גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

דיני חוזים גוברים על הלכת "דירות יוקרה"

עיריית ירושלים תקבל זכויות למבנה מסחרי בפרויקט של יזם, אף שהדבר מנוגד לפסק דין הקובע כי הסכמים כאלה בין רשויות מקומיות ליזמים הם אסורים 

 

 

מבנה מסחרי בפרויקט של יזם / אילוסטרציה: Shutterstock
מבנה מסחרי בפרויקט של יזם / אילוסטרציה: Shutterstock

במשך שנים נהגו רשויות התכנון לחייב בעלי קרקעות ויזמים שרצו לבנות או להוסיף זכויות בנייה - לחייב אותם במטלות ציבוריות שונות, כגון בנייה כזאת או אחרת לטובת הציבור. לעתים ה"תשלום" ליזמים נעשה באמצעות מתן זכויות בנייה נוספות, ולעתים על-ידי ויתור או הפחתה של היטלי השבחה או היטלי פיתוח. דבר זה כמובן היה לצנינים בעיני משרד הפנים, משום שהיווה פתח לטובות הנאה ולשחיתויות, וגם יצר תכנון פסול ולא ראוי.

גם בית המשפט העליון קבע לא אחת כי עניין זה פסול, ובתקדים הידוע של פסק דין דירות יוקרה הוא ביטל ושלל עסקה שכזאת. בעקבות התקדים אף נעשו שינויים בפקודת העיריות, אשר קבעו כיצד ומתי ניתן לעשות באופן חוקי "הסכמים" שכאלה, על-מנת לעמוד בתוצאת התקדים. למרות זאת, העיריות ממשיכות לחייב את היזמים ואת בעלי הקרקעות בהסכמים שכאלה.

וכך היה בפרשה שלפנינו: היזם קיבל הטבות משמעותיות שונות ו"שילם" לעיריית ירושלים בבניית מבנה מסחרי (לא ציבורי!) עבורה. משהתקדמה בניית הבניין, חשב היזם לנצל את פסק דין דירות יוקרה לזכותו, ולאחר שקיבל את מבוקשו - סירב למסור לעירייה את השטח וטען לאי-חוקיות. העירייה כמובן דרשה את הנכס שהובטח לה - ואפילו שאיננו בייעוד ציבורי.

ההחלטה: בית המשפט פסק כי היזם חייב להעביר לעיריית ירושלים את הבעלות ואת החזקה בשטח של 350 מ"ר וכן בשבע חניות בחניון התת-קרקעי שנבנה בפרויקט, ולרשום זיקת הנאה לטובת הציבור.

בית המשפט העליון דחה את טיעוני היזמים, קיבל בחלקו את ערעור עיריית ירושלים וחייב את היזם בקיום ההסכם ובתשלום דמי שימוש לזמן העיכוב שלא מסר לעירייה את הנכס.

העליון הוסיף חידוש משפטי חשוב, שאותו נכס שרכשה העירייה יועבר אליה בדרך של הקצאה על שם העירייה. במקרה זה, לו היה מדובר בנכס לצורכי ציבור, יכולה הייתה העירייה לזכות בנכס בין על-ידי הליכי הפקעה לצורכי ציבור, בין על-ידי קבלת הנכס בהעברה ללא תמורה (המהווה מעין תחליף הפקעה) ובין על-ידי הקצאת הנכס בהליכי תוכנית לאיחוד וחלוקה.

בדרך-כלל עיריות מעדיפות את דרך הרישום לפי טבלת ההקצאות בתוכנית לאיחוד וחלוקה, שהיא דרך מהירה ולא מורכבת כמו ההפקעה, ומה גם שרישום לפי הקצאה בטבלת הקצאות נעשה בדרך-כלל ללא תשלום פיצויי הפקעה וללא צורך באישורי מסים שונים.

המשמעות: ברור שלאחר פסק דיו זה עיריות יעדיפו לפעול רק בדרך זאת. אולם מכיוון שהנכס בייעוד מסחרי ולא ציבורי - ניתן היה להניח כי בית המשפט העליון ישלול את האפשרות של טבלת הקצאות, וראה זה פלא - בית המשפט אישר זאת למרות היות העניין פרי הסכם פסול, המנוגד לתקדים דירות יוקרה.

לסיכום אנו רואים שלמרות הלכת "דירות יוקרה", שקבעה כי הסכם פיתוח שנחתם מול יזם כחלף היטלי פיתוח אינו חוקי, אנו ממשיכים לחיות ב"מדינת הככה וככה" (כמאמרו של חנוך לוין במחזה "אשכבה").

אז מה הטעם בתקדים "דירות יוקרה"? לטעמנו, אם בית המשפט היה עומד על ביטול ההסכם, אטימת הבנייה הלא חוקית ופתיחת תיק פלילי למעשים הפסולים הללו נגד היזם ונגד פקידי העירייה - כל זה לא היה חוזר והיה מהווה כרטיס אדום ומרתיע.

ע"א 731/17; ע"א 1189/17

הכותב שותף במשרד עורכי הדין הרטבי, בורנשטיין, בסון ושות' העוסק בנדל"ן

עוד כתבות

וול סטריט, ניו יורק / צילום: Shutterstock

נעילה מעורבת בוול סטריט; מניות הטק רשמו ירידות

נעילה מעורבת באירופה בצל הבחירות בגרמניה ● מדד ניקיי ירד ב-0.03%, מדד שנחאי נסגר בירידות של 0.84% ומדד שנזן בירידה של 0.1% ● במהלך הסופ"ש שוק הקריפטו התייצב מעט, הביטקוין יורד כעת ב-1.26%, שער המטבע עומד על 43,056 דולר

קו הרקיע של תל אביב. מחירי הנדל''ן בעיר עולים ודוחקים ממנה אוכלוסיות / צילום: Shutterstock, EAZN

הצלחת תעשיית הטכנולוגיה מציפה את עמק הסיליקון של ישראל במזומנים, וחושפת פערים

ישראלים שהפכו למיליונרים בשוק טכנולוגיה לוהט משנים את פני תל אביב והכלכלה שלה

פודקאסט / צילום: Shutterstock

הכירו את היוסיין בולט של הפודקאסטים העסקיים

לג'ון לי דומאס נמאס לשמוע אנשי עסקים מדברים למשך שעתיים על נושאים שמדי פעם לא רלוונטים ליזמים צעירים, אז הוא עשה פודקאסט משלו: מקיף, קצר, ולעניין ● ביקורת פודקאסטים

ישיבת קבינט הקורונה / צילום: קובי גדעון-לע''מ

ההבטחה שהופרה וסיבוב הפרסה: בנט מבין שבקרב מול משרד הבריאות כולם מפסידים

אחרי הספר המדובר והסיסמה "לא קורונה לא מעניין" ראש הממשלה לא יכול לאפשר לעצמו להיכשל בהתמודדות עם המגפה ● בינתיים, הוא נאחז בחיסון השלישי בניגוד לעמדת קבינט המומחים, שהתריע כי אפקט הבוסטר נבלם ● וגם: הוויתורים שימינה מוכנה לעשות בחיזור חסר הסיכוי אחרי המפלגות החרדיות

''ככל שהצוות יגדל ותוכנית העבודה תהיה מורכבת יותר, יידרש לוח זמנים מפורט יותר''

איך לספק גמישות ואוטונומיה בלי לאבד את השליטה?

סגנון עבודה שונה של מנהלים ועובדים עלול להוביל להתנגשויות ● איך יוצרים נוהלי עבודה שכל הצדדים יחיו איתם בשלום ● ניהול וקריירה

אולף שולץ / צילום: Associated Press, Michel Euler

האיש שניצח בבחירות בגרמניה העניק בעבר ראיון בלעדי לגלובס. זה מה שהוא חושב על ישראל ועל עסקאות נשק

אם יצליח להרכיב קואליציה, אולף שולץ יהיה הקנצלר החדש של גרמניה ● באוקטובר 2018 נפגשו עימו כתב גלובס באירופה אסף אוני ועורכת גלובס נעמה סיקולר לראיון בלעדי והיחיד שהעניק לכלי תקשורת ישראלי ● בעקבות ניצחונו בבחירות לפי תוצאות המדגמים, גלובס מפרסם את הראיון מחדש

חיסון נגד קורונה בבית חולים שערי צדק ירושלים / צילום: רפי קוץ

השאלות לגבי דעיכת השפעות החיסונים הגיעו ל־FDA, ויש סיבה לאופטימיות

בעוד שהאמריקאים שואלים לגבי דעיכת החיסון השני, אנחנו – כבר תוהים לגבי השלישי ● מה קצב דעיכת רמת הנוגדנים בגוף, האם היא נעצרת בשלב מסוים ואיך זה שרמות תאי הזיכרון דווקא ממשיכות לטפס חודשים רבים לאחר החיסון? ● חיסון רביעי? לא בטוח שנזדקק לו

חיסונים של פייזר לקורונה / צילום: Shutterstock, Jeppe Gustafsson

פייזר הגישה ל-FDA את מלוא המידע על הניסוי בחיסון ילדים בני 5 עד 11

החברה צפויה להגיש בקשה לאישור החיסון בשבועות הקרובים, ועל פי הערכות ה-FDA צפוי לאשר אותו בעוד כשלושה חודשים

אייפון 13 / צילום: צילום מסך

קיבלנו את האייפון החדש ל-24 שעות. אלה המסקנות

אפל חשפה את האייפון החדש שלה לפני שבועיים, עם שיפורים במצלמה, חיזוק לסוללה ועם תמיכה במערך השבבים המתקדם של אפל ● האם שווה להשקיע בו, כמה הוא יעלה, ומתי יהיה אפשר לקנות אותו?

המלצות ספרות / צילום: Tom Hermans / unsplash

עיון, פרוזה וגם שירה: ספרים שאנשי מערכת גלובס אוהבים וממליצים

ספר על האנשים שבשוליים, סיפורים מקו החזית של חקר המוח, כלת פרס נובל לספרות שכתבה ספר מתח וגם 3 ספרי שירה ששווה לשים אליהם לב

המלצות ספרי ניהול

את הבלתי אפשרי נעשה היום ואת הקשה נשאיר למחר: המלצות לספרי ניהול, התפתחות וצמיחה

איך לגדול ולהתפתח כמו ילדים, איך להנדס ולנצל לטובה את האוטומט שמנהל אותנו ומה אפשר ללמוד מיחידות עילית לניהול עסקי ולחיים בכלל

גלישה בסאפ / צילום: Shutterstock

לעשות שפגט ב־30 יום ולייעל את הריצה: מה יעשה את הספורט שלנו כיף ומאתגר יותר?

איזו אפליקציה תלמד אתכם לעשות שפגט, איזה סאפ יתאים לכם יותר ולמה, ואיך תהפכו את הריצה להרבה יותר יעילה ומהנה ● המלצות ספורטיביות במיוחד

המלצות גוף ונפש

ארס צפרדעים ושבוע של שתיקה: 5 טיפולים אלטרנטיביים

אלטרנטיביים יותר ופחות: מצלילים מרפאים וסדנת ויפאסאנה דרך אמנויות לחימה וסווט לודג' אינדיאני ועד לארס של צפרדע הקאמבו הרעילה מהאמזונס

עובדי אופטימוב / צילום: אופטימוב

תוכנת השיווק לקמעונאות והימורים אופטימוב גייסה 75 מיליון ד'

חברת אופטימוב מפתחת תוכנה ליצירה וניתוח של קמפיינים שיווקיים ומשרתת בעיקר אתרי קניות והימורים ברחבי העולם ● במקביל להשקעה, מכרה קרן IGP הישראלית את כל החזקותיה באופטימוב בסכום מוערך של 100 מיליון דולר

רוב משמעותי מבעלי הדירות במקומות היקרים מחויבים במס על השכרת דירתם / צילום: שלומי יוסף

מי יודע, יום אחד אולי יהיה מנגנון מיסוי לנדל"ן

עד היום לא נמצא מנגנון כולל כלשהו, שיבחן את כלל המיסוי שמוטל על משקיעי נדל"ן, החל ממס רכישה, דרך מס שכר דירה, וכלה במס שבח שמוטל בעת מכירתה ● התוצאה: התבטאויות פופוליסטיות בגנות המשקיעים, אך היעדר בדיקת עומק של התחום המורכב הזה

נשיא ארה''ב, ג'ו ביידן / צילום: Shutterstock, Stratos Brilakis

תקציב התשתיות המהפכני של ביידן מנסה לשפץ את ארה"ב המזדקנת

התקציב הראשון של ממשל ביידן מנסה להתמודד עם הזדקנות התשתיות האמריקאיות בעזרת חוק התשתיות, שצפוי לקבל מימון על ידי מיסוי האלפיון העליון ● על הפרק: פיילוט מעבורות חשמליות באלסקה, שיפוץ של גשרים ומנהרות ישנות ושימור שמורות טבע

יונת ים בודדה על קרחון באזור האוקיינוס הארקטי

ציפורים, דגים ואפילו עצים: המינים שמשתנים עם שינוי האקלים

תנאים חמים יותר גרמו לחיות וצמחים להתאים לעצמם מנהגים חדשים ולפתח תכונות חדשות: תמנונים מתכווצים, לטאות מפתחות רגליים חזקות יותר, ועצים מהגרים

דירה להשכרה / איור: ליאב צברי

ההחלטה שלא השתנתה כבר כמעט 30 שנה: האם נכון להעניק פטור ממס על שכר דירה?

העלייה מברית המועצות הובילה את המדינה להעניק פטור ממס לבעלי דירות להשכרה ● אבל מאז עברו 30 שנה, ההצדקה כבר אינה קיימת, והמדינה ממשיכה לאבד הכנסה פוטנציאלית של מיליארדי שקלים בשנה ● מה אומרים המומחים, והאם הלחץ של רשות המסים יצליח יותר בחוק ההסדרים הבא

המלצות פעילויות ומשחקים לילדים / צילום: Markus Spiske / unsplash

איך ליצור דמות יוטיוב מצוירת והמשחק שבו תנצחו את ההורים: המלצות של ילדים - לילדים

פודקאסט שאפשר לשמוע גם 1290 פעם, וספר שהוא גם עצוב וגם מותח: ההמלצות המוצלחות של הילדים שלנו ● ואנחנו לגמרי אובייקטיבים

Instagram Kids / צילום: Shutterstock

אחרי הביקורות הקשות נגדה: אינסטגרם משהה את פיתוח גרסת "Instagram Kids"

ברקע התחקיר של WSJ כי אינסטגרם מזיקה לבני נוער, ראש אינסטגרם כתב בבלוג החברה: "מאמינים כי עדיף להורים לתת לילדיהם אפשרות גישה לגרסת אינסטגרם המיועדת להם מאשר להסתמך על היכולת של אפליקציה לאמת את גיל הילדים" ● פיתוח Instagram Kids חטף ביקורות הגורסת כי פייסבוק לא באמת יכולה להגן על הילדים