גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

הקבלן הבטיח לכם נוף וקיבלתם את המרפסת של השכן? יכול להיות שבכלל עורך הדין שלכם אשם

המחוזי בת"א דחה תביעת פיצוי של רוכשת דירה בפארק בבלי, שטענה כי בניגוד להבטחת אנשי השיווק, צדה הדרומי של הדירה מוסתר ע"י בניין ולא צופה לנוף ● השופט עודד מאור קבע כי על בא-כוחה של הרוכשת היה לבדוק גם את התב"ע ואת היתרי הבנייה ולא רק את חוזה המכר

מגדל המחלוקת (משמאל) בתל אביב. התובעת דרשה פיצוי של כ־2 מיליון שקל / צילום: איל יצהר
מגדל המחלוקת (משמאל) בתל אביב. התובעת דרשה פיצוי של כ־2 מיליון שקל / צילום: איל יצהר

האם עורך דין צריך להתעמק בנבכי תוכניות בניין-עיר והיתרי בנייה כחלק מעבודתו המקצועית לתת שירות לרוכשי דירות? פסק דין שהתקבל באחרונה בבית המשפט המחוזי בתל אביב קבע דברים ברוח זו. זאת, תוך כדי דחיית תביעה שהגישה רוכשת דירה בפרויקט "פארק בבלי" בצפון תל אביב של יצחק תשובה, שחלק מהנוף לדירתה מוסתר על-ידי מבנה.

הפסיקה עסקה בתביעה של רוכשת דירה בפרויקט שיצא לשיווק ב-2013, על-ידי שתי חברות שבשליטת תשובה, "אלעד ישראל מגורים" ו"א.מ.ת.ש. השקעות". ב-2014 פנתה הרוכשת למשרד המכירות של הפרויקט לקבל הצעות לרכישת דירה למשפחתה. היא ביקשה שכל כיווני האוויר שבדירה והקירות השקופים יצפו לנוף, ושהנוף לא יוסתר על-ידי מבנים סמוכים.

אנשי השיווק הציגו בפניה דירה בקומה הרביעית, שפונה אל הפארק של הפרויקט. הרוכשת מצאה שהדירה מתאימה לצרכיה, ולכן החליטה לפעול כעצת אנשי השיווק.

פיצוי בגין חסימה

אולם בפסח 2018 ביקרה הרוכשת בדירה המיועדת, ואז התברר לה כי צידה הדרומי חסום ומוסתר על-ידי מבנה שהוקם לרווחת הדיירים. וזאת, לטענתה בניגוד לעקרונות שהיתוותה בעת רכישת הדירה והמצגים שהוצגו בפניה. לאחר שלטענתה לא הצליחה להגיע להסדר עם החברה, ערך שמאי מטעמה דוח, שלפיו שווי הפרת ההסכם הנטענת מגיע ל-2.15 מיליון שקל.

לאור זאת הגישה הרוכשת תביעה לפני כשנתיים, באמצעות עורכי הדין חגי שלו ומייק ביטון, ובה ביקשה מבית המשפט לאכוף על החברות את הסכם המכר ביניהם, "שיעמיד את התובעת בקירוב באותו מצב שבו הייתה קונה את הדירה, כפי שהוצגה לתובעת בתמורה ששולמה בגינה, ולשם כך להחליף לתובעת את הדירה בדירה גבוהה יותר. ואם החלופה אינה אפשרית לפצותה ב-2.15 מיליון שקל ובגין עוגמת נפש שנגרמה לה בגובה 50 אלף שקל".

התובעת טענה כי שלוש הקומות הראשונות של המגדל היו נמוכות, וכתוצאה מכך גובה המפלס של קומה 4 מגיע לשמונה מטרים בלבד. עובדה זו, לפי הנטען, גרמה לכך שהמבנה לרווחת הדיירים גבוה יותר מהמפלס שלה. זאת, על אף שהוא בן שלוש קומות בלבד.

בדיקה מקצועית

ההסבר לגובה הנמוך של הקומות התחתונות היה, שהן משמשות כקומות שירות שבהן גובה התקרות נמוך יותר. עורכי הדין של החברות של תשובה, גד חלד ויוסי שכט, טענו כי החברה פעלה כחוק ולא הסתירה דבר, וכי הרוכשת הסתייעה בעורכת דין שערכה בדיקה מקצועית לפרויקט, ולמצבו התכנוני והמשפטי, ויכלה לדעת את כל זה.

בעדותה סיפרה הרוכשת כי "עורכת הדין ליוותה אותי עד לחתימת ההסכם. אני שכרתי את שירותיה כדי להבטיח מועדים של מסירת התשלום. לא שכרתי אותה כדי שהיא תבדוק בפועל שאני מקבלת את דירת המפרט או כדי לבדוק את היתר הבנייה, את התב"ע ואת המרחקים בין המבנים".

חובה מוגברת

לאור זאת עלתה השאלה, עד כמה רחוק מגיעה מחויבותו של עורך דין שמייעץ ללקוח ברכישת דירה: האם עליו לעבור רק על חוזה המכר והמפרט הטכני או גם על היתרי הבנייה.

השופט עודד מאור דחה את גישת הרוכשת. "אינני שותף לעמדתה של התובעת, שכל תפקידו של עורך הדין מתמצא בעניינים טכניים של הסכמי המכר", קבע השופט. "התובעת הייתה מיוצגת על-ידי עורכת דין בכל התהליך. נאמר כבר לא אחת בפסיקת בית המשפט העליון ויש לחזור על חשיבות הייצוג המשפטי. לא ניתן להקל ראש בחשיבותו של עורך הדין בעסקת מקרקעין. לעורך הדין יש חלק משמעותי בכל התהליך...".

השופט מאור עודד / צילום: דוברות בתי המשפט

לדברי השופט, "עורך דין יכול לבחון את המצב המשפטי הקשור לנכס, לשם כך הוא נשכר על-ידי הלקוח. הוא אינו נשכר לעשות תיקוני הגהה או לבחון את תנאי התשלום, הוא נשכר אך ורק לעשות את כל הבדיקות המשפטיות... חובתו הינה חובה מוגברת לעניין זה, כשמדובר בנכס מקרקעין, לרוב אחד הנכסים המשמעותיים שאדם רוכש בחייו. המדובר בסכומים בדרך כלל מאוד גבוהים, ולא ניתן להקל ראש, כפי שמבקשת הרוכשת, במחויבותיו של עורך הדין".

בין היתר ציין השופט את אחד הסעיפים בחוזה, שבו חתמה הרוכשת על כך ש"הקונה מסכים וראה, בדק את המקום ואת הסביבה ואת התב"ע ואת המפרט ואת יתר המסמכים, ואת המצב הפיזי, התכנוני והמשפטי". ומכאן עולה, לדברי בית המשפט, שמי שבדק את כל האלמנטים הללו היה עורך הדין שליווה את הרוכשת.

תגובות

הלשכה: "בית המשפט מחייב את עורכי הדין לבצע בדיקות תכנוניות מעבר לסביר"

יו"ר פורום קניין ומקרקעין בלשכת עורכי הדין, עו"ד אבי ללום, מסר בתגובה: "בית המשפט הרחיב יתר על המידה את הציפייה והאחריות של עורכי דין בתחום התכנון. יש מבחנים שניתן לקבל, אך לא ניתן לחייב עורכי דין לבצע בדיקות תכנוניות מעבר לסביר. ככל וחוק המכר-התיקון החדש יאושר בכנסת הבאה, כי אז למעשה תהיה חובה של היזם במסגרת ההסכם לתת אינפורמציה".

"זה דבר משוגע"

עו"ד חגי שלו, שייצג את הרוכשת בתביעה, מסר בתגובה כי הוא המליץ ללקוחתו לערער על פסק הדין. לדבריו, "מרשתי הצליחה להוכיח שמטעם החברה הציגו לה, שהיא רוכשת דירה בקומה 4 שתפנה לפארק. הצלחנו להוכיח, שלרוכשת הובטחה דירה במיקום עם נוף לפארק. לא צוין בשום מקום שיהיה מבנה סמוך שיפגע בנוף. במפרט של הדירה לא צוין דבר בנוגע לגבי המבנים והמרחקים ביניהם".

"לפי פסק הדין, לרוכשת עורכת דין, ולכן יכלה לעשות בדיקה להיתר ולהיווכח שהאירוע הזה עלול להתרחש. במילים אחרות, אם הייתה מעיינת בהיתר הבנייה יכלה אולי לראות, שהמצגים שהוצגו בפניה אינם נכונים. ישנה פסיקה ענפה בנושא רכישת דירה מקבלן שאומרת שהמפרט חייב לגלות את כל הפרטים המהותיים, ושלא צריך לשלוח את הקונה להיתר הבנייה.

"עורכת הדין נשכרה כדי לבדוק את המפרט הפנימי שלה, תנאי התשלום, תנאי המסירה. היא לא נשכרה כדי לבדוק בעירייה את היתרי הבנייה והתב"ע. אם כל פעם רוכשי דירות מקבלן ישכרו עורך דין כדי לערוך בדיקות היתרים, על-מנת לוודא שהקבלן דובר אמת - העלויות יהיו מאוד יקרות.

"על-פי פסק הדין, עורכת הדין הייתה צריכה ללכת לעירייה, לפשפש בבקשות שלהם, לראות את הבקשה להיתר בנייה, לנתח אותה בעין מתכננת, להגיע לתובנה שאולי בגלל הבקשה הזו הרוכשת לא תקבל את הדירה שהבטיחו לה בהסכם. זה דבר משוגע, ועל זה יושב פסק הדין".

"חובה לבדוק מצב סטטורי"

עו"ד גד חלד, בא-כוחן של החברות של תשובה ששיווקו את הפרויקט, מסר בתגובה: "בית המשפט שולל את הטענה שעורך דין הוא סטטוס מינימלי ומזערי ברכישת דירה, וקובע שהוא חייב לבדוק את המצב הסטטוטורי וההיתרים והתוכניות".

לדבריו, "אם עורך הדין עושה את זה, ובודק את היתרי הבנייה ואת הבקשות להיתר, בהכרח הוא יגיע למסקנה, איפה נמצאת הדירה ביחס למבנה לרווחת הדיירים. בדיקה הכי פשוטה הייתה מראה את הדברים האלה. לפי התוכניות, ניתן היה לראות את הגובה של המבנה והמרחק שלו מהדירה, כי אתה חייב להגיש חתכים ורואה את מערכת היחסים בין שני המבנים. המבנה הזה הוא חלק מהתוכניות. הוא לא בניין זר".

מדוברות בתי המשפט נמסר כי "בניגוד למשתמע מן הכותרת, בפסק הדין קבע השופט כי הוא איננו שותף לעמדתה של התובעת שכל תפקידו של עורך הדין מצטמצם לעניינים טכניים של הסכמי המכר, ועמד על חשיבות הייצוג המשפטי. כמו כן יוער שבית המשפט לא קבע כי האשם לכך הוא עורך הדין".

עוד כתבות

החברים שלי

יעל שרר, מנהלת הלובי למלחמה באלימות מינית, על כוחה של חברות: "מסביב מדברים על שסע ופילוג ורואים תהום פעורה, אבל אני בוחרת לראות גשר" ● מה ישראלי בעיני, פרויקט מיוחד 

חברות הנדל"ן מתחילות לקפוץ קדימה / איור: גלובס

הבוט יחפש לכם דירה, ועל החוזה תחתמו באפליקציה

חתימה אלקטרונית על מסמכים, אפליקציות לשיווק ותדרוך אנשי המכירות לעבור לדיגיטל: אחרי שנים של דירות לדוגמה ומכירות פרונטליות, חברות הנדל"ן מתחילות לקפוץ קדימה ● חדשנות בנדל"ן, פרויקט מיוחד

אופירה אסייג מתגאה: האחדות מנצחת את השוני

מגישת הטלוויזיה והרדיו אופירה אסייג על האחדות למרות השוני: "בשעת קושי אנחנו מלוכדים, ואנחנו לעולם נגן על עצמנו ונחזק אחד את השני" ● מה ישראלי בעיני, פרויקט מיוחד 

גן נרקיס בקיבוץ ענבים

עו"ד אמי פלמור, מנכ"לית משרד המשפטים לשעבר וחברת המועצה הבינ״ל Oversight Board, נזכרת בגן של בנה הבכור: "חוויית הישראליות האולטימטיבית שהחמצתי בילדותי" ● מה ישראלי בעיני, פרויקט מיוחד 

מנהלים בארה"ב / צילום: Shutterstock

כך הסתבך הרילוקיישן שלי לארה"ב: מנהלים מספרים על הקושי להסתדר במציאות האמריקאית העכשווית

צורית גילתה שעובדיה חותמים על עצומה נגדה, רועי לא מעז לפתוח את הפה מול הסטודנטים שלו, וטלי למדה על בשרה למה צריך ללמוד היסטוריה אמריקאית ● מנהלים ישראלים עושים רילוקיישן ובטוחים שזה יהיה פשוט ● אבל בזירה הפוליטית-חברתית של היום, חוסר רגישות יכול לעלות ביוקר

פרסומאים בוחרים / עיצוב: גלובס

פרסומת הזהב שלי: בכירי הענף בוחרים את הפרסומות הטובות בכל הזמנים

שאלנו 22 פרסומאים ופרסומאיות בכירים מהי הפרסומת הכי טובה, משמעותית, פורצת דרך או מרגשת שנוצרה אי פעם בישראל ● קיבלנו הרבה תשובות מעניינות - ושם של מותג אחד שחזר שוב ושוב ● הדס מגן

פרסומות ישראליות / עיצוב: גלובס

נשים שובבות, גברים בהירים: איך אנחנו נראים מבעד לפרסומות והאם השינוי כבר בפתח

הצצה לפרסומות המשמעותיות שנעשו כאן בעבר מגלה ייצוג חסר ופגום של החברה הישראלית ● החדשות הטובות: מהמעיל של יעל אבקסיס ועד לכביסה של משה פרץ - ניצני המהפכה כבר כאן

9 מיליון / צילום: צילום מסך

למה דווקא קמפיין לדבר משעמם כמו ביטוח הגיע עד ביהמ"ש העליון

הפרסומות של 9 מיליון לסוכן הביטוח שוקה אתגרו גם את עולם הפרסום וגם את עולם המשפט, כששאלו מהם גבולות הסאטירה ועד כמה מותר להגחיך כדי למכור

בית שיוקם בשכונה בעיר רנצ'ו מיראז' / צילום: Reuters, TNS/ABACA

הפתרון למצוקת הדיור בקליפורניה: שכונה שלמה מודפסת בתלת-ממד

חברת Mighty Buildings הודיעה כי תחל בקרוב להקים שכונה עם 15 בתים מודפסים בקליפורניה. כך זה עובד ● חדשנות בנדל"ן, פרויקט מיוחד

שכונה חדשה בחדרה. החזרה לשוק מוסברת גם בהורדת מס הרכישה ביולי 2020 / צילום: Shutterstock

דירה חדשה, גדולה, רצוי פנטהאוז ואולי בעצם בכפר: אלה הדירות שקנינו השנה

משבר כלכלי? הציבור הישראלי לא רק שחזר לשוק הנדל"ן, אלא התמקד בעיקר ברכישת דירות חדשות ויקרות יותר ● בין ההסברים: העבודה מהבית הגדירה מחדש את הצורך בדירה נוחה ומותאמת ● בקצב הנוכחי תהפוך 2021 לשנת שיא מבחינת היקפי עסקאות

בית ספר לניהול בעידן כאוטי / סמדר תדמור

שיעור בניהול: כוח העל של קואופטישן

סמדר תדמור, יועצת ארגונית בכירה ומנכ"לית HR ConnAction, מסבירה: איך מתחרים יכולים לשתף פעולה ● בית ספר לניהול בעידן כאוטי, פרויקט מיוחד

שמורת טבע נחל כזיב / צילום: יניב כהן רשות הטבע והגנים

ביום העצמאות: ישראל מתחדשת בשמורות טבע חדשות

שר הפנים אריה דרעי חתם על הכללתם של 17 אתרים נוספים ברחבי הארץ שיוכרו כעת כשמורות טבע וגנים לאומיים ● בין השמורות החדשות יהיו שמורת טבע ים "ראש כרמל" -השמורה הימית השנייה בגודלה אחרי ראש הנקרה -  ושמורת טבע כרי נעמן, השריד האחרון לביצות מישור החוף הצפוני בישראל

חנות של רשת גיימסטופ / צילום: Shutterstock

רכבת ההרים במניית גיימסטופ תחזור? הדילמה של המשקיע שהתחיל את הסערה

קית' גייל בן ה-34 החל את הסערה במניית רשת משחקי המחשב גיימסטופ, עשה הון ואז הפך מוקד לביקורת קשה ● היום תיפקע כמות גדולה של אופציות שקנה במחיר מצחיק וההחלטה האם לממש או לא מחזירה אותנו לאחת הפרשות המסעירות של השנים האחרונות בוול סטריט

הישראלים

אילנית מלכיאור, הממונה על התיירות ברשות לפיתוח ירושלים, מנסה להגדיר מהו ישראלי: "יש משהו בהתערבות, מעורבות והתערבבות שלנו הישראלים אחד בשני, לטוב ולרע" ● מה ישראלי בעיני, פרויקט מיוחד 

איילת צרפתי רוזן / צילום: איל יצהר

"בשיא ההצלחה שלי באסם, הד-האנטרית הציעה לי להצטרף לאיידיגיטל - והוקסמתי"

איילת צרפתי רוזן, מנכ"לית איידיגיטל, על התפקיד הקודם במסגרתו המציאה את בייגלה "שטוחים" ועל ההשקה של אייפון 12 בשיא הקורונה ובגשם שוטף

נתב"ג

אשת התקשורת סיון רהב מאיר על שער הכניסה למדינה: "בנתב"ג אפשר תמיד לפגוש את כל המגזרים של עם ישראל, וכולם באווירה טובה" ● מה ישראלי בעיני, פרויקט מיוחד 

ארוחת יום שישי

מנכ"לית אסם נסטלה פרופשיונל חגית אדלר על האושר במסורת השבועית: "ארוחת יום שישי היא רגעים" ● מה ישראלי בעיני, פרויקט מיוחד  

הסטארט-אפים החדשים בתחום הנדל"ן

הנדל"ן החדש: רובוטים, רחפנים, אפליקציות ובינה מלאכותית

הרובוט שיתקע באדמה יתדות לסימון, האפליקציה שמאפשרת ללקוחות לבחור ריצוף, האלגוריתם שיחסוך בבטון והטורבינה שתייצר חשמל לכל בניין - תכירו חמישה סטארט-אפים מבטיחים מתוך כמה מאות שכבר פועלים בישראל ● חדשנות בנדל"ן, פרויקט מיוחד

בורסת וול סטריט בניו יורק / צילום: תמר מצפי

נעילה ירוקה בוול סטריט, הדאו בשיא; מטבע הדוגקוין זינק ב-100%

הדאו ג'ונס וה-S&P 500 המשיכו לטפס לשיאים חדשים ● התוצר המקומי הגולמי של סין עלה ב-18.3% בשלושת החודשים הראשונים של השנה ● מורגן סטנלי פרסם תוצאות טובות יותר מצפי האנליסטים

סחבקיות

הסופרת גלילה רון פדר על הסחבקיות הישראלית: "הסתקרנתי לדעת מי מטלפן אליי בשעה מאוחרת כזו" ● מה ישראלי בעיני, פרויקט מיוחד