גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

מניו זילנד ועד שבדיה, מחירי הדיור במערב נוסקים. ואיפה ישראל ברשימה?

מת"א לסטוקהולם, מוולינגטון ללונדון: הזינוק במחירי הדירות חוצה-גבולות ● סגרי הקורונה הביאו לרצון להגדיל את מרחב המחיה, הריבית הזולה והכסף שהזרימו הממשלות מציף את השווקים במדינות עשירות ● המגמה נמשכת מעבר לציפיות המומחים ומעוררת את תשומת לב הפוליטיקאים והבנקאים המרכזיים

שלטי מכירה של משרדי תיווך בדרום קרוליינה, בארה"ב / צילום: Reuters, Lucas Jackson
שלטי מכירה של משרדי תיווך בדרום קרוליינה, בארה"ב / צילום: Reuters, Lucas Jackson

מה שהתחיל כמה חודשים אחרי משבר הקורונה, ושנתפס בהתחלה כתגובה ל"ביקוש הכבוש" שנוצר בחודשי הסגר הראשוניים (אז לא ניתן היה לסייר בדירות ולקנות אותן), תפס תאוצה והביא לעלייה דו-ספרתית במחירי הדיור במדינות רבות בשנה וחצי האחרונות. משקיעים פרטיים, משפחות המעוניינות בבית שני, גופי השקעות מוול סטריט וקרנות פנסיה רוכשים כולם נדל"ן בשנה האחרונה בשיעור הולך וגובר, ותורמים לעליית מחירים חדה, שלא נראתה מאז השנים שלפני המשבר הכלכלי העולמי של 2008.

בכמה מדינות, התופעה כבר מחלחלת ומשפיעה על תמונת המצב הפוליטית. שבדיה הפכה השבוע למדינה הראשונה באירופה שבה סוגיית מחירי הדיור הפילה ממשלה, בפעם הראשונה בתולדות המדינה. "מפלגת השמאל" מהאופוזיציה טירפדה רפורמה שיזמה הקואליציה בשלטון, שנועדה להקל את הפיקוח על מחירי דירות חדשות. מטרת הרפורמה הייתה לאפשר לקבלנים לגבות "מחירי שוק" על דירות חדשות (במקום מחיר מפוקח) כדי לנסות וליצור גל בנייה חדש, שיקל על מצוקת הדיור. מחירי הדיור בשבדיה זינקו ב-140% בשני העשורים האחרונים, וב-15% בשנה האחרונה בלבד.

 

הון זמין, משכנתה וקורונה

אבל שבדיה אינה היחידה. "הבנקים המרכזיים צריכים לשים להתחממות שוק הנדל"ן", כתב ה"אקונומיסט" בכתבה שהוקדשה ל"בום הנדל"ן" שנרשם במדינות העשירות. המדדים המצביעים על העלייה רבים: מחירי הבתים בארה"ב עלו ב-15% בהשוואה לינואר 2020 - שיא של 15 שנה; מחירי הדירות בגרמניה עלו ב-16% בשנה החולפת, ואלה בבריטניה ב-13% (לפי נתוני ה"וול-סטריט ג'ורנל"). לפי מדד ה"אקונומיסט", שבדק את הנעשה ב-25 מדינות עשירות (כולל ישראל), בכולן נרשמה עלייה, והממוצע עומד על 5% בשנה האחרונה. מאז פורסמה ההערכה, באפריל האחרון, המשיכו מחירי הדיור לעלות ברוב המדינות הנסקרות.

נראה כי תהיה מה שתהיה הדינמיקה שמניעה את מחירי הדירות למעלה, היא נמצאת בקורלציה עם מגפת הקורונה. הכסף הרב שממשלות מדינות המערב שפכו כדי למנוע משבר כלכלי, שמתבטא בין השאר בתוכניות שימור עובדים ("המודל הגרמני"), בהשעיית פשיטות רגל של חברות, ובמקומות מסוימים במזומנים ישירות לאזרחים - הגדיל את ההון הפנוי בקרב האוכלוסייה. זאת בנוסף לחיסכון שנצבר בשל ההגבלות על החיים הציבוריים ועל התיירות. שיעור החיסכון הפרטי בגרמניה, למשל, הוכפל בתקופת הקורונה. הגאות של הבורסות גם היא תורמת להגדלת ההון בידי משקיעים ומעמד הביניים. הריביות הנמוכות הנשמרות בשלב זה על ידי הבנקים המרכזיים מבטיחות עלות הלוואה נמוכה לטובת השקעות נדל"ן. לקחת היום משכנתה בארה"ב, כך דווח בתקשורת במדינה, זול יותר ב-1.5% ממה שהיה לפני עשור.

בנוסף, מגפת הקורונה עצמה וההתמודדות אתה - החיים בבידוד בבית שהפך גם למשרד, לגן ילדים ולמסעדה מזדמנת - אולי יצרו שינוי מהותי בהעדפות הצרכנים. מעין "רעידת אדמה" בתחום המגורים שלא אירעה עשורים רבים ושינתה ערכים מקובלים. "נראה שהקורונה יצרה רצון למרחב פרטי שיכול להישאר גם אחרי שהמגיפה תחלוף", ניתח ה"אקונומיסט". יותר מ-14% מהמשכנתאות על בתים הנרכשים כעת בארה"ב, למשל, הן ל"בתים שניים" של מי שכבר יש בבעלותם בית - פי שניים מהשיעור בשנה שעברה. גם בגרמניה ובמדינות רבות אחרות באירופה יש נהירה לקניית בתי-קיץ או בתים שניים מחוץ לערים הגדולות (בגרמניה נרשמה עלייה של 13% במחירי הבתים בפריפריה, לעומת 6% בערים הגדולות). בנוסף, עבודה מהבית, החוסכת את הצורך לנסוע למשרד, כפי שאפשרי בחברות רבות גם כעת למרות הסרת ההגבלות, וכפי שחוזים מומחים לעתיד התעסוקה, עשויה לשנות מן היסוד את ההעדפות לגבי מקום מגורים, ודוחפת משפחות רבות יותר לפרברים ואפילו לאזורים כפריים זולים יותר.

מקור: וול סטריט ג'ורנל, פייננשל טיימס, למ"ס

נדל"ן כגידור לאינפלציה

אל שלושת הגורמים הללו - רצון להגדיל את מרחב המחייה הפרטי, הרבית הזולה והכסף הרב המציף את השווקים ונמצא בידי מעמד הביניים - מצטרף גם בחודשים האחרונים החשש מאינפלציה. מומחים מצביעים על כך שהשקעה בנדל"ן למגורים הוכיחה את עצמה בעבר כצעד המגדר את הסיכון מאינפלציה גבוהה (אך הם מדגישים כי זה המצב רק אם ניתן להצמיד את השכר דירה למדד המחירים או לשנות את החוזה בהתאם לרמת המחירים העולה בשוק).

מחקר שנעשה בארה"ב על ההון הפרטי בתקופות אינפלציה גבוהה, שצוטט ב"וול סטריט ג'ורנל", העלה כי מי שהיה בבעלותו נדל"ן בתקופות אלה הגדיל את נכסיו, לעומת מי שהשקיע באותה תקופה בבורסה. "אותו דבר יתרחש היום אם תהיה אינפלציה גבוהה", אמרה לעיתון הכלכלנית מוניקה פיאזצי מאוניברסיטת סטנפורד, שהובילה את המחקר. היא הדגישה כי מדובר בנדל"ן למגורים, ולא למשרדים או למסחר, שנוטה להתנהג אחרת בזמן אינפלציה גבוהה.

מאבק להגדיל את ההיצע

כל הגורמים הללו חוברים כדי להגדיל משמעותית את צד הביקוש, בעוד בצד ההיצע ממשלות נאבקות כדי להגדיל את בניית הדירות מול הגבלות חוקיות וסביבתיות הולכות וגדלות. "לוקח זמן לתכנן ולבנות, כך שיש התאמה חלשה של ההיצע (לעלייה בביקוש), המאפשרת לעליות מחירים להתרחש", ציין דוח של ה-OECD בשם Building Better Housing Policies, שסוקר את עליית מחירי הדיור הגדולה במדינות החברות בו בשני העשורים האחרונים ושפורסם ב-31 במאי. ישראל, אגב, נמצאת במקום טוב באמצע, עם עלייה של 60% במחירי הדיור בין שנת 2000 ל-2020.

יש מקומות שבהן הזינוק הוא חד במיוחד. בבריטניה, מדיניות ממשלתית שנועדה להמריץ את הכלכלה על ידי ביטול "מס בולים" שיכול להביא לחיסכון של עשרות אלפי ליש"ט סייע להביא את שוק הנדל"ן המקומי לרתיחה, במיוחד מחוץ ללונדון. עליות המחירים שנרשמו מאז יישום הצעד כבר "מחקו" את התועלת הפיננסית ממנו שנשקפת לקונים בעקבות עליית המחירים.

שוק רותח בחצי הדרומי

בניו זילנד, שנאבקה עם נגיף הקורונה על ידי סגירת גבולות שהפכה את תושבי המדינה למעין "אסירים מרצון" בתוך ארצם הנקייה מהנגיף, מחירי הדיור עלו בקצב שנתי של 22% והביאו את הממשלה לנקוט שורת צעדים במטרה לקרר את שוק הדיור. המדינה הובילה עד כה גם את ה-OECD בעליית מחירים של 180% בשני העשורים האחרונים. "ניו זילנד מציגה נתונים שהיו גורמים לכל סוכן נדל"ן להסמיק", כתב העיתון האוסטרלי "סידני מורנינג הראלד" השבוע, וציין כי באזורים כפריים במדינה מחירי הנדל"ן קפצו ב-30% בשנה אחת בלבד.

ג'סינדה ארדרן,  ראש ממשלת ניו זילנד / צילום: Associated Press, Sam James

הסיבה שהעיתון האוסטרלי עסק בתופעה היא כי היא מתקיימת גם ביבשת הדרומית. "הנתונים מאשרים את מה שכל מי שמחפש בית בערים הגדולות באוסטרליה יודע - שוק הדיור רותח", כתב. בסידני, ערך הבתים עלה ב-3.5% במאי בלבד, וזינק ב-15% בששת החודשים האחרונים. במלבורן המחירים זינקו ב-9.4%.

יש מי שבוחרים לכן להזהיר מפני התפתחות של בועות במחירי הדיור במדינות המערביות. ניתוח של "בלומברג אקונומיקס" שפורסם השבוע העלה, כי המחירים המטפסים "מהבהבים בנורות האזהרה מפני בועות שנראו לאחרונה רק לפני המשבר הכלכלי העולמי ב-2008. קוקטייל של מרכיבים שולח את מחירי הדיור לרמות חסרות-תקדים ברחבי העולם", כתב הכלכלן ניראג' שאה בדוח - "ריבית נמוכה באופן היסטורי, תוכניות הרחבה כמותית חסרות-תקדים, חסכונות שנצברו בתקופת הסגרים ויכולים לשמש כתשלומים ראשונים, מספר מוגבל של בתים וציפיות להתאוששות משמעותית של הכלכלה העולמית".

ענקיות וול סטריט קונות

בארה"ב, דיווח המגזין "סלייט" על עלייה במחיר החציוני של בתים פרטיים ב-28% בשנתיים האחרונות בלבד. הוא גם תיאר תופעה שצוברת תאוצה: השקעה מסיבית של ענקיות מוול סטריט ברמת מקבצי הבתים הפרטיים. במקום לרכוש פורטפוליו, או חברות קיימות בעלות פורטפוליו דירות, חברות השקעה כמו "בלק-רוק", למשל, החלו לקנות בסיטונות בתים בשוק הפרטי, כשהן מציעות את המחיר הגבוה ביותר וחוטפות את הבתים מידי משקיעים פרטיים. הן יכולות לעשות זאת, בין השאר, משום שהרביות שהן משלמות נמוכות יותר מאלה שמשלמים בעלי הדירות הפרטיים. משקיעים מוסדיים מחזיקים כבר כ-15% ממלאי הבתים והדירות בארה"ב, לפי נתוני המגזין.

השאלה לאן יילכו מחירי הדיור במערב מכאן אינה ברורה. במרץ השנה העריכו גופים רבים כי השוק עומד בפני צינון. "העלייה במחירי הדיור באירופה צפויה להתמתן ב-2021 לאחר שנה חזקה ב-2020, בעקבות ספיגת הביקוש המושהה מתקופת הסגרים, הירידה ביכולת להשיג את הדיור (Affordability) והמשך החולשה בפעילות הכלכלית" כתבה סקירה של סוכנות הדירות S&P. בבריטניה, למשל, העלייה החודשית במחירי הנדל"ן הביאה את המחיר המבוקש לבית לשיא של כל הזמנים בחודש יוני (336 אלף ליש"ט) אך היא עמדה על 0.8% בלבד, בהשוואה לעלייה של 1.8% במאי ו-2.1% באפריל.

על רקע ההשפעות הפוליטיות, יוזמות הצינון והאזהרות, יש גם רצון להתערב ברמה המוניטרית. הבנק המרכזי של נורבגיה, שגם בה מחירי הנדל"ן זינקו ביותר מ-12% בשנה החולפת רמז באופן עבה להעלאת רבית קרובה ואמר כי "הוא שם דגש מרכזי על העלייה המשמעותית במחירי הדירות". גם בנקים מרכזיים אחרים עשויים להתחשב בכך בהחלטותיהם בעתיד.

עוד כתבות

ג'ף בזוס / צילום: Shutterstock, lev radin

כבר לא הכי עשיר בעולם: כמה כסף הפסיד השבוע ג'ף בזוס ומי עקף אותו?

המיליארדר הצרפתי ברנאר ארנו עומד שוב בצמרת עשירי העולם, לאחר שבזוס הפסיד כמעט 14 מיליארד דולר תוך יום אחד

דב מורן / צילום: תמר מצפי

העיירה הציורית בשוויץ שבילה בה חודש וספר הניהול שהוא לא זז בלעדיו: ההמלצות של דב מורן

למה ווייז היא האפליקציה האהובה עליו ומה ריגש אותו ב"על העיוורון" ● מדור חדש

הטקטיקה ששומרת  על השפיות של עובדים מרחוק / עיצוב: טלי בוגדנובסקי

"שעות ליבה", הטקטיקה ששומרת על השפיות של עובדים מרחוק

סלאק, דרופבוקס וחברות אחרות מנסות להגביל את השעות שבהן עובדים צריכים להיות מחוברים אונליין כדי לשמור על איזון בין החיים הפרטיים לעבודה ● ניהול וקריירה

שואבי האבק של דייסון / צילום: Shutterstock

הממציא שהחליט להילחם בענקיות האלקטרוניקה - והפך למיליארדר

סר ג'יימס דייסון זיהה בעיה בשואבי האבק: השקיות שברגע שהן מתמלאות הן פוגעות באיכות השאיבה ● הפתרון של דייסון לא רק כבש בסערה את העולם, אלא גם הפך אותו לאדם העשיר בבריטניה ב-2020 ● מדד המותגים

שיאני השבוע במדיות המובילות / עיצוב: גלובס

הקאבר שכבש את ספוטיפיי והרומן הרומנטי שכולם קוראים: על מה כולם דיברו השבוע

השיר החדש של אייל גולן עם הקריצה המשעשעת לרשתות החברתיות והסרט של "מה קשור" שכנראה אסור לפספס ● על מה כולם דיברו השבוע? מדור חדש  

שר האוצר אביגדור ליברמן / צילום: דוברות משרד האוצר

רגע לפני הישיבה הקריטית על התקציב: באוצר לא הגיעו להסכמות עם משרדי התחבורה והבריאות

מאז הוצגה מסגרת התקציב לראשי הסיעות, מנהלים באוצר מגעים קדחתניים להשגת הסכמות על תקציב המדינה עוד לפני שהוא יובא לאישור הממשלה ● על-פי המסגרת הנוכחית יעמוד הגירעון בסוף השנה על 3% תוצר, ללא קופסאות הקורונה ו-6.8% בסך הכול - את הגירעון הנמוך הסביר ב"הכנסות חד פעמיות ומפתיעות"

טקס פתיחת המסחר של חברת מאנדיי / צילום: נאסד"ק

איך אפל מנענעת את ההייטק הישראלי ולמה הבורסה אוהבת חברות טק מפסידות?

אפל מקשה על סטארט-אפים ישראלים למצוא לקוחות אונליין ● וגם מי היזם שהחליט להוציא לאור את הכישלון של הסטארט-אפ שלו ● סיכום השבוע שהיה בהייטק

ג'נט ילן, שרת האוצר של ארה"ב / צילום: Shutterstock, Alexandros Michailidis

בשקט־בשקט חברות הפארמה הגדולות מתנגדות להסכם מס החברות הבינלאומי

חברות תרופות החלו לפעול בוושינגטון, וטוענות שהתחרותיות והגמישות שלהן ייפגעו

חיסון נגד קורונה / צילום: רפי קוץ

ישראל במוקד: כך מדווחים בעולם על "המדינה הראשונה שתעניק חיסון שלישי"

ההחלטה הישראלית להיות המדינה הראשונה בעולם שתעניק חיסון שלישי נגד קורונה לאוכלוסייה מבוגרת זכתה לסיקור בינלאומי רב ביממה האחרונה ● כלי התקשורת האמריקאים ציינו כי ההחלטה הישראלית הוכרזה במקביל להצהרות של מנהלי חברת פייזר

הפגנות חקלאים ברחבי הארץ

מחירי הפירות והירקות בישראל במגמת עלייה. וזו הסיבה

הפירות והירקות בארץ התייקרו ביותר מפי שניים מהממוצע ב-OECD ● אבל הקמעונאים, הסיטונאים וגם החקלאים לא קובעים מחירים מופקעים על חשבון הצרכן הישראלי ● אז למה בכל זאת הענבים בארץ יקרים מבפינלנד? שוב, התשובה היא חסמי הייבוא

המחקר שמצא את היתרון של הקטנים והצעירים / צילום: Shutterstock

חשבתם שספורטאים שנולדו מוקדם יותר מצליחים יותר? המחקר שמצא את היתרון של הקטנים והצעירים

כולם יודעים שספורטאים שנולדו מוקדם יותר בשנה מצליחים יותר כי הם גדולים יותר וחזקים יותר בהשוואה לבני גילם ● אבל מחקרים עכשווים מוצאים את היתרונות של ספורטאים שנולדו בסוף השנה - כמו תום בריידי ולברון ג'יימס

מטוס של של קאטר איירווייז / צילום: Shutterstock

מיהי חברת התעופה שהוגדרה כטובה ביותר בעולם לשנת 2021?

בימים כתיקונם הדירוג נשען על קריטריונים של ביטחון הנוסעים, שירות בטיסה, נוחות הנוסע ופריסת קווי התעופה ● השנה, לעומת זאת, נימק עורך האתר כי "בעת הזו חברות תעופה נדרשות להיות מותאמות לתקופת המגיפה ואלו היו הקריטריונים שעל פיהם הן נבחנו"

שר האוצר אביגדור ליברמן / צילום: איל יצהר

הגבלת המזומן והסבת משרדים לדירות: התקציב מגיע לממשלה

מסגרת התקציב כבר הוצגה לראשי הסיעות, והשלב הבא הוא אישור התקציב בממשלה ● מניסיון העבר נראה שחלק מהרפורמות יישארו על הנייר ולא יעברו ● לוח הזמנים להעברת התקציב הוא ארוך, והתהליך יסתיים (אם בכלל) רק בנובמבר

שר האוצר אביגדור ליברמן / צילום: יניב נדב, דוברות הכנסת

מפץ במערכת הפיננסית? באוצר מבקשים לבחון את מבנה הפיקוח מחדש

במסגרת הטיוטה האחרונה של חוק ההסדרים שהועברה לממשלה, מבקש שר האוצר להקים וועדה לבחינת מודל הפיקוח על השוק הפיננסי בישראל ● באוצר מסבירים כי לאורך השנים, מבנה הפיקוח הפיננסי בישראל התבסס בעיקרו על המודל הענפי, אולם המודל הזה בעולם נזנח מאז שנות השמונים

קפה קר / צילום: Shutterstock

מהפכת האיכות בתחום הקפה: אייס קפה? שייקרטו!

במדינה חמה כמו ישראל, מפתיע שהקפה הקר לא זכה עד כה למלוא ההערכה שהוא ראוי לה ● בביקור הבא שלכם בבית הקפה נסו אספרסו כפול על קרח, "קפה ניטרו" או אפילו אספרסו מרטיני אלכוהולי

אבי פקר / צילום: איל יצהר

המנכ"ל שהשתלט על העסק שסבא וסבתא הקימו: "עד לפני שלוש שנים היו הולכים לנוח באמצע יום עבודה"

אבי פקר נולד למשפחה שמנהלת את מפעל הוופלים "מן" ● כשהחליט להיכנס לעסק המשפחתי, נאלץ לבצע מהלכים כואבים

נפתלי בנט, יאיר לפיד ואביגדור ליברמן / צילום: Reuters

הבטחות ומציאות: כך נעלמו העצמאים מחוק ההסדרים

ממשלת בנט–לפיד הבטיחה לעצמאים רשת ביטחון סוציאלית, אלא שזו נעדרת מחוק ההסדרים הקרוב ● איך מגזר של חצי מיליון עובדים נשאר מאחור? באוצר לא מבינים על מה המהומה, ובממשלה מבטיחים לטפל בנושא אחרי העברת התקציב

דרישת תשלום בעת הגשת ערר תיפגע באזרח הקטן / צילום: Shutterstock

הליכי ערר לעשירים בלבד, כדי להלך אימים על האזרח הקטן

מי שיירתע מהגשת ערר הוא מי שרגיש לסכום של 654 שקל ● אלה לא יהיו היזמים והקבלנים

אמריקה התאגידית / איור: גיל ג'יבלי

כך הפכה אמריקה התאגידית ליתומה פוליטית

כשהפופוליזם עולה במפלגה הרפובליקאית והדמוקרטים נעים עוד ועוד שמאלה, הקהילה העסקית נאבקת למצוא בני ברית בעידן מקוטב יותר ויותר

התחדשות עירונית בדבורה הנביאה 3, רמת השרון / הדמיה: איוולב מדיה

"הצלחנו בזמן הקצר להיכנס למכסות הקיימות בעיר לפרויקטי תמ"א 38"

הדיירים ברחוב דבורה הנביאה 3 ברמת השרון יקבלו דירה חדשה גדולה יותר ב-35 מ"ר מדירתם הישנה, וגבוהה יותר בשלוש קומות