשויות זקוקות למבני ציבור כחלק מהתחדשות השכונות. הקצאת זכויות לצרכי ציבור בתוך הבניינים נכונה, וחוסכת הקצאת קרקע שיעודה רק לצרכי ציבור והיא נותנת מענה לקושי העקרי בהתחדשות עירונית, שהינו הצפיפות הנוצרת כתוצאה מהגדלה כה מאסיבית של כמות יחידות הדיור.

"אך לא נכון יהיה לעשות כן מבלי להתייחס גם להיבטים כלכליים כמו יצירת תשתית משפטית שתאשר ליזם שיבנה את מבני הציבור לקזז את הוצאות הבנייה מסך האגרות וההיטלים שהוא אמור לשלם במסגרת הפרויקט כולו. כיום נושא זה טרם הוסדר בחוק".

עוד כתבות

אולם של העליון. הנפגעות יוכלו לצפות בטלוויזיה במעגל סגור / צילום: אלכס קולומויסקי-ידיעות אחרונות

הגיע הזמן להקים מחלקות משפטיות לטיפול בתיקי עבירות מין

נשיאת בית המשפט העליון פרסמה נוהל חדש של ניהול תיקי עבירות מין, שנועד להקל על הנפגעות ● הנוהל קובע, בין היתר, שבתיקים אלה ידון הרכב מעורב של שופטים ושופטות, הנפגעות יוכלו לצפות במשפט מחדר נפרד ● זהו צעד חשוב, אך המבחן יהיה ביישום שלו

בוחנים בדיקות קורונה בבית החולים שיבא בתל השומר / צילום: איל יצהר

משרד הבריאות: דומיננטיות לוריאנט הבריטי אצל הריוניות מאושפזות עם קורונה

הנתונים מצטרפים למחקר בריטי אשר מעלה אפשרות שהנגיף קטלני יותר, בנוסף להיותו מדבק יותר

עסקה / צילום: Shutterstock

שיתוף פעולה בין מתווכים: למי הלקוח ישלם

כששני מתווכים בוחרים לשתף פעולה, בית המשפט נדרש להחליט מי מהם ייחשב "הגורם היעיל" בעסקה

מה אפשר לקנות ב-2.9 מיליון שקל בדרום / עיצוב: טלי בוגדנובסקי

איזה נכס אפשר לקנות ב-2.9 מיליון שקל בדרום הארץ

בית עם 5 חדרים במושב גיאה או בעומר, דירת 5 חדרים באשדוד וקוטג' דו משפחתי באשקלון

הבניין שבנווה  אביבים / צילום: איל יצהר

שכירות בתל אביב: דירה בנווה אביבים הושכרה ב-8,000 שקל

מדובר בדירת 4.5 חדרים בשטח 135 מ"ר עם חניה ● בפתח תקווה דירת 3.5 חדרים נמכרה ב-1.6 מיליון שקל

השופט עוזי פוגלמן, יו"ר ועדת הבחירות המרכזית / צילום: רפי קוץ

כדי לזייף סרטונים של היריב לא צריך בינה מלאכותית: המקרה של ג'ו ביידן וברק אובמה

נבהלתם מזיופי הדיפ-פייק של לפיד וחולדאי? סרטונים מבושלים שהופצו השבוע על ג'ו ביידן וברק אובמה מוכיחים שאפשר לשקר בכיף ללא טכנולוגיה עילית • כך ניתן ללכלך על יריבות ויריבים בתחבולות פשוטות כמו חיתוך תמונה, תקריב, האטה וערבול צליל

רוברט אנטוקול מנכ"ל ומייסד פלייטיקה מוקרן בטיימס סקוור ניויורק במהלך טקס פתיחת המסחר בנאסד"ק. / צילום: יח"צ

השבוע בהייטק: מי יוצא פראייר בהנפקות ומה עשתה אפליקציית אונבו?

הזינוק ביום הראשון למסחר של חברות טכנולוגיה אומר שהן משאירות יותר כסף על השולחן מאי פעם בעבר • וגם האם אפליקציית אונבו הייתה כלי מחקר שוק או מעקב? • סיכום השבוע בהייטק וטכנולוגיה

בועז אחד העם, יו"ר המרכז הישראלי ללימודי חירשות / צילום: איל יצהר

קהילת החירשים בישראל זכתה לאחרונה בהישג נדיר

קהילת החירשים בארץ זכתה לאחרונה בהישג נדיר: החלטה על הקמת אקדמיה לשפת סימנים ישראלית ● משמעות ההחלטה היא הכרה רשמית בכך שחירשות היא תרבות נפרדת, סוערת ושוקקת - ולא פגם או מגבלה ● "כמו שהשומע לא איבד את החירשות, החירש לא איבד את השמיעה"

משה ברקת / צילום: רפי קוץ

רשות שוק ההון דוחה בשלושה חודשים את תחילת הרפורמה בביטוח תאונות אישיות

כשבוע לפני שההוראות לשינוי תחום הביטוח האמור, שלדברי הרשות עצמה רווי בכשלים, היו אמורות להיכנס לתוקף, הרשות מאפשרת לחברות הביטוח לדחות את היישום לתחילת מאי ● זאת, לדברי הרשות, "בשל בקשות מחברות הביטוח, קשיים בהיערכות לאור מגפת הקורונה, וקשיים מיכוניים ופרקטיים"

ב.מ.וו X2 פלאג־אין / צילום: יח"צ

נישה בתוך נישה: ב.מ.וו X2 מנסה להיות גם ספורטיבית וגם משפחתית

ה-X2 המעודכן ו"הירוק" מנסה למרפק לו מרחב בין אחיו הספורטיביים לבין הקרוס-אוברים עתירי הסטטוס ● יש לו מראה קרבי, תא נוסעים איכותי ומערכת הנעה חסכונית וחזקה ● אבל האם יש מקום לעוד נישה בשוק הצפוף?

איך לנהל שיחת חולין / צילום: Shutterstock

שיחה בלי מסדרון - כאילו שלא היה קשה עם הסמול טוק גם קודם

אפי הוא מנהל מבריק שלומד מהר - אבל אין לו מושג ירוק אין לנהל שיחת חולין ● עד כה הוא הצליח להסתדר, אבל הקורונה הציבה בפניו אתגר חדש: סמול טוק - בזום ● מה עושים כשלמחסום הבושה מתווסף מחסום העדשה?

אילוסטרציה - בורסה ת"א / צילום: שלומי יוסף

ירידות בת"א; "אם הליך ההתחסנות יימשך, צפויה עלייה משמעותית בסביבת האינפלציה"

עליות חדות במניות טבע, על בד, אורמד, בריינסוויי, ודיוקודס, נייר חדרה, לייבפרסון, או.פי.סי ואוגווינד ● הממשלה צפויה לאשר היום את סגירת נתב"ג לשבועיים ● פריון השלימה גיוס של 66 מיליון דולר

גיורא אלמוגי / צילום: יונתן בלום

או.פי.סי משלימה את עסקת הענק בארה"ב בכ-648 מיליון דולר

עם השלמת העסקה, תחזיק או.פי.סי ב-70% ממניות CPV, כאשר ב-30% הנוספים יוחזקו ע"י כלל ביטוח, מגדל ופועלים שוקי הון

שלט של בית למכירה בארה“ב. / צילום: רויטרס

מכירות הבתים הקיימים בארה"ב הגיעו לרמה הגבוהה ביותר מזה 14 שנה

שיעור ריבית נמוך מאוד ואילוצי עבודה מהבית במהלך המגפה מדרבנים את הביקוש

איך לעבוד עם איגוד עובדים חזק? / צילום: Shutterstock

איך לעבוד עם איגוד עובדים חזק?

איך מנהלים יכולים להתמודד עם ארגוני עובדים ומה ההבדל בין הארגונים בארץ לארגונים באירופה ● טור ייעוץ 

מאיר בנימיני - תאטרון פלאים / צילום: שוקי לוי

"אני כבר ברמה של יאוש. גם אם לקוח מתקשר אליי ואומר לי 'בוא נדבר על הקיץ', מהפחד, אני לא רוצה"

מאיר בנימיני הוא הבעלים של תיאטרון הילדים "פלאים" ● "אם בתקופות רגילות היינו מתפרנסים יפה ומתנדבים לעשות הצגות בחינם, עכשיו פתאום צריך לעזור לשחקנים עצמם" ● גלובס שם את הסיוע לעסקים קטנים ולעצמאים במרכז 

שדה התעופה החדש של ברלין. מה שהיה אמור להיות סמל הבירה המאוחדת, הפך למבנה שמנציח כישלון גרמני / צילום: רויטרס - Annegret Hilse

גרמניה הגדירה את ישראל כ"מדינה בסיכון גבוה" להדבקה בקורונה; תחמיר את תנאי הכניסה

ישראל ו-24 מדינות נוספות יידרשו בכניסה לגרמניה בבידוד של 10 ימים ובהגבלות חמורות יותר מכפי שהתקנות מגדירות כיום ● בנוסף להכרזה על "מדינות בסיכון גבוה", הממשלה הגרמנית הכריזה על "אזורי סיכון למוטציות", מהם היא יכולה להגביל את הכניסה בשל החשש מהתפשטות וריאנטים מדבקים יותר של נגיף הקורונה

ליאו מסי במדי ברצלונה ב-2019 / צילום: Daniel Ochoa de Olz, AP

הבור הכלכלי של ברצלונה: אפילו מסי כבר לא יכול לעזור

בעיות ניהוליות ותשלומי שכר מטורפים פגשו את הקורונה, והובילו את מועדון הכדורגל של ברצלונה לחובות של כ-900 מיליון אירו ● איך נקלע המועדון המכניס בעולם למשבר כלכלי, מדוע תוכננה העונה הנוכחית מתוך מחשבה שהקהל יחזור ליציעים, ומאיזה מועדון כדורגל צריכה בארסה לקחת דוגמה

מחלקת הטיפול בחולי קורונה באיכילוב / צילום: Reuters, Ronen Zvulun

איך קוראים למוטציה שלך? כך בוחרים בשמות לסוגי הקורונה

וירוס הקורונה נקרא בהתחלה "וירוס ווהאן" ולאחר מכן קיבל שם ללא שיוך גיאוגרפי, מטעמים פוליטיים ● היום אנחנו שומעים על מגוון מוטציות לנגיף - הבריטית, הדרום אפריקאית, הברזילאית, היפנית ● לכל אחת מהן יש גם שם רשמי, אבל איך השמות הללו נבחרים?

מתוך הסרט "קרעים של אישה" / צילום: Benjamin Loeb  Netflix

"קרעים של אישה": כמו שיר לא מוצלח בסדנת כתיבה

בסוף הסרט "קרעים של אישה" (נטפליקס) נראה כאילו מישהו התפרץ לסט וצעק "מה  זה! למה כולם עצובים? יאללה, תחייכו קצת!"