גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

למרות שפע ההיצע: 4 סיבות להסתערות על קרקעות בקריית ביאליק ובבאר שבע

כמה מכרזים לכ-2,000 דירות נסגרו באחרונה בשכונת אפק בקריית ביאליק ובשתי שכונות בבאר שבע, למרות שפע הדירות המוזלות שמוצעות בהן גם ללא הגרלה • מה מחפשים שם היזמים והאם הבחירה תוכיח את עצמה

באר שבע / צילום: shutterstock, שאטרסטוק
באר שבע / צילום: shutterstock, שאטרסטוק

כמה מכרזים שנסגרו לאחרונה לכ-2,000 יחידות דיור בשכונות מגורים עם בנייה רבה בבאר שבע ובקריית ביאליק מעוררים תהייה: מה יש ליזמים לחפש בשכונות שיש בהן שפע של דירות מוזלות שעדיין לא נמכרו?

בשכונת אפק בקרית ביאליק נמכרו קרקעות ל-1,214 דירות, ואילו בשכונות הסיגליות והפארק בבאר שבע נמכרו קרקעות ל-866 דירות. וזאת לאחר שבבאר שבע הוגרלו אלפי דירות מוזלות של מחיר למשתכן, ואילו בקרית ביאליק הוגרלו כ-700 דירות מוזלות.

בשתי הערים גם נותרו לא מעט דירות מוזלות שמוצעות למכירה ללא הגרלה, וזאת לאחר שבשנתיים האחרונות לא הצליחו למכור אותן לא בהגרלות רגילות וגם לא בהגרלות המשך.

אז מה בכל זאת הביא את היזמים להשקיע עכשיו מיליוני שקלים בקרקעות בשכונות הללו? ייתכן שבימים כתיקונם, שבהם שוק הקרקעות והבנייה בישראל היה פועל כשורה, הצעד שלהם היה מסומן כמסוכן. בימים אלה, כשהשוק גולש לכיוון ירידה בהתחלות בנייה ומחסור בקרקע, ניתן להבין גם מהלכים כאלה.

 

1. הקונים: הסתערו לפני שייגמר

הקורונה הביאה להצטמקות של מלאי דירות מחיר למשתכן המוצעות למכירה ללא הגרלה, שבינואר אשתקד הגיע ל-1,500, אף שעקב כישלון השיווקים הרגילים שלהן מהווה ראיה לכך שמדובר בדירות בעייתיות. ואולם מאחר שגורלה של "דיור במחיר מופחת", התוכנית שנועדה להחליף את מחיר למשתכן, אינו ברור, ונוכח הבחירות שבפתח, הציבור מסתער גם על הדירות הפחות טובות. החשש הוא שאם לא ירכוש עכשיו - הוא יחמיץ את ההזדמנות האחרונה לרכוש דירה בהנחה.

2. היזמים: לקלוע לטעם הקהל הרחב

אם שואלים יזמים מה מביא אותם לשכונות רוויות לכאורה, הם עונים שתי תשובות: מחירי הקרקעות נמוכים והמחסור בבנייה לשוק החופשי. והיעד: לקלוע לקהל הרוכשים הגדול ביותר - זה שמחפש דירות במחירים של 1.1-1.5 מיליון שקל.

"סדר גודל כזה לדירות 3-5 חדרים פוגע בפלח הביקושים שהם גם מאוד גבוהים וגם מאוד קשיחים", מסביר אמיר כהן, סמנכ"ל שיווק ומכירות בחברת י.ח. דמרי, שלה גם קרקעות בקרית ביאליק וגם בבאר שבע. "בשיא משבר הקורונה, הביקושים לדירות בסדר הגודל הזה לא נפגעו, והעלייה במכירות החלה שם כבר במאי, בעוד ששוק הדירות של 3 מיליון שקל חזר להיות פעיל רק באוגוסט בערך. זה אומר שאנשים שקונים דירות במחירים האלה, זה עניין של צורך ולא מותרות".

 

3. קרית ביאליק: "מאמינים בשכונה"

הזוכה הגדולה בקרקעות בשכונת אפק הייתה שותפות של חברת סלע בינוי והשקעות, משכנות בראל וצור טאואר בנייה. האמון שהקבוצה הזו רוחשת לשכונה מעניין מאוד, במיוחד על רקע העובדה שהיא בנתה שם גם דירות מחיר למשתכן, ששיווקן נמשך זמן רב וברשותה עדיין 47 דירות שטרם נמכרו. השותפות הזו ניגשה לכל חמשת המכרזים, ומעניין לגלות שלמעט מכרז אחד, היא הייתה המשתתפת היחידה.

מנהל יזמות ופיתוח עסקי בסלע, שי אבוחצירה, אינו מוטרד מתלאות העבר ומהעניין המועט מצד יזמים אחרים. "השכונה מחולקת לשני חלקים. שלב א’ שהוקם ושלב ב’ שעוד לא החל. 97% מהדירות של שלב א’ מכורות, שזה 1,200-1,300 דירות", הוא אומר. "נכון שהשכונה החלה בצורה מקרטעת, כי אם הגעת לשם לא ראית שום דבר, אבל היום יש בית כנסת, מוסדות חינוך ומתחילים לראות את הבנייה של הפארקים.

"החלה התעניינות וראינו את זה אצלנו. רק בשנה האחרונה מכרנו 100 דירות וגם היזמים השכנים הגבירו את המכירות שלהם. אנחנו מאוד מאמינים בשכונה. ניגשנו לשם במטרה לזכות בהכול, והמחירים שלנו לא היו מינימום, אלא יותר גבוה, מתוך כוונה לחזק את האחיזה שלנו בשכונה, במיוחד לקראת פתיחת המחלף לכביש עוקף קריות, בחודש הבא".

השותפות של שלוש החברות שזכו בקרקעות בקרית ביאליק לא הציעה מחירי מינימום, אך ההצעות שלהן הסתכמו בכ-65.3 מיליון שקל על הקרקעות, בעוד ששומות רמ"י העריכו את הקרקעות ב-67.1 מיליון שקל. מדובר בעסקה גדולה מאוד: סלע ושותפותיה ישלמו לרמ"י 371 מיליון שקל כולל פיתוח. זה מביא לעלות של כ-305 אלף שקל ליח"ד.

אבוחצירה: "ניגשנו למכרז כי שיווקו את הקרקע במחירים של מחיר למשתכן. כלומר שילמנו על הקרקע מחירים דומים לאלה ששולמו על מחיר למשתכן, אבל הדירות כולן יימכרו בשוק החופשי", הוא אומר. בסך הכול, הוא מציין, רוב הבנייה בקריות בשנים האחרונות יועדה למחיר למשתכן, בעוד שהשוק החופשי יובש.

שי אבוחצירה, סלע / צילום: ראובן קפוצ'ינסקי

4. ב"ש: "הפיתוח מחכה לדיירים"

בבאר שבע הייתה תמונה מורכבת יותר. שם שווקו מגרשים קטנים בשתי שכונות בשני חלקים שונים של העיר: בשכונת הסיגליות, בכניסה המערבית מכביש 25 מכיוון אופקים לעיר, שווקו מגרשים ל- 232 דירות, ואילו בצד המזרחי, בסמוך למפגש כביש עוקף באר שבע עם כביש 25 ולסניף איקאה, שווקו מגרשים ל-634 דירות בשכונת הפארק.

בשכונת הסיגליות שילמו היזמים פחות ממחיר השומה הכוללת למכרזים שהצליחו. זו הגיעה ל-7.4 מיליון שקל, בעוד שהזוכים הציעו 4.7 מיליון שקל; בשכונת הפארק הוצעו מגרשים גדולים יותר והשומה הגיעה ל-34.1 מיליון שקל, בעוד שהתחרות בין היזמים הייתה רבה יותר והם הציעו 42.5 מיליון שקל במכרזים שזכו.

חברת י.ח. דמרי השתתפה במכרזים בשכונת הפארק וזכתה בשניים מהם ל-128 יחידות דיור. כהן: "שכונת הפארק היא אחת המפותחות ביותר בעיר, ואחת מהיחידות שאני מכיר שהפיתוח ממתין לדיירים. בדרך כלל זה עקב אכילס של רוב השכונות החדשות. בשנים האחרונות שיווקו הרבה דירות בבאר שבע במחיר למשתכן, מה שיצר חוסר בהתחלות בנייה לשוק החופשי, ומי שחיפש לעצמו דירה חדשה בבאר שבע, אין לו יותר מדי אפשרויות. אנחנו בונים בבאר שבע ויודעים את זה".

אמיר כהן,  י.ח. דמרי / צילום: יח"צ

אז מדוע בשכונת הסיגליות התנהלות המכרזים הייתה רדומה וזולה, ואילו בשכונת הפארק הייתה תחרות הרבה יותר ערה? השמאי אוהד ורטש סבור ששכונת הסיגליות צפופה יותר, בעוד ששכונת הפארק תכלול טיילת רחבה, אגם מלאכותי, והיא סמוכה לאיקאה ולסינמה סיטי, וייתכן שהיזמים בונים על כך.

כהן פועל על סמך תחשיבים של החברה שלו. העובדה שבשתי השכונות מחירי הקרקעות כולל הפיתוח (ולא כולל מע"מ) ינועו בין 200 ל-300 אלף שקל, למעט במכרז אחד שבו יזם בסיגליות הצליח לזכות במחיר של פחות ממחצית הערכת השומה, ושם מחירי הקרקע יהיו נמוכים בהרבה.

עלויות הקרקע דומות לעלויות במכרזים בקרית ביאליק, וכהן רואה בהן מפתח להכול, כי הן שיאפשרו ליזמים לעמוד ביעד של דירות ב-1.5-1.1 מיליון שקל, מה שיסייע להם למכור את הדירות במהירות.

עוד כתבות

רחוב בתל אביב בסגר השלישי / צילום: איל יצהר

מקדם ההדבקה נושק ל-1: המשך פתיחת המשק בסכנה

כך עולה מנתוני משרד הבריאות ● גם בדוח היומי של אמ"ן מדווחים על מגמה דומה: "השבוע נפתח בהיקף תחלואה גבוה ובעצירת מגמת הירידה" ● במשרד הבריאות הגדירו את תמונות ההתקהלות ברחבי הארץ כ"תמונות איומות", שאת התוצאה שלהן נרגיש בעוד שבועיים

אילן רביב, מנכ"ל מיטב דש / צילום: ישראל הדרי

מיטב דש מגדיל אחיזתו בסוכנויות ביטוח: רוכש את החזקות שותפיו בסלע ב-12.2 מיליון שקל

בית ההשקעות חתם על הסכם לרכישת 40% ממניות סלע סוכנות לביטוח, כך שההחזקה הכוללת שלו תעמוד על 100% ● סכום הרכישה משקף לסוכנות שווי של כ-30.5 מיליון שקל ● במיטב דש ציינו כי המנכ"לים המשותפים של סלע ימשיכו בתפקידם

משה חוגג / צילום: יונתן בלום

משה חוגג יכניס פעילות קריפטו לשלד בורסאי בהשקעה של 20 מיליון שקל

בעלי מועדון הכדורגל בית"ר ירושלים וקבוצת משקיעים בראשותו התקשרו במזכר הבנות עם קמן קפיטל, שבראשה עומד היו"ר והמנכ"ל יואל יוגב, להסכם שבמסגרתו ירכשו את השליטה בחברה ● מחיר הביטקוין צנח 21% בשבוע האחרון

אתר הבנייה באשדוד בו נהרג היום פועל / צילום: איחוד הצלה

מקרה מוות שלישי מהתחשמלות בפרויקט תמ"א בשלוש שנים

פועל בניין התחשמל למוות בפרויקט תמ"א 38 באשדוד ● בשל סכנת התחשמלות חובשי מד"א הדריכו פועלים אחרים כיצד לבצע פעולות החייאה, אך לשווא

דיפלומטים רוסים חוזרים מצפון קוריאה על עגלת עץ / צילום: Associated Press, Russian Foreign Ministry Press Service

הדרך הארוכה הביתה: דיפלומטים רוסים יצאו מצפון קוריאה על עגלת־רכבת מעץ שמופעלת בידיים

לאחר שנתקעו במדינה הסגורה, מאז שאטמה את הגבולות בגלל המגפה, מצאו הדיפלומטים דרך יצירתית לחזור הביתה

רחוב לוי אשכול בקרית אונו. לעיתוי הקנייה יש השפעה מכרעת / צילום: איל יצהר

מתאימה למשקיעים? כמה שווה הפוטנציאל של דירה להריסה

דירות המיועדות להתחדשות עירונית נחשבות בדרך כלל להשקעה מובטחת: תמורת פרמיה קטנה תוכלו להרוויח בעתיד דירה חדשה • יו"ר לשכת השמאים חיים מסילתי מצנן את ההתלהבות: מחירי הדירות הישנות כבר מגלמים בדרך כלל את פוטנציאל ההתחדשות, שהולך ועולה ככל ששלבי התכנון מתקדמים

נשיא ארה"ב,  ג'ו ביידן / צילום: Reuters, JONATHAN ERNST

העיכוב בהעלאת שכר המינימום ל־15 דולר לשעה מעמיד במבחן את יכולת הנשיא לאחד את מפלגתו

מחוקקים פרוגרסיביים ופעילים למען העלאת השכר מבקשים להפוך את החלטת היועצת של הסנאט להליכים פרלמנטרים או אפילו לבטל את הרף התחתון הנדרש בשל 60 קולות

אמיל וינשל / צילום: ערן ירדני

וישור השלימה את ההנפקה הראשונית לפי שווי חברה של כ-382 מיליון שקל לאחר הכסף

החברה שבשליטת אמיל וינשל וניצן צעיר הרים גייסה כ-85 מיליון שקל לאחר שביקשה בתחילה לגייס 100 מיליון שקל לפי שווי של 500 מיליון שקל לאחר הכסף ● התוכנית של החברה: שימוש בכספי הגיוס לשם כניסה לשוק האמריקאי

זפת שנפלטה מהים בחוף הים בחדרה / צילום: המשרד להגנת הסביבה

המשרד להגנת הסביבה: הספינה מינרווה הלן לא קשורה לאירוע הזפת

בתום בדיקה של מכלית הספינה ביוון, ניקה המשרד את הספינה מכל חשד של מעורבות באירוע הזפת החמור בחופי ישראל

חנן שמש ואבי כ"ץ / צילום: תמר מצפי ואילן בשור

השותף שנעלם, הבנק שעיקל והברקזיט: כך קרסה ההשקעה ברחוב פולנד 19-20 בלונדון

עשרות משקיעים בחרו בשנת 2014 להשקיע בפרויקט של קרן הגשמה בלונדון • זה נגמר בהפסד של 100% מכספם • פודקאסט הנדל”ן של גלובס, "כסף בקיר", צלל להליכים המשפטיים שמלווים את הכישלון האנגלי ● פרק מיוחד ● האזינו

מנכ"ל לאומי, חנן פרידמן / צילום: אורן דאי

חדש בלאומי: מענק של 50 שקל לעובד על כל צירוף של לקוח לאפליקציית התשלומים

מדובר במהלך שנועד להגדיל את היקף השימוש באפליקציית לאומי, ולא דרך אפליקציית פיי ● המבצע הנוכחי מצטרף למענק דומה, שכבר ניתן ללקוחות הבנק שמתחילים להשתמש בשירות

מניית גיימסטופ מזנקת על רקע המלצות ב-WallStreetBets / צילום: Shutterstock, Hanson-Leung

עליית גיימסטופ מאלצת את קרנות הגידור לחשב מסלול מחדש

קרנות המשקיעות במניות ספציפיות, כיסו את פוזיציות השורט שלהן ושינו את טכניקות המכירה בחסר שלהן, בניסיון למזער הפסדים

תלמידים נבחנים בבחינות בגרות / צילום: באובאו

שר החינוך: שנת הלימודים תוארך גם לחודש יולי

לפי השר גלנט, לימודי חודש יולי ייוחדו לסגירת פערים במקצועות היסוד והם יהיו חלק מתוכנית בת 4 חלקים המיועדת לכיתות א'-יא' ● בנוסף אמר שר החינוך כי הוא הנחה את כל הגורמים לפתוח בצורה מלאה את מערכת החינוך החל מיום שלישי הקרוב

אילת / צילום: שלומי יוסף

האם ישראל תהיה החלוצה שלפני המחנה עבור סביבת האינפלציה העולמית?

ההכנסה הפנויה הגבוהה, לצד שיבוש מתמשך בשרשראות הייצור והאספקה, צפויים להמשיך להפעיל לחץ על מחירי המוצרים בחודשים הקרובים ● השאלה הגדולה היא מה יקרה למחירי השירותים, שמהווים חלק הארי ממדד המחירים לצרכן

מבנה בנין אברהם הוסטל / איור: גיל ג'יבלי

עכשיו זה רשמי: קבוצת עזריאלי רכשה את אברהם הוסטל בתל אביב ב-180 מיליון שקל

רשת אברהם הוסטל שכרה ב-2016 את הקומות העליונות של המבנה לתקופה של 20 שנים ● החברה הודיעה כי החוזה יימשך עד 2035, אז תבנה במקום 110 יח"ד להשכרה

אבתיסאם מראענה / צילום: "חדשות סוף השבוע", חדשות 12

ביהמ"ש העליון קבע: מרעאנה תוכל להתמודד בבחירות

ההחלטה התקבלה בדעת רוב כנגד דעתו החולקת של השופט דוד מינץ ● השופטים קבעו כי דבריה מעוררים שאט נפש ומקוממים ביותר אך לא הוצגה תשתית ראייתית מספקת כדי לפסול אותה ● יריב לוין: "בית המשפט העליון שוב נכשל ערכית ומוסרית בהגנה על הערכים הבסיסיים ביותר של מדינת ישראל"

השאטל האוטונומי החדש של מובילאי. יפעל גם בישראל בעתיד / צילום: יח"צ

מהפכה ללא נהג: המדיניות המבולבלת של ישראל בנושא המכוניות האוטונומיות

משרד התחבורה הצהיר החודש על כוונות "להביא את מהפכת הרכב האוטונומי לישראל" ולהתחיל בניסויים מתקדמים ברכב לא מאויש • עם זאת, מאחורי "המהפכה" המקומית מסתתרים שלל אינטרסים מסחריים, מיסויים ופוליטיים • מורה נבוכים למי נגד מי בתחום

יחיאל טפירו / צילום: שלומי יוסף

ביהמ"ש גזר 5 שנות מאסר על יחיאל טפירו בשל הונאת משקיעים

טפירו הורשע כי גייס במרמה בנסיבות מחמירות כ-80 מיליון שקל מ-600 משקיעים דרך חברת קרן אור ● שותפו לשעבר, עו"ד אמיר בירמן, הורשע בשותפות בביצוע חלק מההונאה, ונגזרו עליו 3 שנות מאסר

חיסון לקורונה של חברת ג'ונסון אנד ג'ונסון / צילום: Reuters, Dado Ruvic

זריקה אחת, שיטה מסורתית ויעילות פחותה: למי מתאים החיסון החדש של ג'ונסון אנד ג'ונסון

החיסון שזכה באישור חירום של ה-FDA מבוסס על וירוס שהונדס גנטית, בשונה מחיסוני פייזר ומודרנה מבוססי טכנולוגיית ה-RNA החדשנית ● הוא אמנם מספק יעילות נמוכה יותר, אך מצד שני אינו דורש הקפאה, מספיקה זריקה אחת בלבד והוא נותן מענה למי שלא שם ידו על חיסוני פייזר ומודרנה

חילי טרופר / צילום: אורן בן חקון

משרד התרבות גנז זכייה של תאגיד השידור במכרז "משדרים תרבות"

בסוף דצמבר הודיע משרד התרבות על זכייתו של תאגיד השידור הציבורי במכרז "משדרים תרבות" - מיזם רדיו ודיגיטל שבו אמורים היו להופיע תכני תרבות ממגוון סוגות אמנותיות ● אולם כעת הוא מפרסם מחדש את המכרז, ככל הנראה עקב פגמים טכניים ומשפטיים שנפלו בו