גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

בנק ישראל נגד משקיעי הנדל"ן המתוחכמים: האם הוא ינצח?

בנק ישראל הורה לבנקים שלא לאפשר משכון של נכס קיים שיהווה בסיס הון לרכישת דירה נוספת ● לאור היקפי המשכנתה העצומים בישראל והציפייה להמשך עליות מחירים, קשה לראות כיצד הצעד הזה, שנועד אך ורק כדי לצנן את השוק, יהיה יעיל

בנק ישראל נגד משקיעי הנדל''ן / צילום: Shutterstock
בנק ישראל נגד משקיעי הנדל''ן / צילום: Shutterstock

בשנים האחרונות גבר זרם ההצעות השיווקיות מצד פעילים בתחום השקעות הנדל"ן שהציעו נתיב מעניין במיוחד: להפוך למשקיעי נדל"ן עם אפס הון עצמי. מה שעמד מאחורי המתווה המפתה היה האפשרות למשכן נכס קיים בעד 50% מערכו כדי ליצור בסיס להון עצמי משמעותי.

כדי להשלים את המימון לרכישת הנכס להשקעה, ניתן כמובן לקחת משכנתה, בתנאים שקובע בנק ישראל למשקיעים, קרי עד 50% מגובה המשכנתה. בעסקה שמתוכננת נכון, מי שדואגים להחזר החודשי כנגד ההלוואות לבנקים הם השוכרים, והנה: יש לנו דירה להשקעה בעסקה מתוחכמת. נכון, מדובר במתווה שלא מתאים לרבים, אבל גם משכון נכס בהיקפים קטנים יותר, הפך עם השנים למקובל יותר ויותר בקרב משקיעים.

פצצת ההלוואות לדיור: בנק ישראל מבטל את ההקלות בשוק המשכנתאות 

כל זה עומד להיות נחלת העבר, לפחות עד שתנאי השוק ישתנו. וזאת לאור החלטת בנק ישראל מהיום (ב') לשנות את כללי המשחק. "הלוואה בשעבוד דירת מגורים ('הלוואה לכל מטרה'), לא תוכל להיחשב כחלק מההון העצמי לצורך עמידה במגבלות LTV (Loan To Value) ברכישת דירת מגורים", נכתב בהודעת בנק ישראל.

השורשים של החלטת בנק ישראל נשתלו בקיץ שעבר, אז החליט שר האוצר דאז, ישראל כ"ץ, להפחית את גובה המס למשקיעים מרמה של 8% שהונהג בימיו של קודמו בתפקיד, לחמש מדרגות שהנמוכה ביניהן עומדת על 5%.

כל דירה חמישית בישראל נרכשת על ידי משקיעים

כמו אש בשדה קוצים השוק הגיב במהירות ומשפל שבו 12% מרוכשי הדירות בישראל היו משקיעים, המספרים גדלו מחודש לחודש, וכיום כוחם עומד על כ-20%. במילים אחרות, כל דירה חמישית בישראל נרכשת על ידי מי שמוגדרים כמשקיעים - בעלי שתי דירות ומעלה (לא כולל משפרי דיור שלתקופה מוגבלת עשויים להחזיק שתי דירות כחלק ממכירה וקניה של דירה).

המשקיעים הם חלק מהסיבה לגאות בשוק הנדל"ן. 2020 הסתיימה בשיא של לקיחת משכנתאות (78 מיליארד שקל), ולפי קצב רכישת הדירות השנה והיקף המשכנתאות, 2021 בדרך לשבור גם את השיא הזה. כך למשל, רק בחודש מאי האחרון הציבור נטל משכנתאות בהיקף של 9.5 מיליארד שקל, לא מעט בשל ציפייה בשוק להמשך עליות במחירי הדיור.

על כן יש לומר בצורה ברורה: ההחלטה של בנק ישראל כעת לא נובעת מחשש שהציבור (או ציבור מסוים) לא יוכל לעמוד בהחזרי המשכנתה, אלא נועדה לצנן את שוק המגורים הרותח.

עם זאת, וכפי שכבר הוכח בעבר, השוק המשוכלל של הדיור לא "נענה" במהירות לרצון של רגולטור כזה או אחר. ראשית, המספר הכולל של מי שממשכנים את נכסיהם לצרכי מימון נכס להשקעה לא ידוע באמת. מול המספרים העצומים שמציג כרגע השוק, קשה לראות כיצד צעד זה יכול "לצנן" את השוק, בטח לא באופן מהיר.

שנית, הניסיון להוריד את מחירי הדירות על ידי טיפול בצד הביקוש לא נחלו הצלחה בשנים האחרונות. מחיר למשתכן הצליחה להוריד באופן זמני את המחירים, רק כדי לגלות שאלה חזרו לטפס שוב בשנתיים האחרונות.

שלישית - שר האוצר לשעבר משה כחלון ניסה גם הוא "לטפל" במשקיעים, כשהעלה את מס הרכישה ל-8% אי שם ב-2015. הצעד של כחלון כאמור הצליח, ומשקיעים רבים פנו להשקעות אחרות, או לרכוש נדל"ן להשקעה בחו"ל. אך כפי שציינו, מחליפו היה להוט להוריד את גובה המס (בניסיון לייצר הכנסות מהירות למדינה) - דבר שמסמן לשוק שהחלטות כלכליות בישראל הן עניין זמני בהחלט.

עוד כתבות

יהודה מורגנשטרן, מנכ''ל משרד הבינוי והשיכון / צילום: רונן חורש

האוצר על הצעת משרד הבינוי לעזור לקבלנים: "לא ישימה בעליל"

מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון יהודה מורגנשטרן אמר כי יבוצע פיילוט לסיוע לקבלנים שיאחרו במסירת דירה בשל המלחמה, תחילה בשלוש ערים - בשדרות, בקריית שמונה ובשלומי • מנכ"ל האוצר הייזלר: "לא מכיר את ההצעה"

אולם הקונצרטים בו התרחש הפיגוע במוסקבה / צילום: Reuters

הפיגוע במוסקבה הביא את אירופה להגביר כוננות מפני מתקפת דאעש

צרפת ואיטליה פרסמו אזהרות מפיגועי דאעש בשטחן, כשהחשש עולה לקראת חג הפסחא ● המתקפה ברוסיה העלה גם לפני השטח את האזורים העניים ביותר במדינה, בהם צובר ארגון הטרור השפעה

מטולה בחודש האחרון / צילום: Reuters, Raphael Gotheil

הצפון בוער, היישובים ריקים - והממשלה "מנותקת קשר"

ראשי הרשויות בצפון דוחפים כבר זמן רב להקמת מנהלת מסודרת, בדומה למינהלת "תקומה" בעוטף עזה - אך גורמים המעורים בנושא אומרים: "זה לא על הפרק" ● בינתיים המלחמה נמשכת, והמציאות בצפון בלתי אפשרית

מנכ''ל NICE, ברק עילם / צילום: CRC Media

מלך השכר של ת"א: המנכ"ל שהרוויח כ-90 מיליון שקל ב-2023

עיקר התגמול של מנכ"ל נייס ברק עילם – הוני ● במשך שנותיו כמנכ"ל נייס צבר תגמולים בהיקף של כ-460 מיליון שקל לפי שער החליפין הנוכחי ● שכר של כ-17 מיליון שקל למנכ"ל אלביט אשתקד

שר האוצר בצלאל סמוטריץ' / צילום: נועם מושקוביץ, דוברות הכנסת

עובדים שהוצאו לחל"ת בענף התיירות עומדים להישאר ללא דמי אבטלה

במשרד האוצר הניחו שאין צורך בקביעת מודל חל"ת ארוך־טווח וסברו כי המלחמה תסתיים לפני שהעובדים ימצו את ימי האבטלה והחופשה שצברו ● כעת, עסקים רבים טרם התאוששו, כשהמצוקה הגדולה היא בענף התיירות

שי אהרונוביץ׳, מנהל רשות המסים / צילום: ניב קנטור

מס דירה שלישית חוזר לשולחן: "המערכות כבר מוכנות"

לדברי מנהל רשות המסים, שי אהרונוביץ', המדינה צריכה ליצור אחידות ולהפסיק לשנות את שיעורי מיסוי הנדל"ן בתדירות גבוהה ● עוד הוא הוסיף כי צריך לחשוב על מס דירה שלישית: "מבחינתנו זה צעד נכון שיעלה בתקציב 2025"

עובדי חברת הביומד גמידה סל / צילום: איל יצהר

חברת הביומד גמידה סל תהפוך לפרטית ותפטר 25% מהעובדים

קרן הייברידג' משתלטת על גמידה סל באמצעות המרת אג"ח ותהפוך אותה לחברה פרטית ● מנכ"ל החברה אבי ג'נקינס: "החיפוש שלנו אחר חלופה אסטרטגית לא הניב תוצאות" ● המניה צונחת ביותר מ-80%

בורסת לונדון / צילום: Shutterstock

עליות קלות באירופה; הניקיי צלל בכ-1.5%

החוזים העתידיים בארה"ב נסחרים בירידות קלות ● בריטניה נכנסה למיתון ● באופנהיימר צופים "רוח גבית לשוק המניות האמריקאי לפחות עד שנת 2025" ● טסלה ממשיכה במומנטום השלילי לאחר שבמורגן סטנלי הורידו את תחזית המכירות של החברה

הבורסה בתל אביב / צילום: Shutterstock

ירידות קלות בנעילת הבורסה; אופקו הלת' זינקה בכ-8%

מדד ת"א 35 ירד ב-0.3% ● הבורסה מסכמת את הרבעון הראשון: "מדדי ת"א-35 ות"א-90 רשמו תשואה חיובית של כ-5% וכ-11%, בהתאמה" ● זינוק של כ-50% בצבר ההזמנות של רפאל ● ביל אקמן: "מניית בורסת ת"א זמינה במחיר מציאה" ● דלק תחלק דיבידנד בסך של רבע מיליארד דולר ● בנק ישראל לא יאפשר לאחים נאוי לשלוט בישראכרט עם שיעור החזקות נמוך מ-30%

מרכז תל אביב / צילום: טלי בוגדנובסקי

בעל דירה סירב לחתום על פרויקט תמ"א וזכה ב־320 אלף שקל נוספים

בעל דירה שהוא גם בעלים של חלק מהחצר ביקש פיצוי של 1.2 מיליון שקל ● המפקחת על המקרקעין קבעה בהסכמת הצדדים כי אכן מגיע לו פיצוי תמורת חתימתו

עידן וולס, מנכ''ל קבוצת דלק / צילום: רון קדמי

העסקה שתגדיל את פוטנציאל הנפט של קבוצת דלק ב-100 מיליון חביות

הקבוצה סיימה את שנת 2023 עם הכנסות של 12.3 מיליארד שקל, צמיחה של 2.8% אבל הרווח הנקי המיוחס לבעלי המניות ירד ב-60% ● החברה הבת איתקה צפויה להתמזג עם חברת נפט הפועלת בים הצפוני ● התגמולים לשלושת בכירי קבוצת דלק הסתכמו ב-2023 בעלות מצרפית של כמעט 50 מיליון שקל

ארגון הטרור שהצטרף לחזית נגד ישראל, והדרישה של גרמניה מאזרחים חדשים

גלובס מגיש מדי יום סקירה קצרה של ידיעות מעניינות מהתקשורת העולמית על ישראל במלחמה • והפעם: ארגון הטרור הסוני "הקבוצה האסלאמית" מצטרף לחיזבאללה בשל המלחמה בעזה, הקואליציה נגד החות'ים לא עומדת במשימה ובגרמניה דורשים מאזרחים חדשים לענות על שאלות על ישראל ● כותרות העיתונים בעולם 

הכפר פטריצ'ה באיטליה. ראש העיר מנסה למכור בתים באירו / צילום: Shutterstock

באיטליה מנסים למכור בתים באירו אחד. אז למה זה לא עובד?

ראשי עיירות קטנות באיטליה, שהתרוקנו מתושבים בשל מגמת עיור ארוכת־שנים, מציעים בתים למכירה באירו אחד בלבד, כאשר עלות השיפוץ מוטלת על הקונה ● התקשורת האמריקאית רווייה בסיפורים על בתים עתיקים שעברו שיפוץ והפכו לבתי נופש משפחתיים, אך בפועל, עסקי "הבתים באירו" עומדים בפני חסמים רבים

מה חדש בדוחות / אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי, חומרים: shutterstock

החברה שביטלה עסקת רכישת דירות ב־97 מיליון שקל והשיא של רפאל

מדור חדש של גלובס יביא את הסיפורים של עונת הדוחות בבורסת ת"א שאולי פספסתם ● והפעם: רפאל מסכמת שנה עם שיא בהכנסות ובצבר ההזמנות, הרווח של מיטרוניקס בירידה ומשק אנרגיה עברה לרווח של 1.6 מיליון שקל בזכות פרויקט יכיני, אזורים Living ביטלה רכישת 48 דירות בפרויקט בבני ברק וחברת הביטוח איילון עברה לרווח ● מדור חדש

גל בר-דעה, מנכ''ל וואן זירו / צילום: איל יצהר

הבנק הדיגיטלי כבר שרף כ-800 מיליון שקל; המנכ"ל: "המשקיעים ימשיכו לתמוך"

לוואן זירו כבר יש כ-100 אלף לקוחות והמנכ"ל גל בר דעה מעריך כי "נהפוך לרווחיים כשנגיע ל-200 אלף לקוחות" ● את 2023 סיים הבנק של אמנון שעשוע עם הפסד של 357 מיליון שקל, אך בר דעה אופטימי:  "ההכנסה מלקוח יותר גבוהה ממה שחשבנו. אם נמשיך כך ונגביר פעילות אנחנו על דרך המלך"

דוד פתאל / צילום: איל יצהר

אחרי שהפסידה 1.6 מיליארד שקל בשלוש שנים - פתאל חזרה לרווח

עם סיומה של השנה הסתכמו הכנסותיה של פתאל ב-6.93 מיליארד שקל, עלייה חדה של 26.6% ביחס לשנה שקדמה לה ● בשורה התחתונה רשמה פתאל רווח נקי של 45.2 מיליון שקל ● הסיבות לעלייה: שיפור בשיעורי התפוסה במלונות הרשת, עלייה במחיר של חדר ממוצע למתארחים ושיפור בשערי החליפין

עינת גנון / צילום: בר שניר

פרויקט הענק מתעכב: עוד פרישה מהמרוץ לניהול רשות המטרו

עינת גנון, סמנכ"לית הרשות להתחדשות עירונית, הודיעה על פרישה מהמרוץ לניהול רשות המטרו, לאחר שלאחרונה גם צחי דוד, סגן הממונה על התקציבים באוצר לשעבר, הסיר את מועמדותו לתפקיד ● כעת נותר מועמד אחד לבחירה, והמכרז עומד בפני ביטול

משה ארבל, שר הפנים / צילום: מארק ישראל סלם - הג'רוזלם פוסט

בעקבות חשיפת גלובס: השר ארבל קורא לנתניהו לאפשר כניסת פועלי בניין פלסטינים לישראל

שר הפנים מציין במכתבו: "גוברות ההערכות כי אלפי פועלים פלסטיניים מיהודה ושומרון מועסקים שלא כדין בענף" ● הוא קורא לראש הממשלה לבחון הסדרה של הכנסת הפועלים לישראל, בין היתר על ידי בחינה פרטנית של כל פועל והגבלת גיל

בורסת תל אביב / צילום: שלומי יוסף

מגמה ירוקה בתל אביב; נובה מטפסת בכ-3%

מדד ת"א 35 עולה ב-0.6% ות"א 90 עולה ב-0.4% ● הבורסה בת"א מסכמת רבעון ראשון בעליות נאות במדדים המובילים ● לאומי על הדולר המתחזק: "מציע למשקיעים הצעה שאי אפשר לסרב לה" ● באופנהיימר צופים "רוח גבית לשוק המניות האמריקאי לפחות עד שנת 2025" ● טסלה ממשיכה במומנטום השלילי לאחר שבמורגן סטנלי הורידו את תחזית המכירות של החברה

עו''ד ספי זינגר, יו''ר רשות ניירות ערך / צילום: עידן גרוס

רשות ניירות ערך הטילה עיצום בסך 700 אלף שקל על אי.בי.אי

העיצום, שהוטל בגין הפרות חוק איסור הלבנת הון, הוא הגבוה ביותר שהוטל לפי חוק זה על מפוקח של רשות ניירות ערך בשנים האחרונות ● אי.בי.אי בתגובה: "ב-2018, התקופה אליה מתייחס דוח הרשות, תחום המטבעות הדיגיטליים היה עדיין חדשני, ולא הייתה כל רגולציה שהסדירה את הנושא"