גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

כמה שווה ממ"ד בתל אביב לעומת מרחב מוגן קומתי?

ממ"ד מהווה חדר לכל דבר, ובעת אזעקה לא צריך לצאת מהבית, אך קיומו מקטין את הגמישות התכנונית של הדירה, בעוד שממ"ק מאפשר גמישות - אך אומר שבעת אזעקה צריך לצאת מהדירה ● למרות חסרונותיו, ממ"ד מייצר ערך גבוה יותר לדירה בהשוואה לממ"ק

הוספת ממ''ד לבניין בראשון לציון במסגרת תמ''א 38 / צילום: Shutterstock
הוספת ממ''ד לבניין בראשון לציון במסגרת תמ''א 38 / צילום: Shutterstock

במסגרת ההיערכות שלנו לתכנון ושיווק פרויקט של התחדשות עירונית בתל אביב ולצורך קביעת תמחור דירות התמורה, נדרשנו לראשונה להכריע בסוגיה מעניינת - כמה שווה ממ"ד בתל אביב, לעומת ממ"ק?

מדובר בפרויקט התחדשות עירונית בצפון הישן של תל אביב, שנמצא בשלבים הראשונים של תכנון ושל משא ומתן עם הדיירים. עקב שיקולים תכנוניים הקשורים לחניון, ניתן לבנות ממ"ד (מרחב מוגן דירתי) רק במחצית מהדירות בפרויקט, בעוד שבמחצית השנייה ניתן לבנות רק ממ"ק - מרחב מוגן קומתי המשותף לכמה דירות.

ממ"ד נבנה בתוך הדירה, והוא מהווה חדר לכל דבר הן בתמחור הדירה והן בתכנון שלה. היתרונות שלו הם שבעת אזעקה לא צריך לצאת מהבית, אולם יש לו גם חסרונות: קיומו בדירה מקטין משמעותית את הגמישות התכנונית שלה, ויש שיגידו גם שזהו חדר פחות נעים למגורים.

ממ"ק, לעומת זאת, ממוקם מחוץ לדירה ומשמש לפחות שתי דירות בקומה. בניית ממ"ק מאפשרת גמישות מרבית בתכנון הדירה עצמה, והממ"ק עצמו הוא שטח נוסף שיכול לשרת את הדיירים בקומה בזמני שגרה (בהסכמת כל דיירי הקומה) - כמו למשל לאחסון, או לחדר משחקים לילדים וכדומה. החסרונות הם שבעת אזעקות צריך לצאת מהבית אליו ולחלוק אותו עם השכנים.

בפרויקט המדובר נתקלנו לראשונה בשאלה איך לתמחר שתי דירות זהות בכל הפרמטרים, למעט העובדה שבאחת תוכנן ממ"ד ובשנייה ממ"ק. מדובר באותה דירה בדיוק - באותה קומה, באותו גודל, עם אותו גודל מרפסת ואותן הצמדות, רק שבאחת ניתן לבנות ממ"ד ובשנייה לא.

הואיל ומדובר בדירות תמורה שיקבלו הדיירים ביקשנו לערוך שמאות והתברר לנו שלא קיימות הנחיות מפורשות מהשמאי הממשלתי לגבי תמחור של ממ"ד וגם אין שווי מדויק בספרי השמאים. לדברי השמאי, גם בדיקת עסקאות קודמות בשוק לא הניבה תוצאות, מאחר שבדרך כלל לא מצוין ברשות המסים באילו מהדירות קיים ממ"ד ובאילו ממ"ק.
באין נתונים הוחלט על ידי השמאי שנעזרנו בו לערוך משאל בקרב כ-20 שמאים בנוגע לתמחור של ממ"ד לעומת ממ"ק באזור הפרויקט. מתברר שרוב השמאים גרסו כי למרות חסרונותיו, ממ"ד מייצר ערך גבוה יותר לדירה בהשוואה לממ"ק והפער ביניהם מסתכם בכ-2.5% משווי הדירה.

דרור אוהב ציון / צילום: דנה תמרי

לדוגמה, בשתי דירות זהות לגמרי בתל אביב שמתומחרות ב-5 מיליון שקל, הפער הכספי שצפוי להיות בין דירה עם ממ"ד לדירה עם ממ"ק יעמוד על כ־125 אלף שקל.

דוגמה נוספת מעסקאות קודמות שבוצעו באזור - דירת 5 חדרים בשטח 116 מ"ר נמכרה לאחרונה בצפון הישן של ת"א תמורת 7.24 מיליון שקל. הדירה נמכרה עם ממ"ד, אילו הייתה נמכרת עם ממ"ק מחירה היה צפוי להיות נמוך בכ-180 אלף שקל.

הכותב מנכ"ל חברת שיווק הנדל"ן דרא

עוד כתבות

הירידות בשווקים הגלובליים השפיעו על קופות הגמל / צילום: Shutterstock, Monster Ztudio

דברי פאוול ואומיקרון הכבידו: קופות הגמל רשמו תשואה מזערית בנובמבר

בעוד שהבורסה בת"א סיימה את נובמבר בעליות שערים, מרבית המדדים בעולם איבדו גובה ● לפי התחזית של מיטב דש, לקופות המנייתיות תשואה שלילית ממוצעת של 0.4%- ● הירידות אתמול לבדן גרעו 0.5% מתשואת הקופות הכלליות ו-1% מהמנייתיות

מנהל רמ''י ינקי קוינט / צילום: איל יצהר

רשות מקרקעי ישראל תמנע השתלטות של יזם יחיד על מתחם גדול. מה זה יעשה למחירים?

לאחר שבמכרזים האחרונים באזורי הביקוש יזמים בודדים השתלטו על המתחמים, הוחלט ברמ"י לפצל את הקרקעות המשווקות למגרשים מצומצמים יותר ולהגביל את הנתח של כל יזם ● ברמ"י מעריכים שהמהלך יגביר את התחרות בין היזמים, אבל היזמים טוענים שהצעד יביא לתוצאה ההפוכה

בורסת נאסד''ק , ניו יורק / צילום: יח''צ

נאסד"ק תעביר את השווקים שלה לענן של אמזון

הבורסה אמרה שמעבר מדורג לשירותי הענן של אמזון יתחיל ב־2022 עם שוק האופציות של החברה

תל אביב / צילום: Shutterstock

העיר היקרה בעולם? הדרך של תל אביב לתואר החדש והמפוקפק

העיר העברית הראשונה עקפה את פריז, ניו יורק וסינגפור בדרך לצמרת הערים היקרות ביותר בעולם, לפי מדד האקונומיסט ● מצד אחד הדירוג משקף בעיקר את יוקר המחיה של מי שפוגשים את השקל החזק מבחוץ, אבל מצד שני גם כשבוחנים מדדים נוספים מגלים שהישראלים משלמים יותר

רפי עמית, מנכ''ל קמטק / צילום: רענן טל

"תעשיית הסמיקונדקטור גדלה ב-2021 הרבה מעבר למה שהייתה רגילה, וברור שעל זה אנחנו רוכבים"

רפי עמית, מנכ"ל קמטק, המייצרת מערכות בדיקה לתעשיית המוליכים למחצה, צופה המשך של הצמיחה המהירה גם ב-2022, אך מודה כי "לא כל שנה עושים צמיחה של עשרות אחוזים" ● הוא מצביע על דיסקאונט שבו נסחרת להערכתו בעלת השליטה פריורטק ("ההחזקה שלה באקסס לא נספרת") ומכריז כי "הכיוון היום הוא כמה שיותר "made in China"

אניית משא בנמל חיפה / צילום: Shutterstock

הפקק בנמלים מתחיל להשתחרר, אבל אנחנו נמשיך לשלם עליו עוד הרבה זמן

התורים המתארכים שנוצרו בתקופת הקורונה בכניסה לנמלי ישראל גרמו להפסדי עתק ליבואנים והיצואנים ● בדוח של משרד האוצר נקבע כי העלויות הכבדות שסופגים בענף מתגלגלות לצרכנים ● למרות שלאחרונה נראית הקלה בעומס, נראה שהוא ימשיך להיות מורגש ביוקר המחייה

עץ חג המולד של לגו בפארק השעשועים לגולנד בברקשייר, בריטניה. / צילום: Reuters, Steve Parsons

חברת לגו הציגה דוחות טובים והחליטה לצ'פר את העובדים שלה

יצרנית הצעצועים הדנית הגדולה בעולם דיווחה על רווח נקי של כמעט מיליארד דולר ומעניקה לעובדים שלה 3 ימי חופש ובונוס מיוחד, שגובהו לא פורסם ● כך תרמה מגפת הקורונה להצלחה של החברה המשפחתית שאינה רשומה בשום בורסה בעולם

פח מיחזור / צילום: איל יצהר

מהיום חוק הפיקדון חל גם על בקבוקים גדולים: איך זה יעבוד והחורים בהיערכות

מעתה, יוכלו הצרכנים להחזיר אל המרכולים בקבוקים גדולים עליהם שולמו דמי פיקדון, ולקבלם בחזרה ● אלא שאף שחלפה שנה שלמה מאז אישרה הכנסת את הרחבת החוק, יצרני מכלי המשקה עליהם חלה האחריות, אינם ערוכים ליישומו ● רק 33% מהבקבוקים נאספו ב-2019 דרך המחזוריות הרבות הפזורות בערים

משה חוגג / צילום: יונתן בלום

מעצרו של משה חוגג הוארך עד ליום שלישי הבא

חוגג חשוד, בין השאר, בעבירות מין חמורות ● עו"ד ביקש להורות על המשך איסור הפרסום לגביהן ● בית המשפט החליט להתיר את הפרסום, אך הורה על עיכוב ביצוע החלטתו ב-48 שעות כדי לאפשר הגשת ערר

דני יתום / צילום: יח''צ

איך הצליח ראש מוסד לשעבר להקים קואליציה בבולגריה

חברת האסטרטגיה CIY GLOBAL של דני יתום עזרה למפלגה הבולגרית החדשה "עושים שינוי" לקבל את מספר הקולות הגבוה ביותר במערכת הבחירות השלישית במדינה

גרמניה - ברלין / צילום: שרון בק

LEG תרכוש ממשקיעים ישראלים ומקבוצת אדלר מניות בראק ב-328 מיליון אירו

חברת LEG Immobilien הגרמנית רוכשת נתח של 30.9% ממניות בראק אן.וי מידי בעלת השליטה אדלר וגופי השקעות שמרכזת קרן ברוש ● העסקה תתבצע תמורת 328 מיליון אירו והיא תשקף לבראק אן.וי שווי של 3.77 מיליארד שקל - 40% מעל השווי בבורסת ת"א אתמול

אנטנה סלולרית / צילום: Shutterstock

מקורות מאיימת לפרק מאות אתרים סלולריים בעקבות מחלוקת כספית

חברת המים דורשת לייקר את דמי השכירות שמשלמות חברות הסלולר עבור הצבת אנטנות סלולר באתרים של מקורות, ואילו החברות מבקשות להפחיתם ● חברות הסלולר מאיימת שיפנו למשטרה אם מקורות תפרק את האתרים

שר האוצר אביגדור ליברמן / צילום: יוסי זמיר

בולטת לטובה: ה-OECD מעלה את תחזית הצמיחה של ישראל ומשדר פסימיות לגבי יתר המדינות

לפי הדוח של ה- OECD, תוצר המשק צפוי לצמוח ב-6.3% ב-2021 לעומת תחזית קודמת של 5% ● "מסע החיסונים המתקדם, שוק העבודה המתאושש בהדרגה ואי-הוודאות שדועכת יתמכו בביקוש המקומי", כתבו כלכלני ה-OECD

גאולה הדראי, סטייליסטית טיפולית לנערות ונשים / צילום: Meira Gurai Raz

"בקורונה הבנתי שכדי שהעסק ימשיך לעבוד, צריך להסתגל לשינויים ומהר ולכן העברתי סדנאות ברשתות החברתיות"

גאולה הדראי בת 51 + שלושה בנים ● סטייליסטית טיפולית לנערות ונשים ● "הרבה נשים, חכמות, יפות ומוכשרות, זונחות לא פעם את הטיפוח האישי בגלל מחסור בזמן או בתקציב" ● גלובס שם את הסיוע לעסקים קטנים ולעצמאים במרכז 

אפרת גולדנברג, בעלת המותג ARTE / צילום: תמונה פרטית

"עם הסגרים הרבים והשהות הממושכת בבית, הציבור התחיל להשקיע בעיצוב והעסקאות באתר עלו"

אפרת גולדנברג, בת 33, נשואה פלוס 4 וגרה בתל אביב ● בעלת המותג ARTE, חנות אינטרנטית לתמונות בסגנון נורדי לבית, למשרד ולחדר ילדים ● "עזבתי את עריכת הווידאו לטובת השקעה רבה ואינטנסיבית במותג שהקמתי, במקביל לטיפול בילדים שלנו" ● גלובס שם את הסיוע לעסקים קטנים ולעצמאים במרכז 

הראל ויזל, בעלים של פוקס / צילום: דימה טליאנסקי

לאחר זינוק של 1,000% במניה: בעלי השליטה בפוקס מכרו מניות ברבע מיליארד שקל

אברהם פוקס והאחים ויזל מכרו 3.5% ממניות אימפריית האופנה, ונותרו עם החזקות  בשווי של יותר מ-3 מיליארד שקל ● המהלך צפוי לסייע לפוקס להיכנס למדד הדגל ת"א-35

הנסיך צ'ארלס,  רה''מ של ברבדוס, מיה מוטלי, והארכיבאית, אינגריד תומפסון, בארכיון האי, שלישי / צילום: Reuters

חילופי המשמרות בים הקריבי: המלכה יורדת, המפלגה הקומוניסטית הסינית עולה

רגע רב סמליות אירע השבוע במדינת-המיקרו ברבדוס, שמזכיר לנו מאיפה באנו ולאן אנחנו הולכים ● קשר בן 400 שנה עם בריטניה מסתיים, והדלת כבר פתוחה לרווחה בפני סין שהיקף הפעילות הכלכלית שלה במדינות זעירות בים הקריבי, או בדרום האוקיאנוס השקט, הוא חסר תקדים

ראש ממשלת הודו, נרנדרה מודי / צילום: Associated Press

כלכלת הודו נפגעת עקב הישארות הצרכנים בבתים

התמ"ג עלה ב-8.4% ברבעון האחרון אבל כלכלנים אומרים שביטחון הצרכנים קרוב לשפל של כל הזמנים

מירב כהן, יש עתיד / צילום: יח''צ

האם נבחרת הדירקטורים קפואה כבר 4 שנים?

אישור המינוי התבקש בשל קיפאון בנבחרת הדירקטורים? היא דווקא פעילה ●  המשרוקית של גלובס

רונן לוזון - מייסד ומנכ''ל מייסייז MYSIZE / צילום: איל יצהר

לפי המידה: חברת טכנולוגיית האופנה MySize גייסה 12 מיליון דולר

בשוק האופנה, שבו היקף המכירות המקוונות בארה"ב לבדה מוערך בכ-100 מיליארד דולר לשנת 2021, יש לכך משמעות כלכלית עצומה להתאמת המידות ברכישת אונליין ● וגם: כנס מרכזי ראשון מסוגו, העוסק בשיפור וחשמול התחבורה הציבורית בישראל ● אירועים ומינויים