גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

משנה את פניה: האם קריית ים תהפוך ללהיט נדל"ני

בהיעדר קרקעות פנויות, העיר יכולה לצמוח רק לגובה באמצעות פרויקטים של התחדשות עירונית ● אלכס מריאש, מנכ"ל הכשרת הישוב התחדשות עירונית: "ההיצע נמוך והצפיפות נמוכה, ואין צורך במפלסי חניה תת-קרקעיים"

קריית ים. ''אחלה חוף שלא חוצה אותו מסילת רכבת'' / צילום: Shutterstock
קריית ים. ''אחלה חוף שלא חוצה אותו מסילת רכבת'' / צילום: Shutterstock

במשך שנים נחשבה קריית ים לחלשה שבין הקריות, ואולם אם מחירי הנדל"ן הם מדד, נראה שבתקופה האחרונה היא הופכת בהדרגה ליעד אטרקטיבי למשקיעים.

הקרקע שעליה הוקמה קריית ים נקנתה בסוף שנות ה-20 של המאה הקודמת בידי East Palestine Cooperation וקק"ל. שתי החברות החלו בייבוש הביצות והאזור תוכנן על ידי האדריכל אלכסנדר קליין (קריית הטכניון, גבעת נשר, קריית טבעון), וחולק לאזורי מגורים, תעשייה וחקלאות. בשנת 1939 רכשה חברת "גב ים" חלק מהאזור והחלה בבניית השכונה הראשונה, לימים קריית ים א’. אחרי מלחמת העצמאות הוקמה בשטחי מחנה הצבא הבריטי מעברה ומאוחר יותר הוקמו שכונות שקיבלו את השמות קריית ים ב’, ג’ וד’, ובהן שוכנו בעיקר עולים חדשים. כיום העיר נראית כמו התגלמות כישלון העיר המודרניסטית: אחידה, משוכפלת, חסרת זהות. המרחב הציבורי - הכיכרות ובעיקר חוף הים, הנכס העיקרי של העיר - מנותק ומוזנח למדי.

 

לפי הלמ"ס בעיר כ-40 אלף תושבים, וכ-60% מהם ילידי חו"ל. העיר מדורגת באשכול כלכלי-חברתי 5 מתוך 10. כ-31% מבתי האב מטופלים על ידי שירותי הרווחה. בעיר מעט שטחי תעסוקה, משרדים ומסחר, כלומר אין ארנונה מתעסוקה.

"זו עיר שטוחה ואפשר לנסוע באופניים לים"

לפי נתוני יד 2, מספר החיפושים אחרי דירות בקריית ים עלו בחדות מאז 2019. אם ב-2019 מספר מחפשי הדירות ביישוב עמד על 34,350, הוא עלה ב-2020 ל-40,650 וב-2021 ל-60,250 - עלייה של כ-75% לעומת 2019. במחירים עדיין לא רואים את השינוי בנתוני יד 2: מחיר דירת 4 חדרים עומד השנה על 1.1 מיליון שקל לעומת 1.07 מיליון שקל אשתקד ו-1.12 מיליון שקל ב-2019.

אולם שמאי המקרקעין אסף גסטפרוינד מתאר תהליך של שינוי הדרגתי במיצוב העיר מבחינה נדל"נית. לדבריו, "המחיר למ"ר לדירות חדשות לפני כשנתיים היה 12,000 שקל. כיום המחיר הוא 14,000 שקל למ"ר ומעלה". מדובר בעלייה של כ-17% במחיר. "דירות ותיקות יותר, שנקנו בתחילת שנות ה-2000, נמכרות במחירים של 13,000 שקל למ"ר. דירות בשיכונים של שנות ה-70-60 מתומחרות ב-8,000-7,000 שקל למ"ר. המשקיעים מזהים שיש שם דירות זולות, ומקדמים פינוי בינוי".

 

גסטפרוינד מסביר את האטרקטיביות הגואה של קריית ים בשינוי הרבה יותר רחב: "בקריית ים אין עתודות קרקע, זה אומר שהצמיחה האפשרית היא לגובה. בשונה מחיפה, זו עיר שטוחה ואפשר לנסוע באופניים לים. יש שם אחלה חוף, שלא חוצה אותו מסילת רכבת".

"באנו בגלל מספר התחלות הבנייה הנמוך"

באוקטובר האחרון אישרה הוועדה המחוזית חיפה תוכנית שיזמה חברת הכשרת הישוב, המציעה פינוי בינוי של 224 דירות בשישה בניינים ישנים בשכונת צבא קבע בעיר, במרחק של כ-400 מטר מהים. במסגרת התוכנית ייהרסו הבניינים הישנים, ובמקומם יוקמו 1,450 דירות בשמונה מגדלים של עד 32 קומות ובחמישה בניינים של עד 11 קומות. עוד כוללת התוכנית שטחי מסחר ובניין משרדים פינתי, הכולל 13 אלף מ"ר שטחי תעסוקה ומסחר.

אלכס מריאש, מנכ"ל הכשרת הישוב התחדשות עירונית, מספר: "במיפוי ראשוני שביצענו לכלל הקריות, אחרי שאנחנו מקדמים כמה מתחמים בחיפה, גילינו שהקריה היחידה שמספר התחלות הבנייה שלה הוא נמוך, היא קריית ים. השלב הבא היה למצוא מתחם עם צפיפות נמוכה. במתחם שבחרנו הצפיפות היא 5 יח"ד לדונם, והמשמעות היא שזה מייתר את הצורך לייצר עוד מפלסי חניה-תת קרקעית - עניין יקר בשל הקרבה לים. כמו כן, למרות המכפיל הגבוה, של 6.5, אני לא צריך קרקע משלימה ולכן, היכולת שלי לממש את הפרויקט היא עצומה. וכמובן שצריך להזכיר את הקרבה לים. ברור שאם נייצר פרויקט איכותי נוכל לייצר פתרונות דיור לתושבי המקום וגם להביא אוכלוסייה חדשה".

שמחה גריידינגר, הבעלים של קבוצת נתיב פיתוח, שילם לפני שנתיים 95 מיליון שקל על קרקע בצפון העיר, בקו ראשון לים, שבה ניתן לבנות לפי התב"ע 144 יח"ד.

לחברה יש עוד שני פרויקטים בעיר: "תמיד הלכנו למקומות שבהם הפיתוח העצמי של הסביבה הביא להשבחת הנכס בצורה משמעותית, מעבר למדדים הארציים הכלליים. מעבר לכך, זה דבר לא פשוט היום לאתר קרקע זמינה לבנייה. אנחנו הולכים למקומות שבהם המדינה, או הוועדות המחוזיות, מצליחות לקדם היתרים. בקריית ים המחירים הם עדיין סבירים. בת"א משלמים 130,000 שקל למ"ר. הקבלנים והיזמים רעבים לקרקעות".

"הסיכוי היחיד לבנייה הוא בהתחדשות עירונית"

מנהל המנהלת להתחדשות עירונית, דני פלג, מבהיר שהעירייה רואה בהתחדשות עירונית יעד קריטי: "קריית ים תחומה מכל הכיוונים ולכן הסיכוי היחיד לבנייה נוספת הוא התחדשות עירונית, הצרחות, ומילוי שטחים ריקים (אינפילים) בתוך העיר. בעינינו זה ברכה. יש אצלנו פרויקטי התחדשות עירונית, חלקם מקודמים במסלול מיסוי וחלקם במסלול רשויות מקומיות, ואני מעריך שיש כמעט 6,000 יח"ד שיוצאות בהווה ועוד 10,000 בטווח ארוך יותר. אנחנו מצידנו מנסים לקדם את מרכז העיר".

פלג אומר כי לנגד עיני העירייה עומד גם נושא האיתנות הכלכלית: "ב-2018, שויכו כל שטחי מכון דוד של רפאל לרשויות השכנות, כולל קריית ים. זה אומר שיש לנו פי 1.5 שטח מניב. אנחנו גם מוסיפים שטחי תעסוקה ומסחר גם לכל תוכניות ההתחדשות העירונית".

עוד כתבות

אלכס קושניר, יו''ר ועדת הכספים / צילום: נועם מושקוביץ, דוברות הכנסת

ועדת הכספים: עיכוב נוסף באישור הצו למיסוי סיגריות אלקטרוניות

במהלך דיון שנערך היום בוועדת הכספים נזף יו"ר הוועדה, ח"כ אלכס קושניר, בנציגת משרד הבריאות על כך שלא הגיעה מוכנה עם הסברים לשאלות חברי הכנסת, ושלח את אנשי רשות המסים לתקן את תחשיב המיסוי כך שיהלום בצורה תחשיבית את המס שהוטל על סיגריות רגילות

נשיאת בית המשפט העליון בדימוס השופטת מרים נאור / צילום: ענבל מרמרי

זכויות אדם, דת ומדינה והגנה על שלטון החוק: המורשת של השופטת מרים נאור

נשיאת העליון בדימוס עמדה בראש ועדת החקירה הממלכתית לחקר האסון במירון ונפטרה במפתיע ● נאור הותירה אחריה שלל פסיקות: מהרשעת דרעי, דרך פתיחת עסקים בת"א בשבת ועד גיוס תלמידי ישיבות ● הנשיא ספד: "תיזכר כאחת מענקיות המשפט הישראלי"

לייסוורק / צילום: Shutterstock

חברת אבטחת הענן מארה"ב שעברה מהפכה ומאיימת לבלוע את חדי הקרן הישראליים בתחום

לייסוורק, סטארט־אפ מעמק הסיליקון שנוסד ב־2015, החל כחברה לא יציבה עם תחלופה גבוהה של מנכ"לים ● תוך שנה אחת בלבד, חברת הענן גייסה סכום אסטרונומי של 1.8 מיליארד דולר ועקפה את השווי של וויז, אורקה ואקווה ● "הטכנולוגיה של לייסוורק אמנם לא הכי מתקדמת", טוען משקיע ישראלי בכיר, "אולם יש לה 1.8 מיליארד דולר בבנק כדי להתמודד עם המתחרות”

בוריס ג'ונסון, הבוקר / צילום: Associated Press, Kirsty Wigglesworth

ג'ונסון מאיים על פוטין: פלישה לאוקראינה תהיה כואבת, אלימה וכאוטית

גוברות ההכנות למלחמה באוקראינה; נאט"ו שולחת כוחות לאזור ● ממשלות ארה"ב ובריטניה הודיעו על פינוי משפחות דיפלומטים מקייב ● עפ"י דיווחים, נשיא ארה"ב ג'ו ביידן שוקל לתגבר את מספר החיילים האמריקאים המוצבים במזרח אירופה

נתן חץ, מנכ''ל ובעל השליטה באלוני חץ / צילום: איל יצהר

אצל נתן חץ העסקים כרגיל: אלוני חץ מציפה רווחי שערוך של 1.3 מיליארד שקל

יותר ממחצית הרווחים מיוחסים לחברה הבת אמות, שנהנית מעליית ערך בקרקעות לפיתוח וזכויות בנייה, לצד ירידה בשיעורי ההיוון בחלק מנכסיה ● יתרת רווחי השערוך - מפעילותה של אלוני חץ בבריטניה

ארדואן, פוטין וביידן / צילום: Associated Press

מכירת F-16 לטורקיה יכולה לתקן את היחסים עם ארה"ב, אך המתיחות עם רוסיה מפריעה

חברי קונגרס משתי המפלגות מתנגדים למכירה אפשרית של מטוסי הקרב האמריקאים לטורקיה בשל היחסים החמים בין ארדואן לבין פוטין

ביטקוין / צילום: Shutterstock

סופרים הפסדים בקריפטו: 130 מיליארד דולר נמחקו מהשוק ב-24 שעות

הירידות החדות בשוק הקריפטו נמשכות גם היום: הביטקוין צונח לכ-33,400 דולר, האת'ר נופל ל-2,186 דולר ● מטבעות קריפטו אחרים, ביניהם קרדנו, XRP וסולנה, צונחים ב-10%-20%

מחשב העל של מטא AI Research SuperCluster (RSC) / צילום: מתוך ערוץ היוטיוב Meta AI

מטא חושפת את "מחשב-העל המהיר בעולם" למחקר בינה מלאכותית. מה זה אומר?

ענקית הטכנולוגיה קוראת לזה "SuperCluster", והרעיון הוא שיהיה למחשב המדובר כוח חישובי עצום לעבד טריליוני פרמטרים בשניות בודדות ● מטא לא מסתפקת רק בהכרזת חזון, אלא רוצה להדהים את התעשייה ● מה אפשר לעשות עם פיתוח כזה, ומה התכנון העתידי שלה?

מסכים אדומים בבורסה / אילוסטרציה: Shutterstock

המגמה השלילית בבורסות: "השווקים עושים את העבודה עבור הפד"

רפי גוזלן, אי.בי.אי: "הבנק המרכזי בארה"ב צפוי להמשיך ולהכין את השווקים להעלאת הריבית במרץ, ואולי לספק הבהרות בנוגע לאופן צמצום המאזן ועיתויו"

מריו דראגי / צילום: Shutterstock, Alexandros Michailidis

היום יחלו הבחירות לנשיאות איטליה: דראגי מוביל, ברלוסקוני פרש מהמרוץ

מוסד הנשיא באיטליה הוא בעל עמדה מכרעת בעניינים פוליטיים, משום שביכולתו למנות ראשי ממשלה, להכריז על ממשלת מומחים חיצונית או להקדים את הבחירות הכלליות ● קידומו של דראגי לתפקיד הנשיא עשוי להיות ברכה ליציבות ארוכת-הטווח באיטליה, אך במחיר של חוסר יציבות בחודשים הקרובים

בניין הפדרל ריזרב בוושינגטון / צילום: Shutterstock, Orhan Cam

סכנת האינפלציה: האם הפדרל ריזרב יעלה ריבית באופן חד יותר ופחות צפוי?

לבנק המרכזי נהיה קשה יותר לספק הבטחות או רמזים על תוכניות הריבית בעתיד ● כשייפגשו נגידי הפד בימים שלישי ורביעי השבוע, יעמדו מול שיעור אבטלה שצנח כמו אבן אבל גם מול עלייה של 5.7% במחירים לצרכנים

ראשון לציון. מערכת חדשנית של רכבת על גלגלים? / צילום: Shutterstock

אחרי עשור של שינויי תכנון: ראשל"צ מהמרת על כלי תחבורה ניסיוני לקו החום

מאז התכנון הראשוני שהחל ב־2010, הקו החום שנועד לחבר את רמלה ולוד לראשל"צ, עבר לא מעט תהפוכות ● עכשיו מקודם התכנון בחלקו כ"רכבת על גלגלים", למרות שמדובר בטכנולוגיה שפועלת רק בסין ואין לה תקינה מתאימה לדרישות הישראליות

השופט ארז שני / צילום: דוברות בתי המשפט

המחוזי יכריע: האם אפשר לחתום על הסכם הורות לפני שנולד ילד?

גבר ואישה ביקשו לתת תוקף להסכם, ונדחו בטענה כי הילד טרם נולד ● כעת הם מערערים: "האישור יועיל לכולם" ● ללא פסיקה, המבקשים נתונים לחסדי השופטים

מכשיר הרנטגן הנייד של ננוקס / צילום: אתר החברה

איפה הרנטגן? ללא הכנסות ומוצר מאושר, ננוקס נסקה לשווי של 3.5 מיליארד דולר - ואז התרסקה

חברת ההדמיה הרפואית, שמפתחת רנטגן נייד וזול, רכבה על גלי ה"הייפ פוסט-קורונה" להנפקה מוצלחת בנאסד"ק, למרות שטרם רשמה הכנסות ● רכישתה של זברה מדיקל, שהייתה אמורה לצקת פעילות ממשית שתשלים את עסקיה של ננוקס, רק החריפה את הירידות במניה, ונראה כי השוק מוטרד מאי התממשות ההבטחות של הרוכשת

הפגנה נגד שחיתות שלטונית / צילום: אמיר מאירי

מדד השחיתות העולמי: קטאר לפני ישראל שירדה למקום ה-36

ישראל דורגה במקום ה-36 מתוך 180 מדינות בדירוג של הארגון "שקיפות בינלאומית" ● בתחתית הרשימה: דרום סודאן וסוריה ● נילי ארד, יו"ר עמותת שקיפות בינלאומית ישראל: "מיקומה הנמוך של ישראל במדד הוא תמרור אזהרה מפני תופעות של שחיתות"

וול סטריט. הטקטיקה ללכת נגד המגמה הוכיחה את עצמה לפחות 10 פעמים מאז וכולל משבר 2008 / צילום: Reuters, BRENDAN MCDERMID

תזמון השוק ופעולה של פחד רגעי: הטעויות שקשה לתקן בתיק ההשקעות

האם נכון "לשבת בחוץ עד יעבור זעם" בתקופה של ירידות שערים חדות, ובאיזה מטבע צריך להתנהל תיק השקעות של אזרח אמריקאי שמתגורר בישראל? ● אלה חלק מהשאלות שהוצגו בחודש שעבר בבחינת רשות ני"ע למבקשים להשיג רישיון ניהול תיקים ● כתבה שנייה מתוך שתיים

בניגוד לחששות, בשנת 2021 נרשמה ירידה בשיעור המיואשים מחיפוש עבודה בגלל אי התאמה למקצוע / צילום: Shutterstock, tsyhun

שיעור המיואשים מחיפוש עבודה מסיבות הקשורות לשכר קפץ ב-2021

לפי נתוני סקר כוח האדם של הלמ"ס, שיעור המיואשים מסיבות הקשורות לשכר עלה ל-28% בשנת 2021 לעומת 16.5% ב-2020 ● לעומתם, בניגוד להערכות, שיעור המיואשים מחיפוש עבודה בגלל "אי התאמה למקצוע" ירד

עו''ד חיים ויסמונסקי, העומד בראש מחלקת הסייבר בפרקליטות / צילום: איל יצהר

ראש מחלקת הסייבר בפרקליטות: אין סמכות בחוק לחדור לטלפון מרחוק ולשאוב נתונים

בוועדה לביטחון הפנים בכנסת דנו היום בטענות לשימוש של המשטרה בתוכנת פגסוס של NSO ● במהלך הדיון, עו"ד חיים ויסמונסקי, ראש מחלקת הסייבר בפרקליטות, התייחס לראשונה לפרסומים: "אם הייתה חדירה מרחוק לשאיבת נתונים, להבדיל מניטור קדימה, היא לא חוקית" ● במקביל השר לביטחון הפנים עמר בר-לב הודיע כי הנחה את הגורמים המשפטיים במשרדו לבחון את ההסדרים בכל הנוגע להאזנות סתר

נשיאת בית המשפט העליון בדימוס, השופטת מרים נאור ז''ל / צילום: ענבל מרמרי

נשיאת בית המשפט העליון בדימוס מרים נאור הלכה לעולמה

נשיאת העליון בדימוס מרים נאור הלכה לעולמה היום בגיל 74 ● נאור פרשה בשנת 2017 מבית המשפט העליון ועמדה בראש ועדת החקירה הממלכתית לבדיקת אסון מירון ● סער: "נאור הייתה שופטת בכל רמ"ח איבריה" ● מנדלבליט: "מגדלור של צדק, חוכמה וערכים, אשר תרומתה לעולם המשפט לא תסולא בפז"

ירידות בשווקים / צילום: Shutterstock, charnsitr

ירידות חדות באסיה; הביטקוין מתייצב, הנפט בעלייה קלה

מדד הניקיי בטוקיו צונח ביותר מ-2% ומדד ההאנג סנג בהונג קונג יורד ב-1.6% ● במסחר בחוזים על מדדי בורסות ארה"ב נרשמות ירידות של עד 1.5%