גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

מתאימה למשקיעים? כמה שווה הפוטנציאל של דירה להריסה

דירות המיועדות להתחדשות עירונית נחשבות בדרך כלל להשקעה מובטחת: תמורת פרמיה קטנה תוכלו להרוויח בעתיד דירה חדשה • יו"ר לשכת השמאים חיים מסילתי מצנן את ההתלהבות: מחירי הדירות הישנות כבר מגלמים בדרך כלל את פוטנציאל ההתחדשות, שהולך ועולה ככל ששלבי התכנון מתקדמים

רחוב לוי אשכול בקריית אונו. לעיתוי הקנייה יש השפעה מכרעת / צילום: איל יצהר
רחוב לוי אשכול בקריית אונו. לעיתוי הקנייה יש השפעה מכרעת / צילום: איל יצהר

"דירה מתאימה להשקעה" הוא תואר המוצמד לעתים קרובות לדירות המיועדות לעבור תהליך של התחדשות עירונית: דירות ישנות, בבניינים נמוכים יחסית, או בבנייני שיכון ישנים הסמוכים לשכונות חדשות. ההבטחה היא שתמורת פרמיה קטנה על השווי הנוכחי של הדירה, אפשר לרכוש נכס שערכו צפוי לעלות בעתיד. השאלה היא עד כמה העתיד הזוהר של הבניין המתפורר קרוב או רחוק - ועד כמה קטנה הפרמיה.

 

אם מדובר בפרויקט של פינוי בינוי, שבמסגרתו הבעלים עתיד להפוך לבעלי דירה במגדל מגורים חדש לגמרי, מדובר בקפיצת ערך משמעותית. התוספת צנועה יותר במקרה של דירה בפרויקט של תמ"א 38/1. לדברי חיים מסילתי יו"ר לשכת שמאי מקרקעין, בעלי הדירות הישנות כבר לא מציעים למכירה את דירתם במחיר שוק "רגילים" אלא מגלמים את פוטנציאל ההתחדשות שהולך ועולה ככל ששלבי התכנון מתקדמים.

חיים מסילתי. "המוכרים מגלמים את הפוטנציאל" / צילום: איל יצהר

1. בכמה יעלה ערך הדירה הישנה שהולכת להריסה?

האם העסקאות האלה משתלמות? לא תמיד. אלמנט חוסר הוודאות באשר לזמן שבו יתממש הפוטנציאל, אם בכלל, הוא קריטי, ויש להביא אותו בחשבון. גם לעיתוי הקנייה יש השפעה מכרעת. כך למשל, לפי דוגמה שמביא מסילתי, ברחוב לוי אשכול 77-79 בקריית אונו נמכרו בשנים 2013-2012 דירות 3 חדרים בכ-1.1 מיליון שקל בשכונה המיועדת להתחדשות במסגרת פרויקט של מצלאוי. בשנת 2015 אותן דירות נמכרו סביב 1.35 מיליון שקל. היום נמכרות שם כבר דירות ארבעה חדרים חדשות במחירים ממוצעים של כ-2.4 מיליון שקל. דירות יד שנייה ישנות שטרם עברו התחדשות באותו רחוב נמכרות ב-1.8 מיליון שקל.

כך גם ברחוב צה"ל 66 בפתח תקווה, שם נמכרה ב־2012 דירת 3 חדרים ישנה בכמיליון שקל, בשנים 2015-2017 המחירים עלו לכ-1.3 מיליון שקל וכיום דירות 4 חדרים בפרויקט החדש נמכרות ב-1.9 מיליון שקל.

מה צריך לבדוק? לדברי מסילתי, יש להתייחס לכמה פרמטרים: אלמנט הסיכון, מועד מסירת הדירה, מצב הדירה ואפשרויות המימון.

■ אלמנט הסיכון: לעתים הבעלים של הדירה כבר ניהלו מו"מ עם קבלן על פרויקט של פינוי בינוי או תמ"א 38, אבל מהדיבורים ועד היציאה לדרך יכול לחלוף זמן רב. חשוב מאוד לברר את המצב התכנוני של הנכס באמצעות איש מקצוע, משום גם דירה שמיועדת להריסה יכולה להיות רחוקה מאוד מהריסה. כך למשל ברחוב ארלוזורוב בפתח תקווה מדובר כבר יותר מעשור על התחדשות אבל הפרויקט לא מתקדם בגלל חסמים תחבורתיים.

 ■ מועד המסירה: התשואה השנתית הממוצעת על דירה היא 3%, אז כאשר קונים דירה בפרויקט המיועד להתחדשות שמועד המסירה שלה הוא בעוד שבע שנים יש להכפיל את הפסד התשואה במספר השנים ולהפחית ממחיר הדירה החדשה. לכך יש להוסיף את אלמנט הסיכון בעוד 2%-3% בשנה כפול מספר השנים. לדוגמה, אם היום מציעים למכירה דירה ישנה באזור מתחדש שבו דירה חדשה נמכרת ב־ 2 מיליון שקל ומעריכים שהפרויקט יסתיים תוך חמש שנים, מומלץ לא לשלם יותר מ- 1.425 מיליון שקל עבור הדירה הישנה.

■ מצב הדירה הישנה: עד שהפרויקט ייצא לדרך: האם ניתן להשכיר אותה ללא שיפוץ ואיזה שכר דירה ניתן לקבל עבורה.

המימון: "נכון שדירה באזור המיועד להתחדשות יקרה יותר, אולם הבנקים לצורך מתן המשכנתה לא מביאים בחשבון את הפוטנציאל. ומשקיע שרוכש דירה במחיר השוק יכול לגלות שהבנק מעריך אותה במאות אלפי שקלים פחות והוא יידרש להשלים את ההון העצמי", אומר מסילתי.

 

2. האם דירות חדשות בפינוי בינוי יהיו זולות יותר?

האם דירות חדשות בפרויקט של פינוי בינוי יהיו זולות יותר? ברוב המכריע של המקרים אכן יהיה כך, משום שבדרך כלל הם ממוקמות באזורים ישנים. לדברי מסילתי, ככל שהפרויקט יתקדם וכל השכונה תתחדש מחירי הדירות יעלו. כך לדברי מסילתי, בפרויקט הפינוי הבינוי הראשון בתל אביב בשכונת נווה שרת נמכרו הדירות הראשונות בשנת 2011 ב-1.6 מיליון שקל וכיום הדירות החדשות בשכונה נמכרות סביב 2.5 מיליון שקל - עליית ערך של כ-1 מיליון שקל בעשור. על פי ניתוח נתוני רשות המסים בשכונת נווה שרת ,המחירים הממוצעים עלו ב-5 השנים האחרונות ב-22% בעוד שבתל אביב כולה עלו ב-12%. לדברי מסילתי, יש היום הרבה שכונות בארץ שבהן צפוי הליך דומה, יד אליהו בתל אביב, רמת השקמה ברמת גן, שכונת מורשה ברמת השרון שכונת יוספטל בבת ים, קריית היובל בירושלים ועוד.

ומה לגבי בניינים בודדים באזורים מבוקשים שעוברים חיזוק ומתרחבים בדירות חדשות? לדברי מנהלת סוכנות התיווך דיור פלוס ברחובות, גלי אפל קסטל, ברחוב קנדלר בעיר נמכרו לאחרונה הדירות האחרונות בפרויקט תמ"א 38/1. דירות 4 חדרים בשטח של כ-86 מ"ר נמכרו ב-1.65 מיליון שקל ודירת דופלקס בשטח של כ-130 מ"ר ו-35 מ"ר מרפסת נמכרה ב-2.3 מיליון שקל. מדובר בסכומים נמוכים בהרבה לעומת דירות בבניינים חדשים באזור: מחיר דירת ארבעה חדרים בבניין חדש (שלרוב שטחן גדול יותר והמרפסות גדולת יותר) מתחיל ב-2.1-2.2 מיליון שקל.

בצפון העיר, באזור יקר יותר, נמכרה לאחרונה דירת חמישה חדרים בפרויקט תמ"א 38/1, בשטח 114 מ"ר עם 7.5 מ"ר מרפסת, ב-2.2 מיליון שקל. דירת 4.5 חדרים באותו פרויקט, בקומה שישית, 118 מ"ר, עם מרפסת בשטח 5 מ"ר, נמכרה ב-2.19 מיליון שקל. הדירה מרוחקת כ-200 מ"ר מהבניינים הראשונים של שכונת המדע היוקרתית בעיר, שם נמכרה דירת חמישה חדרים בקומה שנייה, 125 מ"ר, עם 12 מ"ר מרפסת, ב־2.63 מיליון שקל.

גם כאשר מדובר בפרויקט של בנייה והריסה מחדש, מחירי הדירות בבניין החדש לא תמיד משתווים למחירי שוק. ברחוב גורדון בצפון רחובות בפרויקט של תמ"א 38/2, נמכרה דירת 4 חדרים בקומה ראשונה, 102 מ"ר, ב-2.15 מיליון שקל, מחיר נמוך לעומת דירות חדשות ברחוב. לדברי אפל קסטל, החניון הרובוטי מרתיע מאוד רוכשיפ פוטנציאלים.

כדאי לדעת

3%־10% פער במחירים בין תמ"א 38/1 לתמ"א 38/2
לדברי השמאי שמוליק כהן מחברת SK שמאות, ההבדל בין דירה חדשה בפרויקט תמ"א 38/1 לדירה פרויקט תמ"א 38/2 יכול לנוע בין 3% ל־10%, תלוי במיקום. כלומר, דירה חדשה בבניין מחוזק שווה פחות מדירה בבניין חדש.

שמוליק כהן, שמאי מקרקעין / צילום: דובי שמחי

"ככל שהמיקום מבוקש יותר, הפערים קטנים יותר. כשעשינו בדיקות לגבי פרויקטים במחירים של 50 אלף שקל למ"ר ומעלה, ראינו שאזורי הביקוש מצמצמים את הפערים. כשיוצאים לערים כמו פתח תקווה, ראשון לציון, רחובות, רעננה או כפר סבא, שבהן הביקושים נמוכים יותר והמחירים למ"ר מגיעים ל־25־30 אלף שקל, הפערים בין דירות בבניינים מחוזקים לבניינים חדשים מגיעים לכ־10%".

עוד כתבות

אייל בן סימון, מנכ''ל הפניקס / צילום: יחצ ענבל מרמרי

ביום האחרון לפני הפקיעה: מנכ"ל הפניקס אייל בן סימון מכר מניות

מנכ"ל הפניקס וסמנכ"ל הכספים שלו מימשו יחד 170 אלף אופציות במחיר של 37.48 שקל למניה ● המימוש בוצע יום לאחר שהחברה דיווחה על תוצאותיה הכספיות לשנת 2023, רווח של 1.1 מיליארד שקל המשקף תשואה להון של 10.5%

בנק ההשקעות ג'יי. פי מורגן / צילום: Reuters, Mike Segar

האסטרטג של הבנק הגדול בעולם: "אתם לא תדעו כשהירידות יגיעו"

בבנק ג'יי פי מורגן שוב מזהירים מפני ירידות בשווקים, למרות שהתחזיות שלהם לא פוגעות כבר שנתיים וחצי ● האם הפעם התחזיות שלהם יתממשו? ומה הם ממליצים למשקיעים?

צילומים: נועם מושקוביץ-דוברות הכנסת, אייל רדושיצקי, עיבוד: טלי בוגדנובסקי

כועסים על היציאה לפגרה, אבל הבעיה עמוקה מזה

הבנקים כביכול תחת אש, אבל לא צפויים לספוג ריקושטים כבדים ● פגרת הכנסת מעוררת ביקורת, אבל לא היא הבעיה ● והטעם לפגם בפרס על צילום העיתונות ● זרקור על כמה עניינים שעל הפרק

חרדים בלשכת הגיוס / צילום: מיטב ודובר צה''ל

בג"ץ: לעצור תשלומים לישיבות שתלמידיהן לא מתגייסים החל מה-1 באפריל

בג"ץ הוציא את צו הביניים בשל היעדר מקור חוקי להעברת התשלומים ● וכעת, מיום שני הקרוב יופסק התקצוב לתלמידי ישיבות שחייבים בגיוס ● השופטים אימצו עמדה מחמירה מזו של היועמ"שית ● התנועה לאיכות השלטון: "צו הביניים הזה מהווה צעד תקדימי בדרך לשוויון, וציבור המשרתים מודה לבית המשפט על החלטתו החשובה"

איל וולדמן / צילום: נועם מושקוביץ, דוברות הכנסת

שר החינוך התקפל ולאיל וולדמן יוענק פרס ישראל

לפני מספר שבועות הודיע שר החינוך יואב קיש כי הוא מבטל את טקס פרס ישראל, זאת בין היתר על רקע הפרסומים כי אחד מן הזוכים הוא היזם איל וולדמן ● כעת, חזר בו קיש מעמדתו והוא מכריז כי הטקס יתקיים כסדרו בשדרות ● ומי עוד בין הזוכים?

פליטים עזתים ברפיח / צילום: Reuters, IBRAHEEM ABU MUSTAFA

המומחה שמסביר: למה החליטו בעולם שרפיח היא הקו האדום

פלישת צה"ל לרפיח, בין המעוזים האחרונים של חמאס בעזה, עומדת בלב הדיון על עתיד המלחמה ● "העיר הפכה לסמל של המצוקה הפלסטינית והפליטות בעיני העולם", אומר ד"ר הראל חורב, מומחה לחברה הפלסטינית ● בראיון לגלובס הוא מסביר מדוע ישראל טועה בהתנהלותה ברפיח, מתייחס לפלונטר מול ארה"ב ומסביר מדוע חמאס ממשיך לסרב לעסקת חטופים

קבוצת רוכבי אופניים עם טל ברודי. מימין: ריבה פרידמן בורוביק / צילום: דבורין תקשורת

מקבוצות אופניים ועד קבלת פנים בחזרה לבית: הארגון שמלווה מפונים במלחמה

מאז פרוץ המלחמה מלווה ארגון "הרוח הישראלית" אלפי משפחות של מפונים, ואף גייס תרומות בהיקף של 2.5 מיליון שקל ● מ"מ המנכ"לית, ריבה פרידמן בורוביק: "האתגר הגדול הוא שיקום הקהילות"

פרויקט תמ''א 38 בחיפה / צילום: פאול אורלייב

משרד המשפטים יוזם: יזמי התחדשות עירונית יתחייבו מראש על מועד מסירת הדירות

שורת תקנות שיזם משרד המשפטים, שיידונו בקרוב בוועדת הפנים של הכנסת, יחייבו יזמי התחדשות עירונית במתן מועדי מקסימום לאישור תוכנית הפרויקטים שלהם ואכלוס הדירות שהם מקימים ● תקנות בולטות נוספות הן חשיפת ערבויות מחייבות, גילוי ניגוד אינטרסים של היזמים, וידוא שהדיירים מבינים את ההסכם ועוד

הראלי בוול סטריט יימשך? זה מה שמלמדת ההיסטוריה

מדד המניות המוביל S&P 500 עשוי לסיים את הרבעון הראשון עם עלייה של 10% ● האם ניתן להסיק מכך שהמשך השנה יתאפיין בראלי? לפי מחקרים של כמה גופי השקעות, החדשות הרעות נוטות להגיע במחצית השנה השנייה

דם אברמוב בקמפיין בנק הפועלים / צילום: צילום מסך

בלי אסקפיזם ועם לוחם בשיקום, הפרסומת של בנק הפועלים היא הזכורה ביותר

פרסומת הבנק, שבה מככב הלוחם הפצוע אדם אברמוב, היא גם המושקעת ביותר עם כ–1.6 מיליון שקל ● מדירוג הזכורות והאהובות של גלובס וגיאוקרטוגרפיה עולה כי השבוע התברגו שתי פרסומות חדשות: מנורה מבטחים וטאצ' ● הפרסומת של ביטוח 9 היא האהודה ביותר גם השבוע

הסכם אינו נדרש כתנאי עבור זוגות במערכות יחסים כאלה ואחרות / צילום: Shutterstock, Viacheslav Lopatin

זוג הקפיא עוברים ואז נפרד. האם האישה תוכל להשתמש בהם?

כשלושה עשורים לאחר פרשת נחמני, בתי המשפט עדיין נאלצים לדון בתביעות בלתי אפשריות לגבי גורלם של עוברים מוקפאים ● מן הראוי היה לחייב כל זוג שפונה לבצע הפריה חוץ-גופית, לחתום על הסכם שמתייחס לאפשרות הריאלית של פרידה במהלך הזמן שחולף בין יצירת העוברים המוקפאים לבין השימוש בהם

בורסת טוקיו / צילום: Associated Press, Eugene Hoshiko

עליות קלות באסיה. מחיר הזהב זינק במרץ ב-9.8%

היום חוגגים את יום שישי הטוב, ולכן לא יתקיים מסחר בבורסות באירופה ובוול סטריט ● אמש ננעלה וול סטריט בירוק, מדד ה-S&P 500 שבר שיא בפעם ה-23 מתחילת השנה ● מחיר הביטקוין עומד על 70.5 אלף דולר למטבע

בורסת תל אביב / צילום: שלומי יוסף

בורסת ת"א ננעלה ביציבות; אלקטריאון זינקה ב-18%, ישראכרט ב-8%

אל על השלימה גיוס של 100 מיליון דולר, המנייה עולה ב-4% ● הבורסה בת"א מסכמת רבעון ראשון בעליות נאות במדדים המובילים ● לאומי על הדולר המתחזק: "מציע למשקיעים הצעה שאי אפשר לסרב לה" ● באופנהיימר צופים "רוח גבית לשוק המניות האמריקאי לפחות עד שנת 2025"

ניסאן X-TRAIL / צילום: יח''צ

המכונית של ניסן שמוכיחה: שוק הבנזין עדיין חי ובועט

ניסאן X-TRAIL, הטורבו-בנזין החדשה של ניסאן, מוכיחה שגרסאות הבנזין לא אמרו את המילה האחרונה: היא זריזה, נוחה ומרווחת

מנכ''ל האוצר שלומי הייזלר בוועידת מרכז הנדל''ן באילת / צילום: נאו מדיה

מנכ"ל האוצר נגד מנהל רשות המסים: "מס דירה שלישית ירחיק משקיעים משוק הנדל"ן"

לפי מנכ"ל האוצר, שלומי הייזלר, החזרת "מס דירה שלישית" כבר בתקציב הקרוב לא נמצאת על הפרק ● על הביקורת שהעביר ינקי קוינט בכנס התשתיות של גלובס בשבוע שעבר, הוא עונה: "אמירות חמורות ואין בהן דבר וחצי דבר. באוצר יש אנשים מופלאים" ● וזו התוכנית שלו למלא את קופת המדינה, נוכח הגירעון המחמיר

המדינה החדשה שמצטרפת להליך נגד ישראל בהאג

גלובס מגיש מדי יום סקירה קצרה של ידיעות מעניינות מהתקשורת העולמית על ישראל במלחמה • והפעם: רוב האמריקאים מתנגדים להמשך המלחמה, הממשלה הצרפתית מצהירה שלא סיפקה נשק לישראל מאז ה-7 באוקטובר, ואירלנד מצטרפת לתביעה נגד ישראל בהאג ● כותרות העיתונים בעולם 

מרכז תל אביב / צילום: טלי בוגדנובסקי

בעל דירה סירב לחתום על פרויקט תמ"א וזכה ב־320 אלף שקל נוספים

בעל דירה בפרויקט תמ"א 38 בת"א, שהוא גם בעלים של חלק מהחצר, ביקש פיצוי של 1.2 מיליון שקל ● המפקחת על המקרקעין קבעה בהסכמת הצדדים כי אכן מגיע לו פיצוי תמורת חתימתו

חיילים צרפתים מפטרלים בפריז / צילום: Reuters, Benoit Tessier

באירופה מתכוננים לאירוויזיון ואולימפיאדה תחת חשש כבד מחטיפות ופיגועים

אירוויזיון במאלמו, אליפות היורו בגרמניה ואולימפיאדה בפריז: שורת האירועים ההמוניים באירופה הקיץ, במקביל למלחמה בעזה והסיכון הגבוה לטרור איסלמי, מעלים את הכוננות בה לשיאים חדשים ● האמצעים שעל הפרק: שימוש ברחפנים והחזרת הנוכחות המשטרתית בגבולות

דובר צה''ל, תא''ל דניאל הגרי / צילום: דובר צה''ל

דובר צה"ל: בכיר בחמאס חוסל בביה"ח שיפא

נזק נגרם לחצר בית בשלומי אחרי רצף אזעקות בגליל המערבי • דיווח: ישראל תקפה אזור פעילות של חיזבאללה בדמשק, 2 נפצעו • בית הדין בהאג הורה לישראל להכניס סיוע לעזה ללא הגבלה • מוקדם יותר: פצוע בינוני בפיגוע ירי בכביש 90 מצפון ליריחו • עדכונים שוטפים

מבצע לתשלום חלקי על דירה על הנייר / צילום: דרור מרמור

מספר הדירות שנרכשות רק עולה, אז למה נתוני המשכנתאות נמוכים?

נתוני המשכנתאות החדשות שניטלו ממשיכים לדשדש כבר כמה חודשים, למרות העלייה ברכישת דירות ● האם מבצעי הקבלנים המאפשרים לשלם רק 10% בתשלום הראשון ואת היתר במסירה, יתבטאו במשכנתאות בעוד שנתיים־שלוש?