גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

התקן השמאי החדש לא יעזור אם המדינה לא תכניס את היד לכיס

אם המדינה רוצה אלפי דירות חדשות, היא תצטרך לשפות את הרשויות המקומיות על אובדן ארנונה

פרויקט תמ''א 38 / צילום: פאול אורלייב
פרויקט תמ''א 38 / צילום: פאול אורלייב

לפני שנים, בתחילת הדרך, ההתחדשות העירונית הייתה אניגמה. איש מהשחקנים המעורבים לא ידע במה בדיוק מדובר, לא היזמים, לא העיריות, לא הבנקים - ובוודאי שלא הדיירים. אז ישבו וטיכסו עצה עורכי תקן 21 המקורי וחשבו איך לתת את "זריקת הבוסטר" לענף ההתחדשות העירונית.

מכיוון שדובר בתוכנית חדשה ולא מוכרת, התמריצים היו נדיבים בהתאם - רווח יזמי לחברות היזמיות שהקימו את הבניינים החדשים של 25%-30%, ואף תוספת תמורות נדיבות לדיירים - בדרך כלל תוספת של 25 מ"ר לשטח הדירה הישנה בנוסף למרפסת השמש, למעלית ולחניה.

הסרת המגבלה על הרווח היזמי - שינוי מבורך שיפתור חסמים | דעה

לאחר תקינת תקן 21 המקורי נדברו עורכיו ובהם טל אלדרוטי (השמאי הממשלתי הראשי לשעבר) כי יש לבצע בדיקה חוזרת כעבור שנתיים כדי ללמוד כיצד השוק התנהג מאז תקינת תקן 21.

והנה, חלפו להן כתשע שנים, כלל השחקנים למדו להכיר את הפרויקטים של ההתחדשות העירונית. היזמים, הבנקים, קרנות המימון השונות ואף הדיירים למדו להכיר וליהנות מהתוכנית, שהייתה "בוננזה" עבורם (שהפיקה עבורם בדרך כלל רווח נטו של יותר ממיליון שקל), שלא לדבר על דירה חדישה, ראויה למגורים, ובטיחותית מבחינת מיגון טילים, רעידות אדמה, שריפות וכד'.

היות והנעלמים שבתוכנית החלו לשקוע, תוכניות התחדשות רבות כבר בוצעו בפועל ובהתאם לכך הסיכון ירד, לכן החלו כבר להיסגר עסקאות עדכניות באחוזי רווח יזמי נמוכים יותר של 15%-18%, ובהתאמה גם התמורות לדיירים החלו להצטמצם בד"כ ל־12 מ"ר (לעתים נקבע כי לא תהיה תוספת שטח כלל, אלא שדירה חדשה היא תוספת ראויה ומספקת).

אולם במשולש הזהב יזם-דיירים- עירייה, העירייה הייתה ונותרה החוליה החלשה. מדוע? מפני שהעיריות - ככלל - לא אוהבות את תוכניות ההתחדשות העירונית (בלשון המעטה מנומסת), משתי סיבות. מצד ההכנסות, משום שהארנונה שגובה העירייה מעסקים (ממסחר או ממשרדים) רווחית יותר פי שלושה משיעור הארנונה שיכולה לגבות מדירות למגורים; ומצד ההוצאות, השירותים שחייבת העירייה לספק לדירות מגורים רבים וגדולים יותר (כי צריך להקים לדיירי הבניינים החדשים עוד בתי ספר, עוד גני ילדים, מתנ"סים, טיפת חלב, בתי כנסת). מעטפת סך השירותים לשטחי מסחר או למשרדים מצומצמת בהרבה.

בדיוק מטעם זה העיריות אינן מסכימות לוותר על גביית היטלי ההשבחה מהיזמים בפרויקטים של התחדשות עירונית.

אם ישנו רצון אמיתי במטה הדיור הלאומי ביחד עם הרשות להתחדשות עירונית לייצר עוד אלפי דירות חדשות (ונדמה שישנה הבנה כי מלאי הדירות במרכז הארץ יוכל להתמלא רק על בסיס תוכניות של התחדשות עירונית), הרי שיש הכרח שהמדינה תכניס את היד (עמוק) לכיס באמצעות מימון הסכמי גג עם הרשויות המקומיות שישפו את העיריות באופן מלא על אובדן ההכנסות מארנונה (של מסחר ומשרדים) מצד אחד, ועל הגידול שייגרם להן בהוצאות העירוניות, בחובת מתן שירותים לתושבים, ובהקמת תשתיות חדשות ויקרות הנדרשות לדירות למגורים מצד שני. ללא צ'ק בנקאי שמן של מדינת ישראל לרשויות המקומיות (נניח 100 אלף שקל לכל היתר בנייה שמקורו בהתחדשות עירונית), גם התקן המעודכן יעלה אבק על מדף הדוחות, המצגת תהיה יפה, אך לא תייצר אף לא דירה אחת חדשה.

הכותב שותף המנהל במשרד עוה"ד אדורם ושות' המייצג חברות בנייה, ויו"ר ועדת הערר לארנונה

עוד כתבות

צחי נחמיאס, יו''ר דסק''ש / צילום: ורד פיצ'רסקי

ברקליס צפוי ללוות את הליך מכירת השליטה בסלקום

בסוף השבוע חשף גלובס כי 10% ממניות סלקום יימכרו בתמורה ל-300 מיליון שקל, ואת הכוונה לשכור בנק השקעות לקידום מכירת גרעין השליטה בחברה ● כעת נודע: בדסק"ש החליטו למנות את ברקליס לניהול המכירה

המקדש המורמוני בסולט לייק סיטי, יוטה / צילום: Shutterstock

בלי לשלם מס: ההשקעות החשאיות של הכנסייה המורמונית בהייטק הישראלי

מסמכים חושפים כי קרן מרשפילד אדוויזורס, שנשלטת בידי זרוע ההשקעות החשאית של הכנסייה המורמונית, השקיעה 70 מיליון דולר בקרן הון סיכון ובשתי חברות אינטרנט ישראליות, שהניבו לה רווחים אדירים ● ואיך זה שהקרן הצליחה להימנע מתשלום מס, למרות שאפילו עורך דינה היה משוכנע כי רשות המסים עומדת לגבות 25% מהרווחים? ● תחקיר גלובס

טלטלה בשווקים / עיבוד: טלי בוגדנובסקי

סיבות ראשונות לאופטימיות - ועוד 9 כתבות שכדאי לכם לקרוא על הטלטלה בשווקים

האסטרטגים של ג'י.פי מורגן מפרטים את הסיבות בזכותן המגמה החיובית במסחר בוול סטריט תמשיך ● ירידת קצב האינפלציה בארה"ב מעודד את פרופ' ליאו ליידרמן ● מה גרם לדולר לשנות כיוון לאחר שהיה בשיא של 20 שנה? ● הבנקים הגלובליים שמזהירים מפני שאננות יתר ועוד כתבות שכדאי לקרוא על מה שמתרחש בשווקים

 

תג המחיר של דופלקס ברמת השרון היה 8.9 מיליון שקל. על כמה התפשרו המוכרים?

הדופלקס, בשטח 196 מ"ר, עם ארבע מרפסות בשטח כולל של 150 מ"ר, מעלית פרטית, מחסן, ושתי חניות מקורות נמכר ב-8.3 מיליון שקל ● ועוד עסקאות מהשבוע האחרון

רכבי טסלה במפעל / צילום: Reuters, Aly Song

ניתוח טכני: הדהירה של טסלה נבלמה; כמה המשקיעים הולכים לסבול?

מניית הרכב החשמלי סיימה את מגמת העלייה ארוכת הטווח, וכשהסוללות שלה טעונות בחציין, השאלה המרכזית היא אם היא הולכת לדשדוש או למגמת ירידות

השופט בדימוס מני מזוז / צילום: ליאור מזרחי

הממשלה צפויה לאשר את מיניו של מני מזוז ליו"ר הוועדה למינוי בכירים

חרף העובדה כי מדובר במינוי קבע לשמונה שנים וכן כי מדובר בממשלת מעבר, היועצת המשפטית לממשלה אישרה להביא את המינוי להצבעה בממשלה לאחר שקבעה כי מדובר ב"צורך דחוף" ● ברקע הדברים: רצונו של שר הביטחון בני גנץ למנות רמטכ"ל בתקופה הקרובה

איתמר דויטשר, מנכ''ל קבוצת אלקטרה / צילום: טל גבעוני

אוטובוסים, מעליות, ניקיון ואבטחה: משחק המונופול שבו אלקטרה קונה כמעט את הכול

בשבע השנים האחרונות רכשה ענקית הבנייה והתשתיות שמוביל איתמר דויטשר מספר דו-ספרתי של עסקים, בתחומי פעילות מגוונים ובשווי מצרפי של כמיליארד שקל - האחרון שבהם חברת ההפקות טרגט מרקט ● כיצד זה תורם לעסקיה, מהיכן מגיע המימון לרכישות והאם המשקיעים במניה מרוצים?

סוכני FBI בכניסה לאחוזת מאר א-לאגו של נשיא ארה''ב לשעבר דונלד טראמפ / צילום: Associated Press, Terry Renna

דיווח: בפשיטה על אחוזת טראמפ נמצאו מסמכים סודיים ביותר

בפשיטה של ה-FBI על אחוזתו של נשיא ארה"ב לשעבר נמצאו מסמכים שסווגו כסודיים ביותר, לפי דיווח בוול סטריט ג'ורנל ● סוכני ה-FBI חיפשו מסמכים מסווגים השייכים לממשלת ארה"ב, ולפי הדיווחים נלקחו 20 קופסאות של פריטים, ביניהם גם מידע על נשיא צרפת ● לפי דיווח של הפוליטיקו, ה-FBI חוקר את דונלד טראמפ על הפרה אפשרית של חוק הריגול

דרך הגפן / צילום: דוד מויאל

חגית אברון ממליצה: חצר יפה ופורחת לארוחת בוקר ליד ירושלים

מחפשים הפתעה ליום הולדת? טיול מיוחד לחובבי טבע צמחונים? ספא שווה? מקום מיוחד להצעת נישואים? יש את מי לשאול!

בנק אוף אמריקה / צילום: Shutterstock, Tero Vesalainen

כבר לא מפחדים מהאינפלציה: המשקיעים חוזרים לשוקי המניות והאג"ח

האסטרטגים של בנק אוף אמריקה מעריכים שאנחנו עדיין בשוק דובי, אך מצביעים על שינוי בסנטימנט המשקיעים, שממהרים לחזור לרכוש מניות ואג"ח ● למרות ההימורים בשוק, בבנק אוף אמריקה מבהירים: הפד לא ירסן את המדיניות שלו כל כך מהר

נשיא רוסיה ולדימיר פוטין / צילום: Associated Press, Mikhail Klimentyev, Sputnik, Kremlin Pool

חדשות טובות לאיחוד האירופי: מנוף הלחץ האנרגטי של פוטין נחלש

הממשל בנור-סולטן החליט להסיט חלק מיצוא הנפט לאזרבייג'ן כבר מחודש ספטמבר ● זאת לאחר שפוטין ניסה כמה פעמים להשתמש בצינור הנפט מקזחסטן כדי להגביר את מנוף הלחץ האנרגטי על האיחוד האירופי ● מול ההפסד של פוטין, מי ארבעת המרוויחות המיידיות?

מסעדה בניו יורק. החיים חזרו למסלולם הנורמלי ברוב המקומות שבהם אנשים מתקהלים / צילום: Associated Press, Ted Shaffrey

הערים הגדולות לא מצליחות להחזיר את העובדים למשרדים

​שיעור התפוסה במקומות העבודה נמוך במיוחד בערים כמו ניו יורק, שבהן העובדים הם המנוע של הכלכלה המקומית

מחקר אחד בשבוע. האם המאמצים למזער את האפליה נגד קבוצות מיעוט נושאים פרי / צילום: Shutterstock

עם הירידה באפליה נגד מיעוטים, יש קבוצה אחת שנשכחה מאחור

אפליית גיל היא חמקמקה ומורכבת לזיהוי, כי איפה עובר הגבול בינה לבין הציפייה הטבעית שעובדים מבוגרים יותר יפנו את מקומם לטובת הדורות הצעירים והקבוצות המוחלשות? ● אבל זה לא אומר שהיא אינה קיימת

הנפקת קלטורה בניו יורק / צילום: ניר אריאלי

המנכ״לים המקצצים מדברים על הקושי הנפשי ומה קרה לחברת הווידאו המבטיחה מרמת גן

מי הקרן המורמונית המסתורית שהשקיעה בויולה ובאיירון סורס; מה עובר על היזמים שנאלצים לנהל מהלכי פיטורים וקיצוצים מורכבים ומדוע חברת הווידאו המבטיחה קלטורה מרמת גן תיאלץ לוותר על עצמאותה בקרוב ● וגם: התחרות בין הדפדפנים המאובטחים איילנד וטאלון מגיעה עולה שלב וכל הפרטים על הפיצ׳רים החדשים שהושקו בוואטסאפ ● זה היה השבוע בעמודי ההייטק והמדע של גלובס

ארז קיטה, מנכ''ל הרלב''ד / צילום: יוסי זמיר

"צריך 100 מיליון שקל כדי לצמצם את מספרי ההרוגים בתאונות הדרכים": הצצה לראיון עם מנכ"ל הרלב"ד

ד"ר ארז קיטה, מנכ"ל הרלב"ד, מודאג מהרכב הכבד בישראל ומספר על התוכנית הלאומית לבטיחות בדרכים שהוצגה לאחרונה ולתזמונה הבעייתי כשלא ברור מתי ואיך יעבור תקציב המדינה הבא ● הראיון המלא יתפרסם בשבוע הבא בגלובס

פסל השלום / צילום: מיכאל יעקובסון

הפסל הלא חוקי של חתן פרס ישראל שכופף את כל גורמי התכנון בדרום

מינהל התכנון מנסה זה עשור לקדם החלטת ממשלה להקמת יישוב פרברי בפאתי ניצנה ● אבל מתברר שהתכנון תקוע בגלל פסל משנות ה־80 שחוצה את שטח היישוב ● זאת, למרות שכל גורמי המקצוע מסכימים: היצירה שהוקמה ללא היתר חוקי תהפוך את היישוב ל־"no man's land"

מרים שטילמן, דירקטורית ומנהלת תיק החינוך הטכנולוגי באיגוד הישראלי לתעשיות מתקדמות (IATI) / צילום: מתן פורטנוי

המנהלת שחוותה תלאות בתקופת הדוט.קום משקיעה כיום בהייטק - ודווקא אופטימית

מרים שטילמן, לשעבר משנה למנכ"ל באלגוטק וכיום שותפה בקרן ההון סיכון טל ונצ'רס, מספרת על האירועים הדרמטיים של שנת 2000 והאופוריה שמזכירה לה את מאפייני חברות ההייטק של היום ● שטילמן מציינת שכיום השוק יציב בהרבה והיא סבורה שגם היקפי המשבר יושפעו בהתאם

נייקי מול אדידס / צילום: Shutterstock

ראש בראש: נייקי ואדידס במאבק צמוד על צמרת הטבלה

למרות שהיא מכניסה רק חצי ממנה, אדידס הגרמנית מנצחת את נייקי האמריקאית ברשימת מותגי האופנה האהובים על הישראלים ● קסטרו היא הישראלית המובילה בקטגוריה ● פוקס ותמנון נכנסו גם הן לרשימת מאה המובילים ● מדד המותגים 2022

סנט פטרסבורג, לפני כשבועיים / צילום: Associated Press, Dmitri Lovetsky

איך יוטיוב ממשיכה לשדר מאחורי מסך הברזל הדיגיטלי של רוסיה

גישה לאתר הסרטונים מאפשרת לרוסים שימוש באחד המקורות הבודדים של מידע עצמאי לגבי המלחמה באוקראינה

נחמה רונן / צילום: איל יצהר

האחראית על המטענים בנתב"ג: "עד פסח הכאוס בתעופה ייגמר"

נחמה רונן, יו"ר קבוצת ממ"ן, הייתה העוזרת הצמודה של רפול במשך כ-17 שנה, עד שהוא החליט למנות אותה למנכ"לית המשרד לאיכות הסביבה - ובכך היא הפכה לאישה הראשונה שעומדת בראש משרד ממשלתי ● היום כמנהלת מסוף מטענים בנתב"ג היא מתמודדת עם כאוס המזוודות הנעלמות, ומודה: "ענף התעופה בטירוף"