גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

בנק ישראל מוטרד ממדיניות האשראי של הבנקים וחושף את ההקלות שהם מעניקים ליזמי הנדל"ן

הפיקוח על הבנקים התייחס בסקירה השנתית שלו להקלות שמעניקים הבנקים לקבלנים: הלוואות במינוף גבוה והענקת אשראי נוסף לקבלנים שלא הצליחו למכור את כל הדירות • הבנקים מאמינים שהמימון אינו מסוכן ● וגם: שכר העובדים קפץ, אבל העובדים הזוטרים שילמו את המחיר

המפקח על הבנקים, יאיר אבידן / צילום: אייל טואג
המפקח על הבנקים, יאיר אבידן / צילום: אייל טואג

רבים בציבור הישראלי, בעיקר בקרב זוגות צעירים, החישו בשנה האחרונה את כוונתם לרכוש דירה. לאור המחסור בהיצע לעומת הביקושים והתחושה כי עליית הריבית תייקר עוד את המשכנתאות, הריצה לדירה הגדילה את הכנסות הבנקים ממשכנתאות, ובמקביל גרמה להם להיכנס לתחרות על מתן אשראי ליזמים, לאור העלייה בהתחלות הבנייה.

התוצאה של שוק הנדל"ן הרותח היא כי סיכון האשראי במערכת הבנקאות לענף הבינוי והנדל"ן עלה בהשוואה לסוף שנת 2020 והוא בא בחלק מהתאגידים הבנקאים לידי ביטוי בגידול מואץ של יתרות האשראי ובמאפייני הסיכון של האשראי. עלייה זו לוותה, בין היתר, בהגדלת תיאבון הסיכון, בהקלות בתנאי החיתום ובירידה במרווח האשראי מתואם הסיכון בעסקות חדשות.

בנק ישראל: החזרי המשכנתאות לא מסכנים את המערכת הבנקאית 
בזמן שחששנו ממשכנתאות ממונפות, יזמי הנדל"ן לקחו הלוואות של יותר מ-100% | פרשנות

בסקירה השנתית שלו לשנת 2021 מגלה הפיקוח על הבנקים בבנק ישראל כי האשראי המאזני לענף הבינוי והנדל"ן בישראל צמח בשנה וחצי, מתום חודש יוני 2020, בחמשת הבנקים הגדולים ב-35% בממוצע והסתכם בסך של כ-217 מיליארד שקל.

לאומי הוא הבנק שהגדיל את סך האשראי שלו בשיעור הגבוה ביותר וזה עמד על 76 מיליארד שקל בסוף השנה שעברה, זינוק של 43%. דוחות לאומי אגב מגלים כי הוא הגדיל את סך האשראי לתחום ב-7.5 מיליארד שקל נוספים ברבעון הראשון של השנה. הפועלים ומזרחי טפחות הגדילו את סך האשראי ב-40% כל אחד, אך בעוד במזרחי מדובר על גידול נומינלי מ-19 מיליארד שקל ל-26 מיליארד שקל, בפועלים הגידול משמעותי הרבה יותר, מ-50 מיליארד ל-70 מיליארד. בדיסקונט והבינלאומי הגידולים היו הרבה יותר זהירים, 18% ו-16% בהתאמה.

במקביל לגידול ביתרות האשראי, התגברה במהלך 2021 התחרות בין הגופים המממנים על כל עסקה חדשה - בין הבנקים לבין עצמם ובין הבנקים לבין המערכת החוץ בנקאית, קרי, חברות ביטוח, מוסדיים, אג"ח, קרנות השקעה פרטיות, ועוד. "כתוצאה מכך לווה הגידול ביתרות האשראי לענף בהגדלת תיאבון הסיכון ובהקלות בתנאי החיתום ועקב כך בעלייה ברמת הסיכון ובירידה במרווחי האשראי של העסקות החדשות", הסבירו בבנק ישראל.

על פי הפיקוח על הבנקים, הביקוש לדירות הוביל לשינוי בתפיסת הסיכון אצל הבנקים. "לאור מיעוט הכשלים בליווי פרויקטים והעליות המתמשכות במחירי הדירות, הסיכון נחזה על ידי הגופים המממנים כנמוך והם מוכנים ליטול על עצמם סיכונים גדולים יותר מבעבר. חברות שבעבר נחשבו על ידי הבנקים ברמת סיכון גבוהה, צברו בשנים האחרונות הון רב, התחזיות שלהן הוכחו כנכונות ועל כן הבנקים מרגישים נוחות להעמיד להם אשראי בהיקפים גבוהים ובתנאים מקלים בהשוואה לאלה שהיו נהוגים בעבר".

הבנקים מוכנים לספוג ירידה גדולה ביותר במחירי הדירות

כך, ההקלות בחיתום של העסקות החדשות באות לידי ביטוי, בשורה של צעדים שלא היו נהוגים בעבר והפכו את הבנקים להרבה יותר נדיבים כלפי הקבלנים.

ההקלה הראשונה נוגעת לשיעורי המימון לרכישת קרקעות. "ניכרת תחרות ערה בין הבנקים בשיעורי המימון לקרקעות חדשות. שיעורי המימון המקובלים הגיעו בעבר ל-75%-70%, אך החל משלהי שנת 2020 יש מגמת עלייה משיעור מימון מרבי של 85% לשיעורי מימון של כ-90% ובמקרים מסוימים אף לשיעור מימון של כמעט 100% מעלות הקרקע", הסבירו בבנק ישראל.

במקביל, דרישת ההון העצמי בפרויקטים סגורים פחתה מסדר גודל של 20%-15% לשיעורים מזעריים של 10%. באשר לכושר ספיגה בפרויקטים (המבטא את שיעור הירידה המרבי האפשרי במחירי המכירה של הדירות, מבלי שהבנק יספוג הפסדים מהפרויקט), החלה מגמה של הקלה בכושר הספיגה הנדרש בפרויקטים חדשים, כך שעסקות חדשות ללווים טובים מאושרות גם כאשר כושר הספיגה בפרויקט עומד על שיעור של 30% בלבד. זאת בהשוואה לדרישה לכושר ספיגה מזערי של 40%-35% שהייתה נהוגה בעבר.

בנוסף, בפיקוח על הבנקים מסבירים כי מקובל לקבוע כללים שבמסגרתם ניתן לשחרר לקבלן עודפים חזויים בפרויקט. כללי שחרור העודפים מיועדים להבטיח ששחרור העודפים יבוצע רק כאשר יש רמת ודאות גבוהה לקיומם של עודפים. כך, ככל ששיעורי ההתקדמות בביצוע הפרויקט ובמכירת הדירות גבוהים יותר, עולה רמת הוודאות לקיומם של עודפים. "לחלק מהלווים ניתנת אפשרות לשחרר עודפים מהפרויקט בשלבים מוקדמים של הפרויקט בהשוואה לכללים שהיו מקובלים בעבר", ציינו בפיקוח.

עוד כתבו כי בתקופה האחרונה יש מגמה של עלייה בהעמדת הלוואות מזנין למימון חלק מההון העצמי בפרויקטים על ידי הבנקים. הלוואות אלה מיועדות למימון ההון העצמי (כולו או חלקו) והן מתומחרות בשיעורי ריבית גבוהים משמעותית מאשר אלה של האשראי לפרויקט. נציין כי חלק מהיזמים משלימים הון עצמי גם באמצעות אשראי חוץ בנקאי (שלרוב גובה ריבית גבוהה יותר מהמערכת הבנקאית). תופעה זו מגדילה סיכוני מוראל הזארד (Moral Hazard) , ככל שהסיכון עבור היזם פוחת. מדובר בסיכון מוסרי - ככל ששיעור ההון העצמי המושקע בפרויקט נמוך יותר, החברה הלווה אינה חשופה באופן ישיר לסיכון אלא רק לסיכוי להצלחת הפרויקט ולכן עלולה להעדיף להגביר את מידת חשיפתה לסיכון", הסבירו בבנק ישראל.

עוד הוסבר בסקירה כי הבנקים מקלים עם היזמים גם בכל הקשור לקצב מכירת הדירות. לדוגמה, כאשר קיים פער בין שיעורי ביצוע לשיעורי המכירות. "קיימים פרויקטים בהם קצב הביצוע עולה באופן משמעותי על קצב המכירות. האמור אינו נובע בהכרח מקושי בפרויקט, אלא בחלק מהמקרים מהימנעות של היזם להתפשר על המחירים בפרויקט על בסיס ההערכה, שעם חלוף הזמן, הם ימשיכו לעלות והרווחיות תגדל בהתאם. בנוסף, במקרים מסוימים שבהם היזם לא הצליח למכור את כל מלאי הדירות בפרויקט שהסתיים, מעמידים הבנקים אשראי לתקופות של שנה ולעיתים אף יותר כנגד מלאי הדירות הלא מכורות, עד להשלמת מכירתן".

הבנקים נדרשים לרתק יותר הון לפרויקטים במינוף גבוה

על רקע העלייה בסיכון האשראי לענף הבינוי והנדל"ן שלח הפיקוח על הבנקים בחודשים אוגוסט ודצמבר 2021 מכתבים למערכת הבנקאות, שבהם נדרשו התאגידים הבנקאים לנקוט שורה של פעולות. בין היתר הם נדרשים להגביר את תהליכי הניטור והבקרה על התפתחות סיכון האשראי לענף הבינוי והנדל"ן תוך התמקדות בעסקות אשראי חדשות בסיכון מוגבר ובחינת הצורך בקביעת מגבלות פנימיות לגבייה; לוודא ביצוע התאמות בהפרשה הקבוצתית להספדי אשראי לענף הבינוי והנדל"ן ובעיקר להקצות הון נוסף בגין מימון קרקעות במינוף גבוה, כאשר שיעור המימון גבוה מ-75% מערך הקרקע.

שכר העובדים בבנקים קפץ. העובדים הזוטרים שילמו את המחיר

על פי הדוח, הבנקים המשיכו במהלך השנה שעברה לצמצם את מצבת כוח האדם בכ-1.8%, שהן כ-665 משרות, כפי שעשו גם בשנים הקודמות. אלא שמי ששילמו את המחיר הם בעיקר העובדים בעלי השכר הנמוך. "הירידה של מספר המשרות בשנה הנסקרת נבעה, בדומה לירידתו בשנים קודמות, מהפחתת המשרות ברמות השכר הנמוכות (עד 360 אלף שקל בשנה)", כותבים בבנק ישראל. מנגד, הם מוסיפים כי מספר המשרות ברמת שכר בינוניות שבין 360 אלף שקל למיליון שקל בשנה, וגבוהות של מעל מיליון שקל בשנה, דווקא צמח.

בבנק ישראל מסבירים כי מגמה זו משקפת שינוי כולל בתמהיל האנושי בבנקים, שמגייסים יותר אנשים מתחומי ההייטק והטכנולוגיה שמתאפיינים ברמות שכר גבוהות. כתוצאה מכך ומחלוקת בונוסים, הוצאות השכר בבנקים עלו ב-2021 ב-14.5% בהשוואה לשנה הקודמת. עוד בנושא השכר, מוסיפים בבנק ישראל כי השכר הממוצע למשרת שכיר במערכת עלה ב-9.8%.זאת, לאחר שנתיים שבהן דווקא חל צמצום בשכר העובדים במערכת.

עוד כתבות

תוכנית דירה. לתת לקבלנים נגישות למגרשים קטנים פנויים / צילום: Shutterstock

לא להסתכל רק על הגדלת היצע הדירות, אלא גם על פילוח הביקושים

להשגת תכנון מיטיב בישראל יש רק אפשרות אחת: גיבוש מדיניות דיור לאומית לישראל • מדיניות כזו צריכה להתייחס לצרכים האמיתיים של התושבים: גיל, גודל משק הבית, מצב כלכלי, צרכים מיוחדים ועוד • הרפורמה יכולה לצאת לדרך גם בלי חקיקה

בועז טופורובסקי, יואב קיש וזאב אלקין / צילום: נועם מושקוביץ, דוברות הכנסת

הפטור מוויזות לארה"ב בסכנה בגלל מאבק על תאריך הבחירות

מליאת הכנסת תתכנס היום בצהרים ליממה אינטנסיבית של חקיקה עד לפיזור הכנסת ● החוקים שצפויים לעלות היום: חלופת שקד לתמ"א 38, חוק המכר של שר השיכון, וחוק התחרות הכלכלית ● המחלוקת עם האופוזיציה לגבי תאריך הבחירות מאיימת על אישור חוק המטרו וביטול הוויזות לארה"ב

יוסי זינגר וארז בלשה, יו''ר ומנכ''ל ג'נריישן קפיטל / צילום: כדיה לוי

מנהלי קרן ג'נריישן: "כשדיברנו על השקעה בתחבורה ציבורית, הסתכלו עלינו כאילו נחתנו ממאדים"

מניית קרן הריט לתחום התשתיות סיפקה תשואה חיובית מתחילת השנה, אך צמד מנהליה מעריכים כי שווי השוק רחוק מלשקף את הפוטנציאל הטמון בנכסיה, "שעבדו מסביב לשעון גם בקורונה" ● מה הוביל אותם להשקיע בתחום ההיסעים ("תחבורה היא ליבת החיים") ומה הם חושבים על המחיר שמשלמת המתחרה קיסטון בעסקת אגד

משרדי הוט. בעיגול: מנכ''לית הוט, טל גרנות-גולדשטיין / צילום: מץ 76, יח''צ אוהד רומנו

הצטרפתם לסיבים של הוט? הסעיף הנסתר שיאפשר לאסוף עליכם מידע

לקוחות שהצטרפו לסיבים האופטיים של הוט התבקשו לחתום על טופס המאשר את עבודת הטכנאי, אלא שבתוכו הוטמע סעיף מעורפל המאפשר לחברה לעשות שימוש בנתוני הלקוחות • מהוט נמסר: "נוקטים את כל האמצעים הנדרשים להגנת המידע, הכל בהתאם לחוק"

פיתוח חיסונים במעבדה של פייזר / צילום: Reuters, EyePress

חברות התרופות לא עומדות בקצב הווריאנטים: לאן נעלם החיסון נגד האומיקרון

במשך שנה וחצי חברות החיסונים מנסות לפתח חיסון ייעודי אפקטיבי ללא הצלחה ● מדוע הן מתקשות להשיק חיסונים רלוונטיים, איזה שוק בכלל מחכה לחיסונים האלה והאם הפרסום הצפוי של הנחיות מינהל המזון והתרופות האמריקאי לגבי הפיתוח שלהם יוציא את החברות מהקיפאון

דורון ארזי, מנכ''ל סרגון / צילום: ליאורה כץ

לקראת מאבק שליטה: "האסטרטגיה הנוכחית של סרגון הורסת את הערך לבעלי המניות"

אוויאט נטוורקס מציעה לרכוש את חברת הטכנולוגיה הישראלית לפי שווי של 235 מיליון דולר - פרמיה של 34% על מחיר השוק ● "ניסינו לדבר עם הנהלת סרגון על עסקה שאנו בטוחים שתביא ערך משמעותי לבעלי המניות של שתי החברות, אך זכינו רק לעיכובים ודחיות מצידם"

פרויקט פינוי בינוי ברמת גן / צילום: רמי חכם

המהפכה של פינוי בינוי: בקרוב תדעו כמה היזם שלכם מרוויח

המשנה ליועמ"שית הנחתה להפוך את תקן 21 - "בדיקה שמאית כלכלית לתוכנית פינוי־בינוי" לאחד ממסמכיה הרשמיים של כל תוכנית בעת הפקדתה, ושלל נתונים פיננסיים יהיו גלויים לציבור

מוצרי חלב / צילום: גלובס

מחירי מוצרי החלב שבפיקוח יעלו ב-4.9%

לפי ההסכמות בין משרדי החקלאות והאוצר ונציגי ענף החלב, מחירי מוצרי החלב שבפיקוח יעלו ב-4.9%. לפי ההסכם, מחיר זה לא ישתנה במשך כשנה לפחות ● עוד הוסכם כי על גבינות קשות, כמו מוצרלה, חלומי וגורגונזלה יבוטל המכס באופן מיידי

מייסדי חברת גלואט / צילום: gloat

החברה הישראלית שעוזרת לספוטיפיי לשמר עובדים גייסה 90 מיליון דולר

חברת הסטארט-אפ הישראלית גלואט, שפיתחה מערכת לניוד והשמה של עובדים בתוך הארגון, הודיעה על גיוס 90 מיליון דולר בסיבוב רביעי (D) בהובלת קרן ההשקעות של סגן נשיא ארה"ב לשעבר אל גור ● בין לקוחות החברה: שניידר, גולדמן זאקס וספוטיפיי

אנדרו ביילי, כריסטין לגארד, ג'רום פאוול, יי גאנג / צילום: Associated Press, Jose Luis Magana, Geert Vanden Wijngaert, Patrick Semansky, Tolga Akmen

בנקים מרכזיים צריכים להעלות ריבית בחדות או להסתכן בתקופת אינפלציה גבוהה

כך עולה מדוח חדש של הבנק להסדרי סליקה בינלאומיים (BIS) שמוכר כ"בנק המרכזי של הבנקים המרכזיים" ● חוקרי הבנק מזהירים כי הצעדים הנחוצים לבלימת האינפלציה עלולים לגרום לעוד העלאות מחירים גלובליי

סצנה מתוך קמפיין מודיבודי / צילום: צילום מסך

מה אפשר ללמוד מהקמפיין לתחתוני מחזור שהסעיר את צופי הטלוויזיה

בשבוע שבו בית המשפט בארה"ב שינה את הפסיקה בנוגע להפלות, בישראל הושק קמפיין שמסמן עוד צעד בשחרור הנשי, ומציג לראשונה דם בזמן מחזור ● איך השתנה הייצוג של נשים בקמפיינים, עד כמה מותגי המיינסטרים הם גם חלק מהמהפכה, ומתי מה שנתפס כעת כפרובוקציה יהפוך לחלק מהתרבות הפופולרית

ג'וני סרוג'י, סגן נשיא לפיתוח שבבים באפל, ובשאר אל מסרי, מייסד רוואבי / צילום: אפל

אפל חושפת: מפעילה מרכז מחקר ופיתוח ברשות הפלסטינית

במפגש של ג'וני סרוג'י, הישראלי הבכיר באפל, ונשיא המדינה יצחק הרצוג נחשף כי מאז שנת 2018 מפעילה ענקית המחשוב מרכז מחקר ופיתוח בעיר הפלסטינית רוואבי שבשומרון ● במרכז עובדים בשיתוף עם מרכזי הפיתוח בהרצליה ובחיפה על פרויקטי חומרה גלובליים ● אפל מתכוונת להרחיב את פעילותה ברשות הפלסטינית בשנים הקרובות

שר האוצר, אביגדור ליברמן / צילום: אלכס קולומויסקי-ידיעות אחרונות

הוזלה נוספת מתעכבת, ומחיר הדלק צפוי לעלות לכ-8 שקלים השבוע

שר האוצר ליברמן הכריז לפני שבוע על הורדה נוספת של מס הבלו על הדלק שתימשך עד סוף אוקטובר, אך ספק אם יצליח להוציא לפועל את המהלך ● משרד האנרגיה צפוי לפרסם מחר את המחיר המעודכן לליטר בנזין. לפי ההערכות, התעריף יטפס לכ-8 שקלים לליטר

וול סטריט / צילום: Shutterstock, Lucky-photographer

נעילה אדומה בוול סטריט: נאסד"ק נחתך ב-3%, קוגנייט נפלה ב-29%

מדד S&P 500 נסוג 2% ומדד דאו ג'ונס נחלש 1.6%. ● נפט ברנט עלה 2.5% ● נעילה באירופה: מדד דאקס התקדם 0.3%, פוטסי 100 עלה 1% וקאק 40 התחזק 0.6% ● סרגון זינקה 20% לאחר ניסיון השתלטות על החברה

איסטנבול / צילום: Shutterstock

אזהרת המסע לאיסטנבול חוזרת לדרגה 3. ההזמנות לאנטליה מזנקות

האגף ללוחמה בטרור במל"ל החליט להחזיר את רמת אזהרת המסע לאיסטנבול בחזרה לרמה 3 (איום בינוני) ● ההמלצות לנוסעים לטורקיה הן להימנע מפרסום פרטי הנסיעה ברשתות חברתיות, לשמור על ערנות ולא להחצין סממנים ישראליים ● אורן כהן מגורי, סמנכ"ל השטיח המעופף: "המוקד שלנו מוצף בפניות של ישראלים שביטלו חופשתם כשאזהרת המסע הייתה תקפה וכעת הם מבקשים להחזיר את הזמנתם"

משקאות של Molson Coors. תשואות דו־ספרתיות ב־2022 / צילום: Shutterstock

משקיעי ערך מאמינים שהעליונות שלהם כיום היא רק תחילת הדרך

מנהלי השקעות בכירים בארה"ב משוכנעים שלאחר המהלומה הקשה שספגו מניות הערך מאז פרוץ הקורונה, הן צפויות כעת להביס בשנים הקרובות את מניות הצמיחה בפער הגדול ביותר מאז 2001 ● "כשמניות ערך נעשות זולות מאוד, הזינוק חזרה עשוי להיות חזק ומהיר"

ניתוח באמצעות הרובוט של יומן אקסטנשנס

מועמדת להשתלטות: יומן אקסטנשנס משלימה התרסקות של 95% מההנפקה

חברת הרובוטיקה הרפואית דיווחה על הפסקת ההסכם עם המפיץ הבלעדי באירופה, על רקע צלילה חדה בהכנסות וזינוק בהפסדים ● בקופת החברה מזומנים בהיקף כ-90 מיליון שקל

חיים כצמן / צילום: עינת לברון

חיים כצמן: "בת"א אפשר לייצר היצע של עוד חצי מיליון דירות, פשוט"

מייסד ומנכ"ל חברת הנדל"ן המניב ג'י סיטי דיבר בוועידה הכלכלית השנתית של איגוד החברות הציבוריות ואמר כי "הממשלה צריכה להחליט אם היא רוצה מדיניות או רוצה לספסר בנדל"ן ● לדבריו, עליות המחירים הן כלל עולמיות, אך הוא צופה התאוששות מהירה בביקושים

אבנר צדוק, בעל חברת 'פלגים בריכות שחייה' / צילום: שבי קדם

החלים מסרטן והמציא עצמו מחדש בענף הבריכות: "עליות המחירים לא פוסחות עלינו. נאלצים לספוג אלפי שקלים"

אבנר צדוק, תושב כפר האורנים, בן 52 ● נשוי פלוס 3 ● בעל חברת 'פלגים בריכות שחייה' ● "הפער בין התמחור שנסגר בזמנו לבין העלויות בפועל הוא גדול" ● גלובס שם את הסיוע לעסקים קטנים ולעצמאים במרכז   

אחוז החסימה בבחירות לפרלמנט

הוויכוח על אחוז החסימה: מה המצב במדינות העולם?

בואו לצלול איתנו למספרים ולנתונים שמאחורי החיים עצמם ● והפעם: בהולנד אחוז החסימה כמעט ולא קיים, בטורקיה הוא עומד על 7%. הדיון על אחוז החסימה מתעורר לחיים