גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

הבנקים ספגו ביקורת ושינו גישה? האם כדאי למחזר משכנתה אחרי שינוי מגבלת הפריים

בהתאם להוראה חדשה של בנק ישראל, בחודש שעבר יכלו לווים חדשים ליטול משכנתה עד לשני שליש פריים ● מה קרה לריביות הפריים בחודש האחרון, מאז הביקורת שספגו הבנקים מצדו של בנק ישראל? ● המדריך המעשי לכיס שלנו

משכנתאות / צילום: Shutterstock
משכנתאות / צילום: Shutterstock

השבוע נכנסה לתוקף הפעימה השנייה של הסרת מגבלת הפריים על משכנתאות. משמעותה היא שגם מי שמעוניין למחזר משכנתה קיימת יכול כעת להרחיב את רכיב הפריים במשכנתה עד לשני שלישים.

בחודש שעבר יכלו לווים חדשים ליטול משכנתה עד לשני שליש פריים. זאת, בהתאם להוראה חדשה של בנק ישראל שהסירה את המגבלה שהייתה קודם לכן, לכך שרכיב הפריים יהיה עד שליש מהמשכנתה. מאחר שרכיב הפריים הוא הזול ביותר במשכנתה, הרציונל של בנק ישראל היה לאפשר הוזלות במשכנתאות.

אך בפועל, התברר מהר מאוד שהבנקים לא הוזילו את המשכנתאות, אלא אפילו העלו מחירים במקרים מסוימים. המגמה הזו עוררה את חמתו של נגיד בנק ישראל, פרופ' אמיר ירון, שכתב לפני כחודש כי: "ביטול מגבלת הפריים לא גולגלה ברמה מספקת, עד כה, לרווחת הצרכנים". מה קרה למשכנתאות בעקבות הביקורת שהוטחה בבנקים ומה צריכים לדעת כעת לווים חדשים והבאים למחזר? "גלובס" עושה סדר.

מה קרה לריביות הפריים בחודש האחרון, מאז הביקורת שספגו הבנקים מצדו של בנק ישראל?

לפני כחודש, דיווחה התאחדות יועצי המשכנתאות כי הצעות הבנקים למשכנתאות חדשות בשליש פריים ויותר לא רק שלא הוזלו, אלא התייקרו. מחירי הפריים שעליהם דובר כשרכיב הפריים במשכנתא הוא כשני שלישים, הם פריים פלוס חצי ואף פריים פלוס 0.7%.

אך מאז הבנקים התיישרו והמחירים ירדו, ואכן רואים הוזלות במשכנתאות במקרים מסוימים. גם מיחזורי משכנתא יכולים להיות כדאיים כיום ולהוביל להוזלות במשכנתאות, והבנקים אף מגדילים לעשות ונותנים כיום מענה מהיר ויעיל ללקוחות שמבקשים למחזר. "אנחנו לא יודעים מה יהיו המחירים בעוד רבעון כך שמדובר בחלון הזדמנויות עם פוטנציאל להורדות מחיר במיחזורים שכדאי לבדוק", אומר יונתן ברלינר, יו"ר הוועדה המקצועית של התאחדות יועצי המשכנתאות. "בנקים מוכנים היום לתת הצעות מתחת למחירים הרשמיים, כדי לא להיכנס לחיכוך מול בנק ישראל".

לאור שינוי הגישה מצד הבנקים, מה צריך לדעת מי שנוטל משכנתא חדשה?

בפועל, כך לפי ברלינר, רכיב פריים שהוא שליש מהמשכנתא יתומחר כמו בעבר, או במחירים מעט יותר גבוהים, למשל פריים מינוס חצי. במשכנתאות של 40% פריים התמחור יכול להיות גם "פריים מינוס", מה שיכול להוזיל את המשכנתא בהשוואה לעבר. במשכנתאות של מעל 50% פריים, תמחור המינימום לפי ברלינר הוא פריים נקי ומעלה, כלומר 1.6% ומעלה, וזה עדיין יכול לייצר הוזלה. "כלל אצבע הוא שלקחת היום משכנתה חדשה כשרכיב הפריים נע בין שליש ל-50% זה בדרך כלל משתלם", אומר ברלינר. "אנחנו רואים הרבה משכנתאות שנלקחות היום בשליש פריים, בהתאם למקסימום שהיה קודם". מדוע לא תמיד יש כדאיות להגדיל את הפריים מעבר לשליש? הסיבה לכך לפי ברלינר היא שאם שליש נוסף מהמשכנתא הוא בריבית קבועה לא צמודה של 2% - תמחור זול מאוד שרואים כיום - הרי שהגדלת הפריים מעבר לשליש לא בהכרח כדאית.

מה לגבי מיחזור משכנתה קיימת: מתי זה כדאי?

"כמעט לכולם כדאי לבדוק היום אם כדאי להם למחזר", אומר ברלינר. מיחזור כדאי הוא בדרך כלל כזה שבו בוחנים אפשרות להפוך עוד שליש מהמשכנתה לרכיב פריים, "הרכיב שכבר קיים בפריים - כנראה לא נקבל עליו תנאים טובים יותר".

באופן ספציפי, בחינת המיחזור כדאית במיוחד לאנשים שיש להם יותר מ-150 אלף שקל באפיק של ריבית משתנה כל חמש שנים, צמודה למדד, ושל מעל 2% (או ריבית משתנה לא צמודה בריבית של מעל 2.8%). וזאת גם אם יש במסלול הזה עמלות פירעון מוקדם. "מי שנטל משכנתה עד לפני שלושה חודשים, אולי חוץ מאנשים שנטלו משכנתה בתחילת 2015, יש סבירות גבוהה שייצאו נשכרים ממיחזור כיום", אומר ברלינר. "הסיבה לכך היא שגם אם הריבית הנומינאלית בשני המסלולים זהה, למשל 2%, הרי שעדיפה חשיפה לריבית פריים מאשר חשיפה למדד, כי בשנים הקרובות המדד צפוי לעלות בשיעור גבוה יותר מאשר עליית ריבית בנק ישראל. הקנסות במסלול זה הן זניחות ביחס לפוטנציאל החיסכון". עבור משכנתה של 750 אלף שקל, שיש בה מרכיב של 250,000 שקל בריבית משתנה ל-25 שנה, ניתן לחסוך לפחות 115,000 שקל על בידי מחזור פנימי חלקי במעבר לפריים, כך לפי ברלינר.

מה לגבי הריבית הקבועה?

"כאן אין כלי אצבע כי יש משקל רב לקנסות של פירעון מוקדם, ולכן האפשרות למיחזור על חשבון מסלול זה כדאי שתיעשה בליווי יועצי משכנתאות".

מה צריך לדעת לגבי מיחזור פנימי - בתוך הבנק שלי?

זהו מיחזור כדאי פעמים רבות, כי מיחזור של חלק בלבד מתוך המשכנתה אפשר לעשות רק בתוך הבנק שלכם. בנוסף, בדרך כלל, בסוג כזה של מיחזור לא צריך להביא שוב ניירת הכנסות, ביטוח חיים והערכת שמאי, ודמי פתיחת התיק מופחתים. לפי ברלינר, "בעבר בקשות של אנשים למיחזור משכנתה קיימת לא טופלו בצורה טובה. זמן המענה היה ארוך והריביות היו גבוהות ולא בהכרח משתלמות. היום רואים שינוי גישה וטמונה בכך הזדמנות".

מתי כדאי לבדוק מיחזור בבנקים אחרים?

אם כל רכיבי המשכנתה גבוהים יחסית וכדאי למחזר את כל המשכנתה ולא רק את חלקה, אז שווה לבדוק מיחזור בבנקים נוספים.

הקפאתי את המשכנתה שלי בשל משבר הקורונה. אני מעוניין כעת למחזר את המשכנתה ולהישאר עם ההקפאה. האם זה אפשרי?

הבנקים לא מאפשרים מיחזור במצב של הקפאה. לכן מי שרוצה למחזר במצב זה ככל הנראה ייענה בידי הבנק כי הוא צריך לחזור ולשלם את המשכנתה קודם לכן. אך מי שלא הקפיא משכנתה עד היום ושוקל להקפיא, עדיף שקודם ימחזר, ואז יקפיא.

עוד כתבות

אתר תחנת הכוח בגלבוע הפועלת בשיטת אנרגיה שאובה / צילום: Albatross

אור ירוק לפרויקט האגירה השאובה של אלומיי בצוק מנרה

אלקטרה תשתיות קיבלה צו להתחלת עבודה על הפרויקט הענק בהשקעה של כ-470 מיליון דולר ● ההספק הצפוי של תחנת הכוח הוא 156 מגה ואט, והוא צפוי להתחיל לפעול עוד כשש שנים

בכירי נובוקיור בפתיחת המסחר בנאסד"ק / צילום: Nasdaq OMX

הניסוי של נובוקיור בסרטן הריאות מסתמן כהצלחה: המניה מזנקת ב-50%

נובוקיור הישראלית נסחרת בנאסד"ק לפי שווי של 13 מיליארד דולר ● ועדת ניטור הנתונים העצמאית לניסוי ערכה את ניתוח הביניים המתוכנן של נתוני המחקר, בעקבותיה המליצה על הפחתת המדגם וקיצור משך הניסוי

ציפי רפאלי  / צילום: אביב חופי

ועדת השחרורים קיצרה את העונש: ציפי רפאלי תשתחרר מהכלא בחודש הבא

ועדת השחרורים אישרה קיצור שליש מעונש המאסר שהוטל על ציפי רפאלי, לאחר שהורשעה יחד עם בתה, הדוגמנית בר רפאלי, בשלל עבירות מס ● עם שחרורה תגיע לסיומה פרשת העלמות המס שיוחסה למשפחת רפאלי בגין הכנסותיה של הדוגמנית בחו"ל בין השנים 2009-2012 וכן העלמת הכנסות והטבות נוספות שקיבלה בישראל

העיר ברלין / צילום: יואב קרני

תקדים בגרמניה: הממשלה הפדרלית תחייב להטיל עוצר לילי על רוב המדינה

מדובר בצעד תקדימי שלא ננקט עד כה במהלך יותר של שנה של מגפה, המבוצע על רקע התמרדות הולכת וגוברת של מדינות-מחוז בשלטון הפדרלי והתנגדות לצעדים עליהם הוחלט בעבר ● מרקל: "הגיע הזמן שנבצע את השינויים הללו"

פאינה קירשנבאום דיון בבית משפט / צילום: תמר מצפי

איכות השלטון לפרקליטות: הגישו תביעה אזרחית נגד פאינה קירשנבאום

קירשנבאום, סגנית שר הפנים לשעבר, הורשעה לאחרונה בעבירות שוחד במסגרת פרשת "ישראל ביתנו" ● התנועה לאיכות השלטון דורשת כי המדינה תגיש בשם הציבור תביעה נגררת נגד קירשנבאום, שתפצה את הציבור על הנזקים שנגרמו לו ממעשיה ותרתיע עברייני שוחד עתידיים

דורון כהן וניצן אריה, בעלי סטודיו סי / צילום: עומרי לוי

רשת סטודיו סי תיכנס לראשונה למודל של זכיינות

רשת מכוני החיטוב שמיועדת לנשים בלבד ועברה לפני שנתיים לבעלות חדשה סגרה 5 סניפים מאז פרוץ הקורונה ● ברשת נערכים לפתיחה של חמישה סניפים עד סוף השנה

הקרוסאובר החשמלי החדש של מרצדס / צילום: יח"צ

מרצדס מחזירה מלחמה לטסלה ומשיקה את הקרוסאובר החשמלי החדש

משיקה בארץ קרוסאובר חשמלי מתקדם עם טווח של עד 426 ק"מ ב-289 אלף שקל כולל עמדת הטענה

רן גוראון, מנכ"ל בזק בינלאומי, פלאפון ויס / צילום: שלומי יוסף

חודשיים אחרי הוט: גם yes מעלה את מחיר חבילות הספורט

מתחילת מאי ישלמו לקוחות החברה 79.9 שקל על חבילה הכוללת את ארבעת ערוצי הספורט ● זהו העדכון הראשון במחירי החבילה ש-yes מבצעת לאחר כשנה וחצי, וזאת על רקע עלייה מתמשכת של מאות אחוזים במחירי זכויות שידורי הספורט בשנים האחרונות

נמל אשדוד / צילום: shutterstock, שאטרסטוק

כך הופך פקק בנמל ל-2,000 משאיות על הכבישים

אונייה שמובילה 55 אלף טון תירס שמיועדים לאופקים, תעגון בנמל חיפה במקום בנמל אשדוד בשל העומסים בו ● המשמעות: התובלה היבשתית תהיה ארוכה יותר

פוט לוקר/  צילום: שוקה כהן

פוט לוקר העולמית תרכוש 10% ממניות החברה הבת של פוקס ריטיילורס

הרכישה כפופה לביצוע של הנפקה לציבור של מניות ריטיילורס ● ריטיילורס היא חברה בת של פוקס תחתיה מרוכזים מותגי הספורט של הקבוצה

תחנת הכוח בפוקושימה, יפן / צילום: Shutterstock, Santiherllor

יפן אישרה הזרמת כמיליון טון של מים מזוהמים מתחנת הכוח הגרעינית בפוקושימה

ההזרמה תעשה כדי לקדם את הליך פירוק הכור שנחרב בזמן רעידת האדמה והצונאמי בשנת 2011 ● מדינות באזור הודיעו כי הן מתנגדות למהלך

תליית קישוטים בחנות בירושלים העתיקה לכבוד חודש הרמאדן / צילום: Associated Press, Mahmoud Illean

התקווה: הרמדאן יסמל את היציאה מהקורונה ואת החזרה לחיים כלכליים נורמליים

בצילן של מגבלות הקורונה, החג נחגג בשנה שעברה בצנעה הן בישראל והן ברוב העולם המוסלמי; כתוצאה מכך נרשמה ירידה בצריכת מזון, הלבשה, קישוטים ומתנות, והפעילות הכלכלית הצטמצמה ● השנה צפויה התאוששות לאור העובדה שחודש זה מהווה שיא צרכני, בדומה לטירוף הקניות לפני חגי תשרי ופסח במגזר היהודי

בנימין נתניהו / צילום: שמוליק גרוסמן, דוברות הכנסת

אין פרקליט מדינה קבוע ושר משפטים, אך נתניהו טוען: "פועל לפי כללי ניגוד העניינים"

נתניהו הגיב לעתירה לבג"ץ המבקשת למנוע ממנו להרכיב את הממשלה ● לפי טענות העותרים, נתניהו מפר את הסכם ניגוד העניינים למרות החלטת בג"ץ המחייבת אותו לקיים את ההסדר בכך שאינו ממנה שר משפטים, וגם הפר אותו לכל אורך הדרך

נשיא ארה"ב ג'ו ביידן / צילום: Associated Press, Evan Vucci

דיווח: ביידן אישר להמשיך את מכירת הנשק לאיחוד האמירויות

לפי "רויטרס", הנשיא עדכן את הקונגרס כי יאפשר לקדם את עסקת המל"טים המתקדמים ומטוסי ה-F-35 ● העסקה שנחתמה לאחר הסכם הנורמליזציה הושהתה עם כניסתו לתפקיד, לפני קרוב לשלושה חודשים ● דובר במחלקת המדינה: נמשיך לבחון את הפרטים ולשוחח עם האמירויות על השימוש בנשק

וויל סמית' וזוגתו ג'יידה פינקט סמית'

במחאה על חוק ההצבעה בג'ורג'יה: וויל סמית' ביטל צילומי סרט במדינה

הביטול הוא חלק מגל שהתנגדות לחקיקה שפעילי זכויות אדם טוענים שתפגע בעיקר בגישה של קהילות שחורות להצביע

בורסת שנחאי / צילום: Reuters, Aly Song

מגמה חיובית באסיה; מודרנה: החיסון יעיל גם אחרי חצי שנה

היום צפוייה לצאת לדרך ההנפקה של בורסת המטבעות הדיגיטליים הגדולה בארה"ב קוינבייס ● הביטקוין נסחר בשיא של מעל 63 אלף דולר ● מודרנה דיווחה שהחיסון מספק הגנה של 95% נגד מחלה קשה ● S&P 500 ננעל בשיא חדש אמש

ניר שוויקי / צילום: ענבל מרמרי

ניר שוויקי מצטרף לעתירה לבג"ץ נגד עיכוב המינויים בתקשורת

בשלוש העתירות הקודמות נמנע שוויקי מלעתור בעצמו נגד הדחיות במינויו, אולם ככל הנראה האירוע בישיבת הממשלה, בה הוצג דוח שאמור היה לפגוע באמינותו המקצועית, גרם לו לרדת מהגדר

חתימת הסכמי אברהם עם איחוד האמירויות / צילום: Reuters, תום ברנר

אוטופיה במזרח התיכון? מחקר חדש מגלה שהסכמי אברהם ירחיבו את הכלכלות המעורבות בטריליון דולר בעשור

מזרח תיכון חדש? לפי חוקרי מכון ראנד, ההסכמים בין ישראל לאיחוד האמירויות, בחריין, מרוקו ואפילו סודאן עומדים להוביל לתוצאות כלכליות אופטימיות במיוחד עבור כל האזור ● עם זאת, המחקר בוחר להתעלם ממלחמות, הפיכות ומשברים כלכליים שעשויים להכות במזרח התיכון

נפתלי בנט / צילום: אורון בן חקון

לקראת ממשלת ימין? נתניהו הציע לבנט את תיקי כחול לבן

לגלובס נודע כי ראש הממשלה בנימין נתניהו הציע ליו"ר ימינה נפתלי בנט את התיקים הבכירים שמחזיקים בידיהם כיום אנשי כחול לבן, ביניהם משרדי הביטחון והחוץ ● בתוך כך, הליכוד וימינה פועלות כדי לשכנע את יו"ר הציונות הדתית בצלאל סמוטריץ' להסכים לממשלה בתמיכת רע"ם

דירות בבנייה / צילום: רפי קוץ, גלובס

אזורים ודלק ישראל ישתפו פעולה בהקמת מתחמי דירות בארץ

במסגרת ההסכם המתגבש, תאתר דלק הזדמנויות לשינוי ייעוד מקרקעין עליהם ממוקמות תחנות דלק שלה, ותציע אותן לאזורים לצורך הקמת פרויקט