גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

מעין ברגר ושי סטולר / צילום: אורי סקופ, שלומי יוסף

ב-2014 הצטרפו שי סטולר ואשתו לקבוצת רכישה בת מאות חברים בחריש. תמורת 1.06 מיליון שקל, כך הובטח לשניים, הם יקבלו דירת חמישה חדרים. זמן לא רב לאחר מכן החלו החריקות, שבסופו של דבר הביאו לעיכוב משמעותי במסירת המפתח לעומת התוכניות המקוריות. את סטולר פגשנו לראשונה במאי 2019, במסגרת "כסף בקיר" - פודקאסט השקעות הנדל"ן של גלובס, אז הוא עדיין המתין לסיום הבנייה. כעת שבנו אליו כדי לשמוע כיצד התפתחה ההשקעה שלו בדירה בחריש. לדבריו, את המפתח הוא קיבל לפני קצת יותר משנה ומאז הדירה מושכרת.

"אני שמח לספר שהדירה שלי היום מושכרת לזוג עם ארבעה ילדים. זו משפחה שהגיעה מירושלים אחרי שהחליטה לשנות פאזה, והאמת שאני מאוד מבסוט".

למרות שעברו כשש שנים וחצי מאז שנכנסת להשקעה ועד שקיבלת את המפתח, אתה שמח?

"זו הייתה חתיכת נפילה מבחינתנו. אם לומר בכנות, הרגשנו שעלינו על אונייה שנמצאת באזור סוער מאוד, והיו חלקים בדרך שחשבנו שלא נגיע לחוף מבטחים. זו האמת. אני הייתי שנה בוועד אז הכרתי את הפרטים, את המספרים, את ההתרחשויות. זה באמת היה פרויקט מאוד מורכב של 705 יח"ד. למזלנו בנק לאומי ליווה אותנו והוא בנק חזק וגדול. מאוד עזר שיש לנו גב".

האם חריש היא שוק של משכירים?

כמי שמכיר כעת היטב את השטח, ביקשנו מסטולר שיתאר לנו את שוק ההשכרות בימים אלה. "מטבעי אני אופטימי, אבל לא ידעתי שזה יהיה כה מוצלח" הוא מספר בחיוך. "פרסמתי את הדירה ברשתות החברתיות ופרסמתי גם ביד2 וקיבלתי למעלה ממאה פניות.

לאורך תקופה ארוכה המחירים הנמוכים בחריש הצביעו על כך שהמצב יכול להיות קשה עבור בעלי דירות.

"יש פער מאוד גדול בין השיח ברשתות החברתיות והביקורתיות לבין מה שקורה בשטח. יש בשיח הזה בווטסאפ ובפייסבוק איזושהי הקצנה שהיא לא באמת הסיפור האמיתי ולכן כשאני מדבר עם אנשים על השקעות אני אומר שאתה לא יכול להשקיע מרחוק. אתה בטח שומע סיפורים על אנשים שהשקיעו מרחוק בכל מיני מדינות באירופה, בארה"ב, ולא ראו מה הם קנו בכלל. אני נגד זה. אני חושב שצריך לעשות את עבודת הרגליים אין לזה תחליף".

בכמה פרסמת את הדירה ובכמה היא הושכרה בסוף?

"פרסמתי אותה ב-2,850 שקל, והשכרתי אותה ב-2,700. זה משאיר אותי בכמה מאות שקלים מעל המשכנתה".

אם היו מאה פניות, למה התפשרת על המחיר?

"מבחינתי לא פחות חשוב מהמחיר זה למי אתה משכיר. לצערי שמעתי על מקרים, לא רק בחריש, שהדיירים התגלו כבעייתיים, ולא רצינו להיכנס לסיטואציה הזאת. היה חשוב לנו להתחבר ב"ווייב" למי שאנחנו משכירים וזה היה חלק מהשיקולים".

לדבריו, על רקע העלייה בביקוש שהוא מזהה ביישוב, שהביא לעליית מחירים, הוא מתכוון להעלות את שכר הדירה בקרוב לרמה של 2,800-2,900 שקל.

לצד סטולר, עוד מאות מחברי הקבוצה קיבלו במקביל את המפתח לדירתם החדשה וניסו להשכיר את הדירות. סטולר מספר כי הוא דווקא התכונן להצפת השוק בדירות להשכרה, על ידי זיהוי מוקדם של קהל היעד הפוטנציאלי שלו.

"כשאתה משקיע בדירה אתה צריך להבין מראש מי קהל היעד שאתה מתכנן להשכיר לו, ובכמה תוכל להשכיר את הדירה. למשל, האם זה אזור שהוא בחיתולים או אזור ישן כשהדירה שלך חדשה. צריך להבין מה היתרונות היחסיים שלך. כשאנחנו קנינו את הדירה להשקעה, אמנם הופתענו מחלק מהדברים בתהליך, אבל דמיינו בדיוק את המשפחה ששוכרת מאיתנו כיום את הדירה", הוא אומר. "משפחה דתית עם כמה ילדים, ולכן עשינו התאמות. למשל, בתכנון הגדלנו את חדר השינה של ההורים כדי שהוא יהיה נוח יותר. גם במטבח השקענו יותר - עשינו כיור כפול, יותר ארונות ומשטחים לבישולים. תיארנו לעצמנו שתגיע משפחה גדולה ובקטע הזה זה היה ממש מדויק.

"חשבנו גם על הנושא של הקומה - בחרנו בכוונה בקומה השנייה כדי שאנשים לא יהיו תלויים במעלית שבת. אני מניח שהאופציות שלנו מול קהל היעד שהגיע לחריש היו גדולות יותר מכיוון שעשינו את ההתאמות הנדרשות".

"רק לא להתמהמה"

מעין ברגר התארחה בפרק הראשון של הפודקאסט "כסף בקיר" שעלה לאוויר בינואר 2019, וסיפרה על כך שהיא ואחותה התאומה השקיעו בגיל צעיר בנדל"ן בבאר שבע ומשם התגלגלו להשקעות נוספות בארצות הברית. מה קרה אתה מאז? היא ילדה תינוק, עברה לדירה חדשה בבעלותה בראשון לציון, והמשיכה להשקיע בנדל"ן, בעיקר מעבר לים.
בתחילת 2019 היית עם השקעה של נכס אחד בלוס אנג'לס, שהשקעת בו חמישים אלף דולר ועוד שני נכסים במיאמי בהשקעה של 60 ו-80 אלף דולר כל אחד. מה קרה להם מאז?

"שלוש ההשקעות האלה היו דרך חברת אס.די.בי מעבר לים. אלה היו השקעות שלא מצריכות ממני המון התערבות. זה לשים כסף והחברה מתפעלת וקוראת לי לבוא לקחת את הכסף ואת התשואה. הפרויקט בלוס אנג'לס כבר הסתיים. קיבלנו גם את הקרן וגם את הריבית. התשואה היא סביב 10% בשנה (תרגום שנתי של הרווח שמתקבל בסוף הפרויקט). זה המון יחסית לארץ.

מה לגבי הפרויקטים במיאמי?

"התחלנו לקבל איזושהי פעימה של כסף מפרויקט אחד, אבל ישנם עיכובים בגלל הקורונה. לכן אני תמיד אומרת לאנשים: כשאתם משקיעים, אל תהיו לחוצים על הכסף. יש בלת"מים".

השקעת בארץ וגם בחו"ל. על בסיס החוויה שלך, היכן עדיף להשקיע בנקודת הזמן הנוכחית, אמצע 2021?

"אם משווים רק תשואות. אז התשואה בחו"ל יותר גבוהה מאשר בישראל. אבל עליית המחיר זה משהו שאי אפשר לערער עליו. בישראל - בסוף - יש יותר אנשים שצריכים דירות מאשר היצע".

הכל נשמע מאוד קל ופשוט מפיך.

"זה ממש לא קל. אבל צריך להבין שמי שיש לו כסף היום חייב להיכנס לתוך הגלגל הזה. אנשים אומרים לי: 'יש לי 500 אלף שקל'. והם לא עושים עם הכסף הזה כלום. הוא שוכב בבנק כבר לפחות שנתיים. אז אני אומרת - תקנו משהו, רק לא להתמהמה. אני אומרת את זה בקלות כי אני מאמינה שפשוט צריך לזרום עם השוק. מי שלא ינסה להשקיע, לא יידע לעולם לא הצלחה ולא כישלון".

זווית אחרת / השקעה בחריש? הבעיות היסודיות לא נפתרו

אני עדיין לא מוצא שום סיבה אמיתית שמישהו יבוא לגור בחריש, למעט המחיר כמובן. דיברנו הרבה פעמים על כך שמחיר נמוך לא הופך את המקום למציאה עבור משקיעים. אנחנו נמצאים במהלכן של עליות מחירים מטורפות בכל הארץ, אז גם חריש נהנית מזה, וסיפור שהתחיל רע מאוד עבור שי הופך למכרה זהב.
יכול להיות שחריש מתחילה להתפתח, ובעתיד יהיה קל יותר להשכיר את הדירות.
הביקושים למקום הם תולדה של תעסוקה ולתוכן שיש לו לספק לבני המקום. לאורך כביש 65 יש את אור עקיבא שיש שם בנייה מטורפת, ומזרחה אחרי ואדי ערה יש את רובע יזרעאל בעפולה. אני לא רואה משהו שמצדיק אובייקטיבית את העליות. לא קרתה שם מהפכה והבעיות היסודיות לא נפתרו.

אריק מירובסקי