גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

הטרנד שחזר לאופנה: הכירו את החברות שמשקיעות בנדל"ן במזרח אירופה

מרכזים לוגיסטיים בפולין, מרכזים מסחריים בסרביה ודירות ברומניה: 13 שנה לאחר קריסת שוקי הנדל"ן במזרח אירופה, חברות בולטות בשוק המקומי שבו להחזיק במדינות אלו נכסים בשווי של מיליארדי שקלים ● בין הפעילים הבולטים: חיים כצמן, עופר נמרודי, צחי חג'ג' והאחים נפתלי ● פרויקט מיוחד

פוזנן, פולין / צילום: Shutterstock, Boris Stroujko
פוזנן, פולין / צילום: Shutterstock, Boris Stroujko

השקעות בשוקי הנדל"ן של מזרח אירופה מזוהות אצל רבים מהפעילים בשוק ההון עם הפסדי עתק שנבעו מהן בעבר. בין השנים 2004 ל-2008 הזרימו יזמי נדל"ן ישראלים מיליארדי שקלים לטובת רכישת קרקעות ונכסים במדינות השונות של מזרח אירופה, בין השאר מתוך הנחה שיוכלו לגרוף רווחים גבוהים ממכירת אותן קרקעות בתוך שנים בודדות.

רכישות אלו מומנו בעיקר בהנפקות של איגרות חוב לציבור, וכאשר פרץ המשבר הפיננסי העולמי של 2008, נגוזו החלומות במהירות. הצמיחה במזרח אירופה נעצרה, המימון לפרויקטים נדל"ניים מצד בנקים במערב אירופה הופסק כמעט כליל, ומחירי אותן קרקעות החל לצנוח במהירות.

החברות מנפיקות האג"ח הפכו בחלקן הגדול לחדלות פירעון, ונעלמו בתוך שנים בודדות, תוך שהן גורמות הפסדים אדירים של מיליארדי שקלים לציבור המשקיעים בישראל. מבחינת רבים מאלו הפך הנדל"ן במזרח אירופה לטריטוריה אסורה להשקעה.

גזית גלוב שמה יהבה על פעילות הבת אטריום

עם זאת, היו גם מספר חברות חזקות ומבוססות הנסחרות בבורסה בת"א, אשר דווקא העמיקו ופיתחו את פעילותן במזרח אירופה בשנים האחרונות, תוך המשך ההקמה והתפעול של מרכזים מסחריים, משרדים ודירות למגורים בהיקף של מיליארדי שקלים. 

אחת הבולטות שבהן היא קבוצת הנדל"ן המניב גזית גלוב , שלפני פחות מחודשיים הגישה הצעה לרכישת החזקות הציבור (25%) בחברה הבת, אטריום , בתמורה לתשלום של 335 מיליון אירו (1.26 מיליארד שקל). גזית גלוב, שכבר מחזיקה כיום ב-75% ממניות אטריום, ציינה אז כי רכישת יתרת המניות שאינן ברשותה מהווה צעד משמעותי ביישום האסטרטגיה העסקית שלה, להגדלת רכיב הנדל"ן הפרטי תוך התמקדות בנכסים דומיננטיים בערים מרכזיות.

אטריום מחזיקה ומנהלת 26 מרכזים מסחריים במרכז ובמזרח אירופה, בעלי שטח השכרה כולל של 809 אלף מ"ר. 85% מפעילותה מתרכזת בשתי הכלכלות החזקות באזור, פולין וצ'כיה, כאשר 55% מפעילות החברה מרוכזים בערי הבירה של מדינות אלו - ורשה ופראג, בהתאמה.

עוד בטרם השלמת העסקה, העריכה גזית גלוב את השקעתה באטריום לפי שווי של כ-10 מיליארד שקל, כאשר פעילות זו מהווה 26% מסך השקעות הקבוצה בנדל"ן. תחת בעל השליטה חיים כצמן, מתמקדת אטריום בשנים האחרונות באזורים אורבניים צומחים בערים מרכזיות, תוך מכירת נכסים שאינם בליבת עסקיה.

בנוסף, החלה אטריום גם בכניסה לתחום המגורים להשכרה בפולין ובפראג, תוך הצבת יעד לבניית תיק של 5,000 יחידות דיור עד שנת 2025. ההחלטה של גזית גלוב להרחיב עוד יותר את חשיפתה למרכז ומזרח אירופה, ובעיקר לערים הגדולות של פולין וצ'כיה, מאותתת על החשיבות שמייחסת הקבוצה לכלכלות צומחות אלה ולאזור גיאוגרפי זה.

חג'ג' גילה את רומניה, וסוחף את משקיעי ת"א

כיום פועלות החברות הישראליות בארבע מדינות מרכזיות במזרח אירופה: פולין, צ'כיה, רומניה וסרביה. בפולין למשל, צמח התוצר המקומי הגולמי (תמ"ג) בשיעור שנתי ממוצע של 4.25% בין השנים 2014-2019, לפני שירד ב-2.7% ב-2020 ל-594 מיליארד דולר, בעקבות התפרצות מגפת הקורונה בעולם.

 

גם כלכלת רומניה הציגה צמיחה בשנים שלפני הקורונה, כאשר בין 2016 ל-2019 נרשמה בה צמיחה שנתית ממוצעת של 5.2% בתמ"ג. יזם נדל"ן ישראלי שהחל לפעול בשנים האחרונות ברומניה הוא צחי חג'ג', שהקים לשם כך את חברת חג'ג' אירופה .

בשנת 2018 נחשפה החברה לשוק ההון המקומי, כאשר הצליחה לגייס 62 מיליון שקל בהנפקה ראשונה של סדרת אג"ח לציבור. סדרה זו, שגדלה בהמשך ליותר מ-100 מיליון שקל, נפרעה לאחרונה לאחר שהחברה השלימה בהצלחה גיוס של 100 מיליון שקל בהנפקה ראשונית של מניות לציבור.

הנפקה זו לימדה כי ציבור המשקיעים חוזר לגלות עניין בהשקעות במזרח אירופה, לפחות כאשר הן מתבצעות על ידי יזמים ותיקים שהוכיחו כבר את יכולותיהם במקומות אחרים בעולם.

"השווקים במערב אירופה די מיצו את עצמם"

מלבד גזית גלוב וחג'ג', בולטות בפעילותן במדינות מזרח אירופה גם החברות ביג , המתמקדת בתחום המרכזים המסחריים; אפי אירופה, הפועלת בנדל"ן מניב; הכשרת הישוב , שנכנסה לתחום המרכזים הלוגיסטיים; וקבוצת לוזון  העוסקת בתחום הנדל"ן למגורים בפולין באמצעות החברה הבת רונסון.

בועז חיים, מנכ"ל רונסון, טוען כי "פולין כבר נחשבת היום יותר למערב מאשר למזרח אירופה, בהיותה על התפר ביניהן, כשבמערב אירופה רואים את פולין כבסיס שמקשר בין המערב למזרח, אחרי שהיא עברה מודרניזציה".

לגבי שוק הנדל"ן למגורים, אומר חיים כי "פולנים, בדומה לישראלים, אוהבים בעלות על דירה, ויש בשוק הזה גם הרבה משקיעים, כי השווקים במערב אירופה די מיצו את עצמם. לכן מגיעות המון חברות וקרנות אירופיות לבצע השקעות פה. זה שוק שנמצא בעלייה תמידית, ובשנתיים-שלוש האחרונות מורגשת במיוחד העלייה במחירי הדירות".

איך השפיעה הקורונה על הפעילות?
חיים: "בכל העולם, ובפולין בפרט, הקורונה חיזקה את התפיסה ולפיה נדל"ן למגורים הוא השקעה טובה, לא רק מבחינת התשואות שהוא מספק, אלא גם כשמירה על ערך הכסף. מתחילת השנה המחירים בפרויקטים שלנו עלו בסדרי גודל של כ-15%-20%, וחלק מהלקוחות שרכשו אצלנו דירה מתכננים למכור אותה כשתהיה מוכנה".

גם ישראלים קונים אצלכם דירות?
"רונסון מוכרת את הדירות שלה בעיקר לפולנים, והפעילות שלנו מול ישראלים היא שולית. זה שוק שקוסם להרבה מדינות מהסביבה, ואני מעריך שתוך כמה שנים פולין כבר תהיה 'צבועה' ממש כמערב אירופה, משום שהיא חוט מקשר. אבל המחירים פה עדיין זולים ביחס למערב".

חברות הנדל"ן הישראליות שמציעות חשיפה למזרח אירופה:

 

עוד כתבות

מיכל וולדיגר, הציונות הדתית / צילום: נועם מושקוביץ, דוברות הכנסת

האם עיתונאים ונציגי ציבור מודרים מדיוני ועדת סל התרופות?

ועדת סל התרופות חשופה לתקשורת, ומבקר המדינה דווקא שיבח זאת. ועדיין אפשר לשפר ● המשרוקית של גלובס 

מוניות בנתב”ג / אילוסטרציה: Shutterstock

בניסיון למנוע עוקץ בידי נהגים: תחנת המוניות חוזרת לנתב"ג

משרד התחבורה יפרסם מכרז להפעלת מוניות בנתב"ג, שיאפשר לרשות שדות התעופה לפקח על התחנה שתזכה ● כיום אין פיקוח על המוניות שפועלות בשדה, וישנם נהגים שמנצלים את הפירצה כדי לגבות סכומים מפורזים מתיירים

מפעל יפאורה ברחובות / צילום: אייל פישר

מס הסוכר משפיע על הצריכה? ירידה של 20% במכירות משקאות יפאורה

חברת האם של יפאורה, קרור אחזקות, הציגה בדוחותיה ירידה של 20.5% בהכנסות ממכירות המשקאות בחברת הבת ● לטענת קרור, מדובר בהשפעה של מס הסוכר, שקובע תוספת של שקל על ליטר משקה שבו שיעור הסוכר גבוה או שעומד על 5 גרם ל-100 מ"ל משקה

האסלה שאוליב דיאגנוסטיקס פיתחה / צילום: Olive Diagnostics

"המצאנו מתמטיקה חדשה": האסלה שתעקוב אחרי הבריאות שלנו

חברת אוליב דיאגנוסטיקס פיתחה מכשיר לניטור מצב השתן, שיתריע על מחלות עוד לפני שהתפתחו ● החברה מייעדת את המוצר לניטור הבריאות של הגיל השלישי

יאיר זילברשטיין, יו''ר עמידר,. מועמד לתפקיד יו''ר רשות החשמל / צילום: ענבל מרמרי

המועמדים הצפויים לתפקיד יו"ר רשות החשמל: מנכ"ל תחנות כוח פרטיות ויו"ר עמידר

אחרי כמעט שנתיים בלי יו"ר, מסתמן כי ועדת האיתור תמליץ על יאיר זילברשטיין ואמיר שביט ● שניהם נחשבים אנשי מקצוע ראויים, אבל דווקא ניסיונו הרב של שביט בעסקי האנרגיה יגביל אותו בהסכם ניגוד עניינים נרחב ● משרד האנרגיה: "לכל מינוי ממשלתי נערך הסדר למניעת ניגוד עניינים, וכך ייעשה, אם יהיה בכך צורך, גם במקרה זה"

פרופ' רפי מלניק הבוקר בכנס המכון למדיניות ואסטרטגיה (IPS) באוניברסיטת רייכמן / צילום: גלעד קוולרצ'יק

פרופ' רפי מלניק: "אנחנו נכנסים לתקופת בלבול ואי ודאות קיצונית במשק"

הכלכלן הישראלי הזהיר בכנס באוניברסיטת רייכמן מפני שלושה נושאים עיקריים שיובילו להאטה משמעותית בצמיחה העולמית, מיתון קשה, גידול בעוני ו"חוסר שקט חברתי על רקע הבעיות הגיאופוליטיות שלנו"

מחירי המזון והאנרגיה באנגליה מזנקים / צילום: Shutterstock, Elena Rostunova

שיא של 40 שנה באינפלציה בבריטניה: אחד מארבעה מוותר על ארוחה ביום

מדד המחירים לצרכן בממלכה הבריטית זינק ל-9%, והבנק המרכזי האנגלי אומר כי הוא "חסר יכולת" להשפיע על הדינמיקה ● מזהיר: האינפלציה עשויה לטפס ל-10% בחודשים הקרובים ● שני שלישים מהבריטים הפסיקו לחמם את הבית, 27% הפחיתו את מספר הארוחות ביום

בשבת התקיימו הפגנות רבות נגד הפסיקה הצפויה ברחבי ארה''ב, בתמונה מדובר בהפגנה בלוס אנג'לס / צילום: Associated Press, Noah Berger

השלכות של מניעת הפלות בארה"ב: חיי עוני, צניחה בתמ"ג וירידה בהשתתפות נשים בכוח העבודה

ארה"ב ממשיכה לסעור סביב הביטול הצפוי של פסק דין "רו נגד וויד", שהתיר לבצע הפלות לפני כ-50 שנה ● איך ההחלטה צפויה להשפיע כלכלית על המשק האמריקאי בכלל ועל הנשים בפרט, ומה חושב על כך הציבור - מחקרים מהתקופה האחרונה משרטטים את תמונת העתיד של אמריקה ● "להגבלת הגישה להפלות יהיו השלכות מאוד מזיקות לכלכלה", אומרת שרת האוצר ג'נט ילן

פריקת סחורה. אילו מוצרים נותרו מחוץ לרפורמת היבוא? / צילום: Shutterstock

קונדומים בפנים, חיתולים לא: אילו מוצרים נותרו מחוץ לרפורמת היבוא

בחודש הבא יכנס לתוקף השלב הראשון של הרפורמה ● המהלך צפוי להקל על היבואנים ולהוזיל מוצרים לצרכנים, אך עדיין נעדרת ממנו רשימה ארוכה ותמוהה של מוצרים

אבי גבאי / צילום: כדיה לוי

נחשף בגלובס: אבי גבאי בדרכו לפרטנר אחרי שדירקטוריון סלקום קיצר לו את תקופת הצינון

דירקטוריון סלקום קיצר את תקופת הצינון של אבי גבאי, מנכ"ל סלקום לשעבר, לחצי שנה, והחל מהחודש הוא יוכל להצטרף לפרטנר ● כפי שנחשף בגלובס, גבאי וסלקום ניהלו מגעים במהלך החודש על קיצור תקופת הצינון שלו

ג'יימי דיימון, מנכ''ל ג'יי.פי מורגן / צילום: Associated Press, Michel Euler

בעלי המניות של JP מורגן דוחים מענק של 50 מיליון דולר למנכ"ל ג'יימי דיימון

רק 31% מבעלי המניות הצביעו בעד תוכנית השכר שהבנק נתן למנכ"ל ● ההצבעה לא מחייבת את דיימון להחזיר את המענק

תומר וינגרטן. מנכ''ל ומייסד סנטינל וואן / צילום: סנטינל וואן

שיאן תגמולים חדש בסקטור הטכנולוגיה בישראל: מנכ"ל סנטינל וואן

התגמול השנתי של תומר וינגרטן בחברת הסייבר עמד על 95 מיליון דולר, רובו ככולו הוני, וחלקו מבוסס ביצועים

ספקיות הטלוויזיה מגבירות תחרות / צילום: Shutterstock

פרטנר והוט חותכות מחירים, דיסני מגיעה: המפץ בטלוויזיה יצא לדרך, ואף אחד לא יודע איך הוא יסתיים

רגע לפני כניסת ערוץ הטלוויזיה של דיסני ומיזם FREE TV מבית קשת, הוט ופרטנר מורידות מחירים ומציעות חבילות טלוויזיה בעשרות שקלים בודדים ● האם זו תהיה מהפכת הסלולר החדשה, ואיך זה ישפיע על הרווחיות של החברות

דניאל ספיר / צילום: איל יצהר

סלקום במגמת שיפור עם רווח נקי של 28 מיליון שקל ברבעון הראשון

הטיסות לחו"ל שיפרו את ההכנסות של סלקום משירותי נדידה, וגם פעילות הסיבים והאינטרנט מניבה פירות ● ההכנסות מציוד קצה בירידה

סופר-פארם / צילום: בר - אל

קבוצת מקאן זכתה בתקציב הפרסום של סופר-פארם בהיקף של כ-80 מיליון שקל

הקבוצה תלווה את רשת הפארם בכל הקשור לרכישת מדיה, אינטרנט, פרסום מבוסס תוצאות וליווי אסטרטגי ● המשרד החדש של רם ברוך ונדב פרסמן יטפל בקריאטיב ● תקציב סופר-פארם טופל ב-30 השנים האחרונות בבאומן-בר-ריבנאי

מטוס אל על / צילום: מיכל רז חיימוביץ

עדיין עם הערת עסק חי: עלייה חדה בהכנסות אל על, ההפסד צומצם

אל על פרסמה את דוחות הרבעון הראשון של 2022, שבמהלכו צמחו ההכנסות ב-142% לעומת הרבעון המקביל ב-2021, וההפסד התקופתי קטן ב-40% ● התנופה במכירות נמשכת גם ברבעון הנוכחי: המכירות בחודש מאי גדולות מאלה שנרשמו בשנת 2019

ליברמן: ''מהלך שיחסוך לפנסיונרים מאות ואף אלפי שקלים בשנה'' / צילום: Shutterstock, lisa-skvo

על חשבון הבנקים: ברירת המחדל בחיסכון לכל ילד בדרך לקופות הגמל

ועדת הכספים של הכנסת אישרה לקריאה ראשונה הצעת חוק שנועדה למנוע פגיעה במשפחות מהשכבות החלשות שאינן מודעות לפערים בין חיסכון בבנקים בתשואה קבועה אך נמוכה, לבין תשואות שיכול להשיג שוק ההון ● איגוד הבנקים: "זה נעשה בעיתוי הכי גרוע שיש"

העליות בשוקי המניות דוחפות את השקל למעלה / צילום: Shutterstock

השקל שוב מתחזק מול הדולר: "למוסדיים חשיפה גדולה שמשפיעה על שערי המט"ח"

אחרי שצנח אתמול ב-1.6% מול השקל, הדולר נחלש הבוקר בעוד 0.4% מתחת לרמה של 3.35 שקלים ● כלכלני הבנק השוויצרי לומברד אודייר: למוסדיים המקומיים חשיפה גדולה למניות גלובליות, ולגידור חשיפות המטבע שלהם יש השפעה על שער החליפין"

ג'ף בזוס / צילום: Shutterstock, lev radin

הבית הלבן הודף את הביקורת של בזוס על ביידן והאינפלציה

מייסד אמזון האשים את חבילת הסיוע של הדמוקרטים בעליות המחירים

העיר מודיעין. כלים ליצירת תכנון גמיש יותר / צילום: Shutterstock

תסתכלו על פריז ותחשבו על ת"א: איך להגדיל את הצפיפות גם בלי לבנות מגדלים

המועצה הארצית לתכנון ובנייה אישרה בשבוע שעבר את תיקון 4 לתמ"א 35, המאפשר לצופף עוד יותר את המרחב האורבני בישראל ● כיצד זה יקרה בפועל, וכיצד ייראו הערים שלנו בעתיד