המהפך של שרונה, האכזבה של בני ברק: מחירי המשרדים בגוש דן - תמונת מצב

עליית שיא של 28% במחירי המשרדים בתל אביב בשנה שעברה, רובה במחציתה השנייה, הזניקה את מחירי השכירות במשרדים התל אביביים לשיא חסר תקדים. כך עולה מנתוני CBRE, חברת הניהול וייעוץ הנדל"ן הבינלאומית. גם הרצליה ורמת גן רשמו עליות מרשימות, ואילו ערי הפריפריה נותרו מאחור.

הקורונה והגיוסים הגדולים בתחום ההייטק תרמו רבות להתמרכזות ענף הנדל"ן למשרדים ולהגדלת פערי המחירים בין תל אביב לבין יתר המדינה. ברבעון האחרון של 2021, מחירי השכירות למשרדים בתל אביב הגיעו ל־122 שקל למ"ר בממוצע - עלייה של 28% לעומת הרבעון האחרון של 2020 ושל 13% ברבעון האחרון לבדו. המגמה נובעת מהתנפלות של חברות הייטק על המשרדים בתל אביב, ובמיוחד על אלה שבאזור שרונה. הדבר הביא למהפך קטן בתחום הנדל"ן למשרדים בעיר, שכן עד לשנים האחרונות שדרות רוטשילד היו האזור היקר ביותר בתל אביב.

"לא עוד", אומר ירון שחר, מנהל מחלקת השקעות ומחקר של CBRE ישראל. "שרונה היום היא רוטשילד החדש. לרוטשילד יש הרבה ביקוש אבל אין שם מגדלים חדשים והיצע חדש של שטחים בהיקפים הנדרשים לחברות הגדולות. גם חברות בינוניות, שצורכות 7,000-3,000 מ"ר, מסתכלות היום לעתיד ובוחרות במקומות שבהם יהיה לאן להתרחב. כך שהיום ניתן לומר על שרונה שכבשה את הבכורה". התוצאה: מגדל המשרדים היקר ביותר בתל אביב ובארץ הוא עזריאלי שרונה, שבו שולמו כבר 160 שקל למ"ר.

עסקה שמגיעה ליותר מ־160 שקל למ"ר

עם זאת, אין זה הסוף: העסקה הבולטת ביותר, ככל הנראה, שבוצעה בשנה שעברה התבצעה על ידי חברת הפינטק ראפיד (Rapyd). היא שכרה מקבוצת עזריאלי כ־11 אלף מ"ר משרדים במגדל המשולש, כ־2.5 אלף מ"ר מרפסת ו־14 אלף מ"ר משרדים בגולת הכותרת של עזריאלי - מגדל הספירלה שיאוכלס בעוד כארבע שנים. העסקה במגדל המשולש מגלמת מחיר של כ־140 שקל למ"ר, ואילו זו במגדל הספירלה (שכללה גם מקומות חניה) מגלמת סדרי גודל של יותר מ־160 שקל למ"ר. מדובר ברמות מחירים שטרם נראו כאן.

אין זה פלא שההתנפלות על שטחי המשרדים בת"א הביאה גם לעלייה בשיעורי התפוסה שלהם, 97%. מדובר בשיעור הגבוה ביותר בשנים האחרונות, וזאת לאחר שבתחילת הקורונה שיעור הזה כבר ירד ל־92%.

בה בעת, גם הערים הסמוכות, רמת גן והרצליה, רשמו עליות גדולות במחירי המשרדים במהלך 2021: בהרצליה - שיעור העלייה עמד על 13%, ומחירי המשרדים בעיר הגיעו ל־88 שקל למ"ר. ואילו ברמת גן, העלייה הייתה 10% ל־86 שקל למ"ר. שוב הוברר כי בנדל"ן בכלל ובמשרדים בפרט, המונח "הגדלת ההיצע" אינו מספיק לבדו להורדת מחירים, אלא אם מקומות הגדלת ההיצע תואמים את ריכוזי הביקושים. זאת, משום שהביקושים למשרדים מנותקים גיאוגרפית, גם כשמדובר במקומות שמרוחקים האחד מהשני קילומטרים ספורים.

דוגמאות מצויינות לעניין זה הן קריית אריה בפתח תקווה ומתחם ה־BBC בבני ברק, שקיוו למשוך אליהם שוכרים מלב העיר תל אביב, אך ללא הצלחה. מחירי השכירות למ"ר בני ברק נמוכים ב־60% מאלה שבתל אביב.

  

במקרה של קריית אריה המחירים מעט גבוהים יותר, אך רשמו ירידה של 2% ב-2021. בשתי הערים עשויים לשאוב אופטימיות מהקו האדום של הרכבת הקלה שמתוכנן להתחיל לפעול עד סוף השנה, וצפוי לגרום לתמורות בשוק הנדל"ן לאורכו.

"המחירים ברמת גן עלו בצורה משמעותית עם הפרויקטים החדשים, ואילו בבני ברק הסמוכה המחירים הם לא עולים, כי יש שם היצע מאוד גדול. יש כנראה גם מחסום פסיכולוגי של חברות לעבור לשם, על אף שבקו אווירי מדובר במרחק של קילומטרים ספרים מתל אביב, ואנחנו לא רואים חברות הייטק שעוברות לשם", אומר שחר.

שחר סבור כי התרחיש שעבר שוק המשרדים בתל אביב בתקופת בועת הדוט קום לפני 20 שנים, שניפחה מאוד את מחירי המשרדים בתל אביב בסוף שנות התשעים ולאחריהן בתחילת שנות ה־2000 חלה ירידה בעשרות אחוזים במחירים, לא צפוי בקרוב.

לדבריו, "שוק המשרדים של ת"א בתחילת שנות האלפיים היה די קטן, ואינו דומה לשוק הנוכחי שכולל 4.5 מיליון מ"ר. אז, כל תנודה קהל עשתה שינוי גדול מאוד. היום השוק מאופיין לא רק בסטארט־אפים כמו אז, אלא בחברות מאוד גדולות ובוגרות כמו גוגל ואמזון ופייסבוק שתופסות כל אחת עשרות אלפי מ"ר. הן כאן כדי להישאר, ואתה רואה אותן מגייסות עובדים. כך שהביקושים כאן אמיתיים, ולא של חברה שהנפיקה עכשיו ושאינך יודע היכן תהיה בעוד שלוש שנים".