גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

לא להסתכל רק על הגדלת היצע הדירות, אלא גם על פילוח הביקושים

להשגת תכנון מיטיב בישראל יש רק אפשרות אחת: גיבוש מדיניות דיור לאומית לישראל • מדיניות כזו צריכה להתייחס לצרכים האמיתיים של התושבים: גיל, גודל משק הבית, מצב כלכלי, צרכים מיוחדים ועוד • הרפורמה יכולה לצאת לדרך גם בלי חקיקה

תוכנית דירה. לתת לקבלנים נגישות למגרשים קטנים פנויים / צילום: Shutterstock
תוכנית דירה. לתת לקבלנים נגישות למגרשים קטנים פנויים / צילום: Shutterstock

הכותבים הם מנהלי פרויקטים במכון לרפורמות מבניות

בני זוג מבוגרים מרגישים שהבית שהם גרים בו כבר גדול מדי למידותיהם. הילדים כבר עזבו מזמן, ובבית גרמי מדרגות שעלולים להפוך למכשול עם השנים. סטודנט שהתעייף מדירות שותפים מחפש דירת שני חדרים עם מטבח שאפשר באמת לבשל בו. אדם עיוור מחפש דירה חדשה ונגישה, עם ממ"ד אבל ללא חניה מכיוון שאינו נוהג. המשותף לכל הדוגמאות הללו הוא שרבים מהם לא יוכלו למצוא את התחליף שהם מחפשים בסביבת מגוריהם. הם "נתקעים" לעתים בבתים יקרים מדי, גדולים או קטנים מדי, רק כדי לא לעזוב.

במסמך מכונן שפורסם לפני שבועות אחדים קוראת הצמרת של מינהל התכנון למערכת הפוליטית לזנוח את "תפיסת ההיצע", ומצביעה על הצורך בבחינה שיטתית גם של צד הביקוש - להסתכל על מגוון משקי הבית שהם צרכני הדיור.

פילוח הביקוש - מי צריך מה, איפה ובאיזה גודל - הוא השער לשרשרת האספקה של הדיור. פילוח השוק צריך להיעשות בכל הרמות ובכל שלבי התכנון והביצוע. הוא מהווה את הבסיס לתכנון צרכי הדיור הריאליים של מדינת ישראל. חשוב להדגיש שהמונח "תמהיל דיור" מגלם בתוכו מגוון רחב של מרכיבים מעבר לגודל הדירה, בהם צורת החזקה בדיור, רמת המחירים וטיפוסי הבנייה.

דיור הוא מוצר הטרוגני, ולכן הפילוח של הביקוש לדיור - לאלה שידם משגת, ולאלה הזקוקים לדיור בהישג יד, מחייב לקחת בחשבון את המאפייני השונים כגון "גודל משק הבית, מאפייני הדיירים (גיל וצרכים מיוחדים), ויכולתם הכלכלית לרכוש או לשכור את הדירה". זה המפתח למדיניות דיור לאומית חדשה.

פילוח הביקושים ישפיע על צמצום הפערים

לפילוח הביקושים יכולה להיות השפעה על צמצום הפערים החברתיים. במינהל התכנון קובעים כי "תמהיל דיור מגוון מספק מנעד אפשרויות דיור עבור קבוצות שונות באוכלוסייה, על בסיס גיל, רקע חברתי וכלכלי, סטטוס משפחתי, מאפיינים תעסוקתיים ועוד. באופן זה, בכוחו של תמהיל דיור להביא לשילוב והכלה חברתית ואף לצמצום פערים חברתיים־כלכליים־ערכים שקיים קונצנזוס לחשיבותם וחיוניותם לתפקודן האפקטיבי של ערים לאורך זמן".

אלא שהשגת היעד של תמהיל דיור מגוון אינה יכולה להיעשות ללא הסתכלות הוליסטית קדימה. יש אפשרות אחת בלבד להשגת תכנון מיטיב - גיבוש מדיניות דיור לאומית למדינת ישראל. בכך מצטרף מינהל התכנון לקריאת המכון לרפורמות מבניות, שכבר שנים רבות קורא למקבלי ההחלטות לנסח מדיניות דיור לאומית.

השלב הבא: שיווק קרקעות שיתאים לפילוח

מינהל התכנון קובע שיש לפלח את הביקוש בשוק באופן גיאוגרפי, סוציו־אקונומי, בהתאם לטיפוסי הבנייה המבוקשים, לצורת ההחזקה בדירה ועוד. תכנון נכון ייצור דירות שונות לציבורים שונים, לרווקים, קשישים, גרושים, משפחות מרובות ילדים וכן דירות שונות לעשירונים שונים ולרמות הכנסה שונות. המסמך קובע שיש לתכנן את הדיור באופן שתואם את הביקוש הריאלי ולהפסיק את התכנון ההומוגני הקיים היום בשוק הגורם לשיווק קרקעות ספקולטיבי.

כיום אנחנו רואים בשוק תכנון הומוגני יחסית. במינהל התכנון מייחסים זאת לכך שהתכנון "מובל במידה רבה על ידי יזמים המבקשים למכור דירות במטרה למקסם רווחים. זאת בשונה מתפיסת הדיור כמוצר או כשירות בעל מאפיינים ציבוריים, שעל המדינה להבטיח לכלל תושביה על בסיס צרכיהם".

אנחנו במכון לרפורמות מבניות קוראים לאורך שנים לשבירת הדבקות של מדיניות התכנון במדינת ישראל בדיור בגודל אחיד לשכבה מסוימת ויחידה, גישה אשר מתעלמת מחשיבות הפילוח.

בשלב הבא, צריך להתאים גם את שיווקי הקרקע. שיווק ייעודי המבוסס על צרכיו ועל יכולותיו של המיועד היא הדרך לאפשר דיור בר־השגה ולהגשים את תפקידי רמ"י כפי שנכתבו בחוק רשות מקרקעי ישראל.

בשונה מהמצב כיום, שומה מבוססת ייעוד צריכה להחליף את השומה הספקולטיבית. כל מטרה של שימוש בקרקע תקבע את מחירה באמצעות שומה ספציפית. אין דין מחיר קרקע לעשירון העליון כדין מחיר קרקע לחסרי דיור. כך יתהפכו היוצרות - במקום שמחיר הדירה ייגזר ממחיר הקרקע, מחיר הקרקע יחושב לפי מחיר המוצר הסופי שהמדינה חפצה לבנות על הקרקע הספציפית ולפי זהות צרכני המוצר המוגמר.

החלטת מינהל התכנון מחייבת את רמ"י לבצע שיווק המזכה את הזכאים לדיור בהישג יד לרכוש קרקע בפטור במכרז על בסיס שומה המתאימה לכך. שימוש במסלול זה יאפשר נגישות מהירה של קבלנים קטנים למגרשים קטנים פנויים אשר מצויים כיום בתת־ניצול ברשויות המקומיות, תוך האפשרות לרכישתן, לבנייה ייעודית ומפולחת לחסרי דיור בבעלות. חשוב לציין כי גם כיום כ־25% מהקרקע שמשווק רמ"י משווקת בפטור ממכרז.

הפילוח הוא הבסיס, אבן הפינה למדיניות דיור לאומית. הרפורמה בדיור יכולה לצאת לדרך כאן ועכשיו - אין צורך בחקיקה חדשה. החלטות אלה עשויות לפתוח עידן חדש למדיניות הדיור הלאומית בישראל כפתרון למשבר הדיור.

עוד כתבות

ביתן אינטל בגרמניה / צילום: Shutterstock

אינטל תכננה להשקיע 86 מיליארד דולר באירופה. סטארט־אפ קטן מקשה עליה

קרב פטנטים שחברת שבבים קטנה מנהלת נגד אינטל בגרמניה עשוי לחבל בתוכניות של הענקית באירופה כולה ● ניצחון משמעותי לתביעה נרשם החודש, עם הוצאת צו מניעה זמני נגד מכירת כמה מעבדים של אינטל ● השאלה הגדולה: האם ייפתחו משפטים דומים ביבשת?

ינקי קוינט, מנכ''ל רמי ומ''מ מנהל רשות החברות / צילום: יוסי זמיר

מתחנות כוח ועד מוסכי רכבת: בענף התשתיות טוענים שרמ"י תוקעת מיזמים

בפנייה דחופה מבקשים במינהל התכנון מרשות מקרקעי ישראל לשחרר היתרים למיזמי תשתית לאומיים ● ברקע זה, גורמים בענף טוענים כי פרויקטים גדולים, בהם תחנות כוח ומוסכים של הרכבת הקלה, תקועים בגלל התנהלות הרשות ● רמ"י: "חלק מהפרויקטים יצאו לדרך"

בורסת תל אביב / צילום: שלומי יוסף

מגמה ירוקה בתל אביב; נובה מטפסת בכ-3%

מדד ת"א 35 עולה ב-0.6% ות"א 90 עולה ב-0.4% ● הבורסה בת"א מסכמת רבעון ראשון בעליות נאות במדדים המובילים ● לאומי על הדולר המתחזק: "מציע למשקיעים הצעה שאי אפשר לסרב לה" ● באופנהיימר צופים "רוח גבית לשוק המניות האמריקאי לפחות עד שנת 2025" ● טסלה ממשיכה במומנטום השלילי לאחר שבמורגן סטנלי הורידו את תחזית המכירות של החברה

וול סטריט / צילום: Shutterstock

וול סטריט ננעלה בעליות; אנבידיה צללה בכ-3%

הנאסד"ק עלה ב-0.5% ● מדד דאקס עלה ב-0.5%, הקאק ירד ב-0.3% ● גולדמן סאקס: לשוק המניות בארה"ב יש אפסייד מוגבל ● נובוקיור וסייברוואן מזנקות בטרום מסחר ● ערב הפסחא, מחירי הקקאו בשיא כל הזמנים, מה זה אומר לגבי יצרניות הממתקים הגדולות ומחירי השוקולד?

מנכ''ל NICE, ברק עילם / צילום: CRC Media

מלך השכר של ת"א: המנכ"ל שהרוויח כ-90 מיליון שקל ב-2023

עיקר התגמול של מנכ"ל נייס ברק עילם – הוני ● במשך שנותיו כמנכ"ל נייס צבר תגמולים בהיקף של כ-460 מיליון שקל לפי שער החליפין הנוכחי ● שכר של כ-17 מיליון שקל למנכ"ל אלביט אשתקד

ציור הקיר להחזרת החטופים, ובהם אלמוג מאיר ג'אן / צילום: באדיבות משפחת מאיר

אימו של החייל החטוף: "גורמי הביטחון הפחידו אותנו"

מחבל פתח באש לעבר רכבים שנסעו בכביש 90 מצפון ליריחו, בן 30 נפצע בינוני ובן 21 ובן 13 נפצעו קל ● דיווחים פלסטיניים: צה"ל תוקף בצפון הרצועה; במקביל, פעילות נרחבת של הכוחות באיו"ש ● קבינט המלחמה דן בחידוש המגעים לעסקה ● סמ"ר ניסים כחלון, בן 21 מחדרה, נהרג בדרום הרצועה • דיווחים: 9 הרוגים בתקיפת צה"ל בשני מוקדים בדרום לבנון • עדכונים שוטפים

אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי, צילום: שלומי יוסף

העליון מגדיר מחדש את גבולות שכר הטרחה לעורכי דין בתביעות ייצוגיות

פסק דין שאישר פשרה עם סופרגז ואמישראגז קבע תקדימים בעניין שכר טרחת עורכי דין בתביעות ייצוגיות ● בין השאר נקבע שיוגבל לפי מדרגות מקסימליות ודרך היישום לתשלום הובהרה ● בשוק יש שמברכים על ההסדרה ואולם אחרים מזהירים: תפגע בתמריץ להשיג פיצוי מירבי

נילי גולדפיין, ג'ודי (יהודית) אפרימי, ולימור שאקו בכנס משאבי האנוש / צילום: רמי זרנגר

הכלים שכל מנהל משאבי אנוש צריך לאמץ בעקבות המלחמה

הטראומה הקולקטיבית הציבה אתגרים חדשים בפני עולם העבודה הישראלי, בהיקפים עצומים ● הפתרונות להתמודדות עמדו בלב כנס שערכה השבוע ישראכרט לסמנכ"לי משאבי אנוש ● ישראל מתגייסת

שר האוצר בצלאל סמוטריץ' / צילום: נועם מושקוביץ, דוברות הכנסת

עובדים שהוצאו לחל"ת בענף התיירות עומדים להישאר ללא דמי אבטלה

במשרד האוצר הניחו שאין צורך בקביעת מודל חל"ת ארוך־טווח וסברו כי המלחמה תסתיים לפני שהעובדים ימצו את ימי האבטלה והחופשה שצברו ● כעת, עסקים רבים טרם התאוששו, כשהמצוקה הגדולה היא בענף התיירות

הכפר פטריצ'ה באיטליה. ראש העיר מנסה למכור בתים באירו / צילום: Shutterstock

באיטליה מנסים למכור בתים באירו אחד. אז למה זה לא עובד?

ראשי עיירות קטנות באיטליה, שהתרוקנו מתושבים בשל מגמת עיור ארוכת־שנים, מציעים בתים למכירה באירו אחד בלבד, כאשר עלות השיפוץ מוטלת על הקונה ● התקשורת האמריקאית רווייה בסיפורים על בתים עתיקים שעברו שיפוץ והפכו לבתי נופש משפחתיים, אך בפועל, עסקי "הבתים באירו" עומדים בפני חסמים רבים

נשק אמריקאי נוחת בישראל אחרי המתקפה ב־7 באוקטובר / צילום: ap, Lolita Baldor

אמברגו הנשק הקנדי על ישראל רק נכנס לתוקף, וכבר עומד בסימן שאלה

ברקע החלטת הפרלמנט הקנדי לעצור את היצוא הביטחוני לארץ, הודיע משרד החוץ במדינה כי חברות עם אישורים בתוקף, יוכלו להמשיך ● בשלהי 2023, זינק יצוא הנשק מקנדה לישראל

מה חדש בדוחות / אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי, חומרים: shutterstock

בזכות אגד: הרווח הנקי של קיסטון זינק ב-300%

מדור חדש של גלובס יביא את הסיפורים של עונת הדוחות בבורסת ת"א שאולי פספסתם ● והפעם: קיסטון מציגה תוצאות חזקות בזכות אגד, והרווח הנקי של רציו ירד ל-127 מיליון דולר ● מדור חדש

מה חדש בדוחות / אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי, חומרים: shutterstock

החברה שביטלה עסקת רכישת דירות ב־97 מיליון שקל והשיא של רפאל

מדור חדש של גלובס יביא את הסיפורים של עונת הדוחות בבורסת ת"א שאולי פספסתם ● והפעם: רפאל מסכמת שנה עם שיא בהכנסות ובצבר ההזמנות, הרווח של מיטרוניקס בירידה ומשק אנרגיה עברה לרווח של 1.6 מיליון שקל בזכות פרויקט יכיני, אזורים Living ביטלה רכישת 48 דירות בפרויקט בבני ברק וחברת הביטוח איילון עברה לרווח ● מדור חדש

מוצרים המיובאים על-ידי חברת דיפלומט

"נעביר את ההתייקרויות ללקוחות": בדיפלומט מזהירים מאפשרות של העלאות מחירים

יבואנית המזון והטואלטיקה פרסמה את תוצאותיה לשנת 2023 ולרבעון האחרון והציגה צמיחה בהיקפי הפעילות בישראל וכן בפעילותה העולמית ● למרות זאת - החברה הזהירה, שוב, מפני אפשרות להעלאת מחירים בהמשך השנה

דוד פתאל / צילום: איל יצהר

אחרי שהפסידה 1.6 מיליארד שקל בשלוש שנים - פתאל חזרה לרווח

עם סיומה של השנה הסתכמו הכנסותיה של פתאל ב-6.93 מיליארד שקל, עלייה חדה של 26.6% ביחס לשנה שקדמה לה ● בשורה התחתונה רשמה פתאל רווח נקי של 45.2 מיליון שקל ● הסיבות לעלייה: שיפור בשיעורי התפוסה במלונות הרשת, עלייה במחיר של חדר ממוצע למתארחים ושיפור בשערי החליפין

המדינה החדשה שמצטרפת להליך נגד ישראל בהאג

גלובס מגיש מדי יום סקירה קצרה של ידיעות מעניינות מהתקשורת העולמית על ישראל במלחמה • והפעם: רוב האמריקאים מתנגדים להמשך המלחמה, הממשלה הצרפתית מהצהירה שלא סיפקה נשק לישראל מאז ה-7 באוקטובר ואירלנד מצטרפת לתביעה נגד ישראל בהאג ● כותרות העיתונים בעולם 

גל בר-דעה, מנכ''ל וואן זירו / צילום: איל יצהר

הבנק הדיגיטלי כבר שרף כ-800 מיליון שקל; המנכ"ל: "המשקיעים ימשיכו לתמוך"

לוואן זירו כבר יש כ-100 אלף לקוחות והמנכ"ל גל בר דעה מעריך כי "נהפוך לרווחיים כשנגיע ל-200 אלף לקוחות" ● את 2023 סיים הבנק של אמנון שעשוע עם הפסד של 357 מיליון שקל, אך בר דעה אופטימי:  "ההכנסה מלקוח יותר גבוהה ממה שחשבנו. אם נמשיך כך ונגביר פעילות אנחנו על דרך המלך"

שאול גולדשטיין מנכ''ל חברת נגה - ניהול מערכת החשמל / צילום: ענבל מרמרי

הקץ להפסקות חשמל? זה הפתרון של המדינה

חברת נגה העבירה את תוכניתה לאגירת כ-2,500 מגה־וואט במתקנים ברחבי הארץ ● המהלך מאפשר לשמור הספק שלא נצרך ולהזרימו בעת הצורך

בנייה חדשה בירושלים / צילום: Shutterstock

תל אביב מול ירושלים: הגרפים שמראים איפה שוק הנדל"ן צומח יותר

לפי נתוני הלמ"ס, אחת משש דירות שהחלה בנייתן אשתקד נמצאה בערים תל אביב או ירושלים, כשבאחרונה מדובר בהיקף שיא של 2.5% מהדירות הקיימות ● אבל כשברקע מגמת ההאטה הכללית, תל אביב הידרדרה למקום חמישי במספר העסקאות, בעוד שירושלים מובילה בבטחה

משה ארבל, שר הפנים / צילום: מארק ישראל סלם - הג'רוזלם פוסט

בעקבות חשיפת גלובס: השר ארבל קורא לנתניהו לאפשר כניסת פועלי בניין פלסטינים לישראל

שר הפנים מציין במכתבו: "גוברות ההערכות כי אלפי פועלים פלסטיניים מיהודה ושומרון מועסקים שלא כדין בענף" ● הוא קורא לראש הממשלה לבחון הסדרה של הכנסת הפועלים לישראל, בין היתר על ידי בחינה פרטנית של כל פועל והגבלת גיל