גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

מחלוקת של שנים הגיעה לסיומה: המחוזי משנה את כללי המשחק בתמ"א 38

בית המשפט המחוזי בחיפה פסק כי לא ניתן להתחשב בפוטנציאל זכויות של תמ"א 38 בעת חישוב היטל השבחה על פרויקט שלא נבנה לפי התמ"א ● במקום זאת, ביהמ"ש חייב בתשלום היטלי גבוה יזמי פרויקט, שערערו על גובה ההיטל שדרשה הוועדה המקומית לתכנון ובנייה

פרויקט תמ"א 38 / צילום: פאול אורלייב
פרויקט תמ"א 38 / צילום: פאול אורלייב

באיזו מידה ניתן להחשיב פוטנציאל זכויות בנייה שיש למבנה ישן מכוח תמ"א 38, כגורם שיש להתחשב בו בעת הקמת פרויקט חדש, שלא על-פי התמ"א? השאלה הזו טורדת לא מעט יזמים ורשויות מקומיות, שמתנצחים בוועדות ערר. בית המשפט המחוזי בחיפה, בשבתו כבית משפט לעניינים מינהליים, פסק כי לא ניתן לחשב לפי התוכנית היטלי השבחה וחייב יזמי פרויקט בתשלום היטלים גבוה.

היטל השבחה הוא היטל שיזם משלם לוועדה המקומית בגין עליית שווי הנכס שלו (ההשבחה), עקב אישור תוכנית חדשה. גובהו מגיע למחצית משווי ההשבחה. לאור זאת, לצורך חישוב ההיטל יש להתחשב בשני עוגנים: האחד שווי הנכס לפני אישור התוכנית והשני - שווי הנכס אחריה. לכאורה הדברים פשוטים, אבל לא פעם העוגן הראשון, נתון למחלוקת שגולשת במהרה למוסדות משפטיים.

הדברים מסתבכים עוד יותר כשמגיעים לתמ"א 38. כשיזמים בונים פרויקט לפי התוכנית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה - הם פטורים מתשלום ההיטל, על-פי החוק. ואולם מה קורה כשהם מעוניינים לבנות פרויקט שלא לפי התמ"א, במקום שבו ניתן ליישם אותה? האם ניתן לכלול את תמ"א 38 במכלול הזכויות הקודמות של הפרויקט, ואז ההיטל יהיה נמוך יותר, או שהזכויות לפי התמ"א לא יחושבו כלל - ואז ההיטל יהיה גבוה בהרבה. על השאלה הזו לא ניתנה עד כה תשובה ברורה של בית משפט, ואילו באחרונה התייחס אליה לראשונה שופט בית המשפט המחוזי בחיפה, רון סוקול.

"תוכנית מתאר ארצית אינה תוכנית משביחה"

המקרה שעמד בפניו היה פרויקט באחד המקומות המבוקשים ביותר בחיפה, ברחוב אלחנן 6 במרכז הכרמל. ברחוב מוקם מבנה מגורים חדש במקום מבנה ישן על-פי תוכנית חדשה, שייעדה אותו למבנה בן 26 דירות ב-9 קומות, ו-2 קומות חניה. לאחר מכן ביקשו היזמים הקלה לתוספת 3 דירות נוספות, וקיבלו היתר במאי 2017.

בעקבות ההקלה, הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה חיפה ערכה תחשיב של היטל השבחה, והגיעה למסקנה כי שוויו עלה בכ-4.8 מיליון שקל. על כן דרשה מהיזמים היטל בגובה של כ-2.4 מיליון שקל.

ואולם היזמים טענו כי לא חלה כל עלייה בשווי הנכס, משום שבמצבו הקודם, לפני אישור ההקלות, הוקנו לו זכויות בנייה מכוחה של תמ"א 38 שהיו גדולות בהרבה ממה שהם ביקשו. לאור זאת, הם גרסו כי הנכס לא הושבח, ועל כן אינם חבים דבר.

הנושא הובא להכרעת השמאי המכריע, יעקב פז, וזה קבע כי מדובר במחלוקת משפטית יותר מאשר שמאית. הוא אישית סבר כי יש להתחשב בזכויות שניתנו לפרויקט מכוחה של תמ"א 38, ואולם הציג גם חלופה שמאית לפיה אין להתחשב בתוכנית חיזוק המבנים מפני רעידות אדמה ואז חישב היטל השבחה של 2.3 מיליון שקל.

הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה חיפה ערערה על שומת השמאי המכריע וטענה כי תוכנית החיזוק אינה חלה אוטומטית על המקרקעין הללו, ולכן לא ניתן לכלול אותה בחישוב הזכויות. ועדת הערר קיבלה את העמדה הזו, והיזמים ערערו על ההחלטה בפני בית המשפט לעניינים מינהליים.

השופט סוקול קבע בפסק הדין כי תמ"א 38 כשלעצמה אינה מקנה זכויות בנייה קונקרטיות, אלא נזקקת לפעולה תכנונית נוספת אצל הוועדות המקומיות, ואלה יכולות לפעול לפי שיקול-דעתן. כלומר, היזמים נדרשו לשלם היטל השבחה בגובה 2.3 מיליון שקל.

"נקודת המוצא היא כי תוכנית מתאר ארצית אינה תוכנית משביחה וכי האירוע המשביח שבעקבותיו יחויב בעל הזכויות בהיטל הוא הפעולה התכנונית הנוספת הנדרשת לשם מימוש ההשבחה...", כתב השופט סוקול בפסק דינו. "אישור תוכנית החיזוק לא הקנה זכויות קונקרטיות באף אחת מהחלקות עליהן היא חלה. הקניית הזכויות על-פי תוכנית החיזוק הותנתה בפעולות תכנוניות נוספות, בשיקול-דעת הוועדה המקומית, במסמכי מדיניות שגיבשו הרשויות השונות, כגון בקביעת דירוג בין אזורים בעיר ועוד".

והשופט סיכם בכותבו: "המסקנה מהאמור היא כי בהערכת שווי הזכויות בחלקה יש לחשב את השווי בהתאם לזכויות על-פי התוכנית המפורטת ואין להוסיף את שווי פוטנציאל הזכויות לפי תוכנית החיזוק מאחר שלא התגבשו זכויות קונקרטיות מכוח תוכנית החיזוק".

עו"ד יוסי מילר, שותף מייסד במשרד עורכי-הדין מילר ושות', המתמחה בנדל"ן, התחדשות עירונית ותכנון ובנייה אמר לגלובס כי "פסק-הדין מחמיר עם בעלי הזכויות במקרקעין ומיטיב עם הרשויות המקומיות (הוועדות המקומיות לתכנון ובנייה), בכך שתוצאתו היא הגדלה של היטלי ההשבחה באופן רוחבי. כי הרי אם בעל הקרקע יכול היה לכלול את הפוטנציאל במימוש זכויות הבנייה מכוח תמ"א 38 בהערכת שווי הקרקע במצב הקודם אזי היה משלם פחות היטל השבחה (אם בכלל). אך כאשר נשללת אפשרות זו ושווי הקרקע במצב הקודם יוערך - לפי פסק דינו של כבוד השופט סוקול - ללא התחשבות בפוטנציאל מימוש זכויות הבנייה שלפי תמ"א 38 - אזי ההשבחה בהכרח גבוהה יותר ולכן היטל ההשבחה בהכרח גבוה יותר.

בנוסף להנמקה העיקרית של בית המשפט, שהייתה כי תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה (תמ"א 38) לא מקנה לאף בעל קרקע זכויות בנייה קונקרטיות, כלומר זכויות בנייה שיש ודאות שתתממשנה, קיימת בפסק הדין הנמקה נוספת, חשובה מאוד כשלעצמה. המדובר ביישום על דרך ההיקש של פסק דין חדש יחסית של בית המשפט העליון (בפרשת "דלי דליה" - בר"מ 10212/16) מאפריל 2020 בקשר עם שטח קרקע המכונה 'מתחם הבאסה' בהרצליה. שם קבע בית המשפט העליון פה-אחד כי פוטנציאל למימוש זכויות בנייה בעתיד שהוא כללי ולא מבוסס דיו, לדוגמה - על יסוד תב"ע חדשה שבשלבי קידום אך טרם הופקדה, לא יילקח בחשבון בחישוב פיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון ובנייה לבעל הקרקע במקרה שפוטנציאל זה נשלל על-ידי תב"ע חדשה בלתי צפויה. פסק-דינו של כבוד השופט סוקול הוא תמונת ראי של הלכת 'דלי דליה', כי אם פוטנציאל שכזה איננו בסיס לקבלת פיצויים, אזי אותו פוטנציאל גם איננו בסיס להפחתת היטל השבחה".

עמ"נ 33949-09-20

עוד כתבות

ריאן ברסלו / צילום: באדיבות Bolt

החברה שלו כבר שווה 4 מיליארד דולר, ויש לו בשורה לעובדים: "עוברים ל-4 ימי עבודה בשבוע"

ריאן ברסלו, מנכ"ל ומייסד של חברת הפינטק בולט, מצייץ את השיעור החשוב ביותר שלמד לאורך הקריירה שלו: הדרך הנכונה לטפס לפסגה היא להשקיע בעובדים ● ברשימה של חמישה עקרונות מנחים, ברסלו מציע מהפכה אמיתית בשבוע עבודה של ארבעה ימים ● מה הסיכויים ששבוע העבודה בישראל יקוצר?

Instagram Kids / צילום: Shutterstock

אחרי הביקורות הקשות נגדה: אינסטגרם משהה את פיתוח גרסת "Instagram Kids"

ברקע התחקיר של WSJ כי אינסטגרם מזיקה לבני נוער, ראש אינסטגרם כתב בבלוג החברה: "מאמינים כי עדיף להורים לתת לילדיהם אפשרות גישה לגרסת אינסטגרם המיועדת להם מאשר להסתמך על היכולת של אפליקציה לאמת את גיל הילדים" ● פיתוח Instagram Kids חטף ביקורות הגורסת כי פייסבוק לא באמת יכולה להגן על הילדים

גבעת הקפיטול בוושינגטון / צילום: Shutterstock, Brad Booysen

מטבע אחד בשווי של טריליון דולר יכול לתת מענה למשבר התקציב בארה"ב

בתוך דיוני התקציב בארצות הברית והאפשרות המסתמנת של השבתה כללית של הממשל, עלתה האפשרות שהנשיא ג'ו ביידן ינפיק מטבע במהדורה מיוחדת של טריליון דולר, ויפקיד אותו בבנק המרכזי - כדי לעקוף את הקונגרס ולממן את האוצר

המלצות גוף ונפש

ארס צפרדעים ושבוע של שתיקה: 5 טיפולים אלטרנטיביים

אלטרנטיביים יותר ופחות: מצלילים מרפאים וסדנת ויפאסאנה דרך אמנויות לחימה וסווט לודג' אינדיאני ועד לארס של צפרדע הקאמבו הרעילה מהאמזונס

עובדי אופטימוב / צילום: אופטימוב

תוכנת השיווק לקמעונאות והימורים אופטימוב גייסה 75 מיליון ד'

חברת אופטימוב מפתחת תוכנה ליצירה וניתוח של קמפיינים שיווקיים ומשרתת בעיקר אתרי קניות והימורים ברחבי העולם ● במקביל להשקעה, מכרה קרן IGP הישראלית את כל החזקותיה באופטימוב בסכום מוערך של 100 מיליון דולר

יותר ויותר חברות הופכות לחדי קרן ומציפות את עמק הסיליקון הישראלי במזומנים / צילום: Associated Press, Wade Payne

הדיון על מתעשרי ההייטק הישראלי הגיע ל"וול סטריט ג׳ורנל"

אולף שולץ העניק בעבר ראיון בלעדי לגלובס. זה מה שהוא חושב על ישראל ● מה קצב דעיכת רמת הנוגדנים בחיסון לקורונה בגוף והאם היא נעצרת בשלב מסוים ● איך איבדו רוכשי מכוניות פרטיות את כוח המיקוח? ● רשת מלונות הלואו קוסט החדשה שמגיעה לת"א ועוד ארבעה סיפורים מהחג

סוף “המאה האמריקאית'' / צילום: Reuters, USA TODAY NETWORK

סוף "המאה האמריקאית": האם היא שוקעת, והאם היא יודעת שהיא שוקעת?

כבר לפני 250 שנה אמרו ש"אמריקה שוקעת" ● האם תחזיות השקיעה משכנעות יותר עכשיו, לאחר אפגניסטן? האם אמריקה תוכל להוסיף ולהיות "מחסן הנשק של הדמוקרטיה", גם לאחר שהיא ויתרה על היומרה לבנות ארצות בצלמה ובדמותה? ● אם כן ואם לאו, אנחנו עומדים בעיצומה של מערכה על עתיד תפקידה של ארה"ב בעולם

שלט בחירות של מפלגת AfD / צילום: Associated Press, Martin Meissner

חברה בדיונית הצליחה להפיל בפח את הימין בגרמניה במהלך הבחירות

"המרכז ליופי פוליטי" הקים חברה בדיונית שהציעה למפלגת הימין הקיצונית "אלטרנטיבה לגרמניה" לחלק פליירים לקראת הבחירות במחיר נמוך ● עשרות סניפים של המפלגה נעתרו, והפליירים נזרקו ● קולקטיב האומנים הסתבך בעבר כשהציב חבית גדולה עם אפר של קורבנות שואה מול הרייכסטאג

משרדי אוורגרנד בשנזן, סין / צילום: Shutterstock, hxdbzxy

למה אוורגרנד הסינית קורסת דווקא עכשיו ומה הסיכוי שתפיל את השווקים בכל העולם?

אף שבתחילת כהונתו ציפו מנשיא סין לקדם כלכלה חופשית יותר ולשחרר רגולציה, בפועל הוא דווקא מטיל מגבלות הדוקות מאוד על עסקים ● אחת הנפגעות היא ענקית הנדל"ן אוורגרנד ● האם קריסה של אוורגרנד תכניס את הכלכלה העולמית לסחרור מסוכן?

נשיא ארה''ב, ג'ו ביידן / צילום: Shutterstock, Stratos Brilakis

תקציב התשתיות המהפכני של ביידן מנסה לשפץ את ארה"ב המזדקנת

התקציב הראשון של ממשל ביידן מנסה להתמודד עם הזדקנות התשתיות האמריקאיות בעזרת חוק התשתיות, שצפוי לקבל מימון על ידי מיסוי האלפיון העליון ● על הפרק: פיילוט מעבורות חשמליות באלסקה, שיפוץ של גשרים ומנהרות ישנות ושימור שמורות טבע

נפתלי בנט בנאומו באו''ם, אתמול / צילום: Associated Press, John Minchillo

בנט: "עם כל הכבוד לקבינט המומחים - אני לא מקבל את הגישה של 'למי אכפת' לגבי כסף ופרנסה"

ראש הממשלה נפתלי בנט ממשיך בקו הביקורתי כלפי בכירי משרד הבריאות והמומחים המזהירים מפני מדיניות לא זהירה של הממשלה ● אמר בתדרוך לעיתונאים בעת הביקור בניו יורק כי "חלקם לא רואים את התמונה המלאה. כששאלתי אותם למה צריך לסגור הופעה של שלמה ארצי - הם גמגמו"

אלי לנקרי, ראש עיריית אילת / צילום: שיר גולני

"מגיע לנו לקבל כסף מהקרקעות בשדה דב": ראש העיר החדש של אילת עולה להתקפה

ראש עיריית אילת החדש, אלי לנקרי, נכנס לתפקיד כשהעיר מתאוששת מנזקי הקורונה, ובטוח שמה שהעיר צריכה הוא מקורות תעסוקה שאינם קשורים לתיירות ● בזכות הטבות המס הוא מקווה למשוך לאילת צעירים שיעבדו מרחוק בהייטק, ומבטיח שהעיר תהיה הראשונה בעולם להיות עצמאית אנרגטית

סוחר בקומת המסחר בבורסת ניו יורק / צילום: Associated Press, Richard Drew

נעילה אדומה בארה"ב: נאסד"ק ביום הגרוע מאז מרץ, VIX זינק ב-23%

S&P 500 איבד 2% ודאו ג'ונס ירד ב-1.6% ● המדדים באירופה איבדו עוד 2.2% ● התשואות על אג"ח ממשל אמריקאי טסות ● שרת האוצר האמריקאית ג'נט ילן: "לקונגרס יש כשלושה שבועות כדי לאשר את העלאת תקרת החוב ובכך למנוע הגעה לחדלות פרעון" ● אינמוד נפלה בכ-13% וטבע עלתה ב-3.8%

הנסיך הארי ומייגן מרקל / צילום: Associated Press, Seth Wenig

הנסיך הארי ומייגן פועלים להפוך לחלק מהאצולה – של הוליווד

התעלומה הגדולה: הנסיך הארי ומייגן עשו עשרות מיליוני דולרים בהסכמים עם חברות תקשורת כמו נטפליקס וספוטיפיי. אבל האם למישהו אכפת מהם כשהם לא מגלים סודות של המשפחה המלכותית?

ביטקוין / צילום: Shutterstock

סין לא לבד: הקרב על שוק הקריפטו העולמי מגיע לנקודת רתיחה

שוק הקריפטו מגלגל 2 טריליון דולר, ושתי הכלכלות הגדולות בעולם רוצות להיות חלק מהחגיגה ● סין נלחמת בביטקוין, ששווה לבדו מעל 800 מיליארד דולר, כדי לעשות מקום ליואן הדיגיטלי שהיא מפתחת ● בארה"ב חוששים, אבל בונים על מיסוי המטבע כדי לממן את תוכנית התשתיות ● ומה קורה בת"א?

מטה אמזון בקליפורניה / צילום: Shutterstock, Tada Images

תוכנית החנויות הפיזיות של אמזון נחשפת: מותגי ביגוד משלה ותאי הלבשה חכמים

סניפים פיזיים של החברה עשויים לכלול סריקת ברקודים ע"י משתמשים, מסכי מגע וחוויית קנייה לא מסורתית

גלישה בסאפ / צילום: Shutterstock

לעשות שפגט ב־30 יום ולייעל את הריצה: מה יעשה את הספורט שלנו כיף ומאתגר יותר?

איזו אפליקציה תלמד אתכם לעשות שפגט, איזה סאפ יתאים לכם יותר ולמה, ואיך תהפכו את הריצה להרבה יותר יעילה ומהנה ● המלצות ספורטיביות במיוחד

יונת ים בודדה על קרחון באזור האוקיינוס הארקטי

ציפורים, דגים ואפילו עצים: המינים שמשתנים עם שינוי האקלים

תנאים חמים יותר גרמו לחיות וצמחים להתאים לעצמם מנהגים חדשים ולפתח תכונות חדשות: תמנונים מתכווצים, לטאות מפתחות רגליים חזקות יותר, ועצים מהגרים

מפעל לעיבוד פחם בסין / צילום: Shutterstock, humphery

גולדמן זאקס חותך את תחזיות הצמיחה של סין בעקבות משבר האנרגיה

בנק ההשקעות האמריקאי חותך את תחזיות הצמיחה של סין לאור הפסקות החשמל המרובות שפוגעות בתעשייה ● לא רק פחם חסר: המחסור בגז הטבעי, לצד הציפיות לחורף קר במיוחד, מזניקים את מחיר הגז לשיא של מעל עשור

המלצות ספרות / צילום: Tom Hermans / unsplash

עיון, פרוזה וגם שירה: ספרים שאנשי מערכת גלובס אוהבים וממליצים

ספר על האנשים שבשוליים, סיפורים מקו החזית של חקר המוח, כלת פרס נובל לספרות שכתבה ספר מתח וגם 3 ספרי שירה ששווה לשים אליהם לב