גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

מהשבי בלבנון לפרויקטים של מחיר למשתכן: חברת הנדל"ן הוותיקה מגייסת חוב ומחירי הדירות נחשפים

עמרם אברהם, אחת מחברות הבנייה הגדולות, הרווחיות והלא מוכרות בישראל, סיימה את השנה החולפת עם רווח של יותר מ־120 מיליון שקל ● החברה, שמקימה דירות בעיקר בערי הפריפריה, מכרה ברבעון הראשון של השנה כ-100 דירות במחיר ממוצע של 2.1 מיליון שקל לדירה

אלון עמרם, יו''ר עמרם אברהם, ופרויקט של החברה בחדרה / צילום: עינת לברון
אלון עמרם, יו''ר עמרם אברהם, ופרויקט של החברה בחדרה / צילום: עינת לברון

הטלטלה בשוקי המניות, לנוכח מגמת העלאות הריבית בעולם בניסיון לבלום את האינפלציה המתפתחת, הובילה לבלימת גל ההנפקות שפקד את הבורסה בת"א בשנים 2020-2021. הירידות בשווקים, ובעיקר יציאת האוויר מבועת מניות הטכנולוגיה שהתפתחה בהם, הובילו לכך שכעשר חברות חדשות בלבד הצליחו להיכנס לבורסה בת"א מתחילת השנה, וגם הן במחירים מקוצצים - כעשירית ממספר החברות שהונפקו בשנת 2021.

ועדיין, מספר חברות טרם ויתרו על כוונותיהן להשלים הנפקה ראשונית של מניות בזמן הקרוב, אם הרגיעה הזמנית בשווקים תאפשר להן להוציא את המהלך לפועל. בין טיוטות התשקיף שהוגשו לאחרונה לבורסה, לקראת מהלך גיוס הון מתוכנן, נמצאת גם זו של חברת הייזום הקבלנית עמרם אברהם, שבונה בעיקר דירות למגורים בערי הפריפריה (בין היתר באילת, באור עקיבא, בפרדס חנה, בטירת הכרמל ועוד).

תוצאות החברה, שהחלה לפעול מחדרה בתחילת שנות ה-80, מלמדות כי מדובר באחת מהרווחיות הגדולות והרווחיות בענף הבנייה בישראל מבין אלו ששמן אינו מוכר לציבור הרחב. 

כך, הרווח הנקי שהציגה עמרם אברהם ברבעון הראשון של 2022 הסתכם ב-120 מיליון שקל (עיקרו רווח הון ממכירת קרקע), והוא ממקם אותה בשורה הראשונה של יזמיות הבנייה למגורים הנסחרות בבורסה בת"א, כאשר גם בשנה החולפת כולה היא הציגה רווח נקי יוצא דופן של כ-123 מיליון שקל. 

מהלך הגיוס של עמרם אברהם, שלפני שנה תכננה לבצע הנפקת מניות לפי שווי שהוערך ב-600-700 מיליון שקל, מעודכן בשלב זה לביצוע של גיוס חוב בלבד - הנפקת אג"ח בהיקף של 150 מיליון שקל. עם זאת, תנאי השוק המשתנים עשויים להוביל את החברה בסופו של דבר לבצע גם הנפקת מניות, והשווי לדברי מקורביה עשוי להיות גבוה בהרבה מאשר בניסיון הקודם, לנוכח השיפור בתוצאות והגידול בהון העצמי.

עלייה של 50% במחיר המכירה של הדירות

נתוני המכירות של עמרם אברהם, מלמדים על עליית המחירים אצלה בשנתיים האחרונות. בשנת 2021 מכרה החברה 568 יחידות דיור, רובן (70%) בשוק החופשי והיתרה באמצעות מחיר למשתכן, כל זאת בתמורה ל-775 מיליון שקל. מהנתון עולה כי המחיר הממוצע לדירה שנמכרה באותה שנה עמד על 1.4 מיליון שקל.

ברבעון הראשון של 2022 המגמה של עליית המחירים הואצה, כך שהחברה מכרה בסיכום אותו רבעון 96 דירות, רובן (71%) בשוק החופשי, והכנסותיה הסתכמו ב-197 מיליון שקל, קרי מחיר ממוצע לדירה של 2.1 מיליון שקל, עלייה של 50%.

ועדיין, כשבוחנים את מחירי הדירות שנמכרו על ידי החברה ברבעון הראשון, מגלים עד כמה הם רחוקים ממה שקורה בגוש דן. כך, חברת אקרו נדל"ן, שהונפקה השנה בבורסה בת"א ובונה דירות בעיקר בתל אביב, דיווחה ברבעון הראשון על מכירת 38 דירות במחיר ממוצע של 5 מיליון שקל לכל דירה.

 

משבוי בלבנון לקבלן ידוע באזור חדרה

עמרם אברהם נוסדה לפני כעשרים שנה על ידי אברהם עמרם המנוח. בשנת 1978, זמן קצר לאחר תחילת מבצע ליטני נשבה עמרם בלבנון, והוחזק במשך שנה בידי ארגוני הפת"ח ואחמד ג'בריל. הוא חזר לישראל בעסקת השבויים עם ארגונו של ג'יבריל ב-1979, והפך לקבלן ידוע באזור חדרה.

החברה החלה את דרכה בבנייה של צמודי קרקע באזור חדרה, וב-2009 ביצעה קפיצת מדרגה כשרכשה קרקעות בשכונת עין הים בחדרה, מידי מפרק חברת חפציבה של בועז יונה. בהמשך, בשנת 2014 נכנסה אברהם עמרם לתחום הקמת פרויקטים של מחיר משתכן, מה שהגדיל את נפח הפעילות שלה להקמת אלפי יחידות דיור.

מהמצגת הנלווית לתשקיף עולה כי החברה, הפועלת הן כיזם והן כקבלן, מעורבת כיום בהקמת פרויקטים הכוללים 1,882 יחידות דיור, שצפויים להיבנות עד לשנת 2024. הללו צפויים לייצר הכנסות של 3 מיליארד שקל, מתוך זה חלקה של החברה 2.3 מיליארד שקל. הרווח הגולמי הצפוי מהקמת אותן דירות נאמד ב-1.1 מיליארד שקל, ומתוכו חלקה של עמרם אברהם 865 מיליון שקל. שיעור הרווח הגולמי הצפוי בפרויקטים נאמד ב-37%. נוסף על כך מתכננת עמרם אברהם הקמה של עוד אלפי דירות נוספות, בפרויקטים של בנייה למגורים, התחדשות עירונית ועל גבי עתודות קרקע שונות שברשותה.

עלייה של 210% בהכנסות ב-2021

הדוחות הכספיים של עמרם אברהם מלמדים על צמיחה מהירה בעסקיה. הכנסות החברה בשנת 2021 הסתכמו ב-422 מיליון שקל, עלייה של 210% ביחס לשנת 2020. הודות לשיערוכי נדל"ן שבוצעו בחברה זינק הרווח התפעולי בשיעור של יותר מפי שניים בסיכום השנה שעברה, ל-184 מיליון שקל (גם בנטרול אותם שיערוכים קפץ הרווח התפעולי ב-145% ל-131.5 מיליון שקל). בשורה התחתונה עלה הרווח הנקי ב-113% לעומת 2020, והסתכם כאמור ב-123 מיליון שקל.

 

ברבעון הראשון של 2022 הסתכמו הכנסות החברה ב-409 מיליון שקל, מול הכנסות של 34 מיליון שקל בלבד ברבעון הראשון אשתקד. הרווח התפעולי הרבעוני זינק ל-156 מיליון שקל ברבעון הראשון שחלף, מול 11 מיליון שקל בלבד. בשורה התחתונה, הרווח הנקי המיוחס לבעלי המניות זינק מ-7 מיליון שקל ל-120 מיליון שקל, והסיבה העיקרית לעלייה החדה ברווח מיוחסת למכירת קרקע ברחוב אלכסנדרוני בנתניה ב-295 מיליון שקל, שממנה נבע רווח לפני מס בגובה של 113 מיליון שקל.

לצד פעילות ייזום הדירות מחזיקה עמרם אברהם בנכסים מניבים בשטח של 28.7 אלף מ"ר, והיא מתכננת ומקימה עוד נכסים מניבים בשטח של 214.3 אלף מ"ר. בסך הכול מדובר בקרוב לרבע מיליון מ"ר של שטחי מסחר, משרדים ולוגיסטיקה, בעיקר בצפון הארץ. כמו כן, מקימה החברה 600 חדרי אירוח (מלונאות) בחוף גיא בכנרת ובקיסריה.

סך עלות הפרויקטים המניבים שהיא מקימה נאמד בכחצי מיליארד שקל (חלק החברה). עם סיומם יהיה ברשותה פורטפוליו של 16 נכסים, שניביו לה הכנסות נטו מדמי שכירות (NOI) של 77.2 מיליון שקל בשנה.

ההון העצמי של עמרם אברהם נכון לסוף הרבעון הראשון של 2022 עמד על 522 מיליון שקל, וצפוי ככל הנראה להשתפר משמעותית בשל העסקאות שביצעה מאז סיום הרבעון. מאז שנת 2018 זינק ההון העצמי של החברה בקצב שנתי ממוצע (CAGR) מהיר של כמעט 50%.

את החברה מנהל נועם גרייף, שמונה לתפקיד המנכ"ל בסוף אפריל האחרון, כחודש לפני פרסום טיוטת התשקיף. גרייף שימש בעבר כסמנכ"ל בחברת ישראל קנדה. הוא החליף את אלון עמרם, בנו של מייסד החברה, שמונה לתפקיד יו"ר החברה. אלון ואחיו יורם מחזיקים כיום ב-50% ממניות החברה כל אחד. את גיוס החוב, המתוכנן להתבצע עד אמצע חודש יולי, מובילה חברת החיתום אוריון. לפי שעה לא העמידה עמרם אברהם שיעבודים כנגד החוב.

עוד כתבות

מנכ''ל NICE, ברק עילם / צילום: CRC Media

מלך השכר של ת"א: המנכ"ל שהרוויח כ-90 מיליון שקל ב-2023

עיקר התגמול של מנכ"ל נייס ברק עילם – הוני ● במשך שנותיו כמנכ"ל נייס צבר תגמולים בהיקף של כ-460 מיליון שקל לפי שער החליפין הנוכחי ● שכר של כ-17 מיליון שקל למנכ"ל אלביט אשתקד

מטבעות דיגיטליים / אילוסטרציה: Shutterstock

מחיר הזהב זינק במרץ ב-9.8%; הביטקוין צמוד ל-70 אלף דולר למטבע

היום חוגגים את יום שישי הטוב, ולכן לא יתקיים מסחר בבורסות אירופה ובוול סטריט ● אמש ננעלה וול סטריט בירוק, מדד ה-S&P 500 שבר שיא בפעם ה-23 מתחילת השנה ● מחיר הביטקוין עומד על כ-69.7 אלף דולר למטבע ● נעילה ירוקה באסיה, מדד שנגחאי עלה ב-1%

ניסאן X-TRAIL / צילום: יח''צ

המכונית של ניסן שמוכיחה: שוק הבנזין עדיין חי ובועט

ניסאן X-TRAIL, הטורבו-בנזין החדשה של ניסאן, מוכיחה שגרסאות הבנזין לא אמרו את המילה האחרונה: היא זריזה, נוחה ומרווחת

חרדים בלשכת הגיוס / צילום: מיטב ודובר צה''ל

בג"ץ: לעצור תשלומים לישיבות שתלמידיהן לא מתגייסים החל מה-1 באפריל

בג"ץ הוציא את צו הביניים בשל היעדר מקור חוקי להעברת התשלומים ● וכעת, מיום שני הקרוב יופסק התקצוב לתלמידי ישיבות שחייבים בגיוס ● השופטים אימצו עמדה מחמירה מזו של היועמ"שית ● התנועה לאיכות השלטון: "צו הביניים הזה מהווה צעד תקדימי בדרך לשוויון, וציבור המשרתים מודה לבית המשפט על החלטתו החשובה"

חיילים צרפתים מפטרלים בפריז / צילום: Reuters, Benoit Tessier

באירופה מתכוננים לאירוויזיון ואולימפיאדה תחת חשש כבד מחטיפות ופיגועים

אירוויזיון במאלמו, אליפות היורו בגרמניה ואולימפיאדה בפריז: שורת האירועים ההמוניים באירופה הקיץ, במקביל למלחמה בעזה והסיכון הגבוה לטרור איסלמי, מעלים את הכוננות בה לשיאים חדשים ● האמצעים שעל הפרק: שימוש ברחפנים והחזרת הנוכחות המשטרתית בגבולות

קבינט המלחמה. ללא נשים במוקד קבלת ההחלטות / צילום: קובי גדעון-לע''מ

המלחמה חושפת את אוכלוסיית הנשים לסיכונים חריגים. איך אפשר להתמודד איתם?

מדור "המוניטור" של גלובס והמרכז להעצמת האזרח עוקב אחר ביצוע החלטות ממשלה משמעותיות ● הפעם, בשיתוף שדולת הנשים, על האתגרים שמציבה המלחמה בפני נשים ● נשים סובלות יותר מהיעדר ביטחון אישי וכלכלי - ובכל זאת הן לא נמצאות במוקד קבלת ההחלטות

אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי, צילומים: AP (Mosa'ab Elshamy), אתר החברה, שאטרסטוק

באפריקה הצעירים מנצחים, וביפן מייצרים חיתולים רק בשביל קשישים

בסנגל בוחרים נשיא חדש וצעיר, ובאירופה רוצים להפקיע את הריבית הרוסית ● בינתיים, סין נזכרת שהיא אינה רוצה בחורבן המערב, וארה"ב מנסה למנוע את מושחתי העולם מלהלבין בנדל"ן ● חמישה אירועים מהשבוע שהיה בעולם 

בנימין נתניהו ואריה דרעי / צילום: עמוס בן גרשום, לע''מ

דרעי: "בג"ץ מתעמר בלומדי התורה, אות קין", גנץ: "בג"ץ פסק את המובן מאליו" | התגובות הפוליטיות על צו הביניים

הפוליטיקאים הגיבו על החלטת בג"ץ שקיבל את עמדת היועמ"שית ● גולדקנופף: "אות קלון וביזיון, ניאבק בכל דרך על זכותו של כל יהודי ללמוד תורה ולא נתפשר" ● דרעי: "מבין את הלוחמים שלא רוצים לשרת עכשיו בצבא" ● גנץ: "הגיעה העת שהממשלה תעשה את המובן מאליו"

דובר צה''ל, תא''ל דניאל הגרי / צילום: דובר צה''ל

דובר צה"ל: בכיר בחמאס חוסל בביה"ח שיפא

נזק נגרם לחצר בית בשלומי אחרי רצף אזעקות בגליל המערבי • דיווח: ישראל תקפה אזור פעילות של חיזבאללה בדמשק, 2 נפצעו • בית הדין בהאג הורה לישראל להכניס סיוע לעזה ללא הגבלה • מוקדם יותר: פצוע בינוני בפיגוע ירי בכביש 90 מצפון ליריחו • עדכונים שוטפים

מרכז תל אביב / צילום: טלי בוגדנובסקי

בעל דירה סירב לחתום על פרויקט תמ"א וזכה ב־320 אלף שקל נוספים

בעל דירה בפרויקט תמ"א 38 בת"א, שהוא גם בעלים של חלק מהחצר, ביקש פיצוי של 1.2 מיליון שקל ● המפקחת על המקרקעין קבעה בהסכמת הצדדים כי אכן מגיע לו פיצוי תמורת חתימתו

דוד פתאל / צילום: איל יצהר

לאחר שלוש שנים של הפסד, אירופה עזרה לדוד פתאל לחזור להרוויח

עם סיומה של השנה הסתכמו הכנסותיה של פתאל ב-6.93 מיליארד שקל, עלייה חדה של 26.6% ביחס לשנה שקדמה לה ● בשורה התחתונה רשמה פתאל רווח נקי של 45.2 מיליון שקל ● הסיבות לעלייה: שיפור בשיעורי התפוסה במלונות הרשת, עלייה במחיר של חדר ממוצע למתארחים ושיפור בשערי החליפין

צילומים: נועם מושקוביץ-דוברות הכנסת, אייל רדושיצקי, עיבוד: טלי בוגדנובסקי

כועסים על היציאה לפגרה, אבל הבעיה עמוקה מזה

הבנקים כביכול תחת אש, אבל לא צפויים לספוג ריקושטים כבדים ● פגרת הכנסת מעוררת ביקורת, אבל לא היא הבעיה ● והטעם לפגם בפרס על צילום העיתונות ● זרקור על כמה עניינים שעל הפרק

מירי רגב, ליכוד / צילום: אלכס קולומויסקי-ידיעות אחרונות

ועדות חקירה ממלכתיות תמיד הטילו אחריות אישית על ראש הממשלה?

עד כמה חריפה הביקורת שנמתחה על נתניהו בדוח מירון בהשוואה היסטורית? בדקנו ● המשרוקית של גלובס

מתחם חזית הים בחיפה / הדמיה: מן-שנער-יעד אדריכלים

נסגר המכרז הראשון של רמ"י בחזית הים בחיפה: כמה תשלם הזוכה?

יורו ישראל זכתה במכרז של רמ"י על קרקע של 23 דונם, להקמת 500 יחידות דיור ושטחי מסחר באחד מהמתחמים המסקרנים בישראל ● החברה תשלם על הקרקע, הסמוכה לבית החולים רמב"ם בחיפה, כ-205 מיליון שקל כולל הוצאות פיתוח

סם בנקמן-פריד / צילום: ap, Bebeto Matthews

סם בנקמן-פריד, מייסד בורסת הקריפטו FTX, נידון ל-25 שנות מאסר

בנובמבר האחרון חבר מושבעים בארה"ב מצא את סם בנקמן-פריד אשם ● היום, השופט בתיק קבע כי הוא ירצה 25 שנות מאסר ● "אני הייתי המנכ"ל ולכן האחריות היא עלי", אמר בנקמן-פריד עם מתן גזר הדין

אסדת קידוח ''לוויתן'' / צילום: אלבטרוס

במשרד האנרגיה בוחנים: הקמת מתקן להנזלת גז בהשקעה של 7 מיליארד דולר

חלק משמעותי מיצוא הגז של ישראל תלוי היום במצרים, ומתקן הנזלה יאפשר יצוא לרחבי העולם כדי לבזר את הסיכונים ● מי יממן את עלויות ההקמה האדירות?

ביתן של קבוצת צ'אנגן בתערוכת מכוניות בסין / צילום: ap, Ng Han Guan

קבוצת הרכב השלישית בגודלה בסין בדרך לישראל

משלחת בכירה של צ'אנגן (Changan) סינית נערכת לייצא לישראל, הכניסה של החברה לישראל היא חלק ממהלך ההתרחבות הגלובלית שעליו הכריזה השנה ● מרצדס E קלאס והקרוסאובר של פורד: הדגמים החשמליים שבדרך ● השבוע בענף הרכב

קבוצת רוכבי אופניים עם טל ברודי. מימין: ריבה פרידמן בורוביק / צילום: דבורין תקשורת

מקבוצות אופניים ועד קבלת פנים בחזרה לבית: הארגון שמלווה מפונים במלחמה

מאז פרוץ המלחמה מלווה ארגון "הרוח הישראלית" אלפי משפחות של מפונים, ואף גייס תרומות בהיקף של 2.5 מיליון שקל ● מ"מ המנכ"לית, ריבה פרידמן בורוביק: "האתגר הגדול הוא שיקום הקהילות"

מערכת ReDrone של אלביט / צילום: אלביט מערכות

הנקמה של פוטין בהודו, ומערכת יירוט הרחפנים החדשה של אלביט

אלביט הציגה ללקוחות אירופאיים את מערכת היירוט המתקדמת שלה, אלג'יריה מצאה מענה בסין מול עוצמת המל"טים מתוצרת ישראל, ארה"ב שמה את מבטחה בלייזר, והנקמה של פוטין בראש ממשלת הודו • השבוע בתעשיות הביטחוניות

הפגנה הקוראת לשוויון בנטל. בלי נתונים מסולפים / צילום: שב״פ sha_b_p@

אותה אוזלת היד מאפשרת למגזר גדול לא לשאת בנטל וחונקת אותנו בפקקים

משבר הגיוס הוא משבר המטרו: שניהם יחד הוא אותו כישלון תשתיות ענק, של התחבורה המקרטעת פה ושל יסודות המדינה המתפוררים אחרי 76 שנותיה ● הסטטוס קוו מת. הגיע הזמן להיפרד מפתרונות הישראבלוף