גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

האם אפשר לבטל הסכם תמ"א אחרי עשור למרות שהקבלן לא היה אחראי לעיכוב?

קביעת בית המשפט כי היזם לבדו נושא באחריות לכל עיכוב בפרויקט התחדשות עירונית, מתעלמת משיקולים זרים שיכולים להיות לדיירים

פרויקט תמ''א ברמת גן / צילום: תמר מצפי
פרויקט תמ''א ברמת גן / צילום: תמר מצפי

לאחרונה פסק בית המשפט המחוזי בתביעה שהגישו קבוצת דיירים נגד יזם תמ"א 38 כי יש לבטל הסכם שנכרת בשנת 2010 בנוגע לבניין המצוי ברחוב רוטנברג ברמת גן. הדיירים אף ביקשו לחייב כספית את החברה היזמית ואת בעל השליטה בתשלום פיצויים.

עובדות המקרה: מדובר בפרויקט תמ"א 38/1 (חיזוק הבניין כנגד הוספת זכויות בנייה), המושתת על הסכם, אשר על-פי פסק הדין לא נוסח באופן מיטבי (הדיירים היו מיוצגים) ובוודאי שלא באופן התואם באופן מלא ושלם בכל הנוגע לזכויות הדיירים בפרויקט והקשיים התכנוניים והקניינים הטמונים בו.

לאחר חתימת ההסכם נתגלעו קשיים התלויים בצדדים שלישיים בהוצאת היתר בנייה. משום כך נאלץ היזם לנקוט הליכים משפטיים שונים, גם נגד עיריית רמת גן, במטרה להתגבר על הקשיים הללו. מטבע הדברים, פעולות אלה הובילו להתמשכות בקבלת היתר בנייה ובהוצאתו לפועל של הפרויקט.

התמשכות הזמנים זכתה להסכמה שבשתיקה מצד הדיירים, שנהנו מהפעולות שנקט היזם, ש"ניקה" עבורם את הנכס מהמגבלות. בפועל, בשנת 2020, עשור לאחר חתימת הסכם התמ"א, טרם הוצא היתר בנייה לפרויקט, אם כי יש להניח שמאז שנת 2015 פסק היזם מלקדם את הוצאת ההיתר בשל ההליכים המשפטיים שננקטו.

החלטת בית המשפט: בית המשפט קבע כי ההסכם מבוטל וחסר תוקף בשל אי-התקיימות התנאים המתלים שנקבעו בו, בעיקר בשל אי-הוצאת היתר בנייה בתוך פרק הזמן שנקבע בהסכם. מנגד, בית המשפט דחה את תביעת הפיצויים וכן דחה את חיובו האישי של בעל השליטה בחברה היזמית.

בסיום פסק הדין מוצא לנכון בית המשפט להוציא תחת ידו מעין הערות ערכיות המכוונות ליזם התמ"א המצוי: היזם הוא זה הנושא לבדו בסיכון לביטול הסכם תמ"א, שהוצאתו מהכוח לפועל נגררת מעבר לזמן הסביר, גם אם מדובר בקשיים ועיכובים התלויים בצדדים שלישיים או ברשות המקומית.

בית המשפט מעניק פרשנות מצמצמת מאוד לסעיף המקובל בהסכמים מהסוג הזה, לפיו עיכובים שאינם תלויים ביזם אינם נספרים במועדים הקבועים בהסכם. מבחינת בית המשפט, על היזם להיות מיומן ומנוסה מספיק כדי לצפות כל עיכוב ולכלכל צעדיו בהתאם טרם חתימת ההסכם.

משמעות וביקורת: פסק הדין כולל אמירה בעייתית מאוד שעלולה להיות מנוצלת לרעה על-ידי בעלי הזכויות (הדיירים), ויש בה כדי להטיל נטל כבד מדי על יזמי התמ"א.
פסק הדין למעשה קובע כי בכל הנוגע לסיבוכים הקנייניים והתכנוניים המאפיינים פרויקטים מהסוג הזה, "האחריות המלאה מוטלת על החברה היזמית, והיא האחראית לבדוק את היתכנות הפרויקט, תוך הכרת כל הנתונים והשלכותיהם", אפילו אם בהסכם התמ"א המצגים של הדיירים מתבררים כלא נכונים או לא מדויקים.

פסק הדין אינו מקנה משקל מתאים לכך שבעלי הזכויות בפרויקט הסכימו בשתיקה להתמשכות הפרויקט, ולמעשה נתנו ליזם התמ"א לעבוד ולהוציא מכיסו מיליוני שקלים ומאות שעות עבודה בקידום הפרויקט ורק בעיתוי הנוח להם, לאחר שהיזם "ניקה" עבורם את הזכויות והכין את הפרויקט לביצוע, בחרו אלה להעלות טענות נגד היזם במטרה להשתחרר מההסכם.

לא מן הנמנע כי לעתים הדיירים מבקשים לבטל את הסכם התמ"א משיקולים זרים. כלומר, בחלוף השנים מבינים הדיירים שעם עליית שוק הנדל"ן, הנכס שלהם שווה יותר, ואז הם גם "נזכרים" להעלות טענות כדי לחלץ עצמם מההסכם עם היזם הקיים, במטרה לקבל יותר בהסכם תמ"א חדש עם יזם חלופי.

נקודת המוצא של בית המשפט, שלפיה הדיירים הם הדיוטות שאינם מבינים דבר, אשר עומדים כנגד יזם מתוחכם שעליו לצפות כל תרחיש - אינה נכונה ואינה צודקת. עמדה זו עלולה להיות מנוצלת לרעה ולגרום לסיכול פרויקטים יפים וטובים שניתן היה להוציאם אל הפועל.

ת.א. 8991-10-15

הכותב מתמחה בליטיגציה מסחרית, שותף מנהל במשרד בכר שבתאי עורכי דין

עוד כתבות

איציק וייץ, מנכ''ל קבוצת קרסו מוטורס / צילום: אלעד גוטמן

המספרים חושפים: כך הפך מותג בנזין סיני אלמוני למכרה הזהב של קבוצת קרסו

הכתבה הזו היתה הנצפית ביותר השבוע בגלובס ועל כן אנחנו מפרסמים אותה מחדש כשירות לקוראינו ● מהדוח השנתי של יבואנית הרכב עולה כי המותג צ'רי, שמכירותיו זינקו ב-2023, הקפיץ את נתח השוק שלה וסייע לה להציג רווח מכובד בתקופה קשה ● אבל ל"אסטרטגיה הסינית" הזו, שמשנה בצורה משמעותית את הפוקוס העסקי של הקבוצה, יש מחיר - ובראשו דריסת מותגים ותיקים

חיילים צרפתים מפטרלים בפריז / צילום: Reuters, Benoit Tessier

באירופה מתכוננים לאירוויזיון ואולימפיאדה תחת חשש כבד מחטיפות ופיגועים

אירוויזיון במאלמו, אליפות היורו בגרמניה ואולימפיאדה בפריז: שורת האירועים ההמוניים באירופה הקיץ, במקביל למלחמה בעזה והסיכון הגבוה לטרור איסלמי, מעלים את הכוננות בה לשיאים חדשים ● האמצעים שעל הפרק: שימוש ברחפנים והחזרת הנוכחות המשטרתית בגבולות

מישל וונטסוס, לשעבר מנכ''ל ביוג'ן / צילום: Quris

"ביוג'ן הייתה פסגת הקריירה שלי עד כה": המנכ"ל לשעבר מדבר על התוכניות לעתיד

מישל וונטסוס היה מנכ"ל ביוג'ן בתקופה שבה הייתה במוקד תשומת הלב בעקבות התרופה החדשנית שלה לאלצהיימר, אבל בסוף שילם בכיסאו על הכישלון שלה בשוק ● בראיון ל"גלובס", הוא מגיב על הביקורת שהושמעה נגדו, מספר אילו חברות מעניינות אותו עכשיו ומדבר על ההשקעה שלו בקיוריס הישראלית ● על המיזם החדש שהוא מקים בסינגפור, הוא עדיין לא מוכן לפרט

הסכם אינו נדרש כתנאי עבור זוגות במערכות יחסים כאלה ואחרות / צילום: Shutterstock, Viacheslav Lopatin

זוג הקפיא עוברים ואז נפרד. האם האישה תוכל להשתמש בהם?

כשלושה עשורים לאחר פרשת נחמני, בתי המשפט עדיין נאלצים לדון בתביעות בלתי אפשריות לגבי גורלם של עוברים מוקפאים ● מן הראוי היה לחייב כל זוג שפונה לבצע הפריה חוץ-גופית, לחתום על הסכם שמתייחס לאפשרות הריאלית של פרידה במהלך הזמן שחולף בין יצירת העוברים המוקפאים לבין השימוש בהם

דוד פתאל / צילום: איל יצהר

לאחר שלוש שנים של הפסד, אירופה עזרה לדוד פתאל לחזור להרוויח

עם סיומה של השנה הסתכמו הכנסותיה של פתאל ב-6.93 מיליארד שקל, עלייה חדה של 26.6% ביחס לשנה שקדמה לה ● בשורה התחתונה רשמה פתאל רווח נקי של 45.2 מיליון שקל ● הסיבות לעלייה: שיפור בשיעורי התפוסה במלונות הרשת, עלייה במחיר של חדר ממוצע למתארחים ושיפור בשערי החליפין

דובר צה''ל, תא''ל דניאל הגרי / צילום: דובר צה''ל

דובר צה"ל: בכיר בחמאס חוסל בביה"ח שיפא

נזק נגרם לחצר בית בשלומי אחרי רצף אזעקות בגליל המערבי • דיווח: ישראל תקפה אזור פעילות של חיזבאללה בדמשק, 2 נפצעו • בית הדין בהאג הורה לישראל להכניס סיוע לעזה ללא הגבלה • מוקדם יותר: פצוע בינוני בפיגוע ירי בכביש 90 מצפון ליריחו • עדכונים שוטפים

מטבעות דיגיטליים / אילוסטרציה: Shutterstock

מחיר הזהב זינק במרץ ב-9.8%; הביטקוין צמוד ל-70 אלף דולר למטבע

היום חוגגים את יום שישי הטוב, ולכן לא יתקיים מסחר בבורסות אירופה ובוול סטריט ● אמש ננעלה וול סטריט בירוק, מדד ה-S&P 500 שבר שיא בפעם ה-23 מתחילת השנה ● מחיר הביטקוין עומד על כ-69.7 אלף דולר למטבע ● נעילה ירוקה באסיה, מדד שנגחאי עלה ב-1%

איל וולדמן / צילום: נועם מושקוביץ, דוברות הכנסת

שר החינוך התקפל ולאיל וולדמן יוענק פרס ישראל

לפני מספר שבועות הודיע שר החינוך יואב קיש כי הוא מבטל את טקס פרס ישראל, זאת בין היתר על רקע הפרסומים כי אחד מן הזוכים הוא היזם איל וולדמן ● כעת, חזר בו קיש מעמדתו והוא מכריז כי הטקס יתקיים כסדרו בשדרות ● ומי עוד בין הזוכים?

אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי, צילומים: AP (Mosa'ab Elshamy), אתר החברה, שאטרסטוק

באפריקה הצעירים מנצחים, וביפן מייצרים חיתולים רק בשביל קשישים

בסנגל בוחרים נשיא חדש וצעיר, ובאירופה רוצים להפקיע את הריבית הרוסית ● בינתיים, סין נזכרת שהיא אינה רוצה בחורבן המערב, וארה"ב מנסה למנוע את מושחתי העולם מלהלבין בנדל"ן ● חמישה אירועים מהשבוע שהיה בעולם 

אסף גולדברג, מנכ''ל סלייס עד לאחרונה / איור: גיל ג'יבלי

בדיקת אי הסדרים בעיצומה, אז איך זה שאפשר להפקיד חיסכון לכל ילד בסלייס

רשות שוק ההון מצאה לאחרונה אי סדרים חמורים בהתנהלותו של בית ההשקעות סלייס ● למרות זאת, באתר הביטוח הלאומי סלייס מוצגת כאפשרות להפקדת כספים בתוכנית "חיסכון לכל ילד" ● עד תחילת מאי לא ניתן יהיה למשוך כספים מקופות סלייס, אך הרגולטור לא מודאג

אסדת קידוח ''לוויתן'' / צילום: אלבטרוס

במשרד האנרגיה בוחנים: הקמת מתקן להנזלת גז בהשקעה של 7 מיליארד דולר

חלק משמעותי מיצוא הגז של ישראל תלוי היום במצרים, ומתקן הנזלה יאפשר יצוא לרחבי העולם כדי לבזר את הסיכונים ● מי יממן את עלויות ההקמה האדירות?

בורסת תל אביב / צילום: שלומי יוסף

בורסת ת"א ננעלה ביציבות; אלקטריאון זינקה ב-18%, ישראכרט ב-8%

אל על השלימה גיוס של 100 מיליון דולר, המנייה עולה ב-4% ● הבורסה בת"א מסכמת רבעון ראשון בעליות נאות במדדים המובילים ● לאומי על הדולר המתחזק: "מציע למשקיעים הצעה שאי אפשר לסרב לה" ● באופנהיימר צופים "רוח גבית לשוק המניות האמריקאי לפחות עד שנת 2025"

צילום: ap, AP23024601572019_e5rllq

וול סטריט סגרה את הרבעון הראשון הטוב ביותר מאז 2019; מדד S&P 500 שבר שיא חדש

שיא חדש גם לדאו ג'ונס ● סיכום הרבעון הראשון באירופה: השווקים עלו בכ-7% ● בלומברג: "שוק הקקאו קורס", וולס פארגו: "עליית המחיר תגולגל אל הצרכנים" ● מייסד בורסת הקריפטו FTX נידון ל-25 שנות מאסר ● הצמיחה בארה"ב עמדה על 3.4%, יותר מהצפוי ● ג'יי.פי מורגן: "אתם לא תדעו כשהירידות יגיעו" ● מחר "יום שישי הטוב" אין מסחר בוול סטריט ובמדינות רבות אחרות

סם בנקמן-פריד / צילום: ap, Bebeto Matthews

סם בנקמן-פריד, מייסד בורסת הקריפטו FTX, נידון ל-25 שנות מאסר

בנובמבר האחרון חבר מושבעים בארה"ב מצא את סם בנקמן-פריד אשם ● היום, השופט בתיק קבע כי הוא ירצה 25 שנות מאסר ● "אני הייתי המנכ"ל ולכן האחריות היא עלי", אמר בנקמן-פריד עם מתן גזר הדין

צילומים: נועם מושקוביץ-דוברות הכנסת, אייל רדושיצקי, עיבוד: טלי בוגדנובסקי

כועסים על היציאה לפגרה, אבל הבעיה עמוקה מזה

הבנקים כביכול תחת אש, אבל לא צפויים לספוג ריקושטים כבדים ● פגרת הכנסת מעוררת ביקורת, אבל לא היא הבעיה ● והטעם לפגם בפרס על צילום העיתונות ● זרקור על כמה עניינים שעל הפרק

ייצור השבבים / צילום: Shutterstock, Golubovy

חברות השבבים הישראליות שמשלמות על הקשחת הכללים

ביטול רכישת חברת שבבים ישראלים על ידי הענקית האמריקאית קוואלקום מתווספת לנסיגת אינטל מרכישת טאואר אשתקד ● לפי מומחים, מדובר במגמה מתעצמת של הקשחת העמדות מצד רגולטורים בעולם ● "חברות צריכות להתחיל לחשוב מראש על אלטרנטיבות", הם אומרים

דם אברמוב בקמפיין בנק הפועלים / צילום: צילום מסך

בלי אסקפיזם ועם לוחם בשיקום, הפרסומת של בנק הפועלים היא הזכורה ביותר

פרסומת הבנק, שבה מככב הלוחם הפצוע אדם אברמוב, היא גם המושקעת ביותר עם כ–1.6 מיליון שקל ● מדירוג הזכורות והאהובות של גלובס וגיאוקרטוגרפיה עולה כי השבוע התברגו שתי פרסומות חדשות: מנורה מבטחים וטאצ' ● הפרסומת של ביטוח 9 היא האהודה ביותר גם השבוע

''התייצבות ושיפור, גם אם צנוע, ברוב הפרמטרים הפיננסיים של ההייטק הישראלי'' / אילוסטרציה: Shutterstock

אחרי שנה קשה, הרבעון הראשון של 2024 מראה מגמה חיובית בתעשיית הטק הישראלית

על פי נתונים חדשים מדוח ההייטק "Tech Review", ברבעון הראשון של 2024 חברות הסטארט-אפ הישראליות גייסו כ-1.6 מיליארד דולר ● מדובר בעלייה של כ-10% ביחס לרבעון הקודם וירידה של 10% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד ● 38% מסך הסכום הכולל גוייס בחברות הסייבר

פליטים עזתים ברפיח / צילום: Reuters, IBRAHEEM ABU MUSTAFA

המומחה שמסביר: למה החליטו בעולם שרפיח היא הקו האדום

פלישת צה"ל לרפיח, בין המעוזים האחרונים של חמאס בעזה, עומדת בלב הדיון על עתיד המלחמה ● "העיר הפכה לסמל של המצוקה הפלסטינית והפליטות בעיני העולם", אומר ד"ר הראל חורב, מומחה לחברה הפלסטינית ● בראיון לגלובס הוא מסביר מדוע ישראל טועה בהתנהלותה ברפיח, מתייחס לפלונטר מול ארה"ב ומסביר מדוע חמאס ממשיך לסרב לעסקת חטופים

ראסל אלוונגר, מנכ''ל טאואר סמיקונדקטור / צילום: ענבל מרמרי

ראסל אלוואנגר: "אני חייב הרבה לישראל. היא אפשרה לטאואר להפוך למה שהיא"

טאואר הייתה האקזיט המדובר של 2022, אולם הצעת הרכישה החלומית של אינטל נפלה ● המנכ"ל ראסל אלוואנגר ניצל אותה כדי להכניס רגל בדלת למפעל של אינטל בניו מקסיקו: "זו לא הייתה סטירת לחי גדולה. יש לנו עכשיו קיבולת ייצור" ● את דעותיו על המצב בישראל הוא שומר לעצמו: "להעיר על הנושא זה כמו להתארח אצל מישהו לארוחת ערב ולהגיד לו שהבית מבולגן"