גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

הצעיר שמשקיע בבאר שבע ובדרום קרוליינה: “אחזיק בנכס עד הפנסיה”

פז אסרף החל את דרכו כמשקיע עם דירה קטנה בבאר שבע, ובשנתיים האחרונות משקיע רק בארה"ב: "יש שם יציבות, שקיפות ותשואות שאי אפשר למצוא כאן" האזינו לפודקאסט

פז אסרף / צילום: איל יצהר
פז אסרף / צילום: איל יצהר

כשפז אסרף היה בן 20 ה"בילוי" הקבוע שלו בימי שישי כלל סיורים בני כמה שעות בין בניינים בבאר שבע שמטרתם אחת: למצוא דירה להשקעה. הוא לא סיפר על כך אפילו לבני משפחתו הקרובים, זאת בהשראה מספרו של רוברט קיוסאקי "אבא עשיר, אבא עני". בספר טוען המחבר כי מי שלא מבינים בהשקעות, ורק רכשו דירות לשימוש עצמי, עשויים, גם אם לא בכוונה, לתת עצות לא טובות בתחום.

אסרף קרא, יישם וביום הולדתו ה-21 רכש את דירתו הראשונה, אחרי שלהערכתו ראה 150 דירות.

איך ילד בגיל 21 קונה דירה?

"הרבה אומץ, והרבה טיפשות", הוא צוחק ומסביר. "קראתי המון ספרים וקראתי באינטרנט. הייתי גם חבר במועדון משקיעים. פשוט מתחילים לקבוע מטרה ולרוץ ולעשות".

הכול נחמד, אבל צריך גם כסף.

"כשקניתי את הדירה הראשונה אפשר היה לקבל 90% משכנתה. אני עובד מגיל צעיר, וגירדתי מאיפה שאפשר ובסוף זה היה אפשרי".

את הדירה רכש אז ב-320 אלף שקל, ועוד כ-20 אלף שקל שילם על שיפוץ והוצאות נלוות. היא הושכרה באותה העת (לא לסטודנטים. ג"ל) ב-1,800 שקל לחודש. גם כיום, כשהוא מדבר על ההשקעה ההיא, הוא מרוצה. "הדירה התאימה גם במחיר וגם מבחינת המצב שלה, כי יכולתי להוסיף שם ערך. היא גם נרכשה מתחת למחיר השוק. לוקח המון זמן להבין את מחירי השוק ולהבין מהי עסקה טובה ומה לא טובה. לדבריו, אחרי השיפוץ ולאחר שהסתיים החוזה של הדייר, היא הושכרה ב-2,000 שקל, ואפילו זכה לשוכרת "פדנטית", כדבריו.

"אני חושב שחשוב למצוא שוכר שישמור על הנכס. זה לוקח יותר זמן לסנן, אבל זה שווה".
כשנה וחצי לאחר מכן, מכר את הדירה. "ב-500 אלף שקל בערך. עם הרווח מעליית השווי ועם ההכנסה מדמי השכירות עשיתי 150% על הכסף. ואז המשכתי לעסקה הבאה".

מאז שאסרף קנה ומכר את הדירה ההיא הוא הספיק להעמיק את פעילותו בתחום ההשקעות בישראל, וגם נכנס ליזמויות אחרות כמו עסק לאירועים וזכיינות שדווקא הצליח פחות ("זה היה עוקץ, הפסדתי שם משהו כמו 300 אלף שקל").

כוח המשיכה האמיתי: ביקושים יציבים

הראיון עם אסרף נערך במסגרת פודקאסט השקעות הנדל"ן של גלובס, כסף בקיר. הוא מספר כי בשנתיים האחרונות הראש שלו באמריקה, או ליתר דיוק בדרום קרוליינה, שם, כך הוא מאמין, נמצאות לא מעט הזדמנויות נדל"ניות. "הפעילות בארה"ב התחילה מזה שחיפשתי השקעה לעצמי. פניתי לחבר שהשקיע בעצמו בארצות-הברית, וזה התגלגל לזה שהיום אנחנו שותפים".

למה דווקא ארצות-הברית?

"זו דמוקרטיה יציבה וכלכלה מאוד מפותחת. יש שם מכשירים פיננסיים שלא קיימים בארץ ואני לא מכיר בשום מקום אחר. תוסיף על כך שקיפות: אפשר לפתוח את המחשב ולהבין מחירי שוק מאוד מהר. אפשר לראות נסחי טאבו באינטרנט לרוב זה בחינם. אפשר לראות תביעות, משכנתאות. תוסיף לזה את עניין התשואות. אפשר לעשות שם 8%, 9% ו-10% בשנה, לעומת לגרד פה בארץ 3%. זה שיקול משמעותי".

איך מתמקדים באזור מסוים?

"בחרנו בדרום קרוליינה. זו מדינה חמה, עם הגירה חיובית לאורך שנים. גם בנפילה הגדולה ב-2008 הנפילה שם הייתה קטנה יותר. בנוסף יש שם מוקדי תעסוקה מוסדיים ותיקים שכנראה לא ילכו לשום מקום כמו צבא, גורמי ממשל ובתי חולים".

מה שמתורגם לביקושים?

"לביקושים יציבים. אנחנו לא מחפשים פליפים ורווח מהיר".

"אלה נכסים שנחזיק עד הפנסיה"

בפברואר 2020, רגע לפני הקורונה, אסרף טס לראשונה לסיור בדרום קרוליינה. קדמו לכך ארבעה חודשים של לימוד אינטנסיבי של האזור.

תכניס אותי לתקופת ה"לימודים" הזו. איך זה נראה?

"פותחים מחשב, קוראים כתבות בלי סוף וסטטיסטיקות. יצרנו טבלה ארוכה ומורכבת עם דירוג של כל מדינה. וברגע שבחרנו מדינה, דירוג של כל עיר או כל מטרופולין של כל מדינה בדרום קרוליינה. אלה המון שעות של קריאה ושל הבנה. המשחק שם הוא קצת אחר, אז צריך לשבת וללמוד".

לדברי אסרף, ההכנה המעמיקה הפכה את הסיור לממוקד ויעיל. "אני חושב שנפגשנו עם כ-40 אנשים". לדבריו הם נפגשו עם סוכני נדל"ן, עובדי חברות ניהול ועורכי דין. "אלה פגישות שמאוד חוזרות על עצמן, אבל בסופו של דבר מאחת הפגישות יצאה לנו עסקה מאוד גדולה".

במה מדובר?

"12 יח"ד, בשני נכסים שממוקמים במרחק של חמש דקות נסיעה, מאותם בעלים. העסקה הייתה נמוכה משמעותית ממחיר השוק. קנינו ב-310 אלף דולר. השקענו בסביבות 80 אלף דולר בשיפוץ, ושנה אחרי, הנכסים שווים 750 אלף דולר. מה שמצחיק הוא שכשהגענו בפעם השלישית לדרום קרוליינה, הבעלים אמר ‘בוא אני אקנה ממך את הנכסים בחזרה’ כי הוא הבין שהוא עשה טעות".

ומכרתם?

"לא. אלה נכסים שאנחנו מתכוונים להחזיק מבחינתי עד הפנסיה".

לדברי אסרף, לאחר העסקה הזו הגיעו כמה עסקאות דומות נוספות: קבוצות מצומצמות יחסית של משקיעים, חלקם הגדול משפחה או חברים או חברים של חברים, והוא ושותפו נכנסים לעסקאות בעצמם כחלק מההשקעה. "הם מכירים אותנו, ואנחנו נכנסים לכל עסקה עם כסף שלנו זאת אומרת שאנחנו באותה סירה. אנחנו לא נוגעים בכסף ולא מקבלים עד שהמשקיע לא קיבל את החלק שלו בהשקעה. מהשכירות השוטפת אנחנו מחלקים 8% למשקיעים. 8%-12% הבאים הולכים אלינו. ולמעלה זה אנחנו מתחלקים חצי חצי בין המשקיעים לבינינו".


זווית אחרת | אריק מירובסקי

גם בחו"ל הקורונה שינתה את המצב

פז אומר שהוא רואה הזדמנויות בנדל"ן רק מעבר לים, אבל יש יותר ויותר משקיעים פה בישראל. 21% מכלל רוכשי הדירות בתקופה האחרונה הם משקיעים, אחרי תקופה ארוכה שהם לא היו בשוק. זה מראה כמה התחום הזה נזיל.

לפני שנה, לפני הקורונה, ראינו תחום מדשדש, מחירי שכירות תקועים, מחירי דירות שנטו טיפה אפילו לירידה או לעלייה צנועה. חשבנו שהקורונה תקפיא את השוק ותוריד מחירים - והמצב הפוך לחלוטין. אנשים נוהרים לקנות דירות. גם זוגות צעירים וגם משקיעים.

זה מה שקרה בישראל, אבל ישראלי שיוצא היום להשקעה בחו"ל, צריך להביא בחשבון לא רק שהכללים שונים, אלא שהם התהפכו שוב בתקופת הקורונה, ולך תדע לאן השוק המקומי שהוא רוצה להשקיע בו, יוביל אותו.

פז מספר שהוא משקיע בארצות-הברית, ומציע לאחרים להצטרף אליו. מה הדבר הכי משמעותי שמשקיע צריך להסתכל עליו? אנחנו למודי ניסיון עם חברות שחלקן היו מאוד מכובדות ועשו רושם טוב, שניהלו השקעות נדל"ן בחו"ל אבל הפילו את המשקיעים. חלקן מוכרות היטב לקוראים שלנו.

לכן, הדברים שצריך להסתכל עליהם בעצמנו הם הנכס, הסביבה והשוק. לאחר מכן צריך לבדוק מי מנהל את הנכס עבורנו, מה דמי הניהול, האם התשואה שמבטיחים לנו ריאלית או מוגזמת. כל משקיע צריך לבדוק שהמספרים מסתדרים.

פז אסרף
מנכ"ל Brick & Barn Investments ● בן 32, נשוי + 1 ● מתגורר בקיבוץ ניר עם ● משלים תואר ראשון בכלכלה ● שירת כשש שנים בקבע, בין היתר כראש מדור כ"א במחלקת נפגעים

עוד כתבות

ראסל אלוואנגר מנכ"ל טאואר - מגדל העמק / צילום: תמר מצפי

טאואר עקפה את תחזית ההכנסות וצופה הכנסות שיא ברבעון הבא

החברה רשמה הכנסות של כ-347 מיליון דולר ברבעון, צמיחה של 15.7% ביחס לרבעון המקביל ועלייה מינורית לעומת הרבעון הקודם ● לפי כללי החשבונאות המקובלים (GAAP), הרווח הנקי הגיע ל-30.5 מיליון דולר, גידול של 90.3% מהרבעון המקביל ושל 1.5% מהרבעון הקודם

ראש הפד, ג'רום פאוול / צילום: רויטרס

האינפלציה בארה"ב קופצת מדרגה: מדד המחירים זינק ב-0.8% באפריל

מדובר בקצב האינפלציה הגבוה ביותר בארה"ב מאז 2008 והוא נרשם, בין היתר, על רקע פגיעה בשרשראות אספקה גלובליות בשנה האחרונה

יהודים אורתודוקסיים בברוקלין בניו יורק / צילום: Associated Press, Wong Maye-E

יותר צעירים יהודים בארה"ב מזדהים כאורתודוקסים

יהודים בגילאים 18 עד 29 מתפלגים בין המסורות המחמירות ביותר לחוסר עניין מוחלט בדת, כך מראה מחקר חדש

כוחות משטרה באזור בת ים הערב / צילום: דוברות משטרת ישראל

העימותים ברחבי הארץ: ניסיון ללינץ' בנהג ערבי בבת ים

מתפרעים יהודים בבת ים ניסו לפגוע בנהג ערבי שעבר במקום ● צוות שידור של כאן 11 העביר בשידור חי את האירוע במשך שעה ארוכה ● למרות אזהרות מראש - במקום נכחו כוחות משטרה לא מספיקים

מטוס אל על נוחת בנתב"ג / צילום: Shutterstock

אל על: נשמר על שמי ישראל פתוחים גם תחת האיום הביטחוני

חברת אל על הודיעה כי "תפעל לשמירת שמי ישראל פתוחים ולשימור נתיבי האוויר לישראל וממנה פתוחים" ● זאת בזמן שחברות תעופה זרות הודיעו על ביטול פעילותן בשלב זה בישראל

משרד סימילרווב / צילום: עודד בביוף

גם יוסי ורדי במרוויחים: סימילרווב הנפיקה בניו יורק לפי 1.6 מיליארד דולר

בין המחזיקים בחברה, שפיתחה פלטפורמה לבחינת התנהגויות של גולשים באינטרנט: המייסד אור עופר (מניות בשווי 125 מיליון דולר) קבוצת ויולה (280 מיליון דולר) ומשקיע הטכנולוגיה ורדי (86 מיליון דולר)

דב צור/ צלם:תמר מצפי

נסגר תיק החקירה נגד דב צור, ראש עיריית ראשון לציון לשעבר

צור נחקר בחשד ללקיחת שוחד ומרמה והפרת אמונים בכל הקשור ליחסיו עם איש העסקים והיזם ארז מוסאצ'ו ● המשנה לפרקליט המדינה קבע כי הסיוע שהעניק מוסאצ'ו לצור והתמורה שניתנה ע"י צור לא הצביעו על חומרה המצדיקה העמדה לדין פלילי

ויליגר צביקה / צילום: איל יצהר

צביקה ויליגר: אחרי שבועות לא יהיה מנוס מהתייקרות של חלק ממוצרי המזון

חברת ויליפוד מסכמת את הרבעון הראשון של 2021 עם מכירות בהיקף של 116.7 מיליון שקל, ירידה של 9.6% לעומת הרבעון המקביל אשתקד ● עם זאת, יו"ר היחברה צביקה ויליגר מעריך כי ויליפוד תצמח השנה ב-15% בזכות כניסה לקטגוריות חדשות ● תא"ל במיל' ארז וינר מונה למ"מ המנכ"ל

אסדת תמר / צילום: אלבטרוס

פעילות אסדת הגז תמר הושבתה בשל ההסלמה הביטחונית

שברון השביתה את האסדה בעקבות הנחיות שהתקבלו ממשרד האנרגיה ● בעת הזו אין צפי לחידוש הפעילות

עוה"ד בנד (מימין), חלד, אלקס הרטמן ושוקי חורש / צילום: מיכל רביבו

100 שנה אחרי שנוסד: משרד ש.הורוביץ ממזג לשורותיו פירמה אחרת

משרד אשר חלד, מהמשרדים המובילים בארץ בתחומי דיני העבודה, הסדרי פנסיה וביטחון סוציאלי, מצטרף אל משרד ש. הורוביץ וירחיב את מחלקת דיני עבודה של המשרד

יירוט של כיפת ברזל הבוקר באשקלון / צילום: Reuters, Amir Cohen

עימותים קשים בין יהודים לערבים: ניסיונות לינצ'ים במספר מוקדים

פצועים בעכו, בלוד, בבת ים, באור עקיבא ובחיפה בעימותים אלימים שהתחדשו הערב בין יהודים לערבים ברחבי הארץ ● הילד שנפגע הערב בשדרות מפגיעת רסיסי טיל מת מפצעיו ● שני פצועים מפיגוע ירי בשומרון

בנימין נתניהו / צילום: אלכס קולומויסקי-ידיעות אחרונות

ביהמ"ש הורה לנתניהו למסור לעיתון "הארץ" את יומן פגישותיו עם עורכי דינו

עיתון "הארץ" ועמותת הצלחה ביקשו לקבל פרטים אודות הפגישות של נתניהו עם עורכי דינו בשנים 2016-2018 ● בית המשפט המחוזי קבע כי "מסירת המידע משרתת אינטרס ציבורי כבד משקל"

החשב הכללי יהלי רוטנברג / צילום: דוברות משרד האוצר

החשב הכללי: ישראל ערוכה כלכלית להתמודד עם תרחישים חמורים

לאור המצב הבטחוני הורה החשכ"ל יהלי רוטנברג על הקדמת תשלומים לספקים בטווח של עד 80 ק"מ

כלי רכב שורפים בלוד לאחר לילה של התפרעויות אלימות / צילום: Reuters, Ronen Zvulun

רשות המסים: כאלפיים מקרים שבהם נגרם נזק לרכוש

בערכת מצב שקיים שר האוצר הוחלט כי יתבצע מימוש מיידי של החוק להענקת פיצויים בגין נזק ופגיעות ישירות ברכוש ● רשות המסים מסרו כי דיור חלופי סופק לעשרות משפחות

מכונית עולה באש במהומות בלוד, אמש / צילום: Reuters, Heidi Levine

ניסיונות להרגעת הרוחות: גנץ שוחח עם ראשי רשויות ערביות; במשולש קוראים להפסקת האלימות

שר הביטחון שוחח עם יותר מ-30 ראשי רשויות בחברה הערבית: "לעשות הכל כדי שהחיים יחזרו לסדרם" ● קבוצת ראשי ערים ורשויות בשרון ובמשולש פרסמה מכתב משותף נגד האלימות בערים המעורבות ● גם ראשי רשויות - יהודים וערבים - פרסמו קריאה להרגעת הרוחות

קניות באמזון  / צילום: shutterstock, שאטרסטוק

בית משפט בלוקסמבורג ביטל קנס נגד אמזון בסך 250 מיליון אירו

ניצחון לאמזון והפסד למרגרט וסטגר, הממונה על התחרות באיחוד האירופי ● וסטגר טענה כי אמזון ניפחה תמלוגים בצורה לא הולמת, ויש לקנוס אותה ב-250 מיליון אירו ● מנגד, אמזון טענה לטעויות משפטיות ועובדתיות בטענות נגדה ● ביהמ"ש בלוקסמבורג ביטל את הקנס

יאיר לפיד / צילום: שלומי יוסף

המגעים להקמת ממשלת שינוי הוקפאו בשל המצב הביטחוני

על פי הערכות, המשא ומתן לא צפוי להתקדם כל עוד נמשכת ההסלמה הביטחונית ● גוש השינוי יצטרך להתמודד עם אתגרים מכמה חזיתות כדי להצליח להקים ממשלה

כיפת ברזל מופעלת נגד טילים שנורו מרצועת עזה מעל שמי אשקלון / צילום: Reuters, Amir Cohen

הביקוש לדירות באשקלון היה בשיא, ואז הגיעה הלחימה. מה יקרה עכשיו?

ערי הדרום הן בין הערים הנבנות ביותר במדינה, במיוחד אחרי "צוק איתן" • אשקלון, שהפכה למוקד התקיפות בסבב הנוכחי וסופרת נפגעים בנפש, היא הרביעית בטבלת היקפי הבנייה: אחרי ת"א, ירושלים ורמת גן • אורך המערכה ועוצמתה יקבע את ההשפעה על השוק

הפגנה פרו-פלסטינית בטורקיה / צילום: Reuters, דילרה סנקאיה

העימות גולש: בתי כנסת הותקפו בגרמניה; חשש בקהילות היהודיות באירופה

כל בתי הכנסת בטורקיה נסגרו בהוראת השלטונות בעקבות הפגנות אנטי-ישראליות, וארגוני הביטחון הדואגים לקהילות היהודיות בבריטניה וצרפת נמצאים בכוננות מוגברת להתקפות ולעימותים אפשריים

מנכ״ל ביונד סקיוריטי אבירם חניק / צילום: יח"צ

אקזיט לביונד סקיוריטי: נרכשת על ידי הלפ סיסטמס בעשרות מיליוני דולרים

חברת שירותי ה-IT הלפ סיסטמס ממינסוטה, רוכשת את חברת הסייבר הישראלית ותפתח על בסיסה מרכז פיתוח בישראל