גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

הורשת נדל"ן: המדריך שיעזור לכם לעשות את זה נכון

לחלוקת הנכסים בצוואה יש משמעות משפחתית ובמקרים רבים גם משמעות מס ● הנה כמה דברים שכדאי לדעת לפני שעורכים צוואה

חלוקת נכסים / צילום: Shutterstock
חלוקת נכסים / צילום: Shutterstock

לאחרונה פורסמו פרטי צוואתו של מיכאל שטראוס, אשר הוריש לילדיו נכסים רבים, ביניהם נדל"ן. ישנן כמה נקודות שחשוב שמצווה (עורך הצוואה) אשר מעוניין להוריש נכסי נדל"ן יהיה ער אליהן.

שלטון היד המתה: לקבוע תנאים להורשה

חוק הירושה בארץ מאפשר למצווה לשלוט ברכושו, כלומר לתת הוראות באשר לנכסים שהוא מוריש גם לאחר מותו. כאשר חושבים על צוואה - נהוג לחשוב שהיא קובעת את זהות היורשים, ואולם, מצווה אינו מוגבל להוראה בצוואתו אך ורק לגבי היורש או היורשים, אלא יכול לכתוב בצוואתו גם תנאים לגבי ההורשה.

לדוגמה, המצווה יכול לקבוע יורש במקום יורש: הראשון יורש את הנכס, ואולם אם לא יוכל לרשת מסיבות שונות (כגון, נפטר לפני המצווה, הסתלק מהעיזבון, נמצא פסול לרשת וכדומה), יזכה יורש אחר חלופי במקומו שנקבע בצוואה.

המצווה יכול עוד לקבוע יורש אחר יורש: האחד שיירש את נכסי הנדל"ן, והשני יירש אחרי היורש הראשון - במות הראשון או בהתקיים תנאי הכתוב בצוואה או במועד שנקבע בצוואה, לפי המוקדם ביניהם.

המצווה אף יכול לקבוע אדם שיירש את נכס הנדל"ן רק בהתקיים תנאי הקבוע בצוואה. לדוגמה, לצוות לילדים רק כאשר מגיע כל אחד מהילדים לגיל מסוים, רק בעת חתונה, רק לאחר השלמת תואר אקדמי ועוד. אם לא התקיים התנאי עד מות המצווה, ימונה מנהל עיזבון אשר ינהל את הרכוש על פי הוראות הצוואה עד להתקיימות התנאי.

נוסף לכך, יכול המצווה לצוות נכס נדל"ן ליורש תחת תנאי אשר יהיה חייב לעמוד בו. כך לדוגמה, מצווה יכול לקבוע בצוואה שיורש הנכס יהיה חייב להשתמש בו באופן אישי ולא להעמיד אותו למכירה או להעבירו במתנה. אם הוא מפר את התנאי, הוא מאבד את בעלותו בנכס והנכס עובר לפי הוראות הצוואה.

באופן זה אפשר להבטיח את רצונו של המצווה - לדוגמה שרכוש משפחתי יעבור מהילדים לנכדים (ולא לבנות זוג), ניתן לחייב ילדים לחתום על הסכמי ממון עם בני או זוג על מנת לרשת נכסי נדל"ן, ניתן למנות מנהלי עיזבון אשר ינהלו את עיזבונם של קטינים עד הגיעם לגיל בגרות או אף מאוחר מכך על מנת למנוע מההורה השני של הקטין (בעיקר במקרים של זוג פרוד או גרוש) לשלוט ברכוש ולנהלו עבור הקטין, ועוד.

כאשר ניתנות הוראות מעין אלו בהקשר לנדל"ן, הן מובילות אף לרישום הערות אצל רשם המקרקעין, באופן המבטיח כי גם צדדי ג’ יהיו מודעים לקיום הגבלה.

צוואה הדדית: רצון משותף לבני זוג

הערה נוספת שאפשר לרשום לגבי נכס נדל"ן היא הערה בדבר צוואה הדדית. בני זוג יכולים לערוך יחד, האחד תוך הסתמכות על צוואתו של האחר, צוואה משותפת, שהיא מעין הסכם, והיא ה"הסכם" היחיד החוקי שמותר למצווה לעשות באשר לעיזבונו. עריכת צוואה הדדית מבטיחה כי הרצון המשותף לבני הזוג יקוים גם לאחר פטירת מי מהם.
אמנם, צוואה הדדית אינה הרמטית - ובני זוג יכולים לשנותה - בחיי שניהם, במשלוח הודעה האחד למשנהו, ולאחר מות הראשון, תוך הסתלקות מהעיזבון או החזרת מה שהתקבל מהעיזבון - ועדיין, תוך שימוש בצוואה הדדית ובפרט יחד עם ההוראות שהובאו לעיל, ניתן להבטיח את קיום רצון המצווה לאחר פטירתו.

כך בצוואה הדדית יכולים בני זוג לאפשר האחד למשנהו להמשיך להתגורר בנכס משותף, או אף להשכיר אותו ולהשתמש בדמי השכירות, עד אחרית ימיו ושנותיו של השני, ובמקביל, ליתן הוראות באשר להורשה.

צוואה מעין זו מבטיחה שהיורשים לא יוכלו לפנות את בן הזוג, ואף מבטיחה שבן הזוג לא יוכל לעשות בנכס כבשלו בלי להבטיח את הנכס ליורשים העתידיים.

נדל"ן בחו"ל: ללמוד את החוקים המקומיים

חוק הירושה בישראל קובע כי על הירושה יחול דין מושבו של המוריש בשעת מותו, ואולם אחד החריגים הם נכסי מקרקעין - אשר לעתים עוברים בירושה לפי דין מקום הימצאם בלבד, ולגביהם יחול אותו דין. המשמעות היא שכאשר יש נדל"ן בחו"ל, בטרם עריכת צוואה בארץ, חשוב להתייעץ בעורך דין הבקיא בדין המדינה שבה מצוי הנכס הרלוונטי, וזאת משתי סיבות: ראשית, חלק מהמדינות קובעות כי צוואות שנערכו לפי דין זר (שאינו דין המדינה שבה מצוי הנכס) לא מחייבות לגבי נכסי נדל"ן המצויים בשטחן.
לכן ייתכן כי יהא על המצווה לערוך צוואה נפרדת בהתאם לחוקי אותה מדינה, או לתרגם את צוואתו בארץ לשפה הרלוונטית.

כמו כן, ישנן מדינות המחייבות הורשה לבת זוג או לצאצאים. בצרפת לדוגמה, אחוזים מהירושה מובטחים לילדים. המצווה אינו יכול לצוות את רכושו כפי רצונו, אלא הדין הצרפתי מגן על ילדיו, ומחייב את המצווה להוריש חלק מעיזבונו לילדיו. רק את היתרה לאחר החלוקה המובטחת לילדים - רשאי המצווה להוריש כרצונו. המשמעות היא כי לגבי נדל"ן בחו"ל ייתכן שישנם יורשים שונים מאלו שלהם המצווה תכנן להוריש, ובהתאם ייתכן שהוא ירצה לשנות את צוואתו לגבי הרכוש בארץ על מנת להתאימה.

כיום לגבי נדל"ן המצוי במדינות החברות באיחוד האירופי ונוכח הסדר האיחוד האירופי 650/2012 יכול מצווה להתגבר על תנאים אלו על ידי עריכת צוואה שבמסגרתה מחיל המצווה על רכושו את חוקי מדינה שאינה חברה באיחוד האירופי (לדוגמה ישראל), כל עוד למצווה אזרחות של אותה מדינה (אזרחות ישראלית). בכך יכול הוא להתגבר על האמור לעיל לגבי נכסי נדל"ן אשר מצויים במדינות החברות באיחוד.

הסכם בין יורשים: נכסים ליורשים מסוימים

פעמים רבות מצווים מחלקים את עיזבונם באחוזים בין היורשים שלהם הם מעוניינים לצוות. כאשר ישנם כמה נכסי נדל"ן, כל יורש זוכה באחוז מסוים מכלל הנכסים, ולדבר זה משמעויות מס.

נוכח זאת, המצווה יכול לעשות אחד משניים: ראשית, להחליט בחייו לחלק את רכושו בין יורשים שלא לפי אחוזים, אלא לצוות נכסים ספציפיים לזוכים ספציפיים, תוך עריכת איזון באמצעות רכוש נוסף. לחלופין, מצווה יכול לכתוב בצוואתו המלצה ליורשיו לנסות ולהגיע להסכמות בדבר אופן חלוקת העיזבון ביניהם בטרם חלוקת העיזבון.

הסכמות אלו, כל עוד הן נעשות מתוך רכוש העיזבון בלבד ובטרם חולק העיזבון - גוברות על הצוואה ומונעות היבטי מיסוי.

כך לדוגמה, במקרה שבו יש למצווה שני ילדים ושני נכסי נדל"ן, במקום שכל ילד יזכה בחצי דירה פעמיים, יכול כל ילד לזכות בדירה שלמה - העברה זו בין הילדים, כל עוד נעשתה בטרם חלוקת העיזבון, תהא פטורה ממס, ואת איזון שווי הנכסים ניתן לעשות מתוך כספי העיזבון.

הכותבים הם מומחים לדיני משפחה במשרד סידי עורכי דין

עוד כתבות

מתקן להעשרת אורניום בנתנז / צילום: Reuters, Raheb Homavandi

איראן: תקלה ברשת החשמל במתקן העשרת האורניום בנתנז

בראיון אמר דובר הארגון לאנרגיה אטומית של איראן כי לא היו נפגעים ולא נגרם נזק כתוצאה מהתקלה, וכי האירוע נמצא בחקירה ● בעבר יוחסו "תקלות" כאלה במתקנים אחרים של איראן למתקפות סייבר חיצוניות, ויתכן כי כך גם הפעם

נגיף הקורונה / צילום: שאטרסטוק

יעיל אבל פחות: יותר מחוסנים חלו בווריאנט הקורונה הזה

מחקר של הכללית ואוניברסיטת תל אביב בחן לראשונה במציאות את היעילות של חיסון הקורונה של פייזר נגד הזן הדרום אפריקאי ● במחקר נבדקו מטופלים שחלו 14 יום אחרי מנת החיסון הראשונה, ועדין לא ברור האם היעילות נגד הזן פחותה גם אחרי המנה השנייה

סוחרים בוול סטריט / צילום: רויטרס

ה־SEC מבקש להרגיע את חגיגת חברות הצ'ק הפתוח בוול סטריט

הצהרות של אחד הרגולטורים ברשות ניירות הערך והבורסות של ארה"ב נוגעות לטירוף סביב עסקאות מיזוג של חברות צ'ק פתוח (SPAC)

צעדת המחאה בדרך לבלפור. / צילום: התנועה לאיכות השלטון

חודשה מחאת בלפור: למנוע בחירות חמישיות - להקים ממשלת חירום

המפגינים נגד ראש הממשלה חזרו לבלפור, לגשרים, לכיכרות ולצמתים ברחבי הארץ לאחר הבחירות ובסיום השבוע הראשון לעדותו של מנכ"ל וואלה לשעבר במשפט נתניהו ● המפגינים נושאים דגלי ישראל, מייצגי צוללות ושלטים התומכים בממשלת השינוי

רות דוד , בית משפט עליון / צילום: יוסי זמיר

בג"ץ: על רוזן לערוך שימוע לרות דוד לאחר שקיבל החלטה בעניינה מבלי לעשות כן

נציב הביקורת על הפרקליטות, דוד רוזן, קיבל היום את המלצת שופטי בג"ץ לאפשר לפרקליטת מחוז ת"א לשעבר, עו"ד רות דוד, להשמיע את טענותיה בתלונה בה דן רוזן וביקר את דוד מבלי לקבל את עמדתה ● מדובר בתלונה שהגיש עובד רשות המסים לשעבר רפי רותם, העוסקת בסגירת תיק שנחקר בחשד לשחיתות ברשות

תלמידות חטיבת ביניים בארה"ב / צילום: Reuters, Seth Harrison

ברוכים הבאים לגיהנום: מחקרים מגלים למה לילדים שלכם קשה כל כך בחטיבת הביניים

בשנה האחרונה דובר הרבה על מצוקת תלמידי חטיבת הביניים שהושארו בבית, אבל האם האלטרנטיבה הבית ספרית עדיפה? • ספר חדש שיצא בארה"ב מציג מומחים שמסבירים מדוע החטיבה היא זיכרון שלילי לרובנו • שאלנו גם חוקרי חינוך ישראלים איך בכל זאת עוברים את התקופה הזו בשלום

הבורסה בתל אביב/ צילום: שלומי יוסף

נעילה חיובית בבורסה: אייסקיור קפצה ב-7.8%, שיח מדיקל ב-7%

בלידר שוקי הון ממליצים "קנייה" על שיכון ובינוי ● עונת הדוחות בניו יורק נפתחת ● סייברוואן חתמה על הסכם לשיתוף פעולה עם יצרנית המשאיות איווקו

חנות של רשת פליינג טייגר בקופנהגן. בעיגול: הראל ויזל / צילום: דימה טליאנסקי, shutterstock

האתגר של ויזל: לשחזר את חוויית הקנייה והמחירים ברשת פלייניג טייגר

קבוצת פוקס חתמה על הסכם במסגרתו תקבל זיכיון בלעדי להפעיל בישראל חנויות ואתר אונליין של הרשת הדנית Flying Tiger ● בעלי הקבוצה הראל ויזל מרחיב אותה שוב בזיכיונות ושותפויות, ולא באמצעות רכישות, בעזרת מותג שהישראלים אוהבים מחו"ל

ערן יעקב, מנהל רשות המסים / צילום: איל יצהר

לראשונה: ניתן להגיש באופן מלא דוח שנתי למס הכנסה דרך האינטרנט בלבד

המערכת החדשה מייתרת את הצורך להגיש פיזית את הדוח עם המסמכים המצורפים במשרדי השומה, וצפויה לחסוך עשרות מיליוני שקלים בשנה לקופת המדינה וכן עשרות מיליוני שקלים נוספים למייצגים

איתי בן זאב. עזב את לאומי לבורסה / צילום: איל יצהר

הותירו את הפיננסים מאחור: "הבריחה" ממגבלת השכר משתלמת

בשנים האחרונות עזבו לא מעט בכירים את הבנקים וקבוצת הביטוח לטובת גופים שבהם השכר איננו מוגבל ● מי הרוויח מהמהלך

פרויקט פינוי בינוי בקרית חיים. ההתחדשות העירונית תקועה / צילום: בר - אל

"להפסיק להיות בני ערובה של השכנים": מה צריך לדעת על התקנות שמשנות מהיסוד את המונח "פינוי-בינוי"

בסוף מרץ פרסם משרד המשפטים תיקון לחוק התכנון והבנייה, המציע שינויים קטנים לכאורה שיהפכו את קידום ההתחדשות העירונית ליותר פשוט ● מה התקנות אומרות לגבי הרחבת דירה או מרפסת, ומה הקושי שהתיקון ביקש לפתור לגבי קידום תוכניות פינוי-בינוי? ● גלובס עושה סדר

הבורסה לניירות ערך בתל אביב / צילום: שלומי יוסף, גלובס

ארגו פרופרטיז יוצאת להנפקה: תנסה לגייס כ-300 מיליון שקל

ההנפקה - לפי שווי של כ-1 מיליארד שקל לפני הכסף ● ארגו, שהחלה את פעילותה בשנת 2018, עוסקת ברכישה, השכרה, ניהול והשבחה של מבני מגורים בערים לייפציג, דרזדן ומגדבורג שבמזרח גרמניה

הסוף לניגוד העניינים  צילום: איל יצהר / עיבוד: טלי בוגדנובסקי

הסוף לניגודי העניינים בפינוי-בינוי? לשכת עורכי הדין בהחלטה תקדימית

ועדת האתיקה בלשכת עוה"ד קבעה כי יזם בהתחדשות עירונית ישלם שכר לעוה"ד של הדיירים, אך לא יוכל לנהל עימו מו"מ ● זאת, כדי למנוע מצבים של ניגודי עניינים של עוה"ד המייצגים את הדיירים ● על עורכי דין מאותו משרד נאסר לייצג את שני הצדדים, שכן השתייכותם לאותו משרד מציבה אותם בניגודי עניינים

מתקן התפלה מקורות אשדוד / צילום: אלבטרוס צילומי אוויר

בדקה ה-90: ביהמ"ש עוצר את המכרז למכירת מתקן ההתפלה באשדוד

לפי הצו הארעי עליו החליטה השופטת צילה צפת, פתיחת המעטפות עם ההצעות שהגישו המתמודדים במכרז תיאסר זמנית ● הצו ניתן לבקשתה של אחת המתמודדות, שטענה כי לאחת ממתחרותיה נוצר יתרון במכרז, כיוון שהיא מספקת שירות למתקן ההתפלה וחשופה למידע רלוונטי

יוסי וייס / צילום: תעשיה אוירית

יוסי וייס ותמיר פרדו הצטרפו לוועדה המייעצת של חברת סקיילוק

וייס, לשעבר מנכ"ל התעשייה האוויריתף מונה ליו"ר הוועדה שמייעצת לחברה שמייצרת ומייצאת מערכות לנטרול רחפנים וכלי טיס בלתי מאוישים ● תמיר פרדו, שהיה ראש המוסד, מונה לחבר בוועדה

אילוסטרציית הטכנולוגיה של אוטוטוקס Autotalks / צילום: אוטוטוקס, יח"צ

חברת האוטוטק מכפר נטר בדרך לוול סטריט לפי שווי של כ-2 מיליארד דולר

אוטוטוקס המפתחת פתרונות חכמים לתקשורת בין כלי רכב במגעים לכניסה לנאסד"ק באמצעות מיזוג SPAC ● בענף מעריכים כי המיזוג יתבצע לפי שווי של כ-1.5 עד 2 מיליארד דולר

עובדי זאפ נוקטים בצעדים ארגוניים בשל מכירת החברה / צילום: אגף הדוברות בהסתדרות

עובדי זאפ דורשים הסכם קיבוצי לפני המכירה מאייפקס לפורמולה

במסגרת מאבקם התאספו העובדים בלובי בניין החברה ומחוץ למשרדו של המנכ"ל רמי חזן, בדרישה לחתום מיידית על הסכם קיבוצי ● "לא נאפשר מעבר שקט של מכירת החברה לקבוצת פורמולה ללא הסכם קיבוצי חתום ומענק רכישה לעובדים"

הדמיית התוכנית בין קיסריה לג'סר א זרקא / הדמיה: LUMO  ורד שמאי

על חוף הים בג'סר א זרקא תיבנה השכונה הכי משתלמת של מחיר למשתכן: כמה תעלה דירה ומי (כנראה) יישאר בחוץ?

תוכנית חדשה לבניית מאות יחידות דיור ביישוב ג’סר א זרקא, על חוף הים, כוללת אמנם דירות מוזלות במסגרת מחיר למשתכן, אולם רוב הדירות יימכרו במחירי שוק חופשי, ורוב הסיכויים שיהפכו לבתי נופש ליהודים

ג'ו ביידן משתתף  בהפגנת איגוד עובדי שירותי המזון בלאס וגאס במהלך הקמפיין לנשיאות, פברואר 2020 / צילום: Associated Press, Patrick Semansky

להתראות רייגן, שלום ביידן: מה עומד מאחורי תוכנית הענק של הממשל האמריקאי?

עוד לא עברו 100 ימים מאז שנכנס לבית הלבן, וג'ו ביידן כבר הציג תוכניות ענק בעלות חסרת תקדים של 4.2 טריליון דולר, ויש עוד בדרך ● מאחורי הגישה השאפתנית של הנשיא אפשר לזהות גם שינוי תפיסתי מהגישה שרייגן היה מייצגה הבולט: הממשלה יכולה לשחק תפקיד גדול יותר בכלכלה

אפליקציית קלאבהאוס / צילום: Shutterstock, Boumen Japet

קלאבהאוס מצטרפת למועדון: מידע על 1.3 מיליון משתמשים הודלף לרשת

כמה ימים לאחר אירועי דליפת המידע של פייסבוק ולינקדאין, גם הרשת החברתית הצעירה חוטפת ● חוששים שנפגעתם? כך תוכלו לבדוק