גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

ביטול ההקלות יפתח שורה של דילמות בנוגע להיטלי ההשבחה

האתגר לאחר ביטול ההקלות הוא לא רק לנסח את התוכניות מתוך תפיסה של 'תכנון חושב רישוי', אלא גם מתוך הבנה של הקשר בין תכנון להשבחה

בנייה. ההקלות הפכו לחלק אינהרנטי מהמצב התכנוני בארץ / צילום: Shutterstock
בנייה. ההקלות הפכו לחלק אינהרנטי מהמצב התכנוני בארץ / צילום: Shutterstock

הכותבת כיהנה בעבר כיו"ר ועדת הערר במחוז מרכז

אי ודאות, חוסר יציבות, חסמים תכנוניים ועודף רגולציה הם מושגים מוכרים בעולם הנדל"ן וכל מי שעוסק בתחום יודע שלא מדובר רק בסיסמאות אלא במציאות אמיתית.
במהלך השנים נעשו לא מעט פעולות ותיקוני חקיקה שנועדו לייעל ולפשט את הליכי התכנון והרישוי במטרה להגביר את הוודאות ולהסיר חסמים תכנוניים ובירוקרטיים.

אחד התיקונים האחרונים שנעשו במסגרת חוק התכנון והבנייה הוא ביטול מוסד ההקלות, שהפך לדבר שבשגרה בשנים האחרונות ובפרט במסגרת בקשות לפי תמ"א 38.

אם בתחילת הדרך נועדו ההקלות לאפשר גמישות תכנונית או לגשר בין תכנון מיושן למציאות התכנונית החדשה, הרי שבמרוצת השנים הן הפכו לחלק אינהרנטי מהמצב התכנוני ומסל הזכויות שבעל הקרקע ראה לנגד עיניו. היות ואישור הקלה גורר לרוב גם חיוב בהיטל השבחה, אישורן היווה כר פורה למחלוקות שמאיות ומשפטיות רבות שיצרו עומס נוסף על המערכת.

ב־1 בינואר 2023 ייכנס לתוקפו התיקון לחוק וממועד זה לא ניתן עוד יהיה לבקש הקלות בתוכניות חדשות שיאושרו מאותו מועד. ביחס לתוכניות ישנות ניתן יהיה להמשיך ולבקש הקלות לתקופת מעבר של שנתיים בלבד.

התיקון לחוק אמנם הותיר בידי שר הפנים אפשרות לקבוע בתקנות סטיות שרשות הרישוי תהיה מוסמכת לאשר ללא צורך בהליך של מתן הקלה, אלא שמדובר בשינויים מינוריים בעלי השפעה מועטה וזניחה על הבניין והסביבה.

המשמעות היא שלוועדות המקומיות והמחוזיות יוותר חלון זמן צר יחסית לאישור תוכניות חדשות ועדכניות שגם אותן צריך יהיה לנסח בקפידה על מנת לייצר מוצר תכנוני ברור ופשוט ליישום שגם יותיר מרחב גמישות מושכל.

הצלחתו של מהלך זה עשויה להביא לשינוי אמיתי בהליכי התכנון בישראל ולתרום באופן ממשי לוודאות וליציבות המיוחלים.

עם זאת, יש לתת את הדעת לכך שהכנסת סעיפי גמישות בתקנון התוכנית עצמה, עלולה להמשיך ולייצר מחלוקות לרבות בהיבטים של היטל השבחה.

כך למשל, הוראה בתוכנית המקנה גמישות במספר קומות החניה התת קרקעיות או בשימושים שיותרו בהם במידה ויחול שינוי בתקני החניה הנדרשים לעת הוצאת היתר הבנייה, תמנע אומנם את הצורך באישור מחודש של הוועדה המקומית או בנקיטה בהליך תכנוני נוסף, אולם תעורר את השאלה האם מדובר בהוראה משביחה או להפך.

זאת, בשים לב לכך שברגיל, בחינת ההשבחה נעשית למועד אישור התוכנית ולא למועד הוצאת היתר הבנייה.

הוראה מסוג זה יכולה אף לעורר את השאלה המקדמית האם מדובר בזכויות צפות המתגבשות רק בשלב היתר הבנייה, באופן המעביר את שלב בחינת ההשבחה למועד זה במקום מועד אישור התכנית.

מחלוקת מסוג זה יכולה במקרים מסוימים להשפיע באופן מכריע על הכלכליות של פרויקט ולמנוע את מימושו גם אם מבחינת הליך הרישוי ניתן לאשרו במסלול הירוק.
האתגר אפוא הוא לא רק לנסח את התוכניות מתוך תפיסה של 'תכנון חושב רישוי', אלא גם מתוך הבנה עמוקה של הממשק הקיים בין עולמות התכנון והרישוי לעולם ההשבחה.

ואולי, הפתרון הוא בכלל לערוך ריביזיה במנגנון על פיו נגבה היום היטל ההשבחה.
ימים יגידו.

עוד כתבות

פרויקט תמ''א 38 בחיפה / צילום: פאול אורלייב

משרד המשפטים יוזם: יזמי התחדשות עירונית יתחייבו מראש על מועד מסירת הדירות

שורת תקנות שיזם משרד המשפטים, שיידונו בקרוב בוועדת הפנים של הכנסת, יחייבו יזמי התחדשות עירונית במתן מועדי מקסימום לאישור תוכנית הפרויקטים שלהם ואכלוס הדירות שהם מקימים ● תקנות בולטות נוספות הן חשיפת ערבויות מחייבות, גילוי ניגוד אינטרסים של היזמים, וידוא שהדיירים מבינים את ההסכם ועוד

ציור הקיר להחזרת החטופים, ובהם אלמוג מאיר ג'אן / צילום: באדיבות משפחת מאיר

עדויות מהשבי: "חיילים עוברים עינויים, מורעבים בכלובים"

לפי דיווח בסוריה ישראל תקפה אזור פעילות של חיזבאללה בדמשק • מחבל פתח באש לעבר רכבים שנסעו בכביש 90 מצפון ליריחו, בן 30 נפצע בינוני • תושבים בצפת מדווחים על יירוט, לא נשמעה אזעקה • ירי רקטי לעבר גורן וגרנות הגליל, ירי נוסף גם לראש הנקרה • עדכונים שוטפים

עדי, עפרה ועירית שטראוס / צילום: אוסף פרטי

ילדיו של מיכאל שטראוס מוכרים מניות של החברה ב-327 מיליון שקל

שלושת ילדיו של מיכאל שטראוס, עפרה, עדי ועירית, מוכרים כ-4% ממניות שטראוס ● המכירה מגיעה לאחר שביולי אשתקד רכשו השלושה 24% מהקבוצה מילדיה של רעיה שטראוס בן דרור, אחותו של מיכאל

המדינה החדשה שמצטרפת להליך נגד ישראל בהאג

גלובס מגיש מדי יום סקירה קצרה של ידיעות מעניינות מהתקשורת העולמית על ישראל במלחמה • והפעם: רוב האמריקאים מתנגדים להמשך המלחמה, הממשלה הצרפתית מצהירה שלא סיפקה נשק לישראל מאז ה-7 באוקטובר, ואירלנד מצטרפת לתביעה נגד ישראל בהאג ● כותרות העיתונים בעולם 

אסדת קידוח ''לוויתן'' / צילום: אלבטרוס

במשרד האנרגיה בוחנים: הקמת מתקן להנזלת גז בהשקעה של 7 מיליארד דולר

חלק משמעותי מיצוא הגז של ישראל תלוי היום במצרים, ומתקן הנזלה יאפשר יצוא לרחבי העולם כדי לבזר את הסיכונים ● מי יממן את עלויות ההקמה האדירות?

הורים לילדים שגילם עד שלוש יקבלו החל מתלוש השכר הקרוב תוספת של נקודות זיכוי / אילוסטרציה: Shutterstock

הטבת המס הגדולה שהבטיחה הממשלה נכנסה לתוקף. מה יקרה לנטו שלכם?

הורים לילדים שגילם עד שלוש יקבלו החל מתלוש השכר הקרוב תוספת של נקודות זיכוי, אשר תגדיל להם את ההכנסה הפנויה ● ואולם, מומחים טוענים כי הטבת המס לא תשפיע על מי שבאמת זקוק לה

הסכם אינו נדרש כתנאי עבור זוגות במערכות יחסים כאלה ואחרות / צילום: Shutterstock, Viacheslav Lopatin

זוג הקפיא עוברים ואז נפרד. האם האישה תוכל להשתמש בהם?

כשלושה עשורים לאחר פרשת נחמני, בתי המשפט עדיין נאלצים לדון בתביעות בלתי אפשריות לגבי גורלם של עוברים מוקפאים ● מן הראוי היה לחייב כל זוג שפונה לבצע הפריה חוץ-גופית, לחתום על הסכם שמתייחס לאפשרות הריאלית של פרידה במהלך הזמן שחולף בין יצירת העוברים המוקפאים לבין השימוש בהם

מטולה בחודש האחרון / צילום: Reuters, Raphael Gotheil

הצפון בוער, היישובים ריקים - והממשלה "מנותקת קשר"

ראשי הרשויות בצפון דוחפים כבר זמן רב להקמת מנהלת מסודרת, בדומה למינהלת "תקומה" בעוטף עזה - אך גורמים המעורים בנושא אומרים: "זה לא על הפרק" ● בינתיים המלחמה נמשכת, והמציאות בצפון בלתי אפשרית

חנן מור, מנכ''ל קבוצת חנן מור / צילום: איל יצהר

הנושים זעמו, וחנן מור ידולל ל-1% ממניות קבוצת הנדל"ן שהקים

לפי הסדר החוב המתגבש, חנן מור יחזיק כ-1% ממניות החברה ● במקביל, יוקצה לנושי החברה, בעיקר בנקים וגופים מוסדיים, מניות שיהוו כ-96% מהון החברה

ראש הממשלה בנימין נתניהו / צילום: עמוס בן גרשום, לע''מ

נתניהו מבקש מבג"ץ ארכה של חודש: "התקדמות ניכרת בנושא הגיוס"

אחרי הדרמה של הרגע האחרון, ולמרות שבג"ץ עדיין לא אישר את בקשת הדחייה מאתמול, היועמ"שית ביקשה דחייה שלישית בהגשת תשובתה המעודכנת בעניין חוק הפטור מגיוס ● בטיוטת עמדת היועמ"שית נכתב כי ללא הארכת החלטת הממשלה, יש לפעול לגיוס חרדים מ-1 באפריל

הראלי בוול סטריט יימשך? זה מה שמלמדת ההיסטוריה

מדד המניות המוביל S&P 500 עשוי לסיים את הרבעון הראשון עם עלייה של 10% ● האם ניתן להסיק מכך שהמשך השנה יתאפיין בראלי? לפי מחקרים של כמה גופי השקעות, החדשות הרעות נוטות להגיע במחצית השנה השנייה

בנק ההשקעות ג'יי. פי מורגן / צילום: Reuters, Mike Segar

האסטרטג של הבנק הגדול בעולם: "אתם לא תדעו כשהירידות יגיעו"

בבנק ג'יי פי מורגן שוב מזהירים מפני ירידות בשווקים, למרות שהתחזיות שלהם לא פוגעות כבר שנתיים וחצי ● האם הפעם התחזיות שלהם יתממשו? ומה הם ממליצים למשקיעים?

קבוצת רוכבי אופניים עם טל ברודי. מימין: ריבה פרידמן בורוביק / צילום: דבורין תקשורת

מקבוצות אופניים ועד קבלת פנים בחזרה לבית: הארגון שמלווה מפונים במלחמה

מאז פרוץ המלחמה מלווה ארגון "הרוח הישראלית" אלפי משפחות של מפונים, ואף גייס תרומות בהיקף של 2.5 מיליון שקל ● מ"מ המנכ"לית, ריבה פרידמן בורוביק: "האתגר הגדול הוא שיקום הקהילות"

איל וולדמן / צילום: נועם מושקוביץ, דוברות הכנסת

שר החינוך התקפל ולאיל וולדמן יוענק פרס ישראל

לפני מספר שבועות הודיע שר החינוך יואב קיש כי הוא מבטל את טקס פרס ישראל, זאת בין היתר על רקע הפרסומים כי אחד מן הזוכים הוא היזם איל וולדמן ● כעת, חזר בו קיש מעמדתו והוא מכריז כי הטקס יתקיים כסדרו בשדרות ● ומי עוד בין הזוכים?

אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי, צילום: שלומי יוסף

העליון מגדיר מחדש את גבולות שכר הטרחה לעורכי דין בתביעות ייצוגיות

פסק דין שאישר פשרה עם סופרגז ואמישראגז קבע תקדימים בעניין שכר טרחת עורכי דין בתביעות ייצוגיות ● בין השאר נקבע כי שר הטרחה יוגבל לפי מדרגות מקסימליות, ודרך היישום לתשלום הובהרה ● בשוק יש שמברכים על ההסדרה, ואולם אחרים מזהירים: תפגע בתמריץ להשיג פיצוי מרבי

קבינט המלחמה. ללא נשים במוקד קבלת ההחלטות / צילום: קובי גדעון-לע''מ

המלחמה חושפת את אוכלוסיית הנשים לסיכונים חריגים. איך אפשר להתמודד איתם?

מדור "המוניטור" של גלובס והמרכז להעצמת האזרח עוקב אחר ביצוע החלטות ממשלה משמעותיות ● הפעם, בשיתוף שדולת הנשים, על האתגרים שמציבה המלחמה בפני נשים ● נשים סובלות יותר מהיעדר ביטחון אישי וכלכלי - ובכל זאת הן לא נמצאות במוקד קבלת ההחלטות

מנכ''ל האוצר שלומי הייזלר בוועידת מרכז הנדל''ן באילת / צילום: נאו מדיה

מנכ"ל האוצר נגד מנהל רשות המסים: "מס דירה שלישית ירחיק משקיעים משוק הנדל"ן"

לפי מנכ"ל האוצר, שלומי הייזלר, החזרת "מס דירה שלישית" כבר בתקציב הקרוב לא נמצאת על הפרק ● על הביקורת שהעביר ינקי קוינט בכנס התשתיות של גלובס בשבוע שעבר, הוא עונה: "אמירות חמורות ואין בהן דבר וחצי דבר. באוצר יש אנשים מופלאים" ● וזו התוכנית שלו למלא את קופת המדינה, נוכח הגירעון המחמיר

מה חדש בדוחות / אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי, חומרים: shutterstock

כלל: רווח של 305 מיליון שקל ב-2023, השפעת רכישת מקס עוד קטנה

מדור חדש של גלובס יביא את הסיפורים של עונת הדוחות בבורסת ת"א שאולי פספסתם ● והפעם: אימקו מסכמת את 2023 עם רווח כ-6.2 מיליון שקל לאחר שרשמה הפסד בתקופה המקבילה, כלל הציגה דוח רבעוני חזק, אך טרם רשמה רווח משמעותי מרכישת חברת כרטיסי האשראי מקס והרווח הנקי של מור השקעות זינק בכ-60% ● מדור חדש

פרופ' דניאל כהנמן / צילום: יח''צ מטר

פרופ' דניאל כהנמן, זוכה פרס נובל לכלכלה, הלך לעולמו

כהנמן, בן 90 במותו, זכה בפרס נובל בכלכלה בשנת 2002 על מחקר בתחום של קבלת החלטות בתנאי אי-ודאות

חברת הסייבר הישראלית Coro (קורו) / צילום: CORO

המשבר בהייטק נגמר? סטארט-אפ ישראלי שני מודיע בתוך שבוע על גיוס של 100 מיליון דולר

חברת קורו (Coro) הישראלית, העוסקת במכירת מערכות סייבר לעסקים קטנים ובינוניים, הודיעה על גיוס של 100 מיליון דולר ● ככל שנודע, כספי הגיוס כולם הושקעו בחברה ולא בקניית מניות מיזמים או משקיעים קודמים ● כל הגיוס התבצע מקרנות הון סיכון זרות