גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

המרכז הלוגיסטי באבן יהודה / הדמיה: איוולב מדיה

תחום המרכזים הלוגיסטיים (המרלו"גים) נהנה בתקופה האחרונה מביקושים גבוהים, הרבה בעקבות התפרצות מגפת הקורונה, שהגדילה את היקף הרכישות המקוונות מהארץ ומחו"ל, וחייבה חברות רבות לרכוש שטחי אחסון לסחורות שהן מספקות ללקוחותיהן. השיא הגיע בתחילת החודש, כשחברת אמות רכשה ב-1.52 מיליארד שקל את הפארק הלוגיסטי בצריפין, בסיומו של מכרז שעורר את זעמם של המתחרים האחרים בו.

לגלובס נודע כי גם בנק לאומי  רוצה לקחת חלק במגמה הצוברת תאוצה, וכי הוא יממן ב-145 מיליון שקל את הקמת המרכז הלוגיסטי (מרלו"ג) שמקדמת קבוצת הרכישה בהובלת חברת הנדל"ן סופרין אחזקות, יחד עם קבוצת הנדל"ן וייס, באזור התעשייה באבן יהודה. מדובר בקבוצת רכישה הכוללת 36 משקיעים, וההשקעה בפרויקט צפויה להסתכם בכ-240 מיליון שקל.

המרלו"ג, שהקמתו החלה בחודש שעבר וצפויה להסתיים בסוף 2023, יתפרס על כ-20 אלף מ"ר ויכלול שטחי מסחר, מלאכה וחניה. בלאומי מסבירים כי חלק מחברי הקבוצה הם בעלי עסקים שמעוניינים במרכזים לוגיסטיים לשימוש עצמי, וחלקם משקיעים שזיהו את פוטנציאל ההשקעה בהקמת מרכזים לוגיסטיים, וצפויים להשכיר את היחידות שבבעלותם.

צח צמח, מנהל ענף קבוצות רכישה בלאומי, הסביר בשיחה עם גלובס כי "עבור המשתתפים בקבוצת הרכישה הם אומנם נוטלים על עצמם את כל סיכוני הבנייה, אבל בהתאם גם צפויים ליהנות מרווחיות מסוימת, כפי שיזם היה נהנה אם היה בונה ומוכר את הנכס בתום הבנייה".

"פוטנציאל לרווחיות גבוהה מההערכות"

לדברי צמח, לאור הביקוש הגבוה למרלו"גים והפריחה של מכירות מרחוק בשנים האחרונות, הצפי הוא להמשך עליית מחירי המרלו"גים בשנים הקרובות, "כך שיש פוטנציאל לרווחיות גבוהה אף יותר מזו שמעריכים ביום הכניסה להשקעה".

לאומי אומנם לא התמקד בהשקעה במרלו"גים, אך עשה זאת כבר לפני שלוש שנים, אז מימן פרויקט אחר של קבוצת רכישה בהובלת סופרין-וייס. מדובר בפרויקט טכנו פארק חולון, שהוקם על-ידי קבוצת רכישה הכוללת 83 משקיעים, בהשקעה של כ-265 מיליון שקל, ולאומי מימן את הפרויקט בהיקף של 160 מיליון שקל. לאחרונה התקבל טופס 4 לפרויקט זה, שהיה הראשון בישראל של הקמת מרכז לוגיסטי על-ידי קבוצת רכישה.

אורי יוניסי, סמנכ"ל המשכנתאות בלאומי, אמר: "להערכתנו, המגמה של הקמת קבוצות רכישה למרכזים לוגיסטיים נמצאת רק בראשיתה, וצפויה להתחזק בשנים הקרובות. בימים אלה אנו נמצאים במגעים למימון מספר עסקאות נוספות בתחום זה".

סופרין: מוותיקי תחום קבוצות הרכישה

סופרין אחזקות הוקמה בשנת 2009 על-ידי קלמן סופרין ושלושת בניו. סופרין הוא מוותיקי תחום קבוצות הרכישה בישראל, והוא ייסד בעבר (יחד עם נחשון קיויתי) את קבוצת ב.ס.ר. כיום מחזיקים בבעלות על סופרין אחזקות שניים מבניו, ליאון וצחי, בחלקים שווים. 

בחודש שעבר פרסמה סופרין טיוטת תשקיף לקראת הנפקה ראשונה (שמתעכבת בינתיים) ועל פי הערכות, בכוונת החברה לגייס בהנפקה סכום שנע בטווח של כ-50-70 מיליון שקל, לפי שווי חברה שינוע בטווח של כ-160-180 מיליון שקל לפני הכסף.

פעילותה של סופרין אחזקות, כפי שעולה מטיוטת התשקיף, מתרכזת בשלושה תחומים - קבוצות רכישה, נכסים מניבים (שעיקרם נרכשים כחלק מפעילות קבוצות הרכישה) וייזום נדל"ן - שבמסגרתו היא מפתחת בניינים, בעיקר בתחום ההתחדשות העירונית, ומוכרת אותם.

בסך הכול מציגה סופרין 32 פרויקטים שבהם הייתה ועדיין מעורבת, הכוללים יחד עם שותפים יותר מ-1,200 דירות, כ-527 אלף מ"ר שטחי מסחר ומשרדים וכ-44 אלף מ"ר שטחי לוגיסטיקה.

את הפרויקט באבן יהודה היא מקדמת כאמור בשיתוף קבוצת וייס, שבבעלות האחים יואל ורוני וייס והיזם רוני בן יוסף. הקבוצה עוסקת בייזום, ניהול והשבחה של נכסי נדל"ן בארץ ובעולם, ושתי הקבוצות כבר קידמו מספר פרויקטים משותפים, כמו ONYX בצומת סביון, והיו שותפות גם לפרויקט EAST&TLV שמקימה תדהר יחד עם רבוע כחול נדל"ן וחברות נוספות סמוך למחלף השלום בתל אביב.

מחאה בעקבות זכייתה של אמות

ההשקעה במרכזים לוגיסטיים הופכת כאמור לנפוצה יותר ויותר. בשבוע שעבר עלה כאמור התחום לכותרות סביב רכישת המתחם הלוגיסטי בצריפין שביצעה אמות בסכום של 1.52 מיליארד שקל, לאחר שזכתה במכרז שפרסמה החברה לניהול קופת התגמולים והפנסיה של עובדי הסוכנות היהודית. זכייתה של אמות במכרז עוררה את זעמה של חברת התיירות והנדל"ן איסתא, שהגיעה שנייה במכרז, שטענה כי היה ראוי להמשיך את ההתמחרות בין הצדדים, לאחר שהצעתה הייתה נמוכה ב-12 מיליון שקל בלבד מהצעתה של אמות.

באיסתא פנו לדירקטוריון של חברת ניהול קרנות הפנסיה בבקשה להבהרות, וגם משתתפים אחרים במכרז טענו כי היו שוקלים להגיש הצעה גבוהה יותר, שעשויה הייתה להגיע גם ל-1.55 מיליארד שקל, במקרה של התמחרות נוספת.

עם זאת, ברשות שוק ההון, הרגולטור המפקח על קרנות הפנסיה, לא יתערבו ככל הנראה בתוצאות המכרז, אך הרשות עשויה להטיל עיצומים על חברת ניהול הקרנות במקרה שיימצאו פגמים בהתנהלותה. ערב חג הסוכות הודיעה אמות כי גייסה כמחצית מהכסף למימון הרכישה בהנפקת אג"ח.

עבור אמות מדובר בפרויקט רביעי בתחום המרלו"גים בתקופה האחרונה. בחודש יוני האחרון היא רכשה 60% מקרקע של כ-40.5 דונם בבית שמש, בתמורה לסך של כ-53.5 מיליון שקל, מידי חברת י.ד.ע. מניבים בע"מ (מקבוצת ערן י.ד החזקות, שבבעלות האחים יפרח). לפני כן היא רכשה את המרכז הלוגיסטי של טבע באזור התעשייה חבל מודיעין, תמורת כ-450 מיליון שקל, וסיכמה על הקמת מרכז לוגיסטי במודיעין עבור שופרסל, בהשקעה מוערכת של כ-330 מיליון שקל.

אולם לא רק אמות משקיעה בתחום. חברת פוקס למשל הודיעה בחודש אוגוסט על כוונתה להקים מרכז עסקים בבית שמש, בעלות של יותר מחצי מיליארד שקל. המרכז יוקם בשיתוף עם מגה אור ומשפחת וייל, המחזיקות במשותף בקרקע של כ-140 דונמים בבית שמש.

שבועיים לפני כן הודיעו החברות דיפלומט ונכסי קיסריה כי חתמו על עסקת שכירות והקמה של מרכז לוגיסטי בשטח של כ-82 אלף מ"ר בפארק התעשייה קיסריה. בהקמת המבנה תשקיע החברה לנכסי קיסריה כ-340 מיליון שקל. דיפלומט צפויה להשקיע סכום של כ-270 מיליון שקל במערכות אוטומציה, מידוף וניהול מלאי חכמות. המבנה יושכר לחברת דיפלומט לתקופה של 20 שנה.

לאלו יש להוסיף את חברת מגה אור שמכרה נכס לוגיסטי במודיעין ליבואן הרכב רמי אונגר תמורת כ-470 מיליון שקל, בעסקה שנחשבה כשיא מבחינת התשואה הנמוכה (כ-5%) שבה מומש הנכס.