גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

התקן השמאי החדש לא יעזור אם המדינה לא תכניס את היד לכיס

אם המדינה רוצה אלפי דירות חדשות, היא תצטרך לשפות את הרשויות המקומיות על אובדן ארנונה

פרויקט תמ''א 38 / צילום: פאול אורלייב
פרויקט תמ''א 38 / צילום: פאול אורלייב

לפני שנים, בתחילת הדרך, ההתחדשות העירונית הייתה אניגמה. איש מהשחקנים המעורבים לא ידע במה בדיוק מדובר, לא היזמים, לא העיריות, לא הבנקים - ובוודאי שלא הדיירים. אז ישבו וטיכסו עצה עורכי תקן 21 המקורי וחשבו איך לתת את "זריקת הבוסטר" לענף ההתחדשות העירונית.

מכיוון שדובר בתוכנית חדשה ולא מוכרת, התמריצים היו נדיבים בהתאם - רווח יזמי לחברות היזמיות שהקימו את הבניינים החדשים של 25%-30%, ואף תוספת תמורות נדיבות לדיירים - בדרך כלל תוספת של 25 מ"ר לשטח הדירה הישנה בנוסף למרפסת השמש, למעלית ולחניה.

הסרת המגבלה על הרווח היזמי - שינוי מבורך שיפתור חסמים | דעה

לאחר תקינת תקן 21 המקורי נדברו עורכיו ובהם טל אלדרוטי (השמאי הממשלתי הראשי לשעבר) כי יש לבצע בדיקה חוזרת כעבור שנתיים כדי ללמוד כיצד השוק התנהג מאז תקינת תקן 21.

והנה, חלפו להן כתשע שנים, כלל השחקנים למדו להכיר את הפרויקטים של ההתחדשות העירונית. היזמים, הבנקים, קרנות המימון השונות ואף הדיירים למדו להכיר וליהנות מהתוכנית, שהייתה "בוננזה" עבורם (שהפיקה עבורם בדרך כלל רווח נטו של יותר ממיליון שקל), שלא לדבר על דירה חדישה, ראויה למגורים, ובטיחותית מבחינת מיגון טילים, רעידות אדמה, שריפות וכד'.

היות והנעלמים שבתוכנית החלו לשקוע, תוכניות התחדשות רבות כבר בוצעו בפועל ובהתאם לכך הסיכון ירד, לכן החלו כבר להיסגר עסקאות עדכניות באחוזי רווח יזמי נמוכים יותר של 15%-18%, ובהתאמה גם התמורות לדיירים החלו להצטמצם בד"כ ל־12 מ"ר (לעתים נקבע כי לא תהיה תוספת שטח כלל, אלא שדירה חדשה היא תוספת ראויה ומספקת).

אולם במשולש הזהב יזם-דיירים- עירייה, העירייה הייתה ונותרה החוליה החלשה. מדוע? מפני שהעיריות - ככלל - לא אוהבות את תוכניות ההתחדשות העירונית (בלשון המעטה מנומסת), משתי סיבות. מצד ההכנסות, משום שהארנונה שגובה העירייה מעסקים (ממסחר או ממשרדים) רווחית יותר פי שלושה משיעור הארנונה שיכולה לגבות מדירות למגורים; ומצד ההוצאות, השירותים שחייבת העירייה לספק לדירות מגורים רבים וגדולים יותר (כי צריך להקים לדיירי הבניינים החדשים עוד בתי ספר, עוד גני ילדים, מתנ"סים, טיפת חלב, בתי כנסת). מעטפת סך השירותים לשטחי מסחר או למשרדים מצומצמת בהרבה.

בדיוק מטעם זה העיריות אינן מסכימות לוותר על גביית היטלי ההשבחה מהיזמים בפרויקטים של התחדשות עירונית.

אם ישנו רצון אמיתי במטה הדיור הלאומי ביחד עם הרשות להתחדשות עירונית לייצר עוד אלפי דירות חדשות (ונדמה שישנה הבנה כי מלאי הדירות במרכז הארץ יוכל להתמלא רק על בסיס תוכניות של התחדשות עירונית), הרי שיש הכרח שהמדינה תכניס את היד (עמוק) לכיס באמצעות מימון הסכמי גג עם הרשויות המקומיות שישפו את העיריות באופן מלא על אובדן ההכנסות מארנונה (של מסחר ומשרדים) מצד אחד, ועל הגידול שייגרם להן בהוצאות העירוניות, בחובת מתן שירותים לתושבים, ובהקמת תשתיות חדשות ויקרות הנדרשות לדירות למגורים מצד שני. ללא צ'ק בנקאי שמן של מדינת ישראל לרשויות המקומיות (נניח 100 אלף שקל לכל היתר בנייה שמקורו בהתחדשות עירונית), גם התקן המעודכן יעלה אבק על מדף הדוחות, המצגת תהיה יפה, אך לא תייצר אף לא דירה אחת חדשה.

הכותב שותף המנהל במשרד עוה"ד אדורם ושות' המייצג חברות בנייה, ויו"ר ועדת הערר לארנונה

עוד כתבות

ד''ר מארק קרני. ''נהיה עדים להפחתה של כ-50% במימון הניתן לפעילויות עתירות פליטות גזי חממה עוד שנת 2030'' / צילום: Associated Press, Kirsty Wigglesworth

מארק קרני: "בעשור הקרוב, יפחת המימון לפעילויות מזהמות במחצית"

ד"ר קרני, לשעבר נגיד הבנקים המרכזיים של קנדה ואנגליה, התייחס לתפקידה של המערכת הפיננסית במאבק במשבר האקלים במפגש עם הרגולטורים הפיננסיים בישראל והמשרד להגנת הסביבה ● "מצד הממשלות, המהלך המרכזי שיכול לסייע בהיערכות הסקטור הפיננסי הוא קביעת יעדי הפחתות פליטת גזי החממה לצד החדירה של אנרגיות מתחדשות"

שר האוצר אביגדור ליברמן / צילום: מארק ישראל סלם - הג'רוזלם פוסט

יועמ"שית הכנסת: שר האוצר יכול לבטל מכסים בצורה חד צדדית

בתשובה לבקשת חופש מידע, נחשפה תשובתה של היועצת המשפטית של הכנסת לסגן שר הביטחון לגבי סמכותו של שר האוצר להטיל ולבטל מכסים ● לפי היועמ"שית, שר האוצר מוסמך לבטל ולהוריד בעצמו מכסים לפי שיקול דעתו, והכנסת יכולה לדון בהחלטתו בדיעבד

מרפאת רופא שיניים / אילוסטרציה: Shutterstock

הוצאות מעבר והתאמת מרפאת שיניים בפרויקט תמ"א 38 אינן תמורות עודפות

המפקחת על המקרקעין קבעה כי השוויון בפרויקטים צריך להיות מהותי-כלכלי והמבחן הקובע הוא אם ניתנה תמורה זהה לאותם טיפוסי דירות

ראש הממשלה נפתלי בנט. נמנע בהצבעה / צילום: נועם מושקוביץ, דוברות הכנסת

ברוב מוחלט: הממשלה אישרה הקמת ועדת חקירה ממלכתית לפרשת הצוללות

בנט נמנע, שקד התנגדה, ואלקין בסופו של דבר תמך: הממשלה אישרה היום את הקמת ועדת החקירה הממלכתית לרכש הצוללות ● "אני מאוד חוששת שוועדה כזו יכולה להפר את האיזון בין הדרג המדיני לדרג הצבאי", אמרה שקד ● הנדל התייחס במהלך הדיון להתפרעויות בעת מבצע "שומר החומות" וטען: "אם משתמשים בכלי של ועדת חקירה, צריך להשתמש בכלי הזה גם בנושא חוסר המשילות"

איילת שקד, ימינה ציוץ בטוויטר, 19.1.22

האם מניית יוניליוור איבדה 20% מערכה בגלל החרם של בן אנד ג'ריס?

מה אפשר להגיד על ירידת מניית יוניליוור בחצי השנה האחרונה? שמתאם אינו סיבתיות ● המשרוקית של גלובס

לירן אבישר בן חורין - מנכ''לית משרד התקשורת / צילום: רפי קוץ

משרד התקשורת שוקל להקצות לחברות הסלולר רצועות תדרים מפתיעות


במסגרת מכרז התדרים הצפוי השנה, המיועד להקצאת תדרים ב-26 גיגה הרץ, עשוי המשרד להקצות תדרים שהחזירה גולן טלקום ותדרים נוספים שנמצאים בשימוש פלאפון

מתוך מליאת הכנסת לקראת השבעת הממשלה / צילום: דוברות הכנסת, דני שם טוב

בהמשך לעסקת הטיעון: אריה דרעי הגיש את מכתב ההתפטרות מהכנסת

במסגרת עסקת הטיעון נקבע כי יו"ר ש"ס יודה בעבירות המס המיוחסות לו ויתפטר מהכנסת ללא הטלת קלון ● דרעי אומנם יעזוב את הכנסת אך לא את המערכת הפוליטית, והוא צפוי להמשיך להנהיג את מפלגת ש"ס שלא כחבר כנסת

ריו בדרך למטבע משלה, והיא לא לבד / צילום: Shutterstock

הונאת הביטקוין הגדולה בברזיל: עוקץ של יותר מ-7 מיליארד דולר

מלצר, שהפך למיליונר בעזרת חברת ההשקעות במטבעות קריפטו, מואשם כעת בשורה של פשעים כלכליים ● החברה, שהבטיחה למשקיעים בה תשואה חודשית של 10%, נחשפה כאחת מהונאות הפירמידה הגדולות ביותר בברזיל 

מסכים אדומים בבורסה / צילום: Shutterstock

לאן הולכים השווקים? אלו התחזיות של שלושה כלכלנים בכירים

מדדי תל אביב הצליחו לחמוק עד כה ממרבית הירידות הדרמטיות שנרשמו בשוווקים הגלובליים, ובניגוד למדדי וול סטריט הם אפילו התחזקו מעט מאז שהחלה השנה ● מההסלמה מול רוסיה דרך התפוצצות בועת מניות הצמיחה ועד להעלאת הריבית הצפויה בארה"ב: מה צפוי לשווקים בקרוב?

שדה דב לאחר הפינוי / צילום: איל יצהר

הושגה פשרה בין רמ"י לארקיע בנוגע לקרקעות בשדה דב

לפי ההסכם, ארקיע תוותר על קרקע שרשומה על שמה בהערת אזהרה בשדה דב תמורת 26 מיליון שקל, ובתמורה יסלקו רמ"י ורשות שדות התעופה את התביעות נגד החברה על דמי שימוש בסך של כ-55 מיליון שקל

חדי קרן.  הרוב המכריע בקרב עובדי ההייטק בישראל סובלים מחוסר שקיפות באשר לחלק מהותי מחבילת התנאים שלהם / צילום: Shutterstock

יש אופציה אחרת: שוק ההון מתקרר, ועובדי ההייטק מחפשים ערוצים חדשים לאקזיט

בישראל אין שוק משוכלל למכירת מניות בחברות פרטיות, והחקיקה שהייתה יכולה לקדם הקמת בורסות שניוניות תקועה ● הגידול הניכר במספר חברות ההייטק הפרטיות ששוות מיליארדים, לצד ההתקררות בשוק ההון, הופכים את ההזדמנות של העובדים לאקזיט לרחוקה ומעורפלת

סטייק מודפס של רידיפיין מיט / צילום: רידיפיין מיט

135 מיליון דולר: חברת "הבשר החדש" רידיפיין מיט בגיוס ענק

הגיוס, מהגדולים בתחום, יאפשר לרידיפיין מיט הקמה של מפעל יצרני בישראל ומפעל נוסף בהולנד והרחבה של שיתופי-הפעולה שלה עם מסעדות בארץ ובעולם

גבעת הקפיטול בוושינגטון. מאמצים למצוא את המכנה המשותף שיביא להעברת חבילת החוקים / צילום: Shutterstock, Brad Booysen

ארה"ב: הדמוקרטים מתחילים לנסח מחדש את הצעת החוק "לבנות מחדש טוב יותר"

סדר העדיפויות בסבב השיחות החדש כולל הפחתה של פליטות פחמן, הרחבת הטבת המס על ילדים והורדת עלויות הבריאות

מסכים אדומים בבורסה / אילוסטרציה: Shutterstock

אופקו, אורמת ונובה הובילו את מדד ת"א 35 לירידה של 3% בנעילה

הבורסה הצטרפה היום לירידות החדות בבורסות העולם, לאחר סופ"ש אדום בשווקים ● מדד ת"א ביומד צלל בכ-4.6% מדד הטכנולוגיה בכ-3.5% ומדד הבנקים ב-2.8% ● מחזור המסחר הסתכם בכ-1.66 מיליארד שקל

אביטל גרינפלד מרדכי, אמנית בחוט ברזל / צילום: יוליה ארדיטי

"הסיוע שקיבלתי מהמדינה בזמן משבר הקורונה היה זעום, כמו עוד מרצים ופרילנסרים"

אביטל גרינפלד מרדכי, פתח תקווה, בת 51 ● נשואה+ 3 בנות ● אמנית בחוט ברזל ● "סגרי הקורונה עצרו את הלימודים במסגרות הציבוריות ואף את הביקוש לסדנאות, אבל מאידך העלו להילוך גבוה את הרכישות באינטרנט ואת הביקוש למתנות מקוריות" • גלובס שם את הסיוע לעסקים קטנים ולעצמאים במרכז 

שר החוץ יאיר לפיד בביקור באיחוד האמירויות, יוני 2021 / צילום: שלומי אמסלם, לע''מ

הממשלה אישרה היום הקמת קרן השקעות משותפת בתחום ההייטק עם איחוד האמירויות

כל אחת מהמדינות תקצה לקרן 15 מיליון שקל מדי שנה במשך 10 שנים ● בשנה שעברה הכריז יורש העצר והשליט של איחוד האמירויות, מוחמד בין זאייד, על הקמת קרן השקעות אמירותית בהיקף של 10 מיליארד דולר בישראל. בינתיים אין כל התקדמות לגביה

רובין הוד בוול סטריט / צילום: Shutterstock

המסיבה נגמרה, והמשקיעים הצעירים ברובין הוד שדדו את עצמם

התנפלות עדרית על אותן מניות גרמה למשקיעים זוטרים להרגיש שהם גאונים, אבל המסיבה נגמרה וניתן היה לצפות את זה ● כפי שוודאי יסכימו מי שהיו תקועים עם וורן באפט בן ה־91 ב־2020 הסוערת וודאי יסכימו: הדרך לנצח במירוץ היא לאט ובזהירות

אולף שולץ, קנצלר גרמניה / צילום: Shutterstock, Alexandros Michailidis

סדקים בקואליציה: אוקראינה מאשימה את גרמניה ב"עידוד" התוקפנות הרוסית

גרמניה הטילה וטו על העברת נשק ארטילרי לאוקראינה, וגם מסרבת להעביר לה בשלב זה קסדות וציוד הגנתי נוסף ● העימות הפומבי בין אוקראינה לגרמניה מהווה בקיע משמעותי בקואליציה המערבית במקרה של תקיפה רוסית

רזי ברקאי / צילום: גל חרמוני

בתום 27 שנים: רזי ברקאי פורש מהגשת "מה בוער" בגלי צה"ל

בגלי צה"ל מדגישים כי ייעשה מאמץ משותף שברקאי ימשיך לשדר בתחנה בפורמט אחר ● ברקאי: "הגעתי למיצוי. תודתי הגדולה למאזינים ולצוותים המסורים שהיו שותפיי לדרך לאורך שנים"

הבורסה בניו יורק - וול סטריט / צילום: תמר מצפי

אאוטבריין וטאבולה ברשימה: נידהאם חותך מחירי היעד למניות האדטק ביותר מ-20%

בנק ההשקעות מונה בין הגורמים שמכבידים על החברות את הקושי לשחזר את נתוני הצמיחה של השנה שעברה, המחסור בשבבים, קשיי שרשרת האספקה והשפעת האומיקרון על הוצאות הפרסום