גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

"המסר שלי לאנשים עם 500 אלף שקל ששוכבים בבנק: 'תקנו נכס, תזרמו עם השוק'"

הפודקאסט "כסף בקיר" חוזר לשניים מהמרואיינים הבולטים מהעבר, לראות איפה הם היום: מעין ברגר, שהשקיעה בנדל"ן בבאר שבע וגם מעבר לים; ושי סטולר שהסתבך ב-2014 עם השקעה בחריש ● מה קרה להשקעות שלהם, ומה הם למדו מהן? ● האזינו

מעין ברגר ושי סטולר / צילום: אורי סקופ, שלומי יוסף
מעין ברגר ושי סטולר / צילום: אורי סקופ, שלומי יוסף

ב-2014 הצטרפו שי סטולר ואשתו לקבוצת רכישה בת מאות חברים בחריש. תמורת 1.06 מיליון שקל, כך הובטח לשניים, הם יקבלו דירת חמישה חדרים. זמן לא רב לאחר מכן החלו החריקות, שבסופו של דבר הביאו לעיכוב משמעותי במסירת המפתח לעומת התוכניות המקוריות. את סטולר פגשנו לראשונה במאי 2019, במסגרת "כסף בקיר" - פודקאסט השקעות הנדל"ן של גלובס, אז הוא עדיין המתין לסיום הבנייה. כעת שבנו אליו כדי לשמוע כיצד התפתחה ההשקעה שלו בדירה בחריש. לדבריו, את המפתח הוא קיבל לפני קצת יותר משנה ומאז הדירה מושכרת.

"אני שמח לספר שהדירה שלי היום מושכרת לזוג עם ארבעה ילדים. זו משפחה שהגיעה מירושלים אחרי שהחליטה לשנות פאזה, והאמת שאני מאוד מבסוט".

למרות שעברו כשש שנים וחצי מאז שנכנסת להשקעה ועד שקיבלת את המפתח, אתה שמח?

"זו הייתה חתיכת נפילה מבחינתנו. אם לומר בכנות, הרגשנו שעלינו על אונייה שנמצאת באזור סוער מאוד, והיו חלקים בדרך שחשבנו שלא נגיע לחוף מבטחים. זו האמת. אני הייתי שנה בוועד אז הכרתי את הפרטים, את המספרים, את ההתרחשויות. זה באמת היה פרויקט מאוד מורכב של 705 יח"ד. למזלנו בנק לאומי ליווה אותנו והוא בנק חזק וגדול. מאוד עזר שיש לנו גב".

האם חריש היא שוק של משכירים?

כמי שמכיר כעת היטב את השטח, ביקשנו מסטולר שיתאר לנו את שוק ההשכרות בימים אלה. "מטבעי אני אופטימי, אבל לא ידעתי שזה יהיה כה מוצלח" הוא מספר בחיוך. "פרסמתי את הדירה ברשתות החברתיות ופרסמתי גם ביד2 וקיבלתי למעלה ממאה פניות.

לאורך תקופה ארוכה המחירים הנמוכים בחריש הצביעו על כך שהמצב יכול להיות קשה עבור בעלי דירות.

"יש פער מאוד גדול בין השיח ברשתות החברתיות והביקורתיות לבין מה שקורה בשטח. יש בשיח הזה בווטסאפ ובפייסבוק איזושהי הקצנה שהיא לא באמת הסיפור האמיתי ולכן כשאני מדבר עם אנשים על השקעות אני אומר שאתה לא יכול להשקיע מרחוק. אתה בטח שומע סיפורים על אנשים שהשקיעו מרחוק בכל מיני מדינות באירופה, בארה"ב, ולא ראו מה הם קנו בכלל. אני נגד זה. אני חושב שצריך לעשות את עבודת הרגליים אין לזה תחליף".

בכמה פרסמת את הדירה ובכמה היא הושכרה בסוף?

"פרסמתי אותה ב-2,850 שקל, והשכרתי אותה ב-2,700. זה משאיר אותי בכמה מאות שקלים מעל המשכנתה".

אם היו מאה פניות, למה התפשרת על המחיר?

"מבחינתי לא פחות חשוב מהמחיר זה למי אתה משכיר. לצערי שמעתי על מקרים, לא רק בחריש, שהדיירים התגלו כבעייתיים, ולא רצינו להיכנס לסיטואציה הזאת. היה חשוב לנו להתחבר ב"ווייב" למי שאנחנו משכירים וזה היה חלק מהשיקולים".

לדבריו, על רקע העלייה בביקוש שהוא מזהה ביישוב, שהביא לעליית מחירים, הוא מתכוון להעלות את שכר הדירה בקרוב לרמה של 2,800-2,900 שקל.

לצד סטולר, עוד מאות מחברי הקבוצה קיבלו במקביל את המפתח לדירתם החדשה וניסו להשכיר את הדירות. סטולר מספר כי הוא דווקא התכונן להצפת השוק בדירות להשכרה, על ידי זיהוי מוקדם של קהל היעד הפוטנציאלי שלו.

"כשאתה משקיע בדירה אתה צריך להבין מראש מי קהל היעד שאתה מתכנן להשכיר לו, ובכמה תוכל להשכיר את הדירה. למשל, האם זה אזור שהוא בחיתולים או אזור ישן כשהדירה שלך חדשה. צריך להבין מה היתרונות היחסיים שלך. כשאנחנו קנינו את הדירה להשקעה, אמנם הופתענו מחלק מהדברים בתהליך, אבל דמיינו בדיוק את המשפחה ששוכרת מאיתנו כיום את הדירה", הוא אומר. "משפחה דתית עם כמה ילדים, ולכן עשינו התאמות. למשל, בתכנון הגדלנו את חדר השינה של ההורים כדי שהוא יהיה נוח יותר. גם במטבח השקענו יותר - עשינו כיור כפול, יותר ארונות ומשטחים לבישולים. תיארנו לעצמנו שתגיע משפחה גדולה ובקטע הזה זה היה ממש מדויק.

"חשבנו גם על הנושא של הקומה - בחרנו בכוונה בקומה השנייה כדי שאנשים לא יהיו תלויים במעלית שבת. אני מניח שהאופציות שלנו מול קהל היעד שהגיע לחריש היו גדולות יותר מכיוון שעשינו את ההתאמות הנדרשות".

"רק לא להתמהמה"

מעין ברגר התארחה בפרק הראשון של הפודקאסט "כסף בקיר" שעלה לאוויר בינואר 2019, וסיפרה על כך שהיא ואחותה התאומה השקיעו בגיל צעיר בנדל"ן בבאר שבע ומשם התגלגלו להשקעות נוספות בארצות הברית. מה קרה אתה מאז? היא ילדה תינוק, עברה לדירה חדשה בבעלותה בראשון לציון, והמשיכה להשקיע בנדל"ן, בעיקר מעבר לים.
בתחילת 2019 היית עם השקעה של נכס אחד בלוס אנג'לס, שהשקעת בו חמישים אלף דולר ועוד שני נכסים במיאמי בהשקעה של 60 ו-80 אלף דולר כל אחד. מה קרה להם מאז?

"שלוש ההשקעות האלה היו דרך חברת אס.די.בי מעבר לים. אלה היו השקעות שלא מצריכות ממני המון התערבות. זה לשים כסף והחברה מתפעלת וקוראת לי לבוא לקחת את הכסף ואת התשואה. הפרויקט בלוס אנג'לס כבר הסתיים. קיבלנו גם את הקרן וגם את הריבית. התשואה היא סביב 10% בשנה (תרגום שנתי של הרווח שמתקבל בסוף הפרויקט). זה המון יחסית לארץ.

מה לגבי הפרויקטים במיאמי?

"התחלנו לקבל איזושהי פעימה של כסף מפרויקט אחד, אבל ישנם עיכובים בגלל הקורונה. לכן אני תמיד אומרת לאנשים: כשאתם משקיעים, אל תהיו לחוצים על הכסף. יש בלת"מים".

השקעת בארץ וגם בחו"ל. על בסיס החוויה שלך, היכן עדיף להשקיע בנקודת הזמן הנוכחית, אמצע 2021?

"אם משווים רק תשואות. אז התשואה בחו"ל יותר גבוהה מאשר בישראל. אבל עליית המחיר זה משהו שאי אפשר לערער עליו. בישראל - בסוף - יש יותר אנשים שצריכים דירות מאשר היצע".

הכל נשמע מאוד קל ופשוט מפיך.

"זה ממש לא קל. אבל צריך להבין שמי שיש לו כסף היום חייב להיכנס לתוך הגלגל הזה. אנשים אומרים לי: 'יש לי 500 אלף שקל'. והם לא עושים עם הכסף הזה כלום. הוא שוכב בבנק כבר לפחות שנתיים. אז אני אומרת - תקנו משהו, רק לא להתמהמה. אני אומרת את זה בקלות כי אני מאמינה שפשוט צריך לזרום עם השוק. מי שלא ינסה להשקיע, לא יידע לעולם לא הצלחה ולא כישלון".

זווית אחרת / השקעה בחריש? הבעיות היסודיות לא נפתרו

אני עדיין לא מוצא שום סיבה אמיתית שמישהו יבוא לגור בחריש, למעט המחיר כמובן. דיברנו הרבה פעמים על כך שמחיר נמוך לא הופך את המקום למציאה עבור משקיעים. אנחנו נמצאים במהלכן של עליות מחירים מטורפות בכל הארץ, אז גם חריש נהנית מזה, וסיפור שהתחיל רע מאוד עבור שי הופך למכרה זהב.
יכול להיות שחריש מתחילה להתפתח, ובעתיד יהיה קל יותר להשכיר את הדירות.
הביקושים למקום הם תולדה של תעסוקה ולתוכן שיש לו לספק לבני המקום. לאורך כביש 65 יש את אור עקיבא שיש שם בנייה מטורפת, ומזרחה אחרי ואדי ערה יש את רובע יזרעאל בעפולה. אני לא רואה משהו שמצדיק אובייקטיבית את העליות. לא קרתה שם מהפכה והבעיות היסודיות לא נפתרו.

אריק מירובסקי

עוד כתבות

שדה תעופה בן גוריון / צילום: מיכל רז חיימוביץ

טורקיה נשארת אדומה, מקסיקו יוצאת מהרשימה: משרד הבריאות מעדכן את סיווג המדינות

משרד הבריאות פרסם את המלצת סיווג המדינות שתכנס לתוקף ב-27 בספטמבר ●  אוקראינה היא שיאנית שיעור התחלואה בחודש האחרון (לאחר הביקור ההמוני באומן) עם כ-5.5% שיעור הדבקה עד 10 ימים לאחר הנחיתה

ניו יורק - חנות וול מארט / צילום: תמר מצפי

וולמארט, פורד וארגו AI משתפות פעולה להשקת שירות משלוחים באמצעות רכבים אוטונומיים

ענקיות הקמעונאות והרכב מצטרפות למפעילת הנהיגה האוטונומית כדי לפתח שירות משלוחים ללא נהג ● הניסויים יתחילו בתוך כמה חודשים בשלוש ערים מרכזיות בארה"ב

התצוגה של רוברטו קוואלי בשבוע האופנה במילאנו, 2019 / צילום: Reuters, Alessandro Garofalo

בניין יוקרה של בית האופנה קוואלי יוקם בדובאי. העלות: 545 מיליון דולר

גורד השחקים בן 70 הקומות ימוקם במרינה של דובאי. בנייתו תתחיל ב-2022, והיא אמורה להסתיים תוך ארבע שנים ● לדברי הבעלים חוסיין סאג'ואני, בית האופנה, שנתקל בשנים האחרונות בקשיים כלכליים, צפוי להתחיל לפעול בענפים נוספים

טיימס סקוור,  31 בדצמבר 2020

פרופ' אדם טוז כתב את ההיסטוריה של הקורונה עוד לפני שהמגפה נגמרה

ההיסטוריון הכלכלי הנודע אדם טוז כתב את ההיסטוריה של הקורונה עוד לפני שהמגפה נגמרה - ומזהיר שאנחנו לא ערוכים למשבר הבא ● בראיון לגלובס הוא מסביר איך גילינו שאפשר לעשות יותר משחשבנו ולמה כדאי שהעולם יהיה קצת יותר ישראלי

סוכות בירושלים. התעשייה סביב בנייתן מתחילה כבר באלול / צילום: Shutterstock, א.ס.א.פ קריאייטיב

אתרוגים לאחרי סוכות: איך לשווק לחברה החרדית בלי לטעות

כל אחד מחודשי השנה העבריים יכול לשמש הזדמנות מצוינת לקמפיין שיווקי ופרסומי עבור החברה החרדית, אם רק משתמשים בשפה המתאימה ● למה משתלם לקדם מוצרי חלב באוגוסט, מתי מומלץ לפרסם לימודים אקדמיים ומתי כדאי למכור מקפיאים ● מבוסס על פרק מהספר "איך למכור ארטיק לחרדים"

מי יכול להיות הייטקיסט

חולמים על משרה בהייטק? אלה חמשת המכשולים שתצטרכו לדלג מעליהם

אם נדמה לכם שכולם פתאום עוברים להייטק, אתם כנראה טועים ● לרבים הדרך למשרה מאתגרת בשכר דמיוני רצופה משוכות שצריך לדלג מעליהן: מחוסר ניסיון ועד קושי לדבר באנגלית ● בדקנו עם מגייסים ומנהלים מה הם באמת מחפשים ומה צריך לעשות כדי להכניס רגל בדלת של התעשייה

מטבעות דיגיטליים / צילום: Shutterstock

ארה"ב תפעיל סנקציות במאבק נגד דרישות הכופר בקריפטו

ממשל ביידן רוצה לסכל את התשתית הפיננסית הדיגיטלית המאפשרות קיום של מתקפות כופר, שרובן מגיעות מרוסיה

מפעל כתר בצפון / צילום: רחפן באדיבות כתר

לאחר הפסדים של כמעט מיליארד אירו: כתר תנפיק בניו יורק בעיקר לצורך החזר חוב

יצרנית רהיטי הפלסטיק הוותיקה שעברה ב-2016 לשליטת קרן BC Partners, מבקשת להנפיק לפי שווי של 2.5 מיליארד דולר, כדי להחזיר הלוואה יקרה ששימשה לרכישתה ● שיפרה משמעותית את תוצאותיה על רקע משבר הקורונה, אך עדיין מתקשה להרוויח - לאחר הפסדי עתק בשנים 2020-2018

מירי רגב / צילום: רמי זרנגר

מכינה את הקרקע לתפקיד היו"ר? מירי רגב התפקדה להסתדרות

רגב טרם הודיעה אם בכוונתה להתמודד בבחירות להסתדרות שיתקיימו במאי 2022, אך בליכוד מעריכים כי היא מכינה את הקרקע לאפשרות הזו ללא מעורבות נתניהו ● מטעם רגב נמסר בתגובה: "ח"כ רגב ראתה לנכון להתפקד להסתדרות על-מנת לחזק ולתמוך בערכים שההסתדרות מייצגת; את דרכה הפוליטית היא תעשה אך רק בתוך הליכוד"

מכשיר Portal Go של פייסבוק / צילום: פייסבוק

מצלמה של 12 מגה פיקסל ותמיכה בספוטיפיי: פייסבוק חשפה מוצרים חדשים לשיחות וידיאו

פייסבוק השיקה הערב את הדור השלישי של מכשירי הווידיאו שלה ● המכשירים, שנקראים "Portal", מתחרים באקו של אמזון ובנסט של גוגל ● החברה גם השיקה שירות חדש לעסקים, שיאפשר להם להפיץ את המוצרים שלה לעובדים שלהם

שליח וולט / צילום: Shutterstock, Karolis Kavolelis

קריסה ועוד קריסה: וולט לא מצליחה להפוך את המשבר להזדמנות

לא לעולם חוסן: התפיסה של וולט לפיה משברים תדמיתיים חייבים להיענות בשקט מוחלט עד יעבור זעם היא תפיסה ארכאית שלא מתאימה לעידן החדש ● על החברה לפעול בשקיפות, ולקחת אחריות במקרים שבהם זה הדבר הנכון לעשות

הבניין שגוגל צפויה לרכוש. ייפתח מחדש ב-2023 / צילום: Shutterstock, Warren Eisenberg

גוגל תרכוש בניין משרדים בניו יורק תמורת 2.1 מיליארד דולר

מדובר בעסקה הגדולה ביותר בתחום המשרדים בארה"ב מאז שהחלה המגפה ● בוול סטריט ג'ורנל מדווחים כי גוגל כבר שוכרת את הבניין, והיא צפויה לרכוש אותו ברבעון הראשון של 2022 ● שטח הבניין הוא יותר מ-120 אלף מ"ר

מפגינים נגד החובה להתחסן בקליפורניה,  אוגוסט 2021 / צילום: Associated Press, Rich Pedroncelli

ההיסטוריה הארוכה של חובת ההתחסנות באמריקה

מגפת הקורונה החייתה את השיח הציבורי על חירויות הפרט מול בריאות הציבור, שהחל כבר בזמנים קולוניאליים

מעדנים + מקרר חלב + קניות + מבצעים לחגים - שופרסל דיל / צילום: תמר מצפי

"עד 3 קרטונים ללקוח": ברשתות השיווק מדווחים על מחסור בחלב

מלאי שנחטף תוך רגעים והגבלת כמות הקרטונים לקנייה: מחסור בחלב מכה ברשתות השיווק רגע לפני חג הסוכות ● על פי מועצת החלב, "עונת החגים" הנוכחית נחשבת בעייתית במיוחד וזו הסיבה למחסור

נמל שנזן. אחד מחמשת הנמלים הגדולים בעולם מבחינת נפח המכולות / צילום: Shutterstock, Alexey Lesik

מחיר התובלה הימית עלה ב-776% בתוך פחות משנתיים: כך זה ישפיע על הכיס שלנו

עלויות השינוע בכל העולם ממשיכות לעלות: בתחילת השנה מקום במכולה סטנדרטית מסין לאזור הים התיכון עלה פחות מ-6,000 דולר. היום המחיר הוא יותר מכפליים ● חברות הספנות מרוויחות מהזינוק בביקוש לשירותיהן, ואנחנו צפויים לשלם עוד יותר

טיולים לעצלנים

לא ממש טרק, אבל גם לא רק סלפי וחתכנו: 5 מסלולים לעצלנים שבינינו

לא רק לשביליסטים וחובבי טרקים מגיע ליהנות מטבע ונופים. לפעמים, כשרק רוצים לטעום קצת נוף ואוויר צח ולא לצאת למסע כומתה, אין כמו טיול קצר ● חמישה מסלולים שמתאימים גם כשאין זמן, כשסתם מתעצלים ובעיקר אם יש בחבורה זאטוטים

נשיא צרפת עמנואל מקרון. תגובה חריפה / צילום: מארק ישראל סלם - הג'רוזלם פוסט

פרשת הצוללות שמסעירה את המעצמות: צרפת מאיימת על עתיד נאט"ו

למרות שראש ממשלת אוסטרליה אמר כי ממשלתו הביעה בפני צרפת הסתייגויות מעסקת הצוללות מבעוד מועד, צרפת ממשיכה את הקו הנוקשה נגד ביטול רכש הצוללות ממנה ● שר החוץ הצרפתי הודיע כי במדינתנו  "זקוקים להבהרות נוספות, הרי יש חוזים קיימים", ואף איים כי למשבר "תהיה השפעה על עתיד נאט"ו"

אביגדור ליברמן, שר האוצר / צילום: איל יצהר

האוצר מקדם חוק: סרבתם להתחסן ופוטרתם? לא תהיו זכאים לדמי אבטלה במשך 90 יום

רגע לפני כניסת חג סוכות, הפיץ משרד האוצר תזכיר חוק, שקובע כי עובד אשר פוטר או התפטר עקב סירובו להתחסן או להיבדק יהיה זכאי לדמי אבטלה רק לאחר 90 יום בדומה למי שהתפטר ● התזכיר פתוח להערות הציבור עד ליום שלישי הבא בלבד

פרויקט של אוורגרנד בבנייה בסין / צילום: Reuters, Carlos Garcia Rawlins

הממשלה תתערב? חברת הנדל"ן הסינית הקורסת מנסה לצאת מהבוץ

יו"ר חברת הנדל"ן הסינית אוורגרנד, שהכניסה את שווקי העולם לסחרור, שיגר מכתב לעובדים בו הוא מוסר כי החברה בטוחה ש"היא תצא מהרגע הכי חשוך שלה" ללא פירוט בנוגע למהלכיה בעתיד הקרוב ● בינתיים עיני המשקיעים נשואות לממשלת סין בתקווה לחילוץ

ניצן לונברג / צילום: תמונה פרטית

"תרבות הדייטינג בארץ מושפעת מדיסני, אבל עדיין מחפשת את הנורמות שלה"

ניצן לונברג, בת 32 ● דוקטורנטית במחלקה לסוציולוגיה באוניברסיטת אדינבורו, סקוטלנד ● חוקרת את הממשק בין חילוניות לחיפוש אהבה בישראל ● פרויקט מיוחד