דירה חדשה, בלי תוספת שטח: הטרנד החדש בהתחדשות העירונית

השמאי הממשלתי הראשי אוהד עיני הציג בשבוע שעבר בכנס לשכת שמאי המקרקעין את הרפורמה שבכוונתו להביא לאישור סופי של מועצת השמאים, לעדכון התקינה הקיימת בתחום ההתחדשות העירונית (תקן 21). עיקרי השינויים שעיני מציע הם רווח מינימלי ליזמים של 20%, הגדרת רף תמורה מינימלי לדיירים של 12 מ"ר במיזמי התחדשות עירונית ללא תקרה מקסימלית, וגודל דירת תמורה מינימלי של 65 מ"ר.

אלא שבזמן שעיני מדבר על תוספת שטח ללא תקרה, בפועל יש עוד ועוד פרויקטים שבהם הדיירים חותמים על חוזה להתחדשות הבניין בלי תוספת שטח כלל לשטח הדירה - אפילו לא מטרים בודדים - ובענף מעריכים שאנו צפויים לראות עוד ועוד כאלה. מה שהתחיל לפני שנים כתוספת נדיבה של 25 מ"ר לכל דירה בפרויקטים של התחדשות עירונית, ירד ל-12 מ"ר והיום ישנם מי שמאמינים כי דירה חדשה או משופצת היא תמורה נאה בפני עצמה, אפילו בתל אביב.

הנה שש הערות על פרויקטים ללא תוספת שטח כלל.

1. הבטיחות: קריסת הבניין בחולון זירזה החלטות

עו"ד קרן פרשקר ממשרד רז-כהן, פרשקר ושות’, המתמחה בהתחדשות עירונית, קושרת את היעדר התוספת בחוזים שנחתמו בחודשים האחרונים לכמה סיבות, אשר האחרונה שבהם היא קריסת הבניין בחולון.

 קרן פרשקר / צילום: תמר מצפי

לדברי פרשקר, "בחודשים האחרונים דיירים הוטרדו מהמצב הפיזי וההנדסי של הבניינים שלהם, וכבר לא מסתכלים על תמ"א כהזדמנות להגדיל את שטחי הנכסים שלהם, אלא כניסיון להציל את הבניין. דיירים שהיו בתהליכי חתימה ומשא ומתן ארוך עם יזמים נבהלו פתאום והזדרזו להתפשר מבלי לדרוש יותר מדי תמורה מעבר לשטח הדירה הקיים".
גם הראל פרץ, מנהל חטיבת התחדשות עירונית בקבוצת גבאי, מסביר כי סוגיית הבטיחות של הבניינים עלתה ביתר שאת בחודשים האחרונים: "יש לי שני פרויקטים בתל אביב ברחוב ז’בוטינסקי וברחוב פינלס ברובע ארבע, בשניהם הדיירים מבינים שהבניינים נמצאים במצב ירוד, וזה העלה את הרצון לשפר את הסטטוס של המבנים.

 הראל פרץ, מנהל חטיבת התחדשות עירונית בקבוצת גבאי / צילום: אפרת מזור

"לקריסת הבניין בחולון הייתה השפעה חד-משמעית על התפתחות הפרויקטים בהתחדשות עירונית לאחרונה, היום פונים אלינו דיירים באופן יזום, והרבה יותר ממה שראינו בעבר, כדי שנבדוק אם יש לבניינים שלהם פוטנציאל להתחדשות עירונית". לדבריו, "מה שעניין את הדיירים בעבר זה רק התמורה, היום למחשבה הזו נכנס גם היבט הבטיחות שזוכה לדגש מיוחד ואפילו גובר על התמורה בהרבה מקרים".

לחשש של הדיירים התווספה בהלת העיריות שמיהרו לשלוח את מהנדסי העירייה לבדוק כל התראה על בניין לקוי. כאמור, חוזים שהיו תקועים חזרו פתאום למסלול וקיבלו רוח גבית. "היה לי פרויקט ברחוב קק"ל גבעתיים שקיבל התראה מהעירייה על היותו מסוכן, הדיירים נלחצו ורצו לחתום על הסכם עם היזם", אומר עופר אנגל, סמנכ"ל פיתוח עסקי באנגלאינווסט התחדשות עירונית.

לינדה שפיר, בעלת דירה מרחוב ביאליק 92 בחולון, מספרת: "הבניין שלנו נבנה בשנת 1975. לפני שנתיים ניהלנו משא ומתן עם יזם שהציע תוספת שטח בדירות אולם הפרויקט לא יצא לפועל בגלל התנגדות של אחד הדיירים. עכשיו החלטנו ללכת על הפרויקט בשל שיקולים בטיחותיים". שפיר מדגישה כי לא התקבלה שום התראה מהעירייה על ליקויים והבניין אינו מסוכן למגורים, וכי ההחלטה באה מצד הדיירים בלבד.

"מצב הבניין דרש שיפוץ גם לתשתיות אבל עשינו חישובים וגילינו שזה עולה המון כסף. גם ההיבט הבטיחותי עלה לדיון בעקבות קריסת הבניין בחולון". שפיר מציינת שהדיירים נמצאים בפגישות הראשונות עם היזם החדש והם יחתמו על חוזה שבמסגרתו לדירות לא תהיה תוספת שטח, אבל יקבלו בתמורה מרפסת שמש. "אנחנו יושבים על שטח קטן אז אין לנו הרבה ברירות".

לעתים, כמו בפרויקט ברחוב הירקון בתל אביב, הדיירים מקבלים תמורה כספית משום שאין אפשרות להרחבת הדירה, מספר עו"ד שלומי הס, המייצג דיירים בתהליכי התחדשות עירונית. אולם במקרה זה כפי שמסביר הס, היה גורם נוסף שעזר לקדם את המהלך והוא חוסר ברירה עבור הדיירים. "הפרויקט יצא לדרך כי הבניין היה ישן, נדרש לחזק אותו ועוד מכתב התראה שנשלח מהעירייה לא השאיר למעורבים הרבה מרווח להתמקחות".

 שלומי הס / צילום: אורלי אייל

2. העיריות והממשלה: מקשיחות את התנאים

התופעה של פרויקטים ללא תמורה בשטח הייתה קיימת עוד לפני קריסת הבניין בחולון, ונבעה מסיבות של מגבלות תכנון והגבלות מצד העירייה, שלא הותירה לדיירים ברירה אלא להתפשר.

"יש היום תפיסת עולם שקיימת בהרבה רשויות מקומיות, שלפיה בעלי דירות לא צריכים לקבל תוספת בנייה אלא דירות חדשות - וזהו. התפיסה הזו מחלחלת לאט לאט והשיח הזה כבר קיים בהרבה שולחנות עגולים ובמסדרונות הרשות להתחדשות עירונית במשרד הבינוי והשיכון", אומרת עו"ד ענת בירן, מומחית לדיני תכנון, בנייה ומקרקעין. "מי שמוביל את זה ביתר שאת הם ראשי הערים כי הם לא רוצים לתת כל כך הרבה זכויות בנייה. גם בוועדות הערר לתכנון ובנייה אומרים שאם הפרויקט לא כלכלי, אז בעלי הדירות יצטמצמו בתמורות שהם מקבלים. זה מגיע מכל כיוון".

 ענת בירן / צילום: נדב יהונתן כהן

אנגל מסכים עם בירן, וטוען כי בשלב מסוים הייתה "מגמה מכוננת" כפי שהגדיר זאת. לדבריו, "בתחילת דרכה של ההתחדשות העירונית רוב העיריות עודדו את הפרויקטים ונתנו הרבה הקלות מה שלא קורה היום. העיריות כבר מבינות שהן קובעות רצף תכנוני לא נכון ולכן הן לא מאפשרות תוספות בנייה לדירות קיימות", לדבריו, "בעבר, ההרחבה ניתנה כי הרשויות אפשרו לבנות על קו אפס של המגרש. דבר זה לא מתאפשר בשנים האחרונות".

 עופר אנגל, סמנכ''ל פיתוח עסקי, אנגלאינווסט התחדשות עירונית / צילום: יח''צ

3. תמ"א 38: החשש שתסתיים בקרוב

דבר נוסף שעוזר לקדם את הפרויקטים שאין בהם תמורה בשטח הוא החשש של הדיירים מקיצה של תמ"א 38. "דיירים שבעבר קיבלו הצעות ללא תוספת שטח בדירות, התעכבו בתהליך החתימה כי היה להם זמן להתמקח, אולם היום הם מבינים כי כל העיריות מקשיחות את העמדות", אומרת עו"ד פרשקר.

"כמו כן, הידיעה שהתוכנית הזו עומדת לפוג בקרוב מדרבנת את הדיירים למהר לחתום כדי לא לפספס את ההזדמנות".

4. עליית הערך: החידוש שווה גם בלי תוספת

דווקא בתל אביב, שלכאורה הכדאיות הכלכלית היא הגבוהה ביותר, יש לא מעט פרויקטים שאין בהם תוספת שטח לדירות. "בדרך כלל פרויקטים כאלה נמצאים בבניינים שנמצאים במגרשים קטנים, מגרשים מתחת ל-550-600 מ"ר, שיותר קשה לתת במסגרתם הרחבה", אומר אנגל.

לדברי עו"ד פרשקר, "אחת המוטיבציות הבולטות שמעודדות דיירים להתפשר על תוספת השטח היא ההבנה שדירה חדשה בבניין חדש באותו שטח שווה 30%-40% יותר מדירה ישנה, הדיירים כבר הבינו שהתנאים הללו הם הטובים ביותר עבורם".

עו"ד דן הלפרט, המייצג דיירים בבניינים רבים בתל אביב אומר: "אפילו בתל אביב יש הרבה פרויקטים שאין להם כדאיות כלכלית לתוספת שטח. לדוגמה, ברחוב רמז ליד הגימנסיה בתל אביב יש שני פרויקטים שונים - אחד עם תוספת והשני בלי. הבניין בלי התוספת מתוח כבר היום עד הקצה, אז צריך להחזיר מטרים ואין תוספת לתת.

 עו''ד דן הלפרט / צילום: יח''צ

"כמי שמייצג יותר מ-100 בניינים אני יכול להגיד שיש בגרות מסוימת בשוק הזה בשנים האחרונות. אנשים הבינו שתוספת המטרים היא לא חזות הכול. כשאתה לוקח בניין בתל אביב, בונה חדש ומוסיף חניה שבעצמה מוסיפה חצי מיליון שקל ומשפרים תשתיות ומפרטים טכניים - זה גם ככה מוסיף הרבה מאוד לשווי בהשוואה לדירות שנבנו לפני 50 שנה. בתל אביב עליית הערך אפילו בלי תוספת של מטר בודד יכולה להגיע למיליון שקל. וכמובן אסור לשכוח את המיגון - ממ"ד וחיזוק מפני רעידת אדמה.

"אני נוהג לעשות מכרז יזמים בכל פרויקט. בתל אביב - שם עיקר התחרות כי אלה הפרויקטים הכי יקרים - אני מביא שלושה-ארבעה יזמים טובים שעושים הרבה פרויקטים בתל אביב וכל אחד מהם עושה תחשיב זכויות ורואים תכנון, כי כל אחד בא עם אדריכל משלו. אם כל הארבעה אומרים שאי אפשר להוסיף מטרים, אז אי אפשר.

"בפרויקט שעשיתי ברחוב רמז באו ארבעה יזמים - אחד נתן תוספת של 13 מטר לדירה, וכל השלושה האחרים אמרו שאי אפשר להוסיף בכלל - וכמובן שבתהליך המכרז פלטנו קודם כול את הראשון, כי הבנו מיד שהוא טעה בקווי הבניין.

"נכון שאלה עסקאות שיותר קשה להסביר לדיירים, אבל אני יכול להגיד שיש כבר הפנמה ובגרות בעניין הזה. מבינים שממגרש למגרש התנאים שונים".

אילן, בעל דירה ברחוב ירמיהו 39 בתל אביב, מספר: "הבניין שלנו נבנה בשנות ה-50-60. יש בו ליקויים במערכת החשמל, הצפות בחורף ונדרש הרבה תחזוק. ניסינו למצוא יזמים שיקדמו פרויקט עם תוספת שטח אבל כשבנו את הבניין ניצול זכויות הבנייה היה מעבר למה שמגיע לבניין בפועל. מהר מאוד הגענו למסקנה שאם נדרוש את תוספת ה-12 מ"ר זה לא יהיה רווחי ליזם לכן ויתרנו על התוספת". לדבריו, "אין לי התנגדות למתווה שעליו חתמנו - זה מה שיש וזה הרבה יותר טוב ממה שהיה לנו".

5. החניה: תוספת מקום שווה יותר מהרחבה

מצוקת החניה באזור המרכז, והרצון לקבל חניה פרטית בבניינים שאין בהם חניות, מוסיפים למוטיבציה של הדיירים להסכים לחתום מבלי לקבל תוספת שטח.
אודי דרזנר, מנכ"ל חברת פרומוט מתקני חניה, מספר כי במקרים מסוימים הופך מקום החניה לתמורה העיקרית שבה זוכים בעלי הדירות הישנות: "בשנה האחרונה היינו מעורבים בכמה פרויקטים, בעיקר במרכז תל אביב, שבהם לא יכלו היזמים להגדיל את שטח הדירות הוותיקות. לכן, נעשה על ידם מאמץ עליון להגדיל את מספר מקומות החניה, כולל יישום פתרונות מורכבים ויקרים מבחינה הנדסית, כי בלעדיהם לא ניתן היה להוציא את הפרויקט לפועל".

 מתקן חניה בבניין בתל אביב / צילום: פרומוט

לדברי דרזנר, מדיניות החניה הנוכחית של העיריות בגוש דן מסייעת לכך גם היא: "בתל אביב, מקום חניה הוא מצרך יקר ערך. הפרשי התמחור של דירות זהות עם ובלי חניה צמודה מתחילים בחצי מיליון שקל ועשויים להתקרב למיליון שקל במרכז העיר. מאחר ששווי מ"ר בנוי עומד כיום במרכז העיר על כ-60 אלף שקל, הרי שתוספת מקום חניה היא שוות ערך להרחבת הדירה ב-10 מ"ר עד 15 מ"ר. את מה שקורה בתל אביב אנחנו מתחילים לראות גם בערים השכנות - גבעתיים, רעננה וחולון. בכולן מצוקת החניה מחריפה ושוויים של מקומות החניה עולה".

6. מקרי קיצון: הפרויקטים שמקטינים את השטח

"בבנייה חדשה היום, דירות שכביכול מוגדרות דירות ללא שינוי הן למעשה דירות קטנות יותר בגלל השינוי בשטח הרצפה", אומרת עו"ד ענת בירן. "גם כשהיזמים מחזירים את אותה דירה ללא תוספת שטח, בדירה החדשה הקירות עבים יותר וזה גורע משטח הדירות, שעל הנייר אמורות להיות ללא שינוי".

עו"ד דן הלפרט: "יש פרויקטים שמקטינים בפועל את השטח, למשל אם צריך להוסיף מעלית לבניין קיים. לאנשים קשה מאוד-מאוד לחיות עם עסקה שבה לוקחים להם מטר-שניים מהדירה. אני מבין אותם. עם זאת, אם זה נעשה לטובת התקנת מעלית, ואתה גר בקומה שלישית בלי מעלית, זה אולי לא אידיאלי שיקחו לך חתיכה ממרכז הדירה ויתנו לך מרפסת. אבל יש כדאיות לזה. גם בהריסה ובנייה יש מקרים שהבניין קטן, כי קווי הבניין החדשים פחות נדיבים, וזה המון פעמים נתקל בהתנגדות".

עו"ד הלפרט מספר כי יש פרויקטים שנופלים בגלל חוסר ההסכמה להקטנה של הדירה: "זה לא רציונלי - מבחינה כלכלית הם בכל מקרה היו מרוויחים, אבל אנשים אומרים, 'העסקה לא טובה’. אגב, הרבה פעמים העסקה טובה לא רק כלכלית אלא גם תכנונית. כשאתה משווה תכנון דירה מלפני 60 שנה בשטח 80 מ"ר לעומת תכנון היום, לפעמים התכנון החדש הרבה יותר נכון ושימושי ואפקטיבי. אם אתה מתכנן נכון, לא תרגיש את ההקטנה".