גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

13 מגדלים וצפי לעליות מחירים: כך יראה בקרוב הסיטי החדש של תל אביב

עד לא מזמן המסגר נחשב לרחוב מוזנח, אבל בשנים האחרונות אקרו, רובינשטיין, הפניקס וחברות נוספות רכשו במתחם חסן ערפה קרקעות בשווי שנושק ל–2 מיליארד שקל • מה יהיו מחירי השכירויות והאם הם ידביקו את אזורי המשרדים האחרים בעיר

מתחם חסן ערפה השבוע. הפיתוח מותח את מרכז העיר דרומה / צילום: איל יצהר
מתחם חסן ערפה השבוע. הפיתוח מותח את מרכז העיר דרומה / צילום: איל יצהר

בשבועות האחרונים הושלמו שתי עסקאות מקרקעין במאות מיליוני שקלים במתחם חסן ערפה שנמצא בין רחוב המסגר לדרך בגין, צעד שהסיט תשומת לב נדל"נית מחודשת למתחם המתפתח.

"אם תסתכל היום בתל אביב, אתה תראה שיש שכונות חדשות, אבל אין באמת מתחמים חדשים בסדר גודל כזה. בעיני זה סוג של סיטי חדש, גם כמרכז עסקים וגם כמרכז מגורים. גם בגלל המסה וגם בגלל המיקום שלו", אומר זיו יעקובי, אחד משלושת הבעלים של חברת אקרו נדל"ן, שהייתה מעורבת בשתי העסקאות האחרונות, ושבשנים האחרונות הייתה מעורבת ברכישת קרקעות רבות במתחם. בחלק מסדרת העסקאות שהם ביצעו, הם שימשו כמובילי קבוצות רכישה, ולעיתים הם רכשו קרקעות יחד עם שותפים או לבד. מבדיקת גלובס עולה כי אקרו מעורבת בעסקאות לרכישת קרקעות במתחם בלמעלה מ-1.2 מיליארד שקל, דבר שהפך אותם לשחקן הבולט במתחם שעד לאחרונה היה אחד המוזנחים בעיר.

נכון לעכשיו במתחם יוקמו 13 מגדלים, אך יתכן שהמספר יגדל בהתאם לתכנונים ולאישורי עיריית תל אביב. כך או אחרת העסקאות שביצעו אקרו מביאות לכך שהם מעורבים בבניית שמונה מגדלים במתחם. בנייתם של שניים כבר החלה. "Acro Tower" שמתנשא לגובה 32 קומות ושממוקם בפינה הצפון מזרחית של השטח (ר’ תרשים) הוא אחד מהבניינים הראשונים במתחם שעומד להתאכלס כבר בחודשים הקרובים. מדובר בקבוצת רכישה שהובילה אקרו. ממידע שהגיע לגלובס בשבועות האחרונים נמכרו שלוש קומות גבוהות במגדל לחברה שעוסקת בהשקעות בסכום שלפי הערכות עולה על 15 אלף שקל בממוצע למ"ר.

 

בחלק הדרומי של המתחם, על הרחוב בעל השם הזמני 1185, הובילה אקרו קבוצת רכישה לבניית מגדל "אלפא" שיכלול מגורים ומלונאות (המלונאות היא ביזמות של אקרו. ג"נ) יעקובי מודע לבעייתיות של נקודת הזמן הנוכחית שבה חלק מהמגדלים עומדים להתאכלס, כשברקע מתבצעות עבודות בנייה מסיביות במתחם ומסביבו, כדוגמת תחנה גדולה של הרכבת הקלה (קרליבך) שמשרתת הן את הקו האדום והן את הירוק. אלא שלדבריו לרוכשים זה פחות מפריע. "זאת עיר וזה דבר דינמי. בקרוב גם יתחיל הפיתוח של הפארק שנמצא בלב השטח, ושבנייתו צפויה להסתיים בעוד כשנה וחצי".

חסן או יצחק: המאבק סביב שם המתחם

מדובר באזור ששטחו 81 דונם ושתחום ביום בין ארבעה רחובות: המסגר, יצחק שדה, דרך בגין ורחוב 1185. בעבר השטח היה חלק מרצועה חקלאית שהפרידה בין תל אביב המנדטורית ומורדות רכס הכורכר המזרחי שמעל לנחל איילון. מקור שמו של המתחם השגור בפי כל 'חסן ערפה', בפרדס שניהל במקום לפני קום המדינה ערבי עשיר מיפו בשם חסן סלים עראפה. כיום, כשהמתחם משנה את אופיו מבקשים יזמים רבים שפועלים במקום למתג אותו מחדש תחת השם ‘מתחם יצחק שדה’.

אחרי מלחמת העצמאות קמו במקום בתי מלאכה רבים שפעלו בערבובייה לצד מגורים בצריפים שבנו לעצמם אנשים רבים שהגיעו למקום בצורה לא מתוכננת. ריבוי הבעלויות הביא לכך שבמקום לא נעשתה פרצלציה. לפני כעשרים שנה החליטו בעירייה להסדיר את השטח וב-2005 התפרסמה תוכנית תא/3319, שחילקה את המתחם לחלקות משנה, וקבעה תכליות והיקפי פיתוח, מה שהוביל למספר עסקאות בשטח. בהן זו שבמסגרתה רכשה לפני עשור חברת רובינשטיין, בניהולו של גיל רובינשטיין, קרקע לבניית שני מגדלים בחלקו הצפוני של המתחם תמורת 110 מיליון שקל. שני המגדלים עומדים להתאכלס בקרוב. בין היתר משרד עורכי הדין הרצוג פוקס נאמן שכר בהם 16 קומות וחברת התוכנה Monday שכרה 15 קומות.

תוכנית המתאר העירונית (תא/5000), שאושרה ב-2016, אפשרה תוספת קומות של מגורים בתמורה לשטחי ציבור, דיור בר השגה או שימור מבנים בלב העיר. במסגרת תוכנית זו נקבע כי היקף הבנייה הכולל במתחם יעמוד על כ-600 אלף מ"ר. לשם הפרופורציות מדובר בהיקף בנייה דומה לארבע פעמים מגדלי עזריאלי המשולש, העגול והמרובע. בעוד שמרבית הזכויות הן בייעוד של משרדים, כרבע מהזכויות הן למגורים, ויש גם שימושים למסחר ולמלונאות.

בשל התמהיל המגוון והיקף הבנייה העצום מתחת למבנים, ייבנו חניונים. במרכז השטח מתוכנן פארק עירוני בגודל 20 דונם, (בתכנון אדריכל הנוף ליאור לווינגר) שהוא שפ"פ עם זיקת הנאה. כלומר, הקמת הפארק ותחזוקתו תושת על חברת ניהול באחריות יזמי המגדלים. התוכניות למבנים במתחם נמצאות בשלבים שונים של תכנון או מימוש. בשלב זה נבנים חמישה מגדלים, והצפי הוא שבניית הבלוק העירוני החדש כולו תושלם בתוך כעשר שנים.

היתרון: קרבה לתחנה של שני קווי רכבת קלה

בשל הפוטנציאל העצום של הקרקע, נעשו כאמור במתחם מספר רב של עסקאות בשנים האחרונות שערכן הכולל נושק לשני מיליארד שקל. לצד אקרו ורובינשטיין ניתן למצוא את חברת הביטוח הפניקס, את קבוצת יובלים בניהולו של איציק ברוך, וכן את חברת סיטי בוי בניהולו של רן בלינקיס, חברת שבת משה (משה ישעיהו, אייל אפלבאום ואברהם נמדר), Ybox שבשליטת איש העסקים יעקב גורסד, וכן קבוצת רכישה שארגנה קבוצת אורבן נדל"ן ושבניית המגדל שיזמו, Sky, תושלם בקרוב. גם רשימת האדריכלים נוצצת וכוללת בין היתר את המשרדים יסקי מור סיון ואבנר ישר.

צחי ארבוב, זיו יעקובי ואילן קפון בעלי אקרו. החברה מעורבת בבניית מרבית המגדלים במתחם / צילום: אלירן אביטל

"התחלתי להשקיע שם ב-2007", מספר לגלובס רן בלינקיס, מייסד ובעלים של סיטי בוי, ובעבר ממקימי רשת AM:PM. "מגיע צל"ש לעירייה שהיא עשתה מתחם עירוב שימושים שהוא הומוגני ונכון ואין כמוהו בארץ. אם תגור שם במגדל, אתה במרחק הליכה ברגל למרכז שרונה, או לרוטשילד. אני חושב שאנחנו הגרסה הישראלית להאדסון יארדס בניו יורק. מתחם שמתוכנן מרמת הרכבת הקלה, דרך תכנון המגדלים והגישה לעיר. זה כאילו שלקחו את מתחם הבורסה ושמו אותו במרכז העיר. גם ברמת האדריכלים זה ברמה גבוהה, והתוצאה היא שהכל פה מתוכנן, ולא צפוף מדי", מסביר בלינקיס.
לדברי אורן גלזר, מנכ"ל משותף באנגלו סכסון תל אביב, מחירי השכירויות של משרדים במתחם נעים בממוצע סביב 65-70 שקל למ"ר (רמת מעטפת). עבור משרד ברמת גמר יש להוסיף כ-20-25 שקל למ"ר בממוצע.

רן בלינקיס, מייד ובעלים סיטי בוי / צילום: אלדד רפאלי

משרדים למכירה במתחם מוצעים החל מ-13 אלף שקל לפני מע"מ (רמת מעטפת). דירות המגורים במתחם הן בנות 2-3 חדרים, והמחירים הממוצעים נעים סביב 40 אלף שקל למ"ר. "בעוד כחמש שנים כשהפארק יהיה בפיתוח מלא, הרכבת הקלה תיסע והמגדלים יתבססו ויתייצבו, אנו צופים עלייה של כ-20% במחירים", מנבא גלזר.
משיחות נוספות שקיים גלובס עולה כי מחירי השכירויות במתחם כיום דומים לאלה שבמגדלים החדשים ברחוב יגאל אלון (אלון, אלקטרה) ובחלק הצפוני של דרך בגין (מגדל רסיטל לדוגמה). כך שאם התחזית של גלזר תתממש, יתכן והמחירים בחסן ערפה יהיו דומים לבניינים שבהם השטחים מושכרים במחירים הגבוהים ביותר בעיר (עזריאלי שרונה, Toha ועוד) בעוד מספר שנים.

איציק ברוך , יובלים / צילום: כפיר זיו

שמאי המקרקעין אריה קמיל, ממשרד קמיל טרשנסקי רפאל, מבקש שלא להתנבא לגבי רמת המחירים, אך מציין כי למקום יתרון מובנה: "המיקום שלו הוא במרכז התחבורה המסילתי החדש בצמוד לקווי רכבת קלה ומטרו. המרחק מתחנות הרכבת השלום וההגנה הוא פחות מק"מ. המרחק מתחנות הרכבת השלום וההגנה הוא פחות מק"מ. בנוסף הנגישות ברגל לשדרות רוטשילד ולבתי המשפט, היא בסדר גודל של מאות מטרים בודדים. זה אומר שגם המגורים וגם המשרדים ייהנו מהשירותים של תרבות ומסחר של העיר. להערכתי זה המתחם הרציני הבא אחרי רוטשילד".

מנכ"ל חברת שירותי הנדל"ן CBRE ישראל, ג’קי מוקמל, מציג גישה זהירה יותר. "מבחן התוצאה של המתחם הזה יהיה כאשר השוק יחזור לפעילות. השאלה היא האם המחירים יתייצבו. יש כעת מפגש וירטואלי בין חוסר ביקוש והיצע. השוק נמצא בעמדת בדיקה. מי שירצה את מרכז העיר, ויהיו הרבה כאלה, בעיקר חברות הייטק שמתעסקות בתחום השיווק, יבואו למתחם הזה. כמו שבאו לעזריאלי ושרונה". 

עוד כתבות

החיסון של ג'ונסון & ג'ונסון נגד הקורונה / אילוסטרציה: Reuters, Dado Ruvic

הודעה דרמטית של ה-FDA: להשעות את השימוש בחיסון של ג'ונסון אנד ג'ונסון

שישה מקרי קרישיות התגלו במטופלות בארה"ב שבועיים לאחר שהתחסנו בחיסון של ג'ונסון אנד ג'ונסון ● תופעות דומות נבדקות לגבי החיסון של חברת אסטרהזנקה שמשתמש בטכנולוגיה דומה

אתר תחנת הכוח בגלבוע הפועלת בשיטת אנרגיה שאובה / צילום: Albatross

אור ירוק לפרויקט האגירה השאובה של אלומיי בצוק מנרה

אלקטרה תשתיות קיבלה צו להתחלת עבודה על הפרויקט הענק בהשקעה של כ-470 מיליון דולר ● ההספק הצפוי של תחנת הכוח הוא 156 מגה ואט, והוא צפוי להתחיל לפעול עוד כשש שנים

קובי קרני / צילום: יח"צ

יו"ר התאחדות סוכני הנסיעות: "אנחנו עוד רחוקים מהתאוששות"

בשעה שמעסיקים רבים מחכים לסיום החל"ת, בענף סוכני הנסיעות דורשים להאריך אותו: "צריך להפריד אותנו מכלל המשק; במצב הנוכחי לא נוכל להחזיר את רוב העובדים, ואם לא יוארך החל"ת לענף הנסיעות, יהיו פיטורים המוניים, ועסקים יתפרקו"

אולם קבלת הפנים בנתב"ג. בדרך לחזור להיות מלא? / צילום: מיכל רז חיימוביץ'

בדרך להכנסת תיירים לישראל - כך זה יעבוד

מתווה שגיבשו משרד התיירות ומשרד הבריאות יאפשר הכנסת תיירים לישראל בצורה זהירה ומדודה: מ-23 במאי תורשה כניסה של תיירים תחת תנאים ● שורת מדינות אירופיות הסכימו בימים האחרונים על קריטריונים משותפים להוצאת "דרכונים ירוקים" למתחסנים באירופה

הקרוסאובר החשמלי החדש של מרצדס / צילום: יח"צ

מרצדס מחזירה מלחמה לטסלה ומשיקה את הקרוסאובר החשמלי החדש

משיקה בארץ קרוסאובר חשמלי מתקדם עם טווח של עד 426 ק"מ ב-289 אלף שקל כולל עמדת הטענה

בורסת פריז / צילום: Associated Press, Kamil Zihnioglu

שיא חדש ל-S&P; שוק הקריפטו רותח לקראת הנפקת קוינבייס

ברקע ההנפקה הצפויה של בורסת הקריפטו הגדולה בארה"ב, הביטקוין חוצה את רף ה-63 אלף דולר למטבע אחד ● מדד ה-S&P 500 עלה בשליש האחוז ונסגר בשיא חדש ● טסלה עלתה ביותר מ-8%, ואפל ביותר מ-2% על רקע ההודעה שלה על אירוע מיוחד להשקת מוצרים חדשים

אילוסטרציה - בורסה ת"א / צילום: שלומי יוסף

שבוע המסחר המקוצר הסתיים: הבורסה המקומית ננעלה כמעט ללא שינוי

הבורסה בתל אביב ננעלה כמעט ללא שינוי במדדים המובילים, והמסחר יתחדש ביום ראשון ● ת"א 35 ננעל בירידה של 0.05% ות"א 125 עלה ב-0.07%

רן גוראון, מנכ"ל בזק בינלאומי, פלאפון ויס / צילום: שלומי יוסף

חודשיים אחרי הוט: גם yes מעלה את מחיר חבילות הספורט

מתחילת מאי ישלמו לקוחות החברה 79.9 שקל על חבילה הכוללת את ארבעת ערוצי הספורט ● זהו העדכון הראשון במחירי החבילה ש-yes מבצעת לאחר כשנה וחצי, וזאת על רקע עלייה מתמשכת של מאות אחוזים במחירי זכויות שידורי הספורט בשנים האחרונות

חתימת הסכמי אברהם עם איחוד האמירויות / צילום: Reuters, תום ברנר

אוטופיה במזרח התיכון? מחקר חדש מגלה שהסכמי אברהם ירחיבו את הכלכלות המעורבות בטריליון דולר בעשור

מזרח תיכון חדש? לפי חוקרי מכון ראנד, ההסכמים בין ישראל לאיחוד האמירויות, בחריין, מרוקו ואפילו סודאן עומדים להוביל לתוצאות כלכליות אופטימיות במיוחד עבור כל האזור ● עם זאת, המחקר בוחר להתעלם ממלחמות, הפיכות ומשברים כלכליים שעשויים להכות במזרח התיכון

העיר ברלין / צילום: יואב קרני

תקדים בגרמניה: הממשלה הפדרלית תחייב להטיל עוצר לילי על רוב המדינה

מדובר בצעד תקדימי שלא ננקט עד כה במהלך יותר של שנה של מגפה, המבוצע על רקע התמרדות הולכת וגוברת של מדינות-מחוז בשלטון הפדרלי והתנגדות לצעדים עליהם הוחלט בעבר ● מרקל: "הגיע הזמן שנבצע את השינויים הללו"

אתר בנייה באשקלון. 799 דירות נמכרו בין דצמבר לפברואר / צילום: Shutterstock, Yuri Dondish

הישראלים מסתערים על הדירות החדשות: זו העיר שהובילה את המכירות

גאות בשוק הדירות החדשות: בין דצמבר 2020 לפברואר 2021 נמכרו 11.25 אלף אלף דירות חדשות ● אשקלון היא מובילת המכירות של הדירות החדשות; אחריה ת"א, רמת גן, ירושלים וראשל"צ ● דירות חדשות שנמכרות במחיר למשתכן תורמות לעליית נתוני המכירות

דירות בבנייה / צילום: רפי קוץ, גלובס

אזורים ודלק ישראל ישתפו פעולה בהקמת מתחמי דירות בארץ

במסגרת ההסכם המתגבש, תאתר דלק הזדמנויות לשינוי ייעוד מקרקעין עליהם ממוקמות תחנות דלק שלה, ותציע אותן לאזורים לצורך הקמת פרויקט

דייטינג אונליין. האם פייסבוק תפצח את השיטה? / אילוסטרציה: Shutterstock, Vera Petrunina

חוששים להיפגש בגלל הקורונה? פייסבוק בוחנה שירות ספיד-דייטינג וירטואלי

תקופת הקורונה גרמה לכולם להישאר בבתים, מה שהוביל לירידה בדייטים ומפגשים פיזיים ● ענקית האינטרנט בוחנה כעת אפליקציה חדשה שתעזור לעשות דייטים מהירים ברשת

מכולות בחיפה. נתקעו במערב וחסרות בסין / צילום: פאול אורלייב

משבר המכולות והעומסים בנמלים שמרמזים על גל התייקרויות במשק

לצד התייקרות חומרי הגלם נרשמה בשנה האחרונה פגיעה בשרשרת האספקה העולמית בשל מחסור במכולות המשמשות להובלה ימית של סחורות מסין ● לכך מצטרפת בעיה נקודתית בנמלים בישראל ● באופק לא רואים פתרונות, אלא דווקא עליות מחירים לצרכן

מנכ״ל אמריקן אקספרס קנת׳ שנו / צילום: Associated Press, Mary Altaffer

מנהלי התאגידים הגדולים נפגשו בזום והחליטו על קמפיין נגד הגבלת ההצבעה בארה"ב

חברות גדולות, מפייפל ועד AMC, אמרו שיתמכו בהצהרה משותפת נגד החמרת התקנות בחוק ההצבעה, שפוגעים בעיקר בקהילה השחורה ובני המעמד הנמוך ● עשרות מנהלים בכירים התכנסו לשיחת זום שבה תיאמו ביניהם את המהלכים

רובע העסקים של אבו דאבי / צילום: Shutterstock, Mo Azizi

סניף תל אביבי ראשון למשרד ההשקעות של אבו דאבי

משרד ההשקעות של אבו דאבי (ADIO) מרכז גופי השקעה בקנה מידה עצום, מהווה פלטפורמה של תכנון אסטרטגי כלכלי לבירת האמירויות ומשמש כמרכז העצבים העסקי המרכזי של אבו דאבי ● שגריר האמירויות בישראל: "המשרד יסייע לחברות ישראליות לנווט בשוק הכלכלי של האיחוד"

הטכנולוגיה שהניעה את החזון הציוני / צילום: Shutterstock

הפודקאסט של הרצל: הכירו את הטכנולוגיה שהניעה את החזון הציוני

איך השפיעה המצאת הקיטור על חזונו של הרצל, מדוע התנגד א.ד. גורדון לקידמה ומה היה יחסו של בן גוריון למדע ● ד"ר אסף שמיס מאוניברסיטת חיפה חוקר את האופן שבו אבות הציונות התייחסו לטכנולוגיה וטוען שהיום בישראל לא דנים מספיק על המשמעות שלה

פוט לוקר/  צילום: שוקה כהן

פוט לוקר העולמית תרכוש 10% ממניות החברה הבת של פוקס ריטיילורס

הרכישה כפופה לביצוע של הנפקה לציבור של מניות ריטיילורס ● ריטיילורס היא חברה בת של פוקס תחתיה מרוכזים מותגי הספורט של הקבוצה

בנימין נתניהו / צילום: שמוליק גרוסמן, דוברות הכנסת

אין פרקליט מדינה קבוע ושר משפטים, אך נתניהו טוען: "פועל לפי כללי ניגוד העניינים"

נתניהו הגיב לעתירה לבג"ץ המבקשת למנוע ממנו להרכיב את הממשלה ● לפי טענות העותרים, נתניהו מפר את הסכם ניגוד העניינים למרות החלטת בג"ץ המחייבת אותו לקיים את ההסדר בכך שאינו ממנה שר משפטים, וגם הפר אותו לכל אורך הדרך

בכירי נובוקיור בפתיחת המסחר בנאסד"ק / צילום: Nasdaq OMX

הניסוי של נובוקיור בסרטן הריאות מסתמן כהצלחה: המניה מזנקת ב-50%

נובוקיור הישראלית נסחרת בנאסד"ק לפי שווי של 13 מיליארד דולר ● ועדת ניטור הנתונים העצמאית לניסוי ערכה את ניתוח הביניים המתוכנן של נתוני המחקר, בעקבותיה המליצה על הפחתת המדגם וקיצור משך הניסוי