גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

שיתוף פעולה בין מתווכים: למי הלקוח ישלם

כששני מתווכים בוחרים לשתף פעולה, בית המשפט נדרש להחליט מי מהם ייחשב "הגורם היעיל" בעסקה

שיתוף פעולה / צילום: Shutterstock
שיתוף פעולה / צילום: Shutterstock

חוק המתווכים הוא חוק צרכני בעיקרו שנועד לפקח על תחום התיווך בישראל, ולהסדיר את חובות המתווכים כלפי לקוחותיהם. חוק המתווכים חל אך ורק על היחסים שבין המתווך ללקוחו, ולא בין מתווכים. בין מתווך למתווך חלים דיני החוזים הרגילים. לאחרונה חזר בית המשפט ודן בסוגיה הקשורה להסכמים שבין מתווכים, שמתוכה עלו שני נושאים:

1. האם מתווך חייב מכוח הסכם שיתוף פעולה עם מתווך אחר לשמש כ"גורם היעיל"? בפרשת עצמון נ' אמפייר נכסים (שלום ת"א, 117-12-17) פסק בית משפט השלום שבהסכם שיתוף פעולה בין מתווכים לא יוכל אחד הצדדים לטעון כי חלקו של הצד השני לא מגיע לו כיוון שלא שימש כ"גורם היעיל". על מתווך הטוען כי מגיע לו חלק מדמי התיווך או חולק על טענה זו להוכיח את זכותו אך ורק מכוח הוראות הסכם שיתוף הפעולה בין המתווכים, ללא קשר לעסקאות שנעשו בין המתווכים ללקוחותיהם.

2. האם על מתווך שהוא צד להסכם שת"פ להחזיק רישיון תיווך בתוקף? בפרשת שטרן נ' הופמן נפסק שמתווך הנתבע בידי מתווך אחר לקבלת חלק מדמי התיווך על פי הסכם שת"פ, אינו יכול לטעון נגדו כי הוא אינו בעל רישיון תיווך בתוקף, שכן אין מדובר עוד בדמי תיווך אלא בתביעה לקבלת כספים מכוח הסכם בין מתווכים. עמדה זו התקבלה גם בבית המשפט המחוזי. העליון בחר שלא להתערב בפסק הדין של המחוזי. נכון להיום זו ההלכה המחייבת (רע"א 4331/15).

■ המשמעות: בשונה מבעבר, מחלוקת בעניין זכויות בכספים שהתקבלו מלקוחות בין מתווכים ששיתפו פעולה אינה קשורה עוד להוראות חוק המתווכים. ההלכה המשפטית אינה רואה כל הצדקה שהמתווך המחזיק בכספים המיועדים לחברו יוכל להתחמק מהעברתם בטענות שאינן רלוונטיות להסכם שיתוף הפעולה וימצא מתעשר על חשבון חברו שלא כדין.

עוד נקודה חשובה היא שאם ייוודע ללקוח כתוצאה מההליך המשפטי בין המתווכים כי המתווך שטיפל בעניינו וקיבל ממנו דמי תיווך, לא החזיק אותה עת ברישיון תיווך בתוקף, הוא עלול לתבוע את השבתם של דמי התיווך.

רצוי מאוד שמתווכים המשתפים פעולה יעלו על הכתב את התנאים וההסכמות ביניהם. בכך יצטמצמו משמעותית הסיכונים שיתעוררו בעתיד מחלוקות ויהיה צורך בהכרעה שיפוטית הכרוכה בהשקעת זמן רב יקר וממון מיותרים.

הכותב הוא מחבר הספר "דיני תיווך במקרקעין"

עוד כתבות

אמיל וינשל / צילום: ערן ירדני

וישור השלימה את ההנפקה הראשונית לפי שווי חברה של כ-382 מיליון שקל לאחר הכסף

החברה שבשליטת אמיל וינשל וניצן צעיר הרים גייסה כ-85 מיליון שקל לאחר שביקשה בתחילה לגייס 100 מיליון שקל לפי שווי של 500 מיליון שקל לאחר הכסף ● התוכנית של החברה: שימוש בכספי הגיוס לשם כניסה לשוק האמריקאי

דיפלומטים רוסים חוזרים מצפון קוריאה על עגלת עץ / צילום: Associated Press, Russian Foreign Ministry Press Service

הדרך הארוכה הביתה: דיפלומטים רוסים יצאו מצפון קוריאה על עגלת־רכבת מעץ שמופעלת בידיים

לאחר שנתקעו במדינה הסגורה, מאז שאטמה את הגבולות בגלל המגפה, מצאו הדיפלומטים דרך יצירתית לחזור הביתה

יעקב לוקסנבורג / צילום: תמר מצפי

בין דניה לאפריקה: כך הפכה תספורת של מיליארד שקל לתשואה פנומנלית

השלמת הנפקתה של חברת הבנייה דניה סיבוס הקפיצה את שווי נכסי אפריקה ישראל לכ-2.4 מיליארד שקל - ומשקפת תשואה של 255% לבעלי הבית החדשים ● ומי נשארו מחוץ לחגיגה? מחזיקי האג"ח, בעל השליטה הקודם לב לבייב ומוטי בן משה, שאמור היה לרכוש את החברה

רחוב לוי אשכול בקרית אונו. לעיתוי הקנייה יש השפעה מכרעת / צילום: איל יצהר

מתאימה למשקיעים? כמה שווה הפוטנציאל של דירה להריסה

דירות המיועדות להתחדשות עירונית נחשבות בדרך כלל להשקעה מובטחת: תמורת פרמיה קטנה תוכלו להרוויח בעתיד דירה חדשה • יו"ר לשכת השמאים חיים מסילתי מצנן את ההתלהבות: מחירי הדירות הישנות כבר מגלמים בדרך כלל את פוטנציאל ההתחדשות, שהולך ועולה ככל ששלבי התכנון מתקדמים

שרת התחבורה מירי רגב בנתב"ג

רגב: נביא מחר לממשלה מתווה לפתיחת השמיים למבקשים להגיע לבחירות

זאת בלי ועדת חריגים ועם טיסות מכלל היעדים ● במסיבת העיתונאים שכינסה שרת התחבורה בנתב"ג, התייחסה רגב גם לסערת ועדת החריגים וכינתה את הפרסומים בנושא "הכפשה, שקר ופייק ניוז" ● לטענתה, "ועדת החריגים הפכה לכלי ניגוח פוליטי"

מניית גיימסטופ מזנקת על רקע המלצות ב-WallStreetBets / צילום: Shutterstock, Hanson-Leung

עליית גיימסטופ מאלצת את קרנות הגידור לחשב מסלול מחדש

קרנות המשקיעות במניות ספציפיות, כיסו את פוזיציות השורט שלהן ושינו את טכניקות המכירה בחסר שלהן, בניסיון למזער הפסדים

מפגינה מצביעה בשלוש אצבעות, סמל המאבק, זאת לאחר שמפגינה נורתה בראשה ע"י המשטר הצבאי במסגרת ההפגנות / צילום: Associated Press

ההפיכה במיאנמר: מה קורה ולמה יש הפגנות?

הפגנות גדולות נערכות במדינה במשך שבועות בהתנגדות להשתלטות הצבאית, שהרחיקה את תהליך המעבר לדמוקרטיה במדינה

אילת / צילום: שלומי יוסף

האם ישראל תהיה החלוצה שלפני המחנה עבור סביבת האינפלציה העולמית?

ההכנסה הפנויה הגבוהה, לצד שיבוש מתמשך בשרשראות הייצור והאספקה, צפויים להמשיך להפעיל לחץ על מחירי המוצרים בחודשים הקרובים ● השאלה הגדולה היא מה יקרה למחירי השירותים, שמהווים חלק הארי ממדד המחירים לצרכן

שי באבד / צילום: אלון רון

מהאוצר לשוק העסקי: שי באב"ד ינהל את עסקיו של מוטי בן משה בישראל

באבד ייכנס לתפקיד בתחילת יוני, לאחר שתסתיים תקופת הצינון שלו ● בנובמבר האחרון נחשף בגלובס כי על רקע הפריחה המחודשת של שוק ההנפקות בתל אביב, מרחיבה אקסטרה ישראל, זרוע ההחזקות הפרטיות של בן משה, את פעילותה בשוק ההון

פרופ' אמיר ירון / צילום: יונתן בלום

הדולר בשיא של 3 חודשים, הקרדיט לבנק ישראל? לא בהכרח

אחרי שצלל באמצע ינואר לשפל של 25 שנים, הדולר משלים עלייה של כמעט 6% אל מעל 3.3 שקלים ● מדוע סוחרי המט"ח לא ממהרים לייחס את שינוי המגמה לבנק ישראל, והאם הכל מתחיל ונגמר בירידה בשוקי המניות שייצרה ביקושים למט"ח

בני גנץ / צילום: טל שחר - ידיעות אחרונות

משרד התקשורת יוזם מהפכה בירוקרטית: ביטול כ-200 רישיונות שונים

במקום 200 רישיונות הקיימים כיום, המשרד יעבור להיתרים כלליים ● שר התקשורת בני גנץ מנסה להכניס את האסדרה החדשה לדיון בוועדת שרים לחקיקה ● קבלת רישיון פרטני תוסיף להיות תנאי למתן שירותי בזק שלהם חשיבות מיוחדת, כמו מפעיל בעל כוח שוק מהותי או כשמדובר במפעיל סלולרי

מתחם שניר / צילום: צחי קיבנשטיין

קרן ריאליטי וקרדן נדל"ן רכשו את רוב מתחם פרדס שניר ביפו ב-336 מיליון שקל

המתחם הוא בעל 55 דונם ועל הקרקע קיימים עוד בעלים פרטיים וגם עיריית תל אביב מחזיקה בחלק מהבעלות עליו ● "זו עתודת הקרקע המשמעותית האחרונה שנותרה באזור ובאמצעות קידום שינוי ייעוד, נוכל לחולל מהפך של ממש שיגרום ליצירת רצף אורבני חדש במקום"

חיסון לקורונה של חברת ג'ונסון אנד ג'ונסון / צילום: Reuters, Dado Ruvic

זריקה אחת, שיטה מסורתית ויעילות פחותה: למי מתאים החיסון החדש של ג'ונסון אנד ג'ונסון

החיסון שזכה באישור חירום של ה-FDA מבוסס על וירוס שהונדס גנטית, בשונה מחיסוני פייזר ומודרנה מבוססי טכנולוגיית ה-RNA החדשנית ● הוא אמנם מספק יעילות נמוכה יותר, אך מצד שני אינו דורש הקפאה, מספיקה זריקה אחת בלבד והוא נותן מענה למי שלא שם ידו על חיסוני פייזר ומודרנה

אתר הבנייה באשדוד בו נהרג היום פועל / צילום: איחוד הצלה

מקרה מוות שלישי מהתחשמלות בפרויקט תמ"א בשלוש שנים

פועל בניין התחשמל למוות בפרויקט תמ"א 38 באשדוד ● בשל סכנת התחשמלות חובשי מד"א הדריכו פועלים אחרים כיצד לבצע פעולות החייאה, אך לשווא

אילוסטרציה - בורסה ת"א / צילום: שלומי יוסף

קאמבק בבורסה: התמתנו הירידות החדות בסגירת המסחר

התמתנו הירידות בבורסה: מדד ת"א 35 ירד ב-0.3% ומדד ת"א 90 ננעל סביב רמת הפתיחה ● זאת בהמשך לירידות שנרשמו בסוף השבוע האחרון בוול סטריט על רקע עליית התשואות על האג"ח הממשלתיות ל-10 שנים לרמה של 1.6% - מה שעשוי להוות אלטרנטיבה ל'חניית' ההשקעות באג"ח על פני המניות

יחיאל טפירו / צילום: שלומי יוסף

ביהמ"ש גזר 5 שנות מאסר על יחיאל טפירו בשל הונאת משקיעים

טפירו הורשע כי גייס במרמה בנסיבות מחמירות כ-80 מיליון שקל מ-600 משקיעים דרך חברת קרן אור ● שותפו לשעבר, עו"ד אמיר בירמן, הורשע בשותפות בביצוע חלק מההונאה, ונגזרו עליו 3 שנות מאסר

גלעד יעבץ, מנכ"ל חברת אנלייט / צילום: איל יצהר

אנלייט במו"מ לרכישת 90% מחברה אמריקאית לפי שווי של עד 430 מיליון דולר

לפי הודעת אנלייט, החברה הנרכשת היא חברה מובילה ובעלת ניסיון רב בייזום, פיתוח, הקמה ותפעול בתחום האנרגיה הסולארית ואגירת אנרגיה בארה"ב, שעד היום הקימה ומכרה מתקנים סולאריים בהספק של מעל 1.5 ג'יגה ואט, ויש לה פרויקטים בפריסה רחבה בארה"ב

וולף משה / צילום: עינת לברון

המיזוג הגדול בשוק התשלומים נפל. מי הבנקים שהתנגדו?

ככל הידוע, הביטול של הצעת הרכש קורה משום תשובתם השלילית של כמה מבעלי המניות של מס"ב ● לפי הערכות, מי שלא תמכו בהשלמת הצעת הרכש הם הפועלים ודיסקונט ● בינואר פורסמה הצעת רכש שהוערכה בהיקף של כ-230 מיליון שקל ● מס"ב ושב"א הן חברות אחיות, שמחוברות בחלקים מהותיים רבים בפעילויותיהן

חנן שמש ואבי כ"ץ / צילום: תמר מצפי ואילן בשור

השותף שנעלם, הבנק שעיקל והברקזיט: כך קרסה ההשקעה ברחוב פולנד 19-20 בלונדון

עשרות משקיעים בחרו בשנת 2014 להשקיע בפרויקט של קרן הגשמה בלונדון • זה נגמר בהפסד של 100% מכספם • פודקאסט הנדל”ן של גלובס, "כסף בקיר", צלל להליכים המשפטיים שמלווים את הכישלון האנגלי ● פרק מיוחד ● האזינו

מישל סיבוני / צילום: איל יצהר

מסר למשקיעים: קבוצת הראל קבעה מדיניות לחלוקת דיבידנד

בכך מצטרפת הראל להפניקס, כששתיהן מתכוונות לחלק לבעלי המניות לפחות 30% מהרווח השנתי ● במקביל הראל מבצעת שינוי מבני שצפוי לשחרר לה דיבידנד חד פעמי 310 מיליון שקל