גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

כששוקי המניות נוסקים והתשואות צונחות, הנדל"ן המניב הוא חלופה ראויה

הנחת המוצא ההגיונית היא שהצמיחה האורגנית בעסקי הנדל"ן המניב מוגבלת ותחומה - אף חברה לא יכולה להשכיר יותר שטחים ממה שהיא בנתה ● עם זאת, המציאות בנדל"ן המסחרי כיום שונה - הרבעון הראשון לא היה תקופה רגילה, וההכנסות משכירות יחזרו לרמה נורמלית רק ברבעון הבא

מתחם ביג הקריות / צילום: פאול אורלייב
מתחם ביג הקריות / צילום: פאול אורלייב

אין ספק שמניות הנדל"ן המניב נסקו מאז מחירי השפל שהציגו בשנה שעברה, ואם מצרפים לכך את העובדה שמכפילי ההון שלהן חזרו לרמה שבה היו לפני שהקורונה פרצה, הרי שקשה להימלט מהתחושה שהסקטור הגיע לרמת תמחור מלאה. העניין הוא שהמציאות מסביב השתנתה, שכן חלופות ההשקעה האחרות התייקרו באופן גורף ובצורה אלימה, כך שהמסקנה המעשית אמורה להיות לטעמי הפוכה - בהשוואה לאלטרנטיבות הקיימות, למניות הנדל"ן המניב יש עדיפות ברורה.

האמת היא שהסיטואציה הזו מוזרה, משום שהתכווצות של תשואות היא בדרך כלל תופעה גורפת ורחבה, כזו שמתגלגלת מחלופת השקעה אחת לשנייה, כך שתמוה כי דווקא על מניות הנדל"ן המניב המגמה הזו פסחה.

 

שיאי הנפקות ו"פחד גבהים"

האפיק הסולידי מציע תמורה עלובה, שלא לומר "מעליבה": התשואה על איגרות החוב הממשלתיות נמצאת כבר תקופה ארוכה במגמת ירידה, כאשר גם המרווח של האג"ח הקונצרניות ביחס לתשואה המגולמת באג"ח של הממשלה, שהיא לכשעצמה מינורית וזניחה - מעולם לא היה ברמה כל כך נמוכה.

שוקי המניות רותחים: השוק האמריקאי מעורר פחד גבהים, כך שאיך שלא תסובבו את הדברים, תגלו שרמות המחירים שלו שברו את כל השיאים. תמחור השוק המקומי נראה אמנם יותר הוגן והגיוני, אבל גם כאן מחירי המניות במרבית הענפים חצו מדי יום שיאים חדשים. רק לשם המחשת הדברים, אציין את הנתונים הבאים:

מכפילי הרווח הנקי בשיא כל הזמנים: מכפיל הרווח הנקי של מדד S&P 500 עמד לפני הקורונה על 20, כאשר היום הוא כבר הגיע לרמת שיא של 30. התמונה על בסיס הרווחים החזויים אינה שונה משמעותית, שכן גם אז המכפיל הנוכחי קרוב לשיא כל הזמנים. בשוק המניות המקומי התרחשה תופעה דומה, אם כי העוצמה הייתה הרבה פחות אלימה.

מבול הנפקות שעוד לא היה: 600 חברות חדשות הונפקו בוול סטריט מתחילת השנה, כמות הרבה יותר גבוהה מזו שנרשמה בשנת 2000 כולה, שהייתה כזכור סממן לבועה. אם תביטו על מספר ההנפקות השנתי בארה"ב במהלך 20 השנים האחרונות, תגלו שהוא נע סביב 200 חברות בשנה, מה שאומר שכמות החברות שהנפיקו במחצית השנה הראשונה לבדה גבוהה פי שלושה ממה שמקובל בשנה מלאה. הסיטואציה בישראל אינה שונה, גם כאן הונפקו 114 חברות מתחילת השנה, שזה קרוב מאד לשיא שנרשם בשנת 2007 כולה.

שיטפון של גיוסים בקרנות המשקיעות במניות: על פי פייננשל טיימס, סך גיוסי הכספים הגלובלי לקרנות מנייתיות, במחצית הראשונה של 2021, היה גבוה מהיקף הגיוסים המצטבר שלהן בעשרים השנים האחרונות.

ורק מניות הנדל"ן המניב לא חזרו לרמת המחירים שהייתה: טוב, זה לא רק הנדל"ן המניב, גם מניות הבנקים והאנרגיה נסחרות במחירים נמוכים מאלה שהיו לפני המגפה, אבל נדמה לי שבזה זה נגמר. אין לי עניין לעבור על אופי התמחור של כל מניות הנדל"ן, כך שהתמקדתי בשש חברות מובילות, מתוך הנחה שהן מייצגות בצורה טובה את התעשייה כולה.

התאוששות ופוטנציאל צמיחה

התמחור לא רק שלא התנפח, הוא התכווץ קמעה: מכפיל ההון של אותן שש חברות מובילות נושק לכדי 1.3, בממוצע, בהשוואה למכפיל מקביל של 1.4 ששרר לפני המגפה. שחיקת המחירים בולטת במיוחד על רקע האופוריה הגורפת בענפים אחרים, שנסקו לגבהים ולמחירים חסרי תקדים, כך שההסבר הרפלקסיבי לתמחור הנחות של מניות הנדל"ן המניב נעוץ לדעתי בחשש הבא: הפגיעה שספגו החברות בשנה שעברה תישאר איתן עוד תקופה ארוכה. אז זו בדיוק הנקודה, שאם מביטים על תוצאות הפעילות ברבעון הראשון של השנה, רואים שהרווח התפעולי השוטף התאושש בצורה כמעט מלאה.

השיפור מהרבעון הראשון יתעצם בהמשך השנה: הנחת המוצא ההגיונית והסבירה היא שהצמיחה האורגנית בעסקי הנדל"ן המניב מוגבלת ותחומה בצד ההיצע, מסיבה  טריוויאלית - אף חברה לא יכולה להשכיר יותר שטחים ממה שהיא בנתה. עם זאת, המציאות בנדל"ן המסחרי כיום שונה; שהרי הרבעון הראשון לא היה רגיל, כי מרבית הקניונים עדיין היו סגורים בו מחצית מהתקופה - מה שאומר שהכנסות השכירות ישובו לרמתן הנורמלית רק ברבעון הבא. בנוסף, רווחי החברות ישתפרו כתוצאה מירידה בהוצאות המימון הצפויות, כפי שניתן ללמוד מהתשואות הנמוכות בגיוסי החוב האחרונים וגם מאלה שיבוצעו בקרוב.

שורה תחתונה: כששוקי המניות נוסקים והתשואות צונחות, ההשקעה בחברות הנדל"ן המניב היא כיום אחת החלופות המועדפות, שכן זה אחד המקומות הבודדים שבו רמות המחירים נשארו הוגנות.

***הכותב הוא מנהל מחלקת מחקר מניות בלאומי שוקי הון, עובד בנק לאומי. הסקירה בוצעה על בסיס מידע ונתונים ציבוריים, המפורסמים לכלל המשקיעים, ועליהם בלבד 

עוד כתבות

מרכז חדשנות, קרית שמונה / צילום: אוליבייה רוזנטל

סניף הבנק המיושן הפך למרכז מחקר לפודטק

ניסן זאבי, מנהל הפעילות של Margalit Start Up City בגליל: "הסטארט־אפים בגליל זה לא כמו בשדרות רוטשילד. הם מתחבאים. כשמקימים מקום מכוון לסטארט־אפים, כולם רוצים להיות חלק ממנו"

אוניברסיטת הרווארד / צילום: Shutterstock

קרן המיליארדים של הרווארד תפסיק להשקיע בתעשיות מזהמות

קרן ההשקעות של אוניברסיטת הרווארד, המוערכת ב-42 מיליארד דולר, הודיעה שתפסיק להשקיע בתעשיות מזהמות, ובמקום זה תתמוך בכלכלה ירוקה ● בצעד זה מצטרפת האוניברסיטה לגל ההולך ומתעצם של משקיעים המתרחקים מתעשיות אלו

שלט רחוב וול סטריט, והכניסה לבורסת NYSE בניו יורק / צילום: עוזי בלומר

נעילה מעורבת בוול סטריט; מניית מודרנה עלתה בכ-1%

המסחר באירופה ננעל בעליות ● ירידות נרשמו באסיה ● מניית מודרנה עולה לאחר שפרסמה נתונים טובים על החיסון השלישי ● אתמול, ערב יום הכיפורים, ננעל המסחר בארה"ב בעליות

יהב יולזרי, גל קרובינ, אביטל פרדו - בעלי פאגאיה / צילום: רועי פרי

לפי שווי של 8.5 מיליארד דולר: חברת התשלומים פאגאיה תמוזג לספאק

חברת הפינטק חתמה על הסכם מיזוג עם ספאק לפי שווי של 8.5 מיליארד דולר ● במסגרת העסקה צפויים בעלי המניות הקיימים בחברה לשמור על כ-94% ממנה בבעלותם

דודי עזרא / צילום: אביב חופי

דודי עזרא מאבד שליטה: השלים מכירת 23% מניות נטו אחזקות לדוד מצסה בכ-270 מיליון שקל

לאחר שמכר כמחצית ממניותיו בנטו למצסה לפי שווי כפול ממחיר השוק, דיווחה ענקית המזון כי עזרא חדל להיות בעל השליטה בחברה, שהקים אביו לפני כ־80 שנה ● סך התמורות לעזרא בפחות משלוש שנים ממכירת מניות ודיבידנדים - כמעט מיליארד שקל

בנייה בהוד השרון / צילום: תמר מצפי

כך הפכו מחירי הדיור לנושא הכמעט יחידי שבו הפוליטיקאים מעדיפים לדבר פחות ולעשות יותר

שלושה חודשים אחרי הקמת ממשלת בנט-לפיד, נדמה שלמרות שורה של צעדים עדיין אין בשורה אמיתית בתחום הנדל"ן ● איך, בניגוד מוחלט לממשלות עבר, הפכו מחירי הדיור לנושא שבו הפוליטיקאים מעדיפים קודם כל להנמיך ציפיות, לדבר פחות ולעשות יותר? ראשי סיעות מהקואליציה ושני השרים האמונים על התחום מסבירים

ביטקוין / צילום: יח''צ

למשקיעי הקריפטו יש סיבה לדאגה? בכירים בוושינגטון שוקלים להדק את הפיקוח

בוושינגטון מנסים להגדיר גבולות לשוק הקריפטו החופשי והלא מפוקח: נציגים של משרד האוצר האמריקני נפגשו בסוף השבוע עם נציגי המגזר הפיננסי כדי לבדוק את כלי הרגולציה המתאימים ל"מטבעות יציבים" כגון BitUSD ו-Tether

ברק כהן, מירב אורן, דני הרמן ורן אורן, Versatile / צילום: Ray Habot

מירב אורן גייסה 80 מיליון דולר ורוצה להיות חד-קרן ישראלי ראשון בעולם הבניין

הסטארט-אפ ורסטיל, שמנטר את עבודת המנופים באתר הבנייה, השלים גיוס משמעותי מקרנות הענק אינסייט פרטנרס וטייגר גלובל ● המייסדת-שותפה והמנכ"לית מירב אורן, שגדלה לאב קבלן, פוזלת היום לדבריה לתואר היוניקורן הישראלי הראשון בעולם של טכנולוגיית בנייה

עומר אדם בפרסומת לבזק / צילום: ליאור נורדמן

בריחת העובדים מענף הפרסום וניצחון וולט על המסעדנים: 10 הפספוסים הגדולים של השנה בתחומי המדיה, השיווק והפרסום

הם היו יכולים להצליח, אבל המציאות הסתדרה אחרת: המותג שנסגר כשכולם חגגו, הרשתות שלא הרוויחו מהנהירה לאונליין, המסעדנים שאיחרו את הרכבת, ההזדמנויות שרשת 13 החמיצה ועוד 6 דברים ש(לא) התרחשו השנה

שופטי בית משפט עליון / צילום: יוסי זמיר

הגיעה העת להחזיר את השימוש בכלי הסליחה לדיון המשפטי

אשה דתייה תבעה פיצויים של חמישה מיליון שקל מבעלה, לאחר שגילתה שהסתיר ממנה את היותו הומוסקסואל וחילוני • שופטי העליון הבינו את כאבה של האשה, אך דחו את התביעה בפסק דין שממחיש את הפער בין החוק היבש לבין המוסר והכפרה: "הדין האזרחי לא נועד לרפא לב שבור"

חוף הים בראשון לציון. חניוני ענק עד הים / צילום: Shutterstock

השכפול, הזלזול, ההזנחה: כל חטאי התכנון של ישראל

אין צל, אין תכנון שמתאים לקנה מידה אנושי, אין חן לבניינים וכולם נראים אותו דבר ● גלובס פנה לאנשי התכנון העירוני הבכירים בארץ בבקשה שיצביעו על הכשלים, ויציעו פתרונות

שר המשפטים גדעון סער / צילום: תמר מצפי

נסיגה לתפארת: הנסיגה של סער מיוזמת פיצול תפקיד היועמ"ש מדאיגה במיוחד

הדיווחים בתקשורת על כך ששר המשפטים גדעון סער לא מתכוון להוציא לפועל את היוזמה המשמעותית ביותר שהיה אמור להוביל כשר משפטים - פיצול תפקיד היועמ"ש - צריכה להדאיג כל אזרח שהדמוקרטיה חשובה לו

דורי נאוי / צילום: איל יצהר

"התחרות האמיתית שלנו היא הבנקים": דורי נאוי מסכם תקופה סוערת ומספר על הקרע המשפחתי

דורי נאוי, בעל השליטה בחברת האשראי החוץ-בנקאי אחים נאוי, מסכם שנה וחצי סוערות, שכללו מאבק מול אחיו ושותפו לשעבר, מסביר למה רצה לעבור בלב משבר הקורונה למיאמי, מדבר על תרומת החברה לפריחת הענף ומספר מדוע אינו חושש מהתלות באשראי לענף הנדל"ן

המשטרה עצרה צעיר סורי בחשד שתיכנן לתקוף בית כנסת ביום כיפור בעיר האגן, גרמניה / צילום: Reuters, Henning Kaiser

גרמניה: המשטרה עצרה צעיר סורי בחשד שתיכנן לתקוף בית כנסת ביום כיפור

הצעיר בן ה-16 חשוד כי תיכנן מתקפה בעזרת חומרי נפץ ביתיים על בית כנסת בעיר האגן בערב יום הכיפורים ● נעצרו גם אביו ושני אחיו ● לפי הערכות בגרמניה, הצעיר שיתף מידע בקבוצה איסאלמיסטית או התכתב עם גורם כלשהו על הפיגוע המתוכנן

איילת שקד, שרת הפנים / צילום: יוני קלברמן

במשרדי הממשלה מכינים תוכניות לעזור לשוק הדיור, אבל אף אחד לא מצפה להן

קצב העליות בעליית מדד מחירי הדירות השנתית חוצה את ה-10%, ובמשרדי הממשלה שומרים על שתיקה בכל הנוגע לתוכנית הדיור שהם אמורים לפרסם ● הציבור מרגיש שהוא היה כבר בסרט הזה, אבל שמחיר הכרטיס כל הזמן עולה, אז עדיף שלא להמתין לסוף, כי אין למה

משגר פאלקון 9 של SpaceX / צילום: Associated Press, John Raoux

חברת SpaceX של אלון מאסק רוצה לקבוע אבן דרך נוספת בשיגור המתוכנן

בטיסה הקרובה של החברה אמורים שלושה אסטרונאוטים אזרחיים להקיף את כדור הארץ מגובה של כ־580 קילומטר במשך שלושה ימים

הדירות ''הכלואות'' הן אלה שבעליהן לא מעוניינים למכור אותן בשל החשש לתשלום מס שבח בעת מכירתן / צילום: Shutterstock, Pormezz

הפתרון המיידי למחסור בדירות המגורים: שחרור הדירות הכלואות

יש לחוקק הוראת שעה ולבטל מס שבח למשך שנה, מה שישחרר לשוק דירות מוכנות רבות

הסבירות להירשם לריצת מרתון בגיל שנגמר בספרה 9 (29, 39, 49, 59) גבוהה ב-48% ביחס לשאר הגילים / צילום: Shutterstock, Pavel1964

זמן למוטיבציה: אחרי החגים ואפקט ההתחלה החדשה

מדוע אנשים נרשמים למרתון לראשונה בחייהם דווקא בפתח העשור הבא לחייהם ואיך אפשר ליצור סמני זמן מלאכותיים כדי להתניע פרויקט שנתקע

התו הירוק באיטליה / צילום: Reuters, יארה נרדי

איטליה: עובדים חייבים לשאת "תו ירוק", ולא - יפסיקו לקבל משכורת

איטליה מנסה להמריץ את החיסונים במדינה ע"י חיוב כל העובדים - במגזר הציבורי והפרטי - בנשיאת "תו ירוק" עד אמצע אוקטובר ● באיטליה מעריכים שכ-74% מהאוכלוסיה מחוסנים באופן מלא כנגד הקורונה

חיסון שלישי לקורונה בתל אביב / צילום: Reuters, אמיר כהן

ההסכם שיאפשר למחוסנים ישראלים גישה לתו הירוק באיחוד האירופי

ישראל והאיחוד האירופי הגיעו להסכמה על הכרה הדדית בתעודות המתחסן ● תשתית טכנולוגית תעביר את המידע על המחוסנים ותוודא שאכן התעודות שהם נושאים תקפות