גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

האם אפשר לבטל הסכם תמ"א אחרי עשור למרות שהקבלן לא היה אחראי לעיכוב?

קביעת בית המשפט כי היזם לבדו נושא באחריות לכל עיכוב בפרויקט התחדשות עירונית, מתעלמת משיקולים זרים שיכולים להיות לדיירים

פרויקט תמ''א ברמת גן / צילום: תמר מצפי
פרויקט תמ''א ברמת גן / צילום: תמר מצפי

לאחרונה פסק בית המשפט המחוזי בתביעה שהגישו קבוצת דיירים נגד יזם תמ"א 38 כי יש לבטל הסכם שנכרת בשנת 2010 בנוגע לבניין המצוי ברחוב רוטנברג ברמת גן. הדיירים אף ביקשו לחייב כספית את החברה היזמית ואת בעל השליטה בתשלום פיצויים.

עובדות המקרה: מדובר בפרויקט תמ"א 38/1 (חיזוק הבניין כנגד הוספת זכויות בנייה), המושתת על הסכם, אשר על-פי פסק הדין לא נוסח באופן מיטבי (הדיירים היו מיוצגים) ובוודאי שלא באופן התואם באופן מלא ושלם בכל הנוגע לזכויות הדיירים בפרויקט והקשיים התכנוניים והקניינים הטמונים בו.

לאחר חתימת ההסכם נתגלעו קשיים התלויים בצדדים שלישיים בהוצאת היתר בנייה. משום כך נאלץ היזם לנקוט הליכים משפטיים שונים, גם נגד עיריית רמת גן, במטרה להתגבר על הקשיים הללו. מטבע הדברים, פעולות אלה הובילו להתמשכות בקבלת היתר בנייה ובהוצאתו לפועל של הפרויקט.

התמשכות הזמנים זכתה להסכמה שבשתיקה מצד הדיירים, שנהנו מהפעולות שנקט היזם, ש"ניקה" עבורם את הנכס מהמגבלות. בפועל, בשנת 2020, עשור לאחר חתימת הסכם התמ"א, טרם הוצא היתר בנייה לפרויקט, אם כי יש להניח שמאז שנת 2015 פסק היזם מלקדם את הוצאת ההיתר בשל ההליכים המשפטיים שננקטו.

החלטת בית המשפט: בית המשפט קבע כי ההסכם מבוטל וחסר תוקף בשל אי-התקיימות התנאים המתלים שנקבעו בו, בעיקר בשל אי-הוצאת היתר בנייה בתוך פרק הזמן שנקבע בהסכם. מנגד, בית המשפט דחה את תביעת הפיצויים וכן דחה את חיובו האישי של בעל השליטה בחברה היזמית.

בסיום פסק הדין מוצא לנכון בית המשפט להוציא תחת ידו מעין הערות ערכיות המכוונות ליזם התמ"א המצוי: היזם הוא זה הנושא לבדו בסיכון לביטול הסכם תמ"א, שהוצאתו מהכוח לפועל נגררת מעבר לזמן הסביר, גם אם מדובר בקשיים ועיכובים התלויים בצדדים שלישיים או ברשות המקומית.

בית המשפט מעניק פרשנות מצמצמת מאוד לסעיף המקובל בהסכמים מהסוג הזה, לפיו עיכובים שאינם תלויים ביזם אינם נספרים במועדים הקבועים בהסכם. מבחינת בית המשפט, על היזם להיות מיומן ומנוסה מספיק כדי לצפות כל עיכוב ולכלכל צעדיו בהתאם טרם חתימת ההסכם.

משמעות וביקורת: פסק הדין כולל אמירה בעייתית מאוד שעלולה להיות מנוצלת לרעה על-ידי בעלי הזכויות (הדיירים), ויש בה כדי להטיל נטל כבד מדי על יזמי התמ"א.
פסק הדין למעשה קובע כי בכל הנוגע לסיבוכים הקנייניים והתכנוניים המאפיינים פרויקטים מהסוג הזה, "האחריות המלאה מוטלת על החברה היזמית, והיא האחראית לבדוק את היתכנות הפרויקט, תוך הכרת כל הנתונים והשלכותיהם", אפילו אם בהסכם התמ"א המצגים של הדיירים מתבררים כלא נכונים או לא מדויקים.

פסק הדין אינו מקנה משקל מתאים לכך שבעלי הזכויות בפרויקט הסכימו בשתיקה להתמשכות הפרויקט, ולמעשה נתנו ליזם התמ"א לעבוד ולהוציא מכיסו מיליוני שקלים ומאות שעות עבודה בקידום הפרויקט ורק בעיתוי הנוח להם, לאחר שהיזם "ניקה" עבורם את הזכויות והכין את הפרויקט לביצוע, בחרו אלה להעלות טענות נגד היזם במטרה להשתחרר מההסכם.

לא מן הנמנע כי לעתים הדיירים מבקשים לבטל את הסכם התמ"א משיקולים זרים. כלומר, בחלוף השנים מבינים הדיירים שעם עליית שוק הנדל"ן, הנכס שלהם שווה יותר, ואז הם גם "נזכרים" להעלות טענות כדי לחלץ עצמם מההסכם עם היזם הקיים, במטרה לקבל יותר בהסכם תמ"א חדש עם יזם חלופי.

נקודת המוצא של בית המשפט, שלפיה הדיירים הם הדיוטות שאינם מבינים דבר, אשר עומדים כנגד יזם מתוחכם שעליו לצפות כל תרחיש - אינה נכונה ואינה צודקת. עמדה זו עלולה להיות מנוצלת לרעה ולגרום לסיכול פרויקטים יפים וטובים שניתן היה להוציאם אל הפועל.

ת.א. 8991-10-15

הכותב מתמחה בליטיגציה מסחרית, שותף מנהל במשרד בכר שבתאי עורכי דין

עוד כתבות

יפעת משה וקרן בוקאי, יוזמות ובעלות Room Service Styling, / צילום: תמונה פרטית

"יש קושי גדול מאוד לפרוץ את תקרת הזכוכית כשאתה לא חלק מהברנז'ה המקומית ואין לך סיפור חיים מעניין"

יפעת (44, נשאה פלוס 3) וקרן (47, נשאה פלוס 4) ● יוזמות ובעלות Room Service Styling, חנות אונליין לחבילות הום סטיילינג ● "אנחנו רק בתחילת הדרך, יש לנו עוד רעיונות גדולים ונוספים איך ניתן לקחת את הרעיון הזה קדימה" ● גלובס שם את הסיוע לעסקים קטנים ולעצמאים במרכז 

מטוסי שילוח של  FedEx / צילום: Shutterstock, Philip Lange

מרוץ שליחים: חברות שינוע המטענים חוגגות את הפקקים בענף

משבר הקורונה הנחית מהלומה על ההיצע בתחום שינוע המטענים והסחורות ברחבי העולם - אבל הביקוש אינו מראה שום סימן להאטה ● הפער העצום הזה מאפשר לחברות החולשות על ענף השינוע - ובראשן FedEx - להעלות מחירים, לשפר את התוצאות הכספיות ולהפוך ליעד אטרקטיבי להשקעה

הסיפורים הבולטים של סוף השבוע / עיצוב: גלובס

האנשים שמנהלים 90% מהאופציות בהייטק ומה אנחנו יודעים על הווריאנט החדש

אודליה פולק מאקסלנס וטל דורי מ-IBI, שמחזיקים כ-90% מההון של מתעשרי ההייטק החדשים, בראיון בלעדי לגלובס ● בארגון הבריאות העולמי לא מתרגשים בינתיים מהווריאנט החדש של הקורונה ● איך הפך השחקן ראיין ריינולדס למעצמה כלכלית ללא מעצורים ועוד ארבעה סיפורים בולטים מסוף השבוע

שדה תעופה בן גוריון / צילום: מיכל רז חיימוביץ

רוצים לטוס לחו"ל? מה עושים כשתנאי הכניסה למדינות משתנים מהיום למחר

הוואריאנט החדש של הקורונה הוביל לתגובה מהירה של מדינות העולם ובכללן ישראל ● גבולות נסגרים מחדש, תנועת התיירים מוגבלת שוב, ואי-הוודאות היא המציאות החדשה ● מהן המגבלות החדשות ואיך מקבלים החזר במקרה של ביטול? כל מה שצריך לדעת לפני הטיסה הבאה

חיסון לקורונה, האם יתאים לווריאנט החדש? / צילום: Reuters, EYEPRESS/Thikamporn Tamtiang

שבועיים גורליים: חברות החיסונים בודקות יעילות נגד זן הקורונה החדש

שותפות פייזר ביונטק הודיעה כי יידרשו להם שבועיים לבחון אם החיסון שייצרה לקורונה יעיל נגד הווריאנט החדש שהתגלה בדרום אפריקה ● אם אכן דרוש חיסון חדש, פייזר מעריכה כי תוכל לספקו תוך 100 ימים

ד''ר איילת בן עזר, מנכ''לית אוניברסיטת רייכמן

איפה היא אוהבת לנפוש ואיזה ספר אפשר לה לעשות שינוי בקורונה: ההמלצות של מנכ"לית אוניברסיטת רייכמן

מה האפליקציה שמאפשרת לה לנהל את הבית גם כשהיא בחו"ל, עם איזו גיבורת ספרות היא הכי מזדהה ומה צריך להיות כדי להשתלב בצוות שלה ● ההמלצות של מנכ"לית אוניברסיטת רייכמן ד"ר איילת בן עזר

ג'ריס ג'ורג ג'השאן (אבו נאסר) במטע הזיתים / צילום: ענת חרמוני

בעלי מפעל שמן זית בן 150 שנה: "אני רק רוצה שממשיכיי לא יקלקלו את השם המשפחתי"

ג'ריס ג'ורג (אבו נאסר), הבעלים של ג'השאן, עוד זוכר איך כשהיה ילד התגנב בלילות לבית הבד המשפחתי - אבל התשוקה לייצור שמן זית כמעט ולא עברה לילדיו שלו, חוץ מבעונת המסיק ● היום הוא כבר מביט מלמעלה על העסק המתפתח: "רק רוצה לדעת שממשיכיי לא יקלקלו את השם המשפחתי"

רחפן של איירובוטיקס / צילום: יוני בן חיים

שיתוף פעולה חדש של איירובוטיקס יפעל למיגור מחלת המלריה באפריקה

חברת הרחפנים הישראלית חתמה על הסכם מחייב עם חברת "זזאפ מלריה", שמפתחת תוכנה מבוססת בינה מלאכותית לטיפול במקווי מים עומדים ● המערכת של איירובוטיקס תספק מידע גיאוגרפי אווירי במדינת סאו טומה ופרינסיפה שבאפריקה

מוטי לוין, מנכ''ל קבוצת חיפה / צילום: יח''צ

קבוצת חיפה תקים פרויקט אנרגיה סולארית במפעלה שבמישור רותם

קבוצת חיפה (חיפה כימיקלים לשעבר) חתמה על מזכר הבנות יחד עם משק אנרגיה לפרויקט סולארי (PV) בהספק של 45 מגהוואט, שיכלול גם מתקן לאגירת אנרגיה

דורון כהן / צילום: כדיה לוי

סלקום: היו"ר דורון כהן מונה לתפקיד ממלא מקום המנכ"ל

לאחר שבשבוע שעבר הודיע אבי גבאי במפתיע על עזיבתו את תפקיד מנכ"ל סלקום לטובת רכישת השליטה בפרטנר, פרסמה הבוקר החברה כי דורון כהן, היו"ר, ימונה לתפקיד מ"מ המנכ"ל ● זאת עד לתחילת כהונת המנכ"ל החדש ואישור אסיפת בעלי המניות

סובארו אאוטבק 2022 / צילום: יח''צ

הרכב החשמלי של סובארו: המחיר שאפתני, ביצועי המנוע פחות

האאוטבק החדש של סובארו מציב רגל איתנה בשוק הפרימיום עם תא נוסעים מפואר ויכולות טובות על הכביש ובשטח • אבל התאוצה וצריכת הדלק בינוניות

חיסון קורונה. עדיין לא נערכה הבדיקה שבה מפגישים את הוריאנט במעבדה עם נוגדני מחוסנים בחיסונים השונים / צילום: Associated Press, נואה ברגר

שונה ממה שהכרנו, עדיין לא נפוץ: מה ידוע על הווריאנט החדש שמטריד את המומחים?

ביממה האחרונה עלה לכותרות זן חדש של קורונה שהתגלה בדרום אפריקה ונראה שונה מהזנים הקיימים ● חלק מהמדענים מוטרדים מהעובדה שהוא מכיל מספר מוטציות והשפעת החיסון עליו עדיין לא ברורה ● בארגון הבריאות העולמי בינתיים לא מתרגשים והבורסות בעולם מגיבות בירידות שערים

הפסקת קפה. הזדמנות / איור: הילה נועם

ואולי הערב לא ניקח את העבודה הביתה? זוגיות בעידן תובעני

הפסקת קפה: שירים מעולם העבודה, גילי יובל ● השיר השבועי: הִזְדַּמְּנוּת

משאית בהודו מובילה את החיסונים של אסטרהזניקה / צילום: Reuters, DANISH SIDDIQUI

"הבנו שאף פעם לא נחיה בעולם ללא מגפה, אלא רק בהפוגה, וכולם צריכים להיות מוכנים"

אחרי חיסון שהפך לאחד הנפוצים בעולם השלישי, פיתחה אסטרהזניקה נוגדן למניעת קורונה המבסס אותה כשחקנית משמעותיות בתחום המחלות הזיהומיות ● המנהל הרפואי של החברה מסביר למי המוצר מיועד, מדוע תמחור החיסון משתנה ואיך הוא מתכוון להפוך צוות שהוקם בזמן חירום לחטיבה שנערכת למגפות עתידיות

פודקאסט / צילום: Shutterstock, eigens

הפודקאסט שתופס יזמים בנקודת הרתיחה של העסקים שלהם

הפודקאסט "the growth show" בהנחיית מייגן קיני מוקדש לראיונות עומק עם יזמים של עסקים שבדיוק מתפוצצים ● ביקורת פודקאסטים 

סוחר בבורסת ניו יורק ביום שישי האחרון / צילום: Associated Press, Richard Drew

האם יש הצדקה לפאניקה בשווקים, והיכן אפשר למצוא נקודות של אור

אם יש שיעור שאפשר ללמוד מימי מרץ 2020, תחילת משבר הקורונה, הוא שהבנקים המרכזיים יעשו הכול על מנת למנוע קריסה ● השאלה כמה כדורים נותרו בתחמושת, בעוד השלכות התמיכה האגרסיבית עלולות להביא להתפרצות אינפלציונית

אנשים מחכים בתור לקבלת חיסון של אסטרהזנקה באוזר מינכן בגרמניה, במאי האחרון / צילום: Associated Press, Matthias Schrader

קורונה בשידור חוזר: מחדל חיסונים, התפרצות חורף ואובדן אמון בממשלה בגרמניה

בגרמניה חשבו שהקורונה מאחוריהם, אבל האשליה התפוצצה בחודש האחרון ● ביום חמישי השבוע נרשמו קרוב ל-76 אלף מקרי קורונה חדשים ביממה ● מול המספרים העולים וחשש לקריסת מערכות האשפוז, החליטה הממשלה לאמץ סדרת צעדים שלא הוכיחו השפעה רבה על מהלך המגיפה

חיסון לקורונה בדרום אפריקה / צילום: Associated Press, Themba Hadebe

אומיקרון מדגיש את הסיכון של שיעור התחסנות נמוך במדינות עניות

הזן החדש של נגיף הקורונה זוהה לראשונה באפריקה, שם רק 7% מהאוכלוסייה מחוסנת במלואה, בעוד שבמערב שיעור החיסון עומד על 58%־67%

כתר נרות דמוי חנוכייה / צילום: Shutterstock

איך נקרא חג האורים ההודי, ובאיזה חג נוצרי חובשות נערות חנוכייה על הראש?

באיזה אירוע נולד הביטוי "תסמונת הש"ג",על זיכרונותיו של מי מבוסס הסרט "אקספרס של חצות" ומהי "חנינת תרנגול ההודו"? ● הטריוויה השבועית

נוטים להבליט הצלחות ולטשטש כישלונות? / צילום: Shutterstock

מקנאים בכם על ההצלחות? מחקר מציע אסטרטגיה מפתיעה להתמודד עם קנאה ועוינות

נוטים להבליט הצלחות ולטשטש כישלונות? טבעי, אבל פחות מומלץ ● מחקר מצא שדווקא שיתוף בכישלונות מפחית קנאה בקרב הסובבים אתכם, ומעורר מוטיבציה לחיקוי חיובי ● ניהול וקריירה