גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

"התנענו בהצלחה את ההתחדשות העירונית, והגענו לשלב הריסון"

אדריכלית מיכל מאיר, מהנדסת העיר בת ים, המובילה במספר היתרי הבנייה בפרויקטים של פינוי בינוי, פורסת את תפיסת העולם שלה לגבי התחדשות עירונית ● "יצרנו מתודולוגיה מתי התחדשות היא מיטיבה, לא רק עם יחידת הדיור, ומתי היא פוגענית"

מיכל מאיר, מהנדסת העיר בת ים / צילום: דוברות עיריית בת ים
מיכל מאיר, מהנדסת העיר בת ים / צילום: דוברות עיריית בת ים

האדריכלית מיכל מאיר נכנסה לתפקידה כמהנדסת העיר בת ים לפני כשנתיים, ותחת ניהולה עובר תחום התכנון בעיר שינוי. נושא ההתחדשות העירונית הוא רובד משמעותי בהוויה העירונית בבת ים, משום שאין לה שום עתודות קרקע פנויה לבנייה והיא ממוקמת מצוין - בין חוף הים לנתיבי איילון, ועל הגבול עם תל אביב. בשיחה איתה היא מספרת שכבר כעת מקודמת תוספת של 20 אלף יח"ד שיתווספו ל-52 אלף הקיימות.

 

בבת ים חיים כ-130 אלף איש שמדורגים בסולם הכלכלי חברתי של הלמ"ס במקום 5 מתוך 10. עד לא מזמן עמד על הפרק רעיון פירוקה כישות מוניציפלית עצמאית והפיכתה לרובע בתל אביב. דוח ועדת החקירה לאיחוד הרשויות, שהתפרסם ב-2016, מתאר מצב של חוסר תקציבי, מחסור משמעותי בנדל"ן מניב (תעסוקה ומסחר), רמת תשתיות עירוניות נמוכה ופגיעה ברמת השירותים הניתנת לתושבי העיר.

"נהיה העיר הצפופה בישראל"

למאיר חשוב להבהיר, כבר בראשית השיחה איתה, שבת ים היא עיר קטנה, ובעתיד, לאור היקף מיזמי ההתחדשות העירונית המקודמים, היא תהפוך לעיר הצפופה בארץ: "אם אנחנו מורידים את השטח של בית העלמין ואת חוף הים, אנחנו מגיעים ל-7,000 דונם. רמת הצפיפות אצלנו היא מהגבוהות ביותר ועומדת על 21 אלף נפש לקמ"ר. כרגע גבעתיים ובני ברק יותר צפופות, אבל לאור היקף תוכניות ההתחדשות העירונית, שמרביתן לא מומשו, אנחנו צפויים להיות העיר הצפופה בארץ. להערכתי, הצפיפות שהעיר תגיע אליה תעמוד על 35 אלף נפש לקמ"ר".

מצד שני, מאיר מאמינה שהמבנה האורבני של העיר הוא לא פחות ממצוין: "מבנה הרחובות והשדרות, הבלוקים העירוניים, כולם עונים על ההגדרות של עירוניות איכותית. במרכז העיר יש בנייה מרקמית, רחובות ברוחב 10 מטר. זאת עיר קומפקטית, הליכתית, מעורבת שימושים ברובה. זאת נקודת המוצא שלנו. מעבר לזה ישנו המרקם של אזור התעסוקה, שעובר תהליך של התחדשות עירונית, מאוד מעורבת שימושים, כולל מגורים. ומרקמים של צמודי קרקע, או גן-גג (דו קומתיים). מעבר לזה יש את שכונת פארק הים, שתוכננה בשנות ה-90, נבנית בימים אלה והיקף הביקושים בה גדול".

לפי נתוני הרשות להתחדשות עירונית ומשרד השיכון, בת ים היא שיאנית היתרי הבנייה בפינוי בינוי למחצית הראשונה של 2021, עם 1,333 היתרים. מי שמבקר במרכז העיר לא יכול שלא להשתאות לנוכח ריבוי מיזמי ההתחדשות העירונית במתכונת תמ"א 38, ואולם לדבריה של מאיר, זו רק ההתחלה: "היקף פרויקטי התמ"א 38 שמומשו הוא קטן יחסית. יש לנו 1,600 יח"ד בתמ"א 38 שכבר קיבלו היתר, ועוד 4,500 יח"ד שכבר אושרו בוועדה המקומית, לפני היתר, ועוד לפחות 4,000 בצנרת. מדובר על 10,000 יח"ד רק בתמ"א 38 ועוד מספר דומה בתב"עות. זה אירוע משמעותי לעיר. המשמעות היא צמיחה אדירה".

 

"תמ"א 38 עם אדריכל טוב יכול להפוך לפנינה"

הגישה להתחדשות עירונית בעיר בת ים השתנתה בשנים האחרונות, והיא הרבה פחות נקודתית: "בשכונת חלמית, בקצה הצפוני של העיר, אנחנו מקדמים תוכנית משמעותית של התחדשות עירונית, בהיקף של מעל 180 דונם. עד עכשיו הסתכלו עליה כחצר אחורית. עשינו שינוי כי ביקשנו מכמה יזמים שפעלו שם בנפרד, לשתף פעולה. עשינו תוכנית אחת שלמה לכל האזור הזה, שהוא הממשק בין בת ים לתל אביב. אנחנו רוצים לוודא שהתוכנית, שמקודמת יחד עם הרשות להתחדשות עירונית, תצא לביצוע בפרק זמן קצר".

למאיר ביקורת על האופן שבו קודמה ההתחדשות בצפון מרכז העיר: "תוכנית ההתחדשות העירונית לפי סעיף 23 שלנו היא בעייתית עבורנו, כי הערכים השמאיים שלה התקבלו ב-2014. אנחנו נותנים הרבה מאוד זכויות עודפות. מצד שני, כשהתמ"א מוסיפה 2.5 קומות לבניינים ישנים, בהינתן שיש אדריכל טוב, זה יכול להיות פנינה".

העירייה מפקחת על האיכות האדריכלית באמצעות ההיתרים: "הרבה פעמים אדריכל מסתכל על הפרויקט מהפנים החוצה. כשאנחנו עוזרים לו לחבר את החוץ פנימה, הכול נראה אחרת: המרפסות, הממשק עם הרחוב, מיקום ממ"דים, איפה שמים את הפסולת. אנחנו, ואני רוצה לפרגן לסגניתי, אורטל מסיקה, עובדים על זה מאוד קשה".

שינוי הגישה של מינהל ההנדסה בא לידי ביטוי גם בתב"עות החדשות שמקודמות בשכונת רמת יוסף, שהיא שכונת שיכונים גדולה בקצה המזרחי של העיר: "מדובר בפרויקטים מאוד גדולים, של מאות יח"ד במצב הנכנס והרבה מאוד במצב היוצא. באזור הזה אנחנו נראה שינוי משמעותי. עכשיו אנחנו מתחילים לחשוב על דור ב’ של הפרויקטים, אלה שעדיין לא מאושרים. אנחנו דורשים שבתוכניות שנכנסות יש הפרשה משמעותית לצורכי ציבור. למשל בית ספר. אלה מגרשים גדולים, 15-5 דונם. המטרה היא לייצר מגוון שימושים. לא רק מגורים".

"מכווינים את היזם לפני שהוא מכניס יד לכיס"

לדברי מאיר, גישת העירייה עברה שינוי מאז כניסתו של צביקה ברוט לתפקיד ראש העיר: "עד כה היינו בתקופת ההתנעה של ההתחדשות העירונית, וזה הצליח לעיר בגדול. במובן מסוים זה הצליח כל כך שאני עובדת עכשיו על הריסון. לכאורה היה ניתן לחשוב שריסון יעצור את השוק, אבל אני רואה שזה לא ככה. המהות של הריסון היא לא הפסקה, אלא לשקף מה האימפקט של הבקשה. יצרנו מתודולוגיה לראות שההתחדשות היא מיטיבה, לא רק עם יחידת הדיור, ומתי היא פוגענית.

"כשאנחנו באים ורואים שיש פרויקט תב"ע (מתחמי) וליד פרויקט תמ"א 38 (נקודתי), ואנחנו מסוגלים להסתכל מחדש על הקו הכחול של שתי התוכניות ולעבוד על שתיהן ביחד, אנחנו מגיעים לתוצרים יותר מוצלחים.

"מניסיוננו עד כה, השוק הולך איתנו. חלק מהעניין הוא גם פורום התחדשות עירונית שהקמנו, שכולל את מנהלת ההתחדשות העירונית, מחלקת תכנון, מחלקת רישוי, מחלקת מבנים מסוכנים, רווחה וקהילות. אנחנו מסתכלים על כל הפרויקטים ונותנים התייחסות מקדימה. אנחנו מכווינים את היזם לפני שהוא מכניס את היד לכיס".

היא מוסיפה: "כל המושג של התחדשות עירונית עשה shift. מלדבר על התחדשות עירונית רק במובנים הקנייניים, נדל"ניים, יח"ד, לאיך מנהלים שינוי של עיר. זה קריטי לייצר רשת של שבילי אופניים, לחזק את המרחב החופי כפארק עירוני. לבת ים יש בסיס איכותי, אבל הצמיחה מחייבת אותנו להשתפר".

ומאיפה הכסף לפיתוח מרחבי?
"בת ים הייתה במצב כלכלי מאוד בעייתי, ורק עכשיו היא מתקרבת לאיזון, שיאפשר לנו להחזיר השקעות לתוך העיר. פרויקטים של התחדשות מביאים כלכלה לעיר. יש להם היטלי השבחה, ומההיטלים האלה אנחנו עושים תוכנית עסקית ואנחנו יודעים איפה אנחנו הולכים להשקיע אותם. זה גלגל. מהניסיון של רובע העסקים אנחנו מבינים שברגע שמקימים בניין ועוד בניין, באים גם אחרים". 

עוד כתבות

אלון רווה / צילום: דוברות בזק

11 מיליון סיבות לעזוב את שיכון ובינוי: חבילת השכר שהעבירה את אלון רווה לאוגווינד

מדיווח של חברת אגירת האנרגיה עולה כי רווה, המנכ"ל הנכנס, שעזב לאחרונה במפתיע את קבוצת שיכון ובינוי, צפוי לקבל אופציות בשווי של 11 מיליון שקל, מענק חתימה שמן ובונוס נאה במקרה של הנפקה בחו"ל ● עלות השכר השנתית שלו תעמוד על 6 מיליון שקל

ברלין / צילום: Shutterstock

קרן ברוש והמוסדיים יוצאים כמו גדולים עם 900 מיליון שקל מההשקעה בבראק אן.וי

ימכרו את מניותיהם בחברה לידי LEG, הפועלת אף היא בשוק הנדל"ן הגרמני, בפרמיה של 40% על מחיר השוק ● הרוכשת תחזיק 31% ממניות בראק אן.וי ועשויה לרכוש את הבעלות המלאה במהלך השנה הקרובה ● השלמת העסקה כפופה לאישור הרגולטור בגרמניה

השרה מרב מיכאלי / צילום: אלכס קולומויסקי-ידיעות אחרונות

הקרב על הפעלת תחבורה ציבורית בשבת: בדרך לעוד משבר קואליציוני?

בימינה אומרים לגלובס כי היוזמה של שרת התחבורה מסכנת את הממשלה: "מיכאלי תצטרך להחליט אם היא רוצה את הממשלה הזו" ● ראשי הערים מברכים על המהלך

נשיא סין שי ג'ינגפינג / צילום: Associated Press, Andy Wong

מסמכים מודלפים מלמדים על תפקידו של נשיא סין בפעולות הענישה של בני מיעוטים

העתקים של נאומים פנימיים שפורסמו על ידי ארגון המבוסס בבריטניה מראים איך המנהיג הסיני קבע את תוכנית הפעולה לקמפיין נרחב נגד האויגורים ומיעוטים סיניים אחרים באזור

מאגרי מים של קיבוץ מעין צבי / צילום: מי חוף כרמל

אושר פרויקט סולארי במאגרי המים של קיבוץ מעיין צבי

הוועדה המחוזית חיפה אישרה בזמן שיא של 9 חודשים את התוכנית של החברות טראלייט וסינרג'י בשיתוף אגודת מי חוף הכרמל להקמת מתקנים פוטו-וולטאים על גבי מאגרי המים בקיבוץ מעיין צבי שליד זכרון יעקב בהספק של 26 מגהוואט

שר האוצר אביגדור ליברמן / צילום: יוסי זמיר

בולטת לטובה: ה-OECD מעלה את תחזית הצמיחה של ישראל ומשדר פסימיות לגבי יתר המדינות

לפי הדוח של ה- OECD, תוצר המשק צפוי לצמוח ב-6.3% ב-2021 לעומת תחזית קודמת של 5% ● "מסע החיסונים המתקדם, שוק העבודה המתאושש בהדרגה ואי-הוודאות שדועכת יתמכו בביקוש המקומי", כתבו כלכלני ה-OECD

בעל מספרה באל סלבדור שאימצה את הקריפטו כאמצעי תשלום יומיומי, מציג את קוד הQR שדרכו משלמים לו לקוחותיו / צילום: Associated Press, Salvador Melendez

המודל של אל סלבדור: "עיר ביטקוין" דורשת שינוי שיטת המיסוי

חודשים ספורים אחרי שאל סלבדור אימצה את הביטקוין כמטבע רשמי במדינה, נשיא אל סלבדור הכריז בשבוע שעבר על הקמת "עיר ביטקוין" ● אחד הדברים המעניינים בהודעתו נגע לשיטת המיסוי בעיר הביטקוין: לא יוטל בעיר מס כמעט משום סוג - לא מס הכנסה, רווחי הון או מס רכוש, המס היחיד שיוטל הוא מע"מ

מנהל רמ''י ינקי קוינט / צילום: איל יצהר

רשות מקרקעי ישראל תמנע השתלטות של יזם יחיד על מתחם גדול. מה זה יעשה למחירים?

לאחר שבמכרזים האחרונים באזורי הביקוש יזמים בודדים השתלטו על המתחמים, הוחלט ברמ"י לפצל את הקרקעות המשווקות למגרשים מצומצמים יותר ולהגביל את הנתח של כל יזם ● ברמ"י מעריכים שהמהלך יגביר את התחרות בין היזמים, אבל היזמים טוענים שהצעד יביא לתוצאה ההפוכה

יפית גרינברג / צילום: איליה מלינקוב

אשת העסקים שידעה לזהות הזדמנויות, ולקחת אותן בשתי ידיים

הפרסומאית ואשת העסקים יפית גרינברג הלכה לעולמה בגיל 70, והותירה אחריה אימפריה עסקית רבת זרועות ● המעבר מעולם הפרינט לעולם הטלוויזיה, הקמת קבוצת תקשורת ורכישת שליש ממשרד הפרסום ענבר-מרחב G, המהפך שביצעה ברשת הספרים סטימצקי וההשקעה האחרונה ברשת גולף

רכב של קורוס / צילום: Shutterstock

הרבעון של עידן עופר: רווחי עתק מחברת הספנות הישראלית, הפסדים כבדים מיצרנית הרכב הסינית

ההחזקה במניות צים הניבה לקנון של עופר רווח של 400 מיליון דולר ברבעון השלישי, והצרות של קורוס הסינית הסבו לה הפסד של 200 מיליון דולר ● מאז הונפקה צים בינואר השנה בוול סטריט זינקה המניה ביותר מ-280%, למחיר המשקף שווי של כ-6.6 מיליארד דולר

ראש ממשלת הודו, נרנדרה מודי / צילום: Associated Press

כלכלת הודו נפגעת עקב הישארות הצרכנים בבתים

התמ"ג עלה ב-8.4% ברבעון האחרון אבל כלכלנים אומרים שביטחון הצרכנים קרוב לשפל של כל הזמנים

מינהל המזון והתרופות האמריקאי (FDA) / צילום: Shutterstock

פאנל מומחי ה-FDA המליץ לאשר את התרופה הראשונה בעולם לקורונה

תחת הסתייגויות, פאנל המומחים המייעץ אישר את התרופה לקורונה של מרק, למרות שאלות לגבי יעילות התרופה ובטיחותה ● התרופה אושרה ברוב של 13 תומכים לעומת עשרה מתנגדים ● התרופה עדיין זקוקה לאישור סופי מה-FDA ומהמרכז לבקרת מחלות ומניעתן

בורסת נאסד''ק / צילום: Reuters, Brendan McDermid

המפתח שיכניס את חברות הביומד הישראליות לנאסד"ק

התעלמות קרנות "קדם הנפקה" אמריקאיות מחברות הביומד הישראליות מאיימת לייבש אותן, אבל שילוב בין ספאק ישראלי לקרן חדשה של ארקין החזקות עשוי לפתוח הזדמנויות חדשות

ישראל כ''ץ, הליכוד ואלכס קושניר, ישראל ביתנו / צילום: אמיל סלמן-הארץ, יוסי זמיר

מה העלאת מס הרכישה עשתה לשוק הדיור להשקעה?

העלאת המס למשקיעים הורידה את היקף הדירות שהם רכשו? התשובה מורכבת ● המשרוקית של גלובס

הרובוטית החברתית המפורסמת בעולם, סופיה / צילום: Associated Press, Vincent Yu

בסופר, במסעדה ובשדה התעופה: הרובוטים מהסרטים כבר כאן

הרובוטים משתלטים על העולם, וזו לא סצנה מסרט מדע בדיוני ● הקורונה האיצה את יציאתם מהמפעלים, והפיכתם לחלק מהנוף היומיומי - במרכזים רפואיים, שדות תעופה, תחנות רכבת, קניונים וסופרמרקטים ● אולי כך הם יצליחו להתגבר על הדימוי המרושע שיצרו להם בני האדם

אילוסטרציה - בורסה ת''א - שור / צילום: שלומי יוסף

נעילה חזקה בבורסה: ת"א-35 ות"א-125 זינקו בכ-1.4%

ת"א-90 קפץ ב-1.2%, ת"א-בנקים עלה ב-1.5% ות"א נפט וגז זינק ב-2.6%● LEG Immobilien הגרמנית רוכשת 30.9% ממניות בראק אן וי לפי שווי של 3.77 מיליארד שקל ● מחירי הנפט עולים לאחר ירידה חדה אמש ● איידיגיטל בדרך לבורסה בשווי מקוצץ ● ולמה פאוול הפיל את וול סטריט?

רונן לוזון - מייסד ומנכ''ל מייסייז MYSIZE / צילום: איל יצהר

לפי המידה: חברת טכנולוגיית האופנה MySize גייסה 12 מיליון דולר

בשוק האופנה, שבו היקף המכירות המקוונות בארה"ב לבדה מוערך בכ-100 מיליארד דולר לשנת 2021, יש לכך משמעות כלכלית עצומה להתאמת המידות ברכישת אונליין ● וגם: כנס מרכזי ראשון מסוגו, העוסק בשיפור וחשמול התחבורה הציבורית בישראל ● אירועים ומינויים

אולף שולץ, הקנצלר המיועד / צילום: Shutterstock, Alexandros Michailidis

גרמניה בדרך לחובת חיסונים כללית ו"מתקפת בוסטרים" לפני חג המולד

על רקע מספר מקרי הקורונה המזנק בגרמניה הוחלט להחריף משמעותית את ההגבלות ואת הצעדים נגד התפשטות המגיפה ●  הקנצלר המיועד שולץ אמר בראיון ל"בילד" לאחר הישיבה כי הוא מעריך כי חוק שיחייב את כל האזרחים להתחסן צריך לחול החל מפברואר או מרץ "לכל המאוחר"

הצו לאיסור הלבנות הון יאפשר להעביר רווחים מקריפטו למערכת הבנקאית / אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי

בנק ישראל: נגדיר כללים שיעזרו להעביר כספי לקוחות להשקעות בקריפטו

בבנק המרכזי השיבו לפניית גלובס בעקבות המדיניות של בנק יהב, האוסרת על העברה בנקאית של כספי השקעה בקריפטו בין שני בנקים מקומיים ● ואיך הופכים את רווחי הקריפטו לכסף בישראל בלי להזדקק לחסדי הבנק

פח מיחזור / צילום: איל יצהר

מהיום חוק הפיקדון חל גם על בקבוקים גדולים: איך זה יעבוד והחורים בהיערכות

מעתה, יוכלו הצרכנים להחזיר אל המרכולים בקבוקים גדולים עליהם שולמו דמי פיקדון, ולקבלם בחזרה ● אלא שאף שחלפה שנה שלמה מאז אישרה הכנסת את הרחבת החוק, יצרני מכלי המשקה עליהם חלה האחריות, אינם ערוכים ליישומו ● רק 33% מהבקבוקים נאספו ב-2019 דרך המחזוריות הרבות הפזורות בערים