גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

הצעיר שעד גיל 23 הספיק לקנות שתי דירות בדימונה: "מאמין שהמחירים עוד יעלו"

קורס ללימודי ייעוץ משכנתאות פתח לעודד קבקוב את הראש והוביל אותו לרכוש עד גיל 23 שתי דירות בדימונה • חמוש בידע ובביטחון שצבר מהעסקה הראשונה, הוא המשיך לרכישת דירת שתי חדרים שלדבריו מאוד מבוקשות בעיר ● האזינו

עודד קבקוב / צילום: איל יצהר
עודד קבקוב / צילום: איל יצהר

את הדירה הראשונה שלו רכש עודד קבקוב בשנה שעברה, כשהיה בן 21 וחצי בלבד, וזה לא היה מקרי. מושפע מאביו שבעשור האחרון נכנס לעולם השקעות הנדל"ן בחו"ל ורשם תשואות יפות, גם הוא רצה לרשום הצלחה על שמו. נכון לעכשיו הוא מסמן וי על התוכנית שלו, שבינתיים התרחבה לרכישת שתי דירות בדימונה.

את קבקוב פגשנו במסגרת "כסף בקיר" - פודקאסט השקעות הנדל"ן של גלובס, שם סיפר כיצד הרוח הגבית שקיבל מאביו, להעז ולעסוק בפיננסים, דחפה אותו לשוק ההון. אלא שאז צד את עינו קורס ללימודי ייעוץ משכנתאות ש"פתח לו את הראש", לדבריו. "הבנתי מה מימון יכול לעשות להשקעה, ואיך הוא יכול להגדיל את התשואה, ולאפשר לי להשקיע ביותר מקומות עם פחות הון עצמי", מבהיר קבקוב.

"ההון העצמי שלי היה 100־130 אלף שקל, והחלטתי שאני שם את הכול על הדירה. אני מאוד מאמין בזה שילד בן 21 יכול לקחת סיכונים. במקרה הכי גרוע אני מפסיד את כל ה־100 אלף שקל. בנדל"ן כנראה זה לא יקרה אבל גם אם כן, אני בן 21, הכול בסדר. יש לי כל החיים להחזיר את הכול. זה הזמן לקחת סיכונים".

האפשרויות המצומצמות עם הון של חצי מיליון ש'

קבקוב תכנן לקחת משכנתה גדולה ככל הניתן בהיקף של 75% מערך הנכס, כך שעם ההון העצמי שעמד לרשותו הוא כיוון לנכסים שלא עולים על חצי מיליון שקל. במציאות שבה מחיר דירה ממוצע מתקרב לשני מיליון שקל, האפשרויות היו מצומצמות מלכתחילה. "חשבתי על קריית שמונה, ליד מכללת תל חי, או ערד, או דימונה", הוא אומר. "דימונה היא עיר גדולה יחסית, עם הגירה חיובית, ועם מחירים סבירים. יש שם התפתחות כמו בנייה של קניון במרכז העיר, ויש הטבת מס למי שמתגוררים בעיר ומרוויחים עד סכום מסוים, מה שמגדיל ביקושים".

אחרי שהחליט להתמקד בעיר, חקר את השוק מהבית במשך כמה חודשים. לדבריו הוא נכנס לקבוצות פייסבוק, שוחח עם אנשים ובנה אקסלים עם נתונים. "אחרי חצי שנה ירדתי לשטח והחלטתי שאני הולך עם מתווכים. הם מכירים את העיר ואת המחירים טוב. זה משתלם".

ביום הראשון שלו בדימונה קבע פגישות עם ארבעה מתווכים ובסך-הכול ראה כ־20 דירות באותו היום. "סגרתי לי לו"ז מסודר, התחלתי את הסיור בעיר עם מתווך שהסביר לי על העיר ואת מבנה השכונות, וענה לי על שאלות כמו איפה כדאי להשקיע ואיפה לא, ולאיזה שכונות יש סטיגמה. כשהגעתי לשם חטפתי שוק מסוים. לא הייתי אף פעם בדימונה. אני מגיע מבית במושב וחטפתי שוק מהדירות הישנות ולקח לי זמן להבין איפה אני נמצא".

את היום העמוס סיים עם שתי דירות פוטנציאליות, מתוכן הוא החליט להתקדם למו"מ על דירה בת שלושה חדרים וחצי, בקומה ראשונה. לא משופצת אבל במצב טוב. המחיר המבוקש עמד על 450 אלף שקל. אחרי מו"מ הצליח קבקוב להוריד כ־6.5% מהמחיר, ורכש אותה ב־420 אלף שקל.

את התשואה הוא מחשב בדרך שונה מהמקובל. לא כהחזר השכירות על המחיר, אלא להסתכל על ההון העצמי שהוא מוציא מהכיס בתחילת העסקה ולנסות לצפות מה יהיה הרווח בעוד 30 שנה - סוף תקופת המשכנתה, ללא התייחסות לעליית ערך הנכס.

לצורך ההדגמה, נניח שקבקוב הוציא 100 אלף שקל ולקח משכנתה של 300 אלף שקל. זה אומר שבסוף התקופה יש לו נכס בשווי 400 אלף משלו. לדבריו הפער בכל חודש בין המשכנתה, להכנסה מהשכירות עומד על פלוס של 800 שקל שאותם הוא שם בצד במשך 30 שנה, וכך הגענו ל־288 אלף שקל.

אם נחבר את עלות הנכס העתידית המשוערת עם ההכנסה מהשכירות ונוריד את ההון העצמי שהוא שם כיום, נגיע להון של 588 אלף שקל. אם נפרוס את הרווח על פני 30 שנה, נגיע, לכ־19.6% רווח שנתי נטו. "זה הכוח של המימון", הוא מסביר, ומודה שלקח משכנתה בשני שליש פריים, מה שכיום עם העלאות הריבית במשק מקטין את הרווח החודשי.

השכנים מעמק חפר ומנתניה עושים עסקאות

חמוש בידע ובביטחון שצבר הוא הודיע לכל המתווכים בעיר, שהוא מחפש לרכוש דירת שתי חדרים. זהו נכס יחסית נדיר בעיר, שיש לו ביקוש. אחרי כחצי שנה נמצאה דירה כזו בשטח 50 מ"ר, במחיר מבוקש של 390 אלף שקל, וכדי לרכוש את הדירה הזו הוא לקח הלוואה לכל מטרה בגובה 100 אלף שקל, ונעזר בהלוואה נוספת שלקח כנגד פיקדון (לפני סדרת העלאות הריבית במשק השנה - ג.ל), וכך יצר הון עצמי.

אחרי מו"מ, שבו הצליח להוריד את המחיר ל־340 אלף שקל, הוא רכש את הדירה, ובמקביל מכר את הדירה הראשונה. הוא לא תכנן למכור אותה כה מהר, אך כמו בכל הארץ, גם בדימונה המחירים עלו, ולכן יכול היה לרשום רווח מהיר יחסית. נוסף לכך, מכירת הדירה מאפשרת לו לקחת משכנתה בהיקף גבוה יותר מאשר של משקיע שיכול לקבל רק עד 50% מימון. יתרון נוסף הוא שהדירה נרכשת ללא המיסוי שחל על משקיעים, ולכן מחיר העסקה נמוך יותר. זמן קצר אחרי שהדירה יצאה לשוק היא נמכרה ב־507 אלף שקל, כלומר 87 אלף שקל יותר מהמחיר בה הוא רכש.

מי היו הקונים?
"זוג מבוגר יחסית מנתניה שחיפשו השקעה".

אז השכנים מעמק חפר ומנתניה עושים עסקאות בדימונה?
"ממש ככה". 

סימן האזהרה למשקיעים בדימונה | אריק מירובסקי, פרשנות

יש לעודד פילוסופיה מעניינת: אני צעיר ויש לי זמן. זו פילוסופיה מאוד מסוכנת. היא נכונה אולי למי שיש לו רזרבות או גיבוי כלשהו, אבל לא הייתי ממליץ לכל אחד לאמץ את הגישה הזו, או לפחות אם לאמץ, אז לפקוח עיניים היטב ולהסתכל בצורה מושכלת לפני שמוציאים כסף סתם.

כך לדוגמה, האם במקרה של קריסה מה שיישאר לך ביד יספיק לכסות את ההוצאות; האם תוכל לקזז הפסדים במהירות יחסית? כי בשוק ההון קל באופן יחסי למכור מניות - זה נזיל. אולי תפסיד אבל תוכל להיפטר מהן. מנכס קשה להיפטר במצבים קשים.

דימונה קורצת למשקיעים, השאלה היא האם העיר מתפתחת, והאם היא כדאית להשקעה. אלה שתי שאלות נפרדות. בדימונה יש בנייה בהיקפים גדולים, אבל עדיין זו עיר לוויין של באר שבע. הבסיס הכלכלי של העיר כמעט ולא התפתח.

האם כדאי למשקיעים לקנות שם? אני בספק. צריך לבדוק כמה דירות מוצעות כרגע למכירה לכל אדם במחיר למשתכן בעיר, ויתברר שיש עשרות דירות כאלה. אפילו במסגרת מחיר למשתכן אנשים לא רוצים את הדירות הללו, וזה סימן אזהרה רציני שחייב משקיעים לבדוק מה קורה שם.

עודד קבקוב

אישי: בן 23, מתגורר במושב חיבת ציון, בזוגיות
מקצועי: עובד בפיתוח העסקי של חברת אמזון
עוד משהו: שחקן כדורעף בליגת העל

עוד כתבות

ביתן של קבוצת צ'אנגן בתערוכת מכוניות בסין / צילום: ap, Ng Han Guan

קבוצת הרכב השלישית בגודלה בסין בדרך לישראל

משלחת בכירה של צ'אנגן (Changan) סינית נערכת לייצא לישראל, הכניסה של החברה לישראל היא חלק ממהלך ההתרחבות הגלובלית שעליו הכריזה השנה ● מרצדס E קלאס והקרוסאובר של פורד: הדגמים החשמליים שבדרך ● השבוע בענף הרכב

מנכ''ל האוצר שלומי הייזלר בוועידת מרכז הנדל''ן באילת / צילום: נאו מדיה

מנכ"ל האוצר נגד מנהל רשות המסים: "מס דירה שלישית ירחיק משקיעים משוק הנדל"ן"

לפי מנכ"ל האוצר, שלומי הייזלר, החזרת "מס דירה שלישית" כבר בתקציב הקרוב לא נמצאת על הפרק ● על הביקורת שהעביר ינקי קוינט בכנס התשתיות של גלובס בשבוע שעבר, הוא עונה: "אמירות חמורות ואין בהן דבר וחצי דבר. באוצר יש אנשים מופלאים" ● וזו התוכנית שלו למלא את קופת המדינה, נוכח הגירעון המחמיר

ייצור השבבים / צילום: Shutterstock, Golubovy

חברות השבבים הישראליות שמשלמות על הקשחת הכללים

ביטול רכישת חברת שבבים ישראלים על ידי הענקית האמריקאית קוואלקום מתווספת לנסיגת אינטל מרכישת טאואר אשתקד ● לפי מומחים, מדובר במגמה מתעצמת של הקשחת העמדות מצד רגולטורים בעולם ● "חברות צריכות להתחיל לחשוב מראש על אלטרנטיבות", הם אומרים

מירי רגב, ליכוד / צילום: אלכס קולומויסקי-ידיעות אחרונות

ועדות חקירה ממלכתיות תמיד הטילו אחריות אישית על ראש הממשלה?

עד כמה חריפה הביקורת שנמתחה על נתניהו בדוח מירון בהשוואה היסטורית? בדקנו ● המשרוקית של גלובס

המדינה החדשה שמצטרפת להליך נגד ישראל בהאג

גלובס מגיש מדי יום סקירה קצרה של ידיעות מעניינות מהתקשורת העולמית על ישראל במלחמה • והפעם: רוב האמריקאים מתנגדים להמשך המלחמה, הממשלה הצרפתית מצהירה שלא סיפקה נשק לישראל מאז ה-7 באוקטובר, ואירלנד מצטרפת לתביעה נגד ישראל בהאג ● כותרות העיתונים בעולם 

יזמיות המגורים מדווחות על עלייה בקצב מכירת הדירות בחודשים האחרונים / צילום: שלומי יוסף

דוחות חברות הנדל"ן מגלים: "המשבר ההיסטורי" נמשך בקושי חודשיים

למרות נבואות הזעם והמחסור המתמשך בעובדי בניין בצל המלחמה, יזמיות המגורים מדווחות על התאוששות ● מחודש דצמבר נרשמת עלייה בקצב מכירת הדירות, לא נרשמים עיכובים במסירות, לפי בכירים בענף רוב אתרי הבנייה חזרו לעבוד, ואפילו מדד המניות הענפי רושם תשואת שיא

חנן מור, מנכ''ל קבוצת חנן מור / צילום: איל יצהר

הנושים זעמו, וחנן מור ידולל ל-1% ממניות קבוצת הנדל"ן שהקים

לפי הסדר החוב המתגבש, חנן מור יחזיק כ-1% ממניות החברה ● במקביל, יוקצה לנושי החברה, בעיקר בנקים וגופים מוסדיים, מניות שיהוו כ-96% מהון החברה

איל וולדמן / צילום: נועם מושקוביץ, דוברות הכנסת

שר החינוך התקפל ולאיל וולדמן יוענק פרס ישראל

לפני מספר שבועות הודיע שר החינוך יואב קיש כי הוא מבטל את טקס פרס ישראל, זאת בין היתר על רקע הפרסומים כי אחד מן הזוכים הוא היזם איל וולדמן ● כעת, חזר בו קיש מעמדתו והוא מכריז כי הטקס יתקיים כסדרו בשדרות ● ומי עוד בין הזוכים?

קבוצת רוכבי אופניים עם טל ברודי. מימין: ריבה פרידמן בורוביק / צילום: דבורין תקשורת

מקבוצות אופניים ועד קבלת פנים בחזרה לבית: הארגון שמלווה מפונים במלחמה

מאז פרוץ המלחמה מלווה ארגון "הרוח הישראלית" אלפי משפחות של מפונים, ואף גייס תרומות בהיקף של 2.5 מיליון שקל ● מ"מ המנכ"לית, ריבה פרידמן בורוביק: "האתגר הגדול הוא שיקום הקהילות"

מערכת ReDrone של אלביט / צילום: אלביט מערכות

הנקמה של פוטין בהודו, ומערכת יירוט הרחפנים החדשה של אלביט

אלביט הציגה ללקוחות אירופאיים את מערכת היירוט המתקדמת שלה, אלג'יריה מצאה מענה בסין מול עוצמת המל"טים מתוצרת ישראל, ארה"ב שמה את מבטחה בלייזר, והנקמה של פוטין בראש ממשלת הודו • השבוע בתעשיות הביטחוניות

עינת גנון / צילום: בר שניר

פרויקט הענק מתעכב: עוד פרישה מהמרוץ לניהול רשות המטרו

עינת גנון, סמנכ"לית הרשות להתחדשות עירונית, הודיעה על פרישה מהמרוץ לניהול רשות המטרו, לאחר שלאחרונה גם צחי דוד, סגן הממונה על התקציבים באוצר לשעבר, הסיר את מועמדותו לתפקיד ● כעת נותר מועמד אחד לבחירה, והמכרז עומד בפני ביטול

קרן כהן חזון, מנכ''לית ובעלת השליטה בתורפז / צילום: ששון משה

תורפז רוכשת יצרני חומרי טעם בלגית-גרמנית תמורת 48 מיליון דולר

תורפז צפויה לרכוש את קבוצת קלאריס & ווילך באמצעות חברת הבת שלה - פיט ● החברה מייצרת חומרי הגלם היחודיים לתחום הבשר והאפייה ומחזור המכירות שלה הסתכם ב-35.1 מיליון דולר ב-2023

משה ארבל, שר הפנים / צילום: מארק ישראל סלם - הג'רוזלם פוסט

בעקבות חשיפת גלובס: השר ארבל קורא לנתניהו לאפשר כניסת פועלי בניין פלסטינים לישראל

שר הפנים מציין במכתבו: "גוברות ההערכות כי אלפי פועלים פלסטיניים מיהודה ושומרון מועסקים שלא כדין בענף" ● הוא קורא לראש הממשלה לבחון הסדרה של הכנסת הפועלים לישראל, בין היתר על ידי בחינה פרטנית של כל פועל והגבלת גיל

''התייצבות ושיפור, גם אם צנוע, ברוב הפרמטרים הפיננסיים של ההייטק הישראלי'' / אילוסטרציה: Shutterstock

אחרי שנה קשה, הרבעון הראשון של 2024 מראה מגמה חיובית בתעשיית הטק הישראלית

על פי נתונים חדשים מדוח ההייטק "Tech Review", ברבעון הראשון של 2024 חברות הסטארט-אפ הישראליות גייסו כ-1.6 מיליארד דולר ● מדובר בעלייה של כ-10% ביחס לרבעון הקודם וירידה של 10% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד ● 38% מסך הסכום הכולל גוייס בחברות הסייבר

סם בנקמן-פריד / צילום: ap, Bebeto Matthews

סם בנקמן-פריד, מייסד בורסת הקריפטו FTX, נידון ל-25 שנות מאסר

בנובמבר האחרון חבר מושבעים בארה"ב מצא את סם בנקמן-פריד אשם ● היום, השופט בתיק קבע כי הוא ירצה 25 שנות מאסר ● "אני הייתי המנכ"ל ולכן האחריות היא עלי", אמר בנקמן-פריד עם מתן גזר הדין

אסדת קידוח ''לוויתן'' / צילום: אלבטרוס

במשרד האנרגיה בוחנים: הקמת מתקן להנזלת גז בהשקעה של 7 מיליארד דולר

חלק משמעותי מיצוא הגז של ישראל תלוי היום במצרים, ומתקן הנזלה יאפשר יצוא לרחבי העולם כדי לבזר את הסיכונים ● מי יממן את עלויות ההקמה האדירות?

צילום: ap, AP23024601572019_e5rllq

וול סטריט סגרה את הרבעון הראשון הטוב ביותר מאז 2019; מדד S&P 500 שבר שיא חדש

שיא חדש גם לדאו ג'ונס ● סיכום הרבעון הראשון באירופה: השווקים עלו בכ-7% ● בלומברג: "שוק הקקאו קורס", וולס פארגו: "עליית המחיר תגולגל אל הצרכנים" ● מייסד בורסת הקריפטו FTX נידון ל-25 שנות מאסר ● הצמיחה בארה"ב עמדה על 3.4%, יותר מהצפוי ● ג'יי.פי מורגן: "אתם לא תדעו כשהירידות יגיעו" ● מחר "יום שישי הטוב" אין מסחר בוול סטריט ובמדינות רבות אחרות

חיילים צרפתים מפטרלים בפריז / צילום: Reuters, Benoit Tessier

באירופה מתכוננים לאירוויזיון ואולימפיאדה תחת חשש כבד מחטיפות ופיגועים

אירוויזיון במאלמו, אליפות היורו בגרמניה ואולימפיאדה בפריז: שורת האירועים ההמוניים באירופה הקיץ, במקביל למלחמה בעזה והסיכון הגבוה לטרור איסלמי, מעלים את הכוננות בה לשיאים חדשים ● האמצעים שעל הפרק: שימוש ברחפנים והחזרת הנוכחות המשטרתית בגבולות

אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי, צילומים: AP, דוברות הכנסת, שאטרסטוק

הדרך לאספקת הפגזים האמריקאיים לישראל עוברת בטורקיה

היחסים בין נשיא טורקיה, רג'פ ארדואן ונשיא ארה"ב, ג'ו ביידן, מתהדקים למרות היחסים המעורערים שהיו בין השניים לאורך השנים ● מדיווח בלומברג, מתברר כי ארה"ב מנהלת מו"מ עם טורקיה לצורך רכישת פגזים וחומרי נפץ, שיאפשרו לה להאיץ את קצב הייצור שלה ולשלוח את חלקם לישראל

פרויקט תמ''א 38 בחיפה / צילום: פאול אורלייב

משרד המשפטים יוזם: יזמי התחדשות עירונית יתחייבו מראש על מועד מסירת הדירות

שורת תקנות שיזם משרד המשפטים, שיידונו בקרוב בוועדת הפנים של הכנסת, יחייבו יזמי התחדשות עירונית במתן מועדי מקסימום לאישור תוכנית הפרויקטים שלהם ואכלוס הדירות שהם מקימים ● תקנות בולטות נוספות הן חשיפת ערבויות מחייבות, גילוי ניגוד אינטרסים של היזמים, וידוא שהדיירים מבינים את ההסכם ועוד