גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

כדאיות כלכלית ליזם - גם כשערכי הקרקע נמוכים

ועדת הערר במחוז צפון קבעה כי סעיף 23 לתמ"א 38 - המאפשר לעיר להכין תוכנית
מקומית משלה - יכול לשמש ככלי להבטחת כדאיות כלכלית ליזם, במקרה הצורך

 

 

פרויקט תמ"א 38 בקריות. הוחלט על היטל השבחה בשיעור 25% בלבד / צילום: פאול אורלייב
פרויקט תמ"א 38 בקריות. הוחלט על היטל השבחה בשיעור 25% בלבד / צילום: פאול אורלייב

■ רקע: תמ"א 38 היא תוכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה. כדי להגשים מטרה זו, מעניקה התוכנית תמריצים שונים, הכוללים בין היתר תוספות בנייה של שתיים וחצי קומות על המבנה הקיים. נוסף לכך העניק המחוקק הישראלי כמה הקלות מס לטובת עידוד פרויקטים במתווה תמ"א 38. למשל, חוק התכנון והבנייה קובע כי ניצול זכויות בנייה מכוח תמ"א 38, פטור מהיטל השבחה וכי זכויות נוספות שנוצלו מכוח תוכניות מתאר קיימות - מעבר לאלו שניתנות במסגרת התמ"א - יחויבו בתשלום היטל השבחה מופחת (25% מההשבחה, במקום 50%).

בסעיף 23 להוראות תמ"א 38 נקבע הסדר מיוחד המסדיר את סמכותה של ועדה מקומית לחרוג מהוראות התמ"א באמצעות אישורה של תוכנית מפורטת, וזאת בשל תנאים ייחודים של האזור שבו חלה התוכנית. לדוגמה, במסגרת "תוכנית לפי סעיף 23" רשאית ועדה מקומית להרחיב את היקף השטחים לבנייה מכוח התמ"א או לחלופין לצמצמם בשל מאפיינים מיוחדים באזור.

■ המחלוקת: בסיס המחלוקת בבית משותף בקריות, שדייריו התקשרו עם יזם לביצוע פרויקט במתווה תמ"א 38/1 ("חיזוק"). בשל ערכי הקרקע הנמוכים באזור, קידם היזם תב"ע חדשה שבמסגרתה בוטלה הפקעה היסטורית שלא מומשה, וכן אושרה הגדלה של שטחי הבנייה, שאפשרה בנייה של שלוש קומות נוספות (במקום שתיים וחצי המותרות על פי תמ"א 38). לאחר שאושרה התב"ע, הפיקה הוועדה המקומית ליזם דרישת תשלום היטל השבחה (50% מההשבחה), בגין כל שלוש הקומות שיועדו לבניית יחידות היזם.

בעקבות הדרישה הגיש היזם ערר לוועדת הערר המחוזית. לטענתו, אף שלא צוין בתב"ע כי היא מהווה "תוכנית לפי סעיף 23", יש לראותה ככזו. לשיטתו, התב"ע נועדה להבטיח כדאיות כלכלית לחיזוק הבניין והזכויות שאושרו במסגרתה באות להוסיף לזכויות מכוח תמ"א 38, ולא במקומן. על כן, לא ניתן לקבל את עמדת הוועדה לפיה כל תוספות הבנייה נובעות מהתב"ע. בנוסף, טען היזם כי בהתאם להוראות החוק, תוספת זכויות מעבר לאלו שניתנות מתמ"א 38, תחויב בהיטל בשיעור של 25% בלבד, בניגוד לדרישת הוועדה (50%).

מנגד, טענה הוועדה המקומית כי התב"ע נועדה לאפשר הקמה של חניות נוספות באמצעות ביטול ההפקעה ולהרחיב את קומת דירות הפנטהאוז. לשיטתה, אלמלא אושרה התב"ע ובוטלה ההפקעה, לא הייתה כל היתכנות לביצוע פרויקט תמ"א 38 בבניין. לטענתה, לא מדובר בתוכנית המסייעת למימוש זכויות תמ"א 38, אלא בתוכנית משביחה החייבת בהיטל. עוד נטען, כי הוראות התב"ע אינן מציינות את סעיף 23 לתמ"א 38, ולכן אין לקרוא בתב"ע את מה שלא נאמר בה.

■ ההחלטה: בהחלטתה ציינה ועדת הערר כי אף שהתב"ע לא מזכירה את הוראות סעיף 23 לתמ"א 38, התב"ע מהווה חיקוק - וככזה יש להחיל עליה את דיני הפרשנות. בהתאם לכך קבעה ועדת הערר כי בחינה של תכלית התב"ע מובילה למסקנה כי על פי מהותה מדובר בתוכנית לפי סעיף 23. בנימוקיה ציינה הוועדה, כי השינויים שנכללו בתב"ע ביחס לזכויות שמעניקה תמ"א 38, אינם משמעותיים (ביטול הפקעה ותוספת של מחצית קומה) ומהווים עדות לכך שמדובר בתוכנית המסייעת למימוש תמ"א 38.

לאור זאת, ועדת הערר קיבלה את הערר והורתה לוועדה המקומית לתקן את שומת היטל ההשבחה, כך שיחול פטור מלא מהיטל השבחה בגין מימוש זכויות תמ"א 38. עוד נפסק כי על ההשבחה שנבעה מהתב"ע (תוספת של מחצית קומה) - יחול היטל בשיעור של 25% בלבד.

ערר (חי') 82022-08-20 יעקב גלבוע בנייה ויזמות בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון
ולבנייה קריות

הכותב ראש תחום תמ"א 38 במשרד גינדי כספי ושות'

עוד כתבות

צילום: טל סיון זיפורין

"את הדברים שלמדתי על מנהיגות מאחי דני שנהרג, אני לוקחת איתי לעבודה"

אריאלה שיפנבאור וייס, מנכ"לית חטיבת המלוחים של שטראוס, עלתה ארצה בגיל 4 חודשים ועד גיל 10 סבלה מלקות דיבור קשה שעם שאריותיה מתמודדת עד היום ● למרות זאת, בכל שנה, בין יום השואה ליום הזכרון היא נושאת הרצאה על ניהול ומנהיגות באמצעות סיפורו של אחיה, טייס חיל האוויר, שנהרג לפני עשור: "כך אני מנציחה אותו"

אולם קבלת הפנים בנתב"ג. בדרך לחזור להיות מלא? / צילום: מיכל רז חיימוביץ'

בדרך להכנסת תיירים לישראל - כך זה יעבוד

מתווה שגיבשו משרד התיירות ומשרד הבריאות יאפשר הכנסת תיירים לישראל בצורה זהירה ומדודה: מ-23 במאי תורשה כניסה של תיירים תחת תנאים ● שורת מדינות אירופיות הסכימו בימים האחרונים על קריטריונים משותפים להוצאת "דרכונים ירוקים" למתחסנים באירופה

משה ברקת / צילום: רפי קוץ

החל הליך מינוי הדירקטוריון בכלל ביטוח: פורסם קול קורא להגשת מועמדויות

לאחר שבתחילת השנה חודש דירקטוריון החברה האם הציבורית של קבוצת הביטוח היחידה שאין בה גרעין שליטה, הוועדה לבחירת דירקטורים במבטח ללא שולט תקבל מועמדויות עד 29 באפריל ● "מספר הדירקטורים הנדרש הוא עד 7 דירקטורים רגילים ודירקטור בלתי תלוי אחד"

אריה דרעי / צילום: שלומי יוסף

בנו של אריה דרעי ימונה לראש מחלקה בהסתדרות הציונית. כמה ירוויח?

חברי הנהלת ההסתדרות הציונית קיבלו את הצעת המינוי של ינקי דרעי, בנו של השר אריה דרעי, לראשות מחלקה והם צפויים לאשר אותה בימים הקרובים ● דרעי הצעיר צפוי להשתכר כ-42 אלף שקל בחודש, בדומה לשר בממשלה ● גם אחיו של דרעי, מומו, מחזיק בתפקיד ללא שכר בארגון

אתר תחנת הכוח בגלבוע הפועלת בשיטת אנרגיה שאובה / צילום: Albatross

אור ירוק לפרויקט האגירה השאובה של אלומיי בצוק מנרה

אלקטרה תשתיות קיבלה צו להתחלת עבודה על הפרויקט הענק בהשקעה של כ-470 מיליון דולר ● ההספק הצפוי של תחנת הכוח הוא 156 מגה ואט, והוא צפוי להתחיל לפעול עוד כשש שנים

יעקב לוקסנבורג / צילום: תמר מצפי

דניה סיבוס ואפקון זכו במכרז להקמת מגדל משרדים תמורת 520 מיליון שקל

במסגרת הזכייה נבחרו החברות לשמש כקבלן ראשי לביצוע של עבודות שלד ועבודות גמר בפרויקט הכולל מגדל משרדים בן 45 קומות, שטחי מסחר וחניון תת-קרקעי בן 5 קומות עבור המזמין

ציפי רפאלי  / צילום: אביב חופי

ועדת השחרורים קיצרה את העונש: ציפי רפאלי תשתחרר מהכלא בחודש הבא

ועדת השחרורים אישרה קיצור שליש מעונש המאסר שהוטל על ציפי רפאלי, לאחר שהורשעה יחד עם בתה, הדוגמנית בר רפאלי, בשלל עבירות מס ● עם שחרורה תגיע לסיומה פרשת העלמות המס שיוחסה למשפחת רפאלי בגין הכנסותיה של הדוגמנית בחו"ל בין השנים 2009-2012 וכן העלמת הכנסות והטבות נוספות שקיבלה בישראל

נפתלי בנט / צילום: אורון בן חקון

לקראת ממשלת ימין? נתניהו הציע לבנט את תיקי כחול לבן

לגלובס נודע כי ראש הממשלה בנימין נתניהו הציע ליו"ר ימינה נפתלי בנט את התיקים הבכירים שמחזיקים בידיהם כיום אנשי כחול לבן, ביניהם משרדי הביטחון והחוץ ● בתוך כך, הליכוד וימינה פועלות כדי לשכנע את יו"ר הציונות הדתית בצלאל סמוטריץ' להסכים לממשלה בתמיכת רע"ם

משמר החופים של איחוד האמירויות / צילום: Associated Press, Jon Gambrell

דיווח: ספינה בבעלות רמי אונגר הותקפה ליד חופי איחוד האמירויות

רשת החדשות הלבנונית אל-מיאדין המזוהה עם חיזבאללה, מדווחת כי ספינה ישראלית העונה לשם Hyperion ומזוהה עם החברה הישראלית PCC, הותקפה שלשום ליד חופי איחוד האמירויות ● בשלב זה, לא ידוע מהו היקף הנזק של התקיפה ● זוהי הפעם השלישית שבה ספינה ישראלית מותקפת באזור

אתר בנייה באשקלון. 799 דירות נמכרו בין דצמבר לפברואר / צילום: Shutterstock, Yuri Dondish

הישראלים מסתערים על הדירות החדשות: זו העיר שהובילה את המכירות

גאות בשוק הדירות החדשות: בין דצמבר 2020 לפברואר 2021 נמכרו 11.25 אלף אלף דירות חדשות ● אשקלון היא מובילת המכירות של הדירות החדשות; אחריה ת"א, רמת גן, ירושלים וראשל"צ ● דירות חדשות שנמכרות במחיר למשתכן תורמות לעליית נתוני המכירות

פייסבוק / צילום: Shutterstock

פייסבוק החליטה שלא להסיר תוכן פוגעני? המועצה המפקחת יכולה לחייב אותה

ענקית האינטרנט תצטרך לתת דין וחשבון כעת גם על תוכן פוגעני שלא הוסר ● אם פייסבוק החליטה שלא להסיר פוסט בעייתי, כעת יהיה ניתן לערער למועצה המפקחת עליה ● אמי פלמור, מנכ"לית משרד המשפטים לשעבר, נציגה ישראלית במועצה

חתימה על זיכרון דברים. ההסכם טומן בחובו בעייתיות רבה / צילום: Shutterstock, Drazen Zigic

למה לא לחתום על זיכרון דברים כשקונים דירה?

זיכרון דברים הוא אומנם הסכם נפוץ ומקובל בעת רכישת דירה, אך הוא גם עשוי להסב נזק לאחד הצדדים ● למה לא כדאי לחתום, מהן הסכנות, ומה עושים אם אין ברירה

פוט לוקר/  צילום: שוקה כהן

פוט לוקר העולמית תרכוש 10% ממניות החברה הבת של פוקס ריטיילורס

הרכישה כפופה לביצוע של הנפקה לציבור של מניות ריטיילורס ● ריטיילורס היא חברה בת של פוקס תחתיה מרוכזים מותגי הספורט של הקבוצה

בורסת פריז / צילום: Associated Press, Kamil Zihnioglu

שיא חדש ל-S&P; שוק הקריפטו רותח לקראת הנפקת קוינבייס

ברקע ההנפקה הצפויה של בורסת הקריפטו הגדולה בארה"ב, הביטקוין חוצה את רף ה-63 אלף דולר למטבע אחד ● מדד ה-S&P 500 עלה בשליש האחוז ונסגר בשיא חדש ● טסלה עלתה ביותר מ-8%, ואפל ביותר מ-2% על רקע ההודעה שלה על אירוע מיוחד להשקת מוצרים חדשים

פאינה קירשנבאום דיון בבית משפט / צילום: תמר מצפי

איכות השלטון לפרקליטות: הגישו תביעה אזרחית נגד פאינה קירשנבאום

קירשנבאום, סגנית שר הפנים לשעבר, הורשעה לאחרונה בעבירות שוחד במסגרת פרשת "ישראל ביתנו" ● התנועה לאיכות השלטון דורשת כי המדינה תגיש בשם הציבור תביעה נגררת נגד קירשנבאום, שתפצה את הציבור על הנזקים שנגרמו לו ממעשיה ותרתיע עברייני שוחד עתידיים

מכולות בחיפה. נתקעו במערב וחסרות בסין / צילום: פאול אורלייב

משבר המכולות והעומסים בנמלים שמרמזים על גל התייקרויות במשק

לצד התייקרות חומרי הגלם נרשמה בשנה האחרונה פגיעה בשרשרת האספקה העולמית בשל מחסור במכולות המשמשות להובלה ימית של סחורות מסין ● לכך מצטרפת בעיה נקודתית בנמלים בישראל ● באופק לא רואים פתרונות, אלא דווקא עליות מחירים לצרכן

דורון כהן וניצן אריה, בעלי סטודיו סי / צילום: עומרי לוי

רשת סטודיו סי תיכנס לראשונה למודל של זכיינות

רשת מכוני החיטוב שמיועדת לנשים בלבד ועברה לפני שנתיים לבעלות חדשה סגרה 5 סניפים מאז פרוץ הקורונה ● ברשת נערכים לפתיחה של חמישה סניפים עד סוף השנה

גיורא אלמוגי / צילום: יונתן בלום

או.פי.סי נכנסת לענף הטענת הרכבים החשמליים: רוכשת שליטה בג'ינרג'י

או.פי.סי אנרגיה צפויה להשקיע כ-67 מיליון שקל תמורת 51% ממניות החברה, ולה אופציה להגדיל את אחזקתה ב-Gnrgy ל-100%

פקק תנועה השבוע בכביש 471 ליד פתח תקוה ? / צילום: גיא ליברמן

זאת לא תחושה: הפקקים חזרו, והם גדולים מבעבר

תחת השפעת הקורונה הציבור נצמד למכוניתו הפרטית ונמנע מתחבורה ציבורית ונסיעות משותפות ● התוצאה: פקקים ארוכים ● הפרויקטים שקודמו בימי הסגרים לא מספיקים כדי לסגור את הפער שנפתח בין התשתיות לבין 100 אלף המכוניות החדשות שעולות על כבישי ישראל מדי שנה

משה קפלינסקי - מנכ"ל המלט נשר / צילום: יונתן בלום

משה קפלינסקי יחליף את עובדיה עלי כיו"ר דירקטוריון קבוצת בזן

עובדיה עלי ששימש בתפקיד במשך כשש שנים, יסיים את תפקידו בפועל במהלך הרבעון השני של השנה ● עלי יעמוד בראש ועדת איתור לבחירת מנכ"ל חדש