גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

לא להסתכל רק על הגדלת היצע הדירות, אלא גם על פילוח הביקושים

להשגת תכנון מיטיב בישראל יש רק אפשרות אחת: גיבוש מדיניות דיור לאומית לישראל • מדיניות כזו צריכה להתייחס לצרכים האמיתיים של התושבים: גיל, גודל משק הבית, מצב כלכלי, צרכים מיוחדים ועוד • הרפורמה יכולה לצאת לדרך גם בלי חקיקה

תוכנית דירה. לתת לקבלנים נגישות למגרשים קטנים פנויים / צילום: Shutterstock
תוכנית דירה. לתת לקבלנים נגישות למגרשים קטנים פנויים / צילום: Shutterstock

הכותבים הם מנהלי פרויקטים במכון לרפורמות מבניות

בני זוג מבוגרים מרגישים שהבית שהם גרים בו כבר גדול מדי למידותיהם. הילדים כבר עזבו מזמן, ובבית גרמי מדרגות שעלולים להפוך למכשול עם השנים. סטודנט שהתעייף מדירות שותפים מחפש דירת שני חדרים עם מטבח שאפשר באמת לבשל בו. אדם עיוור מחפש דירה חדשה ונגישה, עם ממ"ד אבל ללא חניה מכיוון שאינו נוהג. המשותף לכל הדוגמאות הללו הוא שרבים מהם לא יוכלו למצוא את התחליף שהם מחפשים בסביבת מגוריהם. הם "נתקעים" לעתים בבתים יקרים מדי, גדולים או קטנים מדי, רק כדי לא לעזוב.

במסמך מכונן שפורסם לפני שבועות אחדים קוראת הצמרת של מינהל התכנון למערכת הפוליטית לזנוח את "תפיסת ההיצע", ומצביעה על הצורך בבחינה שיטתית גם של צד הביקוש - להסתכל על מגוון משקי הבית שהם צרכני הדיור.

פילוח הביקוש - מי צריך מה, איפה ובאיזה גודל - הוא השער לשרשרת האספקה של הדיור. פילוח השוק צריך להיעשות בכל הרמות ובכל שלבי התכנון והביצוע. הוא מהווה את הבסיס לתכנון צרכי הדיור הריאליים של מדינת ישראל. חשוב להדגיש שהמונח "תמהיל דיור" מגלם בתוכו מגוון רחב של מרכיבים מעבר לגודל הדירה, בהם צורת החזקה בדיור, רמת המחירים וטיפוסי הבנייה.

דיור הוא מוצר הטרוגני, ולכן הפילוח של הביקוש לדיור - לאלה שידם משגת, ולאלה הזקוקים לדיור בהישג יד, מחייב לקחת בחשבון את המאפייני השונים כגון "גודל משק הבית, מאפייני הדיירים (גיל וצרכים מיוחדים), ויכולתם הכלכלית לרכוש או לשכור את הדירה". זה המפתח למדיניות דיור לאומית חדשה.

פילוח הביקושים ישפיע על צמצום הפערים

לפילוח הביקושים יכולה להיות השפעה על צמצום הפערים החברתיים. במינהל התכנון קובעים כי "תמהיל דיור מגוון מספק מנעד אפשרויות דיור עבור קבוצות שונות באוכלוסייה, על בסיס גיל, רקע חברתי וכלכלי, סטטוס משפחתי, מאפיינים תעסוקתיים ועוד. באופן זה, בכוחו של תמהיל דיור להביא לשילוב והכלה חברתית ואף לצמצום פערים חברתיים־כלכליים־ערכים שקיים קונצנזוס לחשיבותם וחיוניותם לתפקודן האפקטיבי של ערים לאורך זמן".

אלא שהשגת היעד של תמהיל דיור מגוון אינה יכולה להיעשות ללא הסתכלות הוליסטית קדימה. יש אפשרות אחת בלבד להשגת תכנון מיטיב - גיבוש מדיניות דיור לאומית למדינת ישראל. בכך מצטרף מינהל התכנון לקריאת המכון לרפורמות מבניות, שכבר שנים רבות קורא למקבלי ההחלטות לנסח מדיניות דיור לאומית.

השלב הבא: שיווק קרקעות שיתאים לפילוח

מינהל התכנון קובע שיש לפלח את הביקוש בשוק באופן גיאוגרפי, סוציו־אקונומי, בהתאם לטיפוסי הבנייה המבוקשים, לצורת ההחזקה בדירה ועוד. תכנון נכון ייצור דירות שונות לציבורים שונים, לרווקים, קשישים, גרושים, משפחות מרובות ילדים וכן דירות שונות לעשירונים שונים ולרמות הכנסה שונות. המסמך קובע שיש לתכנן את הדיור באופן שתואם את הביקוש הריאלי ולהפסיק את התכנון ההומוגני הקיים היום בשוק הגורם לשיווק קרקעות ספקולטיבי.

כיום אנחנו רואים בשוק תכנון הומוגני יחסית. במינהל התכנון מייחסים זאת לכך שהתכנון "מובל במידה רבה על ידי יזמים המבקשים למכור דירות במטרה למקסם רווחים. זאת בשונה מתפיסת הדיור כמוצר או כשירות בעל מאפיינים ציבוריים, שעל המדינה להבטיח לכלל תושביה על בסיס צרכיהם".

אנחנו במכון לרפורמות מבניות קוראים לאורך שנים לשבירת הדבקות של מדיניות התכנון במדינת ישראל בדיור בגודל אחיד לשכבה מסוימת ויחידה, גישה אשר מתעלמת מחשיבות הפילוח.

בשלב הבא, צריך להתאים גם את שיווקי הקרקע. שיווק ייעודי המבוסס על צרכיו ועל יכולותיו של המיועד היא הדרך לאפשר דיור בר־השגה ולהגשים את תפקידי רמ"י כפי שנכתבו בחוק רשות מקרקעי ישראל.

בשונה מהמצב כיום, שומה מבוססת ייעוד צריכה להחליף את השומה הספקולטיבית. כל מטרה של שימוש בקרקע תקבע את מחירה באמצעות שומה ספציפית. אין דין מחיר קרקע לעשירון העליון כדין מחיר קרקע לחסרי דיור. כך יתהפכו היוצרות - במקום שמחיר הדירה ייגזר ממחיר הקרקע, מחיר הקרקע יחושב לפי מחיר המוצר הסופי שהמדינה חפצה לבנות על הקרקע הספציפית ולפי זהות צרכני המוצר המוגמר.

החלטת מינהל התכנון מחייבת את רמ"י לבצע שיווק המזכה את הזכאים לדיור בהישג יד לרכוש קרקע בפטור במכרז על בסיס שומה המתאימה לכך. שימוש במסלול זה יאפשר נגישות מהירה של קבלנים קטנים למגרשים קטנים פנויים אשר מצויים כיום בתת־ניצול ברשויות המקומיות, תוך האפשרות לרכישתן, לבנייה ייעודית ומפולחת לחסרי דיור בבעלות. חשוב לציין כי גם כיום כ־25% מהקרקע שמשווק רמ"י משווקת בפטור ממכרז.

הפילוח הוא הבסיס, אבן הפינה למדיניות דיור לאומית. הרפורמה בדיור יכולה לצאת לדרך כאן ועכשיו - אין צורך בחקיקה חדשה. החלטות אלה עשויות לפתוח עידן חדש למדיניות הדיור הלאומית בישראל כפתרון למשבר הדיור.

עוד כתבות

תא''ל רן כוכב / צילום: אפרים לפיד נציג דו''צ

המלחמה על הנרטיב: מערך ההסברה הלאומי תפס את הבמה

חומרים ויזואליים מסייעים לספק הוכחות ● ראש מערך ההסברה ליאור חייט על הפרסום הפלסטיני שהאשים את ישראל בהרג ילדים בג'באליה: "בנינו תוכנית תקשורתית לפירוק המוקש הזה"

זיאד נח'אלה, מנהיג הג'יאהד האיסלמי הפלסטיני / צילום: Reuters, Marwan Naamani

טילי נ"ט, ידע טכנולוגי ועשרות מיליוני דולרים: הזווית האיראנית במבצע עלות השחר

לג'יהאד האיסלמי יש תקציב שנתי של כ-100 מיליון דולר, שאת רובו מספקת איראן בתשלומים המועברים בעיקר דרך חלפני כספים ואגודות חברתיות כביכול ● טהראן מספקת בנוסף גם אמצעי לחימה, ובהם טילי נ"ט מתקדמים ● איך המשבר הכלכלי באיראן משפיע על תמיכתה בארגון הטרור, והאם ההסלמה הנוכחית תשנה את התמונה?

האוצר מנסה לשכנע שהעלאת מס הקנייה על כלי רכב חשמליים ופלאג־אין  הכרחית לשמירה על הכנסות המדינה / צילום: Shutterstock

בעולם מסבסדים את המכוניות החשמליות, בישראל מעלים את המיסוי

לקוחות רבים שהזמינו רכב חשמלי יגלו בינואר כי הם נדרשים להוסיף עוד אלפי שקלים למחיר ששילמו ● באוצר הציגו את המהלך להעלאת מס הקנייה על כלי רכב חשמלי ופלאג־אין כחיוני לשמירה על הכנסות המדינה, אלא שבחציון האחרון ההכנסות ממסי רכב רק זינקו

ולדימיר פוטין ושי ג'ינפינג במפגש השנתי של ''הפורום הכלכלי המזרחי'' בולדיווסטוק, רוסיה / צילום: Reuters

המזרח נגד המערב? פוטין ושי דווקא מהמרים על החלק הדרומי של העולם

עם הידרדרות היחסים עם המערב, מבקשות רוסיה וסין לארגן מחדש את מאזן הכוחות בעולם ולהטות את דרום כדור הארץ לטובתן באמצעות פרישת חסות, הלוואות והשקעות • בחלק מהמדינות הללו השליטים לא מעוניינים לעמוד לצד הדמוקרטיות, בהתחשב בכך שגם הם שולטים בסגנון סמכותני כמו פוטין ושי

מנכ''לים מקשיחים עמדות בזמן שהכלכלה מראה סימני התקררות / אילוסטרציה: Shutterstock, fizkes

מנכ"לים זונחים את הגישה החברמנית עם הופעת סימנים להתקררות הכלכלה

כשהתחזיות מתקדרות, מנהלי חברות מחזירים דרישות ברורות, בדיקה של רמת הביצועים ומקצצים בפינוקים כמו ספלים וחולצות

בניין היוקרה Murano at Portofino במיאמי ביץ' / צילום: Shutterstock

שנה לאחר קריסת הבניין במיאמי: מחירי הדירות באזור בירידה

הירידה במחירים משקפת את חששותיהם של הקונים בנוגע לבטיחות וצפי להוצאות של מאות אלפי דולרים על תיקונים

חבל שחיפה לא מתנהלת כמו קבוצת כדורגל / צילום: Shutterstock, Altosvic

הפער בין חיפה השוקעת למכבי חיפה הנוסקת לא סביר

למרות החופים, ההרים ואפילו התחבורה הציבורית בשבת, חיפה סובלת מהגירה שלילית שנה אחרי שנה ● קברניטי העיר אפילו לא עושים מאמץ ללכוד את אוהדי מכבי חיפה - רבים מהם חיפאים "גולים", כדי לשכנע אותם להשתקע בה מחדש ● וגם: פייסבוק מזכירה למשקיעים כי אין חסינות בבורסות ● כוכבי השבוע 

יירוטים של כיפת ברזל, מוקדם יותר היום / צילום: Associated Press, Ariel Schalit

בכיר בג'יהאד האיסלמי: הפסקת האש תיכנס לתוקפף בשעה 23:30

בחמאס מאיימים: "ההתנגדות מאוחדת במערכה זו, על כל פלגיה, ולא נוכל להסכים עם המשך המצב בעזה כפי שהוא" ● מקור ישראלי בכיר מאשר: הפסקת האש עם הג'יהאד מתקרבת ● פיקוד העורף מנחה את תושבי עוטף עזה להיכנס למרחב המוגן עד להודעה חדשה ולא להמתין לצבע אדום

שיגור טילים מרצועת עזה לעבר ישראל / צילום: Associated Press, Hatem Moussa

הקרב על הנרטיב: איך מנהלים מבצע צבאי בעידן הניו מדיה

כדי למנוע התקבעות בדעת הקהל של הנרטיב הפלסטיני, יש לפעול במהירות רבה כדי להשפיע על ה-news cycle הראשון, זאת באמצעות רתימת כל הגורמים המודיעיניים והמבצעיים שיכולים לספק מידע והוכחות להזמת הטענות ● כך עושים זאת נכון

שיגורים מרצועת עזה הערב (ש') לעבר ישראל / צילום: Associated Press, Adel Hana

בצה"ל מעריכים כי בכיר נוסף בג'יהאד חוסל בעזה

לראשונה מאז התחיל מבצע "עלות השחר" נשמעו אזעקות בתל אביב ● הפלסטינים מדווחים עד כה על 12 הרוגים ו-84 פצועים כתוצאה מתקיפות צה"ל ברצועה ● בתום הערכת מצב, שר הביטחון גנץ הנחה את צה"ל להמשיך בתקיפות ובפעולות סיכול הירי על ישראל ● יו"ר האופוזיציה נתניהו יגיע לקבל עדכון ביטחוני מראש הממשלה יאיר לפיד

חסימת צמתים בעוטף עזה, יום שישי האחרון / צילום: Associated Press, Ariel Schalit

מבצע עלות השחר: אילו עסקים זכאים לפיצויים?

עדיין לא ברור האם יינתן סיוע לכל העסקים שעלולים להיפגע כלכלית מתרחיש של התמשכות מבצע עלות השחר ● מה כולל הפיצוי ואיך מבקשים אותו? גלובס עושה סדר

ישיבת הממשלה השבועית, 31.7 / צילום: מארק ישראל סלם - הג'רוזלם פוסט

רה"מ יאיר לפיד: "המבצע יימשך ככל שיידרש"

גורמי מערכת הביטחון תמימי-דעים כי המבצע השיג את מטרותיו, ויש לשמר את ההישגים לקראת סיום הלחימה, אך בשלב הזה לג'יהאד יהיה קשה להסכים להפסקת אש כשאין בידיו שום הישג ממשי ● רה"מ יאיר לפיד: "אנחנו פועלים בצורה ממוקדת ואחראית על מנת לצמצם למינימום פגיעה בבלתי מעורבים"

שיגור טילים מרצועת עזה לעבר ישראל, אתמול / צילום: Associated Press, Fatima Shbair

הלחץ ברצועה מעצירת הדלק וקפיצת המדרגה בחזית ההסברה: מה צפוי בהמשך מבצע "עלות השחר"?

עד כה, הסבב הזה נראה כהצלחה ישראלית לצד כישלון בולט של הג'יהאד האיסלמי, ואיראן העומדת מאחוריו ● הג'יהאד איבד את מרבית התמיכה האזרחית שהייתה לו, וגם הצטרפות חמאס להסלמה התרחקה בגלל הפיצוץ בג'בליה ● ההערכה של גורמי הביטחון הישראלים היא כי אם יסופק לג'יהאד האיסלמי סולם מינימליסטי, הוא יסכים להפסקת אש

שוכרים עומדים בתור לראות דירה בתל אביב / צילום: איריס מושקוביץ'

האם שיטת המדידה החדשה של הלמ"ס תשקף את השינויים בשוק השכירות

הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה שינתה את שיטת חישוב השינויים במדד שכר הדירה החודשי, לאור הפערים הגדולים בין נתוניה לנתונים שמפרסמות חברות פרטיות • אלא שגם בשיטה החדשה יש לא מעט בעיות, וכדי להגיע לאמת, כנראה צריך להשתמש ביותר משיטת מדידה אחת

תושב עזה בין ההריסות / צילום: Reuters, IBRAHEEM ABU MUSTAFA

הסחורות, הפועלים והחשמל: מנופי הלחץ ששומרים את חמאס מחוץ לתמונת הלחימה

שנה לאחר מבצע "שומר החומות", תושבי עזה מצאו עצמם שוב בין הפטיש לסדן, והמצב הכלכלי ברצועה מחריף ● במקביל, צעדים כלכליים מצד ישראל למען תושבי הרצועה הפכו למנופי לחץ "חיוביים" על חמאס, שלא ממהר להצטרף למערכה

אילון מאסק, האיש העשיר ביותר בעולם / צילום: Associated Press, Jeff Chiu

שלושה חדרים ב-45 אלף דולר בלבד: הבית החדש של אילון מאסק

מאסק, שהונו נאמד בכ־270 מיליארד דולר, רכש את הבית בשל מיקומו – מרחק הליכה ממתקן שיגור של SpaceX ● המיליארדר סיפר בפודקאסט כי הבית כלל במקור שני חדרי שינה, אך הוא המיר את החניה לחדר נוסף וכיום יש בו שלושה חדרים: "זה בית קטן מאוד"

מגדלי טיילת דוד. השוכרים שילמו שנה מראש / צילום: יהונתן הונינג באדיבות נאות שירן תיווך

ארבע חניות, בריכה וחדר יין: כמה יעלה לשכור דירת יוקרה ומה תקבלו בתמורה

חדר שינה עם ריהוט בשווי של חצי מיליון שקל, רהיטים ביבוא אישי מצרפת תוצרת Roche bobois וחפצי אמנות מיוחדים • דירות היוקרה מושכרות בעשרות אלפי שקלים לחודש ומציעות מעבר למיקום גם סטנדרט אבזור גבוה במיוחד ● פרויקט מיוחד

התחדשות עירונית  ברחוב בצלאל 9 תל אביב / הדמיה: AA STUDIO

התחדשות עירונית בת"א: "הבניין התחיל להתפורר. העירייה המליצה לחזק אבל לא חייבה אותנו"

הבניין ברחוב בצלאל 9 בתל אביב נהרס לאחרונה ● לשמונה הדירות שהיו בבניין יתווספו עוד 15 דירות בתמהיל משתנה ● דירות בשטח 108 מ"ר נמכרות בכ-7.8 מיליון שקל

מחקר אחד בשבוע. איך מקשיבים לעובדים ממדינות שונות / צילום: Shutterstock

הפעולה הפשוטה והיומיומית שכל מנהל חייב לזכור לעשות

בשנים האחרונות גוברת המודעות לחשיבותה של ההקשבה, וארגונים גלובליים כמו פייזר, IBM ופורד מעבירים לעובדים ולמנהלים הכשרות בנושא ● אבל מתברר שבתרבויות שונות צריך להקשיב בצורות שונות

נעם וימן, מנכ''ל דיפלומט / צילום: קרן בן ציון גפני

מחאות הצרכנים מול בית המנכ"ל והלחץ מהמשקיעים: המלכוד של דיפלומט

מצד אחד, יבואנית אגרסיבית של מוצרי צריכה הנהנית משיעור רווחיות גבוה; מצד שני, חברה ציבורית שכבולה למחירים של יצרניות גלובליות ומחויבת לרווחיות עבור בעלי המניות ● כיצד הפכה דיפלומט, שהונפקה רק לפני כשנה וחצי, לסמל המאבק ביוקר המחיה בישראל, עד כמה יש לה אחריות לכך, ולמה המנכ"ל נועם וימן מרגיש שעיר לעזאזל