גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

ההחלטה שלא השתנתה כבר כמעט 30 שנה: האם נכון להעניק פטור ממס על שכר דירה?

העלייה מברית המועצות הובילה את המדינה להעניק פטור ממס לבעלי דירות להשכרה ● אבל מאז עברו 30 שנה, ההצדקה כבר אינה קיימת, והמדינה ממשיכה לאבד הכנסה פוטנציאלית של מיליארדי שקלים בשנה ● מה אומרים המומחים, והאם הלחץ של רשות המסים יצליח יותר בחוק ההסדרים הבא

דירה להשכרה / איור: ליאב צברי
דירה להשכרה / איור: ליאב צברי

לאחרונה, על רקע חקיקת חוק ההסדרים וגיבוש תקציב המדינה לשנים 2021-2022 שהובילה הממשלה החדשה, ביקשה רשות המסים לבטל את הפטור מדיווח על הכנסות מהשכרת דירות - זאת במטרה לקבל נתוני אמת על המתחולל בשוק ההשכרה בארץ, שמתנהל בערפל וללא נתונים ברורים.

היוזמה טורפדה על ידי שר המשפטים גדעון סער ושר השיכון זאב אלקין. סער הסביר כי אם אין חובה לתשלום מס אז אין צורך לטרטר את האזרח לדווח; אלקין התנגד בטענה שהיוזמה תוביל לעליית מחירי השכירות בשל ההוצאות שיהיו כרוכות בדיווח לרשות המסים. בכל מקרה, חוק ההסדרים הובא לכנסת ללא התייחסות לעניין.

על-פי חוק, השכרת דירת מגורים בישראל ממוסה על-פי מספר מסלולי מיסוי, הכוללים פטור על הכנסה משכירות עד סך של 5,070 שקל בחודש, תשלום מס סופי בשיעור מופחת של 10% מגובה שכר הדירה למשכירים "פרטיים" ומסלול מס שולי על-פי שיעורי המס של בעל הדירה שהשכרת הנכס נחשבת עבורו "עסק".

בשנים האחרונות התבטא מנהל רשות המסים ערן יעקב פעם אחר פעם כנגד המשך מתן הפטור. מעבר לפוטנציאל ההכנסות שגלום בביטול הפטור - המוערכות במיליארדי שקלים בשנה לקופת המדינה - הסביר מנהל רשות המסים כי מדובר בפטור ש"מעודד הון שחור", לא שוויוני ולא ראוי.

מה הייתה ההצדקה של הפטור מלכתחילה? בתחילת שנות ה-90, עם העלייה מברית המועצות לשעבר, נקבעה הוראת שעה (אשר הוארכה מעת לעת) במטרה לעודד בעלי דירות שאינן משמשות למגורי בעליהן להשכיר אותן לאור מצוקת הדיור באותה עת.

 

בעסקה הזו שבין המדינה לבין בעלי הדירות, העניקה המדינה לבעלי הדירות פטור ממס הכנסה עד סף הכנסות מסוים (שהתחיל ב-2,600 שקל צמוד למדד בשנת 1990) ואי חובת דיווח. תוקף הוראת השעה נקבע לשנה, אך מדי שנה הוארך תוקף הפטור.
בראשית שנות ה-2000 נעשה ניסיון ראשון לבטל בהדרגה את הפטור, וסכום הפטור עמד על כ-7,000 שקל בתקופות מסוימות. בהמשך נכנסה הוראת השעה "הזמנית" משנות ה-90 לחקיקה קבועה בספר החוקים, והפטור הועמד על כ-4,000 שקלים צמוד למדד, וכיום הוא עומד על 5,070 שקל.

כידוע, בשנים האחרונות אין עלייה מסיבית לישראל, לא מברית המועצות ולא בכלל, ולכן עולה השאלה מהי ההצדקה להמשך הענקת הפטור.

לא לבטל: "הפטור מרסן את שוק השכירות"

לדברי עו"ד ורו"ח שי עינת, מומחה למיסוי מקרקעין, "הוראת השעה, אשר לימים הפכה לחוק, שמרה על ריסון בגובה דמי השכירות. אז אמנם אין לנו כיום גל עלייה שיש לתמוך בו ולסייע לו למצוא פתרונות דיור להשכרה, אך ישנה הצדקה עכשווית להענקת הפטור - ריסון מחירי השכירות".

עו"ד ורו"ח עינת סבור, כי "ברגע שיבוטל הריסון - דמי השכירות יזנקו". לדבריו, כיום יש חוסר פרופורציה בין מחירי הדירות למחירי השכירות, שפועל לטובת השוכרים. "אם ניקח את דמי השכירות בפועל ונהוון אותם, לא בהכרח נקבל את שווי השוק של הדירה. זה שנים שקיים פער בין קביעת מחיר הדירה בשיטת ההכנסות (היוון דמי השכירות בפועל) לבין מחיר המכירה בפועל של הדירה. הפער הזה קיים בין היתר לאור הפטור ממס שניתן לבעלי הדירות, כי הפטור מושך את דמי השכירות כלפי מטה. מרגע שיבוטל הפטור, דמי השכירות באזורי הביקוש יזנקו, ומאידך תופעת העלמת המס משכירות של דירות תחריף".
עוד מוסיף עו"ד ורו"ח עינת, כי "כל הניסיונות בעבר להוריד את מחירי השכירות באמצעים פיסקליים נחלו כישלון מוחץ, ולכן לא צריך להתערב ולא צריך לגעת בפטור. התערבות פיסקלית כעת בשוק השכירות רק תזיק".

לא לבטל: "המיסוי החדש יגולגל על השוכרים"

גם עו"ד מאיר מזרחי, מומחה למיסוי מקרקעין, סבור כי "אין לבטל את הפטור ממס להשכרת דירת המגורים. הפטור ממס עד הכנסה של 5,070 שקל כיום נחקק במקור מתוך רצון לעודד בעלי דירות להשכירם בתקופה בה היה צורך בהגדלת היצע הדירות, אך בבסיסו קיים נימוק נוסף והוא לאפשר גמישות לבעל דירת מגורים שלא להיות כבול למגורים דווקא בדירה שרכש, ולאפשר לו להשכיר את דירתו ולשכור דירה אחרת, כמו למשל במקרה של הגדלת המשפחה או מעבר לעיר אחרת בשל צרכי עבודתו".
לדברי עו"ד מזרחי, "ביטול הפטור יפגע בבעלי דירות הנאלצים להשכיר דירתם ולשכור דירה אחרת מטעמים ומצרכים שונים".

מנהל רשות המסים ערן יעקב / צילום: דוברות לשכת עורכי הדין

לדבריו, גם את העיתוי של ביטול הפטור צריך לקחת בחשבון. "ביטול הפטור בעיתוי הנוכחי שבו מחירי הדירות נוסקים הוא בעייתי, שכן הוא עלול לגרום לבעלי הדירות שלא להשכירם ובכך להקטין את ההיצע ולייקר את מחירי השכירות או גרוע מכך, לגלגל את המיסוי החדש על שוכרי הדירות".

לבטל את הפטור: "עוד מיליארדים לקופה"

עו"ד ורו"ח רמי אריה, מומחה למסים ובעל אתר "מסים ועסקים", סבור שיש הצדקה לבטל את הפטור ממס על הכנסות משכירות דווקא בימים אלה. "ההצדקה להענקת הפטור בזמנו הייתה לעודד השכרה למגורים בתקופת העלייה מברית המועצות לשעבר, אך כיום ההצדקה הזאת היא הפוכה - יש רצון לשחרר דירות של משקיעים לשוק ואילו את הבנייה להשכרה לעודד באופן חזק יותר באמצעות החוק לעידוד השקעות הון על ידי מתן הטבות מס משמעותיות בהקמת בניינים להשכרה".

לדבריו, הטענה כי ביטול הפטור יעמיס בירוקרטיה על בעלי הדירות אינה רלוונטית היום. "היום מדובר בדיווח שנתי חד-פעמי ואין צורך בפתיחת תיק במס הכנסה כמו שהיה בעבר".

לדברי אריה, ההצדקה היחידה שנותרה לכאורה היא הטענה כי ביטול הפטור יוביל לעליית מחירי השכירות. "אבל סביר להניח שהעלייה הזאת תתחלק באופן יחסי בין המשכיר לשוכר, כך שהיא תהיה נמוכה ובסביבות 5% בלבד בממוצע. מנגד, לקופת המדינה יתווספו מכל דירה כזאת 6,000 שקל מס בשנה, ולאור ההנחה שקיימות בישראל עשרות אלפי דירות שמושכרות כיום מתחת לסף המס במסלול הפטור - מדובר בסכום משמעותי שיכול להגיע לכמה מיליארדי שקלים בשנה".

לבטל את הפטור: "מעודד העלמות מס"

פרופ’ נעמי פלדמן, חוקרת מסים במחלקה לכלכלה באונ’ העברית, מחזיקה בדעה חד-משמעית כי חובה לבטל ומיד את הפטור ממס על הכנסות משכירות. לדבריה, "מדובר בפטור שמעודד העלמות מס ונותן לבעלי דירות הזדמנות לקבל כספים בשחור או באפור. בשיחות עם גורמים בממשלה אמרתי שאם רוצים להשאיר את הפטור ממס מטעמים פוליטיים או אחרים, עדיין חובה לחייב את משכירי הדירות בדיווח למדינה על עצם ההשכרה, גם אם המס הוא אפס. כל מצב אחר מעניק הזדמנות לא לשלם מסים בלי סיכון להיתפס כמעט".

בנוסף, מסבירה פרופ’ פלדמן, "הפטור הזה ניתן בדרך כלל לאוכלוסיות החזקות יותר במדינה - בעלי דירות, משקיעים, ולא למי שבאמת צריך אותו. לא כל בעלי הדירות חזקים כלכלית, אבל בממוצע אלה לא האוכלוסיות הכי חלשות בארץ. כך שבפועל מדובר בפטור רגרסיבי שמעניק הטבה של מיליארדי שקלים לאוכלוסיות החזקות ולא למי שצריך". באשר לחשש, כי ביטול הפטור יוביל לעליית מחירי השכירות, אומרת פלדמן כי אף אחד לא יכול לדעת מה תהיה ההשפעה על המחירים. "אנחנו לא באמת יודעים מי נהנה היום מהפטור - האם זה בעל הדירה שמקבל את הפטור, או שזה מתגלגל לשוכר. למעשה, אין מאגר מידע או מחקר שאומר מי בעצם נהנה מהפטור הזה".

מעבר לכך, אומרת פרופ’ פלדמן, מדובר בפטור לא שוויוני. "למה צריך להתייחס לכסף שאני מרוויחה משכר דירה באופן שונה מהכנסות בבורסה? מדובר בהשקעה בשני המקרים. המס על רווחי הון בבורסה רק עולה לאורך השנים, בעוד בעלי דירות נהנים מהפטור".

האם אפשר לומר שהפטור ממס מהשכרת דירות דוחף משקיעים לשוק הנדל"ן על פני ההשקעה בשוק ההון שבו שיעור המס הריאלי עומד על 25%? "השוואה של שוק הון להשקעה בדירות היא בעייתית, כי הסיכון הוא שונה", אומר ויקטור בהר, מנהל המחלקה הכלכלית של בנק פועלים. "התנודתיות של שוק המניות גבוהה בהרבה מזו של שוק הנדל"ן. כשמשווים את הדירות לאג"ח התמונה משתנה, לאג"ח ממשלתיות אין אמנם תנודתיות גבוהה, אבל תוחלת התשואה שם היא שלילית במונחים ריאליים, וזה מה שדוחף משקיעים לנדל"ן. על זה צריך להוסיף העדפת מס שניתנת למשקיעים כמו פטור עד 5,000 שקל, אי-דיווח גם על סכומים גבוהים יותר, וגם אין לשלול מצב ששוק הנדל"ן עשוי להיות קרקע פוריה להלבנת הון". 

עוד כתבות

סמי אבו שחאדה ועיסאווי פריג’ / צילום: דוברות הכנסת, לואיז גרין

האם שיעור הילודה אצל ערביי ישראל גבוה יותר מהיהודים?

פריג' ואבו שחאדה התווכחו על הפער בילודה בין היהודים לערבים. מי צודק? ● המשרוקית של גלובס

איילת שקד / צילום: ליאור מזרחי

שקד הכריזה על מע'אר כ-"העיר הדרוזית הראשונה בישראל"

היישוב מע'אר שנמצא ליד כרמיאל, מונה כיום כ-24,000 תושבים, ועל פי התוכניות  ימנה בשנים הקרובות כ-30,000 תושבים ● פריד ג'אנם, ראש הרשות המקומית במע'אר: " ננצל את ההכרזה בכדי לייצר הזדמנויות להתפתח בכל ההיבטים"

אלון מאסק / צילום: Associated Press, John Raoux

טסלה נכנסה מהר מכולן ל"מועדון הטריליון", ואפילו מאסק בהלם

יצרנית המכוניות החשמליות הגיעה לשווי האסטרונומי מהר יותר מכל חברה אחרת אי פעם ● זה קרה מיד אחרי עסקת ענק עם חברת השכרת הרכבים הרץ, אבל ההסכם רחוק מלהסביר את הסיבה

הישרדות VIP / צילום: יח''צ

קרב ההישרדות של הישרדות: רשת דחתה ברגע האחרון את שידור הפרק

קצת יותר משעה לפני שידורו, ברשת החליטו לדחות את הפרק למחר ● שלא לייחוס בהפקה טוענים כי הסיבה הייתה שינויים שנדרשו בעריכה, אך הערכה בשוק היא שהפרק נדחה בשל החשש מקרב הרייטינג מול "הזמר במסיכה" של קשת

תחנת הכוח אורות רבין -  חדרה / צילום: איל יצהר

מנכ"ל חברת החשמל: לא נעמוד ביעד הפסקת פעילות היחידות הפחמיות בתחנת הכוח בחדרה

בוועדה המיוחדת לעניין הקרן לאזרחי ישראל, הודיע מנכ"ל חברת החשמל כי החברה לא תעמוד ביעד שהציבה הממשלה להפסקת פעילות יחידות 1-4 בתחנת הכוח הפחמית אורות רבין עד סוף השנה

אתר בנייה / צילום: Shutterstock, Unkas Photo

צעד דרמטי: אדריכלים יוכלו לחתום על היתרי בנייה ויבוטלו ההקלות ליזמים

ועדת הפנים של הכנסת אישרה היום תיקונים שיאפשרו חתימה של אדריכלים על היתרי בנייה ואת ביטול ההקלות ● מדובר במהלך משמעותי שנועד לזרז את הוצאת היתרי הבנייה

פרויקט MOMENT / צילום: 3Division

זינוק של עשרות אחוזים במחירי הדירות: נתוני אפריקה ואזורים חושפים את הסחרור

טירוף רכישת הדירות נמשך גם כשהמחירים בשמיים: מספר הדירות שמכרה אפריקה מגורים ברבעון השלישי זינק יותר מ-70%, ועלייה חריגה בשיעור דומה נרשמה במחיר הממוצע ליחידת דיור ● אזורים רשמה זינוק של 66% בדירות שנמכרו מתחילת השנה ועלייה של 26% במחיר לדירה

אילוסטרציה - בורסה ת''א / צילום: שלומי יוסף

מגמה מעורבת בבורסה; איירובוטיקס מזנקת לאור שת"פ עם עין שלישית

חולשה קלה במדד ת"א 35 בהשפעת הדואליות, מדד ת"א 90 מתקדם ● פריון בעוד יום חיובי ● מגמה שלילית באסיה ובאירופה ● עונת הדוחות: טבע תפרסם תוצאות ● יבואנית אפל בישראל בדרך לבורסה לפי שווי של מיליארד שקל

בזוס, גייטס, צוקרברג, מאסק ובאפט. מה צריך לדעת על מיסוי המיליארדרים / צילום: Associated Press

מס המיליארדרים: מה צריך לדעת על התוכנית של הדמוקרטים

הדמוקרטים במירוץ להעברת מס חדש על רווחי הון לא ממומשים של מיליארדים

מימין: סער יוסקוביץ׳, גל שאול / צילום: Augury

הסטארט-אפ הישראלי שמקשיב לרעש של מכונות הפך לחד-קרן

חברת אוגורי, שמנתחת פעולת מכונות ע"י רישום הוויברציות, הטמפרטורה והקול שהן מפיקות, גייסה 180 מיליון דולר לפי שווי של מיליארד דולר ● המתחרה החדשה של אוגורי בשוק היא אמזון AWS

מימין: עו''ד גדעון פישר ורון חכם / צילום: משרד גדעון פישר ושות'

ראש מחלקת חקירות ומודיעין ברשות המסים, רון חכם, מצטרף כיועץ למשרד גדעון פישר ושות'

חכם יספק ייעוץ ללקוחות בנושאי מסים בתחום האזרחי והפלילי, וילווה אותם בהליכי הגשת בקשות לגילוי מרצון ● בשנים האחרונות כיהן חכם כסמנכ"ל בכיר למודיעין, חקירות, סמים והלבנת הון ברשות המסים - אחד התפקידים הרגישים והמשמעותיים ביותר בארגון

בית חכם - חנות איידיגיטל IDIGITAL עזריאלי תל אביב / צילום: שוקה כהן

איידיגיטל בדרך לבורסה וחושפת את המספרים: בכמה כסף נמכרים בכל שנה אייפונים חדשים?

לאחר חשיפת גלובס על כך שיבואנית מוצרי אפל תנסה להנפיק בתל אביב לפי שווי שאפתני של מיליארד שקל, פרסמה אייקון גרופ (איידיגיטל) טיוטת תשקיף שמגלה נתוני צמיחה דו-ספרתית בהכנסותיה בשנים האחרונות

סונדאר פיצ'אי, מנכ''ל גוגל / צילום: Associated Press, Tsering Topgyal

היכו את התחזיות בכל הגזרות: דוחות טובים למיקרוסופט וגוגל

גוגל עקפה את תחזיות האנליסטים והציגה רווח למניה של 27.99 דולר ● מיקרוסופט דיווחה על גידול של 22% בהכנסות

ראש הממשלה נפתלי בנט / צילום: יואב דודקביץ, פול ידיעות אחרונות

הפלונטר של בנט: תקציב של מאות מיליוני שקלים ממתין למינוי שר

משרד ההתיישבות אינו מתפקד; הסיבה: רה"מ, שמחוייב למנות למשרד את חגית משה מהבית היהודי, הבטיח את המשרד מאוחר יותר לניר אורבך ממפלגתו

ג'ו ביידן / צילום: Associated Press, Susan Walsh

המאבק על התקציב בארה"ב: מה יישאר מהביידנומיקס?

הדיונים הקדחתניים לקראת אישור התוכניות השאפתניות של הנשיא מגיעים לרגע האמת ● כשברקע בחירות אמצע הקדנציה שצפויות להקטין עוד יותר את כוחו בוושינגטון, הנשיא מוכן להתפשר, והרבה ● הסעיפים, אלה שיישארו בפנים ואלה שבחוץ, יגדירו במידה רבה את "מורשת ביידן"

אסדת תמר / צילום: אלבטרוס

הבורר קבע: ישראמקו תשלם לנפטא תמלוגים נוספים בהיקף 49.1 מיליון דולר

פסק הבורר צפוי להגדיל ב-108 מיליון שקל את הרווח המיוחס לבעלים שתציג נפטא בדוחות הרבעון השלישי ● במקביל צפויה שותפות ישראמקו לרשום בגין פסק הבורר הוצאה נוספת של כ-5 מיליון דולר בדוחות

דורון גרסטל, מנכ״ל פריון / צילום: פריון

"אנחנו לא סנאפ, השינוי של אפל לא יפגע בנו": חברת הפרסום הדיגיטלי פריון מזנקת, והמנכ"ל בטוח שזו רק ההתחלה

בסוף השבוע הביאה סנאפ לירידות במניות הקשורות לפרסום דיגיטלי, לאחר שתלתה את חולשת תוצאותיה בשינויי הגדרות הפרטיות אצל אפל ● פריון הישראלית, לעומתה, מעלה שוב תחזיות, והמניה משלימה זינוק של 200% בשנה האחרונה ● המנכ"ל: רק 1% מפעילותנו קשורה לאפל"

מורן גיל, שף קונדיטור / צילום: מורן גיל

"הקורונה אילצה אותי לעצור, ולעסוק ביצירה. עם המון השקעה ועבודה קשה, היצירה הזו מספקת לי היום פרנסה"

מורן גיל, בן 31 ● שף קונדיטור ● "הבנתי שאי-אפשר להמשיך ככה, ושצריך לבחור. עזבתי בצער ובהתרגשות את מקום העבודה שלי" • גלובס שם את הסיוע לעסקים קטנים ולעצמאים במרכז 

נציגי טיקטוק וסנאפצ'אט בוועדת המשנה להגנת הצרכן, בטיחות מוצר ואבטחת מידע בסנאט / צילום: Reuters, Rod Lamkey / CNP/Sipa USANo

טיקטוק, יוטיוב וסנאפצ'ט בקונגרס: נשתף במחקרים פנימיים שביצענו

נציגי טיקטוק, סנאפצ'ט ויוטיוב השתתפו היום בשימוע בקונגרס שעסק בהגנה על ילדים ברשת ● נציגי החברות הודיעו כי ישתפו עם הרשויות בארה"ב את המחקרים שביצעו לגבי השפעת הפלטפורמות על המשתמשים הצעירים

משתתפי שדולת התעופה בכנסת, השבוע (המסכות הוסרו לטובת הצילום) / צילום: יח''צ

"אוהבים לטוס אבל לא מבינים בתעופה": ענף התעופה מחפש יד מכוונת ולא מוצא

לראשונה התקיים השבוע דיון של שדולת התעופה בכנסת ● סביב השולחן נשמעו טענות על "אי שוויון", וחילוקי דעות סביב שדה התעופה ברמת דוד, שהקמתו בוטלה ● שרת התחבורה מרב מיכאלי: "יש צורך אסטרטגי בשטחים פתוחים". השר לשעבר בצלאל סמוטריץ': "שגיאה קשה"