גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

הצעיר שמשקיע בבאר שבע ובדרום קרוליינה: “אחזיק בנכס עד הפנסיה”

פז אסרף החל את דרכו כמשקיע עם דירה קטנה בבאר שבע, ובשנתיים האחרונות משקיע רק בארה"ב: "יש שם יציבות, שקיפות ותשואות שאי אפשר למצוא כאן" האזינו לפודקאסט

פז אסרף / צילום: איל יצהר
פז אסרף / צילום: איל יצהר

כשפז אסרף היה בן 20 ה"בילוי" הקבוע שלו בימי שישי כלל סיורים בני כמה שעות בין בניינים בבאר שבע שמטרתם אחת: למצוא דירה להשקעה. הוא לא סיפר על כך אפילו לבני משפחתו הקרובים, זאת בהשראה מספרו של רוברט קיוסאקי "אבא עשיר, אבא עני". בספר טוען המחבר כי מי שלא מבינים בהשקעות, ורק רכשו דירות לשימוש עצמי, עשויים, גם אם לא בכוונה, לתת עצות לא טובות בתחום.

אסרף קרא, יישם וביום הולדתו ה-21 רכש את דירתו הראשונה, אחרי שלהערכתו ראה 150 דירות.

איך ילד בגיל 21 קונה דירה?

"הרבה אומץ, והרבה טיפשות", הוא צוחק ומסביר. "קראתי המון ספרים וקראתי באינטרנט. הייתי גם חבר במועדון משקיעים. פשוט מתחילים לקבוע מטרה ולרוץ ולעשות".

הכול נחמד, אבל צריך גם כסף.

"כשקניתי את הדירה הראשונה אפשר היה לקבל 90% משכנתה. אני עובד מגיל צעיר, וגירדתי מאיפה שאפשר ובסוף זה היה אפשרי".

את הדירה רכש אז ב-320 אלף שקל, ועוד כ-20 אלף שקל שילם על שיפוץ והוצאות נלוות. היא הושכרה באותה העת (לא לסטודנטים. ג"ל) ב-1,800 שקל לחודש. גם כיום, כשהוא מדבר על ההשקעה ההיא, הוא מרוצה. "הדירה התאימה גם במחיר וגם מבחינת המצב שלה, כי יכולתי להוסיף שם ערך. היא גם נרכשה מתחת למחיר השוק. לוקח המון זמן להבין את מחירי השוק ולהבין מהי עסקה טובה ומה לא טובה. לדבריו, אחרי השיפוץ ולאחר שהסתיים החוזה של הדייר, היא הושכרה ב-2,000 שקל, ואפילו זכה לשוכרת "פדנטית", כדבריו.

"אני חושב שחשוב למצוא שוכר שישמור על הנכס. זה לוקח יותר זמן לסנן, אבל זה שווה".
כשנה וחצי לאחר מכן, מכר את הדירה. "ב-500 אלף שקל בערך. עם הרווח מעליית השווי ועם ההכנסה מדמי השכירות עשיתי 150% על הכסף. ואז המשכתי לעסקה הבאה".

מאז שאסרף קנה ומכר את הדירה ההיא הוא הספיק להעמיק את פעילותו בתחום ההשקעות בישראל, וגם נכנס ליזמויות אחרות כמו עסק לאירועים וזכיינות שדווקא הצליח פחות ("זה היה עוקץ, הפסדתי שם משהו כמו 300 אלף שקל").

כוח המשיכה האמיתי: ביקושים יציבים

הראיון עם אסרף נערך במסגרת פודקאסט השקעות הנדל"ן של גלובס, כסף בקיר. הוא מספר כי בשנתיים האחרונות הראש שלו באמריקה, או ליתר דיוק בדרום קרוליינה, שם, כך הוא מאמין, נמצאות לא מעט הזדמנויות נדל"ניות. "הפעילות בארה"ב התחילה מזה שחיפשתי השקעה לעצמי. פניתי לחבר שהשקיע בעצמו בארצות-הברית, וזה התגלגל לזה שהיום אנחנו שותפים".

למה דווקא ארצות-הברית?

"זו דמוקרטיה יציבה וכלכלה מאוד מפותחת. יש שם מכשירים פיננסיים שלא קיימים בארץ ואני לא מכיר בשום מקום אחר. תוסיף על כך שקיפות: אפשר לפתוח את המחשב ולהבין מחירי שוק מאוד מהר. אפשר לראות נסחי טאבו באינטרנט לרוב זה בחינם. אפשר לראות תביעות, משכנתאות. תוסיף לזה את עניין התשואות. אפשר לעשות שם 8%, 9% ו-10% בשנה, לעומת לגרד פה בארץ 3%. זה שיקול משמעותי".

איך מתמקדים באזור מסוים?

"בחרנו בדרום קרוליינה. זו מדינה חמה, עם הגירה חיובית לאורך שנים. גם בנפילה הגדולה ב-2008 הנפילה שם הייתה קטנה יותר. בנוסף יש שם מוקדי תעסוקה מוסדיים ותיקים שכנראה לא ילכו לשום מקום כמו צבא, גורמי ממשל ובתי חולים".

מה שמתורגם לביקושים?

"לביקושים יציבים. אנחנו לא מחפשים פליפים ורווח מהיר".

"אלה נכסים שנחזיק עד הפנסיה"

בפברואר 2020, רגע לפני הקורונה, אסרף טס לראשונה לסיור בדרום קרוליינה. קדמו לכך ארבעה חודשים של לימוד אינטנסיבי של האזור.

תכניס אותי לתקופת ה"לימודים" הזו. איך זה נראה?

"פותחים מחשב, קוראים כתבות בלי סוף וסטטיסטיקות. יצרנו טבלה ארוכה ומורכבת עם דירוג של כל מדינה. וברגע שבחרנו מדינה, דירוג של כל עיר או כל מטרופולין של כל מדינה בדרום קרוליינה. אלה המון שעות של קריאה ושל הבנה. המשחק שם הוא קצת אחר, אז צריך לשבת וללמוד".

לדברי אסרף, ההכנה המעמיקה הפכה את הסיור לממוקד ויעיל. "אני חושב שנפגשנו עם כ-40 אנשים". לדבריו הם נפגשו עם סוכני נדל"ן, עובדי חברות ניהול ועורכי דין. "אלה פגישות שמאוד חוזרות על עצמן, אבל בסופו של דבר מאחת הפגישות יצאה לנו עסקה מאוד גדולה".

במה מדובר?

"12 יח"ד, בשני נכסים שממוקמים במרחק של חמש דקות נסיעה, מאותם בעלים. העסקה הייתה נמוכה משמעותית ממחיר השוק. קנינו ב-310 אלף דולר. השקענו בסביבות 80 אלף דולר בשיפוץ, ושנה אחרי, הנכסים שווים 750 אלף דולר. מה שמצחיק הוא שכשהגענו בפעם השלישית לדרום קרוליינה, הבעלים אמר ‘בוא אני אקנה ממך את הנכסים בחזרה’ כי הוא הבין שהוא עשה טעות".

ומכרתם?

"לא. אלה נכסים שאנחנו מתכוונים להחזיק מבחינתי עד הפנסיה".

לדברי אסרף, לאחר העסקה הזו הגיעו כמה עסקאות דומות נוספות: קבוצות מצומצמות יחסית של משקיעים, חלקם הגדול משפחה או חברים או חברים של חברים, והוא ושותפו נכנסים לעסקאות בעצמם כחלק מההשקעה. "הם מכירים אותנו, ואנחנו נכנסים לכל עסקה עם כסף שלנו זאת אומרת שאנחנו באותה סירה. אנחנו לא נוגעים בכסף ולא מקבלים עד שהמשקיע לא קיבל את החלק שלו בהשקעה. מהשכירות השוטפת אנחנו מחלקים 8% למשקיעים. 8%-12% הבאים הולכים אלינו. ולמעלה זה אנחנו מתחלקים חצי חצי בין המשקיעים לבינינו".


זווית אחרת | אריק מירובסקי

גם בחו"ל הקורונה שינתה את המצב

פז אומר שהוא רואה הזדמנויות בנדל"ן רק מעבר לים, אבל יש יותר ויותר משקיעים פה בישראל. 21% מכלל רוכשי הדירות בתקופה האחרונה הם משקיעים, אחרי תקופה ארוכה שהם לא היו בשוק. זה מראה כמה התחום הזה נזיל.

לפני שנה, לפני הקורונה, ראינו תחום מדשדש, מחירי שכירות תקועים, מחירי דירות שנטו טיפה אפילו לירידה או לעלייה צנועה. חשבנו שהקורונה תקפיא את השוק ותוריד מחירים - והמצב הפוך לחלוטין. אנשים נוהרים לקנות דירות. גם זוגות צעירים וגם משקיעים.

זה מה שקרה בישראל, אבל ישראלי שיוצא היום להשקעה בחו"ל, צריך להביא בחשבון לא רק שהכללים שונים, אלא שהם התהפכו שוב בתקופת הקורונה, ולך תדע לאן השוק המקומי שהוא רוצה להשקיע בו, יוביל אותו.

פז מספר שהוא משקיע בארצות-הברית, ומציע לאחרים להצטרף אליו. מה הדבר הכי משמעותי שמשקיע צריך להסתכל עליו? אנחנו למודי ניסיון עם חברות שחלקן היו מאוד מכובדות ועשו רושם טוב, שניהלו השקעות נדל"ן בחו"ל אבל הפילו את המשקיעים. חלקן מוכרות היטב לקוראים שלנו.

לכן, הדברים שצריך להסתכל עליהם בעצמנו הם הנכס, הסביבה והשוק. לאחר מכן צריך לבדוק מי מנהל את הנכס עבורנו, מה דמי הניהול, האם התשואה שמבטיחים לנו ריאלית או מוגזמת. כל משקיע צריך לבדוק שהמספרים מסתדרים.

פז אסרף
מנכ"ל Brick & Barn Investments ● בן 32, נשוי + 1 ● מתגורר בקיבוץ ניר עם ● משלים תואר ראשון בכלכלה ● שירת כשש שנים בקבע, בין היתר כראש מדור כ"א במחלקת נפגעים

עוד כתבות

ינקי קוינט, מנכ''ל רמי ומ''מ מנהל רשות החברות / צילום: יוסי זמיר

מתחנות כוח ועד מוסכי רכבת: בענף התשתיות טוענים שרמ"י תוקעת מיזמים

בפנייה דחופה מבקשים במינהל התכנון מרשות מקרקעי ישראל לשחרר היתרים למיזמי תשתית לאומיים ● ברקע זה, גורמים בענף טוענים כי פרויקטים גדולים, בהם תחנות כוח ומוסכים של הרכבת הקלה, תקועים בגלל התנהלות הרשות ● רמ"י: "חלק מהפרויקטים יצאו לדרך"

ראסל אלוונגר, מנכ''ל טאואר סמיקונדקטור / צילום: ענבל מרמרי

ראסל אלוואנגר: "אני חייב הרבה לישראל. היא אפשרה לטאואר להפוך למה שהיא"

טאואר הייתה האקזיט המדובר של 2022, אולם הצעת הרכישה החלומית של אינטל נפלה ● המנכ"ל ראסל אלוואנגר ניצל אותה כדי להכניס רגל בדלת למפעל של אינטל בניו מקסיקו: "זו לא הייתה סטירת לחי גדולה. יש לנו עכשיו קיבולת ייצור" ● את דעותיו על המצב בישראל הוא שומר לעצמו: "להעיר על הנושא זה כמו להתארח אצל מישהו לארוחת ערב ולהגיד לו שהבית מבולגן"

אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי, צילומים: AP (Mosa'ab Elshamy), אתר החברה, שאטרסטוק

באפריקה הצעירים מנצחים, וביפן מייצרים חיתולים רק בשביל קשישים

בסנגל בוחרים נשיא חדש וצעיר, ובאירופה רוצים להפקיע את הריבית הרוסית ● בינתיים, סין נזכרת שהיא אינה רוצה בחורבן המערב, וארה"ב מנסה למנוע את מושחתי העולם מלהלבין בנדל"ן ● חמישה אירועים מהשבוע שהיה בעולם 

ביתן של קבוצת צ'אנגן בתערוכת מכוניות בסין / צילום: ap, Ng Han Guan

קבוצת הרכב השלישית בגודלה בסין בדרך לישראל

משלחת בכירה של צ'אנגן (Changan) סינית נערכת לייצא לישראל, הכניסה של החברה לישראל היא חלק ממהלך ההתרחבות הגלובלית שעליו הכריזה השנה ● מרצדס E קלאס והקרוסאובר של פורד: הדגמים החשמליים שבדרך ● השבוע בענף הרכב

קרן כהן חזון, מנכ''לית ובעלת השליטה בתורפז / צילום: ששון משה

תורפז רוכשת יצרני חומרי טעם בלגית-גרמנית תמורת 48 מיליון דולר

תורפז צפויה לרכוש את קבוצת קלאריס & ווילך באמצעות חברת הבת שלה - פיט ● החברה מייצרת חומרי הגלם היחודיים לתחום הבשר והאפייה ומחזור המכירות שלה הסתכם ב-35.1 מיליון דולר ב-2023

חברת הסייבר הישראלית Coro (קורו) / צילום: CORO

המשבר בהייטק נגמר? סטארט-אפ ישראלי שני מודיע בתוך שבוע על גיוס של 100 מיליון דולר

חברת קורו (Coro) הישראלית, העוסקת במכירת מערכות סייבר לעסקים קטנים ובינוניים, הודיעה על גיוס של 100 מיליון דולר ● ככל שנודע, כספי הגיוס כולם הושקעו בחברה ולא בקניית מניות מיזמים או משקיעים קודמים ● כל הגיוס התבצע מקרנות הון סיכון זרות

פרויקט תמ''א 38 בחיפה / צילום: פאול אורלייב

משרד המשפטים יוזם: יזמי התחדשות עירונית יתחייבו מראש על מועד מסירת הדירות

שורת תקנות שיזם משרד המשפטים, שיידונו בקרוב בוועדת הפנים של הכנסת, יחייבו יזמי התחדשות עירונית במתן מועדי מקסימום לאישור תוכנית הפרויקטים שלהם ואכלוס הדירות שהם מקימים ● תקנות בולטות נוספות הן חשיפת ערבויות מחייבות, גילוי ניגוד אינטרסים של היזמים, וידוא שהדיירים מבינים את ההסכם ועוד

צילום: ap, AP23024601572019_e5rllq

וול סטריט סגרה את הרבעון הראשון הטוב ביותר מאז 2019; מדד S&P 500 שבר שיא חדש

שיא חדש גם לדאו ג'ונס ● סיכום הרבעון הראשון באירופה: השווקים עלו בכ-7% ● בלומברג: "שוק הקקאו קורס", וולס פארגו: "עליית המחיר תגולגל אל הצרכנים" ● מייסד בורסת הקריפטו FTX נידון ל-25 שנות מאסר ● הצמיחה בארה"ב עמדה על 3.4%, יותר מהצפוי ● ג'יי.פי מורגן: "אתם לא תדעו כשהירידות יגיעו" ● מחר "יום שישי הטוב" אין מסחר בוול סטריט ובמדינות רבות אחרות

אסף גולדברג, מנכ''ל סלייס עד לאחרונה / איור: גיל ג'יבלי

בדיקת אי הסדרים בעיצומה, אז איך זה שאפשר להפקיד חיסכון לכל ילד בסלייס

רשות שוק ההון מצאה לאחרונה אי סדרים חמורים בהתנהלותו של בית ההשקעות סלייס ● למרות זאת, באתר הביטוח הלאומי סלייס מוצגת כאפשרות להפקדת כספים בתוכנית "חיסכון לכל ילד" ● עד תחילת מאי לא ניתן יהיה למשוך כספים מקופות סלייס, אך הרגולטור לא מודאג

בנק ההשקעות ג'יי. פי מורגן / צילום: Reuters, Mike Segar

האסטרטג של הבנק הגדול בעולם: "אתם לא תדעו כשהירידות יגיעו"

בבנק ג'יי פי מורגן שוב מזהירים מפני ירידות בשווקים, למרות שהתחזיות שלהם לא פוגעות כבר שנתיים וחצי ● האם הפעם התחזיות שלהם יתממשו? ומה הם ממליצים למשקיעים?

מירי רגב, ליכוד / צילום: אלכס קולומויסקי-ידיעות אחרונות

ועדות חקירה ממלכתיות תמיד הטילו אחריות אישית על ראש הממשלה?

עד כמה חריפה הביקורת שנמתחה על נתניהו בדוח מירון בהשוואה היסטורית? בדקנו ● המשרוקית של גלובס

הראלי בוול סטריט יימשך? זה מה שמלמדת ההיסטוריה

מדד המניות המוביל S&P 500 עשוי לסיים את הרבעון הראשון עם עלייה של 10% ● האם ניתן להסיק מכך שהמשך השנה יתאפיין בראלי? לפי מחקרים של כמה גופי השקעות, החדשות הרעות נוטות להגיע במחצית השנה השנייה

גזירת סרט בפתיחת משרדי ASI, חברת הבת בהודו יחד עם שגריר ישראל בהודו, נאור גילאון / צילום: תעשייה אווירית

מתחת לרדאר: התעשייה האווירית הקימה חברה בת בהודו

התעשייה האווירית השיקה השבוע את חברת הבת ההודית שלה בניו דלהי ● החברה הוקמה במסגרת שיתוף הפעולה בין התעשייה האווירית לבין DRDO, גוף המחקר והפיתוח בנושאי הגנה של ממשלת הודו

בורסת תל אביב / צילום: שלומי יוסף

בורסת ת"א ננעלה ביציבות; אלקטריאון זינקה ב-18%, ישראכרט ב-8%

אל על השלימה גיוס של 100 מיליון דולר, המנייה עולה ב-4% ● הבורסה בת"א מסכמת רבעון ראשון בעליות נאות במדדים המובילים ● לאומי על הדולר המתחזק: "מציע למשקיעים הצעה שאי אפשר לסרב לה" ● באופנהיימר צופים "רוח גבית לשוק המניות האמריקאי לפחות עד שנת 2025"

הסכם אינו נדרש כתנאי עבור זוגות במערכות יחסים כאלה ואחרות / צילום: Shutterstock, Viacheslav Lopatin

זוג הקפיא עוברים ואז נפרד. האם האישה תוכל להשתמש בהם?

כשלושה עשורים לאחר פרשת נחמני, בתי המשפט עדיין נאלצים לדון בתביעות בלתי אפשריות לגבי גורלם של עוברים מוקפאים ● מן הראוי היה לחייב כל זוג שפונה לבצע הפריה חוץ-גופית, לחתום על הסכם שמתייחס לאפשרות הריאלית של פרידה במהלך הזמן שחולף בין יצירת העוברים המוקפאים לבין השימוש בהם

עינת גנון / צילום: בר שניר

פרויקט הענק מתעכב: עוד פרישה מהמרוץ לניהול רשות המטרו

עינת גנון, סמנכ"לית הרשות להתחדשות עירונית, הודיעה על פרישה מהמרוץ לניהול רשות המטרו, לאחר שלאחרונה גם צחי דוד, סגן הממונה על התקציבים באוצר לשעבר, הסיר את מועמדותו לתפקיד ● כעת נותר מועמד אחד לבחירה, והמכרז עומד בפני ביטול

קבינט המלחמה. ללא נשים במוקד קבלת ההחלטות / צילום: קובי גדעון-לע''מ

המלחמה חושפת את אוכלוסיית הנשים לסיכונים חריגים. איך אפשר להתמודד איתם?

מדור "המוניטור" של גלובס והמרכז להעצמת האזרח עוקב אחר ביצוע החלטות ממשלה משמעותיות ● הפעם, בשיתוף שדולת הנשים, על האתגרים שמציבה המלחמה בפני נשים ● נשים סובלות יותר מהיעדר ביטחון אישי וכלכלי - ובכל זאת הן לא נמצאות במוקד קבלת ההחלטות

חיילים צרפתים מפטרלים בפריז / צילום: Reuters, Benoit Tessier

באירופה מתכוננים לאירוויזיון ואולימפיאדה תחת חשש כבד מחטיפות ופיגועים

אירוויזיון במאלמו, אליפות היורו בגרמניה ואולימפיאדה בפריז: שורת האירועים ההמוניים באירופה הקיץ, במקביל למלחמה בעזה והסיכון הגבוה לטרור איסלמי, מעלים את הכוננות בה לשיאים חדשים ● האמצעים שעל הפרק: שימוש ברחפנים והחזרת הנוכחות המשטרתית בגבולות

סם בנקמן-פריד / צילום: ap, Bebeto Matthews

סם בנקמן-פריד, מייסד בורסת הקריפטו FTX, נידון ל-25 שנות מאסר

בנובמבר האחרון חבר מושבעים בארה"ב מצא את סם בנקמן-פריד אשם ● היום, השופט בתיק קבע כי הוא ירצה 25 שנות מאסר ● "אני הייתי המנכ"ל ולכן האחריות היא עלי", אמר בנקמן-פריד עם מתן גזר הדין

מרכז תל אביב / צילום: טלי בוגדנובסקי

בעל דירה סירב לחתום על פרויקט תמ"א וזכה ב־320 אלף שקל נוספים

בעל דירה בפרויקט תמ"א 38 בת"א, שהוא גם בעלים של חלק מהחצר, ביקש פיצוי של 1.2 מיליון שקל ● המפקחת על המקרקעין קבעה בהסכמת הצדדים כי אכן מגיע לו פיצוי תמורת חתימתו