גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

חלופת שקד אושרה: מתי היא תצא לדרך, ומה יהיה על תמ"א 38?

בשבוע שעבר אושרה בקריאה שנייה ושלישית חלופת שקד לתמ"א 38, שתחליף את תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה ● מהי מהותה של תוכנית העתיד להתחדשות עירונית "בניינית", איך תמומש בשטח ועד מתי עוד אפשר לקדם פרויקטים במסגרת תמ"א 38? ● גלובס עושה סדר 

שרת הפנים איילת שקד / צילום: דני שם טוב, דוברות הכנסת
שרת הפנים איילת שקד / צילום: דני שם טוב, דוברות הכנסת

אחרי שנה של מאמצים לא פשוטים מצד שרת הפנים איילת שקד וגורמי התכנון שמסביב, אושרה בשבוע שעבר בקריאה שנייה ושלישית חלופת שקד לתמ"א 38, שתחליף את תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה. אומנם נכתב כבר לא מעט על התוכנית, אך השינויים האחרונים - גם במועד תפוגתה של תמ"א 38 עצמה - דורשים סדר נוסף בעניינים. גלובס עונה על השאלות החשובות סביב התוכנית, לקראת החלתה בשטח.

מה בעצם מציעה חלופת שקד?

החלופה מציעה כמה עקרונות מרכזיים:
● עידוד התחדשות עירונית במתווה הריסה ובנייה - שמאפשר תוספת של עד 400% זכויות בנייה
● אפשרות להתחדשות עירונית גם במתווה חיזוק ותוספת (בדומה לתמ"א 1/38), שבמסגרתו ניתן יהיה לקבל עד 200% זכויות בנייה
● אפשרות להרחבת תוספת זכויות הבנייה עד ל־550%, בצו שרת הפנים
הקצאת שטחי ציבור בשטח הפרויקט, כחלק מהוראות החוק
● קידום "תוכנית + היתר" - האפשרות להגיש בקשה להיתר עוד בשלב אישור התוכנית להפקדה
● אפשרות להעניק היתר לתוכנית גם אם הוגש ערר לגביה - כל עוד לא מדובר בצעד בלתי הפיך מבחינת התוכנית.

מה הם ההבדלים המרכזיים בהשוואה לתמ"א 38?

"החלופה באה לתקן את כל מה שהיה בעייתי בתמ"א 38, ואני מקווה שהיא תצליח בכך", אומרת עו"ד דנה בירן, שותפה ומובילת תחום ההתחדשות העירונית במשרד מ. פירון ושות'. "על פניו היא נראית מבטיחה, שכן היא מציעה אלטרנטיבה לתמ"א 38 מבחינת התחדשות בניין בודד, אך אני מתקשה להאמין שהיא תעזור בפתרון הבעיה העיקרית: הבירוקרטיה. לדעתי היא תקשיח אותה עוד יותר".

דנה בירן / צילום: סטודיו תומאס

"החלופה עוסקת בדברים הנכונים, ושמה את האצבע על הרבה מאוד מהבעיות האינהרנטיות של הוורסיות הקודמות של תמ"א 38", מוסיף אדריכל יובל יסקי, מבעלי משרד יסקי אדריכלים. "כך למשל ההעדפה המובנית להתחדשות מתחמית, ותוספת הזכויות שהיא נותנת. גם התוספת של שטחי הציבור לפרויקטים נכונה - מדובר בניסיון להתמודד עם בעיה גדולה שהתמ"א יצרה, ודאי במקומות שמראש אין בהם מספיק שטחי ציבור. גם הניסיון 'לדחוס' את לוחות הזמנים, הן מבחינת תוכנית והיתר והן מבחינת מתן היתר למרות הגשת ערר - מדובר בכוונה ובמחשבה טובה".

"התיקון במהותו מקנה לוועדה המקומית סמכויות רבות", מוסיף עו"ד אלדר אדטו, ראש מחלקת נדל"ן במשרד ברנע ג'פה לנדה. "קביעת והגדלת נפחי בנייה עד 400%, קביעת מטלות ציבוריות, הפקעת שטחים ובמקרים מסוימים גם אישור תוכנית הסותרת תוכנית כוללת אשר חלה על אותו תא שטח.

"נוסף על כך הוא מאפשר לה להעניק לפרויקט תמריצים כדוגמת פטור מהיטל השבחה עבור כל ההשבחה שנוצרה מהתוכנית, והגדלת השטח המאושר לבנייה בהתאם למטלה ציבורית נדרשת, אם יש כזו. לאחר יישום התיקון הליך התכנון יהיה קל יותר וברור יותר, וייתכן שאף מהיר יותר, בעזרת תיקון תקנות שיאפשרו הגשת בקשות להיתרי בנייה לעמידות בפני רעידות אדמה במסלול מהיר".

מהו בעצם העיקרון של "תוכנית + היתר"?

מדובר בסעיף שמנסחי התוכנית מגדירים תקדימי, ומטרתו כאמור לקצר את לוחות הזמנים בכל פרויקט, עד לאישורו. כיום הפרויקט מתקדם בצורה ליניארית: כל אחד משלבי התוכנית - החל בהכנת התב"ע (תוכנית בניין עיר), דרך אישור הפקדה והפקדה ועד לאישור ומתן תוקף, שרק אחריהם אפשר להגיש בקשה להיתר בנייה - נעשים כיום אחד אחרי השני, ולא במקביל.

הסעיף החדש מאפשר להגיש בקשה להיתר עוד לפני הפקדת התוכנית, בשלב החלטה להפקדה, וזאת כדי לאפשר התקדמות במקביל, הן מבחינת התכנון (עד למתן תוקף) והן מבחינת הרישוי (עד לקבלת ההיתר).

"יש כאן חיסכון משמעותי בזמן", אומר אדריכל יסקי, "כי בין ההחלטה להפקדה להפקדה, ומשם אל מתן התוקף, עוברים חודשים ארוכים. השאלה היא איך זה יעבוד: צריך לזכור שלאחר ההפקדה יכול הציבור להגיש התנגדויות, וכאן ההיתר ניתן לפני ההפקדה, ולא ברור מתי יוכל הציבור להשמיע את קולו. כמו כן, מדובר בסיכון מסוים ליזם, לכאורה, משום שהוא מגיש בקשה להיתר בשלב שבו התוכנית עוד עשויה להשתנות. הרצון והכוונות של הסעיף הזה טובים, אבל לא ברור איך זה ייפתר בפועל".

יובל יסקי / צילום: לילך הולצר

מתי התוכנית תצא לפועל באופן מעשי?

כדי ליישם את התוכנית בפועל נדרש להתקין תקנות - אשר פורטות את לשון החוק לסדר פעולות בשטח. לחוק תקנות רבות, ולפי הצעת החוק שאושרה בשבוע שעבר הן יותקנו בתוך ארבעה חודשים מיום אישור החוק, בדגש על סעיף "תוכנית + היתר". תחילתו של סעיף זה נקבעה לשישה חודשים מיום אישור החוק.

האם אפשר עדיין לקדם פרויקטי תמ"א 38?

כן. ראשית נזכיר כי מנכ"לית מנהל התכנון, דלית זילבר, הבהירה לפני כשנה וחצי כי כל בקשה להיתר בנייה במסגרת תמ"א 38 שתוגש עד לתאריך תפוגת התוכנית, תיכנס לדיון ותטופל בוועדות התכנון הרלוונטיות. באפריל האחרון הודיעה המועצה הארצית לתכנון ובנייה כי התמ"א תוארך עד אוקטובר 2023, כלומר למעוניינים להתקדם במסגרת תמ"א 38 ולא במסגרת חלופת שקד נותרה עוד כשנה וחצי להגיע עד לשלב הגשת הבקשה להיתר.

לצד זה נזכיר כי כל רשות מקומית זכאית להודיע כי היא מעוניינת שהוראות התמ"א ימשיכו לחול בתחומה לתקופה נוספת, עד 18 במאי 2026. רשויות שמעוניינות בכך צריכות לפרסם הודעה על כך עד מאי 2023.

זה אומר שהחלופה והתמ"א יפעלו זמן מסוים במקביל?

אכן. לאורך "תקופת המעבר", עד לסיומה הרשמי של תמ"א 38 ובזמן שהתקנות לחלופה כבר יהיו בתוקף, יוכלו המעוניינים לבחור אם ליישם התחדשות בבניין או במתחם שלהם באמצעות תמ"א 38 או באמצעות חלופת שקד. כאמור, מי שלא יספיק להגיש בקשה להיתר עד אוקטובר 2023 ושאינו גר ברשות שהאריכה את תוקף התמ"א, יוכל לקדם פרויקט התחדשות עירונית בניינית רק במסגרת חלופת שקד. לצד זה, כמובן, ניתן גם היום לקדם התחדשות עירונית מתחמית במסגרת מסלול פינוי־בינוי.

אילו נושאים בנוגע לחלופה טרם הושלמו?

ישנן שתי סוגיות מרכזיות בנוגע לחלופת שקד שחקיקתן תמתין לממשלה הבאה: הטבות המס והפרק הקנייני. הטבות המס, אשר אמורות להיות דומות לאלו שנהוגות בתמ"א 38, אמורות להציע הטבות הן במס שבח והן במע"מ על שירותי בנייה, בפרויקטים שיקודמו במסגרת החלופה. עניין זה מצריך חקיקה חדשה, ומקודם על ידי רשות המיסים.

הנושא השני, ה"כבד" יותר, הוא הפרק הקנייני של החלופה - הפרק שאמור להסדיר את נושאי הקניין הקשורים בשטחים הציבוריים שיוקמו בכל פרויקט במסגרת החלופה, כולל נושא אחריות התפעול של שטחים אלו, תקופת הקניין ועוד. במטרה לזרז את השלמת החקיקה של הפרק התכנוני, ובשל מחלוקות רבות, הוחלט לפצל את החוק ולהוציא את הפרק הזה מהחוק שאושר. הממשלה הבאה תידרש, כנראה, להשלמת העניין בחקיקה נפרדת.

עוד כתבות

פרויקט ''דירה להשכיר'' בגליל ים / צילום: איל יצהר

קבוצת איציק תשובה וקבוצת טריגו רכשו אופציה לזכויות פטורות ממכרז בשכונת גליל ים בהרצליה

החברות רכשו אופציה מקיבוץ גליל ים לייזום בשטח של כ-3 דונם, עליו יבנו 2 בניינים בני 10 קומות הכוללות 78 יח"ד וקומת מסחר בקרקע בשטח 700 מ"ר ● עלות הקמת הפרויקט מוערכת בכ-300 מיליון שקל

הבית ברחוב הבושם. בעיגול: עמיר שאלתיאל / צילום: איל יצהר

30 מיליון שקל ברמת השרון: הבית החדש של יו"ר קבוצת אלדר

עמיר שאלתיאל, יו"ר קבוצת אלדר ומאנשי הנדל"ן המוכרים בענף, רכש את הבית עם אישתו ● ברמת השרון עצמה בוצעו 11% מכלל העסקאות בשוק היוקרה בשנת 2022 ● וגם: מה מוביל בעלים של רשת סופרמרקטים להשקיע בהקמת מבנה קמפוס אקדמי ● אירועים ומינויים

יו''רית מפלגת העבודה ושרת התחבורה מרב מיכאלי / צילום: מפלגת העבודה

קרב הישרדות במפלגת העבודה: מי ייכנס לחמישייה הפותחת?

הסקרים צופים למפלגה חמישה מנדטים בלבד - מה שמגביר את הלחץ על חברי הכנסת המכהנים של המפלגה והשרים שלא כולם צפויים להשתבץ במקום ריאלי ● מי חברי הכנסת שצפויים להוביל את רשימת המפלגה לבחירות, ומה יעלה בגורל השרים עמר בר-לב ונחמן שי

וואטסאפ / צילום: Shutterstock

לעזוב קבוצה בשקט ולקבוע מי רואה שאתם מחוברים: הפיצ'רים החדשים בוואטסאפ

לעזוב קבוצה בשקט, לבחור מי יכול לראות אותנו כשאנחנו מחוברים, ולחסום צילום מסך במדיה שנשלחת פעם אחתמארק צוקרברג הכריז כי וואטסאפ מוסיפה תכונות אלה כדי שמשתמשים יוכלו לשלוט טוב יותר בשיחות שלהם  ● "נמשיך לבנות דרכים חדשות להגן על ההודעות שלך ולשמור אותן פרטיות ומאובטחות"

צוות קלטורה / צילום: מיכה לובטון

המשבר בהייטק: חברת פתרונות הווידאו קלטורה מפטרת קרוב ל-80 עובדים

קלטורה הודיעה במסגרת דוחות הרבעון השני על קיצוצים משמעותיים: 10% מהעובדים יפוטרו ● רון יקותיאל, מייסד משותף ומנכ"ל החברה: "זהו צעד נדרש שיאיץ את החזרה שלנו לצמיחה רווחית כפי שהצגנו בשנים קודמות" ● מוקדם יותר היום וויקס הודיעה כי היא תפטר כ-100 עובדים

ג'יי. פי מורגן

ג'יי.פי מורגן: העלייה העולמית בשוק המניות צפויה להימשך - ואלו הסיבות

המניות העולמיות עלו ב-11% מהשפל של חודש מרץ, ורבים מהמומחים העולמיים מזהירים מפני מלכודת ● אבל האסטרטגים בג'יי.פי מורגן דווקא אופטימיים, וצופים שהעליות יכולות להימשך עד סוף השנה - ואפילו מפרטים את הסיבות למה

שבתאי קמחי, מייסד טרק מרקט, בסניף כפר סבא החדש / צילום: פז פטל

רשת הטיולים טרק מרקט מתרחבת בהשקעה של 16 מיליון שקל

עד סוף השנה תכלול רשת הטיולים, שהוקמה ב-2020, 10 סניפים, מתוכם שמונה הוקמו ויוקמו השנה בהשקעה של 16 מיליון שקל ● טרק מרקט מוכרת מותגים בינלאומיים של תיקים, אוהלים, ציוד לקמפינג וביגוד לנשים ולגברים

איוב קרא, מתמודד בליכוד / צילום: אוהד צויגנברג ידיעות אחרונות

האם פעילות אל-ג'זירה נסגרה בכל מדינות ערב

האם יש מדינות ערביות שאסרו על אל-ג'זירה לפעול משטחן? כן, אך הן מעטות ● המשרוקית של גלובס

צוות קרן ההון סיכון פרגרין / צילום: Peregrine Ventures

עם התחייבות להשקעה של 300 מיליון שקל, חממת הביומד מתרחבת

זכייני חממת אינסנטיב בסיבוב הנוכחי כוללים את התאגידים BD ו-BMS, בהשקעות משמעותיות ראשונות בתחום הון הסיכון בארץ ● שותפים נוספים הם אלביט, האוניברסיטאות תל אביב ובן גוריון והמרכז הרפואי שערי צדק

שדה התעופה רמון / צילום: Shutterstock

מהפכה קטנה: תושבי הרשות הפלסטינית יוכלו להמריא לחו"ל מישראל

עד כה, תושבי הרשות הפלסטינית שרצו להמריא לחו"ל נאלצו להמריא מעמאן, אליה הגיעו דרך מעברי הגבול היבשתיים ● הטיסות, שימריאו משדה התעופה רמון אל אנטליה, ובהמשך גם לאיסטנבול, יופעלו ע"י חברת התעופה הטורקית אטלס בתדירות של שתי טיסות בשבוע

הפריימריז בליכוד, 2014 / צילום: Associated Press, Oded Balilty

בדרך לפריימריז עוצרים בבנק: מי התורמים הבולטים למועמדי הליכוד, מרצ והעבודה?

מאז הוכרזו הבחירות, באתר מבקר המדינה מתעדכנים התורמים למפלגות החדשות ולמועמדים בפריימריז במפלגות הדמוקרטיות כמו הליכוד, העבודה, הציונות הדתית ומרצ ● שיאני גיוסי הכספים הם דני דנון, בועז ביסמוט, גלעד שרון, יאיא פינק, תומר אביטל וארז תדמור

המפקח על הבנקים, יאיר אבידן / צילום: דוברות בנק ישראל

הפיקוח על הבנקים יוזם: עמלות העו"ש יוקפאו

צו חדש של הפיקוח על הבנקים בבנק ישראל מבקש להכניס לפיקוח שורת עמלות עו"ש, ולחייב את הבנקים לבקש אישור על כל העלאת מחיר ● המפקח יאיר אבידן: המהלך נועד לאפשר ללקוחות לעשות שימוש הוגן בכספם במחיר הוגן וידוע מראש

מרב מיכאלי, יו''ר מפלגת העבודה / צילום: יואב דודקביץ', ידיעות אחרונות

העבודה, הדור החדש: חברתית-כלכלית אך לא מפלגת שלטון

הרשימה החדשה שהציגה מרב מיכאלי היא מעבר סופי למפלגה חברתית שיושבת על ציר השמאל ● יו"ר המפלגה חלמה על השלטון בשנה האחרונה והרבתה לנגח את גנץ ולפיד כדי להפוך לאלטרנטיבה, אך תתקשה מאוד להסביר מדוע העבודה נדרשת להתמודד לבד בבחירות הקרובות ולא באיחוד עם מרצ

וול סטריט / צילום: Shutterstock, Lucky-photographer

ג'פריס: שוק המניות הגואה מתקרב לאיתות על מהלך "ענק", אבל באיזה כיוון?

קצב העלייה של שוק המניות, בעודו ממשיך להתאושש מהשפל של יוני, מתקרב לעוצמה שקדמה למהלכים "ענקיים" בעבר ● המשקיעים עומדים בפני דילמה, משום שמהלכים מסוג זה יכולים ללכת לשני הכיוונים, כפי שציינו אנליסטים בבנק ההשקעות ג'פריס

בניין בורסת ת''א / צילום: איל יצהר

נעילה מעורבת בבורסה; ת"א 90 ירד 1.1%, לייבפרסון נפלה 24%

מגמה מעורבת בבורסה ● קדימהסטם מזנקת ב-47% לאחר שהחברה הודיעה הבוקר על קבלת אישור פטנט בארהב לטיפול במחלת ALS ומחלות ניווניות של מערכת העצבים ● מניית שטראוס יורדת ב-1.5% לאחר התפטרות המנכ"ל ● לייבפרסון פרסמה דוחות מאכזבים, אמות פרסמה דוחות חזקים

רון בנצור, מייסד ומנכ''ל נובקטיס / צילום: נעם ילין

ייסורי הנפקת נובקטיס: "כולם התחבאו, לא היה עם מי לדבר"

חברת התרופות לסרטן גייסה פעמיים הון בנאסד"ק מתחילת השנה, בעיקר ממשקיעיה הקיימים ● המייסד והמנכ"ל רון בנצור: "בפברואר חשבתי שמצב השוק לא יכול להיות יותר גרוע, אבל עכשיו הוא גרוע יותר"

לוין, ברבר-צדיק, משה לארי, דב קוטלר / צילום: יח''צ, תמר מצפי, איל יצהר, גדי דגון

פסגות: הבנקים הרוויחו מהאינפלציה ומהריבית, בהמשך הצמיחה תיפגע

השבוע יתחילו הבנקים לפרסם את דוחות הרבעון השני, ובבית ההשקעות פסגות צופים רווח מצרפי של כ-5 מיליארד שקל - נמוך בכ-14% מאשר ברבעון הראשון ● מיכה גולדברג, סמנכ"ל המחקר: "ההאטה של בנק הפועלים במתן האשראי העסקי מיתנה את הצמיחה ברמת הענף; צופים שכל הבנקים יחזרו לחלק דיבידנד"

אנה זק בקמפיין הטלוויזיה של wecom / צילום: צילום מסך מיוטיוב

שבוע להשקה: wecom רושמת התאוששות איטית בגיוס לקוחות

חברת הסלולר החדשה-ישנה רושמת מספר מצומצם של ניודים, ולצדם מאות לקוחות חדשים ביום ● המבחן הגדול שלה יהיה בתקופת החגים

ברק וסדצקי מהמרים על החברה שרוצה להנדס חצי מסוגי החיידקים בעולם / צילום: איל יצהר

אהוד ברק וסיגל סדצקי מהמרים על חברה שרוצה להנדס חיידקים

חברת גאיה ביו הוקמה לפני כשנה מפתחת מערכת בינה מלאכותית לזיהוי ומיון חיידקים להינדוס ● החברה הצעירה, שגייסה עד כה רק גיוס סיד מקרן ונצ'ר ישראל ומשקיעים פרטיים מאירופה, כבר הצליחה לגייס לשורותיה יועצים בכירים כמו ראש הממשלה לשעבר אהוד ברק, ופרופ' סיגל סדצקי, לשעבר ראש שירותי רפואת הציבור במשרד הבריאות

בורסת וול סטריט / צילום: Shutterstock

נאסד"ק ירד 1.2%; למונייד זינקה12%, איירון סורס נפלה 11%

מדד דאו ג'ונס נסוג 0.2% ומדד S&P 500 נחלש 0.4% ● בנעילה באירופה: מדד דאקס ירד 1.1%, פוטסי 100 התקדם 0.1% וקאק 40 נסוג 0.5% ● הנפט נחלש והזהב התקדם ● לייבפרסון קרסה 24%