גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

התקן השמאי החדש לא יעזור אם המדינה לא תכניס את היד לכיס

אם המדינה רוצה אלפי דירות חדשות, היא תצטרך לשפות את הרשויות המקומיות על אובדן ארנונה

פרויקט תמ''א 38 / צילום: פאול אורלייב
פרויקט תמ''א 38 / צילום: פאול אורלייב

לפני שנים, בתחילת הדרך, ההתחדשות העירונית הייתה אניגמה. איש מהשחקנים המעורבים לא ידע במה בדיוק מדובר, לא היזמים, לא העיריות, לא הבנקים - ובוודאי שלא הדיירים. אז ישבו וטיכסו עצה עורכי תקן 21 המקורי וחשבו איך לתת את "זריקת הבוסטר" לענף ההתחדשות העירונית.

מכיוון שדובר בתוכנית חדשה ולא מוכרת, התמריצים היו נדיבים בהתאם - רווח יזמי לחברות היזמיות שהקימו את הבניינים החדשים של 25%-30%, ואף תוספת תמורות נדיבות לדיירים - בדרך כלל תוספת של 25 מ"ר לשטח הדירה הישנה בנוסף למרפסת השמש, למעלית ולחניה.

הסרת המגבלה על הרווח היזמי - שינוי מבורך שיפתור חסמים | דעה

לאחר תקינת תקן 21 המקורי נדברו עורכיו ובהם טל אלדרוטי (השמאי הממשלתי הראשי לשעבר) כי יש לבצע בדיקה חוזרת כעבור שנתיים כדי ללמוד כיצד השוק התנהג מאז תקינת תקן 21.

והנה, חלפו להן כתשע שנים, כלל השחקנים למדו להכיר את הפרויקטים של ההתחדשות העירונית. היזמים, הבנקים, קרנות המימון השונות ואף הדיירים למדו להכיר וליהנות מהתוכנית, שהייתה "בוננזה" עבורם (שהפיקה עבורם בדרך כלל רווח נטו של יותר ממיליון שקל), שלא לדבר על דירה חדישה, ראויה למגורים, ובטיחותית מבחינת מיגון טילים, רעידות אדמה, שריפות וכד'.

היות והנעלמים שבתוכנית החלו לשקוע, תוכניות התחדשות רבות כבר בוצעו בפועל ובהתאם לכך הסיכון ירד, לכן החלו כבר להיסגר עסקאות עדכניות באחוזי רווח יזמי נמוכים יותר של 15%-18%, ובהתאמה גם התמורות לדיירים החלו להצטמצם בד"כ ל־12 מ"ר (לעתים נקבע כי לא תהיה תוספת שטח כלל, אלא שדירה חדשה היא תוספת ראויה ומספקת).

אולם במשולש הזהב יזם-דיירים- עירייה, העירייה הייתה ונותרה החוליה החלשה. מדוע? מפני שהעיריות - ככלל - לא אוהבות את תוכניות ההתחדשות העירונית (בלשון המעטה מנומסת), משתי סיבות. מצד ההכנסות, משום שהארנונה שגובה העירייה מעסקים (ממסחר או ממשרדים) רווחית יותר פי שלושה משיעור הארנונה שיכולה לגבות מדירות למגורים; ומצד ההוצאות, השירותים שחייבת העירייה לספק לדירות מגורים רבים וגדולים יותר (כי צריך להקים לדיירי הבניינים החדשים עוד בתי ספר, עוד גני ילדים, מתנ"סים, טיפת חלב, בתי כנסת). מעטפת סך השירותים לשטחי מסחר או למשרדים מצומצמת בהרבה.

בדיוק מטעם זה העיריות אינן מסכימות לוותר על גביית היטלי ההשבחה מהיזמים בפרויקטים של התחדשות עירונית.

אם ישנו רצון אמיתי במטה הדיור הלאומי ביחד עם הרשות להתחדשות עירונית לייצר עוד אלפי דירות חדשות (ונדמה שישנה הבנה כי מלאי הדירות במרכז הארץ יוכל להתמלא רק על בסיס תוכניות של התחדשות עירונית), הרי שיש הכרח שהמדינה תכניס את היד (עמוק) לכיס באמצעות מימון הסכמי גג עם הרשויות המקומיות שישפו את העיריות באופן מלא על אובדן ההכנסות מארנונה (של מסחר ומשרדים) מצד אחד, ועל הגידול שייגרם להן בהוצאות העירוניות, בחובת מתן שירותים לתושבים, ובהקמת תשתיות חדשות ויקרות הנדרשות לדירות למגורים מצד שני. ללא צ'ק בנקאי שמן של מדינת ישראל לרשויות המקומיות (נניח 100 אלף שקל לכל היתר בנייה שמקורו בהתחדשות עירונית), גם התקן המעודכן יעלה אבק על מדף הדוחות, המצגת תהיה יפה, אך לא תייצר אף לא דירה אחת חדשה.

הכותב שותף המנהל במשרד עוה"ד אדורם ושות' המייצג חברות בנייה, ויו"ר ועדת הערר לארנונה

עוד כתבות

חברת הסייבר הישראלית Coro (קורו) / צילום: CORO

המשבר בהייטק נגמר? סטארט-אפ ישראלי שני מודיע בתוך שבוע על גיוס של 100 מיליון דולר

חברת קורו (Coro) הישראלית, העוסקת במכירת מערכות סייבר לעסקים קטנים ובינוניים, הודיעה על גיוס של 100 מיליון דולר ● ככל שנודע, כספי הגיוס כולם הושקעו בחברה ולא בקניית מניות מיזמים או משקיעים קודמים ● כל הגיוס התבצע מקרנות הון סיכון זרות

ראש הממשלה בנימין נתניהו / צילום: עמוס בן גרשום, לע''מ

נתניהו ביקש הארכה מבג"ץ; היועמ"שית: להיערך לגיוס חרדים

ראש הממשלה בנימין נתניהו כתב לבג"ץ כי בשבועות האחרונים נעשה מאמץ אינטנסיבי על מנת לגבש את ההסדר הדרוש, ואכן הושגה התקדמות ניכרת, אך המלאכה טרם הושלמה ולכן הוא מבקש הארכה ● היועצת המשפטית לממשלה, גלי בהרב-מיארה, הודיעה לבג"ץ כי החל מה-1 באפריל, על הרשויות לגייס בני ישיבות ללא מקור חוקי לדחות את גיוסם

ייצור השבבים / צילום: Shutterstock, Golubovy

חברות השבבים הישראליות שמשלמות על הקשחת הכללים

ביטול רכישת חברת שבבים ישראלים על ידי הענקית האמריקאית קוואלקום מתווספת לנסיגת אינטל מרכישת טאואר אשתקד ● לפי מומחים, מדובר במגמה מתעצמת של הקשחת העמדות מצד רגולטורים בעולם ● "חברות צריכות להתחיל לחשוב מראש על אלטרנטיבות", הם אומרים

פרויקט תמ''א 38 בחיפה / צילום: פאול אורלייב

משרד המשפטים יוזם: יזמי התחדשות עירונית יתחייבו מראש על מועד מסירת הדירות

שורת תקנות שיזם משרד המשפטים, שיידונו בקרוב בוועדת הפנים של הכנסת, יחייבו יזמי התחדשות עירונית במתן מועדי מקסימום לאישור תוכנית הפרויקטים שלהם ואכלוס הדירות שהם מקימים ● תקנות בולטות נוספות הן חשיפת ערבויות מחייבות, גילוי ניגוד אינטרסים של היזמים, וידוא שהדיירים מבינים את ההסכם ועוד

חנן מור, מנכ''ל קבוצת חנן מור / צילום: איל יצהר

הנושים זעמו, וחנן מור ידולל ל-1% ממניות קבוצת הנדל"ן שהקים

לפי הסדר החוב המתגבש, חנן מור יחזיק כ-1% ממניות החברה ● במקביל, יוקצה לנושי החברה, בעיקר בנקים וגופים מוסדיים, מניות שיהוו כ-96% מהון החברה

דוד פתאל / צילום: איל יצהר

לאחר שלוש שנים של הפסד, אירופה עזרה לדוד פתאל לחזור להרוויח

עם סיומה של השנה הסתכמו הכנסותיה של פתאל ב-6.93 מיליארד שקל, עלייה חדה של 26.6% ביחס לשנה שקדמה לה ● בשורה התחתונה רשמה פתאל רווח נקי של 45.2 מיליון שקל ● הסיבות לעלייה: שיפור בשיעורי התפוסה במלונות הרשת, עלייה במחיר של חדר ממוצע למתארחים ושיפור בשערי החליפין

איציק וייץ, מנכ''ל קבוצת קרסו מוטורס / צילום: אלעד גוטמן

המספרים חושפים: כך הפך מותג בנזין סיני אלמוני למכרה הזהב של קבוצת קרסו

הכתבה הזו היתה הנצפית ביותר השבוע בגלובס ועל כן אנחנו מפרסמים אותה מחדש כשירות לקוראינו ● מהדוח השנתי של יבואנית הרכב עולה כי המותג צ'רי, שמכירותיו זינקו ב-2023, הקפיץ את נתח השוק שלה וסייע לה להציג רווח מכובד בתקופה קשה ● אבל ל"אסטרטגיה הסינית" הזו, שמשנה בצורה משמעותית את הפוקוס העסקי של הקבוצה, יש מחיר - ובראשו דריסת מותגים ותיקים

חיילים צרפתים מפטרלים בפריז / צילום: Reuters, Benoit Tessier

יבשת בחרדה: באירופה מקווים לצלוח את אירועי הקיץ ההמוניים ללא מתקפות טרור

אירוויזיון במאלמו, אליפות היורו בגרמניה ואולימפיאדה בפריז: שורת האירועים ההמוניים באירופה הקיץ, במקביל למלחמה בעזה והסיכון הגבוה לטרור איסלמי, מעלים את הכוננות בה לשיאים חדשים ● האמצעים שעל הפרק: שימוש ברחפנים והחזרת הנוכחות המשטרתית בגבולות

דם אברמוב בקמפיין בנק הפועלים / צילום: צילום מסך

בלי אסקפיזם ועם לוחם בשיקום, הפרסומת של בנק הפועלים היא הזכורה ביותר

פרסומת הבנק, שבה מככב הלוחם הפצוע אדם אברמוב, היא גם המושקעת ביותר עם כ–1.6 מיליון שקל ● מדירוג הזכורות והאהובות של גלובס וגיאוקרטוגרפיה עולה כי השבוע התברגו שתי פרסומות חדשות: מנורה מבטחים וטאצ' ● הפרסומת של ביטוח 9 היא האהודה ביותר גם השבוע

מנכ''ל NICE, ברק עילם / צילום: CRC Media

מלך השכר של ת"א: המנכ"ל שהרוויח כ-90 מיליון שקל ב-2023

עיקר התגמול של מנכ"ל נייס ברק עילם – הוני ● במשך שנותיו כמנכ"ל נייס צבר תגמולים בהיקף של כ-460 מיליון שקל לפי שער החליפין הנוכחי ● שכר של כ-17 מיליון שקל למנכ"ל אלביט אשתקד

ביתן של קבוצת צ'אנגן בתערוכת מכוניות בסין / צילום: ap, Ng Han Guan

קבוצת הרכב השלישית בגודלה בסין בדרך לישראל

משלחת בכירה של צ'אנגן (Changan) סינית נערכת לייצא לישראל, הכניסה של החברה לישראל היא חלק ממהלך ההתרחבות הגלובלית שעליו הכריזה השנה ● מרצדס E קלאס והקרוסאובר של פורד: הדגמים החשמליים שבדרך ● השבוע בענף הרכב

מה חדש בדוחות / אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי, חומרים: shutterstock

כלל: רווח של 305 מיליון שקל ב-2023, השפעת רכישת מקס עוד קטנה

מדור חדש של גלובס יביא את הסיפורים של עונת הדוחות בבורסת ת"א שאולי פספסתם ● והפעם: אימקו מסכמת את 2023 עם רווח כ-6.2 מיליון שקל לאחר שרשמה הפסד בתקופה המקבילה, כלל הציגה דוח רבעוני חזק, אך טרם רשמה רווח משמעותי מרכישת חברת כרטיסי האשראי מקס והרווח הנקי של מור השקעות זינק בכ-60% ● מדור חדש

הראלי בוול סטריט יימשך? זה מה שמלמדת ההיסטוריה

מדד המניות המוביל S&P 500 עשוי לסיים את הרבעון הראשון עם עלייה של 10% ● האם ניתן להסיק מכך שהמשך השנה יתאפיין בראלי? לפי מחקרים של כמה גופי השקעות, החדשות הרעות נוטות להגיע במחצית השנה השנייה

אסף גולדברג, מנכ''ל סלייס עד לאחרונה / איור: גיל ג'יבלי

בדיקת אי הסדרים בעיצומה, אז איך זה שאפשר להפקיד חיסכון לכל ילד בסלייס

רשות שוק ההון מצאה לאחרונה אי סדרים חמורים בהתנהלותו של בית ההשקעות סלייס ● למרות זאת, באתר הביטוח הלאומי סלייס מוצגת כאפשרות להפקדת כספים בתוכנית "חיסכון לכל ילד" ● עד תחילת מאי לא ניתן יהיה למשוך כספים מקופות סלייס, אך הרגולטור לא מודאג

גל בר-דעה, מנכ''ל וואן זירו / צילום: איל יצהר

הבנק הדיגיטלי כבר שרף כ-800 מיליון שקל; המנכ"ל: "המשקיעים ימשיכו לתמוך"

לוואן זירו כבר יש כ-100 אלף לקוחות והמנכ"ל גל בר דעה מעריך כי "נהפוך לרווחיים כשנגיע ל-200 אלף לקוחות" ● את 2023 סיים הבנק של אמנון שעשוע עם הפסד של 357 מיליון שקל, אך בר דעה אופטימי:  "ההכנסה מלקוח יותר גבוהה ממה שחשבנו. אם נמשיך כך ונגביר פעילות אנחנו על דרך המלך"

המדינה החדשה שמצטרפת להליך נגד ישראל בהאג

גלובס מגיש מדי יום סקירה קצרה של ידיעות מעניינות מהתקשורת העולמית על ישראל במלחמה • והפעם: רוב האמריקאים מתנגדים להמשך המלחמה, הממשלה הצרפתית מצהירה שלא סיפקה נשק לישראל מאז ה-7 באוקטובר, ואירלנד מצטרפת לתביעה נגד ישראל בהאג ● כותרות העיתונים בעולם 

אסדת קידוח ''לוויתן'' / צילום: אלבטרוס

במשרד האנרגיה בוחנים: הקמת מתקן להנזלת גז בהשקעה של 7 מיליארד דולר

חלק משמעותי מיצוא הגז של ישראל תלוי היום במצרים, ומתקן הנזלה יאפשר יצוא לרחבי העולם כדי לבזר את הסיכונים ● מי יממן את עלויות ההקמה האדירות?

הסכם אינו נדרש כתנאי עבור זוגות במערכות יחסים כאלה ואחרות / צילום: Shutterstock, Viacheslav Lopatin

זוג הקפיא עוברים ואז נפרד. האם האישה תוכל להשתמש בהם?

כשלושה עשורים לאחר פרשת נחמני, בתי המשפט עדיין נאלצים לדון בתביעות בלתי אפשריות לגבי גורלם של עוברים מוקפאים ● מן הראוי היה לחייב כל זוג שפונה לבצע הפריה חוץ-גופית, לחתום על הסכם שמתייחס לאפשרות הריאלית של פרידה במהלך הזמן שחולף בין יצירת העוברים המוקפאים לבין השימוש בהם

יזמיות המגורים מדווחות על עלייה בקצב מכירת הדירות בחודשים האחרונים / צילום: שלומי יוסף

דוחות חברות הנדל"ן מגלים: "המשבר ההיסטורי" נמשך בקושי חודשיים

למרות נבואות הזעם והמחסור המתמשך בעובדי בניין בצל המלחמה, יזמיות המגורים מדווחות על התאוששות ● מחודש דצמבר נרשמת עלייה בקצב מכירת הדירות, לא נרשמים עיכובים במסירות, לפי בכירים בענף רוב אתרי הבנייה חזרו לעבוד, ואפילו מדד המניות הענפי רושם תשואת שיא

קבוצת רוכבי אופניים עם טל ברודי. מימין: ריבה פרידמן בורוביק / צילום: דבורין תקשורת

מקבוצות אופניים ועד קבלת פנים בחזרה לבית: הארגון שמלווה מפונים במלחמה

מאז פרוץ המלחמה מלווה ארגון "הרוח הישראלית" אלפי משפחות של מפונים, ואף גייס תרומות בהיקף של 2.5 מיליון שקל ● מ"מ המנכ"לית, ריבה פרידמן בורוביק: "האתגר הגדול הוא שיקום הקהילות"