גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

למרות שפע ההיצע: 4 סיבות להסתערות על קרקעות בקריית ביאליק ובבאר שבע

כמה מכרזים לכ-2,000 דירות נסגרו באחרונה בשכונת אפק בקריית ביאליק ובשתי שכונות בבאר שבע, למרות שפע הדירות המוזלות שמוצעות בהן גם ללא הגרלה • מה מחפשים שם היזמים והאם הבחירה תוכיח את עצמה

באר שבע / צילום: shutterstock, שאטרסטוק
באר שבע / צילום: shutterstock, שאטרסטוק

כמה מכרזים שנסגרו לאחרונה לכ-2,000 יחידות דיור בשכונות מגורים עם בנייה רבה בבאר שבע ובקריית ביאליק מעוררים תהייה: מה יש ליזמים לחפש בשכונות שיש בהן שפע של דירות מוזלות שעדיין לא נמכרו?

בשכונת אפק בקרית ביאליק נמכרו קרקעות ל-1,214 דירות, ואילו בשכונות הסיגליות והפארק בבאר שבע נמכרו קרקעות ל-866 דירות. וזאת לאחר שבבאר שבע הוגרלו אלפי דירות מוזלות של מחיר למשתכן, ואילו בקרית ביאליק הוגרלו כ-700 דירות מוזלות.

בשתי הערים גם נותרו לא מעט דירות מוזלות שמוצעות למכירה ללא הגרלה, וזאת לאחר שבשנתיים האחרונות לא הצליחו למכור אותן לא בהגרלות רגילות וגם לא בהגרלות המשך.

אז מה בכל זאת הביא את היזמים להשקיע עכשיו מיליוני שקלים בקרקעות בשכונות הללו? ייתכן שבימים כתיקונם, שבהם שוק הקרקעות והבנייה בישראל היה פועל כשורה, הצעד שלהם היה מסומן כמסוכן. בימים אלה, כשהשוק גולש לכיוון ירידה בהתחלות בנייה ומחסור בקרקע, ניתן להבין גם מהלכים כאלה.

 

1. הקונים: הסתערו לפני שייגמר

הקורונה הביאה להצטמקות של מלאי דירות מחיר למשתכן המוצעות למכירה ללא הגרלה, שבינואר אשתקד הגיע ל-1,500, אף שעקב כישלון השיווקים הרגילים שלהן מהווה ראיה לכך שמדובר בדירות בעייתיות. ואולם מאחר שגורלה של "דיור במחיר מופחת", התוכנית שנועדה להחליף את מחיר למשתכן, אינו ברור, ונוכח הבחירות שבפתח, הציבור מסתער גם על הדירות הפחות טובות. החשש הוא שאם לא ירכוש עכשיו - הוא יחמיץ את ההזדמנות האחרונה לרכוש דירה בהנחה.

2. היזמים: לקלוע לטעם הקהל הרחב

אם שואלים יזמים מה מביא אותם לשכונות רוויות לכאורה, הם עונים שתי תשובות: מחירי הקרקעות נמוכים והמחסור בבנייה לשוק החופשי. והיעד: לקלוע לקהל הרוכשים הגדול ביותר - זה שמחפש דירות במחירים של 1.1-1.5 מיליון שקל.

"סדר גודל כזה לדירות 3-5 חדרים פוגע בפלח הביקושים שהם גם מאוד גבוהים וגם מאוד קשיחים", מסביר אמיר כהן, סמנכ"ל שיווק ומכירות בחברת י.ח. דמרי, שלה גם קרקעות בקרית ביאליק וגם בבאר שבע. "בשיא משבר הקורונה, הביקושים לדירות בסדר הגודל הזה לא נפגעו, והעלייה במכירות החלה שם כבר במאי, בעוד ששוק הדירות של 3 מיליון שקל חזר להיות פעיל רק באוגוסט בערך. זה אומר שאנשים שקונים דירות במחירים האלה, זה עניין של צורך ולא מותרות".

 

3. קרית ביאליק: "מאמינים בשכונה"

הזוכה הגדולה בקרקעות בשכונת אפק הייתה שותפות של חברת סלע בינוי והשקעות, משכנות בראל וצור טאואר בנייה. האמון שהקבוצה הזו רוחשת לשכונה מעניין מאוד, במיוחד על רקע העובדה שהיא בנתה שם גם דירות מחיר למשתכן, ששיווקן נמשך זמן רב וברשותה עדיין 47 דירות שטרם נמכרו. השותפות הזו ניגשה לכל חמשת המכרזים, ומעניין לגלות שלמעט מכרז אחד, היא הייתה המשתתפת היחידה.

מנהל יזמות ופיתוח עסקי בסלע, שי אבוחצירה, אינו מוטרד מתלאות העבר ומהעניין המועט מצד יזמים אחרים. "השכונה מחולקת לשני חלקים. שלב א’ שהוקם ושלב ב’ שעוד לא החל. 97% מהדירות של שלב א’ מכורות, שזה 1,200-1,300 דירות", הוא אומר. "נכון שהשכונה החלה בצורה מקרטעת, כי אם הגעת לשם לא ראית שום דבר, אבל היום יש בית כנסת, מוסדות חינוך ומתחילים לראות את הבנייה של הפארקים.

"החלה התעניינות וראינו את זה אצלנו. רק בשנה האחרונה מכרנו 100 דירות וגם היזמים השכנים הגבירו את המכירות שלהם. אנחנו מאוד מאמינים בשכונה. ניגשנו לשם במטרה לזכות בהכול, והמחירים שלנו לא היו מינימום, אלא יותר גבוה, מתוך כוונה לחזק את האחיזה שלנו בשכונה, במיוחד לקראת פתיחת המחלף לכביש עוקף קריות, בחודש הבא".

השותפות של שלוש החברות שזכו בקרקעות בקרית ביאליק לא הציעה מחירי מינימום, אך ההצעות שלהן הסתכמו בכ-65.3 מיליון שקל על הקרקעות, בעוד ששומות רמ"י העריכו את הקרקעות ב-67.1 מיליון שקל. מדובר בעסקה גדולה מאוד: סלע ושותפותיה ישלמו לרמ"י 371 מיליון שקל כולל פיתוח. זה מביא לעלות של כ-305 אלף שקל ליח"ד.

אבוחצירה: "ניגשנו למכרז כי שיווקו את הקרקע במחירים של מחיר למשתכן. כלומר שילמנו על הקרקע מחירים דומים לאלה ששולמו על מחיר למשתכן, אבל הדירות כולן יימכרו בשוק החופשי", הוא אומר. בסך הכול, הוא מציין, רוב הבנייה בקריות בשנים האחרונות יועדה למחיר למשתכן, בעוד שהשוק החופשי יובש.

שי אבוחצירה, סלע / צילום: ראובן קפוצ'ינסקי

4. ב"ש: "הפיתוח מחכה לדיירים"

בבאר שבע הייתה תמונה מורכבת יותר. שם שווקו מגרשים קטנים בשתי שכונות בשני חלקים שונים של העיר: בשכונת הסיגליות, בכניסה המערבית מכביש 25 מכיוון אופקים לעיר, שווקו מגרשים ל- 232 דירות, ואילו בצד המזרחי, בסמוך למפגש כביש עוקף באר שבע עם כביש 25 ולסניף איקאה, שווקו מגרשים ל-634 דירות בשכונת הפארק.

בשכונת הסיגליות שילמו היזמים פחות ממחיר השומה הכוללת למכרזים שהצליחו. זו הגיעה ל-7.4 מיליון שקל, בעוד שהזוכים הציעו 4.7 מיליון שקל; בשכונת הפארק הוצעו מגרשים גדולים יותר והשומה הגיעה ל-34.1 מיליון שקל, בעוד שהתחרות בין היזמים הייתה רבה יותר והם הציעו 42.5 מיליון שקל במכרזים שזכו.

חברת י.ח. דמרי השתתפה במכרזים בשכונת הפארק וזכתה בשניים מהם ל-128 יחידות דיור. כהן: "שכונת הפארק היא אחת המפותחות ביותר בעיר, ואחת מהיחידות שאני מכיר שהפיתוח ממתין לדיירים. בדרך כלל זה עקב אכילס של רוב השכונות החדשות. בשנים האחרונות שיווקו הרבה דירות בבאר שבע במחיר למשתכן, מה שיצר חוסר בהתחלות בנייה לשוק החופשי, ומי שחיפש לעצמו דירה חדשה בבאר שבע, אין לו יותר מדי אפשרויות. אנחנו בונים בבאר שבע ויודעים את זה".

אז מדוע בשכונת הסיגליות התנהלות המכרזים הייתה רדומה וזולה, ואילו בשכונת הפארק הייתה תחרות הרבה יותר ערה? השמאי אוהד ורטש סבור ששכונת הסיגליות צפופה יותר, בעוד ששכונת הפארק תכלול טיילת רחבה, אגם מלאכותי, והיא סמוכה לאיקאה ולסינמה סיטי, וייתכן שהיזמים בונים על כך.

כהן פועל על סמך תחשיבים של החברה שלו. העובדה שבשתי השכונות מחירי הקרקעות כולל הפיתוח (ולא כולל מע"מ) ינועו בין 200 ל-300 אלף שקל, למעט במכרז אחד שבו יזם בסיגליות הצליח לזכות במחיר של פחות ממחצית הערכת השומה, ושם מחירי הקרקע יהיו נמוכים בהרבה.

עלויות הקרקע דומות לעלויות במכרזים בקרית ביאליק, וכהן רואה בהן מפתח להכול, כי הן שיאפשרו ליזמים לעמוד ביעד של דירות ב-1.5-1.1 מיליון שקל, מה שיסייע להם למכור את הדירות במהירות.

עוד כתבות

ינקי קוינט, מנכ''ל רמי ומ''מ מנהל רשות החברות / צילום: יוסי זמיר

מתחנות כוח ועד מוסכי רכבת: בענף התשתיות טוענים שרמ"י תוקעת מיזמים

בפנייה דחופה מבקשים במינהל התכנון מרשות מקרקעי ישראל לשחרר היתרים למיזמי תשתית לאומיים ● ברקע זה, גורמים בענף טוענים כי פרויקטים גדולים, בהם תחנות כוח ומוסכים של הרכבת הקלה, תקועים בגלל התנהלות הרשות ● רמ"י: "חלק מהפרויקטים יצאו לדרך"

חרדים בלשכת הגיוס / צילום: מיטב ודובר צה''ל

בג"ץ: לעצור תשלומים לישיבות שתלמידיהן לא מתגייסים החל מה-1 באפריל

בג"ץ הוציא את צו הביניים בשל היעדר מקור חוקי להעברת התשלומים ● וכעת, מיום שני הקרוב יופסק התקצוב לתלמידי ישיבות שחייבים בגיוס ● השופטים אימצו עמדה מחמירה מזו של היועמ"שית ● התנועה לאיכות השלטון: "צו הביניים הזה מהווה צעד תקדימי בדרך לשוויון, וציבור המשרתים מודה לבית המשפט על החלטתו החשובה"

מרכז תל אביב / צילום: טלי בוגדנובסקי

בעל דירה סירב לחתום על פרויקט תמ"א וזכה ב־320 אלף שקל נוספים

בעל דירה בפרויקט תמ"א 38 בת"א, שהוא גם בעלים של חלק מהחצר, ביקש פיצוי של 1.2 מיליון שקל ● המפקחת על המקרקעין קבעה בהסכמת הצדדים כי אכן מגיע לו פיצוי תמורת חתימתו

''התייצבות ושיפור, גם אם צנוע, ברוב הפרמטרים הפיננסיים של ההייטק הישראלי'' / אילוסטרציה: Shutterstock

אחרי שנה קשה, הרבעון הראשון של 2024 מראה מגמה חיובית בתעשיית הטק הישראלית

על פי נתונים חדשים מדוח ההייטק "Tech Review", ברבעון הראשון של 2024 חברות הסטארט-אפ הישראליות גייסו כ-1.6 מיליארד דולר ● מדובר בעלייה של כ-10% ביחס לרבעון הקודם וירידה של 10% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד ● 38% מסך הסכום הכולל גוייס בחברות הסייבר

בנק ההשקעות ג'יי. פי מורגן / צילום: Reuters, Mike Segar

האסטרטג של הבנק הגדול בעולם: "אתם לא תדעו כשהירידות יגיעו"

בבנק ג'יי פי מורגן שוב מזהירים מפני ירידות בשווקים, למרות שהתחזיות שלהם לא פוגעות כבר שנתיים וחצי ● האם הפעם התחזיות שלהם יתממשו? ומה הם ממליצים למשקיעים?

ביתן אינטל בגרמניה / צילום: Shutterstock

אינטל תכננה להשקיע 86 מיליארד דולר באירופה. סטארט־אפ קטן מקשה עליה

קרב פטנטים שחברת שבבים קטנה מנהלת נגד אינטל בגרמניה עשוי לחבל בתוכניות של הענקית באירופה כולה ● ניצחון משמעותי לתביעה נרשם החודש, עם הוצאת צו מניעה זמני נגד מכירת כמה מעבדים של אינטל ● השאלה הגדולה: האם ייפתחו משפטים דומים ביבשת?

עינת גנון / צילום: בר שניר

פרויקט הענק מתעכב: עוד פרישה מהמרוץ לניהול רשות המטרו

עינת גנון, סמנכ"לית הרשות להתחדשות עירונית, הודיעה על פרישה מהמרוץ לניהול רשות המטרו, לאחר שלאחרונה גם צחי דוד, סגן הממונה על התקציבים באוצר לשעבר, הסיר את מועמדותו לתפקיד ● כעת נותר מועמד אחד לבחירה, והמכרז עומד בפני ביטול

הסכם אינו נדרש כתנאי עבור זוגות במערכות יחסים כאלה ואחרות / צילום: Shutterstock, Viacheslav Lopatin

זוג הקפיא עוברים ואז נפרד. האם האישה תוכל להשתמש בהם?

כשלושה עשורים לאחר פרשת נחמני, בתי המשפט עדיין נאלצים לדון בתביעות בלתי אפשריות לגבי גורלם של עוברים מוקפאים ● מן הראוי היה לחייב כל זוג שפונה לבצע הפריה חוץ-גופית, לחתום על הסכם שמתייחס לאפשרות הריאלית של פרידה במהלך הזמן שחולף בין יצירת העוברים המוקפאים לבין השימוש בהם

צילום: ap, AP23024601572019_e5rllq

וול סטריט סגרה את הרבעון הראשון הטוב ביותר מאז 2019; מדד S&P 500 שבר שיא חדש

זהו הרבעון הטוב ביותר ל-S&P 500 מאז 2019 ● סיכום הרבעון הראשון באירופה: השווקים עלו בכ-7% ● בלומברג: "שוק הקקאו קורס", וולס פארגו: "עליית המחיר תגולגל אל הצרכנים" ● מייסד בורסת הקריפטו FTX נידון ל-25 שנות מאסר ● הצמיחה בארה"ב עמדה על 3.4%, יותר מהצפוי ● ג'יי.פי מורגן: "אתם לא תדעו כשהירידות יגיעו" ● מחר "יום שישי הטוב" אין מסחר בוול סטריט ובמדינות רבות אחרות

אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי, צילומים: AP, דוברות הכנסת, שאטרסטוק

הדרך לאספקת הפגזים האמריקאיים לישראל עוברת בטורקיה

היחסים בין נשיא טורקיה, רג'פ ארדואן ונשיא ארה"ב, ג'ו ביידן, מתהדקים למרות היחסים המעורערים שהיו בין השניים לאורך השנים ● מדיווח בלומברג, מתברר כי ארה"ב מנהלת מו"מ עם טורקיה לצורך רכישת פגזים וחומרי נפץ, שיאפשרו לה להאיץ את קצב הייצור שלה ולשלוח את חלקם לישראל

צילומים: נועם מושקוביץ-דוברות הכנסת, אייל רדושיצקי, עיבוד: טלי בוגדנובסקי

כועסים על היציאה לפגרה, אבל הבעיה עמוקה מזה

הבנקים כביכול תחת אש, אבל לא צפויים לספוג ריקושטים כבדים ● פגרת הכנסת מעוררת ביקורת, אבל לא היא הבעיה ● והטעם לפגם בפרס על צילום העיתונות ● זרקור על כמה עניינים שעל הפרק

ייצור השבבים / צילום: Shutterstock, Golubovy

חברות השבבים הישראליות שמשלמות על הקשחת הכללים

ביטול רכישת חברת שבבים ישראלים על ידי הענקית האמריקאית קוואלקום מתווספת לנסיגת אינטל מרכישת טאואר אשתקד ● לפי מומחים, מדובר במגמה מתעצמת של הקשחת העמדות מצד רגולטורים בעולם ● "חברות צריכות להתחיל לחשוב מראש על אלטרנטיבות", הם אומרים

מבצע לתשלום חלקי על דירה על הנייר / צילום: דרור מרמור

מספר הדירות שנרכשות רק עולה, אז למה נתוני המשכנתאות נמוכים?

נתוני המשכנתאות החדשות שניטלו ממשיכים לדשדש כבר כמה חודשים, למרות העלייה ברכישת דירות ● האם מבצעי הקבלנים המאפשרים לשלם רק 10% בתשלום הראשון ואת היתר במסירה, יתבטאו במשכנתאות בעוד שנתיים־שלוש?

קריסת גשר פרנסיס סקוט קי בבולטימור / צילום: ap, Steve Helber

אמריקה סופקת כפיים וחוששת: עד כמה חסינים הגשרים שלה?

את הגשר בבולטימור הפילה ספינת ענק של 95 אלף טונות ● זו הייתה כנראה, אם כי לא בטוח, תוצאה בלתי נמנעת - הגשר קיבל ציון "מניח את הדעת" לפני שלוש שנים ● הנשיא ביידן רשאי לטעון שהשקעת טריליון דולר בשיקום תשתית מגינה על אמריקה מפני אסונות רבים כאלה

אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי, צילום: שלומי יוסף

העליון מגדיר מחדש את גבולות שכר הטרחה לעורכי דין בתביעות ייצוגיות

פסק דין שאישר פשרה עם סופרגז ואמישראגז קבע תקדימים בעניין שכר טרחת עורכי דין בתביעות ייצוגיות ● בין השאר נקבע כי שר הטרחה יוגבל לפי מדרגות מקסימליות, ודרך היישום לתשלום הובהרה ● בשוק יש שמברכים על ההסדרה, ואולם אחרים מזהירים: תפגע בתמריץ להשיג פיצוי מרבי

אסף גולדברג, מנכ''ל סלייס עד לאחרונה / איור: גיל ג'יבלי

בדיקת אי הסדרים בעיצומה, אז איך זה שאפשר להפקיד חיסכון לכל ילד בסלייס

רשות שוק ההון מצאה לאחרונה אי סדרים חמורים בהתנהלותו של בית ההשקעות סלייס ● למרות זאת, באתר הביטוח הלאומי סלייס מוצגת כאפשרות להפקדת כספים בתוכנית "חיסכון לכל ילד" ● עד תחילת מאי לא ניתן יהיה למשוך כספים מקופות סלייס, אך הרגולטור לא מודאג

ביתן של קבוצת צ'אנגן בתערוכת מכוניות בסין / צילום: ap, Ng Han Guan

קבוצת הרכב השלישית בגודלה בסין בדרך לישראל

משלחת בכירה של צ'אנגן (Changan) סינית נערכת לייצא לישראל, הכניסה של החברה לישראל היא חלק ממהלך ההתרחבות הגלובלית שעליו הכריזה השנה ● מרצדס E קלאס והקרוסאובר של פורד: הדגמים החשמליים שבדרך ● השבוע בענף הרכב

מה חדש בדוחות / אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי, חומרים: shutterstock

כלל: רווח של 305 מיליון שקל ב-2023, השפעת רכישת מקס עוד קטנה

מדור חדש של גלובס יביא את הסיפורים של עונת הדוחות בבורסת ת"א שאולי פספסתם ● והפעם: אימקו מסכמת את 2023 עם רווח כ-6.2 מיליון שקל לאחר שרשמה הפסד בתקופה המקבילה, כלל הציגה דוח רבעוני חזק, אך טרם רשמה רווח משמעותי מרכישת חברת כרטיסי האשראי מקס והרווח הנקי של מור השקעות זינק בכ-60% ● מדור חדש

מירי רגב, ליכוד / צילום: אלכס קולומויסקי-ידיעות אחרונות

ועדות חקירה ממלכתיות תמיד הטילו אחריות אישית על ראש הממשלה?

עד כמה חריפה הביקורת שנמתחה על נתניהו בדוח מירון בהשוואה היסטורית? בדקנו ● המשרוקית של גלובס

קבינט המלחמה. ללא נשים במוקד קבלת ההחלטות / צילום: קובי גדעון-לע''מ

המלחמה חושפת את אוכלוסיית הנשים לסיכונים חריגים. איך אפשר להתמודד איתם?

מדור "המוניטור" של גלובס והמרכז להעצמת האזרח עוקב אחר ביצוע החלטות ממשלה משמעותיות ● הפעם, בשיתוף שדולת הנשים, על האתגרים שמציבה המלחמה בפני נשים ● נשים סובלות יותר מהיעדר ביטחון אישי וכלכלי - ובכל זאת הן לא נמצאות במוקד קבלת ההחלטות